В лизинг помещение: Лизинг недвижимости, купить коммерческую недвижимость в лизинг для юридических лиц, приобретение в Челябинске, Москве

Содержание

условия от компании «Балтийский лизинг»

Покупка недвижимости всегда сопряжена со значительными расходами, а это значит, что компании придется изъять большую денежную сумму из своего оборота. Многие организации арендуют помещения для производственных, складских или торговых нужд. Однако это не всегда является рациональным выходом, поскольку предусматривает постоянные расходы. Более выгодным решением является лизинг коммерческой недвижимости. Воспользовавшись такой услугой, вы получаете объект в пользование сразу после внесения первоначального взноса, а со временем сможете стать его полноценным собственником. Наша компания предлагает лизинг недвижимости для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Москве и других регионах России. С помощью финансового инструмента вы сможете купить необходимые вам объекты быстро и без необходимости сразу выплачивать полную сумму.

Ассортимент недвижимости

Коммерческая. Мы предлагаем в лизинг недвижимость для торговых, административных и выставочных нужд.

Сельскохозяйственная. Компания «Балтийский лизинг» осуществляет продажу теплиц, помещений под мастерские, склады, для животноводства, растениеводства и др.

Промышленная. К данной категории относятся складские, производственные и подсобные помещения, а также объекты для энергетических целей.

Плюсы сотрудничества

Быстрое оформление сделки. Предварительное рассмотрение заявки на лизинг недвижимости занимает 1 день. Еще 2–3 рабочих дня понадобится на оформление необходимых документов, внесение аванса, — и вы сможете начать пользоваться помещением.

Выгодные условия для каждого объекта. Мы предлагаем удобные и прозрачные условия лизинга недвижимости для ИП и юрлиц. Размер аванса составляет от 20% стоимости недвижимости, договор финансовой аренды подписывается на срок от 1 года. Для каждого объекта мы готовы предоставить индивидуальные условия лизинга, удобные для клиента.

Возможность досрочного выкупа. Вы можете вносить платежи по ускоренному, равномерному или аннуитетному графику, а при возможности и желании — досрочно выкупить объект, взятый вами в финансовую аренду.

Большой выбор. Кроме недвижимости мы также предлагаем в лизинг широкий ассортимент транспорта, спецтехники и оборудования. Это позволит вам приобрести не только помещения в производственных, торговых или административных целях, но и все необходимое оснащение для успешного ведения бизнеса.

Чтобы уточнить условия, на которых предоставляется коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, либо оформить заказ, отправьте онлайн-заявку или свяжитесь с нами по телефону.

Недвижимость

Обработка персональных данных

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я выражаю согласие на обработку АО ВТБ Лизинг (обслуживает сайт http://vtb-leasing.ru, ИНН7709378229, ОГРН 1037700259244, местонахождение: 109147, Москва ул. Воронцовская д. 43, стр. 1) своих персональных данных без оговорок и ограничений, совершение с моими персональными данными действий, предусмотренных п.3 ч.1 ст.3 Федерального закона от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных», и подтверждаю, что, давая такое согласие, действую свободно, по своей воле и в своих интересах. Согласие на обработку персональных данных дается мной в целях получения услуг, оказываемых АО ВТБ Лизинг.

Перечень персональных данных, на обработку которых предоставляется согласие: фамилия, имя, отчество, место пребывания (город, область), номера телефонов, адреса электронной почты (E-mail), а также иные полученные от меня персональные данные.

Я выражаю свое согласие на осуществление со всеми указанными персональными данными следующих действий: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление или изменение), использование, получение рассылки рекламно-информационного характера, распространение (в том числе, передача), обезличивание, блокирование, уничтожение, передача, в том числе трансграничная передача, а также осуществление любых иных действий с персональными данными в соответствии с действующим законодательством. Обработка данных может осуществляться как с использованием средств автоматизации, так и без их использования (при неавтоматической обработке). При обработке персональных данных АО ВТБ Лизинг не ограничено в применении способов их обработки.

(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Настоящим я признаю и подтверждаю, что в случае необходимости АО ВТБ Лизинг вправе предоставлять мои персональные данные третьим лицам исключительно в целях оказания услуг технической поддержки, а также (в обезличенном виде) в статистических, маркетинговых и иных научных целях. Такие третьи лица имеют право на обработку персональных данных на основании настоящего согласия.

Я подтверждаю согласие на получение рекламы и любой иной информации от АО ВТБ Лизинг, в том числе от партнеров АО ВТБ Лизинг, по любым каналам связи, в том числе посредством использования телефонной и подвижной связи, смс–оповещения, почтового письма, телеграммы, голосового сообщения, сообщение по электронной почте. При осуществлении рассылки АО ВТБ Лизинг разрешается использовать любую контактную информацию, указанную в настоящем электронном письме. Право выбора компаний, осуществляющих рассылку, предоставляется АО ВТБ Лизинг без дополнительного согласования с получателем такой рассылки.

Данное согласие действует до даты его отзыва мною путем направления в АО ВТБ Лизинг подписанного мною соответствующего письменного заявления, которое может быть направлено мной в адрес АО ВТБ Лизинг по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручено лично под расписку надлежаще уполномоченному представителю АО ВТБ Лизинг.

В случае получения моего письменного заявления об отзыве настоящего согласия на обработку персональных данных, АО ВТБ Лизинг обязано прекратить их обработку и исключить персональные данные из базы данных, в том числе электронной, за исключением сведений о фамилии, имени, отчества.

Я осознаю, что проставление отметки в поле слева от фразы «Согласен на обработку персональных данных» на сайте http://vtb-leasing.ru ниже текста настоящего Соглашения, означает мое письменное согласие с условиями, описанными в нём.

Лизинг недвижимости для юридических лиц от Системы Лизинг 24 (компания группы ВТБ)

Лизинг недвижимости — эффективный инструмент развития бизнеса, он не ограничен каким-то одним типом недвижимого имущества. Вы можете приобрести для бизнес-целей любые объекты: офисные здания или помещения, включая машиноместа, апартаменты, торговые комплексы или отдельно стоящие сооружения, складские комплексы, локальные склады или логистические центры, объекты гостиничного хозяйства, цеха и прочие здания производственного назначения и другие объекты недвижимости для бизнеса.

Лизинг недвижимости — эффективный инструмент развития бизнеса, он не ограничен каким-то одним типом недвижимого имущества.

Вы можете приобрести для бизнес-целей любые объекты: офисные здания или помещения, включая машиноместа, апартаменты, торговые комплексы или отдельно стоящие сооружения, складские комплексы, локальные склады или логистические центры, объекты гостиничного хозяйства, цеха и прочие здания производственного назначения и другие объекты недвижимости для бизнеса.

Недвижимость в лизинг для юридических лиц

Лизинг коммерческой недвижимости один из эффективных инструментов развития бизнеса с помощью которого можно приобрести различные объекты:

  • Офисные помещения
  • Апартаменты
  • Торговые комплексы
  • Склады
  • Производственные цеха
  • Объекты гостиничного хозяйства и пр.

Офис в лизинг — один из наиболее распространенных вариантов подобных сделок. Подписав лизинговый договор и выплатив аванс, юридические лица могут сразу же пользоваться офисным помещением. В отличии от аренды, лизинг — это инвестиции в развитие собственного бизнеса: лизинговые платежи зафиксированы, а по истечении договора помещение можно выкупить.

Преимущества лизинга

Говоря о лизинге коммерческой недвижимости, нужно обратить внимание на его главные преимущества:

  • Низкие первоначальные затраты (аванс), что особенно выгодно для представителей малого бизнеса.
  • Какого-либо залогового имущества также не требуется, что в некоторых ситуациях делает лизинг единственной возможностью приобрести в собственность какое-либо помещение. Залоговым обеспечением становится сама приобретаемая недвижимость.
  • Возможность по окончании лизингового договора выкупить имущество по остаточной стоимости – это главное отличие лизинга коммерческой недвижимости от обычной аренды. При этом ежемесячные платежи очень часто сопоставимы со ставками арендной платы.
  • Предметом лизинга может стать и новая недвижимость, и бывшие в эксплуатации здания/помещения.
  • Налоговые преференции: ускоренная амортизация, уменьшение выплат по налогу на имущество, возмещение НДС в полном объеме снижают налогооблагаемую базу
  • Стабильность, так как нет риска, что владелец недвижимости неожиданно расторгнет договор, либо увеличит арендную плату.

Почему именно Система Лизинг 24?

Система Лизинг 24 предлагает юридическим лицам выгодные условия взаимодействия. Проанализировав опыт российских и зарубежных лизинговых компаний, мы разработали оптимальные программы, по которым наши клиенты могут приобрести офис в лизинг или другую недвижимость для своего бизнеса. Программы различаются по объемам финансирования, авансовому платежу (10-50%) и другим условиям, которые обсуждаются индивидуально со всеми потенциальными лизингополучателями.

Мы гарантируем персонализированный подход к каждому из клиентов, возможность разработки для юридических лиц наиболее удобных схем платежей. Наши сотрудники всегда готовы оказать грамотную консультационную помощь и взять на себя решение вопросов по оформлении сделки.

Коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц — это рациональное решение!

Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» — документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.

К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование — следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.

Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе – лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.

Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки- зарегистрированное

вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определенные риски.

Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность — ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.

В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.

Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров

Лизинг коммерческой недвижимости: Преимущества и недостатки

В западных странах лизинг недвижимости является достойной альтернативой ипотечному кредиту. И то и другое, по сути, является эффективным механизмом финансирования развития бизнеса. В нашей стране лизинг коммерческой недвижимости пока находится в начальном состоянии, однако это направление имеет большие перспективы для развития.

Как купить коммерческую недвижимость в лизинг

Опираясь на наш практический опыт работы с клиентами, можно сказать, что покупка недвижимости в лизинг вполне реальна, хотя количество реально проводимых сделок достаточно небольшое из-за специфики российского рынка недвижимости. Проблемы очень похожи на те, которые препятствуют развитию ипотеки коммерческой недвижимости, но с некоторым отличием. Во-первых, это наличие на рынке достаточно небольшого количества объектов, которые продавец готов официально продавать по полной стоимости и платить с этих сделок подоходный налог. С другой стороны, многие компании, существующие на рынке, официально не показывают полную величину своего дохода, что формально является препятствием для проведения лизинговой или ипотечной сделки. Наряду с этим, желающим совершить покупку коммерческой недвижимости в лизинг , как правило, нет смысла рассматривать объекты, которые находятся в собственности у физических лиц. В составе их стоимости нельзя выделить НДС и основные преимущества лизинговой сделки теряются. Взять коммерческую недвижимость в лизинг можно при соблюдении следующих условий:

— Первоначальный взнос от 20%

— Заемщик должен иметь регулярный и достаточный доход для обслуживания лизинговых платежей. При этом доход не от сдачи в аренду приобретаемого помещения, а от своей текущей операционной деятельности, причем с существенным запасом.

— Желательно, чтоб приобретаемый объект соответствовал профилю деятельности компании, то есть, чтобы это была не высоко рискованная инвестиция.

— Требования к объекту лизинга — должна быть произведена официальная оценка, объект подлежит страхованию.

 

Отличие лизинга коммерческой недвижимости от ипотеки на коммерцию

Ключевым отличием лизинга коммерческой недвижимости от ипотеки на коммерцию является процедура перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Так, при ипотеке, право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки купли-продажи, хоть недвижимость и находится под обременением, в то время как при сделке лизинга процедура совершенно иная. Приобретаемое помещение переходит в собственность компании-лизингодателя на все время лизинга, и лишь после погашения всех лизинговых платежей собственность на объект переходит к компании-лизингополучателю. Так же есть существенное отличие в процедуре расчета платежей по ипотеке и по лизингу. Так, при ипотеке начисление процентов происходит на остаток задолженности, при лизинге же платежи начисляются исходя из полной стоимости объекта, и используется термин «удорожание». Удорожание в год — это удорожание на всю стоимость объекта. Размер удорожания зависит от ставки кредитования, потому что лизинговая компания все равно получает займы от банка для проведения сделки. Исходя из нашего опыта проведения реальных сделок по лизингу коммерческой недвижимости в Петербурге, можно отметить следующие преимущества и недостатки:  

Преимущества лизинга коммерческой недвижимости

  • Для лизинга характерно, что лизинговые компании предъявляют гораздо менее жесткие требования к лизингополучателю и не требуют дополнительных залогов. Для многих клиентов лизинг — это единственная возможность приобрести новое имущество. Лизинговую компанию в первую очередь интересуют обороты лизингополучателя и профиль его бизнеса. Хотя нужно понимать, что пакет документов, предоставляемый для проведения лизинговой сделки, сопоставим с пакетом документов для ипотеки коммерческой недвижимости.
  • Более явным преимуществом является льготное налогообложение лизинговых сделок, потому что объект недвижимости можно амортизировать ускоренными темпами, что уменьшает налогооблагаемую базу. Так же НДС по всем лизинговым платежам. Включая проценты, подлежит возмещению из бюджета. То есть с налоговой точки зрения покупать объект в лизинг очень выгодно
  • Гибкие условия платежей. При лизинге есть возможность договориться об удобной схеме платежей. Это могут быть аннуитетные платежи, убывающие платежи, а так же платежи могут учитывать сезонность бизнеса лизингополучателя. В то же время существует возможность досрочного погашения лизинга.
 

Недостатки лизинга коммерческой недвижимости

  • Более высокая процентная ставка, чем при ипотеке. По понятным причинам лизинговая компания является законным посредником между лизингополучателем и банком-кредитором и, таким образом, в процентную ставку закладывается прибыль лизинговой компании. Но при этом еще раз подчеркнем, что усиленная процентная нагрузка компенсируется ускоренным отнесением объекта на себестоимость.
  • Зарегистрировать сделку лизинга технически сложно. Необходима одновременная регистрация договора купли-продажи и договора лизинга. В случае, если договор купли-продажи будет зарегистрирован до договора лизинга, есть доля вероятности, что сделка будет признана не лизингом, а арендой.
  • Объекты необходимо согласовывать и с банком, и с лизинговой компанией, то есть количество сторон, которые должны одобрить сделку возрастает.
  • Возникает необходимость подтверждать статус земельного участка под объектом. Если он не будет выделен с проведением всех необходимых регистрационных действий, на него не заключен договор аренды или купли-продажи, то могут возникнуть сложности с регистрацией лизинга
 

Особенности лизинга недвижимости

Особенностью лизинга недвижимости так же является меньший срок сделки, чем при ипотеке. Однако необходимо учитывать, что объект лизинга покупается для развития бизнеса, и он должен иметь разумные сроки окупаемости, часто сопоставимые со сроком лизинга. Планировать риски, зависящие от изменения банковских ставок, динамики курса рубля и прочих макроэкономических факторов на длительный срок часто не представляется возможным. Следует обратить особенное внимание, на чьем балансе будет находиться объект, который берется в лизинг. Нередко безопасность этого объекта и выплат по нему зависит не только от компании-лизингополучателя, но и финансового состояния лизинговой компании. То есть в отличие от ипотеки, когда помещение сразу приобретается в собственность, лизинговый объект пока лизинговые платежи не пройдут, находится в собственности лизингодателя. В частности, во время финансового кризиса несколько лизинговых компаний обанкротилось и лизингополучатели, исправно обслуживающие платежи по своим объектам, вынуждены были в судебном порядке отстаивать свое право на них. В заключение можно сделать вывод, что такой инструмент, как лизинг коммерческой недвижимости, может всерьез рассматриваться коммерческими компаниями для расширения своей деятельности. Однако необходимо серьезно относиться к выбору компании-лизингодателя, отдавая предпочтение финансово-стабильным и хорошо зарекомендовавших себя компаниям.

ближайшее будущее или несбыточные мечты? • elitniy.ru

Любому бизнесу требуется офис, склад или же производственное помещение, и, для того чтобы работа протекала в нормальном русле, предпринимателям просто необходимо арендовать коммерческую недвижимость. Приобрести ее в собственность зачастую не под силу в связи с тем, что цены на коммерческую недвижимость непомерно высоки. В первую очередь, это касается малого бизнеса. Растущие арендные ставки ставят под сомнение существование самого бизнеса. Конечно, в такой ситуации на помощь может прийти внешний капитал, но банки с большой неохотой выдают займы малому бизнесу. Решением этой проблемы может стать лизинг коммерческой недвижимости. У этого сегмента очень большой потенциал, хотя финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена. Лизинг для малого и среднего бизнеса – это очень удобный инструмент, для того чтобы получить коммерческую недвижимость в собственность.

Лизинг коммерческой недвижимости – относительно молодой сегмент на рынке лизинга в России. Первые сделки пришлись на рубеж 90-2000-х гг. По мнению экспертов рынка, на сегодняшний день в европейских странах лизинг недвижимости составляет  порядка 30-35% от портфелей лизинговых компаний. В России же – всего 1-2%. Среди причин, которые тормозят развитие этого направления, специалисты называют отсутствие четких регламентирующих «правил игры» (в том числе и законодательных) при заключении таких трудоемких сделок. Да и перспективы «беспредметного» разбирательства с налоговыми органами, конечно же, не добавляют желания активно развивать предложение этого продукта. Однако, несмотря на немногочисленность сделок, многие игроки рынка видят большие перспективы в данном секторе.

Для начала стоит разобраться, что обозначает этот иностранный термин. Итак, лизинг – это вид финансовых услуг, долгосрочная аренда собственности с последующим выкупом. Другими словами, лизинг – это удобный инструмент, позволяющий получить в собственность необходимые для бизнеса помещения.  Предметом лизинга может быть все что угодно: здания, предприятия, оборудование, сооружения, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

• Если вы арендатор, вы можете использовать лизинг, чтобы приобрести имущество в собственность.
• Если вы девелопер, риелтор или продавец недвижимости, вы можете использовать лизинг как способ повышения ликвидности объекта и сокращения времени экспозиции.
• Если вы молодая компания, не имеющая достаточных оборотных средств, вы можете использовать лизинг как возможность приобрести помещение. Привлечь средства для этого с помощью лизинговой компании проще и удобнее обращения в банк за кредитом.
• Если вы высокорентабельное предприятие с большим объемом взятых кредитов, вы можете использовать лизинг, чтобы не отвлекать из бизнеса собственные ресурсы.
Есть и исключения; так, лизингу не подлежат: земельные участки, природные объекты, имущество, для которого установлен особый порядок обращения. На это указывают и эксперты.

Марина Голубева,  директор филиала ЗАО «МИК» в Ярославле:
«Предметом лизинга может выступать только нежилое недвижимое имущество, предмет лизинга должен принадлежать продавцу  на праве собственности, земельные участки не могут быть предметом лизинга и должны принадлежать продавцу либо на праве собственности, либо на праве долгосрочной аренды. Объект недвижимости и земельный участок, на котором расположен предмет лизинга, не должны находиться в залоге (ипотеке) и должны быть свободны от прав третьих лиц».

В этом виде инвестиционной деятельности взаимодействуют 3 стороны: лизингодатель (лизинговая компания), лизингополучатель и продавец. Лизингодатель приобретает имущество у продавца, а затем передает его лизингополучателю во временное владение и пользование по договору финансовой аренды. По окончании договора лизингодатель передает объект лизингополучателю в собственность либо полностью амортизированный, либо по минимальной остаточной стоимости.

Отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу аренду. Ведь договор лизинга – это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.

РЯД ВАЖНЫХ УСЛОВИЙ
Лизингополучатель вносит авансовый платеж в размере от 5 до 20% от стоимости здания, остальные платежи вносятся по заранее оговоренному графику. При этом платеж может быть аннуитетным (одинаковым на весь период лизинга), регрессивным (уменьшающимся) или же ускоренным (увеличивающимся). На срок лизинга, который может составлять от трех до семи лет, объект обязательно страхуется.
Порядок пользования недвижимостью определяется на этапе заключения договора, причем перечень услуг по обслуживанию и технической эксплуатации здания, как правило, согласовывается индивидуально. В случае же с арендой обязательства обычно заведомо включаются в арендные платежи.
Если сравнивать лизинг с ипотекой, преимущества первого заключаются в отсутствии необходимости предоставления залога и возможности использования механизма ускоренной амортизации объекта. Кроме того, требования по обеспечению лизинговой сделки во многом меньше банковских условий для получения кредита.
Но стоит учесть бюрократические проволочки. Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю, и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до двух месяцев.

КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА ИЛИ ЛИЗИНГ: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ
Все-таки стоит их сравнить – эти 2 основных механизма использования недвижимости под бизнес. По большому счету, ипотека под коммерческую недвижимость не имеет кардинальных отличий от традиционного кредита на жилье. Но существует ряд важных аспектов, на которые нужно обратить внимание заемщиков:
• заемщиком может быть как юридическое, так и физическое лицо
• сроки этого вида ипотеки варьируются от 5 до 12 лет
• первоначальный взнос составляет около 40%
• ставки на кредит варьируются от 15% до 20%
• время рассмотрения заявки – от семи дней до одного месяца

СПРАВКА:
Компания, берущая кредит, полностью сохраняет свой капитал в обороте. Это особенно выгодно для тех организаций, у которых рентабельность бизнеса превышает стоимость взятого кредита. Руководителю уже не придется ломать голову, как снять недвижимость высокого качества без значительных денежных потерь.

Недостатки коммерческой ипотеки:
1. Первоначальный взнос на нежилую недвижимость редко опускается до 30-25%. Это связано с тем, что большинство банков к юридическим лицам относятся намного требовательнее, чем к физическим.
2. Наличие жестких требований по выплате. Общая задолженность не может превысить больше трех месячных оборотов. Такие условия делают коммерческую ипотеку для большого количества организаций среднего и малого бизнеса практически невозможной.
3. На данный момент на рынке банковских услуг очень сложно встретить предложения для юридических лиц на долгий срок кредитования.
А вот основным отличием лизинга и аренды, которое указывает на преимущество, причем существенное, в пользу первого, по мнению специалистов, считается переход права собственности.

Марина Голубева:
«Неоспоримым преимуществом лизинга коммерческой недвижимости является то, что, выплачивая лизинговые платежи, клиент оплачивает и часть стоимости имущества, и через определенное время недвижимость переходит в собственность клиента. При обычной же аренде происходит то же самое, но переход права собственности в ней не предусмотрен.
Инструмент финансирования приобретения объектов недвижимости в собственность подразумевает приобретение и передачу в лизинг объектов, которые относятся к классу недвижимых в соответствии с законодательством».

Особенности лизинга коммерческой недвижимости
Официальные сделки по лизингу коммерческой недвижимости происходят по схеме регистрации традиционного лизинга. Лизинг включает в себя оформление права собственности на тот или иной объект, а также заключение договора лизинга в Федеральной Резервной Системе. То есть он оформляется как договор аренды, поскольку по Гражданскому кодексу Российской Федерации,  лизинг – это вид арендных отношений.
Заемщиком в контексте данной сделки может являться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Официальный договор подписывается на срок от одного года до пяти лет. А первоначальный взнос равен 10%. Дополнительный залог в данной ситуации не требуется. Срок рассмотрения конкретной заявки обычно варьируется от трех до семи дней. Стоит сказать, что в Ярославле много лизинговых компаний, но не все из них занимаются лизингом коммерческой недвижимости. Дело в спросе. Когда предприниматели оценят этот вид достаточно выгодной аренды по достоинству, тогда и предложений станет больше.

Преимущества лизинга:
• менее жесткие требования по выплате, чем при ипотеке, а также полное отсутствие внесения лишних залогов;
• лизинг дает возможность приобретать недвижимость по выгодным и гибким условиям платежей в рассрочку;
• в  контексте этого типа сделки заемщик экономит при налоге на имущество. К примеру, компания имеет право включать в себестоимость услуги все выплаты по условиям лизингового договора, независимо от эксплуатации или простоя имущества. А также организация имеет возможность сокращать налогооблагаемую прибыль на величину, равную количеству амортизационных выплат;
• в стоимость выполняемых услуг обычно включены проценты, не превышающие указанную Центральным Банком ставку рефинансирования. Это выгодно, особенно при учете того, что кредитная ставка во многих банках варьируется от 15% до 20% годовых. Таким образом, разница между ставкой, направленной к списанию на затраты, и коммерческой ставкой составляет 3%, максимум – 8%. А далее полученная сумма отнимается от чистой прибыли того или иного предприятия;
• простая процедура получения банковских кредитов. Это связано с тем, что лизинговая задолженность практически не влияет на баланс организации или предприятия. А в качестве гарантии в данном случае со стороны лизингодателя является оформление ипотеки в пользу банка. Со стороны лизингополучателя гарантией выступает страхование коммерческой площади.
Как мы видим, у этого вида сделки много положительных сторон, но у него есть и свои недостатки.

Недостатки лизинга:
• процентная ставка при лизинговой сделке всегда выше ипотечной
• официальный договор лизинга коммерческой недвижимости всегда подлежит обязательной государственной регистрации. Дело в том, что этот документ вступает в силу лишь после осуществления данной процедуры

Значимые факторы
Чтобы более корректно и объективно сравнить ипотеку и лизинг и уяснить, что выгоднее, необходимо рассмотреть 3 фактора: налоги, расходы и переход права собственности.

Расходы…
• Расходы в процессе получения ипотечного кредита заключаются в выплате главной суммы процентного долга и имущественного налога. А также сюда входит оплата услуг оценки и страхования залога, банковского обслуживания и комиссии за открытие счетов;
• при лизинговой сделке выплаты состоят из ряда специальных платежей, включая авансовые расходы. Они могут выплачиваться в течение нескольких лет. А платежи выкупной стоимости – по завершению срока договора. При этом виде сделки нормальным является факт удорожания. Его размер зависит от конкретной ставки кредитования. Также при расчете учитывается страхование имущества, транспортный налог, имущественный налог и расходы на доставку.

Налоги…
• В отличие от ипотеки, заключение лизингового договора с точки зрения налогообложения и его оптимизации имеет отдельные преимущества. По схеме лизинговой сделки все платежи включены в себестоимость. Помимо этого, ускоренный процесс амортизации, который активно применяется в лизинге, значительно сокращает налог на имущество;
• ипотека коммерческой недвижимости предусматривает достаточно высокое налогообложение, что зачастую является отталкивающим фактором для заемщика. К тому же в процессе оформления этого типа сделки нет банковских амортизаций при выплате имущественного налога.

Переход права собственности
При лизинге площадь переходит к компании-лизингодателю, и только с погашением всех имеющихся платежей данная недвижимость оказывается в собственности у лизингополучателя;
в контексте ипотечного договора право на владение недвижимостью переходит к заемщику уже после регистрации данной сделки.
Лизинг – это действительно выгодная сделка, однако при заключении нужно обязательно обратить внимание на постоянно колеблющийся курс валют. Из-за этого возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации – то есть все то, что может значительно отразиться на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется, и на разнице можно неплохо заработать.
Подведем итог. Предприниматель, беря объект на условиях лизинга, защищает себя от нескольких весьма значимых рисков, и на это стоит обратить особое внимание.

Марина Голубева:
«При лизинге коммерческой недвижимости, в отличие от той же самой аренды, клиент застрахован от риска смены владельца объекта недвижимости, от повышения лизинговых платежей, от отказа владельца в продлении договора и от его досрочного прекращения».

СПРАВКА…
Риски  лизингополучателя:
Имущественные риски связаны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.

СПРАВКА…
Заведомо заниженные доходы некоторых компаний и предприятий, которые скрывают свою реальную прибыль в целях экономии на налогах, играют против предпринимателей и могут послужить поводом для отказа в лизинге. Учитывая высокую стоимость коммерческой недвижимости, передаваемой в лизинг, лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

Идеальная схема
Идеальная  схема работы лизинга – когда объект, приобретаемый лизингополучателем, продается с учетом налога НДС, считают специалисты.  Как правило, эти продажи осуществляются от крупных застройщиков, которые работают с НДС. Тогда эта форма лизинга более выгодна и привлекательна, чем прямая покупка или покупка в кредит.  Во- первых, все платежи включаются в затраты предприятия-лизингополучателя. Бывает, что  лизинговый платеж не выше, чем арендная плата за аналогичный объект. Но в случае с арендой вы не станете владельцем объекта недвижимости, а лизинговый платеж выплачивается за объект, который по окончанию срока  платежа переходит в вашу собственность. Именно поэтому многие клиенты рассматривают лизинг как оптимальный вариант сделки.

Перспективы
Стоит также учесть, что в четвертом квартале 2012 года специалисты прогнозируют резкий рост цен на аренду офисной недвижимости и складских помещений во всех регионах России. Такие данные приводит компания Рenny Lane Realty. Специалисты прогнозируют, что самый пик придется на октябрь – начало ноября. Повлияют на такое развитие событий сразу несколько факторов. Во-первых, стабилизировалась политическая обстановка в стране по сравнению с периодом весенних предвыборных волнений в России. Во-вторых, мировая экономическая ситуация благотворно влияет на рост спроса на коммерческую недвижимость. В-третьих, наблюдается дефицит предложений на рынке арендных площадей. По словам аналитиков агентства Penny Lane Realty, дефицит будет только увеличиваться. Ведь уже с начала 2012 года общее число вакантных объектов, которые сдаются в аренду, снизилось на 8,5% по сравнению с 2011 годом. Поэтому к концу года стоит ждать резкого увеличения стоимости и спроса на складские и офисные помещения.

Несмотря на сложности, связанные с налогообложением, представители лизинговых компаний единодушно прочат лизингу коммерческой недвижимости большое будущее.  Сейчас активно обсуждается вопрос о замене налога на имущество (2,2% от среднегодовой стоимости) налогом на недвижимость. Если произойдет замена, собственникам коммерческой недвижимости будет невыгодно регистрировать объекты на физические лица, переводить на систему упрощенного налогообложения. И тогда значительно увеличится количество продавцов, работающихв общей системе налогообложения, соответственно, являющихся  плательщиками НДС, что выведет рынок лизинга коммерческой недвижимости  на новый уровень.

Перспективы лизинга недвижимости в нашей стране зависят от состояния экономики в РФ, ситуации на мировых финансовых рынках и изменениях в законодательстве. Улучшение законодательной базы даст хороший толчок к развитию этого финансового инструмента. А он, в свою очередь, поможет развитию и становлению малого и среднего бизнеса, которым лизинг особенно интересен.

текст: Юлия Спиридонова

Лизинг недвижимости, недвижимость в лизинг от ЗАО Авангард Лизинг

Печать

Лизинг недвижимости — одна из форм лизинга, которая дает возможность оплачивать стоимость аренды, но в итоге есть возможность выкупить недвижимость в собственность по заранее оговоренной цене.

Предметом лизинга недвижимости могут быть офисные , торговые, складские, производственные и другие типы помещений. Это могут быть не только действующие, но и вновь построенные здания и помещения. Лизинг недвижимости предоставляется сроком от 1 года до 10 лет.

Требования, предъявляемые к лизингу недвижимости, не отличаются кардинально от требований, к примеру, для лизинга оборудования.

Лизинг недвижимости: примеры

Многокомнатный офис

Дата постройки здания: 2005 г.

Число этажей: 9

Тип помещения: офис

Этаж: 9

Число комнат: 6

Общая площадь: 145,2 кв.м

Стоимость объекта: согласуется лизингополучателем с продавцом

Стоимость кв. метра: по запросу

Авансовый платеж: от 10% до 40% от цены объекта

Ежемесячный платеж: равный (аннуитет) или уменьшающийся

Подробнее

Есть необходимость в расширении? Нужно оборудовать места для новых сотрудников,а свободной площади в Вашем офисе недостаточно? Лизинг небольших офисов, лизингофисных помещений в новых зданиях, лизинг полностью оборудованных офисов послеремонта – оптимальная возможность для компании расшириться за счет удобногоинструмента лизинга. Помещение переходит в пользование лизингополучателя послевнесения авансового платежа. Гибкие графики платежей. Разумные проценты. Офис в лизинг  –  административное помещение с отделкой, меблировано, санузел, миникухня, серверная, разводка телефонной и компьютерной сети. Офис оснащен охранной и пожарной сигнализацией.  В сумму авансового и ежемесячного платежей включен НДС (20%). Платежи принимаются в белорусских рублях по курсу НБРБ на дату выплаты. Срок действия договора лизинга — 8 лет. Амортизация линейная, ускоренная в пять раз. Актуальные предложения по лизингу недвижимости можно узнать на странице Лизинг от риэлтерских компаний

Однокомнатный офис

Дата постройки здания:: 1999 г.

Число этажей:: 16

Тип помещения:: офис

Этаж: 14

Число комнат: 1

Общая площадь: 48,9 кв.м

Стоимость объекта: по запросу

Стоимость кв. метра: по запросу

Авансовый платеж: по запросу

Ежемесячный платеж: по запросу

Подробнее

Офис в лизинг в престижном районе  — изолированный блок,  комната, с отделкой, собственный санузел, разводка телефонной и компьютерной сети на 4 рабочих места. Оплата за объект — в рублях по курсу НБ РБ на день оплаты. В сумму авансового и ежемесяного платежей включен НДС (20%). 

Возможны более короткие сроки лизинга, а также досрочный выкуп объекта.

Актуальные предложения по лизингу недвижимости можно узнать на странице Лизинг от риэлтерских компаний

Склад

Площадь склада: 83 кв.м.

Расположение: цокольный этаж

Отдельный вход: есть

Доступ авто: все кроме фур

Сигнализация: есть

Город: Минск

Стоимость объекта: по запросу

Стоимость кв. метра: по запросу

Авансовый платеж: по запросу

Ежемесячный платеж: по запросу

Подробнее

Необходимо приобрести склад для нужд компании, но пока не хватает средств? Лизинг складских помещений по всей Беларуси от ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» – новые склады в лизинг, склады в Минске и в областных центрах. Договор лизинга дает также возможность выкупа склада на условиях возвратного лизинга. Склад в лизинг представлен для ознакомления. Уточнить условия и ассортимент складских помещений можно непосредственно у специалистов ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ»

Торговые точки

Тип помещения: магазин

Город: Минск

Район: улицы Сухаревской

Общая площадь: 150 кв. м.

Коммуникации: подведены

Доп. особенности: парковка

Стоимость объекта: по запросу

Стоимость кв. метра: по запросу

Авансовый платеж: по запросу

Ежемесячный платеж: по запросу

Подробнее

Лизинг магазинов, киосков и торговых площадей – для тех, кто хочет увеличить свою торговую сеть при недостатке оборотных средств. Лизинг магазинов и других торговых точек — это возможность сэкономить при уплате налога на прибыль. Все расходы при лизинге торговых точек относятся на себестоимость и не учитываются при уплате налога на прибыль. Предлагаем торговые помещения по всей республике в лизинг от ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ» на выгодных условиях.  Пример магазина в лизинг представлен для ознакомления. Уточнить условия и ассортимент складских помещений можно непосредственно у специалистов ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ»

Производственное помещение

Тип: Производственное здание

Расположение: д. Тарасово

Год постройки: 2001

Общая площадь: 1300 кв. м

Отопление: Автономное

Коммуникации: телефон, свет, канализация

Стоимость объекта: по запросу

Стоимость кв. метра: по запросу

Авансовый платеж: по запросу

Ежемесячный платеж: по запросу

Подробнее

Лизинг цехов  и других производственных площадей для компаний, которые расширяют свои производства и наращивают конкурентоспособность за счет увеличения объемов выпускаемой продукции. Лизинг производственных площадей – новая для Беларуси схема, которая позволяет приобретать в пользование недвижимость и расширять производства в условиях дефицита оборотных средств. Лизинг предоставляет возможность начать использование объекта практически сразу после заключение договора и внесения авансового платежа. Предложение помещения в лизинг представлено для ознакомления. Уточнить условия и ассортимент складских помещений можно непосредственно у специалистов ЗАО «АВАНГАРД ЛИЗИНГ»

 

Сдам в аренду | Inc.com

Аренда — это договор между владельцем и пользователем собственности. В договорах деловой аренды собственник (арендодатель) получает финансовую компенсацию, а взамен арендатору (арендатору) предоставляется право вести свой бизнес на собственности. Существует много различных типов договоров аренды имущества и множество различных соображений, которые владельцы бизнеса должны взвесить, прежде чем заключать такой договор. Но лизинг очень популярен среди владельцев малого бизнеса: такие механизмы позволяют новым или финансово ограниченным предприятиям направлять свой капитал на другие бизнес-нужды.Действительно, многие малые предприятия работают на арендованных объектах на протяжении всего своего существования. Разумеется, аренда недвижимости сама по себе может быть малым бизнесом.

ВИДЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Аренда с полным комплексом услуг

Этот вид аренды используется в основном в многоквартирных офисных зданиях. По сути, арендаторы, которые соглашаются на такие договоренности, помимо арендной платы вносят единовременную выплату за широкий спектр дополнительных услуг.В соответствии с условиями аренды с полным спектром услуг арендодатель несет ответственность за предоставление ряда различных услуг своим арендаторам, включая охрану, техническое обслуживание, уборку и различные коммунальные услуги (вода, электричество, кондиционирование воздуха, отопление).

Аренда брутто

Согласно условиям договора аренды брутто, арендатор уплачивает арендодателю общую сумму арендной платы (а также налог с продаж, если это применимо). Расходы на недвижимость, такие как налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание, несет домовладелец; Арендатор несет ответственность за коммунальные услуги.Иногда договор аренды может включать положения, требующие от арендатора покрытия расходов на недвижимость, превышающих определенный указанный уровень.

Варианты этого основного договора аренды включают аренду квартиры и поэтапную аренду. Аренда квартиры — это самый простой вид договора и, как правило, самый популярный среди малых предприятий. Он требует от арендатора платить фиксированную цену за определенный период времени. С другой стороны, поэтапная аренда требует постепенного увеличения базовой арендной платы с течением времени с учетом вероятного увеличения расходов собственника в таких областях, как налоги, страховые взносы и техническое обслуживание.Соответствующий договор аренды, обычно известный как аренда по стоимости жизни, включает повышение арендной платы на основе общих показателей инфляции, а не увеличение конкретных расходов.

Чистая аренда

Чистая аренда является наиболее распространенной из различных типов договоров аренды. По условиям чистой аренды арендатор платит арендодателю базовую арендную плату плюс дополнительную сумму, которая покрывает долю арендатора в налогах на недвижимость. Когда налоги увеличиваются, арендатор несет ответственность за покрытие этих расходов.Обязательства каждого арендатора рассчитываются путем определения того, какой процент от общей площади помещения занимает каждый арендатор; таким образом, арендатор, занимающий 20 процентов объекта, платит 20 процентов надбавки.

Варианты базовой чистой аренды включают «двойную сетку» и «тройную сетевую аренду». По договору двойной аренды арендатор несет ответственность за получение дополнительных страховых взносов, а также повышение налогов; По договорам тройной аренды арендаторы несут ответственность за покрытие страховых взносов, увеличения налогов, затрат и , связанных с обслуживанием и / или ремонтом здания, автостоянки и других территорий, используемых арендатором.Тройная аренда пользуется популярностью у арендодателей по понятным причинам; Владельцы малого бизнеса должны учитывать, что такие меры иногда делают домовладельцев менее внимательными к содержанию в этих областях, чем они могли бы быть, если бы они сами оплачивали счет.

Процентная аренда

В соответствии с этим соглашением арендаторы должны платить базовую арендную плату и / или процент от валовой выручки арендатора. Этот процент, который в некоторых контрактах может достигать 10–12 процентов, выплачивается ежегодно, раз в полгода или квартал (однако некоторые торговые центры и торговые центры требуют еще более частых платежей).Такое расположение является фаворитом арендодателей, владеющих недвижимостью в желанных торговых районах; арендаторы менее благосклонны, но законы спроса и предложения часто позволяют владельцам желаемой собственности настаивать на этом. Владельцы малого бизнеса должны полностью понимать, что в контракте определяется как «валовой доход». «Будьте конкретны в том, как вы определяете валовой объем продаж», — написал Фред Штейнголд в Legal Guide for Start & Running a Small Business . «В зависимости от вашего типа бизнеса, определенные статьи должны быть вычтены из валовой выручки до определения процентной арендной платы.Вот некоторые возможности:

  • возвращенный товар
  • расходы на доставку и установку
  • продаж из торговых автоматов
  • возвратный депозит
  • по каталогу или по почте
  • налог с продаж

Короче говоря, убедитесь, что ваша аренда не включает все предметы, которые завышают ваши продажи в месте, которое вы арендуете ».

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЛИЗИНГА

Администрация малого бизнеса (SBA) рекомендует владельцам малого бизнеса рассмотреть возможность множество факторов при принятии решения о покупке или аренде недвижимости.Эти соображения включают:

  • Операционные требования — если ожидается, что операционные требования бизнеса существенно изменятся в течение следующих нескольких лет, аренда, вероятно, будет предпочтительнее, поскольку это позволяет предприятиям легче перемещаться.
  • Предложение капитала и потребности в капитале — лизинг высвобождает большую часть капитала малого бизнеса для других операционных нужд (реклама, производство, оборудование, фонд заработной платы и т. Д.). Если у предприятия не так много дополнительных денежных средств (а у небольшого числа малых предприятий их есть), то лизинг может быть более разумным выбором.Это, наверное, самая большая причина, по которой небольшие компании сдают в аренду.
  • Гибкость финансирования и платежей. Обычно легче получить финансирование для аренды, чем для покупки недвижимости. Кроме того, аренда может быть распределена на более длительные периоды, чем ссуды, и может быть структурирована так, чтобы компенсировать колебания денежных потоков (последнее может быть важным фактором для сезонного бизнеса).
  • Стоимость при перепродаже — вероятно ли, что стоимость недвижимости вырастет? Если да, то сколько? Многие владельцы малого бизнеса предпочитают покупать, а не сдавать в аренду — даже если им приходится накапливать значительную задолженность — если они решают, что актив является стоящим долгосрочным вложением.
  • Оборудование. Многие соглашения об аренде включают положения, которые предоставляют арендаторам повышенную гибкость с точки зрения модернизации и / или обслуживания оборудования.
  • Налоги. Владельцы недвижимости пользуются налоговыми льготами, такими как амортизационные отчисления и инвестиционные налоговые льготы, которые не предоставляются арендаторам.

ДРУГИЕ УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Кроме того, существуют другие элементы договора аренды, которые могут серьезно повлиять на приемлемость договора в целом. Детали договоров аренды могут сильно различаться.«Теоретически, — отмечает Штейнгольд, — все условия аренды являются предметом переговоров. Однако то, насколько далеко вы можете вести переговоры, зависит от экономических условий. Если желаемая недвижимость близка к полной заполняемости в вашем городе, домовладельцы могут не захотеть вести переговоры. с вами завышена цена или другие важные условия аренды. С другой стороны, во многих частях страны, где коммерческие площади были чрезмерно застроены, арендодатели стремятся торговаться с малыми предприятиями, чтобы заполнить пустые квартиры «.

Улучшения арендованного имущества

Аренда обычно покрывает любую реконструкцию, которая должна быть сделана в собственности, с указанием того, кто за нее заплатит.Большая часть таких работ попадает в категорию «улучшений арендованного имущества»: ковровое покрытие, изоляция, водопровод и электропроводка, освещение, окна, потолочная плитка, спринклерные и охранные системы, а также системы отопления и кондиционирования воздуха. В договоре аренды должно быть указано каждое улучшение и время его проведения — в идеале до въезда. Арендодатель будет более охотно проводить такие улучшения, если срок аренды является длительным и / или занимаемая площадь значительна, а улучшения носят общий характер. Однако, как заметил Штейнгольд, «если у вас [владельца малого бизнеса] есть особые потребности — например, вы управляете фотолабораторией или танцевальной студией, — и ваша темная комната или деревянный пол будут иметь ограниченную ценность для большинства будущих арендаторов, не ожидайте, что домовладелец охотно возьмет на себя расходы на улучшение.Арендодатель может даже захотеть взимать с вас плату, чтобы покрыть расходы на реконструкцию помещения после вашего отъезда «. Некоторые договоры аренды предоставляют арендаторам возможность самостоятельно вносить улучшения при условии, что они соблюдают определенные правила и ограничения.

Срок аренды

Переговоры между арендаторами и арендодателями часто зацикливаются на вопросе о сроке аренды, если владелец малого бизнеса не имеет четкого представления о будущем.Арендодатели обычно хотят долгосрочные договоры аренды, а арендаторы — короткие договоры аренды с правом продления.Как правило, владельцы малого бизнеса стараются заключать договоры аренды на средние сроки. Аренда на срок менее года может сделать их более уязвимыми, чем они хотели бы, но многолетние условия также могут быть опасными, особенно если бизнес новый и бездоказательный. Распространенным компромиссом является включение в договор «опционной оговорки», чтобы арендатор мог остаться, если он или она пожелает, по завершении первоначального периода аренды.

Эксклюзивность

Многие владельцы малого бизнеса вполне обоснованно настаивают на том, чтобы любое соглашение об аренде, которое они подписывают, содержало так называемую «оговорку об исключительности».«Этот пункт предоставляет арендатору исключительное право продавать свой продукт или услугу в собственности, обязывая арендодателя не допускать таких продаж другими арендаторами.

Страхование

Арендодатели часто просят арендаторов обеспечить страховку в в случае, если 1) арендатор повреждает арендуемое имущество или 2) клиенты или другие лица получают травмы в помещениях. Такие положения могут отсутствовать, если арендуемая площадь предназначена исключительно для офисного использования. Когда арендатор требует страхование, арендодатель часто устанавливает сумму.

Использование помещений

Арендодатели торговых центров / торговых центров обычно включают в договор аренды формулировку, в которой указываются конкретные детали утвержденного использования помещений, которые сдаются в аренду. Такие условия часто служат для защиты бизнеса других арендаторов. Например, владелец кафе в торговом центре может быть очень недоволен, если его сосед, который раньше владел тихим магазином спортивных сувениров, решит сменить передачу и открыть тату-салон.

Кроме того, в договорах аренды содержатся положения и правила по многим другим вопросам, представляющим интерес как для арендодателей, так и для арендаторов. К ним относятся:

  • Вывески (регулирует размер, стиль и яркость рекламных вывесок арендаторов)
  • Соблюдение различных законов о зонировании, разрешений и ограничений на использование помещений
  • Соблюдение других местных, государственных и федеральных законов
  • Субаренда или передача в аренду
  • Определение арендуемой площади
  • Залог
  • Право аренды арендодателя
  • Переезд (когда домовладелец перемещает арендатора в другое помещение из-за реконструкции или расширения соседним арендатором)
  • Положения о неисполнении обязательств
  • Часы работы
  • Случаи повреждения или разрушения по естественным причинам
  • Ремонт
  • Положения о компенсации
  • Отказ от жилья (арендатором в результате полного отказа, сокращения часов работы и т. Д.))
  • Осуждение (случаи, когда все или часть собственности принимается правительством города, округа, штата или федерального правительства для другого использования, например для дороги, полосы отвода или служебного сервитута)
  • Положения о спасении (в случае катастрофического развития событий — торнадо, беспорядков, войн, наводнений, засухи и т. Д.)
  • Оговорки о совместном владении (позволяет владельцу бизнеса разорвать договор аренды, если основной магазин закрывается или перемещается)
  • Оговорка о повторном удержании (также известная как оговорка об аннулировании, это позволяет арендодателям выселять арендаторов за нарушение договора, если арендатор не может выполнить требования по минимальной арендной плате)

ВЫБОР МЕЖДУ СУЩЕСТВУЮЩИМИ И ПЛАНИРУЕМЫМИ ЗДАНИЯМИ

Большинство начинающих предприятий перемещаются в уже существующие объекты.Многие владельцы малого бизнеса, имеющие для этого средства, выбирают новые помещения из-за особенностей или престижа и берут в аренду, пока объект все еще находится на стадии планирования. Опытный владелец малого бизнеса рассмотрит потенциальные преимущества и недостатки обоих вариантов, прежде чем принять решение. «Аренда в существующем здании дает Арендатору больше [знаний о месте] в то время, когда новое пространство занято, чем любой другой вариант объекта», — сказал Вадман Дейли в книге «Перемещение рабочего места ».<< В большей степени, чем при любых других обстоятельствах, [арендатор] имеет возможность внимательно изучить как объект, так и условия предлагаемых договоров аренды в ряде конкурирующих мест. Однако характер аренды в существующем здании означает минимальный арендатор контроль над потенциальными переменными либо в аренде, либо в объекте. Ставки аренды, затраты на обслуживание и повышение, коммунальные услуги и характеристики здания являются фиксированными или относительно не подлежат обсуждению. Арендодатели могут варьироваться в своих положениях о снижении выбросов и окончательной отделке, однако их базовая структура цен , как и строительно-механические системы, остается неизменным.Конечно, этот вариант не влечет за собой последствий для инвесторов ».

Но Дейли предупреждает, что сдача в аренду планируемого здания содержит свое собственное сочетание привлекательных особенностей и неопределенностей:« Строительные элементы [в планируемом здании] будут новыми, вплоть до -дата и, в некоторой минимальной степени, возможность адаптации к потребностям арендатора. Если ваш договор аренды достаточно важен для застройщика, вы можете получить некоторое внимание, когда дело доходит до особых запросов на идентификацию, парковку, безопасность, выгодное расположение в здании и т. Д.«Тем не менее, владельцы малого бизнеса должны проявлять осторожность при заключении таких договоров аренды, поскольку как окончательный внешний вид, так и полезность здания — а также его стоимость — остаются невидимыми и непроверенными, когда здание находится на стадии планирования». Предлагаемые арендные ставки должны быть «Рассмотрены в свете сопоставимых проектов с аналогичными преимуществами», — написал Дейли. «Описание менее очевидных функций, таких как парковка, системы вентиляции, безопасность, техническое обслуживание и т. д., должно быть четким и полным. Следует внимательно изучить послужной список разработчика, сделавшего предложение.Есть ли история качественного строительства по заданной ставке аренды или строительства для быстрой перепродажи? Есть ли репутация человека, обеспечивающего хорошее обслуживание или легкое пренебрежение? Независимо от [] размера договора аренды или продолжительности предлагаемой аренды, эти и связанные с ними вопросы должны быть исследованы ».

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ КАК БИЗНЕС

Покупка, владение и сдача в аренду собственности также являются обычным малым бизнесом Это может начаться скромно, когда пара испытывает трудности с продажей жилья и вместо этого решает сдать его в аренду.Затем, с приобретением опыта, они расширяют свой бизнес, покупая, восстанавливая и сдавая в аренду другую недвижимость. Владелец малого бизнеса, который теперь является арендодателем, будет руководствоваться теми принципами, которые в пользу арендодателя уже указаны выше. Аренда коммерческой недвижимости иногда является началом, а иногда и кульминацией таких начинаний. Несмотря на то, что большинство основ лизинга являются хорошо известными и традиционными, в маркетинге такой недвижимости все еще возможны инновации. В качестве примера приводит Брэндис Армстронг, написавшая в журнале Journal Record (Оклахома-Сити).Армстронг пишет об успехе супружеской пары из Оклахома-Сити, занимающейся жилищной и коммерческой сдачей в аренду коммерческого здания. Владельцам пришла в голову идея провести «день открытых дверей», практически неизвестный в коммерческой сфере. Они предложили прохладительные напитки и дверные призы. Они сразу собрали 14 значимых потенциальных клиентов.

БИБЛИОГРАФИЯ

Армстронг, Брэндис Дж. «Пара использует уникальный подход к сдаче в аренду коммерческой недвижимости». Запись журнала . 18 января 2006г.

Дали, Вадман. Перемещение вашего рабочего места: руководство пользователя по приобретению и подготовке бизнес-объектов . Crisp Publications, 1994.

.

«Бесплатный комплект для оказания помощи коммерческим арендаторам». Бизнес Первый-Колумбус . 26 мая 2000г.

Кан, Джереми. «Отказ от собственности — это все». Фортуна . 30 марта 1998г.

Шивараман, Аарти. «Лизинг требует внимания на нескольких ключевых этапах». Деловой журнал Лос-Анджелеса . 13 июня 2005г.

Штайнгольд, Фред С. Юридическое руководство по открытию и ведению малого бизнеса . Ноло Пресс, 1997.

Определения

Помещение описывает, что сдается в аренду. Как минимум, это означает землю, но может также включать здания и другую инфраструктуру, такую ​​как теплицы, колодцы и ограждения. Арендованное оборудование может быть частью Помещения или находиться в отдельной аренде. Аренда «целой фермы» может включать в себя жилище, инструменты и даже домашний скот как часть Помещения.

Любые новые постройки или улучшения строений, которые не включены в на момент подписания договора аренды, не являются частью Помещения. Они считаются улучшениями Помещений. Это может быть сложно, потому что иногда существующую инфраструктуру в Помещениях также можно назвать улучшениями.

Иногда слово «Имущество» используется вместо «Помещения» в договоре аренды. Обычно это нормально. Однако, если арендодатель владеет большим количеством имущества, чем покрывает аренда, это может запутать.Например, землевладелец владеет участком в 100 акров. Сдает в аренду 50 соток. Аренда относится к доступу Арендатора к собственности. Стороны должны четко указать, имеет ли Арендатор право доступа к любой части собственности Арендодателя, которая находится за пределами Помещения.

Назначение

Целью данного раздела является определение и описание того, что передается в аренду, чтобы стороны договора аренды (а также третье лицо, такое как оценщик, судья или последующий собственник) могли легко идентифицировать это и понимать его состояние на момент начала аренды.Первостепенное значение имеет четкое и подробное описание того, что арендуется (и, следовательно, не арендуется). Описание сдаваемых в аренду Помещений должно включать адрес, описание границ, а также план участка, аэрофотоснимок или схему (которые обычно прилагаются в качестве приложения к документу об аренде). Более подробные описания будут включать подробные исходные условия, фотографии, отчеты об инспекции зданий и т. Д.

Стоит отметить, что Арендатор принимает Помещение «как есть».В некоторых случаях важно указать, что исключено из арендуемого Помещения.

Часто задаваемые вопросы

Пример текста

Эти текстовые примеры (выделены курсивом , ) иллюстрируют, что вы можете включить в части этого раздела. Образец текста не предназначен для использования в качестве «образца» или «образцового» языка или «передовой практики». Вы можете скопировать и вставить пример текста в шаблон, а затем изменить его для своего рабочего документа аренды. Или вы можете изучить примеры, чтобы разработать свой собственный текст.

Текстовое поле «Описание помещения»

  • Определенное имущество в [ГОРОД, ГОСУДАРСТВО] в пределах собственности, обычно известной как [НАЗВАНИЕ ФЕРМЫ], и состоит из следующего:
  1. «Участок А» (См. Карту 1, приложенную как Приложение А к настоящему договору аренды)
    a. Поля 1, 2 и 3 на южной стороне трассы 15, с общей площадью около 12 акров, и лесистый склон между полями 4 и 5;
    б.«Нижний сарай» — сарай 60 на 40 футов с сеновалом, расположенный на Поле 5;
    г. Доступ к Маршруту 1 через сельхозугодья, показанные на карте 1.
  2. «Участок B» и «Участок C» (См. Карту 2, приложенную как Приложение B к настоящему Договору аренды)
    a. Поля 6 и 7. Общая площадь полей составляет примерно 11,5 акров.
    б. На Посылку B распространяется Ограничение по сохранению, прилагаемое или упомянутое в данном документе.
  • Исключены из помещений: дом и гараж на 123 State Road, дом и сарай на 127 State Road и оба пруда.Границы указанного исключения показаны на карте 2.
  • Помещения должны состоять из пахотных земель и другой земли, коттеджа на участке, сарая, сарая CSA, а также всех дорог и сооружений, включая здания на них, и всех других улучшений и принадлежностей к ним, включая, но не ограничиваясь, парковка, все подъездные пути и ландшафтный дизайн, как более подробно описано в Приложении А, которое включает описание и фотографии текущего состояния сооружений и дорог.
  • Этот договор аренды также включает инструменты и оборудование в их текущем состоянии, как более подробно описано в Приложении B.
  • Помещения состоят из полей, обозначенных номерами от 1 до 9 на прилагаемой Карте Агентства сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США, озаглавленной «_________________». (Приложение A), включая переулки фермы и каменные стены в их нынешнем состоянии (фото 1-4)
  • 14 Elm Lane, Elmville, NY 01010, состоящий из дома, двух сараев и небольшого сарая на 43 +/- акрах, а также разного оборудования.Площадь собственности определяется как границы, указанные в Приложении A: Отчет о праве собственности и Приложение C: Описание собственности. Оборудование указано в Приложении B: Инвентарь оборудования.
  • Состояние «как есть»: Арендатор соглашается принять Арендуемое Помещение в состоянии «как есть» со всеми недостатками, существующими на дату настоящего Соглашения. Арендатор соглашается с тем, что настоящий Договор аренды был заключен после всестороннего исследования Помещений и без зависимости от каких-либо заявлений или заявлений Арендодателя, если иное прямо не указано в настоящем Договоре аренды.

Определение договора аренды

Что делает вас арендатором? Аренда

Аренда — это договор, в котором изложены условия, на которых одна сторона соглашается сдать в аренду актив — в данном случае собственность — принадлежащий другой стороне. Он гарантирует арендатору, также известному как арендатор, использование собственности и гарантирует арендодателю, собственнику недвижимости или арендодателю регулярные платежи в течение определенного периода в обмен. И арендатор, и арендодатель несут ответственность за невыполнение условий договора.Аренда — это форма нематериального права.

Ключевые выводы

  • Аренда — это юридический, имеющий обязательную силу договор, в котором излагаются условия, согласно которым одна сторона соглашается сдавать в аренду собственность, принадлежащую другой стороне.
  • Договор аренды гарантирует арендатору, также известному как арендатор, использование собственности и гарантирует арендодателю, собственнику недвижимости или арендодателю регулярные платежи в обмен на определенный период.
  • Договоры аренды жилого помещения обычно одинаковы для всех арендаторов, но существует несколько различных типов коммерческой аренды.
  • Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они расторгнуты.

Общие сведения об аренде

Аренда — это юридические и имеющие обязательную силу договоры, в которых изложены условия договоров аренды недвижимого, недвижимого и личного имущества. В этих контрактах оговариваются обязанности каждой стороны по выполнению и поддержанию соглашения, и каждая сторона подлежит исполнению. Например, аренда жилой недвижимости включает в себя адрес собственности, обязанности арендодателя и обязанности арендатора, такие как сумма арендной платы, требуемый гарантийный депозит, срок оплаты аренды, последствия нарушения контракта, срок аренды, политика в отношении домашних животных. , и любую другую важную информацию.

Не все договоры аренды одинаковы, но все они имеют некоторые общие особенности: размер арендной платы, срок оплаты аренды, срок истечения срока аренды. Арендодатель требует, чтобы арендатор подписал договор аренды, тем самым соглашаясь с его условиями, прежде чем занять недвижимость.

Большинство договоров аренды жилья довольно стандартны, с одинаковыми условиями для всех арендаторов. С другой стороны, договоры аренды коммерческой недвижимости обычно заключаются в соответствии с конкретным арендатором и обычно составляют от одного до 10 лет, при этом более крупные арендаторы часто заключают более длительные и сложные договоры аренды.


Арендодатель и арендатор должны хранить копию договора аренды для своих записей. Это особенно полезно, если и когда возникают споры.

Расторжение договора аренды

Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они расторгнуты. Арендатор, который расторгает договор аренды без предварительных переговоров с арендодателем, сталкивается с гражданским иском, уничижительной отметкой в ​​его кредитном отчете или и тем и другим. В результате расторжения договора аренды арендатор может столкнуться с проблемами при аренде нового жилья, а также с другими проблемами, связанными с наличием отрицательных записей в кредитном отчете.

Арендаторам, которым необходимо разорвать договор аренды, часто приходится вести переговоры со своими арендодателями или обращаться за помощью к юристу. В некоторых случаях уведомление в определенной степени или конфискация залога позволяет арендаторам разорвать договор аренды без каких-либо дальнейших последствий.

Некоторые договоры аренды содержат положения о досрочном расторжении, которые позволяют арендаторам расторгать договоры на определенных условиях или в случае невыполнения их арендодателями своих договорных обязательств. Например, арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель не произведет своевременный ремонт собственности.

Условия аренды не могут нарушать законы штата или федеральные законы. Таким образом, положение, которое позволяет домовладельцу входить в помещение в любое время без предварительного уведомления или которое в судебном порядке дает домовладельцу право взыскать сумму, превышающую установленные законом пределы, не подлежит исполнению.

Аренда коммерческой недвижимости

Арендаторам, которые сдают в аренду коммерческую недвижимость, доступны различные типы аренды, каждая из которых структурирована таким образом, чтобы возложить на арендатора больше ответственности и обеспечить большую первоначальную прибыль арендодателю.Некоторые договоры коммерческой аренды требуют, чтобы арендатор платил арендную плату плюс эксплуатационные расходы арендодателя, в то время как другие требуют, чтобы арендаторы платили арендную плату плюс налоги на недвижимость и страховку. Четыре наиболее распространенных типа аренды коммерческой недвижимости включают:

  • Аренда с одной сеткой: В этом виде аренды арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Аренда с двойной сеткой: Эти договоры аренды возлагают на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда: арендаторы, подписывающие эти договоры аренды, уплачивают налоги на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание.
  • Аренда с брутто: арендаторы платят арендную плату, в то время как арендодатель несет ответственность за другие расходы.

Сравнение покупки и аренды коммерческой недвижимости (плюсы и минусы)

Когда ваша компания решает, что пора искать коммерческое помещение, иногда бывает трудно сделать выбор между арендой и покупкой. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, и то, что лучше всего для вашей компании, во многом зависит от потребностей и ожиданий вашей компании на будущее.

Мы в AQUILA хотим предоставить нашим клиентам как можно больше информации, прежде чем они примут решение о коммерческой недвижимости, поэтому, если вам нужны офисные, торговые или складские помещения, мы составили обзор плюсов и минусов обоих аренда и покупка вашего коммерческого помещения, чтобы помочь вам в процессе принятия решения.

Прочтите сейчас: 5 важных шагов для поиска идеального офисного помещения для аренды

Сдача помещения в аренду: плюсы и минусы

Преимущества аренды коммерческого помещения

Для большинства арендаторов аренда имеет наибольший смысл. Вот некоторые из преимуществ аренды помещения по сравнению с покупкой недвижимости:

1. Без первоначального взноса

При покупке недвижимости в рамках традиционной ссуды вы должны внести крупный платеж, обычно от 10 до 40 процентов от общей стоимости .

При аренде недвижимости вам обычно достаточно внести залог, обычно гораздо меньшую общую стоимость, чем первоначальный взнос. В Остине вы часто будете видеть, как арендодатели просят внести залог, равный валовой арендной плате за один месяц, в зависимости от других факторов, таких как пособие TI и кредит арендатора.

Аренда недвижимости высвобождает значительный капитал, который вы бы потратили на покупку недвижимости, и вместо этого позволяет вам инвестировать в свой бизнес или расширять пространство.

В любом анализе аренды и покупки вы всегда должны учитывать стоимость капитала и / или альтернативные издержки от инвестирования в недвижимость, а не в свой бизнес.

Читать дальше: Сколько стоит аренда офисных помещений в Остине, штат Техас? (Арендные ставки, цены)

2. Арендодатель управляет ремонтом и техническим обслуживанием

Когда вы арендуете помещение, домовладелец, как правило, несет ответственность за обслуживание территории общего пользования, включая такие вещи, как ремонт зданий, обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехники и т.У арендодателя обычно есть профессиональная команда по управлению недвижимостью и инженеров, которая будет заниматься повседневными делами, от жалоб арендаторов до вопросов, связанных с недвижимостью.

Владение зданием сопряжено со многими проблемами, не имеющими отношения к вашей компании, и решение таких вопросов требует времени и денег. Сдача в аренду офисного помещения позволяет вам сосредоточиться исключительно на ведении бизнеса и избавляет вас от забот об управлении зданием, оставляя управление имуществом и техническое обслуживание профессионалам.

Нельзя сказать, что арендодатель управляет этими предметами бесплатно. Когда вы сдаете в аренду свое пространство, эти расходы обычно включаются в вашу валовую арендную плату как часть операционных расходов, называемых расходами на содержание общих помещений.

Подробнее: Что такое плата за обслуживание общего пространства (CAM)?

3. Доступ к желаемым местам

В большинстве случаев аренда недвижимости дает вам возможность оказаться в более привлекательном районе, чем в здании, занимаемом владельцем.Поскольку в этих более желательных районах, как правило, уже произошла значительная застройка, стоимость покупки зданий или земли в этом районе будет выше, что часто приводит к снижению цен на потенциальных владельцев-владельцев.

Кроме того, владельцы-жильцы обычно нуждаются в зданиях меньшего размера, чем традиционные многопользовательские здания, которые часто имеют площадь 100 000 квадратных футов или больше. На выбор гораздо меньше небольших зданий, которые сейчас существуют на рынке. При рассмотрении вопроса о покупке земли для строительства вашего здания важно знать, что цены на землю основаны на предположении, что покупатель будет строить самое большое здание, разрешенное для зонирования города.Этот максимальный размер часто намного больше, чем может потребоваться конкретному пользователю, что делает его недоступным по цене.

Аренда пространства в существующем здании в желаемом месте обычно является решением для пользователей, которые уделяют приоритетное внимание местоположению. С другой стороны, если ваша компания меньше озабочена выгодным местоположением, могут быть привлекательные варианты покупки наряду с вариантами аренды.

4. Возможности для роста

Важнейшим фактором при выборе аренды является гибкость.

Если вы растущая компания, лизинг предлагает гораздо более простой способ приспособиться к росту, чем покупка.Вы можете предусмотреть варианты расширения в рамках своего договора аренды, где у вас есть преимущественное право (также известное как «право преимущественного отказа») на приобретение пространства, которое будет доступно в вашем здании по мере необходимости вашей компании.

При покупке ваш выбор обычно ограничен размером приобретаемой собственности или ограничениями зонирования участка, на котором вы решили построить.

Читать далее: На какой срок коммерческой аренды мне следует подписывать?

Узнайте, как AQUILA помогла Zello управлять своим ростом и сохранять гибкость при аренде в центре Остина.Прочтите тематическое исследование: Офисное решение Zello: продажа, аренда и субаренда на Шестой улице.

Недостатки арендуемой площади

1. Изменение стоимости при продлении

Самый большой риск, связанный с арендой собственности, — это потенциальное повышение арендной платы, которое может потребовать арендодатель, когда придет время продления.

Это может создать много проблем для вашего бизнеса, поскольку требует продления аренды по более высокой ставке, что может фактически вынудить вас переместить свой бизнес в другое место или уменьшить размер, если вы не готовы платить более высокую стоимость.

Это одна из основных причин, по которой мы рекомендуем привлечь брокера, представляющего арендаторов, который поможет вам обсудить продление срока аренды, даже если у вас есть право на продление, записанное в договоре аренды.

2. Улучшения повышают ценность для арендодателя

Если вы в конечном итоге покинете свое помещение, помните, что любые улучшения, которые вы внесли в пространство, принесут прямую пользу арендодателю.

Это означает, что если вы выйдете из кармана сверх вашего пособия TI на улучшение затрат (столешницы, отделка стен, добавление сантехники и т. Д.)), который нельзя переместить в ваш следующий офис, вся эта добавленная стоимость перейдет к арендодателю за ваши деньги.

Читать дальше: Что такое пособие на улучшение жизни арендатора и что оно покрывает?

Покупка офисной недвижимости: плюсы и минусы

Преимущества владения собственной коммерческой недвижимостью

В некоторых случаях для бизнеса может иметь смысл купить существующее здание или землю для строительства. Некоторые из преимуществ владения собственностью включают:

1.Возможность увеличить капитал

Покупка здания предоставит вашей компании инвестиции, которые позволят вам со временем наращивать капитал по мере выплаты ипотеки и повышения стоимости недвижимости.

Этот капитал в конечном итоге может быть использован в качестве залога для кредитного плеча, если вы решите расширить свой бизнес.

НАКОНЕЧНИК AQUILA PRO

В уникальных ситуациях креативный брокер потенциально может помочь вам вложить капитал в договор аренды, если это важно для вас.Тем не менее, это не очень распространено, и возможности сделать это редки.

Узнайте, как AQUILA успешно договорилась о долевом участии в договоре аренды офиса C3 в Восточном Остине. Прочтите тематическое исследование C3 Presents: Legotiating Equity in Eastside Office Development.

2. Фиксированные выплаты по ипотеке

Финансирование, связанное с вашей собственностью, обычно остается фиксированным.

При получении долгосрочной ссуды (при условии, что это ссуда с фиксированной ставкой) ваши платежи по обслуживанию долга останутся фиксированными и никогда не увеличиваются в течение периода ссуды.

Кроме того, есть заметное преимущество в том, чтобы вкладывать деньги в погашение ипотеки, а не на ежемесячную арендную плату, поскольку вы постепенно увеличиваете капитал, а не просто кладете в карман домовладельцу.

Это особенно актуально на конкурентном рынке, таком как Остин, где арендные ставки находятся на рекордно высоком уровне.

3. Налоговые льготы

Если вы решите купить недвижимость, вы можете амортизировать свое здание в течение срока службы актива. Это может сэкономить вам много денег при расчете налогов и доходов.

Стоимость владения коммерческой площадью может предложить вам дополнительные налоговые вычеты в виде процентов по ипотеке, налогов на недвижимость и других статей бухгалтерского учета.

Кроме того, некоммерческие организации могут получить дополнительные налоговые льготы, приобретая недвижимость, а не сдавая ее в аренду.

4. Получение дополнительного дохода и обеспечение роста

Вероятно, наиболее очевидным и выгодным аспектом владения недвижимостью является то, что вы можете сдавать часть своей собственности в аренду другим арендаторам для получения дополнительного ежемесячного дохода и денежных потоков.

Это также хороший способ обеспечить будущий рост. Например, скажем, вам нужно всего 75000 квадратных футов сегодня, но вы знаете, что планируете вырасти до 25000 квадратных футов со временем, вы можете приобрести недвижимость в 100000 квадратных футов и сдать дополнительное пространство в аренду другому арендатору (-ам) на промежуточный период.

Читать дальше: Стоимость найма брокера по аренде коммерческого проекта

5. Улучшения увеличивают вашу прибыль

В отличие от аренды, любые ремонтные работы, которые вы производите в помещении, только увеличат стоимость вашей прибыли в долгосрочной перспективе.

И, поскольку вы, скорее всего, останетесь в собственности в течение длительного периода, вам не придется воссоздавать эти улучшения при переходе с одного места на другое.

Это может быть значительной экономией средств, независимо от того, являетесь ли вы производителем, который требует установки ряда генераторов и оборудования для работы, или юридической фирмой с самыми высокими требованиями к отделке.

Кроме того, любые капитальные улучшения, которые вы производите на участке, также увеличивают его общую стоимость.

Недостатки владения собственной коммерческой недвижимостью

1. Недостаток гибкости

Покупка недвижимости или помещения снижает гибкость вашего бизнеса. Если в будущем ваш бизнес перерастет это пространство, вам, возможно, придется арендовать или купить новое помещение.

Хотя у вас такой же риск при аренде, у вас больше гибкости, поскольку вы можете легко переоценить свои потребности в недвижимости в конце срока аренды (или даже в середине срока аренды) и найти новое решение. который лучше соответствует вашим новым требованиям.

2. Значительные первоначальные затраты

Еще один важный недостаток при покупке собственного коммерческого помещения — большие первоначальные затраты.

Покупатель должен столкнуться с множеством различных начальных затрат. Некоторые из этих авансовых затрат могут включать:

  • Первоначальный капитал, необходимый кредитору (первоначальный взнос)
  • Сборы за экспертизу
  • Комиссия за кредит
  • Ремонт
  • Затраты на капитальное улучшение

Значительный характер этих затрат часто является основной причиной того, что компании не владеют собственной недвижимостью, поскольку эти деньги лучше потратить на реинвестирование их бизнеса.

3. Ответственность за ремонт, техническое обслуживание и налоги

Ответственность может быть не только преимуществом, но и сдерживающим фактором.

Когда вы покупаете недвижимость, теперь вы отвечаете за весь ремонт и техническое обслуживание, которые обычно выполняет арендодатель.

И если вы не думаете, что у вас есть время или ресурсы, чтобы справиться с этими обязанностями самостоятельно, вам, скорее всего, придется нанять компанию по управлению недвижимостью или команду, работающую на полный рабочий день, которая сократит вашу прибыль от владения недвижимостью.

Кроме того, распространено заблуждение, что владение собственной недвижимостью устранит постоянно растущие операционные расходы, которые вы, вероятно, платите за арендуемые площади. Операционные расходы состоят из трех основных компонентов: страхование, расходы CAM и налоги на имущество. В Остине недавнее резкое увеличение операционных расходов можно почти полностью отнести на счет увеличения налоговых отчислений. Таким образом, хотя владение зданием, безусловно, помогает контролировать определенные расходы, вы все равно столкнетесь с растущими налоговыми ставками как часть ваших затрат на недвижимость.

Чтобы узнать больше о резком повышении налогов на недвижимость в Остине за последнее время и о том, как это влияет на операционные расходы, прочтите наш информационный документ: Как обстоят дела со всеми операционными и финансовыми операциями?

4. Несущая дополнительная ценность

Если вы покупаете недвижимость, размер которой превышает ваши текущие потребности, или земельный участок, который вы не планируете развивать в полной мере в первый день, вы рискуете нести эту дополнительную стоимость.

Независимо от того, максимально ли вы используете потенциал своей собственности, вам все равно придется платить налоги на недвижимость и страховые взносы в размере полной оценочной стоимости.

Имея здание, вы можете окупить эти затраты, сдав в аренду дополнительное пространство. Это еще раз ставит вас в положение, когда вам придется либо проводить время в роли арендодателя, либо нанимать брокерскую команду для продажи пространства.

Стоит ли покупать коммерческую площадь?

Ответ на вопрос, арендовать или покупать офисное помещение, для большинства владельцев бизнеса непростой и непростой.

Ваше решение будет зависеть от сочетания финансовых, налоговых и уникальных факторов компании.

Если ваша компания стабильна с небольшими планами роста и имеет большие суммы наличных денег, покупка вашей собственности может иметь смысл. С другой стороны, если ваша компания быстро растет и имеет тенденцию реинвестировать деньги в расширение или развитие бизнеса, аренда помещения, вероятно, станет для вас правильным ответом.

Обдумывая это важное решение, вам следует не только проконсультироваться со своим бухгалтером и специалистом по финансовому планированию, но и обязательно обсудить свою ситуацию с квалифицированным экспертом по коммерческой недвижимости.

Если вы подумываете о покупке или аренде офисного помещения, один из наших экспертов по представлению арендаторов будет рад обсудить с вами это решение и помочь вам определить решение, которое наилучшим образом соответствует потребностям вашей компании.

Если вы готовы начать поиск идеального помещения, запланируйте консультацию с одним из наших брокеров по представлению арендаторов сегодня.

Или, чтобы узнать больше о процессе поиска подходящего места для вашей компании, прочтите наше полное руководство по поиску офисного помещения.

Популярные статьи:


Покупка и аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы каждого

Многие предприятия работают вне коммерческих помещений, будь то витрины, фабрики или офисы. Если вы открываете новый бизнес или расширяете существующий, вам придется решить, покупать ли коммерческую недвижимость или арендовать ее.

Когда вы покупаете недвижимость, вы можете либо заплатить наличными, либо профинансировать ее с помощью ссуды. При аренде вы арендуете недвижимость на определенный срок, после чего вы должны пересмотреть договор, если хотите продолжить ее использование.На выбор правильной стратегии для вашего бизнеса влияет несколько факторов, в том числе отток денежных средств, текущие расходы, налоговые последствия, стоимость собственности, капитал для бизнеса и многое другое.

Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость сохраняет свою ценность в течение долгого времени, если за ней правильно ухаживают — это долгосрочный актив. Вот некоторые преимущества и недостатки покупки объекта коммерческой недвижимости.

Налоговые льготы по процентным, амортизационным и не ипотечным расходам
Собственный капитал увеличивается с течением времени Требуется авансовый платеж
Стоимость активов со временем растет Трудности для получения финансирования
Потенциал для получения арендного дохода Предоплата
Требуется страхование ответственности
Контроль собственности Возможность потери ликвидности или капитала

Плюсы покупки

Собственный капитал: Если вы платите все наличными, вы сразу становитесь владельцем 100% собственности.Если вы берете ссуду, ваш первоначальный взнос и ежемесячные платежи увеличивают капитал собственности. Если вы рефинансируете или продаете недвижимость, ваш капитал представляет собой разницу между справедливой рыночной стоимостью собственности и оставшейся суммой кредита, и это помогает повысить общую стоимость вашего бизнеса.

Оценка актива: Владение коммерческой недвижимостью позволяет вам получать выгоду от прироста капитала — увеличения стоимости вашей собственности с течением времени. Скорость повышения курса зависит от уровня инфляции, местных условий спроса и предложения, процентных ставок и других факторов.

Доход от аренды: Как правило, бизнес, занимающийся покупкой коммерческой недвижимости, занимает не менее 51% ее. Это связано с тем, что кредиторы классифицируют недвижимость как инвестиционную, когда доля владения составляет 50% или меньше — фактор, который затрудняет получение кредита. Если у вас есть оставшаяся площадь, вы можете сдать ее в аренду арендаторам и создать дополнительный источник дохода. Например, если вы покупаете небольшое здание, вы можете сдать первый этаж розничному продавцу, ресторану, туристическому агентству или другому предприятию.

Налоговые льготы: В качестве налоговой льготы вы можете вычесть проценты и амортизационные отчисления на вашу коммерческую недвижимость.

Контроль: Когда вы владеете недвижимостью, вы контролируете ее (в рамках ограничений зонирования), что означает, что вам не нужно вести переговоры с арендодателем, если вы хотите изменить конфигурацию помещения. Вы также будете вносить фиксированные ежемесячные платежи по ипотеке вместо арендной платы, которую можно изменить по истечении срока аренды.

Минусы покупки

Авансовые расходы: Как правило, вам необходимо внести первоначальный взнос в размере от 10% до 40% от стоимости недвижимости, а также вам придется оплатить закрытие расходов, а также сборы за оформление и оценку.Например, в собственности за 1 миллион долларов вы можете рассчитывать заплатить от 100 000 до 400 000 долларов из своего кармана в качестве первоначального взноса и других сборов.

Проблемы с получением финансирования: У вас могут возникнуть проблемы с получением ссуды на коммерческую недвижимость с разумной процентной ставкой, если вы или ваш бизнес не можете получить разрешение на банковское финансирование. В то время как лучшие ссуды на коммерческую недвижимость могут иметь процентную ставку ниже 4%, ссуды, предоставленные кредиторами с твердыми деньгами, могут иметь процентную ставку от 10% и более.В этом случае аренда может быть более рентабельной.

Штрафы за досрочное погашение: Многие ссуды на коммерческую недвижимость сопровождаются значительными сборами за предоплату или другими штрафами, характерными для коммерческой недвижимости, в виде поддержания доходности или аннулирования, если вы досрочной погашением остатка кредита.

Обязательства: Вы несете ответственность, если кто-то пострадает на вашей собственности, что означает, что вам придется заплатить за полис страхования ответственности, чтобы защитить себя от судебных исков.Если вы сдаете в аренду часть имущества, вы несете ответственность управляющего имуществом, что потребует дополнительной страховки и ухода за имуществом. Кроме того, для многих ссуд может потребоваться личная гарантия, которая возлагает на вас личную ответственность за выплату ссуды, если ваш бизнес не может.

Потеря ликвидности или капитала: Всегда существует вероятность того, что стоимость вашей собственности снизится, и вы можете понести капитальные убытки, если решите продать, что является недостатком. Кроме того, у вас могут возникнуть проблемы с ликвидностью, поскольку ваши деньги будут привязаны к собственности.Чтобы вернуть свои деньги, вам придется продать или частично рефинансировать обналичивание. Более того, деньги, связанные с недвижимостью, можно было бы использовать для других целей, если бы вы взяли их в аренду.

Плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости

Срок коммерческой аренды обычно составляет от пяти до 10 лет. Вы можете использовать недвижимость во время аренды с учетом любых ограничений, предусмотренных в договоре аренды.

Доступ к большей ликвидности Отсутствие капитала или выгод от повышения стоимости
Фиксированные ежемесячные расходы Невозможно получить пассивный доход
Налоговые льготы для расходов на недвижимость Высокие арендные расходы
покинуть собственность Нет контроля над помещением

Плюсы лизинга

Больше ликвидности: Вы используете значительно меньше своих денежных средств, потому что вам не нужно вносить первоначальный взнос, чтобы переехать в пространство.Тем не менее, вы должны рассчитывать на внесение авансовых платежей за адвоката, брокера, предварительную проверку и гарантийный депозит.

Фиксированная ежемесячная стоимость: При аренде вам, как правило, не нужно платить за какое-либо существенное обслуживание, ремонт или содержание собственности, хотя вы, возможно, будете платить за мелкий ремонт. Вместо этого вы будете точно знать, сколько вам нужно платить каждый месяц, не беспокоясь о непредвиденных дорогостоящих расходах на ремонт.

Налоговые льготы: Вы можете вычесть эти расходы по мере их возникновения: арендные платежи, страхование имущества, налоги на имущество (в зависимости от типа аренды), коммунальные услуги и техническое обслуживание.Вы можете вычесть весь арендный платеж, в отличие от вычета процентов по ипотеке.

Больше гибкости: Квалификация на аренду зачастую проще, чем на получение ссуды на коммерческую недвижимость, поэтому у вас есть больше возможностей, когда дело доходит до выбора помещения. Вы также можете переехать, когда договор аренды истечет, не продавая недвижимость. Возможно, вы сможете позволить себе арендовать недвижимость, которую слишком дорого покупать, что поможет вам получить выгодное или стратегическое место.

Минусы лизинга

Отсутствие собственного капитала или прироста стоимости: Вы не накапливаете никакого капитала при сдаче в аренду, хотя в некоторых контрактах есть функция аренды коммерческой недвижимости с правом владения, которая позволяет использовать часть уже уплаченной вами арендной платы на покупку. собственности. Без капитала вы не выиграете от прироста капитала.

Нет пассивного дохода: Вы не домовладелец и, следовательно, не можете получать арендную плату от других, теряя вторичный доход, который вы могли бы получить от владения собственностью.

Арендная плата стоит дорого: Ваши ежемесячные арендные платежи обычно превышают платежи по ипотеке на ту же недвижимость. Типичный трехлетний договор аренды возлагает на арендаторов ответственность за ежемесячное страхование розничной торговли, налоги на имущество, коммунальные услуги и расходы на содержание. При добавлении к арендной плате ваши затраты будут больше, хотя расходы после уплаты налогов зависят от ситуации.

Нет контроля: В договоре аренды могут быть ограничения и даже положения о досрочном расторжении, которые ограничивают способность арендатора контролировать арендуемую площадь.У вас нет контроля над повышением арендной платы по истечении срока аренды, и если вы выйдете из бизнеса, вы должны будете продолжать платить арендную плату или столкнетесь с штрафами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

Обычно имеет смысл покупать, если у вас достаточно наличных для первоначального взноса и шести месяцев выплаты по ипотеке, не вызывая у вашего бизнеса денежного кризиса. Покупка может быть хорошим вариантом, если вы:

  • Хотите сдать в аренду часть помещения для получения вторичного источника дохода
  • Планируйте увеличение доли собственности в собственности
  • Хотите реорганизовать пространство по своему усмотрению

С другой стороны, лизинг может быть правильным ответом, если вы хотите:

  • Возможность выселения в конце срока аренды
  • Чтобы не связывать деньги при первоначальном взносе
  • Больше налоговых вычетов на лизинговые расходы
  • Свобода от ответственности за содержание собственности в зависимости от вашего договора аренды
  • Работать в помещении, слишком дорогое для покупки

Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, в качестве первого варианта вам следует рассмотреть ссуду, гарантированную Управлением малого бизнеса (SBA).SBA предлагает две кредитные программы, которые можно использовать для коммерческой недвижимости: 7 (а) ссуд и 504 ссуды. В то время как ссуды 7 (а) являются ссудами общего назначения, ссуды 504 специально предназначены для покупки или рефинансирования коммерческой недвижимости.

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

  • Исследования — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия. В частности, обратите внимание на владельца здания, домовладельца, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
  • Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом.Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную выплату.
  • Укажите подробные сведения о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
  • Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса.Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен.Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе. Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых неприятных оговорках в вашем договоре аренды.Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места. Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily.«Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть некоторые важные различия. Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна.«Как правило, они более продолжительны и предлагают большую гибкость при ведении переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды очень часто арендатор платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости схожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна.«Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в большие накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может оказаться контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду помещения на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», — сказал Кханна.«Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Изучение района, информации о арендодателе и аренде

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование.Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце. Вы вместе вступаете в деловое партнерство, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выплачивают свои платежи.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи владельцу здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк. Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых архивах, чтобы узнать больше о арендодателе.Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучить законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых арендодатель или владелец здания могут подумать, что они могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе.Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось оговаривать «условие о неприятных запахах».«

» В правилах строительства сказано, что неприятных запахов нет, — сказала она. «Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделала исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основы окружающей среды. По словам Гумерселла, арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды проявите должную осмотрительность в отношении собственности.Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о неудобствах и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при пересмотре договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите краткосрочную аренду или долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежа, так и со сроком, убедитесь, что вы точно понимаете, что вам грозит каждый месяц. Спросите своего потенциального арендодателя о том, как оплачиваются следующие расходы:

  • Страхование
  • Налоги на недвижимость
  • Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
  • Ремонт
  • Безопасность
  • Парковка
  • Местные законы о неудобствах (шум или запах)
  • Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
  • Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего пространства)

После того, как вы установили базовую структуру ценообразования и сроков, пора погрузиться в некоторые из менее очевидных деталей.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

  • Передаточная структура. Определите, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает платеж от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
  • Личное воздействие. В некоторых случаях вам может потребоваться подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваша организация или юридический бизнес взяли на себя риск при подписании договора аренды.
  • Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект примерно до 125%.
  • Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о невмешательстве, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое забрало здание у вашего арендодателя.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не бойтесь оговаривать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате, и это значение может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно оставить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.По многим аспектам этого раздела можно договориться.

Итог. Убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору, как только все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата начала работ. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Добавочный. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, установленный в договоре коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. В нем также описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вы должны быть знакомы, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной задачей.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный депозит при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает гарантийный депозит и двухмесячную арендную плату. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить целый ряд существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть валовой или чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью обычно более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе связать активы в коммерческой недвижимости, покупка будет лучшим вариантом. Если нет, то лучше всего воспользоваться лизингом.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои вложения. Аренда часто является предметом переговоров, но при коммерческой аренде домовладельцы часто разрешают индивидуальную настройку помещения для арендного бизнеса.Это означает, что арендодатели вкладывают в коммерческую недвижимость гораздо больше денег, чем в жилую.

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека — повысить ценность не только деловой репутации и денежного потока как такового, но и активов бизнеса, чтобы создать собственный капитал в активы », принадлежащие бизнесу. Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются.Запасы быстро меняются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, теряет ценность через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар. Многие компании стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Однако большинство непромышленных предприятий имеют и используют ценные активы, которые обычно востребованы не только небольшим рынком конкурентов…. но по глупости выбросить этот актив, сдав его в аренду, вместо того, чтобы владеть им и наращивать капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, в которых работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может купить собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти инвестиции имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку.Вы находитесь в завидном положении, когда используете арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать собственный капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: если все сделано правильно, то наличие частные собственники покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (договор обратной аренды . «). Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше стоимости аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно продумывать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная договоренность по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатором является организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может создать компанию с ограниченной ответственностью или стать ею. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по разным причинам, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, условия могут стать предметом ожесточенного оспаривания, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой договоренности как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

  1. У компании есть «дружелюбный» арендодатель, который будет работать с бизнесом, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
  2. У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
  3. Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и ему не нужно бояться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
  4. Арендодатель может амортизировать стоимость конструкции, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают добавленную стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
  5. Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора об увеличении аренда…и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
  6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность независимо от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавец-арендодатель получал прибыль не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

  1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
  2. Существует необходимость внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
  3. Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство здания с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
  4. Часто человек не может позволить себе место, которое идеально подходит для бизнеса, и покупает место по доступной цене … но это недостаток для бизнеса.
  5. И потребности собственника недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса …Часто одно и то же лицо … не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Легко представить себе и другие примеры, когда потребности владельца собственности и потребности бизнеса расходятся.

Единственный серьезнейший недостаток, подробно описанный ниже, имеет место , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и конфликты интересов могут возникнуть, когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму с помощью правильных договорных и арендных документов, обсуждаемых ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых объекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на , прежде чем будут созданы структуры и договоры и аренда выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…который, конечно, подлежит вычету.

IRS рассмотрит любую сделку, связанную с ведением бизнеса, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого предложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и позволят избежать недоброжелательства, которое может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

  • Во-первых, необходимо составить хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместная собственность на собственность, предусматривающую не только разделение доходов и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную силу, вынуждая продать бизнес или расторгнув договор аренды.) Действующее соглашение купли-продажи между владельцами недвижимости Собственность является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о купле-продаже, независимо от того, арендуется он или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
  • Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям на владение, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
  • Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
  • Могут потребоваться дополнительные документы в связи с уникальными проблемами, с которыми сталкивается индивидуальное налоговое планирование владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о возмещении ущерба и возмещения убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д., И т. Д.)
  • И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, который обсуждается далее в разделе Сделки с недвижимостью.

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, арендующего помещение.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда — это очень односторонний документ, дающий арендодателю огромные права и аннулирующий многие из норм общего права или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если права собственности на здание и собственность на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, если он будет чрезмерным, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную в законе. Соглашение об обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям со стороны других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией — или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение состоит в том, чтобы иметь одинаковое право собственности и на собственность, и на бизнес, поскольку тогда у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). Однако если предположить, что собственность или проценты не могут быть идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с привлечением фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
  2. Доверенное лицо в конфликте не должно голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
  3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
  4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
  5. В общем, перед оформлением любых документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить. совершает покупку или оформляется обратный лизинг .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то с этим следует столкнуться до того, как они приведут к обязательствам, которых нельзя избежать, и, таким образом, возникновению вражды. После урегулирования решение сводится к письменной форме либо в договоре, связывающем стороны, протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном этими организациями.

Так сложно … Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, редко можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов в виде различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. Д. В большинстве случаев эти расходы оплачиваются за счет повышения стоимости капитала через год или два владения и помните, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *