Торговая точка в жилом доме
Зачем открывать торговую точку в жилом домеПричин для этого может быть несколько:
- Отсутствуют подходящие коммерческие здания
- Удачное расположение выбранного дома в зоне высокой проходимости
- Наличие в собственности предпринимателя подходящей недвижимости
- Выгоднее переоборудовать жилое помещение под магазин, чем построить коммерческое здание с нуля
Выгодно использовать помещение в жилом доме для открытия магазина в том случае, когда по близости нет других точек продаж и подходящих зданий для аренды торговой площади. Целесообразность такого предприятия зависит, прежде всего, от вида продаваемой продукции. Так, например, в густонаселенном спальном районе выгодно будет открыть продуктовый магазин, если по соседству таковые отсутствуют.
Очень часто можно встретить торговые точки на первых этажах жилых домов в центре крупных городов. В таких районах всегда существовала проблема с недвижимостью, так как пространства для новых построек очень мало. Именно поэтому приходится для открытия магазина использовать переоборудованные жилые помещения. Кроме того, дома, которые расположены вдоль центральных улиц и проспектов, являются очень привлекательными с коммерческой точки зрения. В них выгодно открывать продуктовые магазины, цветочные лавки и другие торговые точки.
На этот вопрос каждый предприниматель должен ответить для себя сам, причем, до того, как начнет поиск подходящего дома. От вида продаваемой продукции зависит помещение, которое для этого подойдет. Если отталкиваться от прибыли, то торговая точка должна соответствовать целевой аудитории, на которую будет рассчитан товар. Если в спальном районе выгодно открыть продуктовый магазин, то рядом с вузом или другим учебным заведением будет пользоваться повышенной популярностью канцелярская лавка или точка печати документов.
Поскольку магазин находится в жилом доме, очень важно, чтобы его деятельность не мешала всем жильцам. Для этого он должен работать только в определенное время, не нарушая утвержденный законом режим. Соответственно, все разгрузочные работы следует проводить с 7:00 до 23:00. Выходит, в ночное время можно только продавать, но не принимать товар или вывозить мусор. Кроме того, помещение должно быть оборудовано индивидуальным входом или подъездом, чтобы не ограничивать передвижение проживающих в доме людей.
Каждый магазин, который функционирует в помещении жилого дома, должен соответствовать определенным требованиям. Их обязательно нужно придерживаться, чтобы избежать жалоб жильцов, денежных штрафов и затяжных судебных разбирательств.
Общие требования к торговым точкам в жилых домах
Торговая точка может быть оборудована только на первом этаже или на втором, если помещение снизу является нежилым. При этом она должна иметь отдельный вход. Каждый магазин нуждается в регулярной разгрузке товаров. Следует учесть, что такие работы можно производить в дневное время с торца дома, не имеющего окон в той части. В противном случае нужно будет оборудовать специальный подъезд. Для торговой площади менее 150 кв. метров этого делать не нужно.
Если помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома, то предпринимателю необходимо предварительно собрать подписи всех жильцов, подтверждающие их согласие на открытие торговой точки. Данный пункт не прописан в жилищном кодексе, но позволит владельцу разрешить многие спорные ситуации в случае последующих жалоб соседей. Рекомендуется заранее заручиться поддержкой проживающих рядом людей.
Если помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома, то предпринимателю необходимо предварительно собрать подписи всех жильцов, подтверждающие их согласие на открытие торговой точки
Каждый магазин должен быть оборудован водопроводом, канализацией и приточно-вытяжной вентиляцией. При этом монтаж всех средств коммуникации необходимо производить отдельно от общей системы. Также не следует экономить на внутренней и внешней отделке помещения. Она должна выполняться из влагостойких и пожаробезопасных материалов. Предварительно следует выполнить монтаж электропроводки согласно строительных требований. Это позволит избежать проблем во время получения разрешения от пожарной инспекции.
Не нужно забывать и об обустройстве прилегающей территории. Подъезд и подходы к магазину следует облагородить асфальтным или бетонным покрытием. Рядом с крупной торговой точкой обязательно должны быть установлены мусорные контейнеры. А вот парковку для автотранспорта следует планировать вдали от придомовой территории.
Инструкция по открытию торговой точки в жилом доме
Первое, с чем столкнется предприниматель во время открытия магазина в доме, — необходимость переоформить помещение из жилого в нежилое. Это потребует финансовых затрат на подготовку соответствующих документов и перепланировку внутренней площади. Нужно быть готовым к тому, что данная процедура может занять несколько месяцев.
Чтобы получить разрешение на открытие магазина, помещение внутри и снаружи должно соответствовать признакам коммерческого согласно законодательства Российской Федерации. Для этого, как уже упоминалось выше, необходимо оборудовать его отдельным входом, коммуникациями и прочим. Также важно позаботиться о наличии проезда ко входу, ведь регулярно будут приезжать поставщики и мусоровозы.
Если помещение соответствует строительным нормам и требованиям пожарной безопасности, то можно приступать к его официальному оформлению. Для этого торговую точку следует зарегистрировать в налоговой службе, выбрав для себя наиболее выгодную систему налогообложения. Сделать это можно самостоятельно, однако, рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом.
Основные трудности при открытии магазина в жилом доме
Открывая магазин в жилом многоквартирном доме, нужно быть готовым к серьезным финансовым вложениям. Они связаны не только с оформлением разрешительных документов. Много средств потребуется на перевод помещения из жилого в нежилое с последующей перепланировкой и переоборудованием площади под коммерческую.
Также возрастут расходы на содержание такой недвижимости. Это касается, в первую очередь, коммунальных платежей. За коммерческую площадь платить придется больше, увеличится расход электроэнергии и воды, да еще и тарифы возрастают.
Помимо денежных затрат, побеспокоить владельца магазина на первом этаже дома могут его жильцы, недовольные уровнем шума, неприятными запахами или другими, не всегда объективными факторами.
Таким образом, открытие торговой точки в жилом доме является довольно сложной, но если все получится, то весьма прибыльной затеей. Чтобы воплотить ее в жизнь, необходимо изучить правовую базу и получить соответствующие финансовые возможности. Но главное: торговые точки в жилых домах открываются ежегодно — значит, это вполне реально!
В подвалах жилых домов с 2021 года запретят работу многих организаций
По новым противопожарным требованиям с нового года расположенные в многоквартирных домах цокольные и подвальные помещения станут недоступными для использования в качестве детских спортивных секций, кружков творчества, мебельных складов, мастерских и некоторых магазинов. Безопасность в домах требует контроля, с другой стороны тысячи малых предприятий и индивидуальных предпринимателей останутся без работы.
Под запрет размещения в подвалах и на цокольных этажах попали развивающие кружки, развлекательные центры и спортивные секции. В таких помещениях нельзя будет устраивать любые мероприятия для детей. Утвержденный правительством обновленный противопожарный режим вступает в силу уже с 1 января 2021 года.
Исключение делается только для тех домов, где использование подвальных помещений для таких целей предусмотрено проектной документацией.
Помимо организаций ориентированных на детский досуг, новые правила использования подвалов касаются также любых компаний работающих с мебелью — магазинов, складов, антикварных лавок. В законе дается довольно размытая формулировка. В частности запрещается использовать такие помещения «для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов», что по сути вообще запрещает любую хозяйственную деятельность в подвальных помещениях.
«На объектах защиты запрещается использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения
для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов»,
— сообщается в документе, с которым ознакомилась «Газета.Ru».
В подземных этажах также запрещается хранить под свайным пространством зданий легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке, отходы любых классов опасности и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы. Сами двери подвалов должны быть закрыты на замок с обозначением на дверях места хранения ключей.
Раньше в противопожарном законодательстве для этажей нижнего яруса подобные нормы не содержались.
Использовать для различных целей нельзя было только чердаки, технические помещения и вентиляционные камеры. Новые противопожарные требования устанавливаются в рамках регуляторной «гильотины». Они будут действительны на протяжении шести лет, после чего их пересмотрят на предмет соответствия требованиям времени.
Предусмотрена и административная ответственность за нарушение этих правил: предупреждение, штраф либо приостановление деятельности объекта, что является максимальной мерой наказания. Последнее может быть применено только при неоднократном нарушении предписания по устранению проблем от государственного пожарного надзора, говорится в документе.
Любая законодательная инициатива должна достигать цели, в данном случае — это минимизация чрезвычайных ситуаций, поддержка стабильного противопожарного режима в жилых и нежилых помещениях, объясняет топ-менеджер информационно-аналитического центра «Альпари» Андрей Лобода. По мнению эксперта, тема противопожарной безопасности очень тревожная, и о ней периодически забывают в обществе до очередного резонансного чрезвычайного случая.
«Отдавать своего ребенка на занятия в кружок в подвальное или полуподвальное помещение жилого дома решится не каждый вменяемый родитель. Да, и микропредприниматели сейчас предпочитают работать из дома или на даче, — поделился мнением с «Газетой.Ru» Андрей Лобода. —
Важную нагрузку такие помещения сегодня несут как место ночлега для гастарбайтеров.
По моим наблюдениям арендаторы довоенных нежилых объектов в Москве как раз и распахивают им свои полуподвальные вполне теплые и комфортные помещения».
В то же время эксперт отмечает, что сегодня довольно сложно найти идеальное правовое решение этой инициативе, поскольку жесткий надзор, как правило, следует только после инцидентов.
Одними из первых под новый пожарный запрет попадут маленькие реставрационные и багетные мастерские, а также антикварные лавки с их скоплениям мебели, картин и старой утвари. Исторически так сложилось, что такие организации как в Москве, так и в других крупных городах располагаются в подвальных помещениях и на цокольных этажах, объясняет директор антикварной галереи «Ренессанс. Гостиный двор» Петр Демин.
По словам арт-дилера, индивидуальные предприниматели вынуждены экономить на каждом арендованном метре, выбор помещений нижнего яруса во многом исторически был продиктован тем, что верхние этажи занимали более прибыльные магазины.
«В подвальных помещениях, как правило еще и сидят те, кто работает на приеме товара, куда люди сдает на реализацию или продают какой-либо антиквариат.
Такие места арендуются годами, они, что называется, прикормленные.
В этом бизнесе расположение и имидж места играют, едва ли не ключевую роль, — рассказал «Газете.Ru» Петр Демин. От того, что антикварные лавки и мастерские уйдут из известных мест проиграют и простые люди, которые привыкли туда сдавать антиквариат и зарабатывать на этом, отмечает галерист.
Повышение противопожарной безопасности приветствует доктор экономических наук НИУ Высшей школы экономики (ВШЭ) Сергей Смирнов.
«Все зависит от вида экономической деятельности. Все должно быть утверждено на федеральном уровне, что возможно размещать в подвалах, а что — нет. Тут должны быть учтены вибрационные и шумовые характеристики, выбросы в окружающую среду, вентиляция, много нюансов. Потому что, если речь о занятиях на беговой дорожке — это одно, а, если это мастерская с лакокрасочными работами, то это уже совсем не годится для жилого дома», — заключил Смирнов.
С 1 марта 2021 года вступают в силу новые санитарные нормы по содержанию жилых многоэтажек
В обновленных СанПиН содержатся в том числе санитарно-эпидемиологические требования к содержанию городских территорий, питьевому водоснабжению, воздуху и жилым помещениям.
В новый документ также вошли требования к содержанию площадок для накопления твердых коммунальных отходов (ТКО). Теперь владелец контейнерной и специальной площадки для ТКО обеспечивает их уборку, дезинфекцию и дератизацию (т. е. это обязанность теперь ТСЖ, УК, администрации, но не регоператора).
Также все виды площадок должны иметь твердое покрытие, подъездные пути и ограждение с трех сторон высотой не менее 1 м, независимо от вида контейнеров. Требование об освещении площадок теперь в СанПиН отсутствует. При раздельном накоплении ТКО для каждого вида мусора должен быть свой контейнер.
Расстояние площадок ТКО от жилой многоэтажки и детских площадок должно быть не меньше 20 м и не больше 100 м. Впрочем, возможно уменьшение расстояния не более чем на четверть при оценке соответствия санитарно-эпидемиологическим требованиям. В случае раздельного накопления ТКО контейнерные и мусорные площадки должны располагаться не ближе 8 м и не дальше 100 м от жилых домов и детских площадок.
Количество контейнеров на площадках определяется хозяйствующими субъектами согласно нормативам накопления ТКО. Так, должно размещаться не более 8 мусорных баков для смешанного накопления ТКО или 12, из которых 4 – для раздельного сбора отходов, и не более двух контейнеров — для крупногабаритных отходов (КГО).
Время хранения мусора определяется среднесуточной температурой воздуха на улице в течение трех суток: +5 градусов Цельсия и выше – не более суток; +4 и ниже – не более трех суток. Вывозить крупногабаритный мусор должны по мере его накопления, но не реже одного раза в 10 суток при температуре воздуха +4 градуса и ниже, а при температуре +5 и выше – не реже одного раза в 7 суток.
Оговаривается в новых правилах и частота вывоза отходов. При температуре +5 и выше вывоз ТКО производится не реже одного раза в сутки, КГО – не реже одного раза в 7 суток; при температуре +4 и ниже вывоз ТКО – не реже одного раза в 3 суток, крупногабаритный мусор обязаны вывозить не реже одного раза в 10 дней. Вывоз осуществляется по графику регоператора с 7 утра до 11 вечера.
Оговаривается и периодичность мойки, дезинфекции, дезинсекции и дератизации контейнеров и площадок. Мойка и дезинфекция проводиться при температуре на улице +4 градуса и ниже –1 градуса раз в 30 дней, если на термометре выше +5 – один раз в 10 дней.
Дезинсекция обязательна летом 2 раза в месяц. А частота дератизации также зависит от температуры на улице: +4 градуса и ниже – один раз в 3 месяца, при температуре +5 и выше – ежемесячно.
Чем ближе от жилья находятся мусорные контейнеры, тем чаще их должны мыть и проводить дезинфекцию. При расстоянии мусорной площадки от 15 до 20 м до многоквартирного дома периодичность промывки, дезинфекции, дезинсекции сокращается в 2 раза. При этом обязательно должен быть оборудован навес над мусоросборниками.
Удаление отходов из урн – не реже одного раза в сутки. При температуре на улице +10 градусов Цельсия и выше проезжая часть улиц с твердым покрытием, площадей и тротуаров должны поливаться и подметаться.
В помещениях общего пользования жилых многоэтажек управляющие компании или ТСЖ должны ежедневно проводить влажную уборку с применением моющих и чистящих средств. Не допускается захламление, загрязнение и затопление подвалов, техподполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений.
И еще один пункт санитарных норм, который касается автолюбителей. На территориях жилых многоквартирных домов запрещено мыть транспортные средства, сливать топливо и масла, регулировать звуковые сигналы, тормоза и двигатели.
Погрузку и разгрузку продукции для магазинов или организаций, встроенных в многоквартирный дом или пристроенных к нему, следует выполнять с торцов жилых зданий, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны автомобильных дорог. То есть загрузка со стороны двора многоквартирного дома, где расположены подъезды, не допускается.
Факт
Согласно новым санитарным правилам, запрещено размещать над гаражами и паркингами МКД помещения для работы с детьми и медицинские организации (п. 134). На придомовой территории нельзя мыть автомобили, сливать топливо, а также регулировать звуковые сигналы и тормоза (п. 135). Разгрузка товаров и материалов в магазины или офисы, расположенные в многоквартирных домах, не должна производиться со стороны, где находятся входы в подъезды (п. 139).
Алла Мишина, газета «Площадь Свободы»
План эвакуации жилого многоквартирного дома
Цель плана эвакуации многоквартирного дома или высотных сооружений — ознакомить людей с маршрутами к безопасным (аварийным) выходам, с кратчайшими путями из зоны чрезвычайной ситуации.
План пожарной эвакуации — обязательное условие для размещения в местах большого скопления людей. Такие эвакуационные схемы устанавливают на видных местах: стены, колонны вестибюлей, коридоров, отдельных помещений.
Использование в жилых объектах
В жилых домах редко используются схемы эвакуации. Требование об использовании документа касается предприятий, торговых центров, магазинов, офисов, медицинских, дошкольных и учебных заведений.
В случае если многоквартирный дом имеет сложную планировку, целесообразно составить такую схему, которая будет содержать следующую информацию:
- • По каким маршрутам проходит эвакуация.
- • Где размещены первичные средства пожаротушения: огнетушители, краны, ручные извещатели.
- • Где расположены средства связи, оказания первой помощи.
Также документ содержит размещение безопасных выходов, не задымленных лестничных площадок и лестниц и другую необходимую информацию.
Необязательно, чтобы квартира имела такой документ. Планы размещают на этажах и отдельных секциях.
В общественных и производственных зданиях, сооружениях схемы устанавливают и в отдельных помещениях.
Содержание плана эвакуации дома
Документ состоит из двух частей:
- • Графическая. Представляет собой планировку здания, сооружения, этажа. На плакате указывают аварийные выходы, расположение средств пожаротушения, сигнализации, лестниц. В производстве плакатов могут использоваться фотолюминесцентные материалы — схемы подсвечиваются в темноте.
- • Текстовая. Каждому обозначению графической части дается описание. Схема должна быть понятной пользователю. В тексте говорится о средствах связи, способах оповещения, отключения приточно-вытяжной вентиляции и электрооборудования и другая информация, благодаря которой эвакуация должна пройти успешно.
Порядок размещения
В высотных домах, производственных и административных зданиях план вывешивают на самое видное место, которое хорошо освещается и просматривается.
Размещение такой схемы также должно быть указано в графической части.
Требования к размещению:
- • Высота ПЭ от пола — не более 1,8 метра.
- • Место размещение — вблизи эвакуационных выходов.
На каждом этаже должно быть не менее одного ПЭ. Схема ориентирует движение людей к выходу.
Эвакуационные выходы обозначаются световыми табличками.
Сводные эвакуационные схемы по этажам и секциям также хранятся у ответственного лица по технике пожарной безопасности, у диспетчера и на посту охраны.
Дизайн площадки, парковка и зонирование торговых центров
Исторический отчет PAS, серия
PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.
Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.
АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37 | |
| Информационный отчет No.59 | Январь 1954 г. |
Дизайн площадки, парковка и зонирование торговых центров
Скачать исходный отчет (pdf)
Пригородные торговые центры возникли, выросли в размерах и увеличились в количестве не потому, что они предлагают новые продукты или лучшие магазины, чем те, которые можно найти в центральных деловых районах, а потому, что они удобны. В последние годы городские районы быстро росли, но рост происходил по большей части за пределами центрального города.Центральные деловые районы, которые были относительно адекватны для обработки количества (с учетом их доходов) людей в мегаполисах полтора десятилетия назад, теперь переполнены, переполнены и забиты уличным движением.
Торговые центры в пригородных районах ближе к населению, которое они обслуживают (во время вождения), предлагают относительно большое (если иногда неадекватное) количество удобно расположенных внеуличных парковок и соответствуют образцам загородной жизни, описанным Берджессом и другими. городские социологи еще двадцать пять лет назад.Чем дальше от центра города проживает семья, тем меньше времени мужчина в семье проводит дома. Какими бы ни были социальные последствия этой ситуации, она также приводит к большей зависимости от женщины в поддержании повседневной жизни семьи. Она должна вести хозяйство и делать покупки, и она не может позволить себе более длительную поездку в центр города — поездку, которую, возможно, придется совершать на медленном и переполненном общественном транспорте или на машине по перегруженным и опасным дорогам без каких-либо гарантий того, что Когда вы доберетесь до центрального делового района, появится место для парковки.Бизнес торговых центров почти полностью зависит от людей, которые живут в пределах 30 минут езды по местным дорогам, а большинство клиентов живут ближе.
Общее определение торгового центра
Торговый центр — это группа розничных магазинов, спроектированных и спроектированных для участка, на котором они построены, расположенного вдали от центрального делового района, для удовлетворения потребностей в покупках в новых пригородных и периферийных районах. В каждом известном нам торговом центре есть супермаркет (крупный продуктовый магазин), и супермаркет является либо крупнейшим генератором трафика торгового центра, либо второстепенным по сравнению с универмагом в центре.Торговые центры можно различать между теми, в которых преобладает супермаркет или розничный продуктовый магазин, и вторичным магазином которых является аптека или разнообразный магазин; и те, в которых преобладает универмаг, а второстепенным магазином является супермаркет или другой универмаг.
Торговые центры двух типов будут существенно различаться по площади, количеству и типам магазинов, а также по годовой валовой прибыли. Они различаются также обслуживаемой торговой площадью и типом выполняемых покупок.КОНСУЛЬТАЦИОННЫЕ УСЛУГИ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ Информационные отчеты № 44 и 47 охватывают анализ рынка торговых центров, а также критерии и стандарты для магазинов торговых центров. В настоящем отчете показано, как описанный выше анализ соотносится с требованиями к общей площади, парковке и дизайну территории торгового центра.
Наконец, в отчете описываются некоторые положения о зонировании, уже принятые для торговых центров, и комментируются некоторые проблемы, с которыми градостроители сталкиваются с торговыми центрами.
Торговый центр, вид покупателя
Планировщик в первую очередь занимается покупателем и его (ее) поездкой в торговый центр только после того, как покупатель едет по дороге и до того момента, когда он войдет в один из магазинов в центре. После этого мы оставляем его в мире эластичных шлангов и нерастяжимых бюджетов. Планировщика больше всего интересуют четыре этапа поездки покупателя: дорога, по которой он идет, чтобы добраться до центра, точка, в которой он покидает эту дорогу и въезжает в центр, поиск незанятого места для парковки и прогулка до магазинов. .
Девелоперы торговых центров, как показано в предыдущих отчетах, должны учитывать многие факты, которые не строго относятся к юрисдикции городского планирования, такие как торговый потенциал района, прилегающего к торговому центру, и типы магазинов, которые должны быть расположены в конкретном районе. торговый центр. Когда начинают появляться окончательные планы торгового центра, показывающие размер и расположение магазинов, парковок и зон обслуживания, планировщик становится жизненно заинтересованным. Фактически, мы полагаем, что имеется достаточно информации о принципах и методах развития торговых центров, чтобы проектировщик был обеспокоен возможными зонами размещения торговых центров еще до того, как торговый центр будет предложен для его района.
Таким образом, этот отчет пытается охватить этапы продвижения покупателя, которые волнуют планировщика, и указать на трудности, с которыми он сталкивается на этом пути.
Этап первый: Поездка в торговый центр
Тридцать минут езды на автомобиле в настоящее время является допустимым пределом рыночной площади крупного регионального торгового центра, который может обслуживать до 500 000 человек. Площадь, ограниченная тридцатиминутным временем вождения, должна рассчитываться в соответствии с состоянием и загруженностью улиц и не всегда прямо пропорциональна линейному расстоянию.Пять миль скоростной дороги можно преодолеть быстрее, чем пять кварталов оживленного делового района.
Разработчики торгового центра рекомендуют подсчет трафика на основных улицах, обслуживающих центр, не столько как показатель бизнес-потенциала, сколько как проверка уже существующей загруженности и помощь в прогнозировании дорожной ситуации после открытия центра. В целях самосохранения застройщики и архитекторы рекомендуют дальнейшие исследования, в том числе будущие программы дорожного строительства в этом районе, а также будущую жилищную застройку и перемещение населения в этом районе, чтобы можно было определить другие воздействия на бизнес и движение.
После оценки валового годового объема бизнеса центра можно оценить среднее количество автомобилей, ежедневно использующих центр. Также можно оценить пиковое движение, входящее и выходящее, и время суток, в которое будут возникать пики нагрузки (см. Ниже: Этап 2). К нормальным текущим и будущим нагрузкам на дороги, обслуживающие центр, необходимо добавить трафик, создаваемый центром, а итоговые значения необходимо сравнить с пропускной способностью дорог. Если дороги не обладают дополнительной пропускной способностью для обработки будущих транспортных нагрузок, строительство новой дороги должно быть в ближайшем будущем, или центр должен быть расположен в другом месте.По возможности, место, выбранное для нового торгового центра, должно быть обеспечено соответствующими дорогами общего пользования.
Этап второй: вне дороги и в центр
Многолюдные перекрестки автомагистралей долгое время считались хорошими коммерческими объектами, но проблема доступа к торговым центрам получает все большее внимание при планировании современных торговых центров. Ключом к проблеме доступа является не объем трафика, проходящего через центр, а его плотность.Как часто показывают исследования дорожного движения, общее количество автомобилей, проезжающих через заданную точку дороги (объем), в конечном итоге уменьшается по мере приближения плотности к точке насыщения. Причина этих отношений проста. Чем ближе машины расположены друг к другу, тем медленнее они должны ехать. При таком плотном движении, что, как можно было бы сказать, характеризует движение в час пик на некоторых автострадах Лос-Анджелеса или Чикаго Аутер Драйв, стыковки и задержки также происходят чаще и дороже с точки зрения эффективности шоссе.Дороги с наибольшей проходимостью — это дороги, на которых автомобили разнесены дальше друг от друга и движутся с большей скоростью с относительной безопасностью.
Дороги с высокой плотностью и интенсивностью движения создают проблемы с доступом к торговому центру. На дороге с высокой плотностью движения и довольно медленным движением водителям будет сложно маневрировать и свернуть с дороги. На высокоскоростных дорогах водитель должен предупреждать о приближении к съезду, а съезды в центр должны быть спроектированы с учетом функций безопасности, учитывающих более высокие скорости.
Немногие торговые центры будут обслуживаться высокоскоростными дорогами с ограниченным доступом. Торговые центры, строящиеся в развивающихся районах, будут обслуживаться существующей дорожной сетью, которая может оказаться недостаточной для обработки трафика, который возникнет, когда торговый центр будет завершен, а территория застроена.
Точки подъезда с дорог к торговому центру должны быть достаточными для обеспечения движения транспорта в самые загруженные часы центра. Виктор Грюн, архитектор и дизайнер торговых центров (см. «Влияние движения регионального торгового центра», см. Библио), оценивает, что выход или въезд с непрерывным потоком могут обрабатывать до 750 автомобилей в час.Пиковую загрузку торгового центра можно оценить, исходя из годового валового дохода центра. Проблема состоит из трех частей: во-первых, определить самый крупный однодневный валовой бизнес; во-вторых, (на основе средней покупки на одну машину), чтобы определить, сколько машин будет в центре и вне центра в этот день; и, в-третьих, оценить количество автомобилей, которые будут въезжать и выезжать из центра в наиболее загруженные часы этого дня.
По оценкеGruen, в крупном региональном торговом центре может ожидаться пиковый объем продаж со скоростью 3 000 автомобилей в час.В таком случае может показаться, что для разгрузки 3000 автомобилей требуется четыре выхода.
Этап третий: парковка автомобиля
Парковка — главное удобство торгового центра перед центральным деловым районом. Несмотря на повторяющееся утверждение этого факта, покупатель не всегда может найти желаемое парковочное место. Покупателю нужно место, которое он может легко найти, с минимальными трудностями при перемещении по стоянке, и такое место, которое находится рядом с магазином или группой магазинов, в которых он собирается делать покупки.Иногда вина застройщиков недооценивают потребность в парковочных местах или считают землю слишком ценной, чтобы ее можно было использовать для парковки. Иногда парковочных мест слишком мало просто потому, что их ищет слишком много людей с автомобилями.
Парковка в торговом центре воспринимается покупателем как последовательность ступенек:
- маневрирует на машине вокруг стоянки, пока не находит место;
- посадка автомобиля в космос;
- пешком от помещения до магазинов.
Выйдя из центра, он должен сделать примерно те же шаги в обратном порядке, включая поиск своей машины, что иногда кажется более трудным, чем это было изначально.
1. Поиск места. Найдет ли покупатель место вообще, зависит от первоначально предоставленного парковочного места. Количество места обсуждается ниже. В противном случае ключевыми факторами при перемещении автомобилей по стоянке являются планировка и ширина проходов между рядами припаркованных автомобилей, особенно возле наиболее привлекательных магазинов, универмагов, супермаркетов и магазинов. аптеки.Насколько широки должны быть проходы, в основном зависит от того, будут они односторонними или двусторонними. Исследование, проведенное Фондом Ино (Работа на парковках), показало, что ширина проездов восьми парковок с проходами с односторонним движением в среднем составляет 14 футов и колеблется от 7,5 до 21 футов. Низкое значение 7,5 удивительно, если учесть, что самый большой автомобиль 1947 года имел ширину более 6 футов 10 дюймов. Для проходов с двусторонним движением ширина примерно на двадцати стоянках составляла в среднем 23,7 фута и варьировалась от 16 до 37 футов. Если клиенты оставляют свои автомобили, как это происходит почти во всех торговых центрах, проходы не должны быть настолько узкими, чтобы затруднять задачу, или настолько узкими, чтобы одна припаркованная машина временно мешала движению в проходе.Ширина проходов с односторонним движением должна быть не менее 10 футов; для проходов с двухсторонним движением около 20 футов.
2. Размещение машины в пространстве: В принципе, мы предполагаем, что большинство парковок расположены примерно одинаково. Например, пространства и проходы можно расположить так:
Рисунок 1
Более узкие проходы (a) — это иногда предусмотренные пешеходные переходы, а более широкий проход (b) между рядами пространств — это проход для маневрирования автомобилей.Планировка может быть разной для нескольких типов угловой парковки, например:
Рисунок 2
Рисунок 3
Рисунок 4
Общая площадь парковки на одно место (включая проходы) влияет на клиента с точки зрения сложности или отсутствия трудностей при въезде на парковочное место. Исследование Eno показало, что при парковке под углом 90 градусов исследуемые участки в среднем составляли 246 квадратных футов на машину, минимум 192 квадратных футов и максимум 307 квадратных футов.Сейчас 250 квадратных футов на машину считаются слишком маленькой площадью для торговых центров, а 300 — более общепринятая цифра. Бейкер и Фунаро в торговых центрах : конструкция и работа заявляют, что 350 футов — это минимум, который можно считать удовлетворительным. Какую бы цифру ни взяли, не более 200 квадратных футов нужно отвести под само пространство. Бейкер и Фунаро рекомендуют пространство 9 на 18 футов, и одно 10 на 20 футов должно быть достаточно. Остальная часть территории (150 квадратных футов на машину по их стандартам) будет использована под проходы, выходы и входы, а также на благоустройство территории.Никакая земля не будет спасена, если сделать пространство шириной менее 9 футов. Так как автомобили имеют ширину около 7 футов, меньшее пространство будет стимулировать пересечение разделительных линий, и в результате будет еще меньше полезного пространства, чем если бы они были шириной 9 или 10 футов.
3. Движение от места к магазинам: Как только покупатель благополучно разместил свою машину в лучшем доступном месте, ему остается только пройти к магазинам. Мы предполагали, что парковка будет расположена вокруг группы магазинов, а внутренний торговый центр будет зарезервирован для пешеходов.(См. Рисунки 5–11 ниже, где представлена схема парковок в зависимости от возможных типов группировки магазинов.) На некоторых стоянках есть бетонные тротуары между рядами припаркованных автомобилей (проходы, отмеченные буквой «a» на рисунках 1, 2 и 3. ). Если они установлены, они должны быть не менее 7 футов в ширину, чтобы они могли выступать за переднюю часть автомобилей и позволять двум людям, несущим пакеты, беспрепятственно проезжать мимо друг друга.
Торговый центр Паркингтон, который обслуживается пятиэтажной структурой с самостоятельной парковкой внутри группы магазинов, может похвастаться тем, что покупателю не нужно идти дальше 110 футов от припаркованной машины, не находясь под каким-либо укрытием.Крытые пешеходные дорожки для покупателей могут быть важной особенностью, особенно там, где парковка значительно разбросана, а погода часто ненастная.
Многоэтажные гаражи из-за относительно высокой стоимости парковочного места обычно не рекомендуются застройщиками торговых центров, за исключением случаев, когда количество земли ограничено, а стоимость квадратного фута высока. Для целей торгового центра практически необходимо, чтобы конструкция представляла собой гараж самообслуживания, и этот факт вызывает некоторые проблемы проектирования в многоуровневом гараже, особенно в отношении размеров пространств и проходов на каждом этаже, а также ширина и конструкция пандусов, ведущих к этажам.Самостоятельная парковка Parkington имеет отдельные пандусы, ведущие прямо с каждого этажа на землю.
Сколько места?
Количество парковочных мест измеряется двумя способами. Более старый метод заключается в сравнении общей площади, отведенной под парковку, с чистой торговой площадью магазинов. Таким образом, если 50 000 квадратных футов площади отведено под розничную торговлю и 150 000 квадратных футов на парковку, мы бы сказали, что соотношение составляет 3: 1. В последнее время использовалась мера для расчета количества парковочных мест на 1000 квадратных футов площади магазина.Если мы предположим, что каждое место занимает в общей сложности 300 квадратных футов территории парковки (включая проходы, ландшафтный дизайн и т. Д.), То на каждые 1000 квадратных футов парковочной зоны можно припарковать 3,3 машины.
Согласно старому методу соотношение 3: 1 означало, что на каждый квадратный фут торговой площади приходилось три квадратных фута парковки. Итак, на 1000 квадратных футов торговых площадей у нас есть 3000 квадратных футов парковки. На площади 300 квадратных футов можно припарковать 10 автомобилей на этих 3000 квадратных футов. Следовательно, соотношение 3: 1 по старому методу эквивалентно 10 пространствам на 1000 футов торговой площади.Таблица 1 иллюстрирует взаимосвязь между этими двумя методами расчета парковки по отношению к торговой площади.
Имея в виду эти меры, мы можем говорить о парковке, которая действительно необходима для торгового центра. Грун и Смит разработали «спрос» на парковку для предлагаемого торгового центра площадью 800 000 квадратных футов, описанного в Торговые центры: Тип нового здания (см. Библио.)
Рисунок 5
Этот дизайн похож на Shopper’s World, Framingham, Mass., который, по-видимому, испытывает финансовые трудности, потому что в открытом конце торгового центра нет второго крупного магазина.
Рисунок 6
(аналогично Northland, Детройт, Мичиган)
Рисунок 7
Рисунок 8
(Аналогично торговому центру Boulevard, Монреаль — 207 акров, 32 магазина, 2100 парковочных мест.)
Рисунок 9
Рисунок 10
(аналогично Evergreen Plaza, Чикаго, Иллинойс)
Рисунок 11
Таблица 1
| Сравнение коэффициентов парковки | |
| Квадратных футов парковки на один квадратный фут площади | машиномест на 1000 квадратных футов жилой площади (из расчета 300 квадратных футов на одну машину) |
| 1: 1 | 3.3 |
| 1,5: 1 | 5,0 |
| 2: 1 | 8,7 |
| 2,5: 1 | 8,3 |
| 3: 1 | 10,0 |
| 3,5: 1 | 11,7 |
| 4: 1 | 13,3 |
Пример того, как читать эту таблицу: отношение трех квадратных футов парковочной площади к одному квадратному футу площади пола равняется 10.0 машиномест (из расчета 300 квадратных футов на машину) на 1000 квадратных футов площади пола.
Они рассчитали количество автомобилей на 1000 квадратных футов арендуемой площади по наблюдаемому трафику в существующем центре за шесть рабочих дней. Затем они подсчитали количество автомобилей в день для центра площадью 800 000 квадратных футов, где деловой активности на 20 процентов больше, чем в наблюдаемом центре. Наконец, был разработан почасовой график на пятницу (открыт до 21:30).
В то время как осторожный и научный подход к проблеме заслуживает одобрения, все еще остается под вопросом, можно ли получить какие-либо более точные результаты с помощью такого метода, после того, как все «оценки» и «резервы для необычных условий» брошены в расчет. Цифра, которая может быть получена путем общего наблюдения за существующими центрами и адекватностью их парковочных мест.Хотя исследование Груена и Смита было основано на наблюдениях, оно было чрезвычайно подробным, и остается вопрос, можно ли улучшить обычно предлагаемые простые соотношения.
Два общих утверждения, кажется, верны для парковок в торговых центрах. Во-первых, похоже, что нет никаких записей о парковках, имеющих слишком большую вместимость для центра (см. Ниже, Может ли у вас быть слишком много парковок?). Второе утверждение, касающееся парковочных мест, заключается в том, что в соседнем торговом центре будет больше пешеходов, чем в общественном или региональном торговом центре, и, следовательно, меньшему центру не потребуется пропорционально столько места для парковки вне улицы, сколько большому центру. .В Таблице 2 перечислены и описаны парковочные места в ряде торговых центров по всей территории Соединенных Штатов. Мы должны заранее разубедить читателя в надежде на большую точность статистических данных. Количество парковочных мест и арендных площадей было проверено в двух источниках для нескольких центров. Проверяемые цифры колеблются от 10 до 90 процентов.
Таблица 2
| Парковочные места в некоторых существующих и предлагаемых торговых центрах | |||
| Торговая площадь магазина (кв.футы) | Общая парковка (маш. Мест) | Соотношение машиномест на 1000 кв. Футов. | |
| Old Orchard, Чикаго, Иллинойс (проп.) | 1 500 000 | 6 000 | 4,0 |
| (Дж. Л. Хадсон) Детройт, Мичиган (проп.) | 1 000 000 | 11 000 | 11,0 |
| Стоунстаун, Сан-Франциско, Калифорния | 1 000 000 ** | 2,500 | 2,5 |
| Fresh Meadows, Лонг-Айленд, Н.Y. | 800 000 * | 2,500 | 3,2 |
| Northgate, Сиэтл, Вашингтон | 650 000 | 5 000 | 7,7 |
| Вестчестер, Лос-Анджелес, Калифорния | 644 200 | 3 300 | 5,1 |
| Evergreen Plaza, Чикаго, Иллинойс | 500 000 | 2,200 | 4,4 |
| Shoppers World, Фрамингем, Массачусетс. | 497 000 | 6 000 | 12.1 |
| Highland Village, Хьюстон, Техас | 360 000 ** | нет данных | 5,0 |
| Каннс, Вирджиния и Вирджиния-Сквер, Вирджиния | 264 300 * | 1 000 | 3,8 |
| Паркингтон, Арлингтон, Вирджиния. | 250 000 * | 2,500 | 10,0 |
| Виннвуд, Даллас, Техас | 250 000 * | 2,400 | 9,9 |
| Clearview, Принстон, Нью-Джерси | 227 625 | 1 900 | 8.4 |
| Broadway-Crenshaw, Лос-Анджелес, Калифорния | 222 950 | 2,750 | 12,3 |
| Атлантик-Центр, Лос-Анджелес, Калифорния | 180 000 | 1,500 | 8,4 |
| Деревня Сан-Лоренцо, Сан-Лоренцо, Калифорния. | 174 750 | 452 | 2,6 |
| McCreless Shopping Village, Сан-Антонио | 163 000 | 1 989 | 12.2 |
| Hutzlers, Townson, Md. | 155 000 | 1,600 | 10,3 |
| Cameron Village, Raleigh, N. C. | 147,340 | 2 000 | 13,6 |
| Bellevue Square, Bellevue, Вашингтон | 125 000 | 1 000 | 8,0 |
| Эдмонсон Виллидж, Балтимор, Мэриленд | 123 000 | 550 | 4,9 |
| Риджуэй, Стэмфорд, Коннектикут. | 108,800 | 1 000 | 9,2 |
| Wanamaker’s, Уилмингтон, Делавэр | 105 000 | 1 000 | 9,5 |
| Парк Ла Грейндж, Чикаго, Иллинойс | 102 000 | 1,050 | 10,3 |
| Линкольн-Виллидж, Чикаго. Иллинойс | 94 910 | 1,300 | 13,7 |
| Lakeshore Plaza, Сан-Франциско, Калифорния | 83 532 | 497 | 6.0 |
| Village Shopping Center, Сан-Анджело, Техас | 73,000 | 1 000 | 13,7 |
| Town and Country, Сакраменто, Калифорния. | 70 095 | 900 | 12,8 |
| Woodward and Lathrop, Chevy Chase, Md. | 70 000 | 1 002 | 14,3 |
| Edgemont Park, Лансинг, штат Мичиган, | 68 000 | 680 | 10,0 |
| Prairie Village, Канзас-Сити, Миссури | 64 000 | 400 | 6,3 |
| Casey’s, Бисмарк, Северная Дакота | 60 000 ** | 400 | 6,7 |
| Manor Park, Чикаго, Иллинойс | 56 200 ** | 400 | 7,1 |
| Windsor Hills, Лос-Анджелес, Калифорния | 54,750 | 250 | 4,6 |
| Хоффманс, Аврора, Колорадо | 52,614 | 950 | 17.0 |
| Wanamakers, N. Shore Mart, L.I., N.Y. | 51 000 * | 600 | 11,7 |
| Джефферсон-Виллидж, Сан-Антонио, Техас | 48 520 | 190 | 3,9 |
| Broadmoor, Шривпорт, штат Луизиана | 48020 | 350 | 7,3 |
| Nob Hill, Альбукерке, Нью-Мексико | 42,800 | 100 | 2,4 |
| Фарватер, Канзас-Сити, Миссури | 40,250 | 450 | 10,3 |
| Линкольн-центр, Стоктон, Калифорния | 40 000 | 400 | 10,0 |
| Меррионетт, Чикаго, Иллинойс | 35,110 | 400 | 11,4 |
| Юниверсити-Хиллз, Денвер, Колорадо | 34 000 | 850 | 25,0 |
| Mayfair, Фресно, Калифорния | 33 000 | 808 | 24.0 |
| Regenstein’s, Бакхед, Джорджия | 28000 * | 300 | 10,7 |
| Родной город, Чикаго, Иллинойс | 26,310 | 372 | 14,0 |
| Naylor Road, Вашингтон, округ Колумбия | 21 840 | 74 | 3,4 |
| Krameria, Денвер, Колорадо | 21 000 | 160 | 7,6 |
| Fresh Meadows, Neighborhood Center, Нью-Йорк | 20,720 | 175 | 8.5 |
* Общая арендная площадь здания
** Общая площадь здания
Сравните данные в Таблице 2 с рекомендуемым стандартом 10,0 машиномест на 1000 квадратных футов чистой торговой площади (или соотношением парковочных мест 3: 1, т. Е. Три квадратных фута парковки на каждый квадратный фут торговой площади. ).
Возможно, окончательное точное заявление дается в следующей выдержке из письма:
14 февраля 1953 г.
.Сомнительно, чтобы два проектировщика или архитектора могли договориться о количестве квадратных футов парковочного места, необходимого для торгового центра или отдельного магазина. У меня возникает вопрос, будет ли когда-нибудь правильный ответ.
Мое практическое правило предоставления парковочных мест для магазинов и торговых центров — угадать количество киосков, и я неизменно предоставляю либо слишком много, либо недостаточно. Один из моих клиентов, который исследовал парковку, считает, что место должно быть предоставлено для всех машин, которые едут на площадь или в торговый центр в час пик накануне Рождества.Подумай, что один…
При проверке некоторых парковок на площади, которые я спроектировал в течение последних нескольких лет, я обнаружил, что на каждые 120 квадратных футов общей площади одной площади было выделено одно место для машины, а для другой площади — 160 квадратных футов. тот же размер. Тот, у кого меньше парковочных мест, делает примерно в два раза больше бизнеса, чем тот, у кого больше парковочных мест.
… Мы обнаружили, что, когда в торговом центре наблюдается постоянная нехватка парковочных мест в часы пиковой торговли, очень многие клиенты, зная о нехватке, договариваются о торговле в то время, когда есть хороший шанс найти место, и некоторые из площадей, которые я спроектировал с ограниченным количеством парковок, оказались очень успешными, потому что торговля распределена на более длительный период, чем на некоторых площадях с большим количеством парковочных мест.Многие домохозяйки установили время для покупок и не меняют его более чем на полчаса изо дня в день из-за условий парковки.
Много лет назад хорошей практикой считалось предоставление парковочной площади равной общей площади здания. Площадь была увеличена в два раза, и сейчас она растет с 3 квадратных футов парковки на каждый квадратный фут здания.
… Я … должен признаться, что у меня просто нет формулы. Спроектировали дюжину или более торговых центров или площадей размером от 10 до 30 магазинов.Если бы меня завтра спросили, сколько места я бы предложил для торгового центра из 20 магазинов, я бы угадал определенное количество и был бы достаточно уверен, что мое предположение было либо слишком высоким, либо слишком низким, и это предположение было бы примерно 1 автомобиль на каждые 130 квадратных метров. футов общей площади для минимального объема в 10 миллионов и наличия как минимум 2 крупных рынков и 2 крупных универмагов.
С уважением,
Г. Мортон Вулф
Архитектор и инженер
1377 Main Street,
Буффало 9, Нью-Йорк
Может у вас слишком много парковок?
Мы не знаем ни одного центра, в котором было бы слишком много парковок.Некоторые парковочные места, правда, используются неэкономично из-за их удаленности от магазинов. Плохо расположенные помещения использовались бы чаще, если бы они были расположены более удобно. Ограничение на парковку по большей части определяется расстоянием, которое люди должны пройти, чтобы добраться от машины до магазина. В торговом центре, предлагающем только неудобную прогулку по морю припаркованных автомобилей, предел, на который можно разумно рассчитывать, составляет около 350 футов.С другой стороны, если вы можете предложить покупателю что-то другое, кроме автомобилей, он, скорее всего, пойдет дальше. Аркады с витринами или приятно озелененные зоны для прогулок могут позволить расширить парковочную зону.
АЗС на плане
Более крупные центры часто включают заправочную станцию (но не коммерческий гараж, ремонтную мастерскую или автомобильную прачечную). Заправочная станция предназначена для обслуживания клиентов, а не для рисования, и поэтому должна предлагать только ограниченный объем услуг.Для регулярных проверок, ремонта и мойки автомобилей люди будут отвозить свои машины в гаражи по соседству или на более крупные станции техобслуживания, расположенные в небольших торговых центрах.
Первым условием расположения АЗС в региональном торговом центре является то, что она не должна мешать движению транспорта, использующего центр для своих основных торговых целей. Поэтому рекомендуемое место — это то, что отделено от группы магазинов парковкой. Вероятно, он должен быть расположен рядом с основными выходами, с выходом на заправочную станцию, спроектированным таким образом, чтобы транспортный поток в торговый центр и выход из него был беспрепятственным.
Погрузочно-разгрузочные комплексы
Размеры и общий размер причалов для погрузки грузовиков, а также необходимое количество описаны в разделе о правилах зонирования ниже (см., В частности, положения о зонировании для Бисмарка и Канзас-Сити). Более серьезные проблемы связаны с проектированием погрузочных средств для грузовиков и их расположением.
Если центр очень большой, магазины могут обслуживаться подземным туннелем, в котором у всех магазинов есть причалы для погрузки.По некоторым оценкам, такой объект может стоить около 800000 долларов, и несколько торговых центров будут достаточно большими, чтобы позволить себе такие расходы. Более распространенной практикой является размещение причалов для погрузки и разгрузки в задней части складов, что создает новую проблему. Часто магазины в торговом центре не имеют четко очерченного «фасада» и «тыла». Две стороны обращены к другим магазинам, одна сторона обращена к торговому центру, а четвертая сторона обращена к парковке. Сторона магазина, выходящая на ТЦ, очевидно, должна быть привлекательной.Сторона, обращенная к парковке, не может быть проигнорирована в дизайне только потому, что ее можно рассматривать как «заднюю». Во-первых, люди, проезжающие по дороге, и покупатели, выходящие из припаркованной машины, сначала видят только эту сторону. Во-вторых, для удобства покупатель может войти в магазин с этой «тыльной» стороны. Если въезды выходят на парковку, то они должны быть спроектированы таким образом, чтобы они были приятными, и были отделены от грузовых площадок, а также чтобы движение пешеходов и транспортных средств было разделено.
Одно из возможных решений состоит в том, чтобы иметь пониженные грузовые пространства, то есть припарковать грузовики в небольшом углублении, чтобы пол магазина находился на уровне той части грузовика, в которой перевозятся товары. Таким образом, грузовик можно задним ходом подъехать прямо к погрузочной платформе (которая находится на уровне земли), и товары будут перемещены с грузовика без подъема или опускания. С такими пониженными грузовыми пространствами движение пешеходов может быть легче отделено от движения грузовиков и их грузов.
Какой бы тип погрузочных средств ни использовался, их размеры должны соответствовать размерам грузовиков, которые будут их использовать. Дэвид Р. Левин, в Зонирование для грузовых автомобилей (см. Библио) заключает:
… рекомендуется, чтобы размер причала для погрузки грузовиков вне улицы был определен как минимум 45 футов в глубину, 12 футов в ширину, с просветом над головой 14 футов. Стоянки для грузовиков для использования грузовиками меньшего размера могут быть уменьшены в размерах для размещения грузовиков, для обслуживания которых они предназначены.
Правила зонирования торговых центров
Важные положения о зонировании торговых центров были добавлены к ряду существующих или предлагаемых постановлений о зонировании. Недавно мы обратили внимание на два основных положения: одно в постановлении о зонировании Бисмарка, Северная Дакота, принятом в 1953 году, а другое — в постановлении о зонировании Канзас-Сити, штат Миссури, предложенном в 1953 году. Эти два положения полностью воспроизводятся здесь. Дело в том, что они являются одними из немногих попыток всестороннего рассмотрения торговых центров в постановлении о зонировании, и потому, что их чтение сейчас прояснит некоторые из проблем зонирования, поднятых торговыми центрами.
БИСМАРК, СЕВЕРНАЯ ДАКОТА (1953)
В любом коммерческом районе CC действуют следующие правила:
1. Общее описание. Коммерческий район CC создан как район, в котором основное использование земли предназначено для коммерческих и служебных целей для обслуживания окружающих жилых районов, и в котором движение транспорта и заторы на стоянках могут быть сведены к минимуму, чтобы сохранить жилые ценности и способствовать развитию. общее благосостояние окружающих жилых районов.Для коммерческого района CC в продвижении общих целей этого постановления конкретная цель этого раздела —
(a) Поощрять строительство и постоянное использование земли в жилых, коммерческих и служебных целях;
(b) Запретить жилое, крупное коммерческое и промышленное использование земли, а также запретить любое другое использование, которое могло бы существенно помешать развитию или продолжению строительства коммерческих структур в районе;
(c) Противодействовать любому использованию, которое из-за своего характера или размера могло бы помешать использованию земли в районе в качестве торгового и сервисного центра для близлежащих жилых районов.
2. Использование разрешено. Разрешены следующие виды использования:
а. Торговая группа A
б. Сервисная группа A
c. АЗС
d. Офисно-банковская группа
е. Коммерческая группа отдыха
f. Медицинская группа3. Площадь участка. No CC В коммерческом районе не должно быть менее двух акров. Участок для зонирования, на котором размещается отдельное здание, не должен иметь площадь менее 5 000 квадратных футов.Однако при условии, что здание, имеющее одну или несколько сторонних стен и общую крышу с одним или несколькими подобными зданиями, но находящимися в индивидуальной собственности, может быть на участке любого размера при соблюдении всех других положений этого постановления, включая все положения для Парковка во дворе и погрузка на этом участке полностью выполнены.
4. Ширина района. Каждый коммерческий район CC должен иметь среднюю ширину не менее 200 футов и не должен иметь граничной линии длиной менее 100 футов.
5. Коэффициент полезной площади. Соотношение площадей основного здания и всех вспомогательных зданий не должно превышать 0,25 для одноэтажных зданий и 0,35 для зданий более чем одного этажа. Площадь земельного участка, занимаемого основной и вспомогательной постройками, не должна превышать 25 процентов от общей площади участка.
6. Ярдов. Ни одно здание не должно находиться на расстоянии менее 50 футов от линии участка.
7. Пределы высоты. Ни одно здание не должно превышать двух этажей или более 25 футов в высоту.
8. Разделенный район. Для целей расчета минимальной площади, ширины участка, размера участка, соотношения площадей, процента участка, занятого застройкой, и требований дворов, установленных настоящим разделом, один коммерческий район CC не может располагаться по обе стороны улицы общего пользования или аллея. Любая зона, обозначенная как коммерческая зона CC и расположенная по обе стороны от улицы или переулка общего пользования, считается двумя коммерческими районами CC, и все минимальные требования должны выполняться зданиями с каждой стороны указанной улицы или переулка общего пользования как отдельные районы. .
9. Несоответствующее использование. Цель этого постановления и данного раздела состоит в том, чтобы обозначить в качестве коммерческого района CC коммерческий район, в котором на дату принятия этого постановления имеется какое-либо жилое или иное несоответствующее использование. Дальнейшая цель этого постановления и этого раздела заключается в том, чтобы, насколько это возможно, все коммерческие и обслуживающие районы в новых застроенных частях города должны были располагаться в коммерческом районе CC, чтобы уменьшить загруженность движения и парковки и сохранить жилые ценности города.Комиссия по городскому планированию должна отказать в одобрении любого запроса о внесении поправки, переназначающей любую часть города в коммерческий район CC, если в этом районе есть какое-либо использование, которое было бы несоответствующим использованием после принятия Советом городских комиссаров предложенного поправка.
Парковка во дворе и требования к загрузке в коммерческих районах КЦ.
Невзирая на любые другие требования этого раздела, одно парковочное место во дворе на каждые 100 квадратных футов жилой площади, не включая кладовые в подвале, должно быть предоставлено для всех зданий, возводимых в коммерческом районе CC; и одно внешнее погрузочное место должно быть предусмотрено на каждые 25 000 квадратных футов общей общей площади пола для всех зданий в коммерческом районе CC.
КАНЗАС-СИТИ, МИССУРИ (предложено в 1953 г.)
Район C-S
Общие условия
Этот округ будет далее разделен на округа C-S1, C-S2 и C-S3 с требованиями, перечисленными ниже.
Округ CS может быть создан, примыкая и включающий части Округов C-1, C-2 или C-3, или на территории, которая находится в стадии застройки, на участке земли, находящемся в единоличной собственности, при условии, что подробные и конкретный план его развития был одобрен Комиссией городского планирования после общественных слушаний.Детальный план должен соответствовать Правилам и положениям, принятым Комиссией по городскому планированию, для представления, утверждения и развития планируемых торговых центров.
Если примыкает к району C-1 и включает в себя его части, участок земли, включенный для такого запланированного развития, должен быть размером не менее полутора (1-1 / 2) акра, и, если он будет застроен совместно с районом C-2 или C-3 (или в районе, находящемся в стадии разработки), он должен быть размером не менее пяти (5) акров, чистая площадь не включает какие-либо участки выделенных улиц, шоссе или переулков.
Площадь, занимаемая зданиями в этом районе, должна составлять двадцать пять (25) или менее процентов чистой площади района.
Район C-S должен располагаться на участке, имеющем приемлемое отношение к основным транспортным артериям. Комиссия должна удостовериться в том, что проезжие части подходят для дополнительного трафика, вызванного застройкой, и может запросить отчет и рекомендацию Директора движения.
План предлагаемой застройки должен представлять собой унифицированное и организованное расположение зданий и служебных помещений, которые должны иметь функциональную связь с недвижимостью, включающей планируемую застройку, собственности и использования собственности, непосредственно примыкающей к предлагаемой застройке.
Застройщик должен удовлетворить Комиссию городского планирования относительно своих финансовых возможностей для выполнения предложенного плана и должен подготовить и представить график строительства, строительство которого должно начаться в течение одного года. Несоблюдение графика строительства влечет за собой аннулирование утвержденного плана, если только продление не будет одобрено Комиссией.
Сторонники планируемого торгового центра должны подготовить и представить предварительный план и подтверждающие данные на рассмотрение и предварительное одобрение Комиссии городского планирования, после чего Комиссия городского планирования проведет публичные слушания.После утверждения Предварительного плана развития, инициаторы должны подготовить и представить Окончательный план развития, который должен включать любые изменения или дополнения, запрошенные Комиссией по городскому планированию.
Городской совет должен утвердить предварительный и окончательный планы до того, как включенная территория будет изменена на классификацию C-S.
Детали плана могут быть немного изменены с одобрения Комиссии городского планирования. О таком одобрении уведомляется Комиссар по делам зданий и инспекций.
План должен соответствовать следующим требованиям в отношении использования, высоты, площади двора, парковки и погрузки во дворе, а также всех проездов или общественных подъездов.
Правила использования
В округе C-S разрешены следующие виды использования:
(a) Когда вместе с Округом C-1; Любое использование, разрешенное в Районе C-1, за исключением зданий муниципального и государственного назначения и теплиц.
(b) При соединении с Районом C-2; То же, что и для Районов C-1 и C-2, за исключением парковок подержанных автомобилей, рекламных щитов и столбов, животных, выращиваемых на продажу, витрин, детских парков развлечений, коммерческих радио- и телевещательные станции и вышки, миниатюрные поля для гольфа и поезда, дорожки и кольца для пони, катки, складские помещения, а также трамвайные или автобусные остановки.
(c) В сочетании с Округом C-3; То же, что и для районов C-1, C-2 и C-3, за исключением парковок подержанных автомобилей, рекламных щитов и столбов, животных, выращенных на продажу, витрин, детских парков развлечений, коммерческих радио- и телевизионных станций и вышек, мини-гольфа. поля и поезда, дорожки и кольца для пони, катки, склады, трамваи или автобусные остановки, оружейные склады и кинотеатры.
Примечание: (В окончательном варианте все допустимые применения будут перечислены.)
Нормы высоты, двора и площади
Высота:
В Районе C-S1 высота не должна превышать трех (3) этажей и не должна превышать тридцати пяти (35) футов.
В Округе C-S2 высота не должна превышать трех (3) этажей и не должна превышать сорока пяти (45) футов.
В Округе C-S3 высота не должна превышать шести (6) этажей и не должна превышать семидесяти пяти (75) футов.
Для некоторых индивидуальных зданий Комиссия по городскому планированию может разрешить дополнительную высоту, если такая высота не влияет отрицательно на развитие окружающей собственности.
Ярды:
В любом районе C-S должен быть отступ от любой улицы не менее двадцати (20) футов для любого здания или парковки.
Вдоль любой другой линии собственности в пределах установленного коммерческого района или рядом с ним должен быть отступ минимум на десять (10) футов. Это требование может быть изменено или отменено, если, по мнению Комиссии, пожарная полоса не рассматривается. быть необходимым.
Вдоль любой другой линии собственности, примыкающей к жилой зоне или примыкающей к ней, должно быть отступление не менее двадцати (20) футов, а территория между этим отступом и линией собственности должна быть задернована, засажена и засажена кустарниками таким образом, чтобы образуют постоянный экран.
Площадь:
Любое использование в жилых помещениях в пределах округа C-S должно соответствовать требованиям к площади земельного участка на семью в округе R-4. В этом районе не допускается размещение одно- и двухквартирного жилья.
Правила стоянки и погрузки
В районе C-S должно быть предоставлено место для парковки вне улицы для клиентов в соотношении одиннадцать (11) парковочных мест на каждые 1000 квадратных футов общей площади. Это место должно быть в дополнение к любому пространству, используемому под коммерческую стоянку, стоянку такси, стоянку для грузовиков и автобусов или место для погрузки.
В застройке должно быть предусмотрено достаточно места вне улицы для стоянки, погрузки и разгрузки. Каждое пространство должно состоять из площади десять (10) футов на двадцать пять (25) футов для небольших грузовиков, таких как пикапы, и пространства десять (10) футов на сорок пять (45) футов для больших грузовиков, включая тягачи с прицепом. Расстояние по высоте в обоих случаях должно быть не менее четырнадцати (14) футов.
Расположение любой подъездной дороги должно соответствовать правилам Департамента дорожного движения и подлежит проверке этим департаментом.
* * * * *
В таблице 3 сравниваются основные положения правил зонирования Бисмарка и Канзас-Сити. Преобладают правила двух типов: правила высоты, двора и площади; правила парковки и погрузки на улице.
Таблица 3
| Сравнительные стандарты для районов торговых центров | ||
| Стандарты | Bismarck (принят в 1953 г.) | Канзас-Сити (предложено на 1953 год) |
| Максимальная высота здания | 2 этажа (25 футов) | варьируется от: 3 этажей (45 футов) до: 6 этажей (75 футов) |
| Минимум ярдов | 50 футов | 20 футов (может быть 10 футов рядом с установленным торговым районом или может быть отменено, если пожарная линия будет сочтена ненужной. |
| Минимальная площадь всего района | 2 акра (86 500 квадратных футов) | 1-1 / 2 соток с районом С-1; 5 соток с С-2 и С-3 |
| Минимальная площадь лота | 5000 квадратных футов | Резерв по коммерческим лотам отсутствует; Жилые участки такие же, как R-4 для 3-х и 4-х семейных домов: 1 500 кв. Футов на квартиру — 1000 кв. Футов на единицу. |
| Максимальное покрытие лота | 25% лота | Общая площадь зданий 25% и менее от чистой площади района |
| Максимальная площадь этажа | 0.25 для одноэтажного; 0,35 для двухэтажных домов | Нет |
| Разрешенное использование * | Retail Group A; Сервисная группа А; Автозаправочная станция; Офисно-банковская группа; Коммерческая оздоровительная группа; Медицинская группа здоровья | В C-S1: все использует C-1, кроме двух; В C-S2: C-1 и C-2 используются с исключениями: В C-S3: C-1, C-2; и C-3 использует с исключениями. |
| Требуются парковочные места во дворе | 1 место на 100 кв. Футов жилой площади | 11 мест на каждую 1000 кв.футов жилой площади |
| Минимальный размер одного пространства | 200 квадратных футов плюс безопасное и достаточное пространство для маневрирования | 144 кв. Фута плюс доступ (8 футов на 18 футов) |
| Требуемое грузовое пространство | 1 место на каждые 25 000 кв. Футов. общей площади брутто | «Достаточно» |
| Минимальный размер грузового пространства | минимум 10 футов на 50 футов; 14 футов просвет | 10 футов на 25 футов для небольших грузовиков; 10 футов на 45 футов для больших грузовиков.Минимальное расстояние 14 футов |
* См. Таблицу 4
В таблице 4 сравнивается использование, разрешенное в коммерческом районе CC Бисмарк, с тем, которое разрешено в районах торгового центра CS (C-S1, C-S2, C-8S) предложения Канзас-Сити.
Таблица 4
| Использование, определенное как разрешенное в торговых центрах в районах Бисмарка и Канзас-Сити 1 | ||||
| CC | К-С1 | C-S2 | К-С3 | |
| (Бисмарк) | (Канзас-Сити) | |||
| Антикварный магазин | да | – | – | – |
| Магазин бытовой техники, радио и телевидения | да | – | – | – |
| Студия художников | – | да | да | да |
| Художественный магазин | да | – | – | – |
| Магазин автозапчастей | да | – | – | – |
| Авто прачечная | № | № | да | да |
| Автосервис | № | – | – | – |
| Помещения для продажи автомобилей или прицепов | – | № | да | да |
| * Хлебобулочные изделия (розница) | да | да | да | да |
| * Банк | да | да | да | да |
| Бар | да | № | да | да |
| Подставка для барбекю | – | № | да | да |
| * Парикмахерские | да | да | да | да |
| * Салоны красоты | да | да | да | да |
| Веломастерские | – | да | да | да |
| Рекламные щиты (см. Наружную рекламу) | ||||
| * Магазин книг, журналов, газет | да | да | да | да |
| Боулинг | да | – | – | – |
| Автовокзалы | – | № | да | да |
| Бизнес или коммерческие школы | № | № | да | да |
| Мясной магазин | да | – | – | – |
| Фотомагазин | да | – | – | – |
| * Магазин сладостей | да | да | да | да |
| Кошачьи и собачьи больницы | № | № | № | да |
| * Клиники | да | да | да | да |
| * Магазин одежды, аксессуаров | да | да | да | да |
| Коммерческое училище | да | № | да | да |
| Танцевальный зал | да | № | да | да |
| Танцевальные школы | – | да | да | да |
| * Деликатесы | да | да | да | да |
| Универмаг | да | – | – | – |
| Пеленки | № | № | № | да |
| Подъездные предприятия (за искл.рестораны и театры) | № | № | № | да |
| Автономные рестораны | – | № | да | да |
| * Аптека | да | да | да | да |
| Химчистка, крашение | – | да | да | да |
| Электротехнические магазины | – | да | да | да |
| Кормовые склады (без помола) | – | № | да | да |
| Праздники и уличные ярмарки | – | № | № | да |
| Кинообмен | – | № | № | да |
| Пять и десять центов | да | – | – | – |
| Ремонтные мастерские по ремонту бытовой техники, радио или телевидения | – | да | да | да |
| * Цветочный магазин | да | да | да | да |
| Ящики для замороженных продуктов (не коммерческие) | да | № | да | да |
| * Мебельный магазин | да | да | да | да |
| Гараж | № | да | да | да |
| * АЗС | да | да | да | да |
| * Общий кабинет | да | да | да | да |
| * Сувенирный магазин | да | да | да | да |
| Государственное учреждение | да | № | – | – |
| * Продуктовый магазин | да | да | да | да |
| * Строительный магазин | да | да | да | да |
| Товары для хобби | да | – | – | – |
| Мороженое | да | – | – | – |
| Станции выдачи льда | – | № | да | да |
| Страховая касса | да | – | – | – |
| * Ювелирный магазин | да | да | да | да |
| Печать заданий, публикация и т. Д. | – | № | да | да |
| * Прачечные | да | да | да | да |
| Прачечные | – | № | да | да |
| Пункты выдачи белья | – | да | да | да |
| Магазин спиртных напитков (упаковка) | да | № | да | да |
| Мясные рынки | – | да | да | да |
| Мотели | № | № | № | да |
| * Музыкальный магазин | да | да | да | да |
| * Понятие, универмаг | да | да | да | да |
| * Офис (общий) | да | да | да | да |
| * Канцелярский магазин | да | да | да | да |
| Вывеска наружная реклама | № | № | № | № |
| * Автостоянка (коммерческая) | да | да | да | да |
| Персональное кредитное агентство | да | – | – | – |
| Зоомагазины | – | № | да | да |
| * Фотостудия | да | да | да | да |
| Сантехнические мастерские (без обработки жести и хранения вне помещения | – | да | да | да |
| Бассейн или бильярдный зал | да | № | да | да |
| Профессиональный офис | да | – | – | – |
| Коммунальные станции | – | № | да | да |
| Риэлторская | да | – | – | – |
| ЖИЛОЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ | № | да | да | да |
| Каток роликовый | да | № | № | № |
| Салон | да | № | да | да |
| * Обувной магазин | да | да | да | да |
| Тир | – | № | № | № |
| Вывески, роспись и вывески | – | № | № | да |
| Магазин спорттоваров | да | – | – | – |
| Спортивная арена | да | № | № | № |
| * Магазин канцтоваров | да | да | да | да |
| Паровая баня | № | – | – | – |
| Таверна | да | № | да | да |
| Такси | да | – | – | – |
| Таксидермия | – | № | № | да |
| Телефонная станция | да | № | да | да |
| Театр | да | № | да | да |
| Ремонт шин и аккумуляторов | № | № | да | да |
| Туристические базы | № | № | № | да |
| Магазин игрушек | да | – | – | – |
| Профессиональные училища | да | № | № | да |
| Предприятие | № | № | да | да |
| Коммунальное отделение | да | – | – | – |
| * Разнообразный магазин | да | да | да | да |
| Складские услуги | № | № | № | да |
| Офис оптовых продаж, пробные помещения | № | № | да | да |
1.Пробелы указывают на то, что использование не разрешено или не запрещено в данном районе.
* Означает, что разрешено во всех четырех районах
Также разрешено в коммерческих районах CC: больница для людей, дом престарелых или выздоравливающий, дом престарелых, дом для сирот и санаторий.
«Намерение» или «идея» положения о торговом центре
О написании законов, учитывающих «все», не может быть и речи.Часто проблемы возникают в связи с законодательством, например постановлением о зонировании, которые не были предусмотрены авторами закона. Такие дела иногда попадают в суды, и суды иногда рассматривают эти дела с точки зрения «духа» закона или «намерений» тех, кто принял закон. Таким образом, Постановление Бисмарка включает ряд конкретных заявлений, детализирующих цель закона, настолько ясно, что суд, рассматривающий постановление, вряд ли может усомниться в целях закона.Обратите внимание, что в разделе «1. Общее описание» постановления указано, что цель коммерческого района CC:
(a) Поощрять строительство и постоянное использование земли в жилых, коммерческих и служебных целях;
(b) Запретить жилое, крупное коммерческое и промышленное использование земли, а также запретить любое другое использование, которое могло бы существенно помешать развитию или продолжению строительства коммерческих структур в районе;
(c) Противодействовать любому использованию, которое из-за своего характера и размера могло бы помешать использованию земли в районе в качестве торгового и сервисного центра для окружающих жилых районов.
Обратите внимание, что в разделе 9 «Несоответствующее использование» в постановлении четко указано его намерение. Ни один район не может быть обозначен как коммерческий район CC, если в нем ранее имеется жилое или иное использование, которое не соответствовало бы требованиям района CC. Постановление также дает четкую директиву Комиссии по городскому планированию не одобрять какие-либо запросы о переводе какой-либо части города в зону CC Commercial, если есть какое-либо использование, которое, таким образом, может стать несоответствующим.
Постановление о зонировании Ниагарского водопада, штат Нью-Йорк (1951 г.), содержит следующие положения в отношении торговых центров:
НИАГАРА ФОЛЛС, НЬЮ-ЙОРК (1951)
ТЦ Район
Правила для районов CD предназначены для обеспечения группировки зданий на земельном участке таким образом, чтобы они составляли гармоничный, эффективный и удобный центр розничной торговли, и предоставить средства для разрешения создания таких центров в качестве часть застройки частей города, которые на момент принятия настоящего постановления состояли из открытых площадей, такие районы должны создаваться время от времени путем внесения поправок в это постановление, состоящих из соответствующих изменений в границах районов, установленных настоящим постановление таким образом, чтобы наилучшим образом соответствовать общей схеме землепользования, установленной этим постановлением, в отношении жилой застройки, которая может происходить на вышеупомянутых открытых площадях, и для достижения целей, изложенных в Разделе 1 настоящего постановления.В любом районе КД расположение основных и вспомогательных зданий на участке и по отношению друг к другу, особенности движения транспорта на участке, высота и объем зданий, предоставление парковочного и грузового пространства во дворе, обеспечение других открытых пространств на участке, обозначение определенных видов использования, как указано для районов CD в 1 (b) в разделе «Использование» в приведенном выше графике, и отображение знаков должно соответствовать плану или планам участка или последующим поправкам они утверждаются в любом случае советом по планированию в том же порядке, который установлен законом для утверждения площадей подразделения.При утверждении планов участка совет по планированию может действовать в соответствии с представленными ему планами участка или может действовать по собственной инициативе, предлагая и утверждая план участка. План участка может включать ландшафтный дизайн, заборы и стены, разработанные для достижения целей нормативных актов для районов C-D, и такие функции должны быть предусмотрены и поддерживаться в качестве условия создания и обслуживания любого использования, к которому они относятся. При рассмотрении любого плана участка для района CD, совет по планированию должен обеспечить безопасность и удобство движения транспорта, как в пределах торгового центра, охваченного планом, так и в отношении подъездных улиц, гармоничные и выгодные отношения между центром и прилегающей территорией и прилегающими территориями. окрестности.
Положение о Ниагарском водопаде — это в целом заявление о намерениях, дающее направление совету по планированию при рассмотрении любого плана участка для торгового центра. Совет по планированию, согласно положению постановления, «должен обеспечивать безопасность и удобство движения транспорта, как в пределах торгового центра, охваченного планом, так и в отношении подъездных улиц, гармоничные и выгодные отношения между центром и прилегающей территорией и прилегающими территориями. окрестности.»(Выделено)
Положение о Ниагарском водопаде поднимает важный вопрос: достаточно ли конкретны правила, чтобы совет по планированию имел четкое руководство при принятии своих решений? Если они недостаточно конкретны в глазах суда, суд может постановить, что данное положение представляет собой незаконное делегирование законодательной власти.
Постановление о зонировании Кливленда, Огайо (1951 г.) также содержит относительно общие, хотя и всеобъемлющие положения о торговых центрах. В Кливленде комиссия по планированию имеет право решать, есть ли в предлагаемом центре адекватная парковка, загрузка, ландшафтный дизайн и так далее.Резерв в полном объеме:
КЛИВЛЕНД, Огайо (1951)
ТЦ Районы
Определения. Для целей данной главы район торгового центра определяется как район розничной торговли в жилом районе или рядом с ним, характеризующийся концентрированной группировкой магазинов, магазинов и других разрешенных здесь видов использования, обычно планируемых как единое целое и построенных в соответствии с такой план. Обозначение «районы торговых центров» должно применяться ко всем районам, обозначенным таким образом на карте зоны застройки соответствующим символом, и ко всем местным районам розничной торговли с глубиной участков более 200 футов и площадью более одного акра, а также, если такие районы местной розничной торговли Деловая зона отделена от линии улиц примыкающей к ней Зоной Общей розничной торговли, Район торгового центра должен включать такую Зону Общей розничной торговли.
Район торговых центров настоящим создается с целью обеспечения в таких группах магазинов, расположенных таким образом, безопасности движения за счет обеспечения надлежащей маршрутизации движения и парковки автомобилей, свободы от пробок на общественных улицах за счет обеспечения соответствующей парковки во дворе и вне улицы. уличная нагрузка и защита жилых районов за счет предоставления подходящих и подходящих обработанных открытых пространств для деловых зон на границах, прилегающих к жилой зоне.
Раздел 981-10.2 района ТЦ, согласование планов. Разрешение на строительство или размещение района торгового центра или его части не выдается, если планы не были одобрены Комиссией по городскому планированию в отношении положения о парковке во дворе, положения о погрузочных площадках, ширине и расположение проездов к автомобильным стоянкам и погрузочным площадкам, соответствие открытых пространств и пригодность их предполагаемого озеленения или другой обработки на границах, примыкающих или прилегающих к жилым кварталам.
Раздел 981-10.3 Районы ТЦ, разрешенная застройка и использование. В районе торгового центра разрешены следующие здания и виды использования:
- Все виды использования разрешены и регулируются местным торговым районом.
- Торговля товарами общего назначения, в том числе в универмагах.
- Банки.
Единство собственности или управления: предлагаемое положение (1951 г.) для постановления о зонировании Аннаполиса, штат Мэриленд, гласит:
«…Для того, чтобы цель этих районов была реализована, здания и прилегающие объекты должны находиться в единой собственности или под управлением или надзором центрального органа, либо они должны подлежать другому надзорному договору аренды или контролю собственности, который может быть необходимым для выполнения положения этого постановления, касающегося районов общественных торговых центров … «
В положениях о Бисмарке или Канзас-Сити нет положений о единстве собственности. Считается, что авторы этих положений сознательно избегали требования единой собственности, чтобы избежать любых монополистических тенденций.
В Соединенных Штатах сегодня насчитывается более 4 миллионов предприятий, примерно по одному на каждые 38 человек в стране. Малый бизнес был и останется профессией для многих людей. В планируемом городе с планируемым торговым центром в единоличной собственности возможность открытия малого бизнеса в городе для жителей закрыта.
Какими бы ни были достоинства дела, требование единственного владения или управления ограничивает возможности роста новых предприятий.
Единство земли, не нарушенной общественными улицами и аллеями: , как мы уже отмечали, такое положение содержится в правилах торговых центров в постановлении Бисмарка, штат Северная Дакота (см. Стр. 17, № 8).
Единый архитектурный подход: ряд положений требует единого дизайна.
Постановление о зонировании Вальпараисо, штат Индиана (1951 г.), гласит, что план торгового центра может быть одобрен, если отчет комиссии по городскому планированию показывает, среди прочего, что «весь комплекс спроектирован как единая архитектурная единица с соответствующими ландшафтно-архитектурная обработка всей территории объекта… «
Постановление в Аннаполисе, штат Мэриленд, предложенное в 1951 году, требует, чтобы «… Здания торговых центров должны проектироваться и строиться как единое целое, единый проект с хорошей архитектурой…»
К сожалению, единое архитектурное решение не является гарантией хорошего дизайна. Определение хорошего вкуса не входит в сферу действия постановления о зонировании.
Заключение
Наше заключение во многом похоже на наше введение. Торговые центры здесь, потому что они удобны, и они будут иметь все большее значение в автомобильную эпоху и, возможно, в эпоху вертолетов, если это произойдет.Кроме того, независимо от того, предназначены ли они для обслуживания региона, в котором проживает 100 000 или более человек, или предназначены для небольшого района из нескольких сотен семей, торговые центры представляют собой модернизацию многих существующих коммерческих кварталов. Они значительно облегчили проблему парковки возле магазинов и, в некоторых случаях, положили конец сочетанию жилых, легких и тяжелых коммерческих и даже промышленных целей, которые часто создавали нездоровую ситуацию. В современных торговых центрах квартир над магазинами не будет.
Предыдущее обсуждение не выявило четкого различия между соседними и региональными торговыми центрами. Фактически, между ними существует лишь ограниченная разница в задачах планирования. Вот несколько основных отличий:
- Региональный торговый центр по площади намного больше, чем районный торговый центр. Минимальные требования к площади в исследуемом торговом центре составляют примерно от одного акра до пяти акров. Региональному торговому центру может потребоваться до 100 акров или даже больше.Зона покрытия любого конкретного центра ограничена соотношением площадей, условиями покрытия здания и требуемой парковкой во дворе.
- Торговому центру по соседству может потребоваться меньше места для парковки, если он привлекает значительное количество посетителей. Рекомендуемое требование к парковке для таких микрорайонов составляет 2: 1 (два квадратных фута парковочной площади на один квадратный фут чистой торговой площади), что равносильно заявлению 6,7 машиномест на 1000 квадратных футов площади пола (если каждая машина рассчитана на предполагается, что потребуется 300 квадратных футов парковки).
- Количество использований, которые обычно появляются в региональных торговых центрах, более ограничено. Очевидно, что существуют определенные виды использования, которые принадлежат соседям и которые на самом деле могут помешать нормальному функционированию более крупного торгового центра, как в случае с гаражами.
В принципе, все торговые центры имеют много общего. Что наиболее важно, они представляют собой явный разрыв со многими существующими и уже устаревшими коммерческими разработками для производства стрипов.
Приложение A
Сравнение между центральным деловым районом и предлагаемым торговым центром Southdale, St.Пол, Миннесота
Конкуренция между центральными деловыми районами и отдаленными торговыми центрами является предметом серьезных споров и спекуляций. В следующей таблице представлена некоторая необычная информация, которая может прояснить факты взаимосвязи между двумя типами торговых зон. Таблица взята из Planning for St. Paul , публикации Совета городского планирования, 274 City-County Building, Сент-Пол, Миннесота, том 7, № 3, 20 апреля 1953 г. В таблице сравнивается центральный деловой район г.Пол (район, ограниченный Келлогом, Маркетом, Восьмой улицей и Джексоном) с «Саутдейлом» (новый региональный торговый центр, запланированный компанией Dayton Company в Эдине).
Таблица 5
| Сравнение центрального делового района и предлагаемого торгового центра Southdale | |||
| Арт. | Центральный деловой район | Саутдейл | Центральный автобус сравнения. Расст. с «Саутдейл» |
| Размер участка (без улиц) | 57 соток | 84 соток | .68 большой |
| Арендная площадь (кв. Фут.) | 5 394 000 | 500,000 прогнозируется 850,000 потенциал | в 10,78 раза больше 6.34 «» « |
| Количество предприятий | 880 | 84 | в 10,5 раз больше |
| Парковочные места | 3,779 | 4,753 | 0,79 столько же |
| Соотношение: парковочное место на 1000 кв. Футов арендуемой площади | 1.4 | 8,26 | .16 больше |
| Население торговой площади (15 мин. По времени район) | 353 302 | 206 000 | в 1,71 раза больше |
| «Предполагаемый» годовой оборот | 110 000 000 долл. США | 32 000 000 долл. США | в 3,4 раза больше |
Интерпретация этой информации, которая может рассматриваться как типичная для сравнения торгового центра и делового района, является процессом, который вызовет дальнейшие споры.Доказывает ли эта таблица, что в центре города должно быть значительно больше парковочных мест? Или это доказывает, что центральный деловой район по своей природе не может обслуживать людей, передвигающихся на автомобилях, но что требуется улучшение условий общественного транспорта? Или все еще ясно, что проблемы городских заторов имеют множество причин и поэтому не имеют единого решения?
Библиография
Следующие ниже ссылки подчеркивают или содержат материалы, относящиеся к аспектам дизайна торговых центров.В библиографии двух предыдущих отчетов о торговых центрах перечислен ряд работ, посвященных анализу рыночного потенциала и работы магазинов.
АРХИТЕКТУРНЫЙ ЗАПИСЬ. Октябрь 1953 г. Торговые центры, исследование типов зданий, номер 203 , стр. 179–205.
БЕЙКЕР, Джеффри, и ФУНАРО, Бруно. Торговые центры: проектирование и работа. Reinhold Publishing Corporation, Нью-Йорк, 1951. 288 стр., Индекс. (12,00 долларов США). (Наиболее полное руководство по торговым центрам на сегодняшний день опубликовано.Семь глав по анализу, проектированию и эксплуатации. Описание и анализ, некоторые более подробные, чем другие, 63 торговых центров.)
СЕТЬ МАГАЗИНОВ ВОЗРАСТ. Май 1953 г. Административное издание. Сеть магазинов в Планируемом ТЦ. с. 23–59. Цикл статей о торговом центре. ( Сеть магазинов Age — ежемесячное издание Lebhar-Friedman Publications, Inc., 185 Мэдисон-авеню, Нью-Йорк, 16, Нью-Йорк. Выпущено в девяти различных изданиях, предназначенных для руководителей различных типов сетевых магазинов.3 доллара в год в США, 4 доллара в Канаде.)
ГРУЭН, Виктор. «Транспортное воздействие регионального торгового центра». Traffic Engineering , март 1953 г., стр. 191–4, 202.
ГРУЭН, Виктор и СМИТ, Лоуренс П. «Торговый центр: новый тип здания. 11 Progressive Architecture , июнь 1952 г., стр. 67–109. (Содержит историю, определения, схему этапов планирования, дизайн и т. Д. сокращенное руководство. Груэн — архитектор, а Смит — экономист по недвижимости.)
ОПРОС ТОРГОВ: Интервью с покупателем из Спокана.Комиссия по планированию города Спокана, комната 451, мэрия, Спокан, Вашингтон, июль 1952 г. Таблицы на 76 стр. (Предоставляет данные о продолжительности покупок, сумме потраченных денег, способе передвижения и необходимости парковки по типу магазина.)
TATLOW III, Р. Х. «Паркингтон: Дизайн торгового центра». In Traffic Quarterly , октябрь 1952 г., стр. 440–456.
ГОРОДСКОЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ. Торговые центры: анализ . Технический бюллетень № 11, Институт городских земель, Вашингтон, округ Колумбия.C. 1949, 48 с. $ 5,00. (Общее обсуждение торговых центров и индивидуальный анализ 17 центров.)
Специальные исследования по стоянке и загрузке грузовиков, использованные в этом отчете:
АМЕРИКАНСКАЯ АВТОМОБИЛЬНАЯ АССОЦИАЦИЯ. Департамент дорожного движения и безопасности, Вашингтон 6, округ Колумбия Руководство по парковке . 181 с. схемы, схемы, илл. 1946.
ЛЕКРАУ, младший, Чарльз С. и СМИТ, Уилбур С. Эксплуатация стоянки. Опубликовано Фондом управления дорожным движением Ино, Саугатук, Коннектикут, 1948 г., 114 стр.графики, таблицы, диаграммы, иллюстрации.
ЛЕВИН, Дэвид Р. Зонирование грузовых объектов. Бюллетень № 59, Совет по исследованиям автомобильных дорог, Национальная академия наук, Национальный исследовательский совет, 2101 Конституция-авеню, Вашингтон, 25, округ Колумбия, 1952 г. 101 стр. Иллюстрации, таблицы, диаграммы, диаграммы. 1,50 доллара США. (Превосходное исследование требований к оборудованию для погрузки и разгрузки внедорожных грузовиков в зонировании и других местных постановлениях, включая рекомендации г-на Левина.)
Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1954 г.
Глава 18.58 РЕКОМЕНДАЦИИ И СТАНДАРТЫ РОЗНИЧНОГО ДИЗАЙНА
Глава 18.58
РУКОВОДСТВО И НОРМЫ РОЗНИЧНОГО ДИЗАЙНА
Ячейки:
18.58.010 Назначение.
18.58.015 Программа EAGLE принята по ссылке.
18.58.020 Применимость.
18.58.030 Порядок действий.
18.58.040 Определения.
18.58.050 Розничная матрица.
18.58.060 Дизайн сайта.
18.58.070 Строительное проектирование.
18.58.010 Назначение.
Цели настоящих руководств и правил:
A. Уменьшить потенциально негативное эстетическое, экономическое, связанное с движением транспорта и другое воздействие торговых структур и участков на сообщество путем уменьшения видимой массы и масштаба стен зданий и парковок.
B. Обеспечить совместимость развития розничной торговли с окружающей средой и усилить характер Ферндейла, его историческое наследие и традиции, а также уникальное чувство места.
C. Поощрять сочетание вариантов использования и размеров сооружений и продвигать комплексный деревенский подход к развитию территории, проектированию зданий и ландшафту.
D. Поощрять развитие безопасной и комфортной пешеходной среды, которая обеспечивает разнообразие, визуальный интерес и креативный дизайн для воспитания гордости сообщества и защиты ценностей собственности и интересов граждан.(Постановление 1747, § 1, 2012; Постановление 1722, § 1, 2012; Постановление 1477, 2008; Постановление 1400, § 2, 2006)
18.58.015 Программа EAGLE принята по ссылке.
Программа EAGLE и индикаторы, упомянутые в приложениях EAGLE, приняты посредством ссылки в этой главе, как приложение к постановлению, кодифицированному в этом разделе. (Приказ 1747 § 1, 2012; Приказ 1722 § 1, 2012; Приказ 1680, 2011; Приказ 1544, 2009; Приказ 1478, 2008)
18.58.020 Применимость.
А.Настоящая глава применяется ко всему строительству розничной торговли в городе Ферндейл, включая реконструкцию существующих торговых структур, стоимость которой превышает 10 процентов оценочной стоимости здания.
B. Соответствие EAGLE, программе анализа развития на основе показателей, используемой для определения того, как проект будет соответствовать установленным городским стандартам развития розничной торговли, должно применяться к проектам розничной торговли площадью более 20 000 квадратных футов. (Приказ 1747 § 1, 2012; Приказ 1722 § 1, 2012; Приказ.1477, 2008 г .; Ord. 1400 § 2, 2006)
18.58.030 Порядок действий.
A. Стандарты и руководящие принципы в этой главе должны использоваться, во-первых, в качестве вспомогательного средства для проектирования разработчиками, предлагающими крупные объекты розничной торговли, и, во-вторых, в качестве инструмента оценки для города Ферндейл. Эти стандарты и руководящие принципы применяются ко всем новым коммерческим проектам розничной торговли, с дополнительными требованиями, предъявляемыми к тем проектам площадью 20 000 квадратных футов или более, которые имеют характеристики, которые обычно связаны с «крупным» развитием розничной торговли, как определено в этой главе, и обрабатываются в соответствии с требования городского кодекса зонирования и разрешения на строительство.
B. Эти стандарты и руководства должны использоваться вместе с критериями разработки разделов 15, 16, 17 и 18 FMC, а также всеми другими принятыми стандартами и правилами.
1. Стандарты, указанные в этой главе, являются обязательными.
2. Руководящие принципы не предназначены для толкования как стандарты сами по себе, но предназначены для того, чтобы помочь планировщикам, консультантам по дизайну, разработчикам и городскому персоналу в применении целей дизайна.
C. Для того, чтобы сотрудники города могли проверить разработки на предмет их соответствия данной главе, заявитель должен предоставить следующую информацию, помимо требований для представления типичного коммерческого плана участка, обязательного плана участка, или заявка на строительство объекта в город в рамках процесса рассмотрения заявки на разработку:
1. Для застроек площадью более 20 000 квадратных футов заполнение контрольного списка застройки города Ферндейл (EAGLE), включая любые подтверждающие экспонаты, которые могут быть использованы для установления соответствия и надлежащего распределения баллов.Пожалуйста, смотрите таблицу в этом разделе, чтобы узнать о конкретных требованиях к порогам EAGLE.
а. Застройка площадью более 20 000 квадратных футов запрещена без получения сертификата Bronze EAGLE.
г. Развитие розничной торговли площадью более 50 000 квадратных футов запрещено, если не будет получен сертификат Silver EAGLE.
г. Застройка общей площадью более 75 000 квадратных футов запрещена, если не будет получен сертификат Gold EAGLE.
г. Застройка общей площадью более 125 000 квадратных футов запрещена, если не будет получен сертификат Platinum EAGLE.
2. Цветные отметки, иллюстрирующие и маркирующие все материалы, которые будут использоваться.
3. Материалы образца доски или экспоната.
4. Фотографии, компьютерное моделирование и трехмерные компьютерные модели или анимации, если персонал сочтет это необходимым для обеспечения соответствия разработки руководящим принципам и стандартам, изложенным в этой главе.
5. Могут потребоваться дополнительные технические исследования для документирования ожидаемых воздействий и / или мер по их смягчению в соответствии с требованиями Директора по развитию сообщества. Городские власти оставляют за собой право потребовать, чтобы проекты, которые, как ожидается, окажут значительное влияние на окружающую среду (включая, но не ограничиваясь, критически важные районы, водно-болотные угодья, среду обитания, транспорт, общую пропускную способность водоснабжения и канализации и т. Д.), Заполняли заявление о воздействии на окружающую среду ( EIS). Городские власти также должны потребовать новый или пересмотренный анализ финансового и экономического воздействия (FEIA) для развития сверх пороговых значений, указанных ниже.Городские власти могут отказаться от требований FEIA, если такой документ был заполнен и принят городскими властями в течение пяти лет после подачи заявки на проект и остается в силе, по мнению директора по развитию сообщества и финансового директора города.
СТАНДАРТНЫЙ ОРЕЛ | БРОНЗОВЫЙ ОРЕЛ | СЕРЕБРЯНЫЙ ОРЕЛ | ЗОЛОТОЙ ОРЕЛ | ПЛАТИНОВЫЙ ОРЕЛ | ||
FEIA | FEIA | FEIA | ||||
Реконструкция существующего торгового центра площадью более 20 000 квадратных футов | Х | |||||
Внешние розничные магазины в жилых комплексах свыше 20 000 SF | Х | |||||
Розничная торговля 20,000 — 49,999 SF1 | Х | |||||
Розничная торговля 50,000 — 74,999 SF1 | Х | |||||
Розничная торговля 75 000–124 999 SF2 | Х | |||||
Розничная торговля свыше 125 000 швейцарских франков | Х | |||||
1 Розничная торговля площадью от 20 000 до 74 999 квадратных футов с предполагаемым рабочим днем p.м. Для поездок в часы пик более 200 человек (на основании действующих стандартов ITE) необходимо предоставить городу FEIA. 2 Розничная торговля площадью более 75 000 квадратных футов с расчетным периодом после полудня в будние дни. Поездки в часы пик менее 200 человек (на основании действующих стандартов ITE) могут потребовать от города отмены требований FEIA. | ||||||
D. Если интерпретация может потребоваться для любого из стандартов в этой главе, Директор по развитию сообщества должен иметь право делать интерпретации и разрешать модификации или отклонения от строгих требований этой главы, если будет установлено, что они соответствуют руководящие принципы, перечисленные в соответствующем разделе, и цель данной главы.
E. Если директор по развитию сообщества обнаруживает, что отклонения, предложенные в заявках на разработку, не соответствуют стандартам данной главы, эксперт по слушаниям имеет право разрешить отклонения от положений данной главы в соответствии со стандартной процедурой отклонения, установленной в FMC 18.12. .180 при соблюдении цели данной главы и соблюдении стандартных критериев отклонения. (Приказ 1747 § 1, 2012; Приказ 1722 § 1, 2012; Приказ 1477, 2008; Приказ.1400 § 2, 2006)
18.58.040 Определения.
A. «Оценочная стоимость» означает самую последнюю оценочную стоимость конструкции, предоставленную оценщиком округа Ватком. Директор может разрешить включение оценки собственности, проводимой профессиональной частной третьей стороной, в индивидуальном порядке, по запросу и за счет заявителя.
B. «Аркада» означает территорию, прилегающую к улице или площади, которая открыта и беспрепятственно и доступна для публики в любое время.Аркады могут включать в себя строительные колонны, ландшафтный дизайн, скульптуры и фонтаны. Аркады не включают внеуличные зоны погрузки / разгрузки, проезды или парковки.
C. «Четко сформулировать» означает выделить или четко обозначить определенный элемент. Шарнирно-сочлененный фасад будет акцентом элементов на поверхности стены, включая изменение отступа, материалов, наклона крыши или высоты.
D. «Берма» означает земляную насыпь, предназначенную для визуального интереса к участку, заслонки нежелательных видов, уменьшения шума или защиты от соседнего использования.
E. «Буферная зона» означает промежуточное или промежуточное пространство или область, которая служит для уменьшения или смягчения взаимодействия с соседними объектами или структурами.
F. «Буфер» означает территорию, предназначенную для уменьшения конфликта между двумя различными видами землепользования. Буферы предназначены для уменьшения нежелательных видов, шума и бликов, эффективно обеспечивая большую конфиденциальность для соседних землепользователей. Типичные буферы состоят из материалов, которые служат этой цели и включают, помимо прочего, растительные материалы, стены, заборы и / или значительные земельные участки для разделения использования (см. Также «экран»).
G. «Строительная масса» означает площадь или объем здания.
H. «Общественное пространство» означает территорию, предназначенную для общественного пользования. Помещение может включать, но не ограничивается, крытые зоны, фонтанчики для питья, скамейки для сидения и т. Д. Оно не должно включать хранящиеся товары.
I. «Развитие» означает структуру или группу структур, которые используют общую инфраструктуру и находятся либо на одном и том же участке земли, либо на нескольких участках земли.В целях расчета общей площади в квадратных футах, застройка также должна включать предлагаемые потенциальные конструкции в пределах физических границ, указанных на генеральном плане участка. Строительство новых сооружений в рамках «поэтапных» разработок, утвержденных до введения настоящего Кодекса, освобождается от уплаты налога, если с даты утверждения не прошло более пяти лет.
J. «Мансардное окно» — окно, расположенное вертикально в фронтоне, выступающем из скатной крыши.
К.«Фасад» означает часть любого внешнего фасада здания, простирающуюся от уровня до верха парапета, стены или карниза и простирающуюся по всей длине здания.
L. «Анализ финансового и экономического воздействия (FEIA)» означает профессиональное техническое исследование, предоставленное городу, в котором изучаются ожидаемые финансовые и экономические воздействия на город и прилегающую к нему территорию. Объем указанного исследования определяется городскими властями и может включать, но не ограничивается, ожидаемое воздействие на городскую инфраструктуру, включая уровни обслуживания полиции, пожарной охраны, ливневой канализации, канализации, водоснабжения, школ, парков и дорог.FEIA должен быть доступен для общественности, но не должен иметь периода для комментариев, кроме тех, которые предусмотрены SEPA и муниципальным кодексом Ферндейла.
М. «Пол» означает нижнюю горизонтальную поверхность закрытого или крытого помещения.
N. «Площадь этажа» означает пространство любого этажа здания, измеренное между внешними стенами. Этот расчет должен включать как закрытые, так и открытые площади демонстрации товаров.
О.«Фронтон» означает треугольную секцию стены в конце скатной крыши, ограниченную двумя скатами крыши.
P. «Общая площадь этажа» означает сумму всей площади этажа в здании или сооружении.
Q. «Hardscape» означает искусственно созданные или сконструированные элементы, постоянно находящиеся на месте, которые являются частью завершенного проекта.
R. «Вальмовая крыша» означает крышу без фронтона.
S. «Внутренние переходы» означают пешеходные переходы, полностью находящиеся на территории, предназначенные для обеспечения безопасности пешеходов, использующих участок.
T. «Outparcel» означает земельный участок или участок, расположенный на внешнем периметре торгового центра, с выходом на полосу отчуждения и имеющий перекрестный доступ с основным торговым центром.
U. «Парапет» означает часть стены, которая выступает над линией крыши.
V. «Пешеходная дорожка» означает дорожку с твердым покрытием, отдельную от пройденного участка общественной или частной полосы отвода или стоянки / проезжей части.
Вт.«Портик» означает крыльцо или проход с крышей, поддерживаемой колоннами, часто ведущий ко входу в здание.
X. «Общественная / частная полоса отвода» означает любую общественную или частную дорогу или сервитут, предназначенный для обеспечения общественного доступа к любому участку / застройке, но за исключением служебных дорог или внутренних проездов (т. Е. В пределах парковок).
Y. «Торговое предприятие» означает любое новое здание с одним или несколькими зданиями / арендаторами, основным видом деятельности которого является продажа новых или бывших в употреблении товаров в закрытом здании, включая развлечения, рестораны, связанные с ними сферы услуг и связанные складские помещения или складские помещения, и обрабатывается в соответствии с требованиями этого раздела или процесса разрешения на строительство.Многопользовательские застройки, например, те, которые включают профессиональные офисы или жилые дома, должны соответствовать требованиям настоящей главы, если это происходит более чем в четверть часа дня. Поездки в часы пик, генерируемые застройкой, по своей природе являются розничными, как это определено текущим Руководством по созданию поездок ITE.
Z. Экран. Единственная цель экрана — блокировать просмотры. Экран должен быть изготовлен из непрозрачных материалов, высота которого будет препятствовать нежелательному просмотру (см. Также «буфер»).
AA. «Обратный ход» означает установленное расстояние или зону между одним элементом и другим (т. Е. Зданием и полосой отчуждения дороги).
ББ. «Прозрачные / прозрачные пленки» означает прозрачную панель; в основном относится к стеклу. Это могут быть окна, витрины, мансардные окна и двери.
CC. «Дорожки» служат пешеходной связью и взаимосвязью с жилым комплексом и через него. Тротуары обычно строятся из мощеных поверхностей, состоящих из асфальта, кирпича, камня или других связанных материалов.Дорожки обычно сооружаются из гравия, щебня или других подобных сыпучих материалов.
DD. «Директор по развитию сообщества» означает определение в главе 2.23 FMC. (Постановление 1747, § 1, 2012; Постановление 1722, § 1, 2012; Постановление 1477, 2008; Постановление 1400, § 2, 2006)
18.58.050 Розничная матрица.
Следующая матрица была разработана как инструмент для определения того, какие требования данной главы применяются к конкретным разработкам. Матрица предназначена только для справки и не заменяет конкретные требования, содержащиеся в оставшейся части главы, Муниципальный кодекс Ферндейла или другие применимые нормативные акты.
(Приказ 1747 § 1, 2012; Приказ 1722 § 1, 2012; Приказ 1477, 2008)
18.58.060 Дизайн сайта.
А. Ландшафтный дизайн.
1. Стандарты.
а. Ландшафтный дизайн и буферизация должны способствовать визуальному качеству и непрерывности внутри и между застройками, обеспечивать скрининг и смягчение потенциальных конфликтов между зонами деятельности и элементами площадки, улучшать открытые пространства, уменьшать эрозию и ливневые стоки и уменьшать загрязнение воздуха.
г. По возможности, ландшафтный дизайн для таких застроек должен обеспечивать открытые пространства, которые сохраняют или используют природные особенности, такие как вид, значительные лесные массивы или водные пути.
г. При благоустройстве территории, а также при озеленении передних улиц в пределах полосы отчуждения должны использоваться принятые стандарты благоустройства города Ферндейл (глава 18.74 FMC).
2. Указания.
а. Элементы ландшафтного дизайна должны соответствовать функциональным и визуальным целям, таким как определение пространств, размещение и управление схемами циркуляции, управление воздействием жесткого ландшафта, привлечение внимания к входам в здания и другим ключевым точкам, а также визуальная интеграция зданий с ландшафтом.
г. Ландшафтный дизайн должен дополнять существующие ландшафты различных торговых площадок в пределах застройки и должен увеличивать личный масштаб застройки за счет четкого определения дорожек, входных зон, площадей или общественных мест для собраний, парковок и подъездных дорог.
г. Собственные водоемы ливневых стоков должны быть благоустроены и огорожены. Ограждение должно быть темного цвета с виниловым покрытием. Ландшафтный дизайн должен быть установлен вместе с ограждением, чтобы разбить его линейные элементы.
B. Знаки.
1. Стандарты. Планирование вывесок в застройке должно быть хорошо скоординировано и построено с использованием цветов, материалов и архитектурных стилей, которые дополняют те, которые используются в основных конструкциях на участке.Дорожные указатели внутри застройки должны иметь единообразный вид и располагаться таким образом, чтобы не создавать путаницы или препятствовать безопасному перемещению транспортных средств и пешеходов по территории.
2. Указания.
а. Стиль, размер, цвет и строительный материал всех знаков на участке должны быть согласованы, включая знаки для любой застройки участка, указатели направления и знаки, которые должны быть расположены на лицевой стороне любого сооружения. Цвета и материалы должны соответствовать цветам, используемым на основной конструкции (ях).
г. Скоординированный план указателей, допускающий отклонение от требований правил города Ферндейл (Глава 18.80 FMC), может быть одобрен для объектов розничной торговли, включающих два или более отдельных торговых здания, или для участков с участием нескольких арендаторов. Директор по развитию сообщества имеет право допускать такие изменения, если не превышаются требования к максимальной высоте или общей площади знаков для участка (как указано в главе 18.80 FMC).
С. Подъезды.
1. Стандарты. Торговые здания площадью 20 000 квадратных футов или более должны иметь несколько входов, чтобы сократить расстояние ходьбы от автомобилей, облегчить доступ пешеходов и велосипедистов с общественных тротуаров и обеспечить удобство. Следует использовать несколько входов для смягчения воздействия неразрушенных стен и заброшенных участков, которые часто характерны для фасадов зданий, выходящих на граничащие с землепользованием. В зданиях розничной торговли должны быть входы, согласованные с пешеходной сетью и общедоступной связью на всей территории и через нее.
2. Указания.
а. Со всех сторон главного здания, которые непосредственно обращены к примыкающей общественной или частной полосе отвода, должен быть хотя бы один вход для посетителей или крытый переход, ведущий к входу. Если главное здание площадью 20 000 квадратных футов или более обращено непосредственно к более чем двум примыкающим к государственным или частным полосам отвода, это требование должно применяться как минимум к двум сторонам здания, включая сторону здания, обращенную к главной улице, и другая сторона дома выходит на второстепенную улицу.Если внешний вход в здание невозможен из-за работы внутреннего магазина, настоящие или фальшивые окна или аналогичные элементы могут быть объединены с крытым переходом.
г. Если дополнительные магазины будут расположены в главном здании, каждый такой магазин должен иметь как минимум один внешний вход для покупателей, который должен соответствовать вышеуказанным требованиям.
г. Боковые или задние стены, выходящие на проходы, могут включать фальшивые окна и дверные проемы, определяемые архитектурными особенностями или аналогичными пропорциями модуляции стены, только когда фактические двери и окна невозможны из-за характера использования здания, как определено Директор по развитию сообщества.
D. Строительные неудачи и буферы.
1. Стандарты. К предприятиям розничной торговли должны применяться соответствующие меры по задержке и резервированию для смягчения воздействий, связанных с близостью и непривлекательным видом глухих стен, грузовых площадок, складских площадей, блоков HVAC, мусорных баков и других подобных элементов. Использование неудач и других буферов и методов проверки может в некоторой степени смягчить визуальное воздействие этих видов розничной торговли на прилегающие землепользования.
2. Указания.
а. Неудачи должны соответствовать требованиям к ландшафтному дизайну, установленным в стандартах ландшафтного дизайна города Ферндейл.
г. Там, где они примыкают к жилым зонам или используемым участкам, отступы от внутренних линий собственности должны быть эквивалентны наибольшей высоте фасада здания, прилегающего к указанной внутренней линии собственности. Линии собственности вдоль частных проездов и линии общей собственности коммерческих объектов со встроенной парковкой и доступом освобождаются от этого требования.
г. В таких случаях, когда рядом с жилыми участками, не менее 50 процентов требуемой ширины отступа должно быть буфером, благоустроенным в соответствии с ландшафтными стандартами города Ферндейл (глава 18.74 FMC).
E. Проектирование и доступ к автостоянке.
1. Стандарты.
а. Парковка во дворе коммерческих зданий должна быть спроектирована таким образом, чтобы минимизировать визуальное воздействие. Парковочные площадки должны обеспечивать безопасный, удобный и эффективный доступ для транспортных средств и пешеходов.Их следует распределять вокруг больших зданий, чтобы сократить расстояние до других зданий и общественных тротуаров и уменьшить общий размер мощеной поверхности. Если здания расположены ближе к улицам, масштабы комплекса уменьшаются, пешеходное движение поощряется, а архитектурные детали приобретают дополнительное значение. Настоятельно рекомендуется развитие Outparcel, чтобы уменьшить видимость парковок с общественных и частных улиц. В максимально возможной степени парковочные зоны должны быть объединены в многоэтажные парковочные зоны или гаражи, которые находятся в пределах площади основания конструкции.
г. Поощряется совмещение точек доступа к подъездным путям с автостоянками и количества бордюров вдоль основных улиц.
2. Указания.
а. Между передним фасадом в пределах переднего двора главного здания (зданий) и главной примыкающей улицей должно быть не более 50 процентов парковочной зоны во дворе для всего объекта недвижимости, если только главное здание (я) и / или парковка участки закрыты из виду за счет развития участков (например, ресторанов) и дополнительных посадок деревьев и / или бермы.
г. Большие наземные парковки следует визуально и функционально разделить на несколько более мелких.
и. Станции для отдыха, которые включают крытые сиденья, мусорное ведро и не менее двух навесов, должны быть предусмотрены не менее чем через каждые 200 футов вдоль пешеходных дорожек на стоянках.
г. Если будет предложен гараж, гаражи или другие подобные сооружения должны быть включены в общий дизайн участка, чтобы обеспечить визуальную согласованность и ощущение места в застройке.
г. Отклонения от планировки парковки должны быть предусмотрены на расстоянии не менее 10 футов от любой полосы отвода (за исключением переулков). Это отступление или буферная зона между улицей или подъездной дорогой и парковкой должна соответствовать ландшафтным стандартам города Ферндейл (глава 18.74 FMC).
e. Между зданиями на окраинах и улицами запрещается размещать парковки.
ф. Для обеспечения безопасности пешеходов следует поощрять методы успокоения движения.
г. Должны быть предусмотрены соответствующие и легкодоступные загоны для тележек.
ч. Велосипедные дорожки или подъезды должны быть предусмотрены, где это уместно, на маршрутах въезда и выезда или другими маршрутами и должны соответствовать стандартам, установленным и принятым городом Ферндейл.
и. На коммерческих автостоянках должны быть емкости для мусора в количестве, достаточном для размера и характера предприятия.
Дж.Стоянки для велосипедов должны быть предусмотрены и расположены в хорошо освещенном месте и там, где они видны со стороны входа и / или с парковки.
к. Обеспечиваются зоны загрузки и разгрузки заказчика.
л. Автомобильный доступ к объекту должен соответствовать стандартам развития города Ферндейл; тем не менее, он также должен быть консолидирован так, чтобы ширина проезжей части не превышала 25 футов на каждые 150 футов фасада улицы.
г. Требуемый размер, количество и детали маневрирования, связанные с парковочными местами, должны быть такими, как указано в требованиях к парковке города Ферндейл (Глава 18.76 FMC).
F. Мелкие розничные магазины.
1. Стандарты. Небольшие розничные магазины придают центру более «дружелюбный» вид, создавая разнообразие, разделяя большие площади и демонстрируя разнообразие возможностей сайта. Меньшие магазины в застройке должны быть расположены вдоль фасадов улиц и на углах общественных улиц и частных подъездных дорог, где это возможно, чтобы создать «деревенский» вид и разбить парковочные зоны для создания визуального интереса к общей планировке здания.Стандарты, представленные в этом разделе, предназначены для тех ситуаций, когда дополнительные небольшие магазины с отдельными внешними входами для покупателей расположены либо в основных зданиях, либо на строительной площадке.
2. Указания.
а. В случае коммерческой застройки, такой как общественные торговые центры или торговые центры площадью более 20 000 квадратных футов, которые обычно сосредоточены вокруг крупного арендатора или «якорного» магазина и поддерживаются более мелкими «вспомогательными» магазинами розничной торговли и услугами, расположенными в нескольких конфигурациях зданий. , Директор по развитию сообщества имеет право:
и.Разрешить размещение более 50 процентов парковки между передним фасадом главного здания и главной улицей; и
ii. По мнению Директора по развитию сообщества, допускайте другие отклонения от строгих стандартов в этой главе, касающихся организации и планировки сайта, при условии, что цель этой главы по-прежнему выполняется.
iii. Такие отклонения допускаются при соблюдении следующих критериев:
(A) Небольшие арендаторы розничной торговли находятся в непосредственной близости от основных якорей в нескольких минутах ходьбы от их входов.
(B) Часть этих меньших магазинов розничной торговли или услуг должна быть расположена напротив главной магистрали в виде отдельных «площадок» или следов здания, где отступ от фасада главной улицы не превышает 50 футов, а в угловом месте — отступление от фасада улицы не превышает 25 футов.
(C) Жилые комплексы будут расположены рядом с основными подъездными путями к торговому центру.
(D) Якорные арендаторы располагаются так, чтобы сторона, примыкающая к улице, имела окна или витрины.
г. Такие меньшие по размеру здания должны быть включены в общий дизайн участка, чтобы обеспечить визуальную согласованность и ощущение места в застройке.
G. Освещение и блики.
1. Стандарты. Минимальные и максимальные стандарты освещения должны гарантировать, что торговые центры обеспечивают безопасный доступ для транспортных средств и пешеходов, сводя к минимуму чрезмерное или «переливающееся» освещение и его негативные воздействия за пределами площадки. Настоятельно не рекомендуется широкое использование неонового освещения.Освещение должно быть ограниченным или иным образом направленным, где это возможно, чтобы свести к минимуму попадание света в небо.
2. Указания.
а. Световые вывески и внешнее освещение здания должны быть совместимы с архитектурой проекта и не должны ухудшать видимость окружающих зданий.
г. Ландшафтное и архитектурное освещение следует использовать для освещения фасадов зданий, входов в здания, а также пространств внутренних или внутренних дворов.
г. Необходимо обеспечить ночное освещение всех пешеходных переходов, а также лестниц, бордюров, пандусов и пешеходных переходов.
г. Во всех внешних осветительных приборах на стоянках и подъездных путях должны использоваться защитные экраны или другие соответствующие меры, чтобы скрыть источник света от соседнего использования и полосы отвода.
e. Другие источники света должны быть спроектированы таким образом, чтобы избежать бликов, выходящих за пределы участка.
ф.Для тех парковок, которые примыкают к жилой зоне, максимальная высота световых столбов не должна превышать 18 футов.
г. В нерабочее время должны потребоваться системы понижения освещения и энергосберегающие таймеры, за исключением освещения, которое требуется для общей безопасности.
H. Пешеходное движение.
1. Стандарт. Пешеходные переходы должны обеспечивать удобный доступ с территории автостоянки к главному входу в здание.Между предприятиями и прилегающей полосой отчуждения также должны быть предусмотрены комплексные системы пешеходных переходов.
2. Указания.
а. Цель. Взаимодействие автомобилей и пешеходов неизбежно на объектах розничной торговли. Городские власти ищут баланс между реалистичным доступом транспортных средств из городской уличной системы, внутренним движением транспортных средств и соответствующей безопасностью пешеходов, признавая при этом ответственность автомобилистов и пешеходов за то, чтобы они знали свое окружение.Это особенно актуально для зоны непосредственно перед главным входом в здание. Покупатели с ограниченными физическими возможностями, клиенты, которые ходят по территории с детьми, а также покупатели, покидающие магазин с приобретенными товарами, сталкиваются с повышенными трудностями в координации пешеходного и автомобильного движения. Хорошо спроектированная сеть пешеходных переходов, ведущих к главному входу в здание, будет способствовать координации двух необходимых элементов в торговом заведении, повысит качество обслуживания клиентов и снизит вероятность конфликта между транспортным средством и пешеходом.
г. Координация пешеходов и транспортных средств. Для согласования пользователей при разработке сайта необходимо учитывать следующие принципы:
и. Хорошо обозначенная непрерывная и четко очерченная сеть пешеходных дорожек должна соединять главный вход (ы) всех зданий с:
(A) Пересечения улиц, тротуары и остановки общественного транспорта.
(B) Прочие постройки на участке.
(C) Центральные элементы и общественные пространства, если применимо.
(D) Пешеходные переходы на прилегающих участках, где это необходимо.
(E) Парковочные места на территории.
ii. Тротуары и дорожки должны быть достаточной ширины, чтобы вместить предполагаемое количество пользователей.
iii. Кандидат должен стремиться к минимизации проезда автотранспорта непосредственно перед главным входом в пешеходное здание и / или разрабатывать проекты площадки, которые эффективно координируют движение транспортных средств с пешеходным движением.Одно или несколько из следующего могут использоваться для содействия такой координации. Этот список не исчерпывающий.
(A) Поднимите часть проезжей части между главным входом и парковкой, чтобы создать эффект «скоростного стола» с текстурированной и / или цветной обработкой.
(B) Ориентируйте точки доступа к парковке с улицы так, чтобы автомобили, въезжающие на парковку и выезжающие с нее, находились как можно дальше от прохода подъезда к главному входу.
(C) Определение пешеходных переходов и проходов между парковкой и зданием.
(D) Использование обработки пешеходного тротуара (рельеф, текстуры и т. Д.), Четко очерчивающего полосу отвода пешеходов.
(E) Ориентируйте парковку подальше от главных входов, чтобы рассеять автомобильное движение.
(F) Используйте методы успокоения движения, в том числе извилистые проходы переднего привода, чтобы замедлить движение автомобилей.
(G) Предложите другие элементы дизайна или комбинации элементов, которые считаются приемлемыми для города и заявителя, которые координируют движение пешеходов / транспортных средств и снижают вероятность конфликтов между транспортными средствами и пешеходами.
г. Рекомендации по дизайну.
и. Где расположен вдоль фасада любого здания, в котором есть вход для клиентов, где рядом с любой парковкой для клиентов, где общая площадь первого этажа здания превышает 50 000 квадратных футов, и где иное считается целесообразным Директором по развитию сообщества для обеспечения безопасности пешеходов или доступность, такие проходы должны иметь ширину не менее восьми футов.
ii. На пешеходных дорожках должны быть расположены прилегающие ландшафтные зоны с деревьями, кустарниками, скамейками, цветочными клумбами, почвопокровными или другими подобными материалами не менее чем на 50 процентов их длины.
iii. Пешеходные переходы должны обеспечивать средства защиты от непогоды, такие как навесы или аркады, в пределах 30 футов от всех входов для посетителей, построенные параллельно фасаду здания и имеющие ширину, по крайней мере, в два раза больше, чем дверные проемы, над которыми они расположены.
iv. Насколько это практически возможно, пешеходов и транспортные средства следует разделять с помощью пешеходных переходов.
v. В тех случаях, когда полное разделение пешеходов и транспортных средств практически невозможно, опасности следует минимизировать, используя следующие типы функций:
(A) Изменение материалов дорожного покрытия, таких как не требующие особого ухода брусчатка, кирпич, штампованный асфальт или бетон с насечками.
(B) Использование озеленения, разметки краской, изменение материалов покрытия тротуара, столбов, освещения, их комбинации или других средств для четкого обозначения пешеходных зон.
(C) Использование знаков, четко обозначающих пешеходные переходы.
vi. Все пешеходные дорожки должны быть хорошо освещены с использованием средств освещения человеческого масштаба для обеспечения безопасности пешеходов.
vii. Все необходимые внутренние переходы должны быть расположены и построены как неотъемлемая часть существующих переходов и должны согласовываться с городским планом открытых пространств и отдыха, где это применимо.
viii.Все пешеходные удобства должны соответствовать директивам ADA.
I. Зоны хранения, сбора мусора и погрузки на открытом воздухе.
1. Стандарты. Зоны погрузки и складские помещения на открытом воздухе оказывают визуальное и шумовое воздействие на окружающие районы и должны быть спроектированы таким образом, чтобы операции по доставке и погрузке не мешали прилегающим районам. Эти области, когда они видны и слышны с прилегающих участков и / или общественных улиц, должны быть экранированы, углублены или огорожены.Когда такие области изолированы, ограждения должны соответствовать тем, которые используются преобладающими материалами и цветами в здании. Хотя экраны и выемки могут эффективно смягчить эти воздействия, выбор неподходящих материалов для просеивания может усугубить проблему. Подходящие места для погрузки и хранения на открытом воздухе включают области между зданиями, где на участке расположено более одного здания, и такие здания находятся на расстоянии не более 40 футов друг от друга, или на тех сторонах зданий, которые не имеют входов для клиентов.
2. Указания.
а. Площадки для хранения на открытом воздухе, стоянки для грузовиков, сбора или уплотнения мусора, погрузки или другого подобного использования должны быть ограждены от государственных или частных полос проезда.
г. Запрещается размещать места для хранения на открытом воздухе, сбора или уплотнения мусора, погрузки или другого подобного использования в пределах 20 футов от любой общественной или частной улицы, общественного тротуара или внутренней пешеходной дороги.
г. Погрузочные доки, стоянка для грузовиков, хранение на открытом воздухе, счетчики коммунальных услуг, оборудование HVAC, мусорные баки, уплотнение мусора и другие сервисные функции должны быть включены в общий дизайн здания и ландшафтного дизайна, чтобы уменьшить визуальное и акустическое воздействие этих функций. и / или ограничены и закрыты от обзора прилегающих участков и общественных улиц, и никакое внимание не привлекается к функциям за счет использования защитных материалов, которые отличаются от основных материалов здания и ландшафта или уступают им.
г. Механическое оборудование или оборудование HVAC не следует устанавливать на уровне земли вдоль любой части здания, выходящей на общественную или внутреннюю улицу, за исключением случаев, когда такое расположение требуется в силу характера и конструкции здания, которое оно обслуживает. Сплошной забор или стена и местные растения должны экранировать такое оборудование.
e. Незакрытые зоны для хранения и продажи сезонного инвентаря должны быть постоянно определены и ограждены стенами и / или забором. Материалы, цвета и дизайн экранирующих стен и / или заборов и покрытия должны соответствовать тем, которые используются в качестве преобладающих материалов и цветов здания.Если такие области должны быть покрыты, тогда покрытие должно соответствовать тем материалам и цветам, которые используются в зданиях. Такие территории также должны быть благоустроены в соответствии с главой 18.74 FMC.
J. Центральные особенности и общественные пространства.
1. Стандарты. Здания должны быть привлекательными и привлекательными для пешеходов, иметь пространство и удобства. Входы и автостоянки должны быть функциональными и привлекательными, с пешеходными дорожками, удобно привязанными к логическим пунктам назначения.Автобусные остановки и пункты высадки / посадки следует рассматривать как неотъемлемые части конфигурации. Пешеходные дорожки должны быть закреплены специальными конструктивными элементами, такими как башни, аркады, портики, светильники для пешеходов, столбики, стены для растений и другие архитектурные элементы, определяющие пути движения и открытые пространства. Элементы и пространства должны улучшать здание и центр как неотъемлемые части общества.
2. Указания.
а.Каждое предприятие розничной торговли должно вносить свой вклад в развитие сообщества, предоставляя удобства и общественные места в соответствии со следующим соотношением:
20,000 — 50,000 квадратных футов брутто | Два удобства |
50 001 — 100 000 квадратных футов брутто | Три удобства |
100 001 — 150 000 квадратных футов брутто | Четыре удобства |
Более 150 000 квадратных футов брутто | Минимум шесть удобств |
Заявитель может указать удобства из приведенного ниже списка или предложить дополнительные удобства.Если заявитель по своему усмотрению запрашивает баллы EAGLE для открытия заведения, он должен представить свое предложение Правлению EAGLE для утверждения баллов EAGLE. Правление EAGLE определяет, могут ли быть начислены баллы, и количество баллов, которые должны быть начислены, но не может одобрить или отклонить установление самого удобства.
и. Внутренний дворик / зона отдыха, включая места для парковки;
ii. Пешеходная площадь с сидячими местами и крытой структурой, которая увеличивает общественное пространство;
iii.Транспортный центр;
iv. Витрины для покупок;
v. Открытая игровая площадка;
vi. Киосковая зона;
vii. Характеристики воды;
viii. Башня с часами;
ix. Стипл,
х. Освещение общественной безопасности;
xi. Паблик-арт, оцениваемый не менее одной десятой одного процента от общей стоимости проекта;
xii.Общественный питьевой фонтанчик;
xiii. Любые другие такие намеренно сформированные центральные элементы или удобства, которые должным образом расширяют пространство сообщества, как это определено Директором по развитию сообщества.
г. Любые такие объекты и общественные пространства не должны быть построены из материалов, которые уступают основным материалам здания и ландшафта.
г. Все такие объекты и общественные пространства должны подключаться к внутренним или общественным пешеходным дорожкам и, если они есть, к велосипедным дорожкам и / или сетям открытых пространств.
K. Требования к согласованности транспортировки.
1. Стандарты. Развитие розничной торговли будет оцениваться на основе ожидаемого воздействия на существующую транспортную систему, и потребуется смягчить эти воздействия за счет строительства новых улучшений, дополнительной оплаты улучшений, оплаты транспортных сборов или всего вышеперечисленного.
2. Указания.
а. В соответствии с Законом штата Вашингтон об управлении ростом (GMA), Законом о государственной экологической политике (SEPA), Муниципальным кодексом Ферндейла и другими применимыми нормативными актами при застройке должны быть предусмотрены соответствующие меры контроля дороги, бордюров, желобов, пешеходных дорожек и перекрестков как на территории, так и на за пределами сайта по мере необходимости, чтобы учесть увеличение трафика, вызванное разработкой.
г. Зоны должны быть предоставлены или спроектированы для размещения программы автобусного обслуживания Whatcom Transportation Authority, где это применимо и целесообразно, по решению городских властей по согласованию с Whatcom Transportation Authority. Такие участки должны быть подключены к основной сети пешеходных переходов.
L. Свободная или заброшенная недвижимость.
1. Стандарты. Постройки или сооружения, которые перестали функционировать, не должны наносить вред ландшафту.Собственник недвижимости должен заранее решить проблему отказа от крупных торговых объектов.
2. Указания.
а. Пустующие или заброшенные объекты недвижимости, включая, помимо прочего, здания, ливневую канализацию, парковку и ландшафтный дизайн, должны поддерживаться в рабочем состоянии в целях безопасности сообщества, местной окружающей среды и визуального воздействия на окружающую собственность. Техническое обслуживание включает в себя полив, обрезку и обрезку озеленения, своевременное устранение повреждений и быстрое удаление граффити.Вывески на таких объектах должны быть изменены, если они вообще будут визуально привлекательными. Любое покрытие стеклянных поверхностей должно быть выполнено таким образом, чтобы оно гармонировало с остальной частью здания и визуально привлекательно. Ограждение из сетки рабицы для исключения проникновения разрешается не более чем на 120 дней, после чего оно должно быть снято или заменено на визуально привлекательное ограждение.
г. Кандидат должен продемонстрировать городу с помощью описательных и концептуальных планов, что одноцелевые сооружения площадью более 50 000 квадратных футов были спроектированы с учетом следующего:
и.Разделение внутренней конструкции на отдельные помещения.
ii. Фасады, которые легко адаптируются к множеству входов без нарушения структурной целостности здания; или если здание спроектировано так, чтобы иметь только один фасадный фасад, все потенциальные помещения должны быть спроектированы для доступа с переднего фасада.
iii. Конструкция должна быть спроектирована так, чтобы поддерживать световые люки не менее чем на 10 процентах крыши.
iv.Конструкции глубиной более 200 футов должны включать задние входы и улучшения прилегающей инфраструктуры для поддержки последующего повторного использования всех частей здания, а также могут включать другие элементы дизайна, которые облегчают многоквартирное повторное использование здания и площадки.
г. В дополнение к подразделу (L) (2) (b) этого раздела разработчик должен предоставить городу описание потенциальных планов повторного использования, которые могут включать, но не ограничиваются, следующее: повторное использование сайта для нескольких пользователей , условия для нескольких входов, внутренние перегородки, разделение парковок и любые другие предметы, необходимые для повторного использования конструкции.Этот план должен быть рассмотрен перед заселением.
г. Если застройщик не может или не желает соблюдать подразделы (L) (2) (b) и (c) этого раздела, то перед занятием застройщик должен подписать и записать с аудитором округа Whatcom договор о залоге. за 150 процентов сметной стоимости снести строение. Городские власти имеют право потребовать конфискации залога в случае прекращения основной деятельности или предприятий, или если здание остается пустым или по существу заброшенным на период более двух лет, или если пустующее или по существу заброшенное согласно Муниципальному кодексу Ферндейла (FMC 8.08.010) и становится залогом имущества. Смета должна основываться на прогнозируемой стоимости сноса через два года с даты появления вакансии или значительного отказа от основного бизнеса. (Постановление 1747, § 1, 2012; Постановление 1722, § 1, 2012; Постановление 1477, 2008; Постановление 1400, § 2, 2006. Ранее 18.58.050)
18.58.070 Строительное проектирование.
А. Фасады и наружные стены.
1. Стандарты. Фасады должны быть артикулированы, чтобы уменьшить масштаб и унифицированный, безличный вид торговых зданий, подпадающих под действие данной главы, и обеспечить визуальный интерес, который будет соответствовать идентичности, характеру и масштабу сообщества.Намерение состоит в том, чтобы поощрять более человечный масштаб, который жители Ферндейла смогут идентифицировать со своим сообществом. Полученный масштаб обеспечит большую вероятность повторного использования строений последующими арендаторами. Фасады, наружные стены и подъезды должны обеспечивать согласованную архитектурную обработку. По возможности вертикальное строительство приветствуется для розничной торговли и многофункциональных комплексов.
2. Указания.
а. Независимо от размера здания, все фасады длиной более 100 футов, измеренные по горизонтали и видимые с общественных или частных улиц, пешеходных дорожек, общественных парковок или других мест, которые, по мнению Директора по развитию сообщества, сейчас или вероятны для доступа общественности, должны включать выступы или углубления на плоскости стен, имеющие глубину не менее трех процентов длины фасада и простирающиеся не менее чем на 20 процентов длины фасада.Никакая непрерывная длина любого видимого фасада не должна превышать 100 футов по горизонтали.
г. Фасады, выходящие на общественные улицы, должны иметь различные аркады, витрины, входные зоны или навесы не менее чем на 60 процентов их горизонтальной длины, если только структурная целостность здания не находится под угрозой.
г. Все стороны здания должны иметь материалы и конструктивные характеристики, соответствующие характеристикам фасада. Запрещается использование некачественных или некачественных материалов для боковых и задних фасадов.
г. Все девелоперские проекты, подпадающие под действие данной главы, должны соответствовать стандартам озеленения города Ферндейл (глава 18.74 FMC).
Б. Подъезды.
1. Стандарты. Элементы дизайна и вариации прихожей должны придавать зданию ориентацию и эстетичный характер. Стандарты определяют желательные конструктивные особенности подъезда.
2. Указания.
а.Подъезды к каждому главному зданию на участке должны иметь последовательную архитектурную обработку с фасадами и внешними стенами. Каждое главное здание на участке должно иметь четко обозначенные, хорошо видимые входы для посетителей с не менее чем тремя из следующих:
и. Навесы или портики;
ii. Свесы;
iii. Углубления / выступы;
iv. Аркады;
v.Поднятые карнизы над дверью;
vi. Остроконечные формы кровли;
vii. Арки;
viii. Открытые дворики;
ix. Окна дисплея;
х. Архитектурные детали, такие как плитка и молдинги, интегрированные в структуру и дизайн здания;
xi. Встроенные вазоны или боковые стенки, которые включают ландшафтные зоны и / или места для сидения;
xii.Конкретный архитектурный элемент, предложенный архитектором заявителя, приемлемый для Директора по развитию сообщества.
C. Мелкие розничные магазины.
1. Стандарты.
а. Наличие небольших розничных магазинов придает центру более «дружелюбный» вид, создавая разнообразие, разделяя большие площади и демонстрируя разнообразие возможностей сайта. Окна и витрины таких магазинов должны использоваться для увеличения визуального интереса к внешним фасадам.Стандарты, представленные в этом разделе, предназначены для тех ситуаций, когда дополнительные магазины меньшего размера с отдельными внешними входами для покупателей расположены в основных зданиях или на строительной площадке.
г. Меньшие розничные магазины площадью менее 20 000 квадратных футов, расположенные в комплексе регионального центра в качестве отдельной строительной площадки, должны включать в свой дизайн структурные улучшения, аналогичные основной структуре. Это обеспечит визуальную согласованность и большее ощущение места в центре.
2. Указания.
а. Если в основных зданиях есть дополнительные, отдельные магазины, которые занимают менее 20 000 квадратных футов общей площади, с отдельными внешними входами для клиентов:
и. Фасад таких магазинов на уровне улицы должен быть прозрачным на высоте от трех до семи футов над уровнем прохода не менее чем на 60 процентов горизонтальной длины фасада здания для каждого такого магазина.
ii. Окна должны иметь видимые выступающие подоконники, ставни, утопленные окна или другие формы обрамления и не должны содержать отражающего стекла.
D. Подробные характеристики.
1. Стандарты. Здания должны иметь архитектурные особенности и узоры, которые обеспечивают визуальный интерес в масштабе пешехода, уменьшают массивные визуальные эффекты и распознают местный характер.
2. Указания.
а.Фасады зданий должны включать повторяющийся узор, который должен включать не менее трех элементов, перечисленных ниже. По крайней мере, один из этих элементов должен повторяться по горизонтали. Каждый выбранный элемент должен повторяться с интервалом не более 30 футов по горизонтали или вертикали.
и. Изменение цвета.
ii. Смена текстуры.
iii. Смена модуля материала.
iv. Изменение плоскости стены, где выражение архитектурной или структурной ниши создается за счет изменения плоскости шириной не менее одного фута, например, смещение, откос или выступающее ребро.
E. Крыши.
1. Стандарты. Изменения в линиях крыши должны использоваться, чтобы добавить интереса к большим зданиям и уменьшить их массивность. Элементы крыши должны дополнять характер соседних кварталов.
2. Указания.
а. Линии крыши следует менять с изменением высоты на каждые 100 погонных футов длины здания.
г. Парапеты, мансардные крыши, двускатные крыши, вальмовые крыши или слуховые окна должны использоваться для того, чтобы скрыть плоские крыши и кровельное оборудование (например, блоки HVAC) от взгляда общественности по периметру площадки.Могут быть приемлемы чередующиеся длины и конструкции.
г. Средняя высота парапетов не должна превышать 15 процентов высоты опорной стены и ни в какой точке не должна превышать одну треть высоты опорной стены.
F. Материалы и цвета.
1. Стандарты. Внешние строительные материалы и цвета составляют значительную часть визуального восприятия здания. Следовательно, они должны быть эстетичными и совместимыми с материалами и цветами, используемыми в смежных домах.
2. Указания.
а. Преобладающие внешние строительные материалы должны быть выполнены из высококачественных материалов, таких как:
и. Кладка кирпичная.
ii. Дерево, брус.
iii. Песчаник.
iv. Речной камень и другой самородный камень.
v. Тонированные, фактурные, бетонные блоки.
vi.Элементы прозрачности, такие как окна, витрины, световые люки и витрины.
vii. Другой аналогичный качественный строительный материал.
г. Передние фасады или фасады, видимые с общественных или частных улиц или жилой зоны, не должны включать в качестве основного строительного материала следующие материалы:
и. Бетонный блок гладкий.
ii. Гладкие откидные бетонные панели.
iii.Сборные стальные панели.
iv. Использование материалов с высокой отражающей способностью, создающих блики, запрещено.
г. Цвета фасадов должны быть с низким коэффициентом отражения, нежными, нейтральными цветами, хорошо сочетаться с окружающей средой и не вызывать резких изменений. Запрещается использование интенсивных цветов, металлических цветов, черных или флуоресцентных цветов на основном фасаде или стене.
г. Отделка здания и акцентные области, не превышающие 15 процентов любого фасада здания, могут иметь более яркие цвета, включая основные цвета, но неоновые трубки или использование другого высокоинтенсивного освещения запрещено.
e. Оконное стекло не должно быть сильно тонировано таким образом, чтобы уменьшить визуальную связь между помещением и улицей. (Постановление 1747, § 1, 2012; Постановление 1722, § 1, 2012; Постановление 1477, 2008; Постановление 1400, § 2, 2006. Ранее 18.58.060)
Глава 23.22 КОММЕРЧЕСКОЕ ЗОНИРОВАНИЕ РАЙОНОВ
Глава 23.22
КОММЕРЧЕСКОЕ ЗОНИРОВАНИЕ РАЙОНОВ
Ячейки:
23.22.010 Назначение районов коммерческого использования.
23.22.020 Стандарты деятельности и особые требования.
23.22.030 Участки коммерческого использования разрешены в землепользовании.
23.22.040 Требования к участку и стандарты застройки микрорайонов коммерческого использования.
23.22.050 Парковочные нормы для микрорайонов коммерческого назначения.
23.22.010 Назначение районов коммерческого использования.
A. Район ограниченного делового использования (C-LB) — это классификация зон, предназначенная для предоставления площади для размещения зданий профессиональных и деловых офисов, мотелей, гостиниц и связанных с ними вспомогательных применений, а также других совместимых видов использования, служащих в качестве административный район для расширения центральных деловых районов, с правилами, обеспечивающими защиту застройки в этом и прилегающих районах, и в некоторых случаях для создания буферной зоны между жилыми районами и другими коммерческими и промышленными районами.Эта классификация зонирования предназначена для применения к некоторым частям города, которые в соответствии с комплексным планом города Ричленд обозначены как коммерческие или жилые с высокой плотностью застройки.
B. Район использования для розничной торговли по соседству (C-1) — это ограниченная классификация зон розничной торговли для районов, которые в основном предоставляют розничные продукты и услуги для удобства соседних районов с минимальным воздействием на окружающую жилую зону. Данная классификация зонирования предназначена для применения к некоторым частям города, обозначенным как коммерческие в соответствии с комплексным планом города Ричленд.
C. Район использования для розничной торговли (C-2) — это классификация бизнес-зон, обеспечивающая широкий спектр видов использования и услуг для розничной торговли, совместимых с центром города и обеспечивающая координационный центр для торговли города. Все действия должны проводиться в закрытом здании, за исключением того, что погрузка, стоянка и обслуживание автомобилей вне улицы могут осуществляться на открытом воздухе, и за исключением того, что хранение на открытом воздухе может быть разрешено, когда оно проводится в сочетании с основной операцией, которая проводится в прилегающем закрытом здании. .Данная классификация зонирования предназначена для применения к некоторым частям города, обозначенным как коммерческие в соответствии с комплексным планом города Ричленд.
D. Район общего коммерческого использования (C-3) представляет собой классификацию зон, предоставляющих район использования для коммерческих предприятий, которым требуется розничный контакт с населением вместе с дополнительной работой в магазине, хранением и складированием или легким производством и обширным открытым складом и дисплей, и те предприятия розничной торговли, которые удовлетворяют основным критериям разрешенного использования района использования C-2.Эта классификация зонирования предназначена для применения к некоторым частям города, которые обозначены как коммерческие или промышленные и расположены рядом с SR 240 в соответствии с комплексным планом города Ричленд.
E. Район использования набережной (WF) — это специальная классификация коммерческого и жилого зонирования, предусматривающая создание таких видов использования, как пристань для яхт, причалы для лодок, курортные мотели и гостиничные объекты, офисы и другие аналогичные коммерческие, жилые и многоквартирные дома. которые соответствуют застройке, ориентированной на береговую линию, и которые соответствуют Разделу 26 RMC, Управление береговой линией и применимым U.S. Требования к инженерному корпусу. Эта классификация зонирования поощряет смешанное использование в коммерческих целях и в жилых помещениях с высокой плотностью застройки, чтобы приспособить их к разным стилям жизни и возможностям жилья. Любая комбинация перечисленных видов использования может быть расположена в одном здании или в одной застройке (т. Е. В связанных зданиях на одном участке или участке). Данная классификация зонирования предназначена для применения к тем частям города, которые обозначены набережной в соответствии с комплексным планом города Ричленд.
Ф.Центральный деловой район (CBD) — это специальная классификация зонирования со смешанным использованием, разработанная для поощрения преобразования центрального делового района из преимущественно уличного коммерческого района, ориентированного на автомобили, в более компактную модель застройки. Предполагается, что центральный деловой район станет центром жилья, занятости, покупок, отдыха, профессиональных услуг и культуры. Модели использования и развития будут интегрированы и дополняют друг друга, чтобы создать оживленный и самодостаточный район.Среднеэтажные здания будут прикреплены к пешеходным витринам на первом этаже, а на верхних этажах будут использоваться другие помещения, в том числе жилье. Проекты будут хорошо спроектированы и будут включать качественные строительные материалы. Соответствующее частное развитие будет поощряться за счет государственных инвестиций в городской пейзаж и за счет снижения стандартов парковки во дворе. Использование, как правило, должно осуществляться полностью в закрытом здании, за исключением того, что для кафе, ресторанов и аналогичных целей рекомендуется размещение на открытом воздухе и демонстрация продукции на открытом воздухе.Здания должны быть ориентированы на выходную улицу или подъезд, чтобы создать ощущение замкнутости и непрерывности вдоль улицы или подъезда. Эта классификация зонирования предназначена для тех частей города, которые определены как центральный деловой район, а также для некоторых объектов недвижимости, обозначенных как коммерческие и прибрежные в соответствии с комплексным планом Ричленда. Зона центрального делового района включает в себя наложенные районы под названием медицинский, бульвар и жилой квартал. В оверлейных районах реализуются различные требования к развитию сайта.
G. Коммерческий рекреационный район (CR) — это особый коммерческий район, в котором предусмотрены такие объекты использования, как пристань для яхт, причалы для лодок, курортные мотели и гостиничные объекты, а также другие коммерческие объекты, которые соответствуют застройке, ориентированной на набережную, и которые являются в соответствии с Разделом 26 RMC «Управление береговой линией» и требованиями Инженерного корпуса США, а также предусматривающими правила для защиты бизнеса и жителей города от нежелательных воздействий, заторов в зданиях, отсутствия света, воздуха и уединения.Эта классификация зонирования предназначена для тех частей города, которые определены как прибрежные или коммерческие в соответствии с комплексным планом Ричленда.
H. Район коммерческого использования винодельни (CW) — это классификация зон, предназначенная для предоставления территории для работы коммерческих винодельческих предприятий, включая все аспекты винодельческой промышленности, от выращивания сельскохозяйственных культур до производства, хранения и розлива вина. и розничная продажа вина и сопутствующих товаров. Другие виды использования, которые поддерживают туризм, связанный с винодельнями, такие как рестораны, развлекательные заведения, розничные услуги, такие как сувенирные магазины и помещения для ночлега и завтрака, также разрешены, а также другие виды использования, совместимые с винодельнями.[Ord. 28-05 § 1.02; Ord. 04-09; Ord. 32-17 § 1].
23.22.020 Стандарты деятельности и особые требования.
A. Коммерческий ограниченный бизнес. Использование в жилых помещениях, разрешенное в районе C-LB, должно соответствовать следующим стандартам, за исключением случаев, предусмотренных сноской (6) RMC 23.22.040:
.1. Минимальные требования к двору.
а. Передний двор. Двадцать футов, за исключением случаев, предусмотренных сноской (3) RMC 23.18.040;
г.Боковые дворы. Каждый боковой двор должен обеспечивать один фут бокового двора на каждые три фута или их часть высоты здания;
г. Тыловые дворы. Двадцать пять футов.
2. Требуемые размеры площадки. Каждый корт, окна которого открываются из любой комнаты, кроме кухни, ванной комнаты или туалета, должен иметь все горизонтальные размеры, измеренные под прямым углом от окон к любой стене или к любой линии участка, кроме передней линии участка, равным не менее высота здания над уровнем этажа этажа, в котором находится комната, но никакие размеры не должны быть меньше 20 футов.
3. Расстояние между домами. Ни одно главное здание не должно быть ближе к любому другому главному зданию на участке, чем расстояние, равное средней их высоте. Это положение не применяется, если ни одна часть любого здания не находится в пределах пространства между продолжением линий вдоль любых двух противоположных стен другого здания, но в любой такой ситуации здания не должны быть ближе друг к другу, чем на расстоянии 10 футов.
4. Процент покрытия лота.Многоквартирные дома в микрорайоне C-LB должны занимать не более 33 процентов площади участка.
B. Районный розничный бизнес. Все виды использования, разрешенные в районе C-1, должны соответствовать следующим стандартам производительности:
1. Все операции, услуги, ремонт, переработка или демонстрация товаров должны осуществляться полностью в закрытом здании, за исключением парковок вне улицы, продажи бензина и автомоек самообслуживания. Допускается ограниченная демонстрация товаров на открытом воздухе; при условии, что такая демонстрация должна включать только те количества, которые проданы за день.
2. Открытые складские помещения, связанные с разрешенным использованием, должны быть ограждены забором высотой не менее шести футов и должны быть визуально изолированы от прилегающих участков. Все складские площади должны соответствовать разрушениям зданий.
3. Не более трех человек могут одновременно заниматься изготовлением, ремонтом, очисткой или другой обработкой товаров, кроме приготовления пищи, на любом предприятии. Все произведенные товары должны продаваться в основном в розницу на том месте, где они были произведены.
4. Освещение, включая разрешенные световые знаки, должно быть экранировано или размещено таким образом, чтобы не отражать и не вызывать попадание бликов на жилые районы или препятствовать безопасной эксплуатации автотранспортных средств.
5. Уровни шума, возникающие в результате работы оборудования, используемого для ведения бизнеса в районе C-1, должны соответствовать требованиям главы 173-60 WAC, Максимальные уровни шума окружающей среды.
6.Ни один розничный бизнес, за исключением продовольственного магазина, не должен работать в пределах строительной площади, площадь которой превышает 15000 квадратных футов, если только это не одобрено комиссией по планированию путем выдачи специального разрешения на использование после установления того, что предлагаемый розничный бизнес в первую очередь служит и удачно расположен в окружающих жилых кварталах.
7. В дополнение к стандартам (1) — (6), перечисленным выше, любое коммерческое использование, которое непосредственно примыкает к жилой зонированной собственности (включая R-1-12, односемейный жилой, R-1-10, одноквартирный дом). семейный жилой, R-2, жилой средней плотности, R-2S, жилой небольшой участок средней плотности или планируемая застройка, состоящая из домов на одну семью) должны соответствовать следующим стандартам.Для целей этого раздела термин «смежный» включает в себя примыкающие друг к другу участки и любую собственность, расположенную в пределах 75 футов от ближайшего жилого объекта. Термин «смежные» не включает объекты недвижимости, разделенные полосой отчуждения.
а. Отступление от границы жилой собственности. Тридцать футов.
г. Стандарт проектирования зданий. Запрещается использование механического оборудования на крыше, если оно не закрыто из виду стеной парапета или аналогичным экраном.
г. Стоянка. Парковочные места для транспортных средств и любые подъездные пути (тротуары) должны быть расположены на расстоянии не менее 10 футов от границ жилой недвижимости. Между любой мощеной парковкой или подъездной дорогой и границей жилой недвижимости требуется прочный забор или каменная стена высотой от шести до восьми футов.
г. Наружное освещение. Все наружное освещение должно соответствовать требованиям стандарта Pattern Outdoor Lighting Code (США), версия 2.0, июль 2010 г. Для целей этого раздела объекты, подпадающие под действие этого стандарта, должны рассматриваться как находящиеся в зоне освещения 1.
e. Знаки. Все коммерческие вывески, размещаемые на территории, должны соответствовать Разделу 5 Кодекса стандартного наружного освещения (США), версия 2.0, июль 2010 г .; за исключением того, что использование разноцветных сменных копий светодиодных знаков не допускается.
ф. Механическое оборудование. Любое механическое оборудование, размещенное на открытом воздухе между зданием и границей жилой недвижимости, должно быть экранировано для снижения уровня шума оборудования. В качестве альтернативы, владелец здания может предоставить городу документацию, указывающую, что конкретное оборудование, которое будет использоваться, не будет генерировать уровень шума, превышающий допустимые государственные стандарты шума.
г. Площадки для мусора. Любые мусорные контейнеры или места для сбора переработанных материалов должны быть расположены на расстоянии не менее 20 футов от ближайшей границы жилой собственности и должны быть закрыты от обзора сплошным экраном, достаточным для того, чтобы закрывать вид со всех соседних жилых домов.
ч. Ландшафтный дизайн. Части коммерческой площадки, которые находятся в пределах 30 футов от границы жилой собственности, не покрытые зданиями, парковочными площадками, подъездными путями, площадками для погрузки или хранением на открытом воздухе, должны быть благоустроены и / или покрыты ксерокопией.
8. Физическое лицо, предлагающее застройку для любого коммерческого использования, которая непосредственно примыкает к жилой зоне (включая R-1-12, односемейный жилой дом, R-1-10, односемейный жилой дом, R-2, средней плотности жилой, R-2S, жилой небольшой участок средней плотности или запланированная застройка, состоящая из домов на одну семью), которая не соответствует стандартам, содержащимся в подразделе (B) (7) этого раздела, может подать заявку на отклонение от этих стандартов, подав заявку в город.Такой запрос должен быть рассмотрен экспертом по слушанию в соответствии с положениями о публичных слушаниях по заявлению о разрешении типа II. Запрос на отклонение от этих стандартов должен быть удовлетворен только в том случае, если эксперт, проводящий слушание, определит, что предлагаемое отклонение предлагает эквивалентное или лучшее смягчение воздействия коммерческой застройки на прилегающую жилую недвижимость, чем это могло бы произойти в соответствии с базовыми стандартами. Эксперт по слушанию должен как минимум рассмотреть предлагаемый тип коммерческого использования; дизайн коммерческого здания или построек; топография участка и прилегающих жилых домов; предлагаемые меры по озеленению, освещению и другие меры по смягчению последствий, предложенные заявителем при принятии решения о предоставлении или отклонении запрошенного отклонения от этих стандартов.
C. Общие дела. Все разрешенные коммерческие виды использования могут быть расположены в районе C-3, при условии, что они работают так, что они не вызывают на окружающие жилые районы дыма, грязи, бликов, запахов, вибрации, шума, чрезмерных опасностей или воды. загрязнение, наносящее ущерб здоровью, благополучию или безопасности населения, проживающего или посещающего эти территории. Максимально допустимые пределы этих вредных воздействий должны быть такими, как определено в настоящем документе, и при превышении этих пределов они будут рассматриваться как неудобства, заявленные в нарушение этого раздела, и должны быть сокращены.
1. Дымовые трубы не должны выделять видимого дыма, за исключением одного 10-минутного периода каждый день, когда начинается новый пожар. В течение этого периода плотность дыма не должна быть ниже, чем № 2 карты Ринглеманна, опубликованной Горным бюро США.
2. Никакие видимые или невидимые вредные газы, пары, летучая зола, сажа или промышленные отходы не должны выбрасываться в атмосферу при любой непрерывной или периодической работе, за исключением тех, которые являются обычными для нормальной работы отопительных установок или бензиновых или дизельных двигателей в автомобилях. , грузовые автомобили или железнодорожные двигатели.
3. Строительные материалы с высокими светоотражающими качествами не должны использоваться при строительстве зданий таким образом, чтобы отраженный солнечный свет бросал сильные блики на участки, окружающие район C-3.
4. Запах более интенсивный, чем слабый запах корицы, который могут почувствовать люди, движущиеся по дорогам, граничащим с подветренной стороной района C-3, при скорости ветра 10 миль в час или менее, запрещены.
5.Машины или операции, которые генерируют воздушную или наземную вибрацию, должны быть заглушены или изолированы, чтобы исключить любое ощущение звука или вибрации за пределами района C-3.
Д. Набережная. Цель этого раздела состоит в том, чтобы:
1. Использование должно быть ориентировано в первую очередь на набережную и во вторую очередь на общественную улицу, чтобы облегчить доступ общественности к набережной; и
2. Доступ для пешеходов общего пользования должен включать четко обозначенные пути от улицы общего пользования через парковочные места до основных входов в здание.
E. Центральный деловой район. Новостройки должны соответствовать следующим стандартам проектирования:
1. Максимальная зона отступления должна быть улучшена только с помощью пешеходных удобств, включая, помимо прочего: ландшафтный дизайн, уличную мебель, тротуары, площади, велосипедные стойки и произведения искусства.
2. К фасадам зданий, выходящим на улицу, относятся:
а. Остекление от 50 до 80 процентов первого этажа фасада здания.Витрина на окне, произведение искусства, декоративная решетка или аналогичная обработка могут использоваться для закрытия проема для укрытия и соответствия этому стандарту на тех частях фасада первого этажа, где заявитель может продемонстрировать, что проникновение естественного света вредно для цокольный этаж использования. Примеры такого использования включают, помимо прочего, кинотеатры, музеи, лаборатории и учебные классы.
г. Минимум два из следующих архитектурных элемента:
и.Навесы;
ii. Модуляция плоскости стены не менее трех футов для каждой стены длиной более 50 футов;
iii. Пилястры или колонны;
iv. Заливы;
v. Балконы или навесы зданий; или
vi. Окна верхнего этажа (составляющие минимум 50% фасада).
3. По крайней мере, один пешеходный, не обслуживающий вход в здание будет обеспечен на фасаде каждой улицы или на углу здания.
4. Вариация внешнего строительного материала между нижним и верхним этажами многоэтажных домов.
5. Во всех зданиях с плоской крышей должны использоваться парапетные стены модульной высоты для стен длиной более 50 футов. Приветствуется изменение высоты парапета для обозначения входов в здание.
6. Все новые здания, в которых используются парапетные стены, должны иметь выступающий карниз для создания выступающего края.
7.Согласно муниципальному кодексу Ричленда, для создания утвержденных поперечных сечений улиц требуется улучшение общественных улиц и тротуаров. Рекомендуется размещать выемки на бордюрах рядом с линиями владения и делить их с соседними объектами на основе соглашения о совместном доступе.
8. Площадки для обслуживания, погрузочные площадки, мусорные баки, емкости для кухонных отходов, места для хранения на открытом воздухе и механическое оборудование на крыше должны располагаться вдали от полосы отвода в соответствии с планировкой площадки и закрыты от обзора с помощью ландшафтного дизайна, сплошной защиты или комбинации.
9. Альтернативный дизайн. В случае, если предлагаемое здание и / или площадка не соответствует буквальным стандартам, указанным в этом разделе, или максимальным стандартам ограничения, установленным в RMC 23.22.040, или максимальным стандартам парковки, изложенным в RMC 23.22.050, представитель проекта может обратиться в комиссию по планированию Richland за отклонением от этих стандартов проектирования сайта. Комиссия по планированию Richland должна рассмотреть указанное отклонение и может утвердить любое отклонение на основании своего обзора и определения того, что заявка соответствует следующим выводам:
а.Это предложение приведет к разработке, предлагающей эквивалентный или лучший дизайн сайта, чем соответствие буквальным стандартам, содержащимся в этом разделе; и
г. В предложении рассматриваются все применимые стандарты проектирования этого раздела в соответствии с их основной целью и назначением; и
г. Предложение совместимо с существующим или предполагаемым характером, внешним видом, качеством развития и физическими характеристиками объекта недвижимости и непосредственной близости и отвечает им.[Ord. 28-05 § 1.02; Ord. 07-06; Ord. 04-09; Ord. 07-10 § 1.01; внесены поправки в рекодификацию 2011 г .; Ord. 32-11 § 4; Ord. 20–16 § 1].
23.22.030 Участки коммерческого использования разрешены в землепользовании.
В следующей таблице классификации землепользования перечислены на вертикальной оси. Районы зонирования указаны на горизонтальной оси.
A. Если в рамке на пересечении столбца и строки появляется символ «P», использование разрешено при соблюдении общих требований и стандартов производительности, требуемых в этом районе зонирования.
B. Если в рамке на пересечении столбца и строки появляется символ «S», использование разрешается в соответствии с положениями о специальном разрешении на использование, содержащимися в главе 23.46 RMC.
C. Если в квадрате на пересечении столбца и строки появляется символ «A», использование разрешается в качестве вспомогательного оборудования при соблюдении общих требований и стандартов производительности, требуемых в районе зонирования.
D. Если число появляется в поле на пересечении столбца и строки, использование регулируется общими условиями и особыми положениями, указанными в соответствующем примечании.
E. Если в квадрате на пересечении столбца и строки нет символа, использование запрещено в данном районе зонирования.
[Заказ.28-05 § 1.02; Ord. 15-07; Ord. 04-09; Ord. 07-10 § 1.02; внесены поправки в рекодификацию 2011 г .; Ord. 32-11 § 5; Ord. 48-17 § 2; Ord. 07-19 § 6].
23.22.040 Требования к участку и стандарты застройки микрорайонов коммерческого использования.
На следующей диаграмме стандарты разработки указаны на вертикальной оси. Районы зонирования указаны на горизонтальной оси. Число, появляющееся в поле на пересечении столбца и строки, представляет собой размерный стандарт, который применяется к этому району зонирования.
[Заказ. 28-05 § 1.02; Ord. 04-09; Ord. 07-10 § 1.03; внесены поправки в рекодификацию 2011 г .; Ord. 32-11 § 6; Ord. 13–21 § 1].
23.22.050 Парковочные нормы для микрорайонов коммерческого назначения.
A. Парковочные места на улице должны быть предусмотрены во всех коммерческих зонах в соответствии с требованиями главы 23.54 RMC.
Б. Внеуличная парковка Центрального делового района. Все пользователи обязаны предоставлять парковочные места. Ответственность за парковку для любого нового использования или изменения в использовании должна быть определена в соответствии с требованиями главы 23.54 RMC. Максимальное количество парковочных мест, предоставляемых на территории, не должно превышать 125 процентов минимально необходимой парковки, как указано в Главе 23.54 RMC; при условии, что любое количество парковочных мест сверх установленного максимума может быть одобрено комиссией по планированию в соответствии с RMC 23.22.020 (E) (9) (Альтернативный проект).
1. Требование о парковке во дворе может быть уменьшено следующим образом:
а. Плановая комиссия может уменьшить ответственность за парковку, как это предусмотрено РМЦ 23.54.080, совместное пользование; и / или
г. В радиусе 600 футов от собственности и в районе зонирования Центрального делового района будет предоставлен 25-процентный кредит на каждое парковочное место на улице и / или на каждое парковочное место вне улицы, расположенное на общественной парковке, принадлежащей городу. .Допустимое комбинированное сокращение требуемой парковки вне улицы не должно превышать 50 процентов от общей потребности в парковке вне улицы (включая любые сокращения, содержащиеся в RMC 23.54.080). Пример: одно место вне улицы будет засчитано, если четыре места на улице расположены в пределах 600 футов от собственности. Размеры парковочного места указаны в RMC 23.54.120. В зачет засчитываются только те улицы, которые предназначены для уличной парковки. Прорези бордюров, проезды, фасады гидрантов и аналогичные стоянки с ограниченным доступом должны быть исключены из расчета.
2. Любая парковка, фасад которой выходит на общественную улицу или подъезд, должна быть ограждена сочетанием деревьев, посаженных на высоте не менее 30 футов от центра, и кустов, посаженных для образования единой живой изгороди в течение пяти лет. Кусты могут быть заменены каменной стеной не ниже 18 дюймов и не выше 36 дюймов. Ландшафтный дизайн и каменная стена, если они используются, не должны иметь большего отступа, чем максимальное отступление для передней или уличной стороны (RMC 23.22.040). Стены из кирпичной кладки соответствуют стандартам качества, установленным в RMC 23.22.020 (E), и перед установкой необходимо получить одобрение директора по общественным работам на соответствие требованиям по разрешению обзора для обеспечения безопасности дорожного движения. [Ord. 28-05 § 1.02; Ord. 04-09; Ord. 07-10 § 1.02; с изменениями, внесенными в ходе перекодификации 2011 г.].
Работа на дому — Разрешения Такома
Щелкните здесь, чтобы открыть PDF-версию этой памятки.
Что такое домашнее занятие?
Домашние занятия — это предприятия, которые базируются внутри места жительства, например домашний офис.Владелец бизнеса проживает и ведет бизнес в одном здании или доме. Обычно это малые предприятия, у которых не так много покупательского трафика. Не требуется, чтобы домашние помещения приводились в соответствие с теми же стандартами использования строительных норм, что и другие коммерческие или многофункциональные здания, поскольку здание останется в основном жилым. Это может быть недорогой вариант для владельцев малого бизнеса, живущих и работающих из дома.
Перечисленные ниже стандарты были установлены для обеспечения того, чтобы внешний вид жилого помещения и жилой недвижимости не подвергался значительным изменениям в соответствии с потребностями бизнеса и чтобы бизнес-операции не беспокоили окрестности необычным шумом, запахом или движением транспорта.
Стандарты домашних занятий
- Использование дома в качестве жилого помещения останется основным назначением. Домашнее занятие будет явно случайным и будет зависеть от использования жилища в качестве жилого помещения.
- Единственными людьми, работающими по дому, будут члены семьи, которые также проживают в этом доме. Сотрудники, не имеющие отношения к делу, могут быть приняты на работу только в том случае, если они работают на рабочем месте, отличном от жилого помещения.
- Материалы, товары, принадлежности или оборудование, используемые для бизнеса, хранятся внутри дома или вспомогательных зданий.На территории запрещается размещение на открытом воздухе или хранение материалов, товаров, принадлежностей или оборудования.
- Стоянка коммерческих автомобилей (более 12 000 фунтов) будет ограничена одним часом, если она не используется для законных погрузочно-разгрузочных работ. Для блокировки движения транспортных средств или пешеходов на любой части улицы, переулка или тротуара общего пользования могут потребоваться дополнительные разрешения. См. Раздел 11 муниципального кодекса Такомы (TMC) или обратитесь в Службу планирования и развития для получения дополнительной информации.
- Внешний вид резиденции не изменится и / или не будет казаться, что она используется для бизнеса. Бизнес не будет создавать неудобств в большей степени, чем то, что обычно происходит в жилом районе, включая движение, парковку, шум, освещение, запахи, дым, опасности и электрические помехи. В случае изменения или расширения бизнеса обратитесь в Службу планирования и развития, чтобы узнать, требуется ли дополнительное разрешение.
- Любые химические вещества или материалы, используемые в домашних условиях, будут храниться и утилизироваться в соответствии с применимыми правилами охраны здоровья и безопасности.
- 5-фунтовый сухой химический огнетушитель будет расположен в центре зоны проживания дома. Все дополнительные требования пожарной службы Такомы выполнены.
- Работа на дому, связанная с производством продуктов питания и напитков или кейтерингом, получит все необходимые разрешения от других соответствующих агентств, включая Департамент здравоохранения округа Такома-Пирс.
- Ограниченные продажи продуктов на месте или на складе могут быть разрешены, если они являются дополнительными к услуге, предлагаемой на дому.Например, домашний работник, связанный с услугами парикмахерского салона, может продавать средства для ухода за волосами или аксессуары. Необходимо четко продемонстрировать, что локальные продажи будут ограничены и соответствуют критериям, изложенным выше.
- Одна неосвещенная табличка с именем (максимальный размер 1,5 квадратных фута) может быть помещена ровно напротив жилого помещения, в котором проживает дом.
A Лицензия на ведение домашнего хозяйства и Бизнес-лицензия города Такома необходима для создания домашнего предприятия.
Шаги к открытию домашнего бизнеса
- Обсудите желаемое домашнее занятие со специалистом по планированию, позвонив по телефону 253-591-5030
- Получите другие соответствующие разрешения, такие как государственная лицензия или разрешение Департамента здравоохранения округа Такома-Пирс.
- Если все стандарты соблюдены, подпишите лицензию на работу на дому и соглашение об условном домашнем использовании.
- Подайте Условия, заявки на лицензию и сборы за лицензию на работу на дому и лицензию на ведение бизнеса в налоговый и лицензионный отдел.
Некоторые виды домашних занятий, такие как кейтеринг / производство продуктов питания и напитков, уход за собаками, металлолом, ремонт транспортных средств или транспортировка туши, имеют дополнительные условия и применимые правила. Соглашение об условном домашнем использовании для этих видов использования будет приложено к лицензии на домашнее использование и перечислит конкретные стандарты, которые бизнес должен будет соблюдать, чтобы район был защищен от любых потенциальных неудобств.
Ремесленное производство пищевых продуктов
- Свяжитесь со следующими агентствами, чтобы убедиться, что требования соблюдены, прежде чем продолжить деловые операции:
- Департамент здравоохранения округа Такома-Пирс (производство всех продуктов питания и напитков)
- Пьюджет Саунд Агентство чистого воздуха (обжарочные машины)
- Совет штата Вашингтон по спиртным напиткам и каннабису (алкоголь)
- Лицензирование штата Вашингтон (производство всех продуктов питания и напитков) Все операции и хранение должны осуществляться в пределах жилых зданий.
- Нет заметных запахов от продуктов питания / напитков, исходящих от собственности.
- Винокурня и производство марихуаны запрещены как домашние занятия.
Детский сад для собак
- В центре по уходу за собаками могут разместиться 6 собак.
- Требуется уход в закрытом здании.
- Не более одной собаки одновременно могут периодически выходить на улицу.
Металлолом
- Все деловые операции и складские помещения должны находиться в закрытом здании размером не более 500 квадратных футов.Такое здание должно соответствовать действующим строительным нормам и правилам землепользования.
- Переработка металлолома на территории запрещена.
Ремонт автомобилей
- Работа должна быть ограничена легким ремонтом автомобилей и общим ремонтом двигателей, как это определено в Политическом заявлении Отдела услуг по планированию и развитию города Такома в отношении ремонта автомобилей как домашних занятий от 23 октября 2006 г.
- Все ремонтные работы должны проводиться в закрытом помещении.
- Все автомобили, ожидающие обслуживания, должны храниться в закрытой конструкции.
Hulk Hauler
- Транспортные средства в процессе перевозки не должны храниться на рассматриваемой площадке. Сюда входят автомобили, прикрепленные к транспортному средству или на нем.
Применимые правила
Муниципальный кодекс Такомы Раздел: 6 — Налоговый и лицензионный кодекс
Раздел муниципального кодекса Такомы: 13.06.080.F — Стандарты домашнего хозяйства
законов о переназначении жилого помещения в бизнес | Small Business
Если вы планируете вести домашний бизнес, вы должны ознакомиться с постановлением вашего муниципалитета о зонировании.Законы о зонировании соблюдаются на местном уровне; это означает, что если вы хотите попросить изменить способ классификации вашей жилой собственности, вам нужно будет выполнить определенные процедуры, продиктованные советом по зонированию вашего муниципалитета.
Основы зонирования
Постановления о зонировании существуют для сохранения характера и назначения собственности; они также обеспечивают разделение несовместимого землепользования. Более того, зонирование не позволяет новой застройке нанести ущерб существующим предприятиям и жилым домам. Недвижимость обычно подразделяется на коммерческую, жилую, развлекательную, промышленную или сельскохозяйственную.Зонирование гарантирует, что жилые районы расположены таким образом, чтобы было достаточно места для домов, инженерной инфраструктуры, школ и уличной застройки.
Жилые и коммерческие
Районы, зонированные под жилую застройку, обычно включают дома на одну и несколько семей. Перезонирование жилой собственности в коммерческую часто бывает затруднительным, поскольку коммерческое использование земли может нарушить неприкосновенность частной жизни и вызвать увеличение трафика. Каждый житель муниципалитета имеет право запросить у местного совета по зонированию разрешение на изменение зоны его жилой собственности.Однако, как правило, чаще ищут отклонения. Отклонение — это просто разрешение на использование земли способом, который является исключением из существующих ограничений зонирования.
Домашний бизнес
Хотя постановления о зонировании различаются, многие муниципалитеты позволяют домовладельцам вести бизнес в своем доме; однако действуют многие ограничения. Например, домашний бизнес часто разрешается без необходимости внесения изменений или регистрации, при условии, что основное предназначение собственности — это использование в жилых помещениях.Часто существуют ограничения на количество и размер вывесок; часто устанавливаются ограничения на парковку и количество транспортных средств, используемых в домашнем бизнесе. Кроме того, муниципалитеты часто ограничивают количество посетителей, которые могут посещать их в день.
Процедуры подачи заявки на изменение зонирования и отклонения
Если вы планируете вести крупный домашний бизнес — такой, который был бы слишком большим, чтобы соответствовать ограничениям на жилое зонирование, — и вы хотите, чтобы ваша собственность была перезонирована как коммерческая, вы должны необходимо получить одобрение местного совета по зонированию или комиссии по планированию.Хотя процедуры различаются от муниципалитета к муниципалитету, процесс обычно включает в себя публичное уведомление, встречи с сотрудниками комиссии по планированию и встречи по месту жительства. Процедуры подачи заявки на отклонение также обычно включают публичное уведомление и собрания соседей.
Ссылки
Ресурсы
Биография писателя
Работа Андрин Редстир о племенных играх была опубликована в «The Guardian», и она продолжает писать об экономическом развитии резерваций.Редстир имеет степень бакалавра искусств в области истории Вашингтонского университета, степень магистра в области исследований коренных народов Америки в Государственном университете Монтаны и докторскую степень юридического факультета Сиэтлского университета.
СЕК. 12.14. КОММЕРЧЕСКАЯ ЗОНА «С2».
SEC. 12.14. КОММЕРЧЕСКАЯ ЗОНА «С2».Следующие правила должны применяться в коммерческой зоне «C2»:
A. Использование — Никакие здания, строения или земля не должны использоваться, и никакие здания или сооружения не могут быть возведены, структурно изменены, расширены или поддержаны, за исключением следующих случаев: и когда «Район дополнительного использования» создается в соответствии с положениями Статьи 3 данной главы, для таких видов использования, которые могут быть разрешены в нем:1.Следующие магазины, магазины или предприятия, когда они работают в соответствии с ограничениями, указанными ниже:
(a) Типы использования:
(1) Любое использование, разрешенное в ограниченной коммерческой зоне C1.5 Разделом 12.13.5 A.2. настоящего Кодекса или в ограниченной коммерческой зоне C1 в соответствии с разделом 12.13 A.2. настоящего Кодекса. (Добавлен приказом № 156,924, эфф. 23.08.82.)(2) Магазин предметов искусства или антиквариата.
(3) Птичий магазин или таксидермист, или зоомагазин для содержания или продажи домашних или диких животных, кроме тех диких животных, которые указаны в определении «Дополнительное использование», как указано в Разделе 12.03 настоящего Кодекса на основании соответствующего разрешения, выданного Департаментом обслуживания животных, как это предусмотрено в Разделе настоящего Кодекса. (С поправками, внесенными Постановлением № 174,735 от 13.09.02.)(4) Плотницкий, слесарный или листовой металл.
(5) Магазин общественного питания.
(6) Накопитель корма и топлива.
(7) Магазин внутренней отделки и обивки.
(8) Цех вывески.
(9) Шиномонтажный цех при условии, что шинный цех соответствует всем стандартам развития и условиям эксплуатации, изложенным в Разделе 12.22 А.28. настоящего Кодекса. (Изменено Постановлением № 178,382, Эфф. 3/24/07.)(10) Ресторан, чайная или кафе (включая развлечения, кроме танцев) или ресторан на первом этаже с обеденной зоной на открытом воздухе. Открытая обеденная зона для ресторанов на первом этаже может быть расположена в любом месте между зданием и любым необходимым боковым или задним двором. (С поправками, внесенными Постановлением № 165,403, Eff. 17.02.90.)
(b) Ограничения:
(1) Любой из магазинов, магазинов или предприятий, перечисленных в параграфе (a), может работать в розничной торговле. бизнес, т.е., где большая часть товаров, проданных в течение каждого календарного месяца, продается в розницу.
Неотъемлемой частью любого такого розничного бизнеса может быть производство продуктов или сборка, компаундирование, обработка или обработка материалов; при условии, что большая часть таких продуктов и материалов, продаваемых в течение каждого календарного месяца, также продается в розницу; что не более пяти человек занимаются таким производством продуктов и сборкой, компаундированием, обработкой или обработкой материалов, и что такие продукты, материалы и все связанные с ними действия не вызывают возражений из-за запаха, пыли, дыма, шума, вибрация или другие причины.
(2) Любой из магазинов, магазинов или предприятий, перечисленных в параграфе (а), может работать как оптовый бизнес, то есть там, где большая часть товаров, проданных в течение каждого календарного месяца, продается оптом. Общая площадь всего пространства, используемого для хранения в помещениях в связи с любым таким бизнесом, не должна превышать 4500 квадратных футов. Такое ограничение должно включать все складские помещения в здании и все открытые складские помещения, как предусмотрено в подразделе 42 настоящего раздела.В связи с этим не должно производиться ни производство продукции, ни сборка, компаундирование, обработка или обработка материалов.
(3) В отношении магазинов, магазинов или предприятий, перечисленных в параграфе (а), все виды деятельности, кроме случайного хранения и открытых обеденных зон для ресторанов на первом этаже, должны проводиться полностью в полностью закрытом здании. (С поправками, внесенными Постановлением № 165,403, Eff. 17.02.90.)
(4) Любой зоомагазин, в котором содержатся или содержатся четыре или более собак возрастом не менее четырех месяцев, должен соответствовать следующим требованиям: (Добавлено Ord.№ 186,372, Eff. 12.10.19.)
(i) Стандарты разработки:
a. Общее количество взрослых собак и / или кошек в зоомагазине не должно превышать одной на каждые 45 квадратных футов площади помещения, округленное до ближайшего целого числа, до 40 взрослых собак и / или кошек. .
г. Площадки для содержания животных не должны занимать первые 25 процентов глубины части здания, используемой как зоомагазин, или первые 25 футов, в зависимости от того, что меньше, при измерении от фасада магазина; и зоны содержания животных должны быть отделены от зон розничной торговли, груминга или хранения пищевых продуктов.Это ограничение не распространяется на зоны демонстрации животных.
г. Деятельность на территории, связанная с содержанием или содержанием животных, включая, помимо прочего, уход или кормление, должна осуществляться полностью в закрытом здании.
г. Выгулы собак на открытом воздухе и дрессировки запрещены.
(ii) Операционные стандарты:
a. Ни в коем случае нельзя оставлять животных на улице. Это не должно препятствовать тому, чтобы собак приводили и выводили на прогулку.
г. Если у зоомагазина есть вход с любой стороны, которая примыкает, имеет общий угол или пересекает общественную полосу отвода от любой жилой зоны, домашние животные могут проходить через этот вход только с 7:00 до 21:00 ежедневно.
г. Оператор должен представить предлагаемые маршруты выгула собак в Департамент обслуживания животных для рассмотрения и утверждения.
г. Максимальное количество собак, которых одновременно может выгуливать один смотритель, должно быть ограничено до количества, которое может безопасно контролироваться смотрителем, но не должно превышать трех собак одновременно.Любые испражнения, образовавшиеся у собак во время выгула, должны быть немедленно удалены и утилизированы надлежащим образом.
эл. За границей участка не должен быть обнаружен неоправданный шум или запах. Звукоизолирующие материалы и / или системы фильтрации воздуха должны использоваться, когда такие меры сочтет необходимыми Департамент обслуживания животных.
2. Рекламные вывески или конструкции и рекламные щиты.
3. (С поправками, внесенными Постановлением № 168,516, Эффект 14.02.93.) Развлекательные заведения, включая бильярдный зал или бильярдный зал, как основные, так и вспомогательные по отношению к соответствующему бизнесу, боулинг, игры на ловкость и науку , пенни-аркады (за исключением тех, которые содержат более четырех игровых автоматов с монетным или пулевым управлением или электрически, электронно или механически управляемыми), тир, каток и тому подобное, если все действия, кроме случайного хранения, проводятся полностью в полностью закрытом здании , при условии, что:
(a) Использование бильярда или бильярдного зала, основного или вспомогательного по отношению к рассматриваемому бизнесу, за исключением тех, которые расположены в мини-торговом центре и подлежат условному разрешению на использование в соответствии с Разделом 12.24 W.27., Также должны соответствовать следующим условиям: (Изменено Постановлением № 173,492, Эффект 10/10/00.)(1) Бильярдный зал или зал для пула должен располагаться на расстоянии не менее 500 футов из зоны A или R; и
(2) Бильярдный зал или зал для пула не должны быть открыты для работы или работать с 2:00 до 6:00.
4. Любое использование разрешено в ограниченной коммерческой зоне C1.5 при условии, что соблюдаются все правила и ограничения ограниченной коммерческой зоны C1.5, за исключением случаев, предусмотренных в этом разделе.(С изменениями, внесенными Постановлением № 156,994, Эффект 25.09.82.)
5. Залы вместимостью не более 3 000 (трех тысяч) человек.
6. (Изменено Постановлением № 169,584, Эффект 4/23/94.) Автозаправочная станция, при условии, что:
(a) (Поправка Постановлением № 172,468, Эфф. 4/1 / 99.) Весь ремонт шин и камер, обслуживание аккумуляторов, смазка автомобилей, механические регулировки и другие действия по техническому обслуживанию транспортных средств должны проводиться полностью внутри здания, за исключением:
(1) Операции по обслуживанию, которые обычно выполняются на территории немедленно примыкает к насосному острову; и
(2) Следующие услуги при проведении в пределах первых 18 футов глубиной, измеренной перпендикулярно всей длине стены здания, содержащей дверь гаражного отсека, при условии, что указанная область не заменяет любую необходимую парковку:
(i) электрические диагностика;
(ii) зарядка и замена аккумулятора; и
(iii) снятие и замена шины, если транспортное средство находится на высоте не более 12 дюймов от земли, измеренной до нижней части шины.Для этой функции можно использовать переносной подъемник.
За исключением случаев, предусмотренных в пункте (2) (iii) выше, автомобильные подъемники любого типа и размера должны располагаться или эксплуатироваться только внутри здания.
(b) Бетонная или каменная стена шести футов высотой по всей длине линии земельного участка должна быть построена на любой линии земельного участка, которая примыкает к зоне «A» или «R» или отделена от нее только однако при условии, что на расстоянии 15 футов от пересечения линии земельного участка с улицей указанная стена должна быть всего 3 фута 6 дюймов, а также при условии, что там, где линия земельного участка примыкает к переулку, и переулок Стена, используемая для входа и выхода, может быть исключена на расстоянии не более 25 футов от пересечения линии участка с улицей.Такие стены должны быть без отверстий и должны быть из твердой кирпичной кладки или бетона с минимальной номинальной толщиной 6 дюймов. Такие стены должны быть защищены от повреждения или разрушения автомобилями путем установки или установки колесных блоков, перил или других соответствующих устройств на участке.
(c) Подъездные пути не должны располагаться в пределах пяти футов от любой линии участка, примыкающей к зоне «A» или «R», указанное расстояние должно измеряться от пересечения линии участка с улицей до дальней стороны ближайший боковой откос проезжей части.
(d) Никакая часть насосного острова не должна находиться ближе 12 футов от любой улицы.
(e) Выставка и / или хранение товаров для продажи должны быть ограничены задней половиной партии, измеренной от всех фасадов улиц, за исключением того, что демонстрация автомобильных товаров для продажи разрешена в закрытых зданиях на островах насосов, на открытом воздухе в пределах трех футов от внешних стен главного здания и не более двух переносных или полупортативных шкафов, при условии, что каждый из указанных шкафов не должен превышать 6 футов в высоту и 40 квадратных футов в базовой области, и при условии, что указанные шкафы расположены не менее чем в 50 футах от всех линий улиц.Демонстрация, аренда и / или хранение бытовых передвижных арендованных грузовиков и / или арендованных прицепов коммунальных услуг, как определено в разделе 12.03 настоящего Кодекса, также разрешается в связи с автомобильной сервисной станцией, которая в настоящее время работает с поставкой бензина и масла в для широкой публики и в соответствии со следующими ограничениями:(1) Если прилегающая территория на любых двух из трех сторон участка, не примыкающего к главной улице, находится в зоне C1.5, C2, C4 или C5, то до 10% площади участка можно использовать для демонстрации, аренды и / или хранения арендованных бытовых грузовиков или прицепов для сдачи в аренду коммунальных услуг.
(2) Если прилегающий участок на любых двух из трех сторон участка, не примыкающий к главной улице, находится в зоне CM или менее ограниченной зоны, то до 25% площади участка может быть использовано для демонстрация, аренда и / или хранение арендованных бытовых транспортных средств или прицепов для аренды коммунальных услуг.
Запрещается хранение, демонстрация или аренда арендованных бытовых транспортных средств или прицепов для коммунальных служб, разрешенные подпунктами 1 и 2 выше, в пределах 25 футов от жилой зоны.
За исключением разрешенных здесь хранения, демонстрации или сдачи в аренду бытовых передвижных арендованных грузовиков и арендованных прицепов коммунальных услуг, не допускается аренда, хранение или хранение для сдачи в аренду оборудования, обычно используемого подрядчиками или коммерческими транспортными средствами, чей зарегистрированный вес нетто превышает 5600 фунтов.
(f) За исключением случаев, разрешенных Подразделом (e) настоящего документа, хранение товаров или материалов на открытом воздухе, включая контейнеры для мусора, использованные шины, использованные батареи и предметы аналогичного характера, должно быть ограничено зоной хранения, полностью закрытой прочная негорючая стена или забор (с необходимыми самозакрывающимися воротами) высотой шесть футов.Площадь указанного складского помещения должна составлять не менее 150 квадратных футов. Никакие товары или материалы не должны храниться выше указанной стены или забора.
(g) Огни, используемые для освещения площадки станции технического обслуживания, должны быть расположены так, чтобы отражать свет от соседних помещений в зоне «A» или «R», а световой стандарт для таких огней не должен превышать 20 футов в высота.
(h) (Отменена постановлением № 169,130, Eff. 16.12.93.)
(i) (Утратила силу постановлением № 169,130, Eff.16.12.93.)
(j) Несмотря на Раздел 12.24 W.27. настоящего Кодекса использование автомобильной заправочной станции должно соответствовать всем стандартам разработки и условиям эксплуатации, изложенным в Разделе 12.22 A.28. настоящего Кодекса. (Добавлено Постановлением № 178,382, Эфф. 3/24/07.) 7. (Изменено Постановлением № 178,382, Эфф. 3/24/07.) Торговая площадь подержанных автомобилей и прицепов, при условии, что подержанный автомобиль и Торговая площадка прицепа соответствует всем стандартам разработки и условиям эксплуатации, изложенным в Разделе 12.22 А.28. настоящего Кодекса.Торговая площадка для новых автомобилей и зона для вторичной продажи подержанных автомобилей при соблюдении всех следующих условий:
(a) Участок, содержащий торговые площади для автомобилей, расположен и застроен в соответствии с положениями, изложенными в Разделе 12.21 A. 6. настоящего Кодекса.(b) Любой случайный ремонт автомобилей должен производиться внутри здания.
8. Бейсбольные или футбольные стадионы или арены для бокса вместимостью не более трех тысяч (3 000) человек.
9. Автомобильная прачечная или моечная стойка при условии, что автомобильная прачечная или моечная стойка соответствуют всем стандартам разработки и условиям эксплуатации, изложенным в Разделе 12.22 A.28. настоящего Кодекса. (Изменено Постановлением № 178,382, Эфф. 3/24/07.)10. Церковь. (Добавлен приказом № 145,250, след. 24.12.73.)
11. (Удален приказом. № 171,687, след. 19.08.97.)
12. Монтаж фильмов и лент и движение реконструкция изображения при условии использования только защитной пленки; а проекционные и кинозалы, связанные с таким использованием, должны вмещать не более 100 человек.(Добавлен Ord. No. 162,514, Eff. 31.07.87.)
13. Цирк или развлекательное предприятие аналогичного типа, преходящее по своему характеру.
14. (Изменено Постановлением № 173,492, Эфф. 10/10/00.) Предприятия, занимающиеся подъездом, включая театры, буфеты, рестораны, продовольственные магазины и т.п., когда они не подпадают под требования условного использования Раздела 12,24 Вт.15. Колеса обозрения, карусели, карусели и аналогичные изделия.
16. Кинопленка.
17. Больницы, санатории или клиники, кроме больниц для животных, если они расположены в соответствии с требованиями Раздела 12.21D.18. Ледохранилище вместимостью не более 5 (пяти) тонн.
19. Медицинские или стоматологические клиники и лаборатории.
20. Музыкальная консерватория или обучение музыке.
21. Газетный киоск.
22. Питомник, цветы или растения при условии, что все вспомогательное оборудование и материалы, включая удобрения и пустые банки, хранятся внутри здания.
23. Служба доставки посылок, филиал, если все действия, включая хранение, погрузку и разгрузку, осуществляются в полностью закрытом здании.
24. Парковочные здания и все здания, в которых есть автомобильные стоянки в качестве основного или вспомогательного использования. Все здания, в которых есть автомобильные стоянки, должны соответствовать требованиям разделов 12.21A5 и 12.12.1.5A настоящего Кодекса. (Изменено Постановлением № 160,273, Эффект 16.09.85.)25. Кольцо для верховой езды на пони, без конюшни.
26. Типографии, издательства или литографии.
27. Ремонт автомобилей при условии, что ремонт автомобилей соответствует всем стандартам разработки и условиям эксплуатации, изложенным в Разделе 12.22 А.28. настоящего Кодекса. (Изменено Постановлением № 178,382, Эфф. 3/24/07.)29. Коммунальные услуги, включая распределительную электрическую подстанцию, пожарный или полицейский участок, телефонную станцию и т.п.
30. Магазин секонд-хенд, кроме ломбардов, если вся деятельность, кроме случайного хранения, осуществляется полностью в полностью закрытом здании. (Изменено Постановлением № 171 257 от 04.10.96.)
31. (Отменено Постановлением № 173 979 от 29.06.01.)
32.Студии (кроме кино).
33. Школа (начальная или средняя), учебное заведение или частная школа. (Добавлен приказом № 145,250, след. 24.12.73.)
34. (Изменен приказом № 173,492, след. 10.10.200.) Внутренний своп встречается, когда он разрешен в соответствии с положениями Раздела 12,24 Вт.42.35. Профессиональная школа, если нет возражений из-за шума, запаха, вибрации или других подобных причин.
36. Свадебная часовня, спасательная миссия или временная церковь возрождения.
37. Массажный салон, в котором массаж, протирка спиртом, формование, электрическая или магнитная обработка или аналогичная обработка или манипуляции с человеческим телом проводятся практикующим врачом, мануальным терапевтом, иглотерапевтом, физиотерапевтом или аналогичным профессиональным лицом, имеющим лицензию государства. Калифорнии, включая спортивный клуб, оздоровительный клуб, школу, спортзал, лицензированную государством косметологию или парикмахерскую, салон красоты, спа или подобное заведение, где массаж или аналогичные манипуляции с человеческим телом предлагаются в качестве дополнительных или дополнительных услуг.(Добавлен Приказом № 155,718, Эфф. 8/6/81.)
38. Прачечные или уборные, при условии, что:
(a) Все виды деятельности, кроме случайного хранения, проводятся полностью в полностью закрытом здании;
(b) Не более пяти человек занято в прачечной или уборке, за исключением персонала, занятого исключительно гладильными, офисными и доставочными работами;
(c) большинство вещей, вымытых или очищенных в течение каждого календарного месяца, продаются в розницу;
(d) Операции не вызывают возражений из-за запаха, пыли, дыма, шума, вибрации или по другим причинам;
(e) На любом предприятии по чистке одежды должно использоваться не более двух устройств для чистки одежды, ни одна из которых не должна иметь номинальную грузоподъемность более 40 фунтов, или вместо двух вышеупомянутых устройств для чистки одежды могут использоваться один блок с номинальной грузоподъемностью более 40 фунтов, но ни в коем случае не должен превышать номинальную грузоподъемность 80 фунтов, и нельзя использовать чистящую жидкость, которая является взрывоопасной или воспламеняющейся при температурах ниже 138.5 градусов по Фаренгейту. (С поправками, внесенными Постановлением № 143 291, Eff. 20.06.72.)
39. Миниатюрные поля или поля для гольфа типа «питч энд патт», тройники для гольфа или поля для гольфа и аналогичные виды коммерческого использования для гольфа. (Изменено Постановлением № 144,365, Эфф. 4/5/73, Операции. 9/1/73.)
40. Использование в других целях, аналогичных описанному выше, как предусмотрено в п. 12.21 А.2. 41. Условное использование, перечисленное в гл. 12.24 при утверждении местоположения в соответствии с положениями указанного раздела. (С изменениями, внесенными Постановлением № 117,450 от 18 декабря 60 г.)42. (Изменено Постановлением № 162,336, Эффект 6/6/87.) Используется, как правило, для любого из вышеперечисленных применений, а также вспомогательные постройки, когда они расположены на одном участке. Открытое хранение материалов и оборудования, включая использованные материалы и оборудование, разрешается только в случае использования офиса, магазина или другого коммерческого здания, расположенного в передней части того же лота, и при условии, что:
(a) Такое хранилище находится на задней половине участка и ограничено площадью не более трех тысяч (3000) квадратных футов;
(b) На территории не хранится механическое землеройное или дорожно-строительное оборудование;
(c) Склад полностью огорожен сплошной стеной или забором высотой не менее шести (6) футов с необходимыми твердыми воротами такой же высоты;
(d) Ни один материал или оборудование не хранятся на высоте, превышающей высоту стены или ограждения, ограждающего складское помещение; и
(e) Не допускается аренда, хранение или хранение для целей аренды коммерческого транспортного средства, чей зарегистрированный вес нетто превышает 5 600 фунтов.
Фраза «использованные материалы и оборудование» включает в себя вышедшие из строя, разбитые, поврежденные или не имеющие лицензии транспортные средства, лодки или самолеты, то есть не лицензированные в настоящее время Министерством транспортных средств.
43. Автомобильная стоянка, необходимая для жилых и иных построек, как предусмотрено в гл. 12.21 А.4. 44. Приют для бездомных (согласно определению статьи 12.03 настоящего Кодекса) на не более 30 коек и рассчитанный на обслуживание не более 30 человек.Любой приют для бездомных, созданный в соответствии с этим разделом, должен находиться на расстоянии не менее 600 футов от другого такого приюта, за исключением территории Плана Центрального города. Требования настоящего раздела к жилому двору не распространяются на убежище в существующем нежилом здании. Минимальное количество парковочных мест во дворе, предоставляемых в связи с таким использованием, должно соответствовать требованиям Раздела 12.21 A.4. (W) настоящего Кодекса. (Добавил Ord. No. 161,427, Eff. 02.08.86.)45. Производство кино, телевидения, видео и других средств массовой информации, без уличных декораций. (Добавлен приказом № 172,106, эфф. 14.08.98.)
B. Ограничение. (С поправками, внесенными Постановлением № 173268, Eff. 7/1/00, Oper. 7/1/00.) Для любого лота, обозначенного как Public, Quasi-Public, Public / Quasi-Public Use, Other Public, or Open Space. на карте землепользования соответствующего сообщества или районного плана; любой участок, показанный на карте, как имеющий существующие озера, водные пути, водохранилища, бассейны для мусора или аналогичные объекты; любой участок, показанный на карте как расположение полосы отвода автострады; и любое имущество, присоединенное к городу Лос-Анджелес, если поправка к плану не была принята в рамках процедуры аннексии:
Любое из видов использования, разрешенных Подразделом A.настоящего раздела требует предварительного утверждения в соответствии с положениями раздела 12.24.1 настоящего Кодекса.С. Площадь. (Изменено Постановлением № 144,365, Эфф. 4/5/73, Операция. 9/1/73.) Ни одно здание или сооружение, ни расширение какого-либо здания или сооружения не могут быть возведены или поддержаны в дальнейшем, если только следующие дворы, участки площади и грузовые пространства предоставляются и обслуживаются в связи с таким зданием, строением или расширением:
1. Палисадник — Не требуется.
2.Боковые и задние дворы — не требуются для зданий, возведенных и используемых исключительно в коммерческих целях.
Для всех частей зданий, возводимых и используемых для жилых целей, боковые и задние дворы, соответствующие требованиям Зоны R4 (Разделы 12.11 C.2. И 3), должны быть предусмотрены и поддерживаться на уровне пола первого используемого этажа. полностью или частично для жилых целей. 3. Площадь участка — Требования к площади участка зоны R4 (Раздел 12.11 C.4.) Должны применяться ко всем частям зданий, используемых для жилых целей.4. Грузовое пространство — В соответствии с требованиями Раздела 12.21 C.6., Исключения из правил зоны предусмотрены в Разделе 12.22 C.Какое зонирование требуется для ремонтной мастерской
Есть много причин для строительства новой мастерской по ремонту тяжелых грузов. Если вы открываете новый бизнес и не можете найти существующее место для переезда, вам нужно будет строить. С другой стороны, расширение часто приносит пользу уже существующим магазинам. В нем больше места, а новый цех — хороший способ привлечь специалистов по дизельным двигателям для работы на вас.Какой бы ни была причина вашего строительства, первый шаг — получение разрешения на зонирование нового магазина. Вы даже не сможете сделать первые шаги, если ваш город не даст зеленый свет проекту.
Что такое зонирование?
Зоны образуют города. Некоторые из них являются жилыми, в них могут жить люди. Другие — коммерческими, где находятся предприятия. Городские администрации редко разрешают предприятиям строить жилые кварталы. У вас может быть комната на заднем дворе или рядом с вашим домом может быть пустой участок. Хотя это может быть удобно для вас, маловероятно, что город даст разрешение на зонирование нового магазина в жилом районе.
Как проверить зонирование
Когда у вас есть план для строительства нового магазина, вы захотите проверить зонирование. Сделайте это еще до того, как купите землю или обратитесь к строителю. Это может избавить вас от головной боли в будущем. Строители советуют поискать в Интернете или позвонить в строительный департамент вашего города. Вы даже можете посетить городские офисы, чтобы лично встретиться с инспектором по строительству. Личный визит покажет, разделена ли ваша земля для ремонта дизельной мастерской, а также существуют ли правила, которые ограничивают тип здания, которое вы можете построить.
Разрешение на зонирование нового магазина обычно не требуется для коммерческого участка. Затем вы можете перейти к получению разрешения на строительство. (Исключения включают город, требующий специального разрешения на использование, даже если земля уже может быть коммерчески зонированной.) Департамент городского строительства захочет узнать размеры вашего здания, включая ширину, высоту и квадратные метры. Это включает в себя отправку чертежей и списка строительных материалов. Другие данные, которые может запросить город, могут включать:
- Информация по электропроводке
- статистика по снеговым и ветровым нагрузкам
- насколько хорошо ваше здание будет противостоять огню, наводнению и сильным ветрам
Контрольно-пропускные пункты для утверждения зонирования нового магазина
Бывают случаи, когда зоны города устарели или не имеют смысла.Например, два района, которые когда-то были зонированы по-разному, со временем могли расширяться и срастаться. В результате будет одна сторона улицы с жилым зонированием, а другая — коммерческая. Кроме того, в некоторых городах не обновляются утвержденные строительные материалы или ограничения на количество этажей в здании. Когда правила зонирования мешают эффективному ведению бизнеса, вы можете предпринять некоторые действия, чтобы получить разрешение на зонирование нового магазина.
Во-первых, вы можете запросить отклонение.Городские агентства часто делают исключения из правил. Это так же просто, как заполнить форму, но иногда городской совет должен утвердить разрешение на строительство.
Когда вы заходите в тупик для утверждения зонирования нового магазина, могут потребоваться более решительные действия. Вы можете попробовать обратиться в совет по изменению зонирования или даже подать в суд. Действия, которые вы предпримете, зависят от того, насколько важно для вас построить магазин в неправильно зонированном месте.
.