alexxlab Авг/ 14/ 2018 | 0

Содержание

Приобретение недвижимости

  1. Главная
  2. Статьи
  3. Приобретение недвижимости

– риски покупателя и как их избежать

Существующие покупательские риски при приобретении недвижимости далеко не во всех случаях носят криминальный характер или сопряжены с мошенническими действиями продавца.

Проблемы правового характера, связанные с недвижимостью, находятся в сфере деятельности наших защитников. Высококлассные адвокаты «Правовой защиты» помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел.(495) 790-54-47.

Их существование чаще предопределено объективными причинами и, как правило, в таких ситуациях пострадавшими оказываются добросовестные приобретатели имущества, которые тщетно пытаются вернуть свои деньги или восстановить нарушенные права. Чаще всего имеют место случаи приобретения недвижимости, на которую претендуют наследники, обладающие правом на обязательную долю, продаваемое лицом, признанным в последствие недееспособным или где не были учтены интересы несовершеннолетних детей. Значительные риски несут сделки, где одной стороной выступает супруг, в том числе брак с которым был расторгнут.

Заключая сделки с лицами пенсионного или преклонного возраста, стоит учитывать возможность их расторжения со стороны иных лиц (родственников продавца), оспаривающих договор его недееспособностью. В подобных ситуациях, наиболее верным решением будет требовать от лица отчуждающего недвижимость (или его представителя) справку о его вменяемости. Соответствующий документ выдается врачами психиатрами и срок действия их ограничен. Однако его вполне достаточно, чтобы приобрести недвижимости в установленном для этих целях порядке. Если же произошло обратное, то заключенная недееспособным лицом сделка, признается судом недействительной. В таких ситуациях все полученное по сделки возвращается ее сторонам обратно. Однако, вернуть приобретенную недвижимость намного проще, чем получить уплаченную за нее сумму (она, например, что самое простое, может быть просто истрачена). В таких случаях не поможет и принудительное взыскание через службу судебных приставов, которые в лучшем счете реализуют часть арестованного имущества продавца и будут удерживать часть получаемых им доходов. Платеж в такой ситуации растянется явно не на один год. В подобных случаях выплачивать всю стоимость приобретаемой недвижимости лучше после окончательной и всесторонней проверки юридической чистоты не только предмета сделки, но и наличия у продавца полной дееспособности. Сделать это не составит большого труда: достаточно наличия справки от психиатра и поиск через открытые источники (система «Росправосудие») наличие или отсутствие решения суда о признании продавца недееспособным.

Кроме того, до заключения сделки, одной из сторон которой является лицо пенсионного возраста, необходимо дополнительно изучить вопрос, насколько это лицо дееспособно в своем возрасте, не установлена ли над ним опека и т.д. С этой целью необходимо установить состав семьи пенсионера для проведения с родственниками дополнительных консультаций о возможности сделки купли-продажи, а также следует посетить местные органы опеки и попечительства с целью установления факта отсутствия опеки над пенсионером.

Второй типичной ситуацией является приобретение недвижимости, при отчуждении которой не были приняты во внимание интересы несовершеннолетнего ребенка (детей). При оформлении сделки, располагая информацией о наличии у продавца несовершеннолетнего ребенка, необходимо удостовериться о месте его регистрации (прописки). Важно, чтобы он на момент совершения сделки не был прописан в отчуждаемой недвижимости. Этим целям способствуют документы, полученные с территориального подразделения миграционной службы (паспортный стол) и органов опеки и попечительства. Обязанность позаботиться об их наличии и актуальности – естественно возлагается на продавца. В том случае, если он по непонятным причинам уклоняется от их предоставления, стоит лишний раз подумать о целесообразности приобретения недвижимости. В период подготовки к приобретению недвижимости можно установить мораторий на регистрацию по месту ее нахождения каких-либо лиц, включая и несовершеннолетних детей. Запрет на регистрацию в недвижимости, подлежащей продаже, должен быть введен по совместному заявлению в регистрирующие органы продавца и покупателя недвижимости на конкретный срок, по истечении которого запрет на регистрацию по месту жительства в объекте недвижимости может быть снят автоматически без каких-либо заявлений.

В случае покупки подобной недвижимости, теоретически суд может выселить продавца квартиры и его несовершеннолетних детей из жилого помещения в связи с потерей права пользования квартирой. Но, как показывает судебная практика, решения судов о выселении несовершеннолетних детей из квартиры часто отменяются в результате обжалования решений в судах следующих инстанций. В любом случае судебная практика по выселению несовершеннолетних детей из проданных объектов недвижимости неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств.

Адвокаты «Правовой защиты» имеют большой опыт ведения в суде дел. Вы можете записаться на консультацию по телефонам: (495) 790-54-47.

Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»

advokats.me

Плюсы и минусы покупки недвижимости за границей

Приобретение недвижимости всегда было выгодным способом вложения денег, ведь такое имущество можно использовать в течение долгого времени, сдавать в аренду другим людям или же выгодно продать. Поэтому недвижимость приносит как моральное удовлетворение, так и материальную выгоду.

Многие россияне ограничиваются покупкой жилья на территории РФ, а некоторые принимают решение приобрести недвижимость за границей. Такое решение каждый принимает, руководствуясь различными побуждениями, однако несколько причин являются наиболее распространенными. Что же это за причины и насколько выгодно покупать жилье за границей?

Причины популярности приобретения заграничной недвижимости

Если в конце прошлого века наличие недвижимости за границей было чем-то из ряда вон выходящим, то в последние годы таким имуществом стали интересоваться многие жители РФ.

Основные причины покупки недвижимости за границей:

  • Желание иметь место для отдыха в другой стране – с более благоприятным климатом и красочным пейзажем. Эта причина является наиболее популярной. Дома или небольшие квартиры часто приобретаются в городах, где есть море и пляжи. Владелец может в любое время устроить себе отдых и приехать на собственную заграничную дачу.
  • Забота о детях. В последнее время многие родители хотят дать детям самое лучшее образование. Для этого и покупается недвижимость за границей – и ребенок, и родители смогут там проживать во время учебы.
  • Получение вида на жительство. Законодательство многих стран является достаточно жестким в вопросах оформления гражданства. Наличие недвижимости в стране часто становится важным преимуществом для людей, которые хотят переехать в нее жить.
  • Поддержание статуса. Эта причина распространяется на обеспеченных людей, которые широко известны публике – актеров, певцов, телеведущих и т.п. Наличие недвижимости за границей – это очень модно и статусно, такое имущество говорит о стабильном финансовом положении собственника.
  • Стремление получить прибыль. Чаще всего это преимущество реализуется при сдаче жилья в аренду. Однако здесь стоит быть осторожным – законодательство некоторых стран (в особенности налоговое) построено таким образом, что отчисления с полученного от аренды дохода будут очень большими. Поэтому особой прибыли в этом случае ожидать не стоит.

Это наиболее частые причины и побуждения, которыми руководствуются граждане при покупке жилья за границей. Насколько выгодно и правильно такое решение – вопрос, не имеющий однозначного ответа.

Страны с наибольшим спросом на недвижимость со стороны россиян

Конечно, далеко не все страны имеют привлекательный рынок недвижимости и заманчивые для россиян условия. На основании проводимых статистических исследований ежегодно выделяются наиболее популярные страны для покупки жилья. В 2014 году это были:

  • Болгария – уже несколько лет эта страна занимает лидирующие позиции среди российских покупателей недвижимости. Основные преимущества: доступные цены, не очень большие различия в культуре и возможность пляжного отдыха.
  • Испания – по количеству сделок идет сразу за Болгарией. Причины, побуждающие к приобретению недвижимости в стране схожи с предыдущим случаем: благоприятный климат и доступные цены.
  • Германия – эта страна привлекает людей, которые приобретают недвижимость не для отдыха, а для получения прибыли. Квартиры сдают в аренду и получают от них стабильный годовой доход.
  • Испания, Турция, Греция и Черногория – идут сразу за тройкой лидеров и пользуются популярностью как у любителей отдыха на берегу моря, так и у инвесторов. Жилье в таких странах всегда можно продать, ведь спрос на недвижимость в курортных городах практически не падает.
  • Чехия, Франция и Финляндия – замыкают десятку лидеров. Эти страны пользуются спросом в связи с прекрасным климатом, наличием возможностей для получения образования и исторической значимостью.

Что касается доступности цен в рассматриваемых странах, то стоит отметить, что даже в крупных европейских городах стоимость жилья не намного выше, чем в Москве.

А в курортных странах вроде Болгарии, Испании или Турции можно купить квартиру дешевле, чем на окраине Москвы или в Подмосковье.

Что нужно знать при покупке недвижимости за границей и на море

Преимущества и недостатки покупки недвижимости за границей

Покупка недвижимости – довольно дорогостоящее приобретение, поэтому перед совершением сделки нужно рассмотреть все ее аспекты.

Плюсы

  • Возможность получения вида на жительство и переезда в страну, где у человека имеется жилье.
  • Наличие собственной квартиры или дома недалеко от моря, места учебы или работы.
  • Перспектива получения дохода от сдачи квартиры в аренду или ее будущей продажи по более высокой цене.
  • Упрощенная процедура получения визы для въезда в страну.

Минусы

  •  Культурные отличия другой страны.
  • Невозможность гарантировать безопасность и неприкосновенность жилья, находясь на удаленном расстоянии от него.
  • Законодательные особенности, которых может не знать покупатель.
  • Наличие дополнительных расходов (оплата услуг нотариуса, агента, выплата налогов, коммунальные платежи).

Чтобы не потерять вложенные деньги и не столкнуться с необходимость платить штрафы или нести другие расходы, перед покупкой недвижимости стоит максимально подробно выяснить законодательные правила и национальные особенности конкретного государства.

Способы оплаты

После принятия решения о покупке жилья за границей предстоит пройти ряд формальных процедур: проведение переговоров с продавцом, оформление документов и оплата недвижимости. Последняя операция требует внимания, ведь жилье стоит немало. Допустимыми способами оплаты являются:

  • Банковский перевод. Для этого в зарубежном банке оформляется счет, на который переводится требуемая сумма. В этом случае обязательно нужно уведомить налоговую и предоставить документы о сделке, для которой требуются деньги (например, договор купли-продажи).
  • Вывоз наличных – в этом случае имеется ограничение по сумме (не более 10 тысяч долларов).
  • Вывоз денег, которые находятся на кредитной карточке – данный способ также ограничен лимитами ежедневного снятия сумм со счета.
  • Вывоз дорожных чеков – удобный способ, который не имеет ограничений по сумме и не подлежит валютному контролю.
  • Перевод денег через специальные системы (Western Union и тому подобные сервисы). Открытие счета в этом случае не требуется, однако деньги можно переводить только физическим лицам и не больше 5000 долларов за один раз. Также не радует наличие высокой комиссии за перевод.

Каждый из способов имеет свои недостатки, которые связаны с необходимостью нести дополнительные расходы – платить налоги или комиссионные.

Замедлить сделку могут и ограничения по суммам перевода или снятия денег, установленные для некоторых способов.

Помощь агентств и стоимость их услуг

Обращение в риэлтерские агентства – это верный способ обезопасить себя при покупке любой недвижимости, в том числе и зарубежной.

Специалисты помогут не только подобрать подходящий вариант квартиры или дома, но также объяснят все нюансы сделки и помогут с оформлением документов. Желательно обращаться в крупную и солидную компанию, которая имеет опыт работы на рынке и сотрудничает со многими странами.

Стоимость услуг агентств по продаже недвижимости установлена относительно стоимости сделки (то есть цены приобретаемого жилья) в виде процента. Величина этого показателя варьируется от 0,5 до 15% – все зависит от конкретной страны и приобретаемого объекта. В любом случае, при планировании бюджета на покупку недвижимости стоит предусмотреть еще 10-20% на оплату дополнительных расходов.

Владение зарубежной недвижимостью на первый взгляд кажется заманчивой перспективой, поэтому многие россияне мечтают о таком имуществе. Однако на деле может возникнуть множество проблем – от необходимости нести большие расходы на содержание жилья до риска ограбления пустующей квартиры или дома.

zakonometr.ru

особенности, порядок действий и рекомендации

Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше. Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения. Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

Юридические тонкости: право собственности

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении. В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца. Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

Основные риски покупателя

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

  • продавец не обладает правом собственности на объект;
  • права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
  • права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
  • виндикация объекта;
  • покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
  • появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости. Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации. Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.

Оформление сделок

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки. В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

Как проверить чистоту сделки?

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости. Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат. Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.

Юридический статус коммерческих помещений

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

Скрытые риски

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах. В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Экспертиза

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу. Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки. В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям. Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения. Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах. Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки. Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

  1. Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
  2. Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
  3. Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное — составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

fb.ru

Приобретение недвижимости

Прежде чем покупать в собственность недвижимость, нужно изучить информации о подводных камнях купли-продажи, потому что после оформления документов уже будет поздно что-то изменить и у вас могут возникнуть некоторые проблемы. Среди тех, кто занимается продажей недвижимости есть и мошенники, выявить которых неопытному покупателю будет трудно да вообще где-то невозможно. Поэтому потратьте время на аккумуляцию знаний о данном вопросе и всесторонне изучите порядок оформления документов и правильные подходы к покупке недвижимости, а так же предварительно ознакомьтесь с предлагаемыми к продаже  вариантами квартир, на специальных интернет площадках, например: https://ulan-ude.etagi.com/realty/odnokomnatnye-kvartiry/.

Тщательно проверьте продавца квартиры

Соберите как можно больше информации о владельце квартиры, которую вы собираетесь покупать.В частности, это касается и всех документов. Проверьте, выписаны ли все его родственники с домовой книги. Повышенного внимания заслуживают бывшие супруги и несовершеннолетние дети. Также необходимо исключить вероятность того, что кто-то из его родственников после покупки вами квартиры будет претендовать на ее долю.

Получите согласие на покупку от всех возможных собственников данной квартиры.

Проверьте, соответствует ли текущая планировка квартиры или дома предписанному плану. Если вдруг потом обнаружится, что хозяин без соответствующего разрешения сделал перепланировку, вам придется заплатить немалый штраф.

Грамотный подход

Если вы сомневаетесь в своих способностях определить безопасность покупки квартиры, обратитесь к юридическому консультанту. Лучше заплатить профессионалу, который будет контролировать весь процесс покупки и даст гарантию ее безопасности, чем потом рвать на себе волосы, узнав, что купленная вами квартира находится под залогом либо взята в кредит. Согласитесь, это не очень-то приятно. Оцените стоимость покупки недвижимости и сопоставьте ее с услугами консультанта, и сделайте вывод о цене, которую вы готовы заплатить ему.

Более того, вы можете нанять профессионального консультанта для контролирования только нескольких этапов процесса приобретения собственности. Как правило, это будет самый ответственный и важный момент, например, сбор информации о владельце и исключение факта фигурирования объекта в кредитах, залогах либо долгах.

Наняв же консультанта для контролирования всего процесса, вы будете освобождены от хлопот и таких действий, как: оформление всех документов купли-продажи, поиск потенциальных собственников квартиры в родственниках владельца, изучение полного пакета документов о приобретаемой недвижимости поиск законного владельца и т. д.

hvosty.ru

как правильно выбрать и оформить

27 Ноября в 11:56
1319

Юрий Федоров

«Первичка» или «вторичка»?

Первичным называется объект недвижимости, который не прошел стадию регистрации. Это строящееся либо сданное в эксплуатацию жилье, не имеющее собственника. Если же право собственности на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра, то перед нами объект недвижимости вторичного рынка.

Прежде чем определиться с покупкой недвижимости, следует учесть все недостатки и преимущества того или иного объекта.

Приобретая квартиру в сегменте первичного рынка, покупатель выигрывает по следующим критериям.

Цена новостройки значительно ниже, чем на «вторичке». Разница зависит от этапов завершения строительных работ. Так, при вложении денег на старте возведения объекта, можно сэкономить порядка 30 — 40 % от стоимости квартиры, а в последующем получить прибыль от продажи данного жилья. Однако, подобный способ капиталовложения способен заработать при благоприятных условиях, т.е. получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, иначе возрастает риск оказаться в рядах обманутых дольщиков.

Новизна и качество. В настоящее время застройщики активно внедряют инновационные материалы в возведение объектов недвижимости, на смену узким хрущевкам приходят комфортабельные новостройки со смелыми дизайнерскими решениями, просторными лестничными клетками, удобными лоджиями и лифтами. Не маловажным фактором для покупателя является выбор оптимального варианта конфигурации, а кроме того количества комнат с возможностью самостоятельной планировки квартиры.

Застройщики микрорайонов делают ставку на развитие инфраструктуры, поэтому для тех, кто готов поступиться принципом «все и сразу», со временем ожидает благоприятная социальная среда.

Важным моментом является «чистота» сделки. Приобретая новую квартиру, покупатель заключает договор с застройщиком, тем самым избегая «общения» с посредниками, прежними собственниками и возможными наследниками вторичного жилья.

Существуют «подводные камни», которые упомянуты ниже

Наибольшую опасность для потребителя представляет несостоятельность компании – застройщика, сопряженная с длительной процедурой банкротства и бесконечными судебными тяжбами. Увы, но от этого никто не застрахован, поэтому следует с особой осторожностью выбирать фирму, зарекомендовавшую себя на девелоперском рынке.

Неизбежны дополнительные расходы на обустройство нового очага.

Придется столкнуться с трудностями, связанными с подключением системы коммуникаций, а также доведением квартиры до условий, отвечающих своему назначению.

Длительность оформления права собственности.

Доводы в пользу вторичного сегмента


Возможность быстрого вселения и получения регистрации. «Вторичка» является оптимальным вариантом для тех, кто не готов ожидать заветного завершения строительства многоэтажки, тем более заниматься декоративной отделкой черновых стен.

Рынок вторичной недвижимости предлагает широкий выбор квадратных метров различной категории: от эконом до класса — люкс. Отталкиваясь от финансовых возможностей и индивидуальных предпочтений, покупатель получает готовые апартаменты в наиболее удобной локации города.

Еще одним плюсом вторичного жилья является сниженная ставка на ипотеку, по прогнозам аналитиков она продолжит свое падение и в 2018 году.

Сделка с собственником квартиры менее рисована, чем заключение договора долевого участия с застройщиком, поскольку зачастую заключается с физическим лицом. Разумеется, это не означает, что подобные сделки лишены своеобразных нюансов, из — за которых, возможно их признание судом как недействительных.

Неблагоприятные факторы

Фактический износ зданий и инженерных коммуникаций требует постоянных денежных вливаний. В случае перепланировки понадобиться разрешение соответствующих органов, а затем и регистрация произведенных изменений, что долговременно и требует дополнительных затрат.

Нельзя не упомянуть про соседей, отсутствие лоджий, тепло — и шумоизоляции.

Несмотря на благоустройство и шаговую доступность социальных объектов, инфраструктура вторичного рынка не в состоянии конкурировать с новостройками. Очевиден дефицит парковочных мест и малогабаритность комнат.

Недобросовестные продавцы и посредники.

Покупка первичной квартиры

Следует отметить, что данная процедура является продолжительной, поскольку нельзя купить то, чего еще нет в природе. Прежде чем потенциальный дольщик превратиться в счастливого обладателя новостройки, обязательно соблюдение необходимых условий: завершение строительства, введение здания в эксплуатацию, регистрация права собственности. Рассмотрим основные этапы.

Заключение договора. Очень важно выбрать надежную компанию — застройщика, проверить юридическую состоятельность фирмы и внимательно изучить условия договора. Особое внимание следует уделить учредительным документам, разрешению на строительство и лицензии.

Необходимо также проверить целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что земельный участок находится в собственности у застройщика, либо арендован на длительный срок.

Оплата. Договора долевого участия должен пройти обязательную регистрацию в Управлении Росреестра, только после этого следует перечислять денежные суммы на счет застройщика.

Долгожданный акт приемки. Застройщик обязан, передает квартиру новому собственнику по акту приема – передачи. Подписывать документы следует после детального изучения проектной документации, а также тщательно осмотра и проверки качества выполненных работ.

Оформление права собственности. Для регистрации права будущему владельцу необходимо обратиться в регистрирующий орган с надлежащим пакетом документов.

Приобретение вторичного жилья.

В отличие от предыдущего варианта, процесс оформления сделки купли – продажи квартиры, имеющей собственника кажется легче, однако это не совсем так, данный процесс весьма кропотлив и требует юридических навыков. Чтобы обезопасить себя и свои личные сбережения, следует придерживаться определенных этапов, о которых пойдет речь и досконально обдумывать каждый последующий шаг.

Выбор объекта. Сторонами договора купли – продажи не всегда являются физические лица. Со стороны продавца может выступать юридическое лицо, т.е. агентство недвижимости, представляющее интересы собственника или риэлтор. Право собственности на отчуждаемую квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре. Для того, чтобы узнать всю подноготную о прежних владельцах «вторички», необходимо заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на приобретаемую квартиру в МФЦ. Не лишнем будет попросить у продавца справки о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а также сведения о лицах, зарегистрированных в помещении.

Предварительный договор купли – продажи. Оформляется в простой письменной форме и содержит ряд обязательств между сторонами. В нем оговариваются сроки подписания основного договора, а также сумма вносимого покупателем задатка. Необходимо предусмотреть возможность одностороннего отказа, а также четко сформулировать условие о задатке, поскольку на практике мошенники пытаются трактовать внесенный задаток как аванс, стремясь получить оплату в удвоенном размере.

Основной договор. Законом предусмотрена нотариальная и простая письменная форму договора купли – продажи недвижимости. Исключение составляют сделки с долями, которые оформляются через нотариуса.

Переход права собственности. В настоящее время регистрирующие органы упростили порядок приема документов на сделки с недвижимостью. Если ранее необходимо было предоставить помимо оригиналов, еще и копии документов, то сегодня достаточно оригиналов.

Заключительным этапом является расчет и передача ключей от квартиры.

Cтатьи по теме:

  • В 2019 году начнет расти объем вводов коммерческой недвижимости

    Поинтересовались у экспертов, когда ждать увеличение вводов коммерческой недвижимости.

  • Как выбрать управляющую компанию

    Выбираем честную и порядочную (насколько это возможно) управляющую компанию и учимся жить в гармонии с представителями жилищно-коммунальных служб.

  • Как правильно сдавать квартиру в аренду

    Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

dmrealty.ru

Покупка недвижимости за рубежом: Документы, обзор стран

Приобретение россиянами недвижимости за рубежом регулируется законодательством конкретных стран. Процесс покупки имеет общие закономерности для всех государств и индивидуальные особенности.

Условно страны можно разделить на две большие группы:

  • способствующие иностранным вложениям в недвижимость;
  • усложняющие иностранцам сделки с землей, домами, квартирами.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

В некоторых уголках земного шара эксперты категорически не советуют вкладывать средства в недвижимость, даже если она стоит недорого и активно рекламируется.

Станислав Зингель, владелец МАН Gordon Rock, в аналитическом обзоре для РБК включил в этот список, как нестабильные, почти все страны Африки (кроме ЮАР), Сирию, Никарагуа, Египет, Ливию, Алжир. Он считает рискованными инвестиции в недвижимость в странах с непризнанными режимами (Абхазия, Южная Осетия), захваченными территориями (Северный Кипр). С большой осторожностью эксперт советует относиться к государствам, обязывающим оформлять дома, квартиры на гражданина с национальным паспортом (например, Вьетнам).

Но и покупка недвижимости в стабильных европейских странах требует тщательного выбора риелтора и объекта, подготовки необходимых документов и грамотного оформления сделки.

Страны, где иностранцам проще купить недвижимость

Швеция

Уникальные условия для приобретения недвижимости – без ограничений для любых граждан. Не требуют открытия банковского счета, можно оплачивать наличными и не подтверждать источник доходов. Внести залог в присутствии двух свидетелей, заключить контракт на шведском языке. Объект покупки обследуют, если покупателя все устраивает, он передает оставшуюся сумму.

Финляндия

Иностранец обращается за разрешением, после чего оформляется сделка. Нотариус на финском языке составляет Протокол о доверии, покупатель вносит 2000 евро в качестве залога, затем за 2-3 недели проводит основную оплату. Примерно через 10 дней оформляется право собственности.

Греция

Можно свободно покупать недвижимость любого типа везде, кроме приграничных территорий (там нужно специальное разрешение).

Республика Кипр

Оформление покупки происходит быстро и просто, но дальнейшее содержание недвижимости облагается множеством налогов.

Болгария

Купить квартиру нет никаких проблем. Но россияне не могут владеть землей в Болгарии. Для покупки дома с землей нужно учредить в стране фирму, открыть на нее банковский счет.

Литва

Иностранцам разрешено покупать любые объекты недвижимости, кроме земельных участков. Все сделки оформляются на литовском языке.

Испания

Недвижимость активно предлагается иностранцам, банки предоставляют кредиты для ее покупки. Для ипотеки требуется загранпаспорт, легализованная справка о зарплате или об иных доходах. Для открытия банковского счета нужна налоговая декларация.

Китай

Владеть объектом недвижимости может гражданин любой страны. Сделка купли-продажи подписывается при китайском нотариусе, сразу оформляется право собственности.

Страны, где иностранцам сложнее купить недвижимость

Швейцария

Действуют закон, ограничивающий покупку недвижимости. Не резиденты имеют право приобретать жилье определенной малой площади строго по квотам. Принимаются законы отдельно в каждом кантоне, выполнить все условия физическому лицу сложно.

Австрия

Граждане стран, не входящих в ЕС, вносят €1000 за специальное разрешение и к моменту сделки должны прожить в стране 3 года.

Австралия

Разрешено приобретать только новые строящиеся квартиры, таун-хаусы до заселения. Стать собственником вторичного жилья не гражданину страны невозможно.

Основные этапы приобретения и необходимые документы

Процесс покупки происходит во многих странах по похожему сценарию:

  1. Дистанционный и личный выбор дома, квартиры, коммерческой недвижимости;
  2. Подписание предварительного договора, открытие банковского счета и выплата задатка;
  3. Проверка юридической чистоты недвижимого имущества;
  4. Перевод основного платежа;
  5. Заключение договора купли-продажи;
  6. Регистрация объекта.

Для начала вам потребуется только загранпаспорт (и виза в соответствующие страны), чтобы съездить и посмотреть предложения агентов. На этапе заключения предварительного договора нотариус запросит копии загранпаспорта с нотариальным переводом на язык страны, российского паспорта, а также документы остальных участников сделки (супруги, детей) или их нотариально оформленные отказы от участия в приобретении.

Перед сделкой потребуется открыть счет в банке. Для этого потенциальный покупатель предоставляет справку о доходах из налогового ведомства, переведенную и легализованную апостилем или другим подходящим для данной страны способом.

Как правило, в странах-участницах Гаагской Конвенции достаточно легализованных апостилем личных документов граждан. Обратите внимание, что проставить апостиль нужно в России, за границей этого уже не сделать. О деталях легализации, нотариального перевода вы можете узнать в центре апостилирования apostil-perevod.ru. Там же сделают профессиональный нотариальный перевод.

Подготовка документов на территории России, до выезда за границу для оформления сделки, быстрее и дешевле, чем поиск за рубежом посредников для этих целей и запросы в госорганы РФ.

realty-konsult.ru

Как оформить покупку недвижимости и зарегистрировать права

 

Как оформить покупку недвижимости ?    Необходимо это сделать в соответствии с требованием законодательства. Поэтому прежде чем покупать —  познакомьтесь  с тем, как оформить покупку недвижимости правильно, ведь недостаточно право собственности приобрести  еще в обязательном порядке его нужно зарегистрировать в Росреестре. Статья обновлена 14.01.2018 г
Разберемся подробно.

Содержание статьи подробное:

Как оформить покупку недвижимости

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права  — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Информацию из ЕГРН получить легко и бесплатно. Поэтому, прежде чем покупать или продавать сверьте информацию.
Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Если информация об объекте недвижимости или правах на него отсутствует в ЕГРН —
читайте статью: Нет сведений о правах

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете ( ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

 

Вам необходимо  оформить право устанавливающие и право подтверждающие  документы на объект недвижимости.

  • Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
  • Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы   квартиру ( другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права  на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом  наступления права собственности  —  является подписание Договора купли-продажи и Акта  приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы  получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

  • если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
  • если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
    Такие договоры составляет нотариус.
    Читайте статью: Нотариальный договор купли продажи 

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

  • Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
    И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.
Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки
  • Законность  купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности  за законность сделки.
  • Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.

Как  оформить покупку  недвижимости. 1 этап

Для подготовки  пакета документов для сделки необходимо время:

  • выписаться из квартиры — до  2-3 недель
  • заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
  • подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
  • подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней

Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется Предварительный договор

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его Соглашением о задатке и Распиской от продавца

  • После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
  • Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном  в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: Передача денег за квартиру

Как  оформить покупку  недвижимости. 2 этап

  • Регистрация перехода права от Продавца к Покупателю и внесение записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о новом собственнике.

Для этого всем участникам сделки купли-продажи необходимо обратиться в Отдел приема документов Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением  о переводе и регистрации права. 

После регистрации вашего права вы получите право подтверждающий документ —  Выписку из ЕГРН.

Образец выписки из ЕГРН посмотреть.

 

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

exspertrieltor.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о