alexxlab Фев/ 26/ 2019 | 0

Содержание

Шесть способов снизить налоги при сдаче имущества в аренду


Любая компания, применяющая общую систему налогообложения, хотела бы сдавать имущество в аренду с минимальной налоговой нагрузкой. На практике существует несколько способов, позволяющих достичь этого — снизить налог на прибыль и НДС. И чем детальнее проработана схема, тем ниже риск претензий со стороны налоговиков.


Способ первый: использовать промежуточное звено


Классический вариант — собственник сдает имущество в аренду упрощенцу по символической цене, а последний, в свою очередь, передает объекты конечным пользователям по рыночной цене. Вся наценка остается у спецрежимника, который тем или иным способом возвращает ее владельцу актива. Налоговая экономия достигается за счет того, что с доходов упрощенца взимается налог по ставке 6 процентов (п. 1 ст. 346.20 НКРФ). При этом его услуги не облагаются НДС (п. 2 ст. 346.11 НКРФ). Причем в качестве промежуточного звена может использоваться как компания, так и ИП на упрощенке.


С меньшим эффектом вместо упрощенца используется предприниматель на общем режиме. В этом случае экономия достигается за счет того, что ИП платит НДФЛ по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НКРФ) вместо 20 процентов налога на прибыль (п. 1 ст. 284 НКРФ). Однако выгоды по НДС нет.


Конечно, налоговикам хорошо известен этот способ экономии. Поскольку они не раз пытались доначислить владельцам имущества налоги исходя из сумм доходов, полученных промежуточными арендаторами. При этом некоторые суды с ними соглашалась, а некоторые — нет. Так, ФАС Московского округа, принимая решение в пользу компании, указал следующее. «Схема должна иметь логическую законченность, показывающую, что в результате взаимосвязанных действий участников налогоплательщик получил в распоряжение выручку, но скрыл ее от налогообложения». Если такие данные отсутствуют, то организация не может нести ответственность за деятельность других участников хозяйственного оборота (постановление от18.02.10 №КА-А40/ 343-10-П). К похожему выводу пришел и ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от20.08.13 №А11-4616/2012.


Однако безопаснее, чтобы у собственника была причина сдавать имущество не конечным пользователям, а единственному арендатору. Если он не сможет объяснить свои действия предпринимательскими целями, то проиграет спор с инспекцией (определение ВАС РФот14.11.11 №ВАС-11772/11). В качестве такой причины может выступать защита от простоев, когда потери от пустующих площадей несет промежуточный арендатор, а не владелец объекта. Или защита от конфликтов с множеством постоянно меняющихся конечных субарендаторов.


Наличие взаимозависимости между арендодателем и промежуточным арендатором является веским аргументом в пользу проверяющих, свидетельствующим об умышленном уклонении от уплаты налогов (определение ВАС РФот25.09.13 №ВАС-13307/13). Явный тому пример — это случаи, когда генеральный директор компании заключает договор аренды с самим собой как с предпринимателем (определение ВАС РФот01.08.12 №ВАС-9340/12). Риск претензий повысится, если договоры аренды и субаренды с конечными пользователями будут заключены одновременно (определение ВАС РФот11.07.13 №ВАС-8732/13).


Способ второй: завысить стоимость сопутствующих услуг


В этом случае собственник сам сдает объект конечным пользователям в аренду по рыночной стоимости, но нанимает дружественного упрощенца для оказания различных сопутствующих услуг. Такими услугами могут быть уборка помещений, ремонт, управление имуществом, поиск и проверка арендаторов и т. д. При использовании такой схемы владелец экономит только налог на прибыль, признавая в учете дополнительные расходы, тогда как упрощенец заплатит со своих доходов лишь 6 процентов. Однако получить выгоду по НДС не получится, поскольку услуги спецрежимника этим налогом не облагаются.


В качестве исполнителя дополнительных услуг может быть использован предприниматель на патенте. К примеру, патент выдается на ремонт жилья и других построек (подп. 12 п. 2 ст. 346.43 НКРФ), в том числе нежилых и по заказу юрлиц (письмо Минфина России от26.01.15 №03-11-11/2173). К тому же могут подойти услуги по производству монтажных, электромонтажных, санитарно-технических, сварочных работ (подп. 13 п. 2 ст. 346.43 НКРФ). А также услуги уличных патрулей, охранников, сторожей и вахтеров (подп. 44 п. 2 ст. 346.43 НКРФ).


Отметим, что безопасность использования этого способа зависит от реальности оказываемых услуг. Кроме того, чем больше составляющих будет включать в себя та или иная услуга, полученная от взаимозависимого упрощенца (подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 105.14 НКРФ), тем труднее инспекторам будет сравнивать ее стоимость с рыночной. К примеру, формулировка услуг по уборке помещений может включать в себя, в том числе, услугу быстрого вызова, когда исполнитель обязуется устранить беспорядок в течение 15 минут после вызова.


Способ третий: привлечь доверительного управляющего


Если собственник имущества не желает вникать во все тонкости сдачи актива в аренду, то он может нанять дружественного ему доверительного управляющего. При этом владелец недвижимости устанавливает управляющему максимально возможное вознаграждение, а тот неофициально возвращает обналиченные деньги. Такая схема позволит сэкономить налог на прибыль.


В качестве управляющего выгоднее использовать предпринимателя на общем режиме. Дело в том, что упрощенцы, участвующие в договоре доверительного управления, могут выбрать лишь объект «доходы минус расходы», с которого взимается налог по ставке 15 процентов (п. 2 ст. 346.20 НКРФ). Это прямое требование пункта 3 статьи 346.14 НК РФ. На этом фоне ИП, уплачивающий НДФЛ по ставке 13 процентов, будет выгоднее.


Но есть несколько минусов по НДС. Налоговики могут заявить, что компания при передаче недвижимости в управление обязана восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету, на основании пункта 3 статьи 170 НК РФ. Дело в том, что право собственности на имущество не переходит к управляющему, поэтому объекта обложения НДС не возникает. Получается, что актив используется для деятельности, не облагаемой этим налогом (письма Минфина России от14.11.11 №03-07-11/311, ФНС России от03.05.12 №ЕД-4-3/[email protected]).


Однако суды считают, что передача имущества в доверительное управление не относится к перечисленным в пункте 3 статьи 170 НК РФ случаям восстановления НДС. Тем более что операции в рамках договора управления облагаются НДС. На этих основаниях суды принимают решения в пользу налогоплательщиков (постановления ФАС Северо-Западного от31.01.14 №А26-600/2013, Северо-Кавказского от30.09.11 №А32-23383/2010 округов).


Если в схеме задействован управляющий-ИП, применяющий общий режим, то возникает еще один минус. Поскольку нет ясности в том, может ли владелец имущества принять к вычету НДС со стоимости услуг управляющего. Некоторые суды указывают, что компания приобретает эти услуги для деятельности, не облагаемой НДС. Значит, организация не может заявить налог к вычету (постановление ФАС Поволжского округа от23.03.10 №А57-6989/2009). Однако Президиум ВАС РФ указал следующее. Тот факт, что в рамках договора управления не происходит передачи права собственности на имущество, не препятствует признанию самостоятельным объектом обложения НДС услуг по управлению. Поэтому собственник объекта вправе заявить налог к вычету на общих основаниях (постановление от15.07.10 №2809/10). Аналогичные выводы содержатся и в постановлениях ФАС Поволжского округа от19.10.10 №А06-781/2010, от08.11.10 №А06-782/2010.


Помимо вознаграждения стороны могут предусмотреть в договоре, что владелец имущества возмещает управляющему расходы по управлению за счет доходов от аренды (ст. 1023 ГКРФ). Такие затраты признаются в учете собственника имущества (п. 2 ст. 276 НКРФ). Это условие позволит максимизировать эффект экономии от собственно вознаграждения. Налог на имущество по переданному в доверительное управление объекту платит учредитель такого управления (п. 1 ст. 378 НКРФ). Поэтому здесь экономии не возникает.


Способ четвертый: обязать арендатора сделать неотделимые улучшения в арендованное имущество


Это законный способ сэкономить на налоге на прибыль при передаче имущества в аренду. Владелец объекта устанавливает арендатору низкую арендную плату, а тот обязуется произвести определенные неотделимые улучшения. При этом в договоре стороны прописывают, что собственник не возмещает арендатору расходы на них (п. 3 ст. 623 ГКРФ). Получается, что вместо части арендной платы владелец получает бесплатную реконструкцию или модернизацию своего имущества.


Полученные неотделимые улучшения не облагаются у арендодателя налогом на прибыль на основании подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Но и амортизировать их он не вправе (п. 1 ст. 258 НКРФ, письмо Минфина России от29.05.07 №03-03-06/1/334). Экономия по налогу на прибыль достигается за счет того, что здесь неофициальная часть полученной арендной платы единовременно уменьшается на стоимость капвложений. Тогда как при официальном возмещении затрат владелец учтет арендную плату в доходах (ст. 249, 250 НК РФ), а в расходах стоимость капвложений будет отражать в течение всего срока использования через механизм амортизации. В отношении НДС для владельца имущества все просто: раз он не возмещает расходы арендатора, то у него нет входного НДС и ему нечего предъявлять к вычету.


Чтобы арендатор в точности выполнил пожелания владельца, последний может максимально подробно прописать свои требования в приложении к договору и оставить за собой контроль за ходом работ. Для арендатора этот вариант самый невыгодный. Во-первых, он может амортизировать улучшения только в течение действия договора аренды (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ). После его окончания он не сможет признать в налоговом учете их остаточную стоимость.


Во-вторых, при передаче улучшений собственнику имущества арендатор, по мнению чиновников, обязан начислить НДС с их стоимости (письма от25.11.14 №03-07-11/59765, от25.02.13 №03-07-05/5259). Некоторые суды с этим соглашаются (постановления ФАС Западно-Сибирского от30.05.14 №А45-12766/2013, Поволжского от26.06.12 №А65-12909/2011 округов), а некоторые принимают решения в пользу арендаторов (постановления ФАС Поволжского от18.01.13 №А55-14290/2012, Северо-Кавказского от27.07.11 №А53-19081/2010 округов).


Способ пятый: получить в счет арендной платы скидку на товары, работы или услуги арендатора


Этот вариант замены арендной платы похож на способ с неотделимыми улучшениями. Разница в том, что арендатор вместо передачи капвложений делает скидку на свои товары, работы или услуги. Выгода по налогу на прибыль для арендодателя возникает, если он вправе признать расходы по такой покупке только в следующих периодах. К примеру, арендодатель покупает материалы для модернизации основных средств, расходы на которую он может учесть лишь в процессе амортизации. В случае же скидки получается, что он единовременно уменьшает свои реальные доходы на сумму неоплаченных затрат.


Для арендатора этот способ гораздо выгоднее неотделимых улучшений. Убыток, полученный по проданным товарам (работам, услугам), он может признать в налоговом учете в полном размере в периоде его получения (подп. 2 п. 1 ст. 268 НКРФ). Единственное исключение — продажа основных средств, при которой убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока полезного использования объекта (п. 3 ст. 268 НКРФ).


С точки зрения НДС арендатор также находится в выгодном положении. Поскольку он исчислит налог с суммы реализации в гораздо меньшем объеме, чем при продаже товаров, работ, услуг без скидки. И это не помешает ему предъявить к вычету всю сумму НДС.


Даже если в ходе проверки инспекторы усомнятся в низкой арендной плате и реальности встречной скидки, то они не смогут применить положения трансфертного ценообразования — отсутствует факт взаимозависимости сторон. Для снижения налоговых рисков они могут оформить договоры аренды и купли-продажи (оказания услуг, выполнения работ) разными датами.


Способ шестой: создать вместе с потенциальным арендатором простое товарищество


Это специфичный способ экономии, который подходит, если владелец имущества планирует сдавать его в аренду одному основному арендатору. Тогда вместо аренды стороны могут заключить договор простого товарищества (ст. 1041 ГКРФ). При этом владелец недвижимости внесет в него имущество, а несостоявшийся арендатор — свои умения, персонал и оборотные средства (ст. 1042 ГКРФ).


Выгода собственника имущества заключается в том, что его доход от деятельности товарищества, который заменяет арендную плату, не облагается НДС. Ведь здесь не происходит перехода права собственности и не возникает иной объект налогообложения (п. 1 ст. 146 НКРФ). Поэтому владелец может получать доход от товарищества в размере рыночной арендной платы с учетом НДС и не перечислять налог в бюджет. В общем случае экономии по налогу на прибыль нет — доходы признаются в составе внереализационных (п. 3 ст. 278 НКРФ).


При реализации данной схемы стороны заранее в договоре оценивают вносимые вклады и прописывают распределение доходов и расходов. При этом ни одного из товарищей нельзя полностью освободить от возмещения затрат товарищества, это прямо запрещено статьей 1046 ГК РФ. Поэтому доход владельца недвижимости устанавливается не пропорционально его вкладу, а в размере потенциальной арендной платы с учетом НДС (плюс некая сумма на возмещение общих расходов). Возможность непропорционального деления предусмотрена статьей 1048 ГК РФ и пунктом 3 статьи 278 НК РФ. Восстанавливать входной НДС при передаче имущества в простое товарищество не нужно. С этим согласны и налоговики, и суды (письмо ФНС России от12.08.11 №СА-4-7/[email protected], постановление Президиума ВАС РФот22.06.10 №2196/10).


Минус этого способа экономии в том, что владелец имущества будет солидарно отвечать по обязательствам своего партнера (п. 2 ст. 1047 ГКРФ). Кроме того, поскольку реально пользователь недвижимости в рамках простого товарищества будет заниматься своей основной деятельностью, то он и назначается участником, ведущим общие дела. Таким образом, он получает практически полный контроль над бизнесом.


Этот способ можно модернизировать, если ввести в товарищество еще одного участника — упрощенца или предпринимателя на ОСНО, который является дружественным по отношению к владельцу недвижимости. Это позволит вывести на вспомогательного участника основную сумму дохода собственника объекта. Причем упрощенец заплатит с этого дохода налог по ставке 15 процентов (участники товарищества не вправе применять объект «доходы» — п. 3 ст. 346.14 НКРФ), ИП на общей системе — 13 процентов. Далее участники совместной деятельности тем или иным способом вернут собственнику денежные средства.

В чем выгода совместной деятельности с потенциальным арендатором вместо заключения договора аренды?в получении «арендной платы» без НДС;в признании дохода только после фактического получения денег;все вышеперечисленное верно;все вышеперечисленное неверно.Владелец имущества может получать доход от простого товарищества в размере рыночной ставки арендной платы с учетом НДС и не перечислять налог в бюджет. Кроме того, эти доходы признаются только после фактического распределения средств товариществом, а не по начислению.

www.nalogplan.ru

Аренда имущества: налоги у арендодателя

Мы продолжаем серию статей, посвященных юридическим и налоговым аспектам договора аренды (имущественного найма), особенностям его заключения и исполнения обязательств арендатором и арендодателем. В прошлом номере журнала* рассматривались условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В предлагаемой статье специалистами 1С:ИТС подготовлен материал, в котором рассматриваются налоговые обязательства, возникающие у арендодателя при сдаче имущества в аренду.

Содержание

  • Аренда имущества: налоги у арендодателя

Примечание:
Подробнее читайте в номере 9 (сентябрь) «БУХ.1С» за 2012 год, стр. 36

Многие организации являются арендодателями, так как сдают в аренду свое имущество, в частности — объекты недвижимости.

Взаимоотношения, возникающие между арендодателем и арендатором, регулируются договором аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
(ст. 606 ГК РФ). При этом объектом аренды могут быть различные виды имущества, в частности, здания, сооружения, транспортные средства и др.

Сдавая имущество в аренду, арендодатель получает доходы, а также осуществляет расходы. От них зависят налоги, которые он должен платить.

Передача предмета аренды арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Налоговые последствия

НДС

При передаче имущества в аренду обязанности по уплате НДС у арендодателя не возникает, т. к. право собственности на имущество к арендатору не переходит.

Налог на прибыль

В момент передачи имущества арендатору доходы у арендодателя не возникают.

Налог на имущество

Так как передаваемое в аренду имущество является собственностью арендодателя, то у него сохраняется обязанность платить налог на имущество, если оно учитывается на балансе в качестве объекта основных средств.

Обеспечительный платеж

Договором аренды может быть предусмотрено, что в целях обеспечения исполнения обязательств по договору аренды арендатор обязан перечислить арендодателю обеспечительный платеж. В зависимости от условий, прописанных в договоре, этот платеж может быть засчитан в счет арендной платы за конкретный месяц либо может быть возвращен арендатору по окончании действия договора аренды.

Налоговые последствия

НДС

Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то его сумма облагается НДС, поскольку он выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию, являясь предоплатой (письма Минфина России
от 12.01.2011 № 03-07-11/09,
от 21.09.2009 № 03-07-11/238).

Если по условиям договора обеспечительный платеж носит возвратный характер, то объекта обложения НДС не возникает, так как в этом случае он выполняет только обеспечительную функцию (постановление ФАС МО
от 14.10.2011 по делу № А40-151888/10-129-621,
от 17.07.2007 № КА-А40/6494-07
по делу № А40-80384/06-99-391).

Налог на прибыль

Отражение в доходах суммы обеспечительного платежа, засчитываемого в счет арендной платы, зависит от метода признания доходов арендодателем.

Если арендодатель применяет метод начисления, то сумма обеспечительного платежа в момент поступления, являющаяся, по сути, авансом, согласно
подпункту 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ
в доходы не включается. Указанный обеспечительный платеж будет включаться в доходы по мере зачета его в счет арендной платы, то есть на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора или предъявления документов, служащих основанием для проведения расчетов, либо в последний день отчетного периода
(пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Арендодатель, который признает доходы кассовым методом, включает эту сумму в доходы на дату получения
(п. 2 ст. 273 НК РФ). Обеспечительный платеж с условием возврата, то есть выполняющий только обеспечительную функцию, не является доходом арендодателя и, соответственно, не увеличивает налоговую базу по налогу на прибыль на основании
подпункта 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Этот порядок касается как арендодателя, применяющего метод начисления, так и арендодателя, применяющего кассовый метод признания доходов.

Арендная плата

Порядок и сроки перечисления арендной платы — важные условия договора аренды. Арендная плата может уплачиваться в виде авансов, то есть в начале месяца (квартала) за текущий месяц (квартал), а может перечисляться по истечении текущего месяца (квартала), то есть после того, как услуга по аренде оказана.

Налоговые последствия

НДС

С суммы арендной платы, поступившей в качестве аванса, арендодатель должен исчислить НДС. Эту сумму он вправе принять к вычету после того, как услуга по аренде будет фактически оказана, то есть после окончания месяца (квартала), в счет которого поступил аванс.

Если авансовые платежи по арендной плате не предусмотрены, и она уплачивается по окончании каждого месяца (квартала), то в этом случае арендодатель обязан начислять НДС в последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды. Объясняется это тем, что услуга по аренде имущества считается оказанной в последний день соответствующего месяца.

Налог на прибыль

Арендная плата является доходом арендодателя. В налоговом учете она может признаваться как выручка от реализации услуг либо включаться во внереализационные доходы. По мнению контролирующих органов, арендную плату следует отражать в составе выручки, если деятельность по сдаче имущества в аренду является для организации основным видом деятельности и осуществляется ею на систематической основе (письмо Минфина России
от 07.02.2011 № 03-03-06/1/74). В иных случаях она относится к внереализационным доходам.

Арендная плата отражается в доходах следующим образом. Если арендодатель применяет метод начисления, то арендную плату, полученную в качестве аванса, в доходы он не включает. Датой получения дохода в виде арендной платы у такого налогоплательщика считается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями договора или предъявления ему документов, служащих основанием для проведения расчетов, либо последний день отчетного периода
(пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

У арендодателя, применяющего кассовый метод, в доходы включаются суммы, поступившие на расчетный счет или в кассу организации. Поэтому авансовый платеж по арендной плате также включается в доходы.

Компенсация стоимости коммунальных услуг

При эксплуатации арендованного имущества арендатор потребляет коммунальные услуги (воду, электроэнергию и др.). Как правило, стоимость этих услуг он оплачивает непосредственно арендодателю. При этом договор аренды может предусматривать оплату коммунальных услуг как в составе арендной платы, так и отдельно.

Налоговые последствия

НДС

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае арендодатель принимает к вычету НДС со всей суммы потребленных коммунальных услуг (включая услуги, потребленные арендатором).

Коммунальные услуги оплачиваются отдельно

При оплате коммунальных услуг отдельным платежом у арендодателя возникает два вопроса: является ли предоставление коммунальных услуг арендатору реализацией для целей исчисления НДС и можно ли НДС, уплаченный при приобретении услуг у коммунальных организаций, принять к вычету в части, которая относится к стоимости услуг, потребленных арендатором?


Налоговый кодекс
соответствующих разъяснений не содержит. По мнению контролирующих органов, при предоставлении коммунальных услуг арендатору реализации услуг не происходит, поскольку арендодатель не является поставщиком этих услуг. Соответственно, арендодатель не должен начислять на эту стоимость НДС и выставлять счета-фактуры. При этом взаимоотношения сторон по налогу, уплаченному арендодателем коммунальным организациям, должны строиться следующим образом. Сумму НДС, предъявленную коммунальной организацией, арендодатель должен принимать к вычету только в части, которая приходится на услуги, потребленные самим арендодателем. НДС, который относится к стоимости услуг, использованных арендатором, он должен включить в стоимость, предъявляемую арендатору в качестве возмещения.

Таким образом, арендатор должен компенсировать арендодателю коммунальные услуги с учетом НДС (письма Минфина России
от 31.12.2008 № 03-07-11/392,
от 03.03.2006 № 03-04-15/52, ФНС России
от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected]).

Некоторые арбитражные суды считают, что в рассматриваемом случае арендодатель вправе принять к вычету НДС со всей стоимости услуг, уплаченных коммунальным организациям (см. постановления ФАС ВВО
от 23.11.2009 № А17-7511/2008, ФАС СКО
от 21.12.2009 № А63-8994/2004-С4-9, ФАС УО
от 11.12.2008 № Ф09-9211/08-С2).

Налог на прибыль

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае в расходах учитываются все потребленные коммунальные услуги (в том числе услуги, использованные арендатором). Соответственно, суммы, возмещаемые арендатором, у арендодателя включаются в доходы.

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно

Стоимость коммунальных услуг, компенсируемая арендатором, в расходах у арендодателя не учитывается. В целях налогообложения прибыли он должен отражать только ту часть расходов на коммунальные услуги, которые потребил самостоятельно. Соответственно, возмещаемые суммы он не отражает в доходах, поскольку материальной выгоды в этом случае не возникает (постановление ФАС УО
от 12.05.2012 № Ф09-2944/12).

Вместе с тем если в расходах он учтет всю стоимость коммунальных услуг, включая часть арендатора, то возмещаемые суммы он должен отразить в составе внереализационных доходов.

Подведем итог вышесказанному. Как видно, проблем с вычетом НДС по коммунальным услугам, которые использованы арендатором, у арендодателя не возникает, если они являются частью арендной платы. То же самое можно отметить по налогу на прибыль. Поэтому во избежание претензий со стороны контролирующих органов предпочтительнее в договоре предусматривать условие о том, что стоимость коммунальных платежей включатся в арендную плату.

Ремонт сданного в аренду имущества

При необходимости в договор аренды может включаться условие о проведении как текущего, так и капитального ремонта имущества. И тот, и другой ремонт может быть закреплен как за арендодателем, так и за арендатором. Если такое условие в договоре не прописано, то капитальный ремонт обязан проводить арендодатель, а текущий — арендатор
(ст. 616 ГК РФ). Обычно на практике арендодатель осуществляет капитальный ремонт имущества. Он может проводить его как собственными силами, так и с помощью сторонней организации.

Налоговые последствия

НДС

В случае капитального ремонта имущества собственными силами объекта обложения НДС у арендодателя не возникает, так как данные расходы учитываются при налогообложении прибыли. Напомним, что выполнение работ для собственных нужд облагается НДС, если расходы не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. При этом НДС по материалам, приобретенным для этого ремонта, он может принять к вычету в общеустановленном порядке.

Если работы выполнены сторонней организацией, то к вычету принимается НДС, предъявленный этой организацией.

Налог на прибыль

Расходы на капитальный ремонт переданного в аренду имущества учитываются в составе внереализационных расходов
(пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом арендодатель, применяющий метод начисления, учитывает их в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы были произведены независимо от факта оплаты.

Арендодатель, использующий кассовый метод, учитывает данные расходы после их оплаты.

Неотделимые улучшения сданного в аренду имущества

Часто на практике организация, арендующая имущество, несет затраты по его улучшению, так как без этих расходов она не может использовать его в своей деятельности. Улучшения арендованного имущества могут быть отделимыми и неотделимыми.

Улучшения признаются отделимыми, если они могут быть отделены без причинения вреда имуществу (например, охранная сигнализация, подлежащая демонтажу). Неотделимыми являются улучшения, отделение которых причиняет вред имуществу. В общем случае к неотделимым улучшениям относятся реконструкция, модернизация, техническое перевооружение имущества.

Затраты на отделимые улучшения являются собственностью арендатора, поэтому он имеет право производить их, не ставя в известность арендодателя. Соответственно, налоговых последствий, связанных с такими улучшениями, у арендодателя не возникает.

Затраты на неотделимые улучшения влияют на налоговые обязательства арендодателя, если арендатор произвел их с его согласия. В этом случае арендодатель обязан возместить арендатору стоимость этих улучшений.

Если арендатор осуществил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то у последнего налоговых последствий не возникает.

Налоговые последствия

НДС

При передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор на стоимость, подлежащую возмещению, может предъявить арендодателю счет-фактуру. В этом случае при выполнении соответствующих условий (в частности, после принятия на учет неотделимых улучшений и при наличии первичных документов) арендодатель вправе принять к вычету предъявленный НДС.

Налог на прибыль

Стоимость неотделимых улучшений, полученных от арендатора, в налоговом учете арендодателя признается амортизируемым имуществом. Поэтому указанные капитальные вложения списываются в расходы путем начисления амортизации
(п. 1 ст. 256 НК РФ,
п. 1 ст. 258 НК РФ). Амортизация начисляется в общеустановленном порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество введено в эксплуатацию.

Факт принятия арендодателем на баланс неотделимых улучшений и введение их в эксплуатацию оформляется актом приема-передачи.

Следует учитывать, что арендодатель, применяющий кассовый метод, включает в расходы только амортизацию по оплаченным неотделимым улучшениям.

Налог на имущество

Согласно действующему порядку налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета.

Поскольку сдаваемое в аренду имущество является собственностью арендодателя, то, соответственно, он является плательщиком налога в отношении этого имущества.

Однако не все так однозначно с капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений, которые произведены в указанный объект. Дело в том, в соответствии с нормами
ПБУ 6/01
«Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н) капитальные вложения в арендованное имущество до их передачи арендодателю учитываются в составе основных средств у арендатора. Поэтому на основании
статьи 374 НК РФ
до момента такой передачи налог на имущество со стоимости капитальных вложений в форме неотделимых улучшений должен платить арендатор, а после передачи — арендодатель. Такой точки зрения придерживаются контролирующие органы (письма Минфина России
от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48,
от 11.03.2009 № 03-05-05-01/17).

Выкуп сданного в аренду имущества

Переданное в аренду имущество арендодатель может впоследствии продать арендатору. Оформить сделку стороны могут как после истечения срока действия договора аренды, так и до него. При этом арендатор может заплатить за приобретенное имущество разовым платежом в момент оформления сделки, а может вносить платежи в счет выкупной цены в течение срока аренды.

Налоговые последствия

НДС

Для арендодателя продажа объекта аренды, то есть переход права собственности к арендатору, является реализацией. Поэтому на выкупную цену он должен начислить НДС и предъявить его арендатору, выставив соответствующий счет-фактуру. Заметим, что НДС в момент реализации объекта аренды должен начислить как арендодатель, получающий средства разовым платежом, так и арендодатель, получающий выкупную цену в течение договора аренды.

Помимо этого, арендодатель, которому выкупная цена выплачивается постепенно, должен исчислять НДС с суммы каждого платежа, перечисляемого в течение срока аренды, поскольку в этом случае этот платеж признается авансом. После того как будет исчислен НДС с реализации, «авансовый» НДС этим арендодателем принимается к вычету.

Налог на прибыль

Доход от продажи объекта аренды для арендодателя является выручкой от реализации. При налогообложении этот доход он вправе уменьшить на остаточную стоимость объекта аренды
(пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Арендодатель, применяющий метод начисления, признает этот доход на дату регистрации права собственности на это имущество независимо от того, в каком порядке он получает этот доход, а именно: разовым платежом или в течение действия договора аренды. Объясняется это тем, что у таких налогоплательщиков предоплата в целях налогообложения не учитывается
(пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Арендодатель, применяющий кассовый метод, признает доход на дату оплаты. При оплате разовым платежом доход признается на дату его перечисления. При уплате выкупной цены в течение срока действия договора аренды доход признается на дату получения каждого платежа. При этом остаточная стоимость объекта аренды включается в расходы у таких арендодателей на дату государственной регистрации права собственности на это имущество.

Итак, мы рассмотрели налоговые последствия заключения договора аренды для арендодателя, а также его права и обязанности, исходя из условий договора.

В следующем номере рассмотрим, какие налоговые обязательства при заключении договора возникают у арендатора.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка» (рис. 1).

Рис. 1

Аренда имущества: налоги у арендодателя

buh.ru

Налог с ИП при сдаче помещения в аренду: ставки, условия, особенности

Частные предприниматели, как и физические лица, могут сдавать в аренду свое имущество. В этом случае предприниматель должен оплачивать налог с аренды помещения для ИП. О порядке выплаты расскажем в статье.

Аренда как вид деятельности ИП

Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения. Для таких случаев законодательством предусмотрены статьи 249 и ст. 250 НК РФ, которые регулируют действия предпринимателя по сдаче имущества в аренду в условиях упрощенки (УСН).

Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения.

Предприниматель может выбрать также общую систему налогообложения, но в этом случае он должен быть готов к дополнительной уплате НДС и НДФЛ. Сумма, которую получает ИП ежемесячно от сдачи помещения, должна быть прописана в договоре аренды. Поэтому ему следует быть максимально корректным, так как в противном случае затраты, совершенные предпринимателем в процессе аренды, нельзя будет вычесть из суммы налогооблагаемого дохода от сдачи помещения.

Сдача в аренду нежилого помещения предполагает такие же траты по налогам для предпринимателя, как и сдача помещения, пригодного для жилья.

Оплата налога на имущество при упрощенке

ИП на упрощенке может рассматривать два варианта отчисления налога в бюджет:

  1. Вид налогообложения, рассчитанный на доходы по ставке 6%.
  2. Вид налогообложения, рассчитанный на доходы с вычетом расходов на имущество, с процентной ставкой 15% от оставшейся после вычета расходов суммы.

Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества. День, когда предприниматель получает от арендатора деньги за аренду, юридически считается днем получения дохода за аренду помещения.

Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества.

Стоит учесть, что ИП на упрощенке избегает таких процедур, как:

  • Оплата налога на доходы физических лиц.
  • Оплата НДС.
  • Оплата налога на имущество.

Естественно, эти условия касаются только имущества, которое входит в состав деятельности ИП. Порядок и сроки оплаты налога на имущество ИП регламентированы. Предприниматель должен успеть оплатить его до 30 апреля. По страховым платежам арендодатель на упрощенке может заплатить до 31 декабря.

Сдача имущества в аренду несет для ИП некоторые привилегии перед остальными физическими лицами, так как ИП платит только 6% от дохода аренды (остальные физлица – 13%). Процедура оплаты налогов на имущество не занимает у предпринимателя много времени, так как это можно сделать платежным поручением или наличными деньгами через банк.

Есть одно условие, которое нужно учитывать: оплату по налогам предприниматель должен осуществить лично. Если это по каким-либо причинам не получается сделать, нужно заблаговременно оформить доверенность по оплате на третье лицо.

zhazhda.biz

Аренда как вид предпринимательской деятельности способы оплаты налогов

Индивидуальные предприниматели, так же как и обычные граждане могут сдавать в наём своё имущество. И в первом и во втором случае, арендная плата, полученная гражданином, считается доходом, который подлежит налогообложению.

Сдача в наём имущества – как вид предпринимательской деятельности

  Физические лица вправе сдавать в аренду недвижимость или жильё. В этом случае они не являются индивидуальными предпринимателями, так как полученный доход не будет нести систематический характер. Их прибыль будет облагаться налогом  в размере 13%, который придётся заплатить после подачи в налоговую инспекцию годовой декларации  (ф . 3-НДФЛ).

  Зарегистрировавшись индивидуальным предпринимателем и выбрав вид деятельности – сдача в наём собственного имущества, необходимо определиться с системой налогообложения. Для такого рода деятельности НК РФ ст.249, ст.250 предусмотрена упрощённая система налогообложения. Возможно применение и общей или основной системы налогообложения. В этом случае придётся  платить  налог  на доходы, налог на добавленную стоимость и другие.

  Доходом у арендодателя считается оплата за имущество, сдаваемое в наём. Сумма арендной платы обусловлена договором аренды.

  Если договор аренды заключён с нарушениями норм Российского законодательства, затраты, понесённые арендодателем не будут считаться расходами, и как следствие их нельзя будет вычесть из полученных доходов для расчёта налога.

 Упрощённая система налогообложения

Индивидуальный предприниматель, решивший применять упрощённую систему налогообложения, вправе выбрать, каким способом он будет рассчитывать налоги от полученного дохода.  Налоговым кодексом РФ определено два вида налогообложения для «упрощенцев»:

  •  доходы, с процентной ставкой равной 6%;
  •  доходы без расходов, с процентной ставкой 15%.

Применяя УСН с   налогообложением «Доходы», все средства, поступившие на счёт предпринимателя, считаются его доходом, с которого в бюджет перечисляются налоги в размере 6% от всей полученной  суммы.

Упрощёнщик, с    налогообложением  «Доходы минус расходы», заплатит налог,  состоящий   из доходов за арендную плату минус расходы на содержание имущества и умноженный на 15%.

 Арендодатель или арендатор должны нести  расходы по платежам за коммунальные услуги, электричество, газ, вывоз мусора и другие.  Чаще всего эти платежи заложены в арендную плату. Кто будет оплачивать расходы, оговаривается заключённым договором аренды. Если оплату будет производить арендодатель, то всю сумму платежей можно будет вычесть из полученного дохода как понесённые затраты.Дата поступления дохода при УСН считается тот день, когда деньги фактически поступили на расчётный счёт в банке или в кассу предпринимателя

 ИП, на УСН, освобождён от следующих налогов:

  •  на доходы физических лиц;
  •  на добавленную стоимость;
  • на имущество.

Освобождение от налога на имущество допускается только в отношении имущества, которое участвует в процессе предпринимательской деятельности.

Вместе с тем индивидуальный предприниматель платит  фиксированные взносы в ПФ РФ за себя, а при наличии наёмных работников – все страховые платежи во внебюджетные фонды, начисленные на фонд зарплаты работников.

 Способы уплаты налогов

 Установлены сроки для уплаты налогов индивидуальным предпринимателям. Уплатить единый налог по УСН следует до 30 апреля. Авансовые платежи перечисляются до 25 числа, месяца следующего  за отчётным кварталом. Срок уплаты страховых платежей в ПФ РФ при УСН, установлен до 31 декабря.

 При наличии расчётного счета предприниматель перечисляет налоги платёжным поручением. Но это не обязательное условие. ИП вправе заплатить налоги наличными средствами через кассу банка квитанцией.

 Все необходимые взносы и платежи по налогам предприниматель обязан заплатить лично. Доверить платёж третьим лицам, можно только при наличии доверенности, заверенной нотариусом.

arendaexpert.ru

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

Федеральная налоговая служба
Письмо № 3—5-04/[email protected]
от 02/10/2008
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду и сообщает следующее.

В случае сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьями 208 и 209 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) доходы, получаемые физическими лицами — собственниками имущества по договорам аренды этого имущества, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по налоговой ставке 13% у налоговых резидентов Российской Федерации.

При получении физическим лицом — арендодателем доходов в виде обусловленной договором аренды арендной платы от организации, заключившей договор аренды нежилого помещения и являющейся в соответствии со статьей 226 Кодекса налоговым агентом, обязанность по исчислению, удержанию и уплате в бюджет начисленной непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате суммы налога возложена непосредственно на налогового агента.

Пунктом 2 статьи 226 Кодекса определено, что исчисление и уплата налога в соответствии с указанной статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214,1, 227 и 228 главы 23 Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Следовательно, организация-арендатор при выплате доходов по договору аренды физическому лицу — арендодателю обязана согласно пункту 4 статьи 226 Кодекса удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды по соглашению сторон. Следовательно, размер арендной платы в договоре аренды может быть определен сторонами как без учета затрат, связанных с оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг, так и с учетом таковых.

Если в соответствии с условиями договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату не включаются, т.е. когда организация-арендатор производит за свой счет указанные расходы, то у арендодателя — физического лица объектом налогообложения являются суммы полученной им от арендатора в налоговом периоде арендной платы.

Если согласно условиям договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату включены, т.е. когда такие расходы производит за свой счет арендодатель, то налоговая база по налогу на доходы физических лиц в части доходов, полученных им от арендатора в виде арендных платежей, в сумме которых согласно условиям договора аренды учтены указанные затраты арендодателя, уменьшается на суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги.

Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса 
С. Н.Шульгин

Tags: аренда, законодательство, малый бизнес, налоги

avenueperm.livejournal.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о