Сдача в аренду нежилого помещения юридическим лицом: Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление

Содержание

Особенности налогообложения аренды нежилых помещений

При сдаче помещений в аренду немаловажно учитывать размер «скрытых налогов», дополнительно уплачиваемых арендодателем.

В соответствии с п. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость — после принятия соответствующего закона субъекта Российской Федерации по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

С 1 января 2014 г. недвижимое имущество, предназначенное или фактически используемое для размещения торгово-офисных объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, в Москве и Московской области стало облагаться налогом на имущество организаций исходя из его кадастровой стоимости.

С 1 января 2016 г. объектом налогообложения также стали жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Регионами ежегодно формируется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций уплачивается от их кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области от 24.11.2016 № 13ВР-1800 с ежегодными изменениями).

С 1 января 2018 г. в Москве и Московской области применяются новые результаты оценки кадастровой стоимости.

Также с 1 января 2015 г. на территории Москвы и Московской области вступил в действие порядок исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (Закон г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц», закон Московской области от 18.10.2014 № 126/2014-ОЗ).

Существует ряд способов, позволяющих снизить налогооблагаемую базу.

Для этого можно подготовить обращение в региональные исполнительные органы власти с соответствующим обоснованием (для исключения из перечня или применения льгот), что при грамотном юридическом сопровождении позволит снизить сумму налога в несколько раз.

Наиболее эффективным способом решения задачи по уменьшению налога является снижение кадастровой стоимости помещения, произвести которую в судебном порядке также помогут квалифицированные юристы.

Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом предпринимательская деятельность

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом предпринимательская деятельность (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом предпринимательская деятельность Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 164 «Налоговые ставки» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)В ходе налоговой проверки налоговый орган пришел к выводу, что деятельность физического лица по сдаче в аренду принадлежащих ему нежилых помещений является предпринимательской, в связи с чем доначислил НДС. При определении размера недоимки налоговый орган руководствовался положениями п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ, исчислив налог по ставке 18 процентов от согласованной между предпринимателем и арендатором арендной платы, то есть определил налог в дополнение к установленной арендной плате. Приняв во внимание, что в договорах аренды отсутствовало упоминание о включении налога в согласованную сторонами арендную плату, платежные поручения на перечисление арендной платы содержали указание на осуществление расчетов без НДС, суды признали доначисление НДС сверх размера согласованной сторонами арендной платы обоснованным. Направляя дело на новое рассмотрение, ВС РФ указал, что по общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику покупателем, поэтому НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствует согласованной сторонами цене договора, учитывая природу НДС как косвенного налога, обязанность по его уплате не должна перекладываться на продавца. Отсутствие в договорах аренды и иных документах указания на то, что установленная в них плата за пользование имуществом включает в себя сумму НДС и указание «без НДС» в платежных поручениях, в данном случае является следствием того, что при заключении договоров предприниматель не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством о согласии сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. ВС РФ отметил, что в данном случае в отношениях предпринимателя и арендатора цена услуг по аренде окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды, вне зависимости от того, признается предприниматель плательщиком НДС или нет. ВС РФ указал, что в данном случае размер доначисляемого НДС должен соответствовать сложившимся экономическим условиям деятельности налогоплательщика, поэтому на основании п. 4 ст. 164 НК РФ подлежит применению расчетная ставка 18/118, сумма доначисленного НДС должна быть выделена из согласованной сторонами арендной платы.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 145 «Освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)ВС РФ признал обоснованной квалификацию налоговым органом деятельности физического лица как предпринимательской, поскольку сдаваемые физическим лицом в аренду нежилые помещения не предназначены для использования в личных, семейных, домашних нуждах, в результате осуществления деятельности по сдаче их в аренду физическое лицо получало прибыль. Вместе с тем ВС РФ пришел к выводу о необоснованном отказе в предоставлении физическому лице предусмотренного ст. 145 НК РФ освобождения от уплаты НДС. ВС РФ указал, что невыполнение предусмотренной п. 3 ст. 145 НК РФ обязанности по заблаговременному представлению в налоговый орган уведомления и документов, необходимых для получения освобождения, не влечет за собой утрату права на освобождение. Суд установил, что в предоставлении освобождения налогоплательщику было отказано по причине непредставления им выписок из книг продаж и книг учета доходов и расходов и хозяйственных операций. ВС РФ указал, что представление указанных документов прежде всего обусловлено необходимостью подтверждения сумм выручки налогоплательщика в определенном налоговом периоде, а в данном случае суммы выручки по каждому из налоговых периодов были установлены по результатам выездной налоговой проверки. Поскольку изменение квалификации деятельности налогоплательщика (с деятельности физического лица на деятельность индивидуального предпринимателя) произошло по результатам проведения выездной налоговой проверки, в результате которой налогоплательщик был привлечен к налоговой ответственности, суммы выручки от сдачи помещений в аренду были установлены самим налоговым органом, отсутствие документов, предусмотренных п. 6 ст. 145 НК РФ, не исключает возможность предоставления физическому лицу предусмотренного данной статьей освобождения по результатам рассмотрения уведомления, поданного им после окончания выездной налоговой проверки и принятия решения.

Нормативные акты: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом предпринимательская деятельность
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

ФНС России от 16.04.2019 N СА-4-7/7164
В ходе выездной налоговой проверки установлено, что гражданин в проверяемый период сдавал в аренду нежилые помещения юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, для ведения коммерческой, предпринимательской деятельности, ввиду чего инспекция пришла к выводу, что сдача гражданином в аренду нежилых помещений является предпринимательской деятельностью, а полученные денежные средства являются доходом от предпринимательской деятельности.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

ФНС России от 27.01.2020 N СА-4-7/[email protected]
Проанализировав характер договоров аренды, заключенных в спорный налоговый период с рядом юридических лиц, содержащиеся в них условия о сроках, изменении или расторжении договоров, санкциях за ненадлежащее исполнение договорных обязательств, суд пришел к выводу о том, что при сдаче в аренду имущества приняты во внимание возможные риски, подлежащие учету при осуществлении предпринимательской деятельности, в аренду сдавались на длительный период принадлежащие гражданину на праве собственности нежилые помещения в здании и открытые площадки, не предназначенные для личных нужд, а целью данной деятельности было систематическое извлечение прибыли, в связи с чем административный истец является субъектом предпринимательской деятельности, и коль скоро это так, то он должен был платить налог на добавленную стоимость.

Как облагается налогом недвижимость при сдаче в аренду?

Каким образом происходит налогообложение от предоставления в аренду (наем) недвижимости?

Доход, полученный от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налогов. Это прописано в ст. 164.2 Налогового кодекса Украины.

Гражданский кодекс, а именно ст. 319 и 320 устанавливают, что собственник имущества владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по своему собственному усмотрению, в том числе и для занятий предпринимательской деятельностью, если законом не установлены какие-либо  ограничения. 

Ст. 170 Налогового кодекса Украины регламентирует особенности налогообложения некоторых видов доходов, в том числе и дохода от предоставления

недвижимости в аренду. То есть  предоставление в аренду недвижимости, находящейся в собственности, может осуществляться лицом как через регистрацию предпринимательской деятельности, так и без регистрации арендодателя как физического лица-предпринимателя, согласно нормам Налогового кодекса (п.170.1. ст. 170). 

Если же физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности сдает или хочет сдать в аренду недвижимость, то он может осуществлять это право по упрощенной системе налогообложения. Такая система подразумевает под собой особенный механизм налогообложения, который устанавливает замену оплаты налогов, установленных п. 297.1 ст. 297 НКУ на уплату единого налога в порядке и на условиях, установленных гл.1 Раздела XIV НКУ. 

Согласно п. 291.5.3. ст. 291 НКУ плательщиками единого налога не могут быть такие налогоплательщики, как физические лица-предприниматели, которые предоставляют в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара или жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, а так же нежилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 квадратных метров. Из этого следует, что физические лица-предприниматели не могут находится на упрощенной системе налогообложения, если площадь, которую они передают в аренду превышает установленные законом пределы. Но это не мешает им осуществлять деятельность находясь на общей системе налогообложения.

Что касается обычных граждан – н предпринимателей, которые сдают свои квартиры  в аренду, то НКУ устанавливает следующие правила.

Налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду недвижимого имущества или земельного участка является арендатор.

Объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, которая указана непосредственно в договоре аренды. Но она должна быть не меньше сумы минимального платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сума арендного платежа определяется по следующей формуле, исходя из минимальной стоимости месячной аренды на 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества :

П = С х Р, где П – это минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнах;

С – общая площадь арендуемого недвижимого имущества в кв. метрах;

Р – минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, которые устанавливаются органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых размещено указанное недвижимое имущество (далее – орган местного самоуправления), в гривнах.

Налог на аренду недвижимости предусмотрен по ставке 15 процентов от полученного дохода. Как правило, полученный доход – это сумма, которая прописана в договоре аренды. В случае если общая сумма полученных налогоплательщиком в отчётном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной  заработной платы, которая установлена законом на 1 января отчётного налогового года, ставка налога составляет 17 процентов от суммы превышения с учётом налога, уплаченного по ставке, определённой ранее.

Арендодатель самостоятельно насчитывает и уплачивает налог в бюджет на протяжении 40 календарных дней, после последнего для такого дня отчётного квартала, а сума полученного дохода, сумма налога и налогового обязательства, оплаченного на протяжении отчетного налогового года по результатам такого года отображаются в годовой налоговой декларации. Указанная декларация подается в налоговую инспекцию по месту осуществления деятельности, если лицо не является предпринимателем, то декларация подается по месту нахождения имущества.

Это что касается граждан Украины, но есть ведь ещё граждане, которые фактически владеют здесь недвижимостью, но проживают за границей, и чтобы она не пустовала, они тоже имеют право сдать её в аренду. Правда законодательством их право немного ограничено. Так, согласно п. 170.1.3 ст. 170 НКУ недвижимость, которая принадлежит физическому лицу-нерезиденту может передаваться в аренду исключительно через физическое лицо-предпринимателя или юридическое лицо-резидента, которые будут исполнять функции представительства такого нерезидента по договору. Если такие нормы будут нарушены, то нерезидент будет считаться таким, который уклоняется от уплаты налогов и к нему будут применяться соответствующие санкции.

Для нерезидентов – это основная особенность, всё остальное: ставка, порядок – такие же как и для граждан Украины.

Что касается аренды офисов и другой коммерческой недвижимости, то тут тоже есть определённые особенности. Главной является то, что налогоплательщиком является не арендодатель, а арендатор, то есть налоги уплачивать будет не собственник такой недвижимости, а тот, кто её снимает. Ставка и порядок начисления и оплаты – те же, что и для других случаев.

Что касается ответственности за неуплату налогов, то конечно специально отслеживать Вашу деятельность, если конечно Вы не субъект предпринимательской деятельности и Ваша деятельность не регламентирована Уставом, никто не будет. Это, так сказать, будет делом совести. Но всё же законодатель устанавливает некоторые пути получения информации. 

Так, нотариус, в случае совершения действий относительно заключения договора аренды недвижимого имущества, обязан прислать в налоговую по месту жительства арендодателя информацию про такой договор. Так же субъекты хозяйствования, которые являются посредниками при заключении подобных договоров или проводят деятельность по оказанию услуг по аренде недвижимости (риелторы) обязаны направить информацию о заключении договора в налоговую службу по мету своей регистрации. В случае, если данные субъекты нарушат порядок или сроки подачи указанной информации они несут ответственность, предусмотренную законом за нарушение порядка и/или сроков подачи налоговой отчётности.

Можно ли сдавать в аренду помещение по частям?

Зачастую арендодатели задаются вопросом, возможно ли сдавать в аренду части крупного помещения, когда по документам помещение имеет одну площадь и не разделено на более мелкие помещения.

Гражданский кодекс РФ исходит из правила «разрешено все, что прямо не запрещено», поэтому, поскольку в законе отсутствует запрет на заключение договоров аренды части помещения, заключение соответствующих договоров допустимо. На этой же позиции стоит и судебная арбитражная практика, которая признает действительность договоров аренды части помещений.

Но арендатору и арендодателю важно заключить правильно составленный договор аренды.

В соответствии с ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. Конкретные варианты могут быть различными: составление плана арендуемых площадей в привязке к кадастровому паспорту помещения, выкопировка арендуемой площади технического паспорта, прорисовка арендуемой площади на поэтажном плане и т.д. В любом случае должно быть графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения. Причем это отображение должно быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложением к нему или акту приема-передачи помещения. Составление отдельного кадастрового паспорта на соответствующую часть помещения не требуется. 

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии со ст.671 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения (части жилого помещения) заключается в письменной форме. На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (применительно к форме договора социального найма.

Договор найма жилого помещения (части жилого помещения) заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Так как в договоре найма жилого помещения предмет договора является существенным условием, необходимо определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче по найму, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Таким образом, сравнивая договор найма части жилого помещения и договор аренды части нежилого помещения, следует учитывать, что предметом договора найма не может быть неизолированная часть помещения, не пригодная для постоянного проживания. 

Итак, при заключении такого рода договоров рекомендуем уделить особое внимание вопросу согласования объекта, передаваемого по договору, например, приложить к договору графическое отображение арендуемых площадей, привязанных к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения.

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ;
  • «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013)
  • ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
  • Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

По всем вопросам, связанным с составлением договоров между арендаторами и арендодателями, обращайтесь к экспертам юридической фирмы «АВЕНТА». Мы поможем правильно оформить договорные отношения, и в случае необходимости, отстоять Ваши интересы при разрешении споров.

Аренда помещения у физлица юрлицом

При аренде помещения у физического лица юридическим лицом под офис, магазин или склад существует ряд особенностей, о которых необходимо знать. Компании вправе заключать договора аренды с как с юридическими, так и с физическими лицами. Но если с юрлицами все довольно просто: достаточно перечислять плату и принимать к расходам выставленные акты по аренде и коммунальным услугам, то с обычными гражданами все несколько сложнее: необходимо удерживать из платы НДФЛ и выступать налоговым агентом.

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

При заключении договора аренды в первую очередь необходимо выяснить, является ли физическое лицо самозанятым гражданином или индивидуальным предпринимателем. Если да, то взаимодействие по договору аренды аналогично порядку учета аренды с юрлицом: ИП и самозанятые сами платят свои налоги от получаемой арендной платы в зависимости от выбранного режима налогообложения. Если же нет, то организация при заключении соглашения об аренде помещения у физического лица недвижимости, выступает налоговым агентом согласно ст.226 Налогового Кодекса.

Необходимо с суммы арендной платы в обязательном порядке удерживать при аренде у физического лица НДФЛ по ставке 13% у резидентов и 30% у нерезидентов, и потом перечислять плату за минусом удержанной суммы (п.2 ст.226, ст.228 НК РФ). Уплата налога производится не позднее дня, следующего за моментом перечисления аренды по тому же КБК, что и для уплаты НДФЛ с зарплаты.

По арендодателям-физлицам, с выплат которым удерживается НДФЛ необходимо вести налоговые регистры НДФЛ, ежеквартально указывать данные по выплатам в отчете 6-НДФЛ, а по окончании года подать справку 2-НДФЛ. При этом код дохода в данной справке — 1400. Страховыми взносами в фонды арендная плата не облагается. Что касается возмещения коммунальных услуг по оплате электроэнергии, воды, мусора и т. п. то они НДФЛ не облагаются, с них удерживать налог не следует. Об этом говорится в письме Минфина № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 г. Платить НДС с сумм перечисляемой арендной платы также не нужно.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на арендодателя не разрешено: об этом прямо сказано в письме Минфина №03-04-05/49369 от 27.08.2015 г. Требовать от физлица регистрации ИП для последующего заключения договора аренды также неправомерно: в российском законодательстве подобного условия нет. Физические лица вправе сдавать в аренду как жилые, так и нежилые помещения, принадлежащие им на праве собственности (п.1 ст.209, п.1 ст.213, ст.608 ГК РФ). Они владеют, пользуются и распоряжаются недвижимостью на свое усмотрение согласно ст.209 ГК РФ.

Правила составления договора

Аренда помещения у физлица юрлицом оформляется договором в письменной форме (ст.434, 609 ГК РФ), при составлении которого ориентируются на нормы гл.34 Гражданского Кодекса. Согласно ст.606 арендуемое помещение передается арендатору после того как будет внесена плата. Что должно быть отражено в договоре:

1. Реквизиты обеих сторон: для физлица это паспортные данные, ИНН, адрес, реквизиты его банковской карты.

2. Технические характеристики объекта аренды на основании правоустанавливающих документов:

  • кадастровый и инвентарный номера;

  • точный адрес с указанием этажа, кабинета или офиса, которые желательно выделить на поэтажном плане штриховкой, цветом или обводкой;

  • площадь помещения;

  • функциональное назначение: жилое, нежилое.

3. Условия эксплуатации помещения: офис, склад, торговые площади.

4. Сумма выплаты и порядок оплаты

5. Порядок возмещения коммунальных расходов и услуг связи в помещении.

Без точных эксплуатационно-технических характеристик и подробного адреса договор не будет считаться действительным (ст. 607 ч.3 ГК). Для удобства можно указать форму расчетов за арендуемое недвижимое имущество: наличными или безналичным путем на счет карты. В случае расчета наличными компания-арендатор обязательно оформляет расходно-кассовый ордер при выплате. Размер оплаты по договору аренды не должен меняться чаще 1 раза в год согласно части 3 ст.614 ГК.

Что касается срока действия договора аренды, его необходимо указать в тексте, иначе соглашение будет считаться заключенным на неопределенный период. Все договоры аренды с физлицами, срок действия которых превышает 1 год, обязательно регистрируются в Росреестре согласно указаниям статьи 609 ГК РФ. Официальной датой вступления данного в силу в этом случае считается дата регистрации в Росреестре. Как правило, многие компании, заключая договор с обычными гражданами, указывают срок действия договора 11 месяцев, чтобы избежать регистрационной процедуры и дополняют договор фразой об автоматической пролонгации.

В каких случаях требуется получение статуса ИП

Некоторые физлица при заключении договора аренды с компаниями на нежилые помещения беспокоятся о том, что их привлекут к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Чтобы понять, когда нужно регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, приведем несколько критериев.

1. Регулярность совершения сделок по сдаче в аренду: то есть сдается не одно, два помещения, а несколько, причем одним и тем же юрлицам.

2. Недвижимость постоянно приобретается или строится, а затем сдается в аренду гражданам и компаниям.

3. По всем операциям ведется учет.

4. Выручка от сданного в аренду имущества поступает регулярно и бесперебойно.

5. Договора аренды заключаются на срок свыше 1 года.

Все эти факторы в совокупности подтверждают ведение предпринимательской деятельности, направленной на стабильное получение дохода. В таких ситуациях гражданину для избежания штрафных санкций лучше всего открыть ИП или зарегистрировать ООО, выбрав режим налогообложения УСН 6%: это будет безопаснее и дешевле, чем недополучать 13% с сумм арендной платы.

Сдача в аренду нежилых помещений влечет обязанность по регистрации в качестве индивидуального предпринимателя

Сегодня действующее законодательство не содержит запрета физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, на извлечение дохода от использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества. Однако, это возможно только при условии, что эти действия не содержат признаков предпринимательской деятельности. Под ней, в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

В этой связи существует судебная практика привлечения налоговыми органами к ответственности физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги по сдаче в аренду находящихся в собственности нежилых помещений.

Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса). Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (п. 4 ст. 23 Гражданского кодекса).

Следовательно, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду нежилых помещений, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, для целей исполнения обязанностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс), фактически приравниваются к индивидуальным предпринимателям.

При получении физическим лицом доходов от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный Налоговым кодексом для индивидуальных предпринимателей.

Судебная практика рассмотрения споров по вышеприведенному вопросу исходит из того, что в качестве предпринимательской квалифицируется деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения, которая носит не разовый характер, является систематической, последовательной, однородной и взаимосвязанной.

Доказательствами наличия данных признаков судами признаются, в частности: наличие нескольких договоров аренды нежилого помещения, длительность срока их действия, характеристики нежилого помещения (невозможность его использования для личных целей, расположение и технические, функциональные характеристики), назначение помещения по регистрационным документам, проживание физического лица по иному адресу.

Следовательно, при наличии указанных признаков, у физического лица возникает объект налогообложения налогом на доходы физических лиц согласно и объект налогообложения налогом на добавленную стоимость**, что влечет обязанность по регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, сдачу отчетности и уплату соответствующих налогов.

Изложенная позиция подтверждается Определением Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, от 16.03.2015 № 309-КГ14-8149 по делу № А50-159/2014, от 03.09.2014 по делу № 304-ЭС14-223.

* ст. 221 Налогового кодекса Российской Федерации

**согласно ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации

// УФНС Ханты-Мансийский автономный округ-Югра

Физическое лицо предоставляет в аренду или арендует нежилое помещение

Порядок налогообложения дохода от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилой наем (поднаем) регламентирован п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса.

В общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование), определенный в порядке, установленном п. 170.1 ст. 170 этого Кодекса (п. 164.2 ст. 164 Кодекса).

В соответствии с пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса налоговым агентом плательщика налога — арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, иных, нежели указано в пп. 170.1.1 этого пункта (включая земельный участок, находящийся под такой недвижимостью, либо приусадебный участок), является арендатор.

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по Методике № 1253 исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых она расположена, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной общины. Если минимальная стоимость не установлена либо не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.

Доходы от предоставления в аренду недвижимого имущества облагаются налогом налоговым агентом при их выплате за их счет.

Согласно ст. 168 Налогового кодекса налоговый агент, начисляющий (выплачивающий, предоставляющий) налогооблагаемый доход в пользу плательщика налога, обязан удерживать налог из суммы такого дохода за его счет, используя ставку налога, определенную в ст. 167 этого Кодекса (15 и/или 17% в зависимости от размера полученного дохода).

Налог уплачивается (перечисляется) в бюджет при выплате налогооблагаемого дохода единым платежным документом. Банки принимают платежные документы на выплату дохода при условии одновременного представления расчетного документа на перечисление этого налога в бюджет.

Если налогооблагаемый доход предоставляется в неденежной форме либо выплачивается наличными из кассы налогового агента, налог уплачивается (перечисляется) в бюджет в течение банковского дня, следующего за днем такого начисления (выплаты, предоставления).

Таким образом, доходы от предоставления в аренду недвижимого имущества (нежилого помещения) физическим лицом юридическому лицу или физическому лицупредпринимателю облагаются налогом арендатором как налоговым агентом при их выплате за его счет по ставке 15 и/или 17%.

Если арендатор является физическим лицом, не являющимся субъектом хозяйствования, то лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, является плательщик налогаарендодатель. При этом:

  • такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в сроки, установленные Налоговым кодексом для квартального отчетного (налогового) периода, а именно в течение 40 календарных дней после последнего дня такого отчетного (налогового) квартала сумма полученного дохода, сумма уплаченного в течение отчетного налогового года налога и налогового обязательства по результатам такого года отражаются в годовой налоговой декларации;
  • при совершении нотариального действия относительно удостоверения договора аренды объектов недвижимости нотариус обязан направить информацию о таком договоре в орган ГНС по налоговому адресу плательщика налога — арендодателя по соответствующей форме. За нарушение порядка и/или сроков предоставления указанной информации нотариус несет ответственность, предусмотренную законом за нарушение порядка и/или сроков представления налоговой отчетности.

договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Договор аренды коммерческой недвижимости во Флориде дает арендодателю необходимые документы для заключения договора аренды с физическим или коммерческим лицом на собственность арендодателя. Договоры аренды коммерческой недвижимости, как правило, более сложны, чем договор аренды жилого помещения, и к ним следует относиться с осторожностью на этапе переговоров. Перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости важно действительно понять, во что вы ввязываетесь.Одним из примеров является то, что коммерческое предприятие не имеет такой же защиты потребителей, как у отдельных жителей. От подразумеваемых и явных обязанностей каждой соответствующей стороны до соглашения или формальностей, связанных с его исполнением, есть аспекты договора коммерческой аренды, о которых вам следует знать.

Некоторые важные вопросы, которые стороны должны рассмотреть перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости:

  • Будет ли коммерческий арендатор иметь эксклюзивность в отношении своего вида бизнеса на собственности?
  • Будет ли коммерческому арендатору разрешено сдавать помещение в субаренду?
  • Какие варианты будет у коммерческого арендатора в случае, если здание арендодателя не соответствует нормам и создаст чрезмерные трудности для бизнеса коммерческих арендаторов?

Кроме того, арендодателю, вероятно, потребуются гарантии того, что в течение срока коммерческой аренды арендатор будет соблюдать все законы муниципалитета, а не причинять ущерб собственности из-за внесения изменений, чтобы негативно повлиять на способность арендодателя сдавать в аренду в будущем. Арендатор и его сотрудники не создают никаких противоправных нарушений в помещении или вокруг него.Законы Флориды сложны, эта статья будет полезным руководством и предоставит как арендодателям, так и потенциальным коммерческим арендаторам обзор того, что вам следует знать о договорах аренды коммерческой недвижимости во Флориде.

Терминология, которую следует знать в договорах коммерческой аренды

Аренда коммерческой недвижимости — это интерес к недвижимому имуществу на согласованный период времени. По словам Ф.С. §689.01.

В договорном праве существует правовая доктрина, которая требует, чтобы некоторые договоры составлялись в письменной форме для обеспечения исковой силы. Эта доктрина известна как Статут о мошенничестве и требует письменного контракта, подписанного стороной, которой будет предъявлено обвинение, то есть стороной, против которой будет применяться принудительное исполнение контракта. Во Флориде под руководством Ф.С. §725.01, все договоры аренды на срок более одного года считаются недействительными, если они не заключены в письменной форме. Существует исключение из Положения о мошенничестве, согласно которому устный договор коммерческой аренды на срок более одного года может быть исполнен.Это исключение называется «частичным исполнением» и возникает в обстоятельствах, когда одна сторона полагалась на устное соглашение до такой степени, что частично выполняла устное соглашение. В таком случае устное соглашение не может быть аннулировано на основании Положения о мошенничестве.

Арендодатель (также известный как арендодатель) — это лицо, которое передает недвижимость в аренду другой стороне, арендатору (арендатору). Арендатор платит арендодателю или арендодателю право пользования недвижимостью в течение определенного периода времени.Юридические лица также могут взять на себя роль арендодателя или арендатора. Согласно F.S. §692.01.

Следующие условия должны быть включены в письменный договор аренды коммерческой недвижимости, включая: (1) имена сторон (сегодня при коммерческой аренде большинство арендодателей также называют имя физического лица, связанного с коммерческой организацией), (2) описание объекта недвижимости. , (3) срок аренды (может быть в годах или месяцах), (4) размер арендной платы, (5) формулировка соглашения, демонстрирующая совпадение мнений, что обе стороны намеревались заключить договор аренды недвижимого имущества. , (6) подписи всех сторон договора аренды и (7) залог.В договоре аренды также могут быть дополнительные условия, несмотря на то, что они не требуются законодательством штата. Некоторые из этих дополнительных условий могут включать в себя ограничения на использование для арендатора, изменение арендной платы для договоров аренды на срок более одного года, расходы арендатора на конкретный ремонт и / или услуги, оговорки о возмещении убытков, положения о субарендах и уступках, требования к страхованию для арендатора и арендодателя, а также посредничество / арбитраж. статьи. Кроме того, договор аренды может включать раздел под названием «Ограничение использования предметной собственности», который включает отчет о том, что бизнесу будет разрешено делать в арендованных помещениях.Обычно этот раздел требует написания описания типа бизнеса в помещении и цели бизнеса.

Исключительная оговорка — это также термин, который встречается в договоре аренды коммерческой недвижимости. Целью оговорки о невиновности является освобождение стороны от ответственности за ущерб, причиненный в помещении в результате халатного действия. Как правило, арендодатель включает этот пункт в договор аренды, чтобы дополнительно оградить себя от любой ответственности, связанной с арендой.Хотя суды не поддерживают это положение в договорах аренды, они подлежат исполнению, если это положение четко прописано в договоре. Однако оговорка о невиновности не будет применяться, если травма произошла как нарушение закона.

Личная гарантия — это термин, который обычно используется в договорах аренды коммерческой недвижимости, и обычно это положение, которое используется для наложения личной ответственности на лицо, подписывающее договор аренды, обычно это арендатор. Арендатор, который является юридическим лицом, может иметь подпись корпоративного должностного лица и связывает только корпорацию, а не физическое лицо, подписывающее договор аренды.

Обязанности и обязательства арендатора по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность платить арендную плату. Арендатор обязан поддерживать помещение в таком же состоянии, в каком оно было сдано в аренду арендатору. Арендатор также должен вернуть владение недвижимостью в конце срока аренды арендодателю, если только договор аренды не был продлен автоматически или по явному соглашению с арендодателем. Как и в случае договоров аренды жилого помещения, принцип caveat emptor, означающий «пусть покупатель остерегается», применяется в договорах аренды коммерческой недвижимости.Арендатор должен осмотреть собственность перед оформлением аренды, чтобы быть в курсе любых условий собственности, которые могут снизить ее стоимость. Арендодатель не несет ответственности за дефект имущества, который существовал на момент заключения сторонами договора аренды, если арендатор не выполнил свои обязанности по осмотру имущества перед заключением договора аренды.

Тем не менее, существует исключение из применения правила caveat emptor: когда коммерческая аренда включает в себя новое здание, арендодатель имеет ограниченную обязанность подразумеваемой пригодности, если существует подразумеваемая гарантия, что здание подходит для использования арендатором.В ситуации, когда арендодатель или арендодатель нарушили подразумеваемую гарантию, арендатор или арендатор вправе покинуть помещение или иметь право защищать неоплаченный иск по арендной плате на основании непригодности помещения.

Обязанности и обязательства арендодателя по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Самая важная обязанность арендодателя — передать имущество арендатору во владение в дату, указанную в договоре аренды. Обязанность спокойного пользования предусматривает, что арендодатель является надлежащим правообладателем собственности, и что арендатор не будет беспокоиться о владении имуществом.Как правило, арендодатель не несет ответственности за травмы, возникшие в результате деятельности арендатора в арендованных помещениях, если арендатор полностью контролирует помещения. Распространенным предположением является то, что арендатор должен осознавать опасность на территории и прилагать разумные усилия для поддержания помещения в безопасном состоянии для приглашенных лицензиатов.

Существует несколько ситуаций, когда арендодатель или арендодатель может нести ответственность, если причиной травмы было нарушение закона, дефект помещений, существовавших на момент заключения договора аренды, неотъемлемая опасность или ненадлежащий ремонт арендодателем. .

Претензии, возражения и средства правовой защиты арендатора в случае нарушения арендодателем договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Арендатор или арендатор может подать иск о нарушении договора аренды против арендодателя или арендодателя о возмещении общего ущерба. Общие убытки рассчитываются как разница между рыночной стоимостью оставшегося срока аренды и стоимостью аренды на оставшийся срок. В ситуации, когда арендодатель вступает во владение помещением незаконно и без судебного разбирательства, арендатор может подать иск о задержании и / или незаконном проникновении в соответствии с F.С. § 82.01. В случае незаконного выселения арендатора арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит и все полученные проценты.

Если неправомерное действие арендодателя лишает арендатора права владения или препятствует использованию и пользованию помещениями, арендатор может подать иск против арендодателя о конструктивном или фактическом выселении. Арендаторы, пострадавшие от незаконного выселения, могут требовать возмещения общего ущерба, а в некоторых случаях могут дополнительно требовать упущенную выгоду и расходы на переезд. Штрафные убытки возникают редко, но если действия арендодателя будут признаны злонамеренными, мошенническими, умышленными и представляют собой грубую небрежность, арендатору могут быть присуждены штрафные убытки.

Средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения арендатором договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Во Флориде использование самопомощи со стороны арендодателя строго запрещено. Это означает, что арендодатель не может насильственно проникать в помещения, арендованные арендатором, даже в обстоятельствах, когда арендатор нарушил договор аренды. Арендодатель должен использовать закон, предусмотренный F.S. §83.05 для получения владения помещением. Несмотря на то, что даже если договор коммерческой аренды содержит положение о входе, разрешающее арендодателю войти в собственность, суды не поддержат это положение.

В соответствии с законодательством Флориды существует три варианта, которые арендодатель может использовать, если арендатор нарушает соглашение. Во-первых, арендодатель может считать, что договор аренды прекращен, и вернуть помещение в собственность арендодателя. Во-вторых, арендодатель может сохранить владение помещением от имени арендатора и предъявить иск о возмещении общего ущерба на любую сумму, не подлежащую возмещению при сдаче помещения в аренду новому арендатору. Наконец, арендодатель не может ничего делать и ждать, чтобы подать иск против арендатора в отношении любой будущей арендной платы, которая подлежит уплате, или любого другого метода, предусмотренного в договоре аренды, такого как ускоренная сумма.Общие убытки в качестве средства правовой защиты для арендодателя рассчитываются путем изучения разницы между арендной платой по договору аренды и любой взысканной суммой в результате добросовестной попытки арендодателя повторно сдать помещение в аренду.

Что такое удерживаемый арендатор?

Арендатор становится «временным арендатором», когда он отказывается покинуть помещение по окончании срока аренды. У арендодателя есть четыре средства правовой защиты, если есть удерживающий арендатор. Арендодатель может получить двойную арендную плату в месяц, если арендатор не откажется от владения в конце срока аренды, F.С. § 83.06. Считайте арендатора нарушителем и возбуждайте иск о возмещении ущерба в размере разумной арендной стоимости имущества. Другой вариант заключается в том, чтобы арендодатель потребовал увеличения арендной платы по сравнению с первоначальным договором аренды. Наконец, арендодатель может выселить арендатора. Арендодатель / домовладелец может подать иск о выселении в отношении арендатора, не выплачивающего арендную плату, после письменного уведомления за три дня.

Законодательное средство правовой защиты от удержания для арендодателей

По данным Ф.С. § 83.20, во всех действиях по выселению арендатор должен внести сумму, указанную в жалобе (невыплаченная сумма арендной платы), в судебный реестр, включая любую арендную плату, накопленную во время действия по выселению, за исключением случаев, когда защита арендодателя требует удовлетворения или выплаты. Под руководством Ф.С. § 83.08, у коммерческих арендодателей есть законное средство правовой защиты в виде залогового права в отношении собственности на арендованных помещениях, принадлежащих арендатору. Законное средство правовой защиты Флориды возможно только в течение срока действия договора коммерческой аренды и аннулируется по окончании срока аренды.Чтобы обеспечить соблюдение установленного законом права удержания в отношении причитающейся арендной платы, арендодатель должен подать установленное законом судебное разбирательство по делу об аренде. Если арендодатель преобладает, суд выдает «судебный приказ» в пользу арендодателя. После выдачи судебного приказа арендодатель может поручить шерифу исполнить судебный приказ в отношении арендатора помещения.

КОД ИМУЩЕСТВА

ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ

КОД ИМУЩЕСТВА ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ
 

КОД ИМУЩЕСТВА

НАЗВАНИЕ 8.АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР

ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКИЕ АРЕНДЫ

Сек. 93.001. ПРИМЕНИМОСТЬ ГЛАВЫ. (а) Данная глава применяется только к отношениям между арендодателями и арендаторами коммерческой арендуемой собственности.

(b) Для целей данной главы «коммерческая арендуемая недвижимость» означает арендуемую недвижимость, которая не охвачена главой 92.

Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 687, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г .; Акты 1989 г., 71-й лег., Гл. 689, п. 2, эфф. Сентябрь1, 1989.

сек. 93.002. ПРЕРЫВАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ, ИЗЪЯТИЕ ИМУЩЕСТВА И ИСКЛЮЧЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель или агент арендодателя не имеет права прерывать или вызывать прерывание коммунальных услуг, оплаченных непосредственно коммунальной компании арендатором, за исключением случаев, когда прерывание является результатом добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации.

(b) Арендодатель не может снимать крышку люка двери, окна или чердака, а также замок, защелку, петлю, стержень петли, дверную ручку или другой механизм, связанный с дверью, окном или крышкой люка чердака, из помещений, сданных в аренду. арендатор или вывозить мебель, приспособления или приборы, предоставленные арендодателем, из помещений, сданных в аренду арендатору, если арендодатель не снимает объект для добросовестного ремонта или замены.Если арендодатель удаляет любой из предметов, перечисленных в этом подразделе, для добросовестного ремонта или замены, ремонт или замена должны быть выполнены незамедлительно.

(c) Арендодатель не имеет права намеренно препятствовать арендатору войти в арендованное помещение, кроме как в судебном порядке, если исключение не является следствием:

(1) добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации;

(2) вывоз содержимого покинутого арендатором помещения; или

(3) замена дверных замков арендатора, который не уплатил хотя бы часть арендной платы.

(d) Предполагается, что арендатор покинул помещение, если товары, оборудование или другое имущество в сумме, достаточно существенной, чтобы указать на вероятное намерение покинуть помещение, удаляются или были удалены из помещения, а также перемещение не входит в обычную деятельность арендатора.

(e) Арендодатель может удалить и оставить на хранение любое имущество арендатора, которое остается в брошенных помещениях. В дополнение к другим правам арендодателя, арендодатель может распорядиться хранимой собственностью, если арендатор не потребует права собственности в течение 60 дней после даты хранения собственности.Арендодатель должен доставить арендатору заказным письмом по последнему известному адресу арендатора уведомление о том, что арендодатель может распоряжаться имуществом арендатора, если арендатор не потребует права собственности в течение 60 дней после даты хранения собственности.

(f) Если домовладелец или агент арендодателя меняет дверной замок арендатора, который просрочил уплату арендной платы, арендодатель или агент должны разместить письменное уведомление на входной двери арендатора с указанием имени и адреса или номера телефона физическое лицо или компания, у которых может быть получен новый ключ.Новый ключ требуется предоставлять только в обычные рабочие часы арендатора и только в том случае, если арендатор платит просроченную арендную плату.

(g) Если арендодатель или агент арендодателя нарушают этот раздел, арендатор может:

(1) либо восстановить владение помещением, либо расторгнуть договор аренды; и

(2) взыскать с арендодателя сумму, равную сумме фактических убытков арендатора, арендной платы за один месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумных гонораров адвоката и судебных издержек за вычетом просроченной арендной платы или других сумм, на которые Арендатор несет ответственность перед домовладельцем.

(h) Договор аренды заменяет этот раздел в случае возникновения каких-либо противоречий.

Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 689, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. С поправками, внесенными законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 44, п. 1, эфф. 1 сентября 1993 г.

сек. 93.003. ПРАВО КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА НА ВСТУПЛЕНИЕ ПОСЛЕ НЕЗАКОННОЙ БЛОКИРОВКИ. (a) Если домовладелец заблокировал арендатора арендованного помещения в нарушение Раздела 93.002, арендатор может восстановить право владения помещением, как это предусмотрено в этом разделе.

(b) Арендатор должен подать в суд по месту нахождения арендуемого помещения под присягой жалобу на возвращение, указав факты предполагаемого незаконного локаута домовладельцем или его агентом. Арендатор также должен под присягой перед судьей устно заявить о фактах предполагаемого незаконного локаута.

(c) Если арендатор выполнил требования Подраздела (b) и если судья обоснованно полагает, что незаконный локаут вероятен, он может выдать ex parte приказ о повторном въезде, который дает арендатору право на немедленное и временное владение недвижимостью. помещения в ожидании окончательного слушания по поданной под присягой жалобе арендатора на возвращение.

(d) Распоряжение о возвращении должно быть вручено либо домовладельцу, либо управляющей компании арендодателя, локальному менеджеру или сборщику арендной платы таким же образом, как и судебный приказ о владении в случае принудительного задержания. Шериф или констебль могут использовать разумную силу при оформлении приказа о повторном въезде в соответствии с этим разделом.

(e) Арендодатель имеет право на слушание поданной под присягой жалобы арендатора на повторный въезд. Акт о повторном въезде должен уведомлять арендодателя о праве на слушание.Слушание должно проводиться не ранее первого дня и не позднее седьмого дня после даты, когда домовладелец потребует слушания.

(f) Если домовладелец не потребует слушания по поданной присяге жалобе арендатора на повторный въезд до восьмого дня после даты вручения ордера на повторный въезд арендодателю в соответствии с Подразделом (d), может быть вынесено решение о возмещении судебных издержек. вынесено против домовладельца.

(g) Сторона может обжаловать решение суда на слушании по поданной под присягой жалобе о повторном въезде таким же образом, как сторона может обжаловать решение по иску о принудительном задержании.

(h) Если выдается приказ о владении, он заменяет собой приказ о возвращении.

(i) Если домовладелец или лицо, которому вручен приказ о повторном въезде, не выполняет его немедленно или позднее не подчиняется приказу, такое неисполнение является основанием для неуважения к суду в отношении арендодателя или лица, в отношении которого выдан приказ был обслужен в соответствии с разделом 21.002 Правительственного кодекса. Если приказ не подчиняется, арендатор или поверенный арендатора могут подать в суд, в котором рассматривается действие повторного въезда, аффидевит с указанием имени лица, которое не подчиняется приказу, и описанием действий или бездействия, составляющих неповиновение.По получении аффидевита судья должен издать приказ о предъявлении обвинения, предписывающий лицу явиться в назначенный день и указать причину, по которой он не должен быть осужден за неуважение к суду. Если судья после рассмотрения доказательств на слушании обнаружит, что лицо прямо или косвенно не подчинилось приказу, судья может отправить его в тюрьму без залога до тех пор, пока лицо не очистит себя от неуважения таким образом и в форме, как судья. может направить. Если лицо не подчинилось приказу до получения приказа о представлении дела, но выполнило приказ после получения приказа, судья может признать это лицо неуважительным и назначить наказание в соответствии с разделом 21.002 (c) Правительственного кодекса.

(j) Этот раздел не влияет на право арендатора подавать отдельную причину иска в соответствии с Разделом 93.002.

(k) Если арендатор недобросовестно подает под присягой жалобу о повторном въезде, что приводит к вручению приказа о повторном въезде арендодателю или его агенту, арендодатель может в порядке отдельного иска взыскать с арендатора сумму, равную фактической возмещение ущерба, арендная плата за один месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумные гонорары адвокату и судебные издержки за вычетом любых сумм, за которые арендодатель несет ответственность перед арендатором.

(l) Плата за подачу жалобы под присягой для повторного въезда такая же, как и за подачу гражданского иска в суд. Плата за обслуживание приказа о возвращении такая же, как и за вручение приказа о владении. Плата за обслуживание выставочного порядка такая же, как и за вручение гражданской ссылки. Судья может отложить оплату регистрационного сбора арендатора и затрат на обслуживание поданной под присягой жалобы на повторный въезд и судебного приказа о повторном въезде. Судебные издержки могут быть отменены только в том случае, если арендатор выполнит письменные показания нищего.

(m) Этот раздел не затрагивает права арендодателя или арендатора в случае принудительного задержания или принудительного въезда и задержания.

Добавлен Законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 687, п. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. С поправками, внесенными законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 595, п. 1, эфф. 11 июня 2001 г.

сек. 93.004. БЕЗОПАСНЫЙ ДЕПОЗИТ. Гарантийный депозит - это любой аванс, отличный от залога за подачу заявления об аренде или авансового платежа за аренду, который предназначен, прежде всего, для обеспечения исполнения по договору аренды коммерческой арендуемой собственности.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.005. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ПО ВОЗВРАТУ ЦЕННОГО ДЕПОЗИТА. (a) Арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит не позднее 60-го дня после даты сдачи арендатором помещения и уведомить арендодателя или его агента об адресе пересылки арендатора в соответствии с Разделом 93.009.

(b) Требование арендатора о залоге имеет приоритет над требованием любого кредитора арендодателя, включая конкурсного управляющего.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1143, п. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 93.006. УДЕРЖАНИЕ ЦЕННОГО ДЕПОЗИТА; УЧЕТ. (a) Перед возвратом гарантийного депозита арендодатель может вычесть из депозита убытки и сборы, за которые арендатор несет юридическую ответственность по договору аренды, или убытки и сборы, возникшие в результате нарушения договора аренды.

(b) Арендодатель не может удерживать какую-либо часть залога для покрытия нормального износа.В этом подразделе «нормальный износ» означает ухудшение, возникшее в результате предполагаемого использования коммерческого помещения, включая поломку или неисправность из-за возраста или ухудшения состояния, но этот термин не включает ухудшение, возникшее в результате небрежности, небрежности, несчастного случая, или злоупотребление помещениями, оборудованием или движимым имуществом со стороны арендатора, гостя или приглашенного лица арендатора.

(c) Если арендодатель удерживает весь или часть залогового депозита в соответствии с данным разделом, арендодатель должен предоставить арендатору остаток гарантийного депозита, если таковой имеется, вместе с письменным описанием и подробным списком всех удержаний.Арендодатель не обязан предоставлять арендатору описание и подробный список вычетов, если:

(1) арендатор имеет задолженность по арендной плате, когда арендатор отказывается от владения помещением; и

(2) нет разногласий относительно суммы причитающейся арендной платы.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.007. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА. (a) Если интерес собственника в помещении прекращается в результате продажи, уступки, смерти, назначения управляющего, банкротства или иным образом, новый владелец несет ответственность за возврат гарантийного депозита в соответствии с настоящей главой с даты права собственности до помещение приобретается, независимо от того, дано ли арендатору подтверждение в соответствии с Подразделом (b).

(b) Лицо, которое больше не владеет долей в арендуемом помещении, остается ответственным за гарантийный депозит, полученный в то время, когда это лицо было владельцем, до тех пор, пока новый владелец не предоставит арендатору подписанное заявление, подтверждающее, что новый владелец получил и получил отвечает за залог арендатора и указывает точную сумму депозита в долларах. Сумма залога больше:

(1) сумма, указанная в договоре аренды; или

(2) сумма, указанная в свидетельстве об эстоппеле, подготовленном владельцем во время заключения договора аренды или подготовленном новым владельцем в момент передачи коммерческой собственности.

(c) Подраздел (a) не применяется к держателю залога по ипотеке недвижимости, который приобретает право собственности путем обращения взыскания.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.008. ЗАПИСИ. Арендодатель должен вести точный учет всех гарантийных депозитов.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.009. АДРЕС ПЕРЕДАЧИ АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель не обязан возвращать гарантийный депозит арендатору или предоставлять арендатору письменное описание убытков и сборов до тех пор, пока арендатор не предоставит арендодателю письменное заявление с адресом пересылки арендатора с целью возврата гарантийного залога.

(b) Арендатор не теряет права на возврат гарантийного депозита или права на получение описания убытков и сборов за неспособность предоставить адрес для пересылки арендодателю.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.010. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УДЕРЖАНИЕ АРЕНДЫ ЗА ПОСЛЕДНИЙ МЕСЯЦ. (а) Арендатор не может задерживать выплату какой-либо части арендной платы за последний месяц на том основании, что залог является обеспечением невыплаченной арендной платы.

(b) Предполагается, что арендатор, нарушивший этот раздел, действовал недобросовестно. Арендатор, недобросовестно нарушивший этот раздел, несет ответственность перед арендодателем в размере, равном трехкратной неправомерно удержанной арендной плате и разумных гонорарах арендодателя адвокату по иску о взыскании арендной платы.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г.

сек. 93.011. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ. (a) Арендодатель, недобросовестно удерживающий гарантийный депозит в нарушение настоящей главы, несет ответственность за сумму, равную сумме 100 долларов США, в три раза превышающую сумму депозита, неправомерно удержанную, и разумные гонорары адвоката арендатора, понесенные в ходе судебного разбирательства. для возврата депозита по истечении срока, установленного для возврата депозита.

(b) Арендодатель, недобросовестно не предоставивший письменное описание и подробный список убытков и сборов в нарушение положений настоящей главы:

(1) утрачивает право удерживать любую часть гарантийного депозита или подавать иск против арендатора за нанесение ущерба помещению; и

(2) несет ответственность за разумные гонорары адвоката арендатора в иске о взыскании депозита.

(c) В иске, поданном арендатором в соответствии с настоящей главой, арендодатель обязан доказать, что удержание любой части залога было разумным.

(d) Предполагается, что арендодатель действовал недобросовестно, не вернув залог или не предоставив письменное описание и подробный список вычетов на 60-й день после даты передачи арендатором права собственности или ранее.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1460, п. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. С поправками, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1143, п. 2, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 93.012. ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕЙ. (a) Арендодатель не может оценивать плату, за исключением платы за аренду или физическое повреждение арендованных помещений, арендатору, если сумма платы или метод, с помощью которого должна быть рассчитана плата, не указаны в договоре аренды, экспонат или приложение, являющееся частью договора аренды, или поправка к договору аренды.

(b) Этот раздел не влияет на право домовладельца оценивать обвинение или получить средство правовой защиты, разрешенное статутом или общим правом.

(c) Этот раздел не влияет на договорные права арендодателя, который является государственным органом, созданным в соответствии с подразделом D главы 22 Транспортного кодекса, составные муниципалитеты которого являются густонаселенными самоуправляемыми муниципалитетами, чтобы оценивать расходы по договору аренды для полной компенсации государственное учреждение для покрытия операционных расходов государственного учреждения.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1397, п. 1, эфф. 1 сентября 2002 г. Перенумерован из Раздела Кодекса собственности. 93.004 Закона 2003 г., 78-й лег., Гл. 1275, п. 2 (119), эфф. 1 сентября 2003 г.

Изменено:

Acts 2009, 81st Leg., R.S., Ch. 71 (H.B. 1382), п. 1, эфф. 20 мая 2009 г.

сек. 93.013. ОПРЕДЕЛЕННОЕ НЕЗАКОННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ; Прекращение права владения АРЕНДАТОРОМ. (a) Несмотря на положение в договоре аренды об обратном, право владения арендатором прекращается, и арендодатель имеет право восстановить владение арендованными помещениями, если арендатор использует эти помещения или разрешает использовать помещения для целей проституция, как описано в разделе 43.02 Уголовного кодекса, принуждение к проституции, как описано в разделе 43.021 Уголовного кодекса, поощрение проституции, как описано в разделе 43.03 Уголовного кодекса, пропаганда проституции при отягчающих обстоятельствах, как описано в разделе 43.04 Уголовного кодекса, принуждение к проституции, как описано в разделе 43.05, Уголовный кодекс или торговля людьми в соответствии с разделом 20A.02 Уголовного кодекса.

(b) Арендодатель, который обоснованно полагает, что арендатор использует арендованные помещения или разрешает использование арендованных помещений для целей, описанных в Подразделе (а), может подать иск о принудительном задержании в соответствии с Главой 24, требуя владения помещением и неоплачивая его. арендная плата, включая арендную плату за любой период проживания после прекращения права владения арендатором.

(c) Несмотря на положения Раздела 24.005 или 91.001 или любого другого закона или положения в договоре аренды об обратном, домовладелец не обязан для целей принудительного задержания, санкционированного данным разделом:

(1) для направления уведомления о предлагаемом выселении или уведомлении о прекращении до направления уведомления о выселении; или

(2), чтобы уведомить арендатора о выселении более чем за три дня до подачи иска.

(d) Незавершенный иск, поданный генеральным прокурором или прокурором округа, округа или города в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты, в котором утверждается, что в арендованных помещениях сохраняются общие неудобства в отношении описываемой деятельности согласно подразделу (а) является prima facie доказательством того, что право владения арендатором прекращено и арендодатель имеет право восстановить владение помещениями в соответствии с подразделом (а).

(e) Окончательное, не подлежащее обжалованию определение суда в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты о том, что в арендованных помещениях сохраняются общие неудобства в отношении деятельности, описанной в Подразделе (а), создает неопровержимую презумпцию, что право владения арендатором прекращено, и арендодатель имеет право восстановить владение помещениями в соответствии с Подразделом (а).

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 858 (H.B. 2552), разд.19, эфф. 1 сентября 2017 года.

Изменено:

Acts 2021, 87th Leg., R.S., Ch. 807 (H.B. 1540), разд. 57, эфф. 1 сентября 2021 г.

NRS: ГЛАВА 118C — АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР: КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

[Ред. 21.12.2019 10:32:42 AM — 2019]

ГЛАВА 118C — АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР: КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

NRS 118C.010 Определения.

NRS 118C.020 Заброшенный личное имущество определено.

NRS 118C.030 Действие определенный.

NRS 118C.040 Коммерческий помещения определены.

NRS 118C.050 Суд определенный.

NRS 118C.060 Арендодатель определенный.

NRS 118C.070 Владелец определенный.

NRS 118C.080 Человек определенный.

NRS 118C.090 Аренда определенный.

NRS 118C.100 Аренда соглашение определено.

NRS 118C.110 Арендатор определенный.

NRS 118C.150 Применимость.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ И АРЕНДАТОРОВ

NRS 118C.200 Базовый обязательства арендодателей; право исключать арендатора; средства правовой защиты арендатора от нарушения арендодателем или агентом арендодателя.

NRS 118C.210 Правый арендатора, чтобы восстановить владение; подача жалобы; реституция.

NRS 118C.220 Юрисдикция судов; применимость судебных доктрин.

NRS 118C.230 Утилизация брошенного имущества.

_________

_________

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

NRS 118C.010 Определения. В качестве в этой главе, если контекст не требует иного, слова и термины, определенные в NRS 118C.020 — 118C.110 включительно, имеют значения, приписываемые их в тех разделах.

(добавлен в NRS 2011 г., 1485 г.)

NRS 118C.020 Определено брошенное личное имущество. Заброшенный личное имущество означает любое личное имущество, оставленное без присмотра на коммерческое помещение после прекращения аренды и которое не сняты арендатором или лицом, имеющим право собственности на личные имущество в течение 14 дней после даты отправки по почте арендодателем заказное письмо, запрошенная квитанция о вручении, уведомление о намерении арендодателя распоряжаться личным имуществом в соответствии с требованиями пункта (а) подраздела 1 NRS 118C.230.

(добавлен в NRS 2011, 1486)

NRS 118C.030 Действие определено. Действие включает встречный иск, встречный иск, иск третьей стороны или любое другое судебное разбирательство в котором определяются права.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.040 Определены коммерческие помещения. Коммерческий «Помещения» означает любое недвижимое имущество, кроме помещений, как определено в NRS 118A.140.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.050 Суд определен.Суд означает окружной суд, суд правосудия или другой компетентный суд юрисдикция, расположенная в округе или поселке, в котором коммерческое помещение расположены.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.060 Определен арендодатель. Арендодатель означает лицо, которое предоставляет коммерческое помещение в пользование другому лицу согласно договору аренды.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.070 Владелец определен. Владелец означает одно или несколько лиц, совместно или по отдельности, которым принадлежат:

1.Полное или частичное право собственности на коммерческих помещений, за исключением доверительного управляющего по доверенности, который не находится в владение торговым помещением; или

2. Все или часть выгоды владение и право на использование и пользование коммерческими помещениями.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.080 Определено лицо. Человек включает правительство, правительственное агентство и политическое подразделение правительство.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.090 Арендная плата определена. Арендовать означает все периодические выплаты арендодателю за занятие коммерческой помещения, включая, помимо прочего, все разумные и фактические штрафы за просрочку платежа изложены в договоре аренды.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.100 Определен договор аренды. Аренда договор означает договор аренды или субаренды коммерческих помещений для срок менее пожизненного, предусматривающий периодическую выплату арендной платы.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.110 Арендатор определен. Жилец означает лицо, имеющее право владеть коммерческими помещениями в соответствии с договор аренды.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

NRS 118C.150 Применимость. В положения данной главы применяются только к отношениям между домовладельцами и арендаторы коммерческих помещений.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г.)

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ И АРЕНДАТОРОВ

NRS 118C.200 Основные обязанности арендодателя; право исключать арендатора; средства правовой защиты арендатора от нарушения со стороны арендодателя или агента арендодателя.

1. Арендодатель или агент арендодателя могут не прерывать и не вызывать прерывание коммунальных услуг, оплаченных непосредственно коммунальная компания арендатором, если перерыв не является следствием строительство, добросовестный ремонт или чрезвычайная ситуация.

2. Арендодатель не может вывозить:

(а) Дверь, окно или крышка люка чердака;

(b) Замок, защелка, петля, шарнирный стержень, дверная ручка или другой механизм, связанный с дверью, окном или крышкой чердачного люка; или

(c) Мебель, приспособления или оборудование меблированные у хозяина,

из коммерческое помещение, если домовладелец не снимает объект для добросовестного ремонта или замена.Если арендодатель удалит любой из предметов, перечисленных в этом подраздел для добросовестного ремонта или замены, ремонта или замены должны быть выполнены незамедлительно.

3. Арендодатель не может намеренно запретить арендатору вход в коммерческое помещение иначе как по судебному процесс, если исключение не следует из:

(a) Строительство, добросовестный ремонт или скорая медицинская помощь;

(б) Удаление содержимого коммерческих помещений брошенный арендатором; или

(c) Замена дверных замков арендатора, который просроченной оплаты хотя бы части арендной платы, если арендодатель предоставил арендатора с письменным уведомлением о правонарушении и о намерении арендодателя заменить дверные замки заказным письмом, запросить квитанцию ​​о вручении, не менее 3 дней до замены дверных замков.

4. Если арендодатель или агент арендодателя меняет дверной замок коммерческого помещения, сдаваемого в аренду арендатору, просрочки по уплате арендной платы, домовладелец или агент должны направить письменное уведомление на входная дверь коммерческого помещения с указанием названия и адреса или номер телефона человека или компании, от которой может быть получен новый ключ полученный. Новый ключ необходимо предоставлять только во время очередного часы работы арендатора и только в случае уплаты арендатором просроченной арендной платы.

5. Если арендодатель или агент арендодателя нарушает данный раздел, арендатор может:

(а) Восстановить владение коммерческими помещениями или расторгнуть договор аренды; и

(b) Взыскать с арендодателя сумму, равную сумма фактического ущерба арендаторам, арендная плата за 1 месяц или 500 долларов США, в зависимости от того, что более высокие и разумные гонорары адвокатам и судебные издержки за вычетом просроченной арендной платы или другие суммы, за которые арендатор несет ответственность перед домовладельцем.

6.Аренда заменяет этот раздел степень любого конфликта.

(добавлен в NRS 2011 г., 1486 г .; 2015 г. 1015)

NRS 118C.210 Право арендатора на восстановление владения; подача жалобы; реституция.

1. Если домовладелец блокирует арендатора коммерческих помещений, которые являются предметом договора аренды в нарушение NRS 118C.200, арендатор может восстановить владение коммерческое помещение, предусмотренное настоящим разделом.

2.Арендатор должен подать в суд суд поселка, в котором находится коммерческое помещение, проверенный жалоба на повторный въезд с указанием фактов предполагаемого незаконного локаута со стороны домовладелец или агент домовладельца. Арендатор также должен устно заявить Присягаю суду по фактам предполагаемого незаконного локаута.

3. Если арендатор выполнил подраздел 2, и если суд обоснованно полагает, что незаконный локаут мог иметь произошло, суд:

(a) Издает приказ, требующий от арендатора внести залог в размере, равном 1 месяцу аренды; и

(b) После размещения облигации может выпустить, например, parte, временный приказ о реституции, дающий арендатору право на немедленное и временное владение коммерческими помещениями до окончательного слушания Жильцы проверили жалобу на повторный въезд.

4. Временный приказ о реституции должен быть служил арендодателю или агенту арендодателя таким же образом, как и судебный приказ реституция в результате принудительного задержания. Шериф или констебль могут использовать разумная сила при исполнении временного приказа о реституции в соответствии с настоящим подраздел.

5. Суд проводит слушание по делу Жильцы проверили жалобу на повторный въезд. Временный приказ о реституции должен уведомить арендодателя о рассмотрении дела и дате слушания.Слушание должно быть проведено не ранее первого судебного дня и не позднее. чем на пятый судебный день после даты выдачи судом временный приказ о реституции.

6. Сторона может подать апелляцию в суд. решение в судебном заседании по проверенной жалобе на повторное рассмотрение в том же способ, как сторона может обжаловать приговор по иску о принудительном задержании.

7. Если выдается приказ о реституции, судебный приказ заменяет временный судебный приказ о реституции.

8. Если домовладелец или лицо, на которого поданный приказ о реституции не соответствует немедленно приказу или позже не подчиняется приказу, отказ является основанием для неуважения к суду против домовладелец или лицо, которому был вручен судебный приказ, в соответствии с главой 22 NRS.

9. Этот раздел не касается арендаторов. право подать отдельное основание иска в соответствии с NRS 118C.200.

10. Если арендатор недобросовестно подает присягу жалоба на повторный въезд, приводящая к вручению судебного приказа о реституции арендодатель или агент арендодателя, арендодатель может в рамках отдельного иска взыскать с арендатора сумму, равную фактическому ущербу, арендной плате за 1 месяц или 500 долларов, в зависимости от того, что больше, разумные гонорары адвокатам и судебные издержки, за вычетом любых сумм, за которые арендодатель несет ответственность перед арендатором.

11. Этот раздел не влияет на права домовладельца или арендатора на принудительное задержание, незаконное задержание или насильственное проникновение и задержание.

(добавлен в NRS 2011 г., 1487 г.)

NRS 118C.220 Юрисдикция судов; применимость судебных доктрин.

1. Если иное не предусмотрено в подраздел 2, суд имеет юрисдикцию в отношении любого гражданского иска или производство об исключении арендатора из коммерческих помещений или выселение арендатора из коммерческого помещения без надлежащего судебного разбирательства взыскание убытков.

2. Если арендодатель объединяет действие для сводки выселение арендатора из коммерческого помещения с требованием взыскания договорные убытки, юрисдикция в отношении требований принадлежит суду, который имеет юрисдикцию в отношении суммы разногласий.

3. Положения NRS 40.430 и доктрины res judicata и залог-эстоппель не распространяются на:

(а) Требование арендодателя о возмещении убытков по договору который возбужден после иска домовладельца о заключении выселение арендатора из коммерческого помещения; или

(b) Иск домовладельца о заключении выселение арендатора из коммерческого помещения, вызванное требование арендодателя о возмещении убытков по договору.

(добавлен в NRS 2011, 1488)

NRS 118C.230 Выбытие брошенного имущества.

1. Если иное не предусмотрено в подраздел 3, арендодатель, сдающий в аренду или субаренду любые коммерческие помещения в соответствии с договор аренды, который был расторгнут по любой причине, может в соответствии с с соблюдением следующих положений, избавиться от брошенного личного имущества, независимо от его характера, оставить в торговом помещении без любая гражданская или уголовная ответственность:

(a) Арендодатель может избавиться от брошенных личное имущество и возместить его или ее разумные расходы из брошенного личное имущество или его стоимость, если арендодатель уведомил арендатора в письменной форме о намерении арендодателя распорядиться брошенным личным собственности, и с момента отправки уведомления арендатору прошло 14 дней.Уведомление должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу арендатора по нынешнему адресу арендатора, а если этот адрес неизвестен, то по адресу последний известный адрес жильцов.

(b) Арендодатель может взимать разумные и фактические затраты на инвентаризацию, перемещение и безопасное хранение, если необходимо, прежде чем сдать оставленное личное имущество арендатору или его или ее уполномоченный представитель, законно требующий брошенного личного имущество в течение соответствующего периода, указанного в параграфе (а).

(c) Транспортные средства необходимо утилизировать в порядке предусмотрено в главе 487 НСС для брошенные автомобили.

2. Арендатором коммерческого помещения является считается, что покинул помещение, если:

(a) Товары, оборудование или другое имущество в сумма достаточно значительная, чтобы указать на вероятное намерение отказаться от коммерческое помещение, удаляется или было удалено из коммерческого помещения; и

(b) Удаление не в рамках обычного курса бизнеса арендатора.

3. Если письменное соглашение между домовладелец и лицо, имеющее право собственности на брошенные личные имущество арендатора содержит положения, которые касаются удаления и распоряжение брошенным личным имуществом, положения договора с уважением определять права и обязанности арендодателя и лица на вывоз и утилизацию брошенного личного имущества.

4. Любой спор относительно суммы расходы, заявленные домовладельцем в соответствии с параграфом (b) подраздела 1, могут разрешаться в порядке, предусмотренном подразделом 7 NRS 40.2542.

(добавлен в NRS 2011 г., 1488 г .; А 2019, 3927)

Закон об арендодателях и арендаторах | Wex | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное законодательство либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основываются как на договорном, так и на имущественном праве. Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не владение недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятников государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Срок аренды обычно делится на одну из четырех категорий:

  1. Срок аренды на год
    1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который оговаривается заранее как арендодателем, так и арендатором. По истечении срока закончатся права собственности арендатора /
    2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
  2. Периодическая аренда
    1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомит о расторжении
    2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
  3. Аренда по желанию
    1. Нет фиксированного конечного периода. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
  4. Tenancy at Sufferance
    1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодатель-арендатор основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальным договором аренды. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении. Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свои имущественные права третьей стороне. Этот перевод принимает форму двух разных действий:

  1. Переуступка — Арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне. Третья сторона фактически становится новым арендатором.
  2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес.Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
    1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это происходит, субарендатор теряет интерес к собственности.

Привилегия

Всякий раз, когда стороны намереваются передать права собственности, они всегда должны учитывать право собственности на имущество и договоренность:

  1. Право на наследство — относится к сторонам, фактически ответственным за наследство.
    1. В субаренде домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
    2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
  2. Приватность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
    1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как указано выше, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Обычно существует 3 таких пункта, которые могут использоваться в договоре аренды:

  1. Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
  2. Оговорка о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
  3. В аренде нет стандарта — для аренды может требоваться согласие арендодателя, но договор аренды может не выражать стандарт, определяющий согласие.

Коммерческая целесообразность

Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать критерий равновесия, в котором суд уравновесит коммерчески разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторов.Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

  1. Разумные факторы (неполный список):
    1. финансовая ответственность предполагаемого цессионария / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
  2. Необоснованные факторы (неполный перечень):
    1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Выселение относится к домовладельцу, запрещающему арендатору использовать собственность, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть 1 из 2 методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

  1. Самостоятельное выселение
    1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора уйти. Арендодатель, однако, должен применять только разумную силу. В ограниченном числе юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
  2. Подать в суд на арендатора.
    1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение по принципу самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы имущество было в пригодном для аренды состоянии.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противоправное поведение может быть удовлетворено ошибочным бездействием, когда домовладелец выполняет одно из пяти действий:

  1. не выполняет обязательства по аренде
  2. не может надлежащим образом поддерживать и контролировать общую площадь
  3. нарушает установленную законом обязанность арендатора
  4. не выполняет обещанный ремонт
  5. допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения домовладельцем одного из этих пяти элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Оставление

Отказ происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

  1. Арендатор освобождает арендуемое имущество без обоснования
  2. Арендатор не намерен возвращаться в собственность
  3. Неуплата арендатором арендной платы

Чтобы получить компенсацию за брошенный дом, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

  1. Подать иск против арендатора за всю причитающуюся арендную плату
  2. Расторгнуть договор аренды
  3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору о возмещении упущенной арендной платы.
    1. Следует отметить, что если кто-то предлагает заплатить за собственность меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба.

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые единицы были пригодны для проживания во время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд, как правило, отказывает в исполнении этого пункта.

При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

  1. Арендатор сможет удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
  2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и вместо этого может использовать деньги для оплаты ремонта.
  3. Арендатор сможет предъявить иск о возмещении ущерба

Согласно третьему методу (предъявить иск о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

  1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из неповрежденной стоимости имущества
  2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы при неповреждении
  3. Уменьшение в процентах
    1. Это относится к процентной доле, на которую использование арендаторами помещений и пользование ими было сокращено из-за непригодных для проживания условий.Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45, Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом деле создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не предлагает прямых доказательств дискриминации, то он должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что домовладелец действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

  1. Истец принадлежит к защищенному классу, и домовладелец знал об этом или подозревал, что это правда
  2. Истец подал заявку и имел право на аренду рассматриваемого имущества
  3. Ответчик отклонил заявление истца
  4. Имущество оставалось свободным и не сдавалось после этого

Суд по делу Fair Housing Council of San Francisco v.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение на правило от Neithamer . Справедливое жилищное обеспечение суд постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Бесплатный шаблон договора коммерческой аренды — Word

Договор коммерческой аренды позволяет арендодателю сдавать в аренду помещения для торговли, офиса или промышленного использования. Арендатор платит арендодателю ежемесячную сумму, обычно рассчитываемую как арендная плата за квадратный фут ($ / SF) на годовой основе, за то, что ему предоставлено право использовать помещение для своих деловых целей. Коммерческая аренда обычно более длительная, чем жилая, обычно от 3 до 5 лет, с возможностью продления для арендатора по заранее установленным ставкам.


Договор аренды будки (салона) — Арендатор платит владельцу бизнеса, обычно салона, за использование будки или участка для стрижки / окрашивания волос, массажа, косметики или ногтей.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Договор аренды кабинки (массажной) — Для терапевта, который хочет снять комнату или разделить пространство в спа-салоне.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Соглашение о коворкинге — Для офисных помещений, которые делятся между многими арендаторами.Обычно нет выделенного места.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Договор аренды гаража (парковки) — Помещение, которое будет использоваться для парковки транспортного средства.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Договор аренды брутто — Арендатор платит только базовую сумму арендной платы, а арендодатель несет ответственность за все расходы на недвижимость.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятия — Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятия.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Соглашение об аренде с измененной совокупной стоимостью — Арендатор платит базовую сумму арендной платы, а расходы на недвижимость распределяются между арендодателем и арендатором.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Помесячная аренда — Для коммерческих арендаторов, арендующих на 30-дневный период.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Договор аренды офиса — Для профессиональных помещений, не относящихся к розничной торговле.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Договор аренды в процентах (%) — Арендатор выплачивает базовую сумму арендной платы и процент (%) от своих продаж.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Договор субаренды — Соглашение, которое позволяет текущему арендатору, арендующему коммерческую недвижимость, передать помещение другому арендатору.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Соглашение об аренде Triple-Net (NNN) — Арендатор выплачивает согласованную сумму арендодателю в дополнение ко всем расходам, кроме расходов на собственность, включая, помимо прочего, налоги, обслуживание помещений общего пользования (CAM) и налоги на недвижимость взимается округом и / или городом / поселком.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Большинство людей думают об аренде как об аренде квартир и частных домов. Однако предприятия также используют договоры аренды для сдачи в аренду зданий для себя. Эта форма договора называется договором коммерческой аренды . Большинство предприятий, таких как торговые центры, рестораны, офисы в центре города и небольшие семейные магазины, на самом деле не владеют недвижимостью, на которой ведут бизнес. Сдают!

Компании делают это, потому что им зачастую дешевле арендовать недвижимость, чем покупать недвижимость.Соглашения о коммерческой аренде позволяют компаниям согласовывать условия и обязанности с арендодателем и предлагают им выход, если им нужно переехать или закрыть магазин. Бизнесу имеет смысл сдавать в аренду, особенно для сетевых торговых точек и торговых центров.

Существует множество различных объектов коммерческой недвижимости, и предприятиям и арендодателям важно знать разницу. Например, арендодателю не имеет смысла рекламировать недвижимость в торговых точках, если коммерческое помещение предназначено для склада.

Итак, чтобы не усложнять, вот наиболее распространенные типы коммерческой недвижимости, которые используются сегодня:

Промышленное пространство

Промышленные объекты — склады и фабрики, часто расположенные за пределами городов. Основные промышленные объекты будут расположены рядом с основными транспортными маршрутами и будут соответствовать требованиям для производственных целей. Наиболее распространенные типы промышленных объектов включают тяжелое производство, легкую сборку, гибкие складские помещения, оптовые склады и помещения для исследований и разработок.

Кабинет

Офисная коммерческая недвижимость включает в себя большое количество зданий, используемых для деловых операций. Они могут быть в центре города или на окраинах городов и пригородов. Эти свойства делятся на три категории в зависимости от качества строительства и расположения (класс A, класс B и класс C).

Розничная торговля

Торговая недвижимость идеально подходит для большинства торговых центров, ресторанов и небольших магазинов. Эти свойства могут немного усложнить аренду в зависимости от размера здания.Чем больше здание (например, торговые центры), тем больше вероятность того, что несколько арендаторов будут сдавать помещения в аренду для себя. Это часто будет включать дополнительные условия для переговоров о том, как пространство будет заблокировано для разных арендаторов или будет ли одно предприятие иметь исключительные права на собственность.

Как видите, соглашения о коммерческой аренде очень распространены и играют большую роль в том, сколько предприятий работает. Любой бизнес может — и часто делает — арендовать свою собственность, а не владеть ею.Надеюсь, теперь вы лучше понимаете, что такое коммерческая аренда, почему она важна и какие типы коммерческой недвижимости доступны.

Процесс аренды коммерческих площадей зависит от типа недвижимости, например, офисной, торговой или производственной. Все типы недвижимости обычно продаются по цене за квадратный фут ($ / SF). Каждая недвижимость уникальна, поэтому подобрать подходящую цену бывает сложно. Поэтому полезно узнать, для чего арендовали другие объекты в вашем районе.После того, как цена установлена, вы можете выставить свою недвижимость в аренду, подписать договор аренды и начать сбор арендной платы.

Шаг 1. Сколько места доступно?

Чтобы выяснить, сколько доступно для использования, вам нужно будет измерить и рассчитать квадратные метры. Это может быть выполнено путем умножения длины и ширины внутреннего полезного пространства.

Шаг 2 — Установите цену за квадратный фут ($ / SF)

Выберите ежемесячную арендную плату, которую вы хотите взимать с нового арендатора.В отличие от жилой недвижимости, коммерческая аренда описывается как цена за квадратный фут ($ / SF). Пытаясь рассчитать сумму аренды, рекомендуется установить цену, близкую к той, которую просят другие в вашем районе.

Шаг 3 — Тип аренды: валовая или тройная (NNN)

При выборе платы с арендатора главный вопрос, который он задаст, заключается в том, включает ли сумма арендной платы страховку , налог на недвижимость и / или обслуживание собственности.Это очень важно и должно быть показано при продвижении недвижимости.

Аренда брутто — Арендатор платит только ежемесячную сумму, указанную в его договоре аренды. Арендодатель оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание собственности.

Трехместная аренда (NNN) — Арендатор платит ежемесячную сумму, указанную в договоре аренды, вместе с налогами на недвижимость, страховкой и обслуживанием собственности.

Шаг 4. Наймите агента или продайте недвижимость самостоятельно

Теперь вам нужно будет разместить недвижимость в списке.Это позволяет другим компаниям и частным лицам, которые ищут недвижимость, знать о ее наличии. Поэтому вам нужно будет решить, хотите ли вы продавать недвижимость самостоятельно или заплатить агенту по недвижимости за продажу недвижимости от вашего имени.

Каждый агент по недвижимости взимает свои ставки, хотя в отрасли принято взимать 4-6% от общей суммы аренды. 50% комиссии выплачивается при заключении договора аренды, а остальные 50% выплачиваются, когда арендатор занимает помещение. Таким образом, если аренда составляет 5 лет по цене 1000 долларов в месяц, комиссия агенту составит 2500 долларов (50 000 долларов, умноженные на 5% = 2500 долларов).

Популярные компании коммерческой недвижимости

Шаг 5. Перечислите свойство

Если собственность обрабатывается агентом, то вам, вероятно, не нужно беспокоиться о том, что собственность будет внесена в список. Если вы решите продавать недвижимость самостоятельно, вам придется использовать возможности Интернета в качестве единственного источника, чтобы занять место.

При добавлении вашей собственности лучше всего иметь красивые изображения интерьера и экстерьера, а также общих частей.Также важно указать все удобства, парковку, воду / канализацию и любую другую информацию, которая необходима потенциальному арендатору.

Популярные сайты с коммерческими объявлениями

Шаг 6 — Заключение договора аренды

Общаясь с потенциальным арендатором, лучше всего понять их потребности и прийти к соглашению. Поэтому для вас и вашего агента (если таковой имеется) может быть хорошей идеей проявить творческий подход к арендатору при заключении сделки, которая будет работать для обеих сторон.

Пример — Взимать с арендатора процент (%) арендной платы от его продаж, а не более высокую ежемесячную сумму. Следовательно, если арендатор зарабатывает деньги, вы тоже выигрываете.

Шаг 7 — Проведите проверку кредитоспособности (для юридических и физических лиц)

Если вы не имеете дело с устоявшейся компанией, скорее всего, вы будете иметь дело с предпринимателем или малым бизнесом. Поэтому вам нужно будет провести проверку биографических данных и кредитоспособность, чтобы увидеть их финансовое положение.

Независимо от того, проверяете ли вы бизнес или частное лицо, лучше всего использовать Experian.

Выполните проверку кредитоспособности Business (Experian) — покажет кредитную историю компании с подробностями, например, как быстро они возвращают деньги своим поставщикам и годовые продажи. Стоимость составляет от $ 39,95 до $ 49,95 в зависимости от выбранного плана. Посмотреть образец бизнес-отчета. Оценка будет от 0 до 100, при этом любая оценка выше 80 считается достойной.

Выполните индивидуальную проверку кредитоспособности (Experian) — Лучше всего также провести проверку кредитоспособности владельца бизнеса, чтобы просмотреть доход и наличие у него каких-либо финансовых обязательств, которые могут быть отделены от бизнеса.Стоимость $ 14.95 потенциальному арендатору. Просмотреть образец индивидуального отчета.

Шаг 8 — Утвердить или отклонить арендатора

Теперь пора домовладельцу принять решение о том, одобрить или отклонить арендатора. В случае отказа арендатор должен быть проинформирован посредством письма об отказе арендатора.

Личная гарантия — Если бизнес арендатора не вызывает доверия, арендодатель должен рассмотреть возможность подписания арендатором Личной гарантии, которая связывает владельца компании с договором аренды.Таким образом, если арендатор не выполняет свои обязательства, ответственность будет нести не только бизнес, но и активы отдельного лица.

Шаг 9 — Определение залога

После того, как арендатор был одобрен домовладельцем, арендатору следует сообщить о гарантийном залоге. В сфере жилой недвижимости существуют законы штата, которые ограничивают сумму, которую домовладелец может требовать от арендатора. В коммерческой недвижимости существует без ограничений того, сколько арендодатель хотел бы взимать с арендатора.

Арендодатель обычно запрашивает арендную плату в течение 2-3 месяцев в случае, если арендатор перестанет платить ежемесячную арендную плату, или для защиты от любого ущерба, который арендатор может нанести во время пребывания в собственности.

Шаг 10 — Составьте договор коммерческой аренды

Обратитесь к поверенному или составьте договор аренды самостоятельно. Обязательно соберите всю информацию об объекте недвижимости и арендаторе и заключите договор. После заполнения документ должен быть подписан с арендатором и арендодателем в присутствии нотариуса.Таким образом, подписи будут подтверждены, и соглашение, скорее всего, будет задержано в суде, если его законность когда-либо будет поставлена ​​под сомнение.

Шаг 11 — Занятие

После внесения залога и подписания договора аренды арендатор должен занять место. Это означает, что арендатор может начать использовать пространство в соответствии с указаниями по аренде. Обе стороны будут нести ответственность за свои указанные обязанности до конца срока аренды.

Сертификат

Estoppel — может быть запрошен домовладельцем после подписания договора аренды для подтверждения наличия договора аренды между арендатором и арендодателем.

Закон об американцах с ограниченными возможностями (42 Кодекса США § 12183) — также известный как «ADA», требует, чтобы все коммерческие арендаторы, предлагающие «общественное жилье» (например, ресторан, розничный магазин и т. Д.) Или имели как минимум пятнадцать (15) сотрудников соблюдают все правила доступа для инвалидов. Это правило распространяется только на объекты, которые не строились или не ремонтировались с 1992 года.

Согласно 42 Кодекса США § 12183, если Арендатор использует Помещение в качестве общественного помещения (например, рестораны, торговые центры, офисные здания) или в нем более 15 сотрудников, Помещения должны обеспечивать помещения и доступ для лиц с ограниченными возможностями, равных или аналогичные общедоступным. Владельцы, операторы, арендодатели и арендаторы коммерческой недвижимости несут ответственность за соблюдение требований ADA. Если Помещение не соответствует Закону об американцах с ограниченными физическими возможностями, любые модификации или строительство будут нести ответственность Арендодателя.

Hazard Waste (42 U.S. Code § 6901) — принуждает арендатора подписать в письменной форме, что он будет соблюдать любые федеральные, государственные или местные законы в отношении удаления опасных отходов.

«Означает все без исключения федеральные, государственные или местные законы, постановления, постановления, постановления, приказы, постановления или решения суда, касающиеся опасных веществ, опасных материалов, опасных отходов, токсичных веществ, условий окружающей среды на, под или о Помещениях, Здании или Собственности, или о состоянии почвы и грунтовых вод, включая, помимо прочего, Закон о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсацию и ответственность 1980 года (CERCLA), Закон о сохранении и восстановлении ресурсов (RCRA), Закон о транспортировке опасных материалов, любой другой закон или законодательное требование, касающееся опасных или токсичных веществ, и любые поправки к вышеизложенному.”

Кроме того, помимо ежемесячной арендной платы могут быть другие области аренды, по которым стороны могут захотеть договориться, например:

Возможность продления — Используйте, если арендатор хочет иметь возможность оставаться в собственности на более длительное время, тогда он может запросить «Возможность продления» аренды. Это дает им право продлить аренду по определенной цене, если они захотят.

Опция покупки — Используйте, если арендатор желает иметь возможность приобрести недвижимость по указанной цене в течение срока аренды.

Первое (первое) право отказа — Если недвижимость выставлена ​​на продажу и идет по контракту с покупателем, это дает арендатору возможность приобрести недвижимость по той же цене. Арендатору обычно дается 30 или 60 дней для обеспечения финансирования, если он решит приобрести недвижимость.

Договоры коммерческой аренды отличаются от договоров аренды жилья. В контракте содержится гораздо больше положений, чтобы защитить как арендодателя, так и бизнес. По сути, цель коммерческой аренды состоит в том, чтобы удостовериться, что нет незавершенных дел, которые могут подвергнуть риску любую из сторон.

Условия договоров коммерческой аренды будут отличаться в зависимости от конкретной собственности и бизнеса, которому принадлежит аренда. Условия часто оговариваются между двумя сторонами, чтобы определить:

  • Срок аренды
  • Как оплачиваются коммунальные услуги
  • Кто отвечает за техническое обслуживание (или как будет разделена ответственность)
  • Разрешены ли улучшения и изменения собственности (и в какой степени)
  • Как будет использоваться недвижимость
  • Что разрешено на территории (опасные материалы, химические вещества, машины и горючие материалы)
  • Ежегодное повышение арендной платы (для долгосрочной аренды, чтобы идти в ногу с рынком)
  • Описание имущества (включая жилые площади, технику, количество и типы комнат)
  • Будет ли бизнес иметь исключительные права на недвижимость
  • Может ли компания сдавать в субаренду или назначать участки в пределах собственности
  • Какая есть парковка и как она будет оплачиваться
  • Соответствие ADA (Закон об американцах с ограниченными возможностями)
  • И как налог на недвижимость будет разделен между бизнесом и арендодателем (если собственник не согласен полностью оплатить его самостоятельно)

Этот список не включает все, что может быть указано в соглашении о коммерческой аренде.В зависимости от типа собственности или бизнеса могут потребоваться дополнительные специальные меры.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Загрузить в формате Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или в формате Open Document Text (.odt).

I. Стороны

(1) Дата заключения стороннего соглашения. В первой статье должна быть указана календарная дата, к которой обе стороны официально соглашаются с содержанием этого коммерческого договора аренды.

(2) Наименование арендодателя. Полное наименование физического или юридического лица, имеющего законное право сдавать в аренду коммерческое помещение, требуется формулировкой первой статьи. Как правило, это будет Собственник или Арендодатель, но на время оформления этих документов будет называться Арендодатель.

(3) Адрес арендодателя. Для этого отчета необходим почтовый адрес Арендодателя. Представьте его там, где требуется.

(4) Наименование арендатора. Лицо, которое платит Арендодателю за право занимать и вести дела в коммерческой собственности, является Арендатор.Как правило, это будет субъект хозяйствования, поэтому обязательно идентифицируйте эту сторону по ее официальному названию. Это означает, что в юридическое наименование Арендатора должен быть включен любой описательный суффикс (например, Inc., Ltd. и т. Д.).

(5) Адрес Арендатора. После идентификации Арендатора по имени укажите его почтовый адрес. Это должен быть официальный адрес, по которому Арендодатель может надежно связаться с Бизнесом Арендатора.

II. Описание сдаваемого в аренду помещения

(6) Улица .Физический адрес, по которому доступна коммерческая недвижимость, является необходимым элементом для вступления в силу этого контракта. Эта информация должна включать номер здания, улицу и номер коммерческой площади, а также город, штат и почтовый индекс. После подписания контракта это будет помещение, за которое Арендатор будет платить.

(7) квадратных футов. Площадь, которую занимает арендуемое строение, следует определять в футах. Это требует физического измерения длины каждой стены и (если необходимо) высоты потолка.

(8) Тип помещения. Коммерческое пространство часто структурируют с определенной целью. Например, офисное здание будет иметь совершенно иную внутреннюю планировку, чем промышленный комплекс. Определите, какое пространство или помещения сдаются Арендатору.

(9) Другое Описание. Если необходимо предоставить дополнительный контент для полного описания арендуемой коммерческой площади, убедитесь, что эта информация включена, поместив ее в строку «Другое описание».

III. Использование арендуемого помещения

(10) Определено как универсальное. Некоторые коммерческие площади будут доступны для любых целей. Если это так и Арендодатель не требует, чтобы Арендатор ограничивал свой бизнес какой-либо одной целью на время аренды, установите первый флажок в третьей статье.

(11) Специального назначения. Если это соглашение предназначено для ограничения деятельности Арендатора на территории определенной отраслью или целью, установите второй флажок.Если выбрано, укажите цель или бизнес-деятельность, разрешенную в помещении, разместив каждую из них в отведенном для этого месте.

IV. Срок аренды

(12) Срок аренды. Укажите количество лет и / месяцев, в течение которых данный договор аренды будет действовать. Это будет срок аренды коммерческого помещения. Таким образом, указанное здесь количество лет и месяцев будет определять продолжительность времени от даты его вступления в силу до даты прекращения его действия.

(13) Начало срока. При необходимости следует указать первую календарную дату начала настоящего соглашения для Арендодателя и Арендатора.

(14) Срок действия истечения. Запись об окончательной дате этого соглашения должна быть исключена из статьи IV. Это знаменует последний день, когда настоящее соглашение вступает в силу.

V. Залог

(15) Отказ от залога. Как правило, Арендодатель ожидает получить определенную сумму, основанную на ежемесячной арендной плате, удерживаемой в течение всего срока действия настоящего соглашения.Эта сумма будет возвращена Арендатору в полном объеме, когда договор расторгается и у Арендатора не останется невыплаченного баланса с Арендодателем. В некоторых штатах этот гарантийный депозит должен будет храниться Арендодателем на определенных типах счетов. Если Арендодатель не намерен взимать гарантийный депозит с Арендатора, то установите первый флажок выписки.

(16) Обязательный депозит. Если Арендатор должен внести залог за коммерческую площадь, выберите второй вариант выписки из поля.Кроме того, задокументируйте сумму в долларах, определяющую гарантийный депозит.

VI. Аренда

(17) Размер арендной платы. Сумма денег, которую Арендодатель ожидает от Арендатора в качестве арендной платы, должна быть выписана, а затем численно представлена ​​в полях Статьи VI.

(18) Срок оплаты. Предполагается, что арендная плата причитается и должна выплачиваться ежемесячно. Двузначный календарный день, когда Арендатор должен подавать Арендодателю ежемесячную арендную плату, необходим для заполнения заявления, сделанного в пятой статье.

(19) Выдача процентной ренты. Если Арендодатель не ожидает, что Арендатор дополнит сумму арендной платы, указанную выше, дополнительными средствами от продажи Арендатора, то отметьте первый флажок в Пункте (A).

(20) Требуемая процентная ставка арендной платы. Если в этом договоре аренды требуется, чтобы Арендатор представлял процент своих продаж (произведенных на месте) в дополнение к сумме арендной платы, тогда установите флажок «Требуется оплатить» и укажите точный процент прибыли Арендатора от Бизнес, действующий на месте, для заполнения заявления.

(21) Причитающийся процент от дохода. Распределять процент от дохода Арендатора, который должен быть выплачен Арендодателю. Это значение должно быть записано, а затем представлено в числовом виде вместе с типом дохода (т.е. валовые продажи и т. Д.), Который будет использоваться для этого расчета.

(22) Срок процентной арендной платы. Естественно, ожидается, что процент прибыли от местного бизнеса, который должен быть выплачен, будет представляться регулярно. Установите флажок, соответствующий периоду, до которого должна быть отправлена ​​эта дополнительная сумма.Например, его можно подавать «ежемесячно», «ежеквартально» или «ежегодно».

VII. Плата за просрочку

(23) Пени за просрочку арендной платы. Бывают случаи, когда Арендатор не может оплатить арендную плату в двузначный календарный день месяца, в котором она должна быть оплачена. Если арендная плата остается невыплаченной в течение количества дней, указанных в отчете по статье VII, то может быть взыскана плата за просрочку платежа. Сообщите о максимальном количестве дней, в течение которого арендная плата может оставаться неоплаченной, прежде чем плата за просрочку будет снята с места, доступного в седьмой статье.

(24) Заранее установленный процент штрафа. Если штраф за просрочку платежа будет составлять процент от годовой арендной платы за коммерческое помещение, выберите первое заявление, отображаемое в Статье VII, и укажите точный процент, который будет использоваться для этого расчета.

(25) Штраф в размере долларовой суммы. Арендодатель может установить определенную сумму в долларах в качестве штрафа за просрочку оплаты аренды. Для этого следует выбрать второй отчет и указать сумму штрафа.

VIII. Расходы

(26) Аренда брутто. Если приведенное выше содержание можно считать полной суммой денег, которую ожидает Арендодатель, тогда установите флажок с пометкой «Брутто», чтобы правильно классифицировать это соглашение. Этот выбор должен быть подтвержден инициалами Арендатора (Арендатора) и Арендодателя (Арендодателя).

(27) Модифицированная валовая аренда. Если коммерческое помещение потребует дополнительных платежей от коммерческого арендатора или арендодателя, который будет нести ответственность за определенные платежи, выберите вариант аренды «Модифицированная валовая».Ожидается, что Арендатор и Арендодатель предоставят инициалы подтверждения, если будет выбрано это определение.

(28) Измененные платежи. Используйте первую область, доступную для определения «Модифицированной валовой» аренды, чтобы перечислить все расходы, которые Арендатор должен оплатить в дополнение к определенной сумме арендной платы (например, удаление отходов), а во второй области этого элемента укажите все ежемесячные расходы, которые Арендодатель должен оплатить. поддерживать в течение всего срока аренды (т.е. вода).

(29) Triple Net (NNN). Если ожидается, что Арендатор возьмет на себя определенные обязанности в дополнение к сумме арендной платы, такие как расходы, необходимые для ведения бизнеса в арендованных помещениях, налоги, причитающиеся за имущество, составляющее арендованные помещения, и страхование, тогда выберите « Тройная сеть (NNN) ». Этот выбор должен быть подтвержден инициалами Арендатора («Арендатор») и инициалами Арендодателя («Арендодатель»).

(30) Страхование от травм или смерти. Если Арендатор должен получить страховое покрытие для защиты Арендодателя от травм или смерти на территории, тогда установите соответствующий флажок и убедитесь, что размер страхового покрытия, который должен поддерживаться, задокументирован.

(31) Страхование имущественного ущерба. Выберите второй вариант в пункте C, чтобы указать, что Арендатор должен получить покрытие для защиты Арендодателя от повреждения имущества.

(32) Страхование от несчастных случаев. Чтобы установить минимальную сумму страхового покрытия от несчастных случаев, которую Арендатор должен поддерживать для арендуемого имущества в течение срока действия настоящего договора, установите третий флажок и введите минимальную требуемую сумму страхового покрытия.

IX. Возможность продления

(33) Арендатор не может продлевать срок. Если Арендодатель и Арендатор согласны с тем, что настоящее соглашение не будет продлеваться, отметьте первое утверждение, чтобы включить это положение.

(34) Арендатор может продлить. Можно установить, что Арендатор будет иметь возможность продлить, установив второй флажок. Это положение требует дополнительной информации.

(35) Срок продления. Количество раз, когда этот договор аренды может быть продлен по истечении срока его действия, следует регистрировать вместе с количеством лет и месяцев, составляющих каждый возобновляемый срок.

(36) Продление такой же арендной платы. Если этот договор аренды может быть продлен Арендатором и такое продление не повлечет за собой увеличения причитающейся арендной платы, отметьте флажок «Не увеличивать».

(37) Стандарт увеличения за счет статистики труда. Третий флажок должен быть отмечен, если Арендатор может продлить договор аренды и должен уплатить надбавку, которая является рассчитанным произведением арендной платы и годового изменения ИПЦ (Индекса потребительских цен).

(38) Продление увеличения процентной ставки. Если Арендатору будет разрешено продлить этот договор аренды, если он или она заплатит дополнительную сумму, рассчитанную как процент от текущей арендной платы, выберите четвертое утверждение.

(39) Увеличение фиксированной суммы в долларах. Если Арендатор может возобновить этот договор аренды после его прекращения и должен уплатить заранее определенную сумму в долларах в дополнение к ежемесячной арендной плате в качестве увеличения, затем выберите окончательный отчет и запишите сумму в долларах, которая будет добавлена ​​к текущей арендной плате.

X. Улучшение арендованного имущества

(40) Исключения из ответственности арендатора по улучшению. Иногда может потребоваться улучшение собственности, чтобы соответствовать любым изменениям в местном законодательстве, позволить бизнесу Арендатора оставаться конкурентоспособным, или по любому количеству причин. Арендодатель может нести ответственность за некоторые из этих улучшений арендованного имущества, или эти расходы могут быть покрыты Арендатором. Это должно быть урегулировано и задокументировано в Статье X путем представления всех улучшений собственности, за которые Арендатор не будет платить.

XXIV. Применимый закон

(41) Государственный закон. Это соглашение может использоваться в любом штате, если оно соответствует требованиям, и это государство указано в Статье XXIV. Просмотрите эти документы, убедитесь, что они подчиняются законам штата, в котором находится недвижимость, затем задокументируйте название штата, в котором они запрашиваются.

XXV Уведомления

(42) Информация для арендодателя. Полный почтовый адрес, по которому Арендодателю могут быть отправлены уведомления о коммерческих площадях и данном соглашении, требуется в соответствии с двадцать пятой статьей этого контракта.

(43) Информация об арендаторе. Почтовый адрес, по которому Арендатор может надежно получать любое официально отправленное по почте уведомление, касающееся этих документов и арендуемой коммерческой недвижимости, должен быть предоставлен в соответствии с запросом.

XXVIII. Дополнительные положения и условия

(44) Положения . Эти документы должны содержать все соглашения об аренде коммерческих площадей, о которых говорилось выше. Если какое-либо соглашение или положение не были рассмотрены, используйте место в Статье XXVIII, чтобы задокументировать это.Только содержание настоящего договора может использовать эти документы, чтобы обязать Арендодателя и Арендатора выполнить его.

(45) Подпись арендатора. Арендатор или Арендатор может заключить настоящий договор только путем подписи. Он или она должны подписать эти документы после проверки их точности. Эта подпись вместе с датой подписи Арендатора и напечатанным именем должна быть предоставлена ​​нотариусом.

(46) Дата подписи арендатора.

(47) Напечатанное имя арендатора

(48) Подпись арендодателя. Обе стороны должны подписать этот документ, чтобы он вступил в силу. Поэтому предусмотрено место для подписи Арендодателя (Собственника недвижимости или Арендодателя). Он или она должны подписать этот документ либо как Владелец или Арендодатель коммерческого помещения, либо как официальный представитель Субъекта бизнеса, который является Владельцем или Арендодателем. Этот акт подписи должен быть выполнен нотариально.

(49) Дата подписи арендодателя.

(50) Печатное наименование арендодателя.

Нотариальное удостоверение арендодателя

(51) Нотариальное подтверждение подписи арендатора. Как упоминалось ранее, Арендатор должен подписать этот документ в соответствии с наблюдениями нотариуса. Нотариус предоставит доказательства нотариального процесса для проверки подлинности подписи Арендатора.

Нотариальное признание арендатором

(52) Нотариальное подтверждение. Подпись Арендодателя также должна быть нотариально удостоверена.Этот процесс будет подтверждать подпись Арендодателя через свидетельство нотариуса о том, что он или она наблюдали, как Арендодатель подписал этот документ.


Письмо о расторжении договора аренды

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Заявка на аренду коммерческой недвижимости

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Часто задаваемые вопросы о соглашении о коммерческой аренде — США

Основы коммерческой аренды

Что такое коммерческая аренда?

Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор, заключаемый между арендодателем и бизнес-арендатором.Договор аренды дает арендатору право использовать определенное имущество для ведения бизнеса или коммерческой деятельности в течение определенного периода времени в обмен на деньги, выплачиваемые домовладельцу. Кроме того, в договоре аренды излагаются права и обязанности как арендодателя, так и арендатора в течение срока аренды. LawDepot предоставляет письменный договор коммерческой аренды.

Чем аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилой недвижимости?

Коммерческая аренда используется арендатором для аренды помещения для бизнеса, в то время как аренда жилого помещения используется арендатором для аренды дома или помещения для личного проживания.Коммерческая аренда обычно рассматривается как договор между знающими бизнесменами. Следовательно, арендаторам коммерческой недвижимости предоставляется меньшая государственная защита, чем арендаторам жилой недвижимости. Поскольку стороны являются знающими бизнесменами, основная идея заключается в том, что они должны иметь возможность согласовывать условия аренды по своему вкусу. В соответствии с этой идеей стороны коммерческой аренды обычно обладают большей переговорной силой и большей способностью вести переговоры, чем стороны договора аренды жилого помещения.

Почему устного договора аренды недостаточно?

Проблема устных договоров аренды состоит в том, что их бывает сложно обеспечить. Если возникнет спор, суд должен будет заслушать доказательства и решить, чью версию истории принять. Если есть письменное соглашение, суды, как правило, будут обязаны соблюдать условия письменного соглашения, даже если они не нравятся судам. Некоторые юрисдикции требуют, чтобы любой контракт, касающийся земли или прав на землю, был заключен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.

Какие положения обычно используются при коммерческой аренде?

В коммерческую аренду обычно входит:

  • вид арендуемого имущества;
  • адрес арендуемого имущества;
  • срок аренды и то, является ли аренда на фиксированный срок или периодически возобновляется;
  • размер подлежащей оплате арендной платы, как часто и когда следует платить арендную плату;
  • вид деятельности, которая может вестись в помещении;
  • право собственности на улучшения арендованного имущества; а также
  • положения любого залога / возмещения убытков.

Кроме того, договор коммерческой аренды может также определять следующее:

  • резервы на продление аренды;
  • улучшений домовладельцев и стимулов для подписания;
  • улучшений арендатора;
  • , может ли арендатор передать или сдать недвижимость в субаренду:
  • условия уведомления о прекращении аренды; а также
  • страховых резервов.

Какое законодательство регулирует мой договор аренды?

Применимое право — это юрисдикция, в которой находится недвижимость, независимо от юрисдикции, в которой проживают арендодатель и арендатор.

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами. При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода.Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое аренда на условиях брутто?

Аренда с брутто-арендой — это вид коммерческой аренды, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату (иногда арендатор должен будет платить фиксированную базовую арендную плату плюс определенные указанные расходы в отношении Помещений), а арендодатель оплачивает все другие связанные с этим расходы. с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Операционные расходы могут включать страхование, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, а иногда и налоги.

Стороны

Кто стороны договора аренды?

Сторонами договора аренды являются арендодатель (также называемый арендодателем) и арендатор (также называемый арендатором). Арендодатель владеет имуществом и позволяет арендатору использовать его в обмен на денежные выплаты, называемые арендной платой.

Арендуемое помещение

Каково юридическое описание помещения?

Юридическое описание помещения относится к тому, как собственность идентифицируется в юридических сделках с недвижимостью.Описание можно найти в акте, ипотеке или другом документе о покупке или получить в регистраторе округа, в офисе регистрации земель, у налогового инспектора или у другого аналогичного должностного лица.

Что такое светильники?

В терминологии недвижимого имущества слово «приспособление» относится к части собственности, которая достаточно прикреплена к Помещению, так что ее перемещение или удаление может повредить собственность. Если прикрепленная часть имущества может быть удалена без значительного повреждения имущества, то обычно это не считается приспособлением.Примеры приспособлений могут включать встроенные шкафы, раковины, туалеты или ковровые покрытия от стены до стены.

Что такое движимое имущество?

Шатры являются личной собственностью. Они отличаются от недвижимости или недвижимости тем, что их можно перемещать из одного места в другое. Примеры движимого имущества могут включать жалюзи или занавески, микроволновые печи, холодильники, столы и персональные компьютеры.

Что такое улучшения арендованного имущества?

Улучшение арендованного имущества — это расходы, понесенные в связи с постоянным улучшением арендованного имущества.Они считаются основными средствами и обесцениваются в течение срока аренды.

Как арендатору разрешено пользоваться помещением?

Арендатор может использовать сдаваемое в аренду имущество только для целей, одобренных Арендодателем. Оговорка «разрешенное использование помещений» ограничивает арендатора заниматься только определенными видами бизнеса. Прежде чем позволить арендатору использовать недвижимость для дополнительных целей, не указанных в Договоре аренды, арендатору необходимо получить письменное согласие Арендодателя.

Срок аренды

Что означает «Автоматическое продление»?

Автоматическое продление означает, что аренда продолжается бессрочно в течение согласованного периода (еженедельно, ежемесячно или ежегодно) до тех пор, пока арендатор или домовладелец не уведомят другую сторону о том, что они будут расторгать договор аренды.

Какой срок аренды мне использовать?

LawDepot позволяет вам выбирать из нескольких различных типов условий аренды:

Аренда с фиксированной датой окончания дает уверенность в сроках как для арендодателя, так и для арендатора.В нем указывается точный день окончания аренды. Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды, он просто заканчивается в указанную дату. В договоре аренды с фиксированной датой окончания арендодатель не может увеличить арендную плату или изменить какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в договоре аренды, а арендатор не соглашается с изменениями. Если арендатор остается после указанной даты, арендодатель может либо: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на помесячной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.

  • Фиксированное количество недель / месяцев / лет

Аренда на фиксированное количество недель / месяцев / лет дает дату начала аренды и количество недель / месяцев / лет, в течение которых она будет действовать (например: аренда может начаться 1 сентября 2005 г. и затем продолжайте в течение 18 месяцев). Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды, он просто заканчивается через указанное количество недель / месяцев / лет. При аренде с фиксированным сроком арендодатель не может увеличивать арендную плату или изменять какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право на аренду, и арендатор не соглашается с изменениями.В конце указанного периода арендодатель может: (a) принять арендные платежи и продлить аренду на еженедельной / ежемесячной / ежегодной основе по тем же правилам, что и для истекшего срока аренды с фиксированной датой окончания; (б) подписать новый договор аренды; или (c) начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Периодическая аренда (еженедельная / ежемесячная / годовая аренда с автоматическим продлением) будет продолжаться до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор аренды. Чтобы расторгнуть договор аренды, домовладелец или арендатор должны уведомить о своем намерении расторгнуть договор в соответствии с законом.Арендодатель обычно может повысить арендную плату или изменить условия аренды в соглашениях такого типа, предоставив надлежащее уведомление, как того требует закон. По истечении срока уведомления арендатор должен выехать, или домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора.

Аренда

Что такое «Базовая арендная плата»?

Базовая арендная плата — это минимальная или базовая сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, за исключением процентной арендной платы или любых других дополнительных или операционных расходов.

Что такое «процентная аренда»?

Процентная аренда относится к особому типу договора аренды, который применяется в основном к розничным торговцам, особенно в торговых центрах или торговых центрах с несколькими арендаторами.При процентной аренде арендатор платит фиксированную или базовую арендную плату плюс процент от валового дохода. Чтобы создать договор аренды такого типа, попросите арендатора заплатить «Базовая арендная плата плюс% валовой прибыли».

Что такое «тройная аренда»?

Тройная аренда — это наиболее распространенная форма коммерческой аренды. Их можно использовать для торговых, складских и промышленных объектов. Арендатор несет ответственность за все расходы по эксплуатации здания (включая ремонт и техническое обслуживание) по договору тройной аренды.

Залог / залог возмещения убытков

Что такое залог / залог возмещения убытков?

Залог — это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор выполнит все обязательства по договору аренды. Арендодатель удерживает гарантийный депозит на срок аренды, чтобы гарантировать, что арендатор не нарушит условия договора аренды и не нанесет иной ущерб собственности. Если арендатор повредит имущество (исключая обычный «износ») или если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель имеет право возместить задолженность из гарантийного депозита.Обычно арендатор должен предоставить арендодателю залог в начале срока аренды. По окончании срока аренды арендатор получит обратно залог за вычетом любых вычетов на ремонт / восстановление.

Какой должна быть сумма страхового залога / ущерба?

Залог на случай возмещения убытков обычно эквивалентен максимальной месячной арендной плате, но может быть любой суммой, которую арендодатель решит в коммерческих условиях. Залог может варьироваться от одного до трех месяцев аренды в зависимости от арендатора и отрасли.

Что такое отчет о проверке?

Арендатор заполняет отчет о проверке в разумные сроки после того, как арендатор вступает во владение недвижимостью. Эта форма содержит описание состояния собственности на момент владения арендатором и используется в конце срока аренды в качестве инструмента сравнения, чтобы определить, причинил ли арендатор какой-либо ущерб собственности. Арендатор должен убедиться, что весь ущерб надлежащим образом раскрыт в этом отчете, чтобы арендодатель не мог предположить, что арендатор причинил ущерб.

Поощрение арендодателя / подписание договора

Что такое поощрение подписания?

Стимул для подписания — это стимул или уступка, предоставляемая арендатору для заключения договора аренды, например, бесплатная аренда за месяц.

База данных статей

Будут ли затронуты мои права, если я не укажу некоторые из статей в базе данных статей?

Обратите внимание, что отсутствие указания некоторых пунктов в базе данных пунктов может повлиять на права сторон или их способность обеспечить соблюдение этих прав.

Что входит в стандартные условия страхования арендодателя?

Стандартные положения о страховании арендодателя устанавливают, что арендодатель должен иметь:

  • расширенное страхование от пожара и расширенное страховое покрытие Здания;
  • страхование котлов и оборудования; а также
  • комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и материальный ущерб.

Что входит в стандартные условия страхования арендатора?

Стандартные положения о страховании арендатора устанавливают, что арендатор должен иметь:

  • комплексное страхование гражданской ответственности от претензий по телесным повреждениям, включая смерть и имущественный ущерб или убытки, возникшие в результате проживания в помещении;
  • страхование рисков арендаторов товаров, инвентаря, мебели, оборудования, улучшений и имущества в помещениях
  • страхование стекла и листового стекла в помещениях;
  • страхование котлов и оборудования, которое арендатор установил или контролирует; а также
  • автострахование автотранспортных средств, принадлежащих арендатору или используемых в хозяйственной деятельности арендатора.

Разное

Что такое личная гарантия акционера?

Личная гарантия акционера — это обещание акционера (или акционеров) лично выплатить арендную плату или ущерб, который корпоративный арендатор может задолжать по договору аренды.

Что такое субаренда?

Субаренда — это когда права на использование собственности (или части собственности) по договору аренды передаются текущим арендатором третьей стороне на часть оставшегося срока аренды.

Что означает уступка аренды?

Передача аренды означает полную передачу всех прав на проживание в помещении на оставшийся срок от текущего арендатора третьему лицу.

Какие дополнительные пункты включает длинная версия?

Расширенная версия включает в себя несколько пунктов, таких как получение страховки (если вы выберете расширенную версию, вам будет предложено ответить на несколько вопросов, касающихся страхования).

Когда арендаторам нужно будет профессионально чистить ковры паром?

Арендаторы должны будут профессионально очистить ковры паром перед окончательной проверкой выезда.

Детали подписания

Я не знаю, когда будет подписан договор аренды. Могу я указать дату позже?

Да, при выборе «Не уверен» в качестве даты подписания соглашения в договор аренды будет вставлена ​​пустая строка, чтобы вы могли добавить правильную дату после печати документа.

Кто должен подписывать договор аренды?

И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Наличие свидетелей подписей сторон является более убедительным доказательством того, что стороны заключили договор аренды.

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды в Висконсине

В этой статье обсуждается, что вам нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды в Висконсине.

Секрет подписания наилучшего договора аренды бизнеса заключается в том, чтобы делать свою домашнюю работу. Изучите владельца здания, арендодателя, правила зонирования, экологические требования и, в частности, правила неудобств.

Знайте, сколько вам придется заплатить, за что вы будете платить и насколько будет расти ваша арендная плата с каждым годом.Некоторые договоры аренды требуют дополнительных сборов (например, коммунальных услуг, страховки или обслуживания), в то время как другие объединяют все ваши расходы в единый ежемесячный платеж.

Определите, как ваша аренда будет передана, если ваша компания закроется или вы переедете. Передача аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда — два примера.

Этот пост предназначен для владельцев бизнеса, которые рассматривают возможность аренды коммерческого помещения и хотят убедиться, что они понимают договор аренды.

Для любого нового владельца бизнеса подписание договора аренды — важный шаг. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду производственные помещения, вам нужно будет зарезервировать место для своего бизнеса в какой-то момент. Мир коммерческой недвижимости сложен, и на поиск нужной площади могут уйти годы.

После того, как вы выбрали правильное место, подписание договора аренды может показаться неудобным последним шагом, прежде чем вы сможете устроиться и сосредоточиться на своем бизнесе.Аренда компании, как и большинство юридических соглашений, является важным документом, который требует серьезного расследования.

Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных этапа: 1) провести тщательное исследование и 2) ознакомиться с общими положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Проверка арендодателя, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о регионе — все это этапы исследовательского процесса. Прежде чем подписывать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете структуру платежей, вашу индивидуальную подверженность риску, структуру передачи, предпочитаемую арендодателем ставку залога и любые неприятные условия.

Разница между коммерческой и жилой арендой

Есть несколько ключевых различий между жилой и коммерческой арендой. Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору за определенную плату, аренда жилого помещения не может использоваться по коммерческим причинам.

Еще одно отличие состоит в том, что в договоре аренды жилого помещения арендаторы обычно не обязаны платить налоги на недвижимость, тогда как в договоре коммерческой аренды арендатор обычно несет ответственность за уплату хотя бы части налогов на недвижимость.

Хотя коммерческая аренда и аренда жилья похожи, есть несколько ключевых отличий, таких как срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Компоненты договора деловой аренды:

Для того, чтобы договор деловой аренды был действительным и имел исковую силу, он должен иметь определенные характеристики и важную информацию. Договор аренды должен включать как минимум информацию об арендной плате, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, за которые арендатор может нести ответственность.

Владельцам малого бизнеса важно понимать различие между исключительным и разрешенным использованием. Контракт на исключительное использование может быть особенно полезен для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях.

Стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды — все это важные аспекты бизнес-аренды.

Изучение района, домовладельца и условий контракта

Перед подписанием договора о коммерческой аренде вам необходимо проделать некоторую домашнюю работу.Во время расследования обязательно следуйте приведенным ниже инструкциям.

1. Получите полное представление о местности.

Если вы продаете товар или услугу широкой публике, проанализируйте окрестности и получите достойное представление о своем возможном покупателе при поиске нового места. Когда дело доходит до успеха малого бизнеса, местоположение имеет важное значение, поэтому, когда вы ищете новое помещение, не торопитесь, чтобы выбрать идеальный новый дом для своей компании. Этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому планируйте заранее, если ваш текущий договор аренды подходит к концу.

2. Узнать больше о домовладельце и собственнике дома.

Получение более подробной информации о домовладельце и владельце здания — важный компонент исследования, который часто упускается из виду. Ваш непосредственный арендодатель может быть или не быть истинным владельцем здания. В любом случае узнайте все, что можно, о домовладельце и домовладельце. Вы собираетесь вступить с ними в деловое партнерство, поэтому убедитесь, что вы знаете, кто они, каково их финансовое положение и вовремя ли оплачивают счета.

В некоторых регионах, например, если арендодатель не производит платежи владельцу здания или ипотечные платежи банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания, даже если фирма произвела все свои платежи. по расписанию. Это только один пример того, как отношения арендодатель-арендатор-собственник здания могут пойти не так. Компании могут провести поиск в публичных записях, чтобы больше узнать о арендодателе. Вы также можете запросить документацию, связанную с компанией с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическим лицом, чтобы узнать, подходит ли она для вашей компании.

3. Узнайте о законах о зонировании.

Еще один фактор, который следует учитывать — законы, регулирующие зонирование. Хотя ваш домовладелец может выделить ваш район для определенной цели, например, для управления рестораном, вы должны убедиться, что намерения арендодателя законны в вашем муниципалитете. Бывают случаи, когда домовладелец или домовладелец полагает, что они могут сдать свое пространство в аренду конкретному виду бизнеса, но правила зонирования в регионе запрещают это. Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес будет работать без существенных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Изучите законы о причинении вреда и окружающей среде.

Один из важнейших компонентов получения аренды — это возможность использовать свой бизнес с максимальным потенциалом после его открытия. Многие договоры аренды включают пункты о шуме, запахах и оборудовании.

Прежде чем подписывать что-либо, неплохо также провести базовое исследование экологических норм собственности. Эти законы часто игнорируются домовладельцами, и они могут быть использованы против вас.

Проведите тщательную проверку собственности перед подписанием договора аренды. Обязательно сделайте домашнюю работу о районе, домовладельце, правилах зонирования в регионе и любых других неприятных или экологических правилах, которые применяются к собственности.

Основные соображения:

При пересмотре договора аренды следует учитывать несколько моментов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *