Сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом: Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение без регистрации ИП?

Содержание

Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение без регистрации ИП? — СКБ Контур

Добрый день,
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не будучи зарегистрированным в качестве ИП, поскольку законодательство РФ не содержит требования об обязательной регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Обязанность по регистрации гражданина в качестве ИП возникает, если сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Так в Письме МФ РФ от 24.06.2016 N 03-11-11/37017 в отношении налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения, сказано, что если физическое лицо владеет каким-то имуществом коммерческого (производственного) назначения и сдает это имущество в аренду на систематической основе, то для физического лица эта деятельность является предпринимательской, то есть, физическое лицо должно зарегистрироваться в качестве ИП и самостоятельно уплачивать налоги.
В Письме ФНС РФ от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ отмечено, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора аренды на срок более одного года или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода (Письмо УФНС РФ по Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639).
Следовательно, если получение дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости носит систематический характер, то рекомендуется зарегистрироваться в качестве ИП.

Если физическое лицо не зарегистрировано в качестве ИП, при этом на регулярной основе получает доходы от предпринимательской деятельности, то этот факт делает физическое лицо плательщиком НДС (даже при отсутствии регистрации в качестве ИП). Данные разъяснения приведены в Письмах МФ РФ от 21.08.2019 N 03-07-14/63870, от 11.12.2019 N 03-07-14/96399, от 22.07.2016 N 03-11-12/43108 и подтверждены судебной практикой: Определениями ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ-18-17, от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502, от 10.04.2019 N 51-КА19-1.

С уважением, А. Грешкина

К вопросу о налоговых последствиях деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя

Статьей 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Право собственности, являясь одним из основополагающих правовых институтов, раскрывается, прежде всего, в нормах гражданского законодательства.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Наличие права на сдачу имущества в аренду обуславливается исключительно наличием права собственности на данное имущество. Законом не предусматривается осуществление собственником каких-либо дополнительных действий перед сдачей имущества в аренду, как, например, получение лицензии или государственная регистрация.

Сдача имущества в аренду предполагает получение арендодателем платы от арендатора за пользование имуществом. А в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).

Таким образом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества и уплате с доходов от арендной платы НДФЛ.

Однако, в последнее время участились случаи, когда налоговые органы квалифицируют деятельность физических лиц, сдающих принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество и уплачивающих с полученных от этого доходов НДФЛ в размере 13 %, как предпринимательскую деятельность, осуществляемую без соответствующей регистрации в качестве ИП.

Подобная переквалификация чаще всего является результатом проведенной в отношении физического лица выездной налоговой проверки и сопровождается доначислением на доходы от арендной платы, полученные в проверяемый период, налога на добавленную стоимость (далее – НДС), пеней в соответствии со ст. 75 НК РФ, а также привлечением лица к налоговой ответственности по ст. 122 НК РФ за неуплату НДС, а также по ст. 119 НК РФ за непредставление деклараций по НДС. В итоге налогоплательщику необходимо перечислить в бюджет внушительную сумму, что становится неприятным сюрпризом, в особенности в случае добросовестного декларирования в проверяемом периоде доходов от сдачи имущества в аренду и уплаты с них причитающегося НДФЛ. При этом налоговые органы исходят из следующего.

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, из указанных положений налогового законодательства и коррелирующих им положений гражданского законодательства (ст. 23 ГК РФ) следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем.

Подобный подход соответствует конституционно-правовому смыслу положений п. 2 ст. 11 НК РФ, сформулированному Конституционным судом Российской Федерации. В частности, им была рассмотрена ситуация, когда постановлениями судов общей юрисдикции заявителю было отказано в признании незаконным решения налогового органа, которым установлен факт осуществления им предпринимательской деятельности без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также доначислены суммы налога к уплате (в том числе НДС) и предложено уплатить пени и штраф. Суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 11 НК РФ содержит определение понятия «индивидуальный предприниматель» для целей налогообложения, а также указание на невозможность ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в случае, если лицо не было зарегистрировано в соответствующем качестве в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, оспариваемое законоположение содержит правило, позволяющее обеспечить безусловное исполнение налогоплательщиками обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует ст. 57 Конституции РФ (Определения КС РФ от 23 октября 2014 г. N 2298-О).

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно ст. 149 НК РФ, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 ст. 146 НК РФ.

Услуги по сдаче в аренду недвижимого имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.

Также оставим за рамками настоящей статьи вопрос о том, как подобное поведение налоговых органов соотносится с установленной ст. 32 НК РФ обязанностью налоговых органов бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов.

Больший интерес вызывают критерии, по которым налоговые органы оценивают деятельность физических лиц по сдаче имущества в аренду в качестве предпринимательской.

Согласно легальному определению, закрепленному в гражданском законодательстве, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с официальными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации в случае, если сдача физическим лицом в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (Письма Минфина РФ от 22 июля 2016 г. N 03-11-12/43108, от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017, от 7 августа 2015 г. N 03-04-05/45733).

В обоснование позиции относительно предпринимательского характера деятельности по сдаче имущества в аренду налоговые органы ссылаются на то, что «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» прямо поименована в разделе 68.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), утвержденного Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст.

Как представляется, наличие данного вида экономической деятельности само по себе не может свидетельствовать о том, что любая деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду с систематическим извлечением из этого прибыли в виде арендной платы, будет являться для физического лица предпринимательской.

В соответствии с данным Классификатором, экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (предоставление услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство продукции (товаров или услуг), процессом производства и выпуском продукции (предоставлением услуг).

В связи с изложенным вспоминается разделяемая ранее налоговыми органами и судами позиция, согласно которой по существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности» (Письмо МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)», Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.03.2015 по делу N 33-1451-2015).

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

Как представляется, сдача физическом лицом собственного недвижимого имущества в аренду может быть квалифицированна в качестве предпринимательской деятельности, если данные арендные правоотношения сопровождаются сопутствующей деятельностью, например:

— реклама сдаваемого в аренду имущества;

— заключение договоров с риэлторами на поиск потенциальных арендаторов;

— обращение к юристами для подготовки проекта договора аренды, учитывающего интересы и возможные риски арендодателя;

— страхование имущества;

— проведение ремонтных и строительных работ;

— оказание арендаторам дополнительных услуг;

— проведение периодических осмотров состояния сданного в аренду имущества с фиксированием выявленных нарушений в эксплуатации и взысканием убытков;

— взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы, расторжение договора в случаях нарушения его существенных условий арендаторами и иные судебные споры в случае нарушения договорных обязательств.

Некоторые из приведенных выше доводов нашли отражение в судебной практике арбитражных судов (см.: Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).

Подобный подход также согласуется с позицией, озвученной в п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»: решая вопрос о том, образуют ли действия лица состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 «Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)» КоАП РФ, необходимо проверять, содержатся ли в них признаки предпринимательской деятельности, перечисленные в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли. Доказательствами, подтверждающими факт занятия указанными лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты (Письмо ФНС РФ от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@, Письмо Минфина РФ от 17 ноября 2009 г. N 03-04-05-01/808):

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Как указывает Министерство финансов Российской Федерации, при наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке (Письмо Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454).

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности (Письмо ФНС РФ от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@).

Безусловно, подобная информация должна собираться в рамках мероприятий налогового контроля. Однако, специфика деятельности по сдачи недвижимого имущества в аренду не позволяет, опираясь исключительно на данные признаки, квалифицировать ее как предпринимательскую. Не говоря уже о трудно доказуемости перечисленных обстоятельств.

Например, для предпринимательской деятельности характерно выделение чистой прибыли (т.е. исключение из доходов от предпринимательской деятельности, а именно суммы арендных платежей, расходов, связанных с осуществлением данной деятельности). Однако, даже большинство лиц, зарегистрированных в качестве ИП, не ведут хозяйственный учет поступлений арендных платежей. Поэтому доказать наличие данного признака в ходе налоговой проверки физического лица представляется практически невозможным.

В п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» разъяснено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

В связи с изложенным встает целый ряд вопросов: Каким образом подлежит доказыванию цель приобретения недвижимого имущества? Свидетельствует ли сдача имущества, полученного в дар или по наследству, об отсутствии предпринимательской деятельности?

Налоговыми органами также не раскрывается, что следует понимать под взаимосвязанностью всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок. Если лицо сдает два и более объекта недвижимости, то можно предположить, что данный признак присутствует при заключении договоров одинакового содержания, на одинаковый срок, с одним арендатором (или взаимозависимыми арендаторами), под одинаковое целевое использование и т.п.

Таким образом, как справедливо отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 октября 2013 г. N 6778/13, от оценки судами доказательств и установления фактических обстоятельств зависит правовая квалификация характера осуществляемой деятельности, которая определяет применяемую систему налогообложения и, как следствие, правомерность вынесенного налоговым органом решения.

Учитывая, что окончательная квалификация деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду производится судом, до вступления соответствующего решения в законную силу налогоплательщик вынужден находиться в состоянии правовой неопределенности относительно того, какие налоги ему платить с полученного дохода.

Несправедливым представляется и привлечение такого физического лица к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налогов, в связи с переквалификацией его деятельности в предпринимательскую, так как до этого момента он не мог предполагать, что уплате подлежит какой-либо другой налог, кроме НДФЛ.

В настоящее время наметилась тенденция, в соответствии с которой налоговые органы даже в случае многолетней добросовестной уплаты физическим лицом НДФЛ с доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду, производят переквалификацию его деятельности в предпринимательскую и перерасчет подлежащих уплате налогов. При этом следует отметить, что чаще всего такие физические лица, в случае их регистрации в качестве ИП, имели бы право на применение упрощенной системы налогообложения и, соответственно, уплаты 6 % от полученного дохода. Однако, налоговые органы, не информируя об этом налогоплательщика, на протяжении нескольких лет получают 13 % от дохода в виде НДФЛ, а в дальнейшем производят перерасчет за все эти годы по общей системе налогообложения со взысканием дополнительно 18 % НДС.

Судебная практика по данному вопросу в последнее время стала склоняться на сторону фискальных органов. Так, в Определении ВС РФ от 8 апреля 2015 г. N 59-КГ15-2 была рассмотрена следующая ситуация: гражданин являлся собственником земельного участка и нежилого помещения на основании договора купли-продажи, согласно которому названный объект недвижимости приобретался как административное здание, не предназначенное для проживания либо иных личных нужд, является нежилым помещением и сдавался в аренду филиалу ОАО «МТС» в соответствии с договорами аренды. ВС РФ согласился с нижестоящими инстанциями: гражданин сдавал принадлежащее ему на праве собственности нежилое административное здание юридическому лицу для использования в производственной деятельности арендатора, целью сдачи помещений в аренду было систематическое получение прибыли, следовательно, гражданин являлся плательщиком НДС, в связи с неуплатой которого законно привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Означает ли это, что приобретение любого нежилого помещения свидетельствует о намерении лица осуществлять предпринимательскую деятельность? Для сдачи подобного имущества в аренду необходимо регистрироваться в качестве ИП?

Подобный подход представляется ошибочным, так как ограничения права собственности, имущественных прав, а также свободы договора в гражданско-правовом обороте должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерны конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов и основываться на законе.

Гражданское законодательство устанавливает в качестве основных начал неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Таким образом, факт сдачи принадлежащего физическому лицу недвижимого имущества в аренду не должен обязывать его к регистрации в качестве ИП во избежание негативных налоговых последствий. А для налоговых органов произвольная переквалификация в качестве предпринимательской деятельности добросовестного налогоплательщика НДФЛ по сдаче имущества в аренду на основании оценочных признаков, не должно становиться способом пополнения бюджета в силу имеющейся правовой неопределенности по рассмотренному вопросу и отсутствия в законодательных актах четких критериев для подобной переквалификации.

Поскольку нормативного разрешения обозначенной проблемы в ближайшее время не предвидится, остается надеяться на формирование единообразного подхода к разрешению споров данной категории у судов, чья практика пока не устоялась.

Может ли физическое лицо приобрести в собственность офисное помещение?

03.12.2012 | Рубрика: Полезные советы

Может ли физическое лицо приобрести в собственность офисное помещение или для этого нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя? Какие налоги нужно будет платить при сдаче физическим лицом (либо ИП) этого помещения (офиса) в аренду юридическому лицу?

Законодательство Республики Беларусь не предусматривает в таких случаях необходимоть физическим лицам регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с разъяснением Высшего Хозяйственного Суда РБ от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу», в случае, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер и в его намерениях не усматривается системы действий, такая деятельность не обладает признаками предпринимательской. В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии с налоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов.

Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т.е. физическое лицо намеревается сдавать в аренду нежилое помещение одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской. Соответственно осуществление физическим лицом такой деятельности, содержащей признаки предпринимательства, по мнению Высшего Хозяйственного Суда, требует регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.

Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью.

Налогообложение доходов, получаемых физическими лицами и индивидуальными предпринимателями от сдачи в аренду юридическому лицу нежилого помещения, осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь «О подоходном налоге с физических лиц» (далее – Закон).

Налоговая ставка для исчисления подоходного налога установлена п. 2 ст. 18 Закона в размере 15 % в отношении доходов, получаемых физическими лицами от налоговых агентов, не являющихся местом их основной работы (службы, учебы).

Если сдача нежилого помещения в аренду юридическому лицу осуществляется в рамках предпринимательской деятельности, то при предъявлении индивидуальным предпринимателем свидетельства о своей государственной регистрации налоговый агент при выплате доходов подоходный налог не исчисляет и не удерживает.

Индивидуальные предприниматели в течение налогового периода, получившие доходы от предпринимательской деятельности, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в бюджет, ежеквартально нарастающим итогом с начала налогового периода исходя из налоговой базы, определенной нарастающим итогом по результатам каждого отчетного квартала на основе данных налогового учета, и налоговых ставок, предусмотренных п. 1 ст. 18 Закона. Сумма налога определяется как соответствующая налоговой ставке доля налоговой базы.

Кроме того, индивидуальные предприниматели при осуществлении данного вида деятельности вправе применять упрощенную систему налогообложения при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 4 Положения об упрощенной системе налогообложения, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 9 марта 2007 г. № 119 «Об упрощенной системе налогообложения».

Главное управление налогообложения физических лиц МНС РБ.

НДС при сдаче нежилых помещений физическим лицом

Ответ

Физическое лицо должно уплачивать НДС, если оно занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Данная позиция поддерживается ФНС России и судебными органами (например, Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Обоснование

Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи ГК РФ).

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).

В статье 11 НК РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 27.12.2012 года № 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем.

Отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли.

Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.

Объективным критерием для квалификации деятельности физического лица по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является, предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения.

Например, если принадлежащее на праве собственности нежилое недвижимое имущество имеет назначение — использование под торговые помещения и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность (Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17).

Таким образом, если объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли), налоговые органы и суды квалифицируют полученные физическим лицом-арендодателем доходы от сделок, как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС (Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Также из анализа имеющейся судебной практики следует, что есть позиция суда, согласно которой, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду признана предпринимательской, то и освобождение от обязанностей плательщика НДС, предусмотренное ст. 145 НК РФ, он может получить (при уплате физическим лицом за соответствующий период НДФЛ) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).

Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Отказ в предоставлении права на освобождение от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой НДС в этом случае может привести к взиманию налога в отсутствие экономического источника его уплаты, имея в виду фактическое применение налогоплательщиком освобождения, что не отвечает требованиям п. 1 и 5 ст. 145 НК РФ.

Судом деятельность по сдаче физическим лицом в аренду помещений была задним числом признана предпринимательской, но при этом было подтверждено и право налогоплательщика на освобождение от уплаты НДС за соответствующий период (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).

Договор аренды нежилого помещения 2021 года – Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости между организацией и физическими лицами?

У вас есть старое помещение, доход от которого позволяет только покрывать коммунальные расходы и не уходить совсем в минус? Помещение, которое не спасет косметический ремонт, а на нормальный нет сил, времени и средств? Но вы давно на рынке, и понимаете, что ваша недвижимость – это надежный актив и подушка безопасности, и расставаться с ней вы не намерены!

Тогда у нас есть для вас деловое предложение! Мы меняем ваше старое помещение на наше новое.

В чем разница и преимущество такого обмена?

У нас есть, что предложить! В базе объектов коммерческой недвижимости Бизнес-Гаранта широкий выбор как по площади, так и по месту расположения.

— Мы можем предложить вам помещение большей площадью, в месте с более высокой проходимостью.

— Можем поменять торговое помещение на офисное, а также возможен обмен с нашей доплатой.

— В коммерческих помещениях Бизнес-Гаранта уже сделан качественный ремонт, который отвечает последним требованиям на рынке коммерческой недвижимости.

— У помещений собран весь пакет документов с полной гарантией юридической чистоты.

— От вас не требуется никаких дополнительных вложений. Вы сможете переехать сразу после получения прав собственности.

Что нужно сделать для участия в программе ТРЕЙД-ИН от Бизнес-Гаранта?

Оставить заявку по телефону
Менеджер свяжется с вами в рабочее время, чтобы ознакомиться с помещением в любом удобном для вас формате
Специалисты Центра Коммерческой Недвижимости Бизнес-Гарант оценят ваше помещение, исходя из его текущей рыночной стоимости
Мы предложим вам варианты обмена вашего старого помещения на наше новое
Юридическое заключение всех договоренностей и передача прав собственности

Хотите узнать больше или сразу оставить заявку?
Звоните!
8 (846) 250-22-22

Вопрос. Я дом. Планирую сдавать его по договору аренды двум организациям (не по договору найма, не для проживания). Будет ли такая деятельность предпринимательской деятельностью? | Вопросы-ответы, разъяснения актов налогового законодательства

Вопрос. Я — физическое лицо. В личной собственности у меня имеется жилой дом. Планирую сдавать его по договору аренды двум организациям (не по договору найма, не для проживания). Будет ли такая деятельность предпринимательской деятельностью?

24.02.2016

Ответ. Согласно части второй пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь предпринимательская деятельность — это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.

Следовательно, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системы действий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской. В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии с налоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов.

Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т.е. физическое лицо намеревается сдавать в аренду помещение одновременно нескольким юридическим лицам и (или) по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской. Соответственно, осуществление физическим лицом такой деятельности, содержащей признаки предпринимательской, и требует регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.

Осуществление указанной деятельности без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью.

Частью 1-1 статьи 12.7 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь установлено, что предпринимательская деятельность, осуществляемая без государственной регистрации либо без государственной регистрации и специального разрешения (лицензии), когда такое специальное разрешение (лицензия) обязательно, если в этом деянии нет состава преступления, влечет наложение штрафа в размере до ста базовых величин с конфискацией предметов административного правонарушения, орудий и средств совершения административного правонарушения, а также дохода, полученного в результате такой деятельности, или без конфискации.

Пунктом 2 статьи 3.2 Процессуально-исполнительного кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях установлено, что дела об административных правонарушениях, предусмотренных частями 1 — 2 и 4 статьи 12.7, рассматриваются единолично судьей хозяйственного суда.

С учетом изложенного, налоговые органы могут высказать только свое мнение по приведенному вопросу. Окончательное решение по вопросу: является ли предпринимательской деятельностью сдача физическим лицом жилого дома в аренду нескольким субъектам хозяйствования, определяет только суд.

С учетом того, что Вами жилое помещение будет сдаваться нескольким субъектам хозяйствования по нескольким договорам (не относящимся к договорам найма), такая деятельность содержит признаки предпринимательской и, соответственно, требует государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Как следует из вопроса, жилое помещение Вы планируете сдавать в аренду не по договору найма, в связи с эти обращаем внимание на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 14 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) жилое помещение предназначается для проживания граждан.

Пунктом 2 указанной статьи 14 предусмотрено, что использование жилого помещения не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое.

Без перевода в нежилое может использоваться жилое помещение для размещения места нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства (на условиях и в порядке, определенных законодательством). При этом осуществление производственной деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в таком жилом помещении запрещено.

Использование жилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности осуществляется в соответствии с ЖК с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в том числе осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

За использование жилого помещения, пригодного для проживания, не по назначению Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях для физического лица предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 10 до 30 базовых величин.

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Договор аренды нежилого помещения

посмотреть

скачать

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье

Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях как физическое лицо. То есть расчет суммы налога и уведомление о необходимости его уплаты направляют ИП налоговые органы.

ИП на УСН и ПСН вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания;
жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенногог строительства, жилые строения, садовые дома, хозстроения.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Подробнее о налоге на имущество при УСН мы писали здесь

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

ИП и юрлица;
физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

На УСН:

исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
отчитываться по налогу в декларации.

На ПСН:

вести учет полученных доходов в КУДиР установленной формы;
своевременно уплатит налог.

При ПСН размер налога зависит от размера потенциально возможного к получению годового дохода, который в свою очередь может зависеть от размера сдаваемого помещения и от места его расположения. Данные критерии регулируют законы субъектов РФ.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно, если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ.

Сравнение двух систем налогообложения — УСН и ПСН — приведено в статье

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.

В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.

Еще больше материалов в рубрике «ИП»

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

офисных помещений;
промышленное использование;
аренда на несколько семей; и
розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать аренду и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимавшуюся студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги на повышении стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и постановления являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы

Хеджирование от фондового рынка
Высокодоходный источник дохода
Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов
Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он продемонстрировал ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе рынка недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что глобальные события 2020 года на самом деле не привели к значительному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года столь же драматичным ралли, которое длится второй квартал 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, которые произойдут в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее.Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая удаленная рабочая среда, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это соглашение, которое позволяет предприятию арендовать коммерческую недвижимость у домовладельца. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, переговоров и подписания договора коммерческой аренды — долгий.Знание необходимых шагов, о которых подробно говорится в этой статье, поможет владельцам бизнеса принять более обоснованное решение.

1. Коммерческая недвижимость: лизинг против покупки

Во-первых, имеет смысл определиться, покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Бывают случаи, когда покупка коммерческой недвижимости выгодна. В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости перед сдачей в аренду включают:

Собственный капитал: Этот капитал можно использовать в качестве обеспечения для дополнительных расширений.
Владение дорогим активом : Коммерческая недвижимость со временем может расти в цене, возможно, принося прибыль, если вы ее продадите. Однако активы также могут обесцениться, что делает их вложение с риском, которое необходимо учитывать.
Амортизация здания: Вы можете указать годовую амортизацию в своих налоговых декларациях.
Денежный поток: Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы занимаемые владельцами предприятия занимали 51% здания.Однако вы можете сдать оставшуюся площадь и получать доход от аренды.

Нередки случаи, когда коммерческие здания продаются, что оставляет арендаторов в беде. Если вы сдаете в аренду помещение, которое было продано другому арендодателю, вас могут выгнать из вашего помещения ― это будет выделено в пункте о расторжении договора аренды. Если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

При аренде арендаторы избегают авансовых платежей по коммерческой ссуде, которые могут составлять от 10% до 25% от покупной цены собственности.Вместо этого они платят возвращаемый депозит, который может равняться арендной плате за шесть месяцев. Кроме того, можно вычитать арендные платежи, что снижает налоговую нагрузку.

Напротив, владельцы собственности могут амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Владельцы также могут вычитать процентные платежи и комиссионные за регистрацию, если коммерческая недвижимость финансируется.

Владение может быть стабильнее лизинга. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочтите нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость.

2. Задайте параметры коммерческой недвижимости

Если вы решите сдавать в аренду, следующим шагом будет настройка параметров вашей собственности, поскольку существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для предприятий всех типов. Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими помещениями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

Идеальный пул клиентов или сотрудников
Зонирование коммерческой недвижимости
Желаемый размер
Максимальный бюджет
Доступность

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно:

Пул идеальных клиентов или сотрудников

Понимание своего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если вы хотите привлечь физических лиц к себе.Хорошими примерами являются рестораны, магазины и аналогичные предприятия. Эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты. Ресторан fast-casual может арендовать коммерческое помещение в зоне, доступной для людей, которые любят ужинать fast-casual. В качестве альтернативы ресторан со звездой Мишлен может захотеть выбрать другое место в более благополучном районе.

Если вы ищете офисное помещение, вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, которая густонаселенна или легко доступна для вашего идеального набора сотрудников.

Зонирование коммерческой недвижимости

Объекты коммерческой недвижимости зонируются по определенному назначению. Например, склад — это коммерческая недвижимость, предназначенная для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает в себя досуг, офис, торговлю и ресторан. Тип зонирования определяет тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, в котором нуждается ваш бизнес.

Для этого вы можете уточнить в местной торговой палате или в Google ваш почтовый индекс и правила зонирования или ваш город и правила зонирования.Мы даем вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда обсуждаем коммерческие требования и передовой опыт зонирования вывески на витрине.

Требуемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды во многом зависят от размера и планировки необходимого помещения. Чтобы рассчитать размер, определите количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, ресторанам и точкам розничной торговли обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного покупателя.Между тем, офисам обычно требуется от 100 до 150 квадратных футов полезного рабочего пространства на одного сотрудника. Умножьте желаемое количество клиентов или сотрудников на соответствующую площадь в квадратных футах, чтобы получить размер коммерческого помещения, который вам нужен.

Максимальный бюджет

Еще вам нужно определить ежемесячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск теми местами, которые доступны по цене. Ваш бюджет во многом зависит от размера и эффективности вашего бизнеса.

Начните с определения средней цены за квадратный фут для вашего района.Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь квадратных футов. Вы можете узнать среднюю цену для вашего региона, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Когда вы найдете среднюю цену за квадратный фут, умножьте ее на квадратные метры, необходимые для вашего бизнеса. Это должно дать вам ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Затем вам нужно сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание общих территорий (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило состоит в том, что коммунальные услуги в среднем составляют около 2 долларов за квадратный фут в год, а сборы за CAM будут стоить от 20% до 30% от вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые застройки или ежегодное повышение арендной платы. Примеры надстройки включают кухонное оборудование в ресторане или фиксированные полки и стены в магазине.Стоимость застройки в значительной степени зависит от типа бизнеса, но можно попросить арендодателя покрыть часть расходов. При увеличении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиваться на 3% ежегодно.

Если вы можете удерживать свой арендный бюджет ниже 10% от ожидаемого годового валового дохода, вы сможете управлять ежемесячными арендными платежами и соответствующими сборами.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов.Эти предприятия захотят иметь соответствующую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств и соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA). Обратитесь к нашей статье о том, как выбрать место для вашего бизнеса, чтобы получить более подробную информацию.

3. Найдите маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство сделок по аренде коммерческой недвижимости осуществляется через брокеров. Обычно задействованы два типа брокеров по коммерческой недвижимости: листинговые агенты и брокеры-арендаторы.

Агенты по листингу нанимаются арендодателем для размещения своей коммерческой собственности. Агенты по листингу получают комиссию, обычно выплачиваемую домовладельцем, в размере от 3% до 6% от общей суммы аренды. Листинговый агент обязан действовать в лучших интересах арендодателя.

Брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Однако брокеры-арендаторы также обычно зарабатывают процент от общей комиссии, выплачиваемой арендодателем, известной как комиссия брокера-арендатора. Брокер-арендатор, представляя арендатора, не всегда обязан действовать в лучших интересах арендатора.В зависимости от договоренности брокер-арендатор может действовать больше как объективная третья сторона.

Когда использовать брокера-арендатора

Не обязательно, чтобы арендатор использовал брокера. Однако брокеры-арендаторы обычно могут помочь арендатору со следующим:

Списки доступной недвижимости
Точные рыночные цены и сопоставимые данные
Знание условий местного рынка
Переговоры
Доступ к вариантам финансирования

Эта услуга обычно бесплатна для арендатора, поскольку арендодатель обычно покрывает комиссию арендатора-брокера.Поэтому рекомендуется нанять брокера-арендатора и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти онлайн или через личную сеть. Одним из примеров веб-сайта является The Broker List, на котором есть индекс профилей брокеров с возможностью поиска. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, обратившись к своей профессиональной сети.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

Каков опыт брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
Каков размер практики недвижимости брокера?
Как брокер получает вознаграждение?
Каковы фидуциарные обязанности брокера?
Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего оптимальным сочетанием опыта и внимания.Как только вы найдете брокера, которому доверяете, вы, скорее всего, подпишете письменный договор. В этом контракте обычно оговаривается, что рабочие отношения носят эксклюзивный или неисключительный характер.

Эксклюзивная договоренность с коммерческим брокером

Эксклюзивное соглашение — это когда арендатор работает исключительно с одним брокером на срок до одного года. В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия, равная небольшой части ожидаемого комиссионного вознаграждения арендатора, оговаривается между арендатором и брокером и выплачивается только в том случае, если арендодатель не выплачивает комиссию арендатору-брокеру.

Неэксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Неэксклюзивная композиция бывает двух видов:

Право представлять: Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешается говорить с другими брокерами. Арендатор по-прежнему платит комиссию, как при эксклюзивном соглашении.
Не для компенсации: Это соглашение не является обязательным, и комиссии не обсуждаются.Это дает брокеру право говорить от вашего имени и планировать размещение объявлений, чтобы вы могли их увидеть. Хотя это обеспечивает гибкость, такая договоренность дает брокеру-арендатору меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с брокером-арендатором не является обязательным. Хотя брокер-арендатор полезен, всегда есть небольшая вероятность, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти эти списки на таких веб-сайтах, как Служба списков коммерческой недвижимости или LoopNet.

Если вы решите искать сами, вам придется искать новые объявления, настраивать пошаговые инструкции и договариваться об аренде без помощи опытного брокера. Единственное преимущество отказа от использования брокера — это отсутствие возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше всего использовать брокера-арендатора.

4. Разные виды коммерческой аренды

Существует три основных типа коммерческой аренды, при которых затраты и сборы оцениваются по-разному в зависимости от типа аренды.

Аренда с полным комплексом услуг

Аренда с полным комплексом услуг — это наиболее распространенный вид коммерческой аренды офисных зданий. Арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на недвижимость и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные и уборочные услуги. В этом сценарии арендодатель берет на себя ответственность за содержание собственности. Также отсутствуют скрытые расходы, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи.

Чистая аренда

В договоре чистой аренды арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания общих территорий (CAMS). Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной.

Разовая чистая аренда: Арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налогов на недвижимость в здании.
Двойная чистая аренда: Арендатор оплачивает часть страхования имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество.
Тройная чистая аренда: Арендатор уплачивает пропорциональную долю налогов на имущество, страхования имущества и CAMS. Тройная аренда наиболее удобна для арендодателей и чаще всего встречается в ресторанах и торговых точках.

В то время как базовая арендная плата ниже для арендатора с чистой арендой, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием собственности.Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда — это компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой. Арендатор может оплатить свою часть налогов на недвижимость, страхование имущества и CAMS, но он платит единовременно вместе со своей арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какие-либо из налогов, страховки или CAMS увеличиваются, арендная плата остается прежней.Коммунальные и уборочные услуги оплачиваются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости убедитесь, что вы оцениваете следующее в дополнение к параметрам вашей собственности:

Расположение : убедитесь, что недвижимость находится либо рядом с вашим идеальным клиентом, либо с идеальной рабочей силой. Вам нужно найти место с достаточным пешеходным и автомобильным движением, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.
Удобства и услуги: Вы захотите понять весь спектр удобств, предлагаемых коммерческими помещениями. Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытое пространство, канализация и коммунальные услуги, безопасность на территории и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет зависеть от типа необходимых вам удобств и услуг.
История арендодателя: Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет.Арендодатель, которого вы выберете, скорее всего, будет диктовать договор аренды, изменения в договоре, повышение арендной платы и многое другое.
Якорные арендаторы: Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорных арендаторов, таких как Wal-Mart, Target или другие крупные сетевые предприятия розничной торговли. Если якорный арендатор уйдет, арендодатель сможет выйти из других договоров аренды на законных основаниях. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Провести несколько пошаговых руководств

Вы и ваш брокер должны указать несколько коммерческих площадей для просмотра.Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вам также нужно будет сравнить арендную плату, чтобы убедиться, что вы не выходите из бюджета. Эмпирическое правило заключается в том, что перед подписанием договора аренды вам следует рассмотреть как минимум четыре объекта коммерческой недвижимости.

Обследование проводится с вашим брокером, а иногда и с брокером арендодателя. С коммерческими помещениями, требующими сдачи в аренду, также неплохо было бы привлечь лицензированного подрядчика.Строительные дома могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом сценарии важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о расширении своей аренды.

Также имейте в виду, что креативный брокер может разработать другие варианты, которые могут предложить такие преимущества, как совместная аренда и гибкость условий аренды.

6. Согласование условий коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ними договоры аренды, пора выбрать одно или несколько коммерческих площадей и договориться об аренде.Официально вступая в процесс переговоров по коммерческой аренде, вы должны начать с письменного запроса условий. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера, а условия предоставляются брокером арендодателя.

После этого вам нужно будет написать письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение. Письмо о намерениях — это шанс для вас продать домовладельцу, почему вы могли бы стать отличным арендатором, и он выгоден на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Ваш LOI должен включать:

Заявление о намерении сдать в аренду
Описание вашего бизнеса
Количество лет работы
Перечень товаров и услуг, включая цены
Предлагаемые вами условия

Условия могут быть такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, или встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером. Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более подробные условия.Вы можете противоречить любому из этих условий аренды. Если встречное предложение, начинается переговорный процесс.

Общие условия коммерческой аренды

Коммерческая аренда часто имеет аналогичные условия аренды. Хотя структура платежей может отличаться, все договоры аренды включают такие параметры, как необходимый залог и срок аренды. В частности, вам необходимо понять следующие условия аренды:

Итог

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и предприятием.Изучение того, где вы хотите арендовать помещения, поиск подходящего брокера, который поможет вам, и обсуждение лучших условий будут иметь большое значение, чтобы помочь вам получить наилучшую возможную аренду для вашего бизнеса.

Как оценить сделки с коммерческой недвижимостью

Покупка торговой или офисной недвижимости может быть особенно сложной задачей для неопытного инвестора, но она также может быть прибыльной нишей. Важно понимать своих потенциальных арендаторов, что им может понадобиться и сколько они будут платить.

Будьте в курсе новостей

Если вы надеетесь инвестировать в торговую или офисную недвижимость, важно оставаться в курсе экономических и отраслевых тенденций. Используйте такие отчеты, как Outlook Retail Industry Outlook консалтинговой фирмы Deloitte или Office Outlook 2019 от JLL. Эти и другие отчеты могут помочь вам не только решить, подходит ли вам этот тип класса активов, но и узнать, как оставаться в курсе тенденций, которые позволят вам привлекать и удерживать арендаторов и, следовательно, максимизировать рентабельность инвестиций.

Эти объекты чувствительны к цене и подвержены экономическому спаду.Это означает, что если у вас есть небольшая торговая недвижимость, арендуемая бутиком, а экономика переживает спад, этот бутик может быть не в состоянии продавать свои товары и, следовательно, может не иметь возможности вносить свою арендную плату.

Сеть, сеть, сеть

При оценке торговой или офисной недвижимости вам нужно поговорить с как можно большим количеством потенциальных арендаторов, владельцев бизнеса и коммерческих брокеров.

Арендодатели часто связываются с арендаторами коммерческих предприятий розничной торговли и офисов посредством сетей либо через опытных брокеров, либо через профессиональные организации.Понимание того, какие компании и предприятия ищут пространство, где и какого типа, может помочь инвестору в недвижимость лучше оценить недвижимость, которая пользуется спросом, а какая нет.

Определите разумный срок аренды, на который можно рассчитывать.

Определение того, кто ваш вероятный арендатор и какой вид аренды он и рынок могут заключить, является важным фактором при оценке торговой или офисной недвижимости для покупки. Тип аренды и работа, необходимая для приспособления собственности к желаемому арендатору, могут сделать или сорвать вашу сделку.

В отличие от жилой недвижимости, коммерческая аренда может быть сложной и предметной.

Иногда для конкретного арендатора требуется расширение. Арендаторы и домовладельцы могли разделить стоимость застройки, или арендатор мог заплатить за все это в обмен на бесплатную арендную плату в период строительства, или арендодатель мог заплатить за это в обмен на более высокую арендную плату или другие условия. Возможности безграничны, и это одна из причин, по которой опытный брокер по коммерческой недвижимости жизненно необходим, чтобы помочь вам в этом процессе.

Торговая и офисная аренда часто структурирована как тройная нетто, что означает, что арендатор платит не только базовую арендную плату, но также коммунальные услуги, налоги на имущество и страхование имущества владельца. Это не всегда происходит с небольшими, бутик-отелями или объектами совместного проживания. В некоторых случаях может быть более целесообразным заключить модифицированный валовой договор аренды, что означает, что арендатор может платить базовую арендную плату, коммунальные услуги и налоги на имущество, но не, например, за обслуживание.

Все эти условия и нюансы сильно зависят от рынка, поэтому стоит поговорить с коммерческим брокером по аренде и продажам, чтобы знать, чего ожидать.

Посмотрите на зонирование и землепользование

Обратите внимание на зонирование и использование вашего потенциального офиса или торговой недвижимости, что важно, когда дело доходит до расширения или сужения пула потенциальных арендаторов. В вашем торговом или офисном помещении может быть ювелирный магазин, но не ломбард; зоомагазин, но не круглосуточный магазин. Важно знать, что разрешено, а что запрещено, потому что изменение использования в дальнейшем может потребовать специального исключения, которое трудно получить.

Если вы планируете изменить использование здания или внести существенные улучшения, вы можете ввести в действие новые строительные нормы и правила, которые могут включать в себя такие дорогостоящие элементы, как пожарные спринклеры и лифты, в зависимости от размера и масштаба вашего проекта.Это вопросы, которые вы захотите обсудить с потенциальным арендатором или заранее включить в свой объем или бюджет, если вы решите, что оно того стоит.

Оценка промышленной недвижимости

Основные сведения о 3 типах аренды коммерческой недвижимости • Офисные помещения Orange County | Коммерческая недвижимость

Существует 3 основных типа коммерческой аренды: полная совокупная услуга, модифицированная валовая аренда и тройная чистая

Важно понимать нюансы каждого типа коммерческой аренды, прежде чем начинать покупать офисные помещения:

Что такое аренда с полным комплексом услуг?

При аренде брутто с полным комплексом услуг арендная плата включает базовую арендную плату и все операционные расходы, включая коммунальные услуги и услуги по уборке.Арендодатель использует доход от аренды для оплаты всех строительных расходов и услуг, включая налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.

Услуги передачи данных и телефонной связи, парковка и некоторые другие дополнительные расходы, если это применимо, не включаются в общую арендную плату за полный комплекс услуг и оплачиваются непосредственно арендатором.

Преимуществом этого типа коммерческой аренды является удобство, предоставляемое арендатору в виде ежемесячной арендной платы, и возможность планировать долгосрочный бюджет по сравнению с чистой арендной платой, в результате чего операционные расходы могут колебаться в большей степени, например, из-за непредвиденного технического обслуживания.Арендатор также может сосредоточиться на своем бизнесе вместо того, чтобы управлять своей долей в содержании собственности. Структура брутто-аренды с полным комплексом услуг обычно используется в многоквартирных офисных зданиях, где коммунальные услуги большинства арендаторов сопоставимы. Аренда с полным комплексом услуг — это тип коммерческой аренды, который, как правило, предпочитают арендаторы более, чем трехкратная чистая аренда.

Однако важно понимать, что валовая аренда с полным спектром услуг не защищает вас полностью от непредвиденного увеличения операционных расходов.Большинство договоров валовой аренды с полным комплексом услуг содержат формулировки, позволяющие арендодателям возвращать своим арендаторам любое увеличение операционных расходов сверх первого года аренды. Перенос операционных расходов и базовые годы являются обычными ловушками для арендаторов и обычно приводят к неприятным сюрпризам во втором году аренды, если не рассматриваются во время переговоров по аренде.

Что такое модифицированная валовая аренда?

Второй тип коммерческой аренды — это модифицированная валовая аренда, которая представляет собой просто компромисс между валовой и чистой арендой.По сути, это аренда с полным комплексом услуг, при которой конкретные индивидуальные операционные расходы оплачиваются непосредственно арендатором в дополнение к общей арендной плате. Модифицированная валовая аренда обычно отделяет электрические и / или уборочные услуги от эквивалента валовой арендной платы за полный комплекс услуг.

Модифицированная валовая аренда является наиболее подходящим типом коммерческой аренды для арендаторов, у которых потребность в электроэнергии превышает норму, которую арендодатели в противном случае сочли бы запретительной для полной аренды с полным комплексом услуг.

Что такое аренда Triple Net (NNN)?

Третий тип коммерческой аренды — это Triple Net, когда арендатор платит базовую арендную плату и, кроме того, три основные категории операционных расходов, отсюда и определение «NNN».К этим категориям относятся: A.) CAM (плата за обслуживание территории общего пользования), покрывающая управление собственностью арендодателя, отходы, водоснабжение, благоустройство территории и общее обслуживание, B.) налоги на имущество и C.) страхование здания.

Помимо базовой арендной платы и сборов NNN, арендатор также оплачивает собственные коммунальные услуги для рассматриваемого помещения, заключенный напрямую с поставщиком услуг.

Арендодатели обычно оценивают расходы и взимают с арендаторов часть этих расходов, исходя из их пропорциональной или пропорциональной доли.

Аренда с тройной сеткой, как правило, является наиболее благоприятным для арендодателей типом коммерческой аренды, и арендаторам всегда следует тщательно анализировать сборы NNN и согласовывать лимиты на суммы, которые они могут ежегодно увеличиваться. Плата за NNN также может меняться ежемесячно по мере увеличения или уменьшения операционных расходов, что затрудняет для бизнеса прогнозирование и составление бюджета затрат на размещение.

Тройная чистая аренда наиболее подходит для промышленных и торговых объектов с несколькими арендаторами, где операционные расходы каждого отдельного арендатора могут сильно различаться и не могут управляться в рамках общей структуры аренды.Экономия на эксплуатационных расходах перекладывается на арендатора, а не на домовладельца.

Сводная информация о типах коммерческой аренды с тройным чистым, модифицированным брутто и с полным спектром услуг

При сравнении типов коммерческой аренды важно понимать, какие категории операционных расходов относятся к базовой арендной плате, каковы эти суммы и имеют ли они тенденцию к увеличению или уменьшению. По номинальной стоимости тройная чистая арендная ставка может казаться искусственно ниже, чем валовая арендная плата за полный комплекс услуг, но в конечном итоге может стоить намного больше, поскольку операционные расходы не совсем понятны.

Не обращайте внимания на операционные расходы, и вы можете пожалеть об этом. Проведение тщательного анализа операционных расходов с вашим консультантом по представлению арендаторов поможет вам сравнить подходящие объекты недвижимости на сопоставимой основе. Это также даст вам понимание и рычаги влияния на переговорах, необходимые для того, чтобы заставить арендодателя конкурировать за вашу аренду, и обеспечит вам достижение экономических результатов при заключении нового договора аренды.

Кто за что платит? 8 типов аренды коммерческой недвижимости, о которых нужно знать

Существует около дюжины типов аренды коммерческой недвижимости, каждый со своими договоренностями об аренде, сборах и расходах.

Какие бывают виды коммерческой аренды? Кто платит налог на недвижимость при коммерческой аренде? Кто оплачивает страховку? Это очень важно для понимания ваших обязанностей и вашего риска как арендатора или арендодателя.

Какой вид аренды у вас в настоящее время? Каковы ваши обязанности в модифицированной валовой аренде, чистой аренде или абсолютной аренде?

Используйте это руководство, чтобы осветить путь.

8 видов аренды коммерческой недвижимости

Разбивка расходов на недвижимость является основным отличительным признаком аренды коммерческой недвижимости.В одних случаях арендодатель принимает на себя всю ответственность (и расходы) за содержание, питание и страхование имущества, в то время как в других — арендаторы — полностью или частично.

Вот 8 наиболее распространенных договоров коммерческой аренды и то, как распределяются обязанности по каждому из них.

ТИП АРЕНДЫ	АРЕНДАТОР ПЛАТИТ	АРЕНДОДАТЕЛЬ ПЛАТИТ
Брутто	Аренда	Налоги Страхование Все коммунальные услуги и обслуживание всего здания
Модифицированный брутто	Аренда Коммунальные услуги и обслуживание отдельных квартир	Налоги Страхование Коммунальные услуги и обслуживание общих частей
Нетто	Аренда Коммунальные услуги Фиксированная часть операционных расходов	Зависит от типа чистой аренды
Одиночная сетка	Аренда Коммунальные услуги Фиксированная часть налогов на имущество	Доля налогов Страхование имущества Коммунальные услуги и обслуживание общих частей Ремонт
Двойная сетка	Аренда Коммунальные услуги Фиксированная часть налогов на имущество и страхование	Доля налогов и страхования Коммунальные услуги и обслуживание общих частей Ремонт
Тройная сетка	Аренда Коммунальные услуги Фиксированная часть налогов на имущество, страхование и обслуживание общих территорий	Доля налогов, страховки и содержания общих территорий Ремонт
Абсолютная сетка	Аренда Все налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, обслуживание и ремонт мест общего пользования	Нет
В процентах	Аренда Доля ежемесячных продаж	Налоги Страхование Все коммунальные услуги и обслуживание всего здания

Аренда брутто

Также называемая «аренда с полным спектром услуг», валовая аренда перекладывает все операционные расходы на арендодателя.К ним относятся налоги, коммунальные услуги, техническое обслуживание (снаружи и внутри), уборка и страхование собственности, в то время как арендаторы платят только базовую арендную плату.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда — это одна ступенька ниже общей аренды или аренды с полным комплексом услуг, при которой арендодатель должен заниматься страхованием собственности и обслуживанием общих частей, а коммунальные услуги, уборка и техническое обслуживание отдельных единиц оставляются арендатору. Арендатор также платит базовую арендную плату.

Чистая аренда

При чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс фиксированную плату за эксплуатационные расходы, такие как обслуживание помещений общего пользования, налоги, страхование и т. Д.Существует 4 различных типа чистой аренды (см. Ниже).

Единая чистая аренда (N аренда)

При единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс часть налогового бремени на недвижимость. Они также несут ответственность за коммунальные расходы, техническое обслуживание и другие сборы, связанные с их отдельным подразделением.

Двойная чистая аренда (NN Lease)

Двойная чистая аренда на одну ступень выше одинарной чистой аренды. Помимо уплаты арендной платы и части налогов на недвижимость, они также платят часть страховых взносов на недвижимость.

Triple Net Lease (Аренда NNN)

Тройная аренда — один из наиболее широко используемых видов аренды коммерческой недвижимости. При таком соглашении арендатор платит арендную плату, часть налогов на недвижимость, долю страховки и фиксированную плату за содержание общих и эксплуатационных расходов.

Абсолютная чистая аренда

Также называемые абсолютной арендой или абсолютной тройной чистой арендой, эти соглашения возлагают на арендатора все финансовые обязательства здания, включая налоги, техническое обслуживание, страхование, ремонт и многое другое.Это дает им контроль и свободу в отношении собственности, но также означает полную ответственность в случае катастрофы или полной потери.

Процентная аренда

Это обычная аренда торговых центров в торговых центрах и торговых площадях, при которой арендаторы должны платить базовую арендную плату плюс процент от их ежемесячных продаж. Процент идет на эксплуатационные расходы и обслуживание здания, хотя для этих затрат нет установленной платы.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — с чего начать

Ключевые выводы:

Инвестиции в недвижимость — отличный способ разбогатеть. Инвестиции в коммерческую недвижимость , в частности, как известно, приносят одни из самых высоких доходов. Если вы инвестируете в жилую недвижимость в течение нескольких лет и задаетесь вопросом, как инвестировать в коммерческую недвижимость, в этом руководстве вы найдете все, что вам нужно знать, чтобы начать работу.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2021 году: что нового

Офисы, отели, магазины розничной торговли и другие объекты коммерческой недвижимости сильно пострадали во время пандемии COVID-19 в 2020 году.Хотя пандемия еще не закончилась, ожидается, что в 2021 году коммерческая недвижимость будет следовать более широкой тенденции восстановления экономики. Многие инвесторы в коммерческую недвижимость настроены оптимистично, поскольку в настоящее время внедрены две вакцины от COVID-19.

Хотя начало 2021 года не обещает никакого восстановления, эксперты предполагают, что к концу года в коммерческой недвижимости начнется стабилизация. По словам Кэти Фойхт, мирового лидера в сфере недвижимости Deloitte, инвесторы в коммерческую недвижимость планируют сократить расходы примерно на 25% в 2021 году.Однако новый спрос на удобства, связанные со здоровьем, такие как новые системы вентиляции, на самом деле может стоить до 20 долларов за квадратный фут.

В зависимости от типа инвестиций в коммерческую недвижимость существует несколько различных прогнозируемых тенденций на 2021 год. Давайте посмотрим, как эти различные объекты будут работать:

Розничные магазины: Несколько розничных магазинов и отделов обанкротились в 2020 году, и ожидается, что еще больше опустеют в первой половине 2021 года.Поскольку все больше и больше потребителей совершают покупки в Интернете, эксперты прогнозируют, что к 2025 году розничных магазинов будет на 25% меньше. Ожидается, что розничные магазины в городских районах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, будут заменены магазинами товаров медицинского назначения, продуктовыми и другими альтернативными магазинами.
Офисы: По данным CBRE, спрос на офисы может навсегда сократиться на 15%, поскольку все больше компаний перейдут на политику работы на дому. В результате предложение офисных зданий будет продолжать расти. Однако прогнозируется, что к концу 2021 года количество офисов стабилизируется и составит около 85.7% компаний планируют вернуться в офис.
отелей: Прогнозируется, что отели будут испытывать трудности в течение всего 2021 года. Ожидается, что большинство из них выздоровеет не раньше 2023 года, а высококлассные отели, предлагающие удобства для путешественников, не стабилизируются до 2025 года. держаться подальше от густонаселенных районов.
Складов: Ожидается, что склады будут лидером среди инвестиций в коммерческую недвижимость.Их успех связан с тем, что компании пытаются угнаться за растущим спросом на заказы электронной коммерции. Эксперты по недвижимости прогнозируют дополнительный спрос на складские помещения в размере 250 миллионов квадратных футов в 2021 году.
Квартиры: Первоначально предполагалось, что квартиры выживут во время пандемии, так как многие не смогут платить за аренду. Тем не менее, многоквартирные дома работают хорошо, и спрос на жилье не снизился. Ожидается, что с квартирами по более доступным ценам и исторически низкими процентными ставками они останутся стабильными в 2021 году.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2020 году

Коммерческая недвижимость, как и остальная отрасль, в будущем году претерпит серьезные изменения. В частности, на этот сектор недвижимости повлияют технологии умного строительства, изменение предпочтений покупателей жилья (я объясню ниже) и рост рабочих мест на нескольких ключевых рынках. Следуя этим тенденциям, инвесторы смогут улучшить свои анализаторы сделок и сделать более разумный инвестиционный выбор в 2020 году.

В последние годы одним из самых значительных изменений в сфере недвижимости стало внедрение новых технологий, и 2020 год не стал исключением.Коммерческие инвесторы уже видели некоторые этапы процесса закрытия, управления недвижимостью и даже поиска арендаторов, чтобы как-то переехать в онлайн. Следующим по списку идет внедрение технологий умного строительства. Это относится к системам, способным либо повысить безопасность здания, либо улучшить общее впечатление арендаторов. Например, с помощью новых технологий владельцы собственности могут автоматизировать центральные операции здания (включая системы отопления, вентиляции, освещения и безопасности).По данным Wall Street Journal, 68 процентов арендаторов готовы платить больше за аренду умного здания.

Инвесторы также должны знать, как меняющиеся демографические данные и предпочтения покупателей жилья начинают влиять на индустрию коммерческой недвижимости. Многие миллениалы заинтересованы в переезде в пригород, но все еще не решаются пожертвовать преимуществами жизни в городской местности. Это свидетельствует о растущей популярности многофункциональных зданий и о потенциале выхода на новые пригородные рынки.Миллениалы хотят ресурсов, по которым можно ходить пешком, и коммерческим инвесторам будет разумно предвидеть эти предпочтения.

Что касается развивающихся коммерческих рынков 2020 года, инвесторам следует обратить внимание на развитие недвижимости в городах с растущими возможностями трудоустройства. Исследование, проведенное Институтом городских земель, показало, что Остин, штат Техас; Роли, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Шарлотта, Северная Каролина; и Бостон, Массачусетс, являются одними из наиболее перспективных регионов для инвестиций. Коммерческим инвесторам может быть полезно изучить существующую недвижимость в этих районах и потенциальные инвестиции в землю.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2019 году

Как и их аналоги в жилом секторе, тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость подвержены циклическим изменениям. Фактически, вы можете легко возразить, что инвестирование в коммерческую недвижимость подвержено большему количеству изменений, чем на рынке жилой недвижимости.По крайней мере, индустрия коммерческой недвижимости состоит из нескольких секторов: промышленного, розничного, многоквартирного, офисного и гостиничного — и это лишь некоторые из них. Следовательно, ожидания каждого сектора зависят от уникальных потребностей и требований, не в последнюю очередь из которых изменяется вместе с экономикой. Излишне говорить, что бесчисленные переменные по своей сути будут влиять на производительность любого сектора коммерческой недвижимости, и инвесторы должны знать, как они влияют на текущие и будущие тенденции.

Когда книга начала закрываться в 2019 году, один сектор коммерческой недвижимости выделялся среди остальных: промышленная недвижимость. Согласно индексу собственности NCREIF (NPI), «сейчас наиболее успешным сектором CRE является промышленный сектор». Промышленная недвижимость, состоящая из складов, производственных помещений, холодильных и складских помещений, центров обработки данных и других активов, на самом деле значительно превосходит секторы квартир, офисов и розничной торговли. Во многом благодаря росту онлайн-покупок активы промышленной и коммерческой недвижимости фактически находятся в авангарде США.С. экономичны, и их стоимость никогда не выглядела лучше.

Стоит отметить, что, хотя в 2019 году коммерческая недвижимость была невероятно привлекательной, ее репутация «слишком дорогой» для среднего инвестора продолжает оставаться частью разговоров. Повышение цен на коммерческую недвижимость было нарушено новой тенденцией, направленной на выравнивание игрового поля: краудсорсингом. Возможность краудсорсинга инвестиций в коммерческую недвижимость становится не только более осуществимой, но и более распространенной, чем когда-либо.Возможность краудсорсинга средств для инвестирования в коммерческую недвижимость позволяет инвесторам в недвижимость переходить от жилищных сделок к коммерческим сделкам, что сулит хорошие перспективы для светлого будущего. Тем не менее, справедливо предположить, что мы начнем видеть все больше мелких инвесторов, прорывающихся в коммерческий мир.

Что считается «коммерческой недвижимостью?»

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая обычно сдается в аренду для коммерческих и торговых целей. Инвестиции в коммерческую недвижимость включают покупку или развитие недвижимости, которая была спроектирована с намерением арендаторов жилья.В отличие от инвестора в жилую недвижимость, инвесторы в коммерческую недвижимость сдают в аренду и взимают арендную плату с предприятий, занимающих их недвижимость, а не с арендаторов жилой недвижимости. Следует также отметить, что земля, приобретенная под строительство коммерческой недвижимости, также включается в это определение. Коммерческую недвижимость можно разделить на пять основных типов. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о каждом из них.

5 видов коммерческой недвижимости

Прежде чем мы углубимся в механику инвестирования в коммерческую недвижимость, важно понять различные типы коммерческой недвижимости.Таким образом, вы можете начать думать о типе коммерческих активов, на котором вы хотите специализироваться. Коммерческая недвижимость служит широкому кругу целей, но обычно подразделяется на следующие типы:

Офис
Розничная торговля
Промышленное
Многосемейный
Специального назначения

1. Кабинет

Самый распространенный вид коммерческой недвижимости — офисные помещения.Эти здания, которые могут варьироваться от офисов с одним арендатором до небоскребов, относятся к одной из трех категорий: класс A, класс B или класс C.

Объекты коммерческой недвижимости класса А, как правило, представляют собой недавно построенные или капитально отремонтированные здания в прекрасных районах с легким доступом к основным удобствам. Ими обычно управляют профессиональные компании по управлению недвижимостью.
Объекты коммерческой недвижимости класса B часто представляют собой старые здания, требующие капитальных вложений.Несмотря на то, что они содержатся в хорошем состоянии и управляются, эти объекты требуют незначительного ремонта и модернизации, что делает их популярной целью для инвесторов.
Объекты коммерческой недвижимости класса C обычно используются для перепланировки. Как правило, они плохо расположены, требуют крупных капитальных вложений для улучшения устаревшей инфраструктуры, а их высокий уровень вакантности намного выше, чем у зданий более высокого класса.

2. Розничная торговля

Еще один популярный вид коммерческой недвижимости — торговые объекты.Эти объекты, начиная от торговых центров и общественных торговых центров до банков и ресторанов, часто расположены в городских районах. Размер этих объектов недвижимости может составлять от 5 000 квадратных футов до 350 000 квадратных футов.

3. Промышленное

От складов до крупных производственных площадок, промышленные здания обычно ориентированы на обрабатывающую промышленность, поскольку они предлагают помещения с заданной высотой и возможностью стыковки. Кроме того, эта коммерческая недвижимость обычно больше подходит для инвестиционных возможностей.

4. Многосемейный

Многоквартирные дома состоят из жилых комплексов, многоэтажных кондоминиумов и небольших многоквартирных домов. Недвижимость квалифицируется как многоквартирная недвижимость, если в ней насчитывается более одной единицы, но также может считаться коммерческой недвижимостью, если в ней более четырех единиц. Многие инвесторы в жилую недвижимость начинают свою деятельность с коммерческой недвижимости, открывая более крупные многоквартирные дома. Жилые арендаторы, как правило, имеют более короткие сроки аренды, чем офисные и торговые арендаторы, поэтому текучесть кадров является фактором, который следует учитывать.

5. Специального назначения

В общем, свойства специального назначения предназначены для определенного использования, настолько, что было бы трудно перепрофилировать свойство для другого использования. Автомойки, складские помещения и школы — все это примеры объектов специального назначения. Отрасли отдыха и туризма также представляют собой значительную долю недвижимости специального назначения. Общие примеры в отрасли включают отели, аэропорты, спортивные стадионы и парки развлечений.

Объекты смешанного использования также широко используются в секторе коммерческой недвижимости, и спрос на них продолжает расти. Эти объекты используются для различных целей, например, в жилом секторе, в розничной торговле и даже в государственном секторе. В многоцелевом здании на первом этаже могут быть магазины и услуги, а на верхних этажах — квартиры. Прочтите наше руководство по многофункциональным разработкам, чтобы узнать, почему они стали такими популярными в последние годы.

Что такое собственник занимаемой коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость, занимаемая собственником (OOCRE), — это когда инвесторы покупают коммерческую недвижимость, чтобы использовать здание в своих целях.Эта стратегия может быть применена к любому из пяти типов коммерческой недвижимости, рассмотренных выше.

Возможность занять коммерческую недвижимость, в которую вы инвестируете, — это лишь одно из многих преимуществ коммерческого инвестирования. Продолжайте читать, чтобы узнать о других преимуществах, которые могут заинтересовать вас.

Множество преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть очень полезными как в личном, так и в финансовом отношении. Для многих цель инвестирования в коммерческую недвижимость — это будущее богатство и безопасность; другие используют его для получения налоговых льгот и диверсификации инвестиционного портфеля.

Коммерческий разработчик также может воспользоваться следующими преимуществами:

Более высокий доход: Отличительной чертой инвестирования в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход. Вообще говоря, коммерческая недвижимость имеет лучшую рентабельность инвестиций, в среднем от шести до двенадцати процентов, в то время как односемейная недвижимость приносит от одного до четырех процентов. Во-вторых, коммерческая недвижимость обеспечивает меньший риск появления вакансий, поскольку недвижимость, как правило, имеет больше свободных единиц.(Учтите: одна вакансия в офисном здании с 25 коммерческими помещениями отрицательно повлияет на прибыль инвестора больше, чем одна вакансия в жилом дуплексе.) Кроме того, коммерческая аренда, как правило, длиннее, чем та, которую вы найдете в жилой недвижимости. Это означает, что владельцам коммерческой недвижимости приходится иметь дело с гораздо меньшей текучестью арендаторов.
Денежный поток: Коммерческая недвижимость имеет одно очень явное преимущество: относительно стабильный поток доходов благодаря более длительным срокам аренды.Кроме того, в коммерческой недвижимости часто бывает больше единиц, чем в жилой, что означает, что вы можете добиться экономии за счет масштаба и намного быстрее приумножить потоки доходов. Известная в отрасли как тройная чистая аренда, многие коммерческие арендаторы также платят налоги на недвижимость здания, страхование имущества и расходы на техническое обслуживание, тем самым увеличивая выгоду для вашего владельца.
Меньшая конкуренция: Еще одно преимущество, связанное с коммерческой недвижимостью, — это относительно меньшая конкуренция.Из-за кажущейся сложности коммерческого инвестирования коммерческое пространство, как правило, менее насыщено другими инвесторами.
Долгосрочная аренда: Возможно, одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные договоры аренды. Коммерческие здания обычно имеют более длительные договоры аренды с арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью, что, как указывалось ранее, предлагает инвесторам впечатляющую прибыль и значительный ежемесячный денежный поток. Во многих случаях договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются на несколько лет.
Деловые отношения: Мир коммерческой недвижимости предлагает инвесторам уникальную возможность участвовать в деловых отношениях. Это может привести к более профессиональному и добрососедскому взаимодействию с вашими арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью. В некоторых случаях вы даже можете наладить отношения с владельцами бизнеса, арендующими в вашем здании. Это может быть отличным вариантом для расширения вашей сети и участия в сообществе, в которое вы инвестируете.
Ограниченное рабочее время: Одним из малоизвестных преимуществ эксплуатации коммерческой недвижимости является то, что по большей части вы разделяете рабочее время со своими арендаторами. Хотя часы работы могут незначительно отличаться, владельцы коммерческой недвижимости обычно не отвечают круглосуточно на запросы на техническое обслуживание или на сообщения других арендаторов. С другой стороны, жилая недвижимость может потребовать дежурного сотрудника для решения вопросов 24/7. Многие коммерческие инвесторы, решившие управлять своей собственностью, пользуются этим преимуществом, поскольку это помогает разделить владение недвижимостью и обычную жизнь.

Инвестирование в коммерческую недвижимость предлагает инвесторам ряд возможностей и преимуществ, которых нет в других инвестиционных стратегиях. После того, как вы осознали преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость, следующий шаг — погрузиться в них. Прочтите следующее, чтобы получить советы о том, как начать работу в коммерческой недвижимости.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость: начало работы

На вопрос «как инвестировать в коммерческую недвижимость» есть только один ответ: комплексная проверка.Независимо от того, в каком секторе или нише вы работаете, выполнение домашней работы и проявление должной осмотрительности имеют решающее значение для обеспечения вашего успеха в сфере недвижимости. Помимо изучения тонкостей коммерческого инвестирования, убедитесь, что вы понимаете рынок коммерческой недвижимости и то, чем он может отличаться от рынка жилой недвижимости. Если вы готовы приступить к своему первому коммерческому начинанию, обязательно следуйте следующим советам:

1. Узнайте, чем отличается коммерческая недвижимость

Первым шагом коммерческого инвестора является понимание того, что коммерческая недвижимость ценится иначе, чем жилая.В отличие от жилой недвижимости, доход от коммерческой недвижимости обычно связан с полезной площадью. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости обычно длится дольше, чем аренда жилой недвижимости. Эти два фактора помогают проиллюстрировать, почему инвестор в коммерческую недвижимость имеет больший потенциал для получения более высокого дохода.

Местоположение является важным фактором независимо от вашей инвестиционной ниши, и коммерческое инвестирование не является исключением. Однако коммерческим инвесторам также необходимо уделять пристальное внимание типу арендатора.Местоположение и предполагаемый тип арендатора — это два фактора, которые тесно пересекаются при определении спроса. Например, пространство, предназначенное для корпоративных офисов, скорее всего, будет лучше работать в центре города, чем в основном в жилом районе. Анализ недавних сравнений может дать вам лучшее представление о том, как может работать ваш интересующий объект недвижимости.

2. Анализируйте сравнения

Следующим шагом будет анализ сопоставимых объектов в данной области и исследование будущих разработок. Эти активы, также известные как «компенсационные выплаты», относятся к ценам, уплаченным за недавно проданную недвижимость, аналогичную по расположению, размеру и стилю.Анализ компромиссов поможет вам определить текущую рыночную стоимость недвижимости. При определении компенсации, общее практическое правило состоит в том, чтобы выбрать собственность, квадратные метры которой не превышают 10 процентов выше или ниже, чем у оцениваемой собственности. Это позволит проводить наиболее точные сопоставления. Узнайте больше о советах по наиболее точным сопоставимым продажам.

3. Используйте правильный показатель успеха

Инвестирование в коммерческую недвижимость включает в себя широкий спектр расчетов и понимание финансирования недвижимости.Чтобы стать игроком в сфере коммерческой недвижимости, вам следует знать несколько формул.

Чистая операционная прибыль: Это расчет, который равняется всем доходам и затратам от конкретной собственности. Это число, указанное до уплаты налогов, дает инвесторам представление о том, сколько они получат от инвестиций за вычетом всех необходимых операционных расходов. Операционные расходы обычно состоят из страховки, платы за управление имуществом, коммунальных услуг, ремонта, платы за уборку и налога на имущество.
Ставка капитализации: Используемая для расчета стоимости приносящей доход собственности, «ставка капитализации» — сокращение от ставки капитализации — предоставит инвесторам оценку будущей прибыли или денежного потока. По сути, это отношение чистой операционной прибыли к стоимости имущественных активов.
Наличные деньги: Наличные деньги — это показатель, который позволяет инвесторам узнать норму прибыли от их операций с коммерческой недвижимостью. Его обычно используют инвесторы, которые полагаются на финансирование для покупки своей собственности.Денежные средства на наличных деньгах измеряют доходность вложенных наличных денежных средств по отношению к той части, которая была профинансирована. Это обеспечит точный анализ эффективности инвестиций.

Приведенные выше формулы служат введением, дополняющим наше полное руководство по калькуляторам недвижимости, которое должен знать каждый инвестор.

4. Ошибки при инвестировании в коммерческую недвижимость, которых следует избегать

Для инвестора в коммерческую недвижимость так же важно знать, чего не следует делать, как и знать, что делать.Лучшие сегодняшние инвесторы уже знают об этом, и настало время сделать это и вам: снижение рисков — это единственное, что может сделать предприниматель в сфере недвижимости для успеха своего бизнеса. Снижение подверженности риску — лучший способ повысить вероятность успеха. Тем не менее, вот список некоторых из наиболее распространенных ошибок, которых следует избегать инвесторам в коммерческую недвижимость:

Неправильная оценка: Каждая коммерческая недвижимость уникальна, и инвесторы должны уметь учитывать отклонения, которые могут быть обнаружены в каждом активе.Неспособность учесть все детали, связанные с оценкой актива, может привести к финансовому краху. Поэтому инвесторы в коммерческую недвижимость должны полностью осознавать, что они покупают и по какой цене. Неспособность учесть истинную стоимость собственности будет влиять почти на каждый шаг вперед, поэтому очень важно все исправить во время приобретения.
Финансовое невежество: Непонимание финансовых тонкостей инвестирования в коммерческую недвижимость может иметь разрушительные последствия.Если уж на то пошло, коммерческие сделки — это не то же самое, что и жилищные. Инвесторам необходимо будет изучить различия, не последняя из которых включает отношение кредита к стоимости (LTV) или коэффициент покрытия долга (DSCR).
Пренебрежение должной осмотрительностью: Хотя современный рынок требует принятия решительных решений, важно помнить о должной осмотрительности. Лучше проиграть сделку кому-то другому, чем купить сделку, к которой вы не готовы. В результате большему количеству инвесторов необходимо время, чтобы узнать как можно больше о недвижимости, прежде чем покупать ее.
Не работают с командой: Слишком много инвесторов хотят экономить деньги, делая все самостоятельно. Однако однозначно лучше работать в команде, чем работать в одиночку. Хотя на первый взгляд может показаться, что вы экономите деньги, есть вероятность, что вы теряете и деньги, и время, работая в одиночку. Тем не менее, согласовывайте свои услуги с компетентной командой и доверяйте им выполнение работы, для которой вы их наняли. Велика вероятность, что они знают о каждом процессе больше, чем вы.

В этом следующем разделе мы обсудим, как получить различные типы коммерческих инвестиционных ссуд. Хорошее знание приведенных выше формул и расчетов имеет решающее значение при представлении вашего дела коммерческим кредиторам.

Виды кредитов на коммерческую недвижимость

Теперь, когда вы получили обзор инвестирования в коммерческую недвижимость, включая его преимущества и идеи о том, как начать работу, вам нужно задуматься о важном аспекте: как вы собираетесь финансировать эти инвестиции?

Существует широкий спектр типов коммерческих инвестиционных кредитов, и инвестор должен решить, какой вариант финансирования лучше всего соответствует его потребностям.Каждый тип ссуды имеет уникальные квалификационные требования, такие как минимальный кредитный рейтинг, уровень опыта и требования к первоначальному взносу. Эти ссуды также имеют различные условия, включая срок ссуды, процентную ставку и соотношение ссуды к стоимости (LTV). Например, один инвестор может искать ссуду, которая предлагает более низкие процентные ставки на более длительный срок, в то время как приоритетом другого инвестора может быть краткосрочная ссуда как средство преодоления финансового разрыва. Обязательно посетите наш исчерпывающий справочник по различным типам ссуд на коммерческую недвижимость, представленный ниже:

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Поначалу идея получения финансирования для коммерческой недвижимости может показаться устрашающей.Тем не менее инвесторы, которые узнают о процессе и различных типах ссуд на коммерческую недвижимость, обнаружат, что они вполне достижимы. Ниже приведены основные этапы получения кредита на коммерческую инвестиционную недвижимость:

Физическое лицо против юридического лица: Шаг первый — определить, финансировать ли коммерческую недвижимость как физическое лицо, так и как юридическое лицо. Хотя большая часть коммерческой недвижимости приобретается коммерческими структурами, такими как корпорации, девелоперы и деловые партнерства, ее можно легко оформить в качестве индивидуального инвестора.По сути, кредитор хочет удостовериться, что заемщик может погасить ссуду, таким образом, требуя от заемщиков предоставить финансовые записи для обеспечения ссуды. Кредитор обычно требует от инвестора (ов) гарантировать ссуду для новых предприятий без кредитной истории.
Варианты ипотеки: Для инвесторов важно понимать, что жилищная и коммерческая ипотека — это не одно и то же. Во-первых, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческие ссуды не поддерживаются государственными агентствами, такими как Freddie Mac и Fannie Mae.Во-вторых, условия коммерческого кредита отличаются от условий жилищного строительства. Коммерческие ссуды составляют от пяти до 20 лет, а жилищные ссуды обычно составляют от 15 до 30 лет. Кредиторы обычно принимают свои решения на основе финансовой и кредитной истории инвестора.
Отношение кредита к стоимости: Важным показателем, который кредиторы учитывают при финансировании коммерческой недвижимости, является отношение кредита к стоимости недвижимости (LTV). Эта цифра измеряет стоимость ссуды по сравнению со стоимостью собственности.Он рассчитывается путем деления суммы кредита на оценочную стоимость недвижимости или покупную цену. LTV будет варьироваться от 65 до 80 процентов для коммерческих кредитов, при этом более низкие LTV будут соответствовать более выгодным ставкам финансирования.
Коэффициент покрытия обслуживания долга: Кредиторы также обращают внимание на коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Этот показатель измеряет способность собственности обслуживать долг. Он сравнивает годовой чистый операционный доход объекта с годовым обслуживанием ипотечного долга, включая основную сумму и проценты.DSCR менее одного процента указывает на отрицательный денежный поток. Коммерческие кредиторы обычно ищут DSCR не ниже 1,25 для обеспечения надлежащего денежного потока.

После того, как вы обеспечили финансирование, вы готовы начать поиск по спискам. Однако это большой объем информации, которую нужно обрабатывать сразу. Продолжайте читать, чтобы получить ответы на некоторые из самых животрепещущих вопросов.

Коммерческая недвижимость для начинающих

Успешный инвестор в коммерческую недвижимость может сделать очень прибыльную карьеру.Многие начинающие инвесторы используют многоквартирную недвижимость в качестве шлюза для инвестирования в коммерческую недвижимость. Тем не менее, перед началом работы у вас обязательно должен быть хороший бизнес-план. Вот ответы на несколько часто задаваемых вопросов о коммерческой недвижимости, которые должен знать каждый начинающий инвестор:

Как узнать, готов ли я сделать карьеру в сфере инвестирования в коммерческую недвижимость?

Вы заинтересованы в инвестировании в коммерческую недвижимость, но все еще сомневаетесь, что делать дальше? Следующие три вопроса были разработаны, чтобы помочь вам лучше понять, подходит ли вам коммерческая недвижимость:

У вас есть способность мыслить масштабно?

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют, чтобы люди мыслили масштабно и непредвзято.При инвестировании в жилую недвижимость рассматриваемые объекты имеют гораздо меньшие масштабы. Имея коммерческую недвижимость, вы должны визуализировать готовый продукт даже на начальных этапах перепланировки. Если вы обсуждаете, покупать ли пятиквартирную квартиру по сравнению с недвижимостью с десятью или более квартирами, вероятно, более выгодно выбрать 10. Если пятиквартирный комплекс требует почти такого же коммерческого финансирования, как и 10 квартир, это имеет смысл. мыслить масштабно и делать все возможное для увеличения прибыли.

Вы эксперт в построении отношений?

Создание сетей и построение отношений в качестве инвестора в жилую недвижимость важны, но абсолютно необходимы для коммерческих инвесторов. Основная причина для построения отношений с другими коммерческими инвесторами и частными кредиторами — это финансовые цели. Когда вы столкнетесь с покупной ценой в миллион долларов или более, вам, вероятно, понадобится финансирование. Нет лучшего способа найти капитал, чем связаться с одним из ваших личных частных кредиторов, с которым вы уже установили отношения.Создав сеть, вы можете положиться на других людей, которые сделали свои ошибки и извлекли уроки из своих ошибок.

Можете ли вы успешно провести комплексную проверку?

Пожалуй, самая важная задача, которую могут выполнить начинающие инвесторы перед тем, как приступить к инвестированию в коммерческую недвижимость, — это провести комплексную проверку. После того, как вы выбрали свою нишу, вы должны изучить все, что можно, в отношении этого конкретного сектора. Задайте вопросы единомышленникам в вашем местном клубе REI, найдите информацию о различных типах финансирования в Интернете, заранее свяжитесь с частными кредиторами.Следовательно, вы точно знаете, какую информацию предоставить им, когда придет время. После того, как вы проведете тщательную юридическую экспертизу, вы будете готовы успешно приступить к своей первой сделке с коммерческой недвижимостью.

Вам нужна лицензия на недвижимость?

Вам не нужна лицензия на недвижимость, чтобы начать инвестировать в коммерческую недвижимость, хотя она может открыть вам двери профессионально. Получение лицензии на недвижимость и управление транзакциями на стороне могут помочь вам наладить профессиональные связи в отрасли — а тем временем зарабатывать деньги за счет комиссионных.Для многих инвесторов эти средства могут быть направлены непосредственно на покупку коммерческой недвижимости и создание своего портфеля.

При этом существуют часы обучения, экзамены и многое другое, которые необходимы для получения лицензии на недвижимость. Это будет временным обязательством, чтобы даже начать практиковать в качестве агента, что может быть непросто, если вы уже начинаете создавать свой инвестиционный портфель. Некоторые инвесторы предпочтут строить сеть с агентами по недвижимости, а не преследовать собственную лицензию.

Сводка

Инвестирование в коммерческую недвижимость поначалу может показаться устрашающим, но вы должны понимать, что основные требуемые навыки и компетенции такие же, как и при инвестировании в жилую недвижимость. Они включают проявление должной осмотрительности, наличие надлежащего бизнес-плана, включающего понимание вариантов финансирования, и построение прочной сети. Любой тип инвестирования связан с определенным уровнем риска, и вам решать, как его снизить. Если вы используете системы, которые принесли вам успех в сфере жилой недвижимости, и органично внедрите их в свою коммерческую стратегию, вы обязательно добьетесь успеха.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии, организованные опытным инвестором Таном Меррилом, могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Коммерческая недвижимость против инвестирования в жилую недвижимость

Основные выводы

Выбор между коммерческими и жилыми инвестициями в недвижимость — это не решение, которое можно принять в одночасье. Каждая стратегия предлагает свой набор преимуществ, а также свой набор проблем.Путь, который выберет инвестор, будет зависеть от его целей, устойчивости к риску, ликвидного капитала и времени. Прежде чем сделать окончательный выбор, ознакомьтесь со следующими преимуществами.

В чем разница между жилой и коммерческой недвижимостью

Техническая разница между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в следующем: жилая недвижимость — это все дома на одну семью и жилые дома, сдаваемые в аренду на одну или четыре квартиры. Напротив, коммерческая недвижимость — это что-либо, состоящее из пяти или более единиц.Кондо, дуплексы и квадруплексы составляют жилую недвижимость, в то время как офисные, торговые, промышленные, многоквартирные (из пяти и более единиц), гостиницы и здания специального назначения считаются коммерческой недвижимостью.

Еще одно существенное различие между коммерческой и жилой недвижимостью заключается в типе арендатора, которого привлекает каждое здание. Жилая недвижимость обычно сдается в аренду семьям и частным лицам, а коммерческая недвижимость сдается в аренду предприятиям.

Наконец, каждый тип собственности имеет свой набор возможностей.Коммерческая недвижимость имеет тенденцию предоставлять инвесторам гораздо более широкий спектр потенциальных инвестиций. Например, инвестиционных фондов коммерческой недвижимости больше, чем жилищных. С другой стороны, инвестирование в жилую недвижимость имеет тенденцию давать инвесторам более активную роль в собственности.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Более высокая доходность: Вы слышали поговорку: «Чем больше риск, тем выше награда», что весьма остро относится к коммерческой недвижимости и более высокой доходности.По сравнению с доходами от жилой недвижимости денежный поток и доход от коммерческой недвижимости намного более привлекательны. По данным Национального совета фидуциаров по инвестициям в недвижимость (NCREIF), Property Index, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют среднегодовую доходность 12,7 процента по сравнению с S&P 500, со средней годовой доходностью 8,8 процента за последние 15 лет. Больше места — больше арендаторов, а значит, больше денег в вашем кармане. Неплохо для инвестора, желающего диверсифицировать свой портфель.
Квалифицированные арендаторы: Иногда инвесторам, желающим сдать в аренду свою односемейную недвижимость (или небольшую многоквартирную недвижимость), может быть сложно найти арендаторов, которые имеют квалификацию и будут поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии. С другой стороны, коммерческие арендаторы, как правило, представляют собой предприятия, корпорации или что-то в этом роде. Поскольку их поддерживает более крупная компания, они, как правило, с большей вероятностью будут уважать собственность и ее правила. Хотя это не всегда так, квалифицированные арендаторы облегчат жизнь любому собственнику недвижимости.
Тройная аренда: Хотя тройная чистая аренда варьируется от случая к случаю, она чрезвычайно важна для инвесторов в коммерческую недвижимость. При тройной аренде нетто владелец недвижимости не должен оплачивать никаких имущественных расходов. Арендатор берет на себя все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость, поэтому все, что владелец недвижимости должен заплатить, — это ипотека. Крупные компании (например, Starbucks, Target, Walmart и т. Д.) Обычно подписывают этот тип аренды, чтобы поддерживать внешний вид в соответствии со своим брендом.Таким образом, они управляют этими расходами, в то время как инвестор практически ничего не платит за обслуживание. Поговорим о беспроигрышном варианте. Инвесторы могут заключать различные договоры чистой аренды; однако трехкратная чистая аренда выгодна только для коммерческой недвижимости.
Более длительные сроки аренды: Коммерческая аренда, как правило, намного дольше по сравнению с жилой недвижимостью, которая обычно составляет от шести до 12 месяцев. Нередко коммерческая недвижимость сдается в аренду на срок от пяти до 10 лет.Для инвесторов это означает более низкие затраты на оборот и более низкий уровень вакантных площадей. Долгие сроки аренды свидетельствуют о надежном положительном потоке денежных средств для тех, кто из года в год беспокоится о маркетинге недвижимости. Коммерческие инвесторы могут в конечном итоге иметь менее желаемых арендаторов на длительные периоды времени. Тем не менее, при правильном процессе подачи заявки и правовой защите инвесторы могут избежать любых долгосрочных проблем.
Легче увеличить стоимость: Одно из самых больших различий в жилой и коммерческой недвижимости заключается в том, как определяется стоимость собственности.В то время как сопоставимая недвижимость в значительной степени влияет на жилую недвижимость, коммерческая недвижимость напрямую зависит от ее выручки. Проще говоря, чем выше будет денежный поток коммерческой недвижимости, тем выше будет ее стоимость. При наличии подходящих арендаторов инвесторы могли увидеть рост стоимости гораздо более быстрыми темпами, чем жилое жилье.

Умные инвесторы знают, что крайне важно оценить все «за» и «против», прежде чем принимать окончательное инвестиционное решение.Однако эти преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость неоспоримы.

Преимущества инвестирования в жилую недвижимость

Стоимость входа: Хотя получить ссуды на коммерческую недвижимость можно даже в качестве новичка, затраты на инвестиции в жилую недвижимость, безусловно, меньше, чем в коммерческую недвижимость — по крайней мере, для начала.Среднестатистическому человеку может не хватить сбережений для значительного первоначального взноса за коммерческую недвижимость, в то время как гораздо более вероятно, что у него достаточно сбережений для дома на одну семью. Если мысль о коммерческой недвижимости звучит слишком ошеломляюще для нового инвестора, подумайте об этом так: как только инвестор приобрел несколько жилых объектов, приносящих денежный поток, у него, вероятно, будет капитал и необходимый опыт для инвестирования в коммерческое здание.
Снижение оборачиваемости арендаторов: Для инвесторов в жилую недвижимость, особенно если они сосредоточены на домах на одну семью, с оборотом арендаторов нечасто сталкиваются.Бизнес меняется и растет, и обычно это арендаторы, которые создают коммерческую недвижимость. При такой нестабильности может быть трудно удерживать арендаторов в течение длительного периода времени. Это означает, что больше работы придется потратить на регулярный поиск арендаторов, а не один раз в синюю луну. Фактически, если вы как инвестор в жилую недвижимость правильно продвигаете и отбираете арендаторов, вы можете найти людей, которые привержены долгосрочному арендатору. Если вы сосредоточитесь на привлечении только долгосрочных арендаторов, вы можете быть более уверены в том, что они будут относиться к дому как к своему собственному.
Более мягкие законы о зонировании: При коммерческом инвестировании возникает гораздо больше бюрократии, с которой приходится иметь дело как владельцу собственности. Законы о зонировании более строгие, разрешения на строительство получить труднее и т. Д. Что касается жилой недвижимости, то правила и положения более мягкие и менее масштабные.
Пул более крупных покупателей и арендаторов: Подумайте об этом: каждому нужно место для жизни, верно? Жилая недвижимость выигрывает от наличия большого пула потенциальных арендаторов и покупателей по сравнению с коммерческой недвижимостью, которая зависит от бизнеса.По мере того, как компании привыкают к онлайн-рынкам и возможностям удаленной работы, инвесторам становится все труднее привлекать коммерческих арендаторов на некоторых рынках. Высокий спрос на жилую недвижимость делает ее особенно привлекательной возможностью для инвесторов, независимо от рынка.
Повышает эффективность в условиях экономического кризиса: Компании часто первыми несут издержки экономического спада, который может повлиять на коммерческих инвесторов несколькими способами. Во-первых, владельцы коммерческой недвижимости, надеющиеся привлечь арендаторов, в то время как экономика находится в упадке, могут столкнуться с проблемами сбыта недвижимости.Жилая недвижимость отнюдь не застрахована от этих проблем; однако в целом владельцы жилой недвижимости выиграют от того, что жилье всегда пользуется спросом (несмотря на состояние экономики). Также нет гарантии, что компания останется в бизнесе в течение срока коммерческой аренды. Это может стать уникальной проблемой для коммерческих инвесторов, рассчитывающих на долгосрочных арендаторов.

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны.Чтобы решить, какая стратегия подходит вам, важно проанализировать преимущества и определить, какие из них больше соответствуют вам и основным ценностям вашего бизнеса.

Коммерческие кредиты против жилищных кредитов

Традиционные жилищные ссуды или ипотечные жилищные ссуды обычно выдаются банками заемщикам. В отличие от жилищной ипотеки, как правило, между банками и отдельными покупателями, коммерческая ипотека предоставляется компании. В целях налогообложения также обычно в интересах заемщика подписаться в качестве представителя хозяйствующего субъекта, поскольку собственность зонирована для использования в коммерческих целях.

Кроме того, коммерческие ссуды более рискованны (в глазах кредиторов), чем жилищные ссуды. Это делает процентные ставки по коммерческому кредиту выше, а сроки короче. Почему? Потому что для коммерческих кредиторов существует целый вторичный рынок, отдельный от традиционных банковских учреждений.

Чтобы претендовать на получение коммерческого кредита, инвесторы по большей части должны иметь бизнес-план и солидный кредитный рейтинг. Коммерческие кредиторы больше озабочены прогнозируемым денежным потоком от собственности, чем жилищные кредиторы.Они захотят узнать, кто будет платить за коммунальные услуги, какой тип обслуживания потребуется и многое другое, прежде чем одобрить ссуду.

Наконец, условия, ограничения и штрафы сильно различаются между коммерческими и жилищными кредитами. Домовладельцы обычно финансируют свою недвижимость на длительные периоды времени. — чаще всего с ипотекой с фиксированной процентной ставкой на 30 лет. Хотя у покупателей жилого дома есть много других доступных вариантов ссуд, эти временные рамки идеальны из-за более длительного периода амортизации, который приводит к меньшим ежемесячным платежам.Жилищные ссуды обычно амортизируются в течение срока ссуды, поэтому ссуда полностью погашается в конце срока. В отличие от жилищных ссуд, сроки коммерческих ссуд обычно составляют от пяти до 20 лет, а период погашения часто превышает срок ссуды. Коммерческие кредиторы также могут настроить график погашения кредита в соответствии с конкретными требованиями каждого заемщика.

Тарифы на электроэнергию для коммерческих помещений и жилых домов

Качество энергии, потребляемой в коммерческой и жилой недвижимости, одинаково.Однако, поскольку владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают электроэнергию оптом, электрические компании часто предлагают скидки и другие тарифы. Эти коммерческие тарифы на электроэнергию часто позволяют владельцам бизнеса покупать электроэнергию по более низким ценам. Объем, который они должны потреблять, гарантирует, что электроэнергетические компании будут возвращать достаточно средств за свою энергию.

Что такое пассивное коммерческое инвестирование?

Пассивное инвестирование в коммерческую недвижимость позволяет физическим лицам инвестировать в качестве ограниченного партнера с компаниями, занимающимися коммерческой недвижимостью.Хотя инвестор может стать прямым владельцем коммерческого здания, размер капитала, необходимый для этого, обычно затрудняет вход в сферу. Реконструкция, предварительная подготовка и продажа коммерческой и жилой недвижимости — отличная стратегия выхода для тех, кто хочет зарабатывать на жизнь недвижимостью. Однако инвесторам, стремящимся к более диверсифицированному и сбалансированному подходу к инвестированию в недвижимость, может быть лучше переосмыслить эти стратегии и вместо этого выбрать создание портфеля пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Затраты на коммерческое и жилое строительство

Стоимость коммерческой и жилой недвижимости обычно сильно различается, даже если объекты аналогичны по размеру. Разница в стоимости включает материалы, стандарты соответствия, накладные расходы, рабочую силу и оборудование.

Для коммерческой недвижимости количество квалифицированных рабочих и использование специализированного оборудования только для коммерческого строительства может значительно увеличить расходы по сравнению с жилой недвижимостью.Жилая недвижимость может иметь очень высокие затраты на накладные расходы, рабочую силу и оборудование. Однако строительство жилой недвижимости редко сравнивается со стоимостью коммерческой недвижимости, поскольку она имеет гораздо меньшие масштабы.

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости имеют много общего. Тем не менее, важно понимать основные различия, чтобы определить, какой путь подходит вам.

Образование и обучение: Агенты по недвижимости должны будут пройти обучение и получить образование для получения лицензии на недвижимость, независимо от того, занимаются ли они коммерческой или жилой недвижимостью.Тем не менее, агенты по коммерческой недвижимости должны иметь высшее образование в области бизнеса или финансов, чтобы лучше понимать финансовые концепции сделок, с которыми они столкнутся, и пройти дополнительное обучение наставничества перед тем, как приступить к работе.
Типы недвижимости: Четкое различие между этими двумя типами агентов по недвижимости заключается в типе собственности, с которой они работают. Агенты по жилой недвижимости работают только с жилой недвижимостью, тогда как коммерческие агенты могут сталкиваться с недвижимостью, используемой для различных целей.Следовательно, агенты по коммерческой недвижимости должны обладать знаниями, необходимыми для того, чтобы различать надлежащие процессы и законность сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью.
Прибыль: Коммерческая недвижимость имеет тенденцию представлять более высокий потенциал заработка, чем жилая недвижимость. Хотя снять жилую недвижимость с рынка проще, коммерческие агенты могут получать более высокую комиссию с продаваемой недвижимости.
Клиенты: Жилую недвижимость продать проще из-за экономических факторов, которые могут по-разному влиять на рынок коммерческой недвижимости.Агентам по жилой недвижимости легче искать арендаторов для размещения их собственности, в то время как клиентов по коммерческой недвижимости меньше.
Рабочая жизнь: Работа агента по коммерческой недвижимости по сравнению с жилыми агентами различается по графику работы и обязанностям. Бытовые агенты могут рассчитывать на то, что будут доступны для работы в нестандартное время, включая вечера и выходные. С другой стороны, агенты по коммерческой недвижимости обычно работают с 9 до 5.Тем не менее, коммерческие агенты берут на себя более тяжелую рабочую нагрузку, которая будет включать в себя исследование и составление отчетов о рыночных и экономических тенденциях, чтобы обеспечить их более сложные сделки.

Сводка

Выбор между коммерческой и жилой инвестиционной недвижимостью — нелегкая задача, особенно потому, что оба имеют свои преимущества и недостатки. Оба варианта позволят диверсифицировать ваш портфель, оба обеспечат значительные налоговые льготы, и оба сделают вас на шаг ближе к достижению финансовой свободы … Итак, как же выбрать инвестора?

Ответ на этот вопрос в конечном итоге зависит от того, что они хотят получить, инвестируя в недвижимость.Инвесторам следует подумать о своих краткосрочных и долгосрочных целях. Если они хотят быстро заработать, чтобы начать, восстановление или оптовая продажа жилой собственности может быть лучшим решением. С другой стороны, коммерческая недвижимость предлагает привлекательные преимущества, если они находятся в ней надолго и стремятся получить пассивный доход.

Если вы хотите получить максимальную прибыль, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в коммерческую недвижимость. С другой стороны, жилая недвижимость может быть более привлекательной, если вам удобнее работать в небольшом масштабе.Подумайте о том, сколько времени вы готовы посвятить своему проекту, и о своей терпимости к риску, чтобы облегчить принятие решения о том, куда вложить свои деньги.

Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.