Рыночная стоимость земельного участка это: ЗК РФ Статья 66. Оценка земли / КонсультантПлюс

Содержание

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли / КонсультантПлюс

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 66 ЗК РФ

Арбитражные споры:

Правообладатель участка хочет взыскать убытки в связи с применением завышенной кадастровой стоимости при расчете земельного налога

Споры в суде общей юрисдикции:

Административный истец хочет установить кадастровую стоимость недвижимости в размере, равном ее рыночной стоимости

 

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.(в ред. Федеральных законов от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 31.07.2020 N 269-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Открыть полный текст документа

О кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001г. N136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с действующим земельным и налоговым законодательством для этих целей используется кадастровая стоимость земельных участков.

Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Решение о проведении государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законом, принято Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценки земель» №945 от 25.08.1999г. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель установлены Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» №316 от 08.04.2000г.

Государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Заказчиком государственной кадастровой оценки на территории Липецкой области является Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Для проведения оценки из сведений государственного кадастра недвижимости формируется перечень земельных участков, содержащий необходимые для проведения оценки качественные и количественные характеристики. Этот перечень заказчиком работ передается оценщику, выявленному на конкурсной основе, который и определяет с помощью различных методов для каждого объекта недвижимости кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость определяется исходя из площади земельного участка, категории земель, а также цели использования, для которой земельный участок предоставлялся (вид разрешенного использования земельного участка). На стоимость объекта (земельного участка) существенно влияют различные характеристики (факторы стоимости). При проведении государственной кадастровой оценки оценщик учитывает рыночную стоимость объекта, наличие коммуникаций, расстояние до областного центра и населенных пунктов, объектов социального назначения, и т.д.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г. результаты государственной кадастровой оценки должны быть утверждены заказчиком работ и официально опубликованы. На территории Липецкой области утверждены следующие нормативные акты, отображающие результаты государственной кадастровой оценки:

Категория земель земельных участков

Нормативно-правовой акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки

Результаты государственной кадастровой оценки

Земли населенных пунктов

Решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 28.12.2012г. №3930

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

Земли сельскохозяйственного назначения

Решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 28.11.2011г. №2797

Решение Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 18.12.2014г. №5095

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Добринского и Тербунского районов

Постановление администрации Липецкой области от 26.08.2009г. №310

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Постановление администрации Липецкой области от 29.10.2010г. №370

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта и т.д.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Постановление администрации Липецкой области от 29.09.2011г. №347

Результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов

Земли водного фонда

Постановление администрации Липецкой области от 04.06.2007г. №80

Результаты государственной кадастровой оценки земель водного фонда

Земли лесного фонда

Постановление администрации Липецкой области от 04.06.2007г. №80

Результаты государственной кадастровой оценки земель лесного фонда

В нормативных актах об утверждении кадастровой стоимости содержатся сведения о кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости, а также сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель по видам разрешенного использования и кадастровым кварталам, о средних уровнях кадастровой стоимости земель соответствующей категории земель по населенным пунктам, садоводческим и огородническим объединениям, муниципальным районам и городским округам, а также средние уровни кадастровой стоимости по Липецкой области.

Основываясь на статье 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г и Приказе Росрееста от 26.12.2011 NП/531 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области наделен полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, включения в ГКН сведений о ранее учтенном земельном участке, а также внесения в ГКН сведений при изменении качественных и количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости. То есть в случае, если после проведения государственной кадастровой оценки в ГКН внесены сведения или изменения, повлекшие определение кадастровой стоимости земельного участка, орган кадастрового учета на основании установленных в нормативно-правовых актах соответствующих удельных или средних показателях определяет кадастровую стоимость земельного участка.

Отметим, что российское законодательство дает возможность заинтересованным лицам при несогласии с кадастровой стоимостью предпринять шаги для ее пересмотра. Согласно статье 24.18 Федерального Закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оспорить результаты определения кадастровой стоимости могут юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, а также органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Результаты определения оспариваются в суде и в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде юридическими лицами, а также органами государственной власти и местного самоуправления может проводиться только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в этом случае оспаривается решение комиссии) либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в установленный срок. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляются бесплатно по запросу любого лица в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости.

О рыночной цене на земельный участок

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона, осуществляются согласно ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Согласно п.п. 12,13 ст.39.11 ЗК РФ, начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона, осуществляются согласно ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Согласно п.п. 12,13 ст.39.11 ЗК РФ, начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Особенностью договора купли-продажи недвижимости (земельные участки согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относятся к недвижимости) является то, что цена этого имущества должна быть предусмотрена в договоре обязательно. При отсутствии в договоре письменной форме условий о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При заключении сделки и согласовании условия о цене продаваемого земельного участка сторонами может быть проведена оценка его рыночной стоимости. В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается также, в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту — Закон N 135-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из вышеизложенного, рыночная цена является ценой вероятной, и стороны вправе ее использовать для определения цены по сделке, но не обязаны делать этого, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом, прежде всего, ст. 8 Закона N135-ФЗ. Поэтому при совершении сделок купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности юридического, а также физического лица цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон. Однако при определении цены по такой сделке следует учитывать право налоговых органов в определенных случаях контролировать цены по сделкам (п. 2 ст. 40 НК РФ (Налоговый кодекс РФ))

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли? | Полезные советы

Земли оцениваются соответственно их целевому назначению. К примеру, земли поселений оценивают на базе анализа рыночной информации о сделках купли-продажи, стоимости предложений объектов недвижимого имущества, ставке арендной платы, сведений об инфраструктуре инженерно-транспортного назначения, объектах социально-бытового назначения, состоянии окружающей среды, ландшафтной ценности в историческом и архитектурно-эстетическом плане. Для оценивания земель сельскохозяйственного назначения требуется учесть целый набор параметров: фактические показатели урожайности основных культур, степень продуктивности насаждений многолетнего характера, сенокосов и пастбищ, структура площадей посевов, стоимость реализации отдельных видов продукции сельскохозяйственного производства в регионе, а также затраты, сопряженные с процессом растительного выращивания.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Что делать, если кадастровая стоимость отличается довольно заметно?

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

Как сделать кадастровую стоимость меньше рыночной?

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Независимая оценка земельных участков. Стоимость. Примеры.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

  • Определение рыночной стоимости земельного участка
  • Установление арендной стоимости земельного участка
  • Установление залоговой стоимости земельного участка
  • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

  • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
  • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
  • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
  • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
  • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
  • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
  • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
  • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
  • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Оценка стоимости земельных участков | Серконс

Услуга оценки земли направлена на установление рыночной цены участка или аренды земли для населенных пунктов, сельскохозяйственных нужд и промышленности. Сюда же относятся земли, входящие в состав лесного, военного фондов, участков, находящихся на охраняемых территориях.

Кроме того, может проводиться оценка земли под частично выстроенными объектами либо инженерными коммуникациями.


Документы, необходимые при оценке земли

Список документов, которые потребуется предъявить для выполнения оценки земли:

  • Документация, подтверждающая право на землепользование
  • Информация о территориальной границе данной площади
  • Сведения о существующих обременениях, в том числе, залоговые, долговые обязательства, наличие арендатора и других ограничений по использованию данного земельного участка
Перечень документов может дополняться или изменятся в зависимости от обстоятельств

Когда может потребоваться услуга оценки стоимости земли

Случаи, когда требуется установить рыночную стоимость площади земли:

  1. Когда участок является объектом ипотечного кредита, либо применяется как залоговое имущество
  2. Если площадь вносится на баланс компании
  3. Когда предусмотрена продажа с аукциона
  4. Если владелец сдает его в аренду и требуется определить цену этой территории
  5. Во время заключения сделки по купле-продаже

Для представителей бизнеса услуга может оказаться полезна при инвестировании средств в покупку земли. К примеру, чтобы привлечь новых инвесторов.

Какие факторы влияют на оценку земли

Ряд факторов, которые влияют на конечную цену земельного участка:

  • Правомочия арендаторов
  • Сроки действия права на собственность
  • Обременения, подписанные договором аренды
  • Права других лиц, которые претендуют на площадь, подлежащий оценке
  • Целевое предназначение данного пространства.

На конечную стоимость может влиять вероятная сумма дохода, которую может получить владелец, заключив договор об аренде земли. Тогда применение данной площади будет максимально эффективным.

Во время оценивающих работ наши специалисты учитывают массу всевозможных факторов, ни одна деталь не останется без внимания:

  1. Место расположения данного участка, а также наличие и характер инженерных коммуникационных линий
  2. Возможность присоединить имеющиеся коммуникации к другим, либо осуществление подключения с нуля, когда на площади запланировано строительство
  3. Информация по инженерно-геологическим изысканиям
  4. Сведения по инженерно-геодезическим исследованиям
  5. Рыночная конъюнктура, характерная для данной местности в данный момент времени
  6. Размер ожидаемой прибыли и сроки ее получения – если участок планируется эксплуатировать максимально эффективно
  7. А также иные детали, могущие оказать влияние на конечную цену данной площади
С течением времени цена каждого конкретного участка на рынке изменяется. Она может как увеличиваться, так и уменьшаться. Потому отчет по оценочным работам формируется на конкретную дату. Кроме того, измениться стоимость может и в том случае, если изменяется характер целевого использования участка

Все тонкости в действиях с оценкой, известны специалистам нашей компании. Мы предлагаем свои услуги по проведению объективных и оперативных оценочных работ любых земельных площадок.

Этапы проведения оценочных работ

Процесс оценки проходит в несколько этапов:

  • Оформление договора с клиентом на оценивание земельного участка
  • Сбор необходимой объективной фактической информации о юридическом и о физическом состоянии на данный момент времени
  • Анализ этой информации
  • Отбор наиболее предпочтительного метода оценивания
  • Непосредственно определение рыночной стоимости данной площади земли
  • Формирование официального документационного отчета обо всех проделанных процедурах

Разумеется, перечисленные этапы могут и изменяться – в зависимости от каждой конкретной ситуации. В любом случае, после того, как оценка будет завершена, на руки собственнику участка будет выдан подробно составленный в письменном виде отчет обо всех исполненных процедурах. Данный отчет обладает доказательной силой, к примеру, в случае судебного разбирательства.

Главные требования к регламенту самих процедур, а также к правилам оформления итогового отчета записаны в Федеральном Законе и в Стандартах оценки.

Доверьте все необходимые оценочные работы настоящим профессионалам с богатым опытом работы в данной сфере.

Отправьте заявку на оценку земельных участков

Среди наших клиентов

Бюро технической инвентаризации г. Нижневартовска

Оценка земли требует определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок, или право аренды.

При оценке земельного участка следует принимать во внимание:

  1. Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
  2. местоположение земельного участка
  3. преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
  4. ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков;
  5. ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли.
  6. существующее использование земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Оценка земли осуществляется в целях:

  • определения стоимости земли и участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге (ипотеке), переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,
  • внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
  • разрешения споров о стоимости земли;
  • обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков; удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.

Поскольку на рынке присутствует достаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж является

Определение стоимости земли

Что такое стоимость земли?

Стоимость земли — это стоимость объекта собственности, включая стоимость самой земли, а также всех улучшений, которые были на ней сделаны. Это не следует путать со стоимостью участка, которая представляет собой разумную стоимость земли при условии отсутствия договоров аренды, ипотеки или чего-либо еще, что в противном случае могло бы изменить стоимость участка. Стоимость земли увеличивается, когда спрос на землю превышает предложение доступной земли или если определенный участок земли имеет внутреннюю стоимость больше, чем соседние районы (например,г., нефть можно найти на суше).

Ключевые выводы

  • Стоимость земли — это стоимость земли, а также всех улучшений, которые на ней были сделаны.
  • Всегда пользуйтесь услугами оценщиков при оценке стоимости земли, так как они профессионалы в определении потенциальных преимуществ или недостатков для каждой отдельной собственности.
  • Стоимость земли не совпадает со стоимостью участка.
  • Как правило, стоимость земли определяется сторонним оценщиком.

Понимание стоимости земли

Владельцы собственности используют стоимость земли, чтобы определить, сколько взимать с других сторон за ее использование.Например, человек, который сдает в аренду владельцам ранчо несколько акров сельскохозяйственных угодий для выпаса скота, определит размер платы, сравнив рыночную стоимость земли с земельными налогами и ставкой капитализации.

Стоимость земли может быть определена путем оценки недвижимости, проводимой третьими лицами. Оценка оценщика может иметь решающее значение для решения кредитора о предоставлении финансирования потенциальному покупателю или рефинансирования для владельца собственности.

Оценка земли может включать сравнение ее состояния с аналогичной недвижимостью.Это не то же самое, что сравнительный анализ рынка, когда сравниваются цены недавно проданных аналогичных объектов недвижимости.

Всегда рекомендуется использовать оценщика, так как он также рассмотрит любые недостатки или дефекты собственности, которые могут повлиять на ее стоимость.

Положение и расположение земли могут иметь прямое влияние на ее стоимость. Например, удаленный участок земли может иметь ограниченную ценность, потому что у него нет доступа к удобствам, коммунальным услугам, транспорту или другим ресурсам, которые могли бы сделать собственность полезной.Стоимость земли может возрасти, если недвижимость находится рядом с популярным местом, например, городом, местом развлечений или услугами, которые пользуются спросом.

Особые соображения

Земля, находящаяся в регионе, подверженном экологическим рискам, может частично потерять свою ценность. Например, если недвижимость расположена в районе, подверженном наводнениям, оползням или землетрясениям, эти опасности могут удерживать потенциальных покупателей от интереса к ней.

Возможность повторного разрушения затрудняет поддержание безопасного и постоянного присутствия на территории.Любые улучшения, внесенные в собственность, могут быть потеряны в результате экологической катастрофы. Риск для жителей и сотрудников, которые могут присутствовать на таком участке, может перевесить любую выгоду от использования земли.

Даже если земля расположена в отличном месте и имеет доступ к желаемым ресурсам, могут существовать смягчающие обстоятельства, которые не позволят земле освоить или использовать в полной мере. Ограничительные соглашения могут запретить владельцам собственности использовать ресурсы, такие как нефть, которые там обнаружены.

Как определить «рыночную стоимость» вакантной земли

Одно из самых больших препятствий, с которым приходится сталкиваться каждому инвестору в землю, — это , как определить «рыночную стоимость» вакантной земли .

Обычному инвестору в недвижимость это может показаться странной дилеммой, но поверьте мне, — если вы когда-либо пытались найти сравнительные данные или соответствующие данные оценки для участка необработанной земли, вы знаете, насколько сложно это может быть. конкретная стоимость этого типа недвижимости.

Особенно для тех, кто занимается продажей земельных участков, он представляет собой ГЛАВНУЮ проблему, потому что выводы, которые мы делаем в отношении этого числа, будут влиять на все остальное в процессе, и большая часть необходимых нам данных просто отсутствует.

Понимание принципов работы аттестации

Прежде чем мы углубимся в сложность оценки земли, давайте разберемся, как работает оценка недвижимости. .

В подавляющем большинстве сделок с недвижимостью (особенно когда речь идет о финансировании) покупатели и кредиторы нанимают профессионального оценщика для проверки стоимости недвижимости, приобретаемой и / или финансируемой.Оценщик составляет исчерпывающий отчет, который рассматривает трех основных подходов к оценке :

  1. Доходный подход
  2. Экономический подход
  3. Подход сравнения продаж

Считается, что наиболее надежные методы определения рыночной стоимости недвижимости. . В большинстве случаев оценщик будет использовать как минимум два (если не все три) из этих методов, чтобы прийти к окончательному выводу. Вот краткий обзор того, как работает каждый из них:

Доходный подход

Идея этого подхода состоит в том, чтобы определить сумму постоянного дохода (т.е. — доход от аренды или сдачи внаем), как ожидается, объект недвижимости будет приносить доход. Чтобы определить это число, оценщик будет смотреть на «рыночную арендную плату» в этом районе. Другими словами, , для чего в настоящее время арендуются или сдаются в аренду аналогичные объекты недвижимости на том же рынке? Оценщик рассмотрит несколько похожих объектов недвижимости (с учетом их размера, местоположения, состояния, удобств и т. Д.), Чтобы получить представление о размере дохода, который объект недвижимости может реально принести.

Затратный подход

При таком подходе оценщик попытается определить, во что обойдется восстановление такой же структуры с нуля до . Оценщик рассчитает ориентировочную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (минус амортизация плюс земля) и использует ее для определения стоимости недвижимости.

В рамках этого подхода существует множество серьезных допущений (а именно, стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить за собственность больше, чем стоимость улучшений).Затратный подход является важным соображением, но его почти никогда не бывает достаточно использовать этот метод сам по себе для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Подход сравнения продаж

С помощью этого метода оценки оценщик будет смотреть на недавние данные о продажах аналогичной недвижимости в этом районе (т. Е. На цены, по которым аналогичные объекты были проданы в недавней истории). При таком подходе оценщик делает общее предположение, что нормальный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем другие недавно заплатили за аналогичную недвижимость в том же районе .

Оценщики будут рассматривать только данные по объектам недвижимости, для которых было продано , потому что это конкретные числа и (теоретически) они представляют собой реальные покупные цены, которые были уплачены. Оценщики обычно находят эти данные в различных государственных архивах, у агентов по недвижимости, других оценщиков и т. Д.

Проблема с землей

Эти подходы к оценке обычно достаточно хорошо работают для домов, квартир, коммерческих зданий и тому подобного, но пустая земля — ​​это совершенно другая история .

В подавляющем большинстве случаев данные, необходимые для таких выводов по пустому участку, просто отсутствуют .

Доходный подход обычно не применяется , потому что, если собственность не сдается в аренду фермеру или охотнику или не приносит доход каким-либо другим способом, очень необычно, для пустующего участка создает какие-либо виды дохода. регулярный доход.

Затратный подход не применим , потому что в силу того факта, что это пустая земля, никаких улучшений, которые следует учитывать, не требуется.

Подход сравнения продаж может применяться , но только в том случае, если имеется достаточно проданных комплиментов, которые нужно принять во внимание (а во многих случаях их нет). В большинстве случаев на землю доступно НАМНОГО меньше компенсаций за продажу, чем за дома и другую улучшенную собственность… и даже когда компенсация действительно существует, их гораздо труднее определить количественно, чем улучшенную собственность. Взгляд на разные пустыри — это не сравнение «яблоки с яблоками», и это в лучшем случае очень несовершенная наука.

Это неприятная дилемма для инвесторов в землю, потому что для нас чрезвычайно важно понимать рыночную стоимость недвижимости.Это число определяет все остальное в процессе (цена предложения, стоимость налогов на недвижимость, затраты на удержание, затраты на закрытие, размер прибыли при продаже и т. Д.).

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости недвижимости, нам придется жить с некоторой степенью двусмысленности — а двусмысленность никогда не бывает идеальной, особенно когда вы вкладываете много денег в недвижимость , вы не можете позволить себе ошибаться насчет .

СВЯЗАННЫЙ: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков, на которые следует обратить внимание при покупке свободной земли

Что определяет стоимость земли?

К сожалению, в не существует «волшебной пули», когда речь идет об оценке земли. Как вам скажет любой оценщик недвижимости, практически невозможно достичь отметки 100% уверенности относительно рыночной стоимости любого объекта недвижимости, и это особенно верно для неулучшенных земель.

Хорошая новость заключается в том, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортно с «приблизительной стоимостью» на участке, даже с необработанной землей.

Хотя это ни в коем случае не черно-белый подход к оценке, существует ряд надежных измерений, которые вы можете использовать, чтобы убедиться в стоимости предполагаемой собственности, прежде чем вы вложите в нее свои деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя: «Насколько важны эти факторы для моего конечного покупателя?»

Как зонируется недвижимость?

Для чего можно использовать эту землю?

Может ли кто-нибудь использовать его для постройки дома? Офисное здание? Фабрика?

Лучше всего подходит для сельского хозяйства? Охота? Добыча полезных ископаемых?

Убедитесь, что вы понимаете, что вам (или вашему будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с местным отделом зонирования и планирования.

Во многих случаях объект недвижимости может быть полезен более чем для одной цели, и об этом тоже стоит подумать.

СВЯЗАННЫЙ: Какое наиболее эффективное и наилучшее использование для вашей земли?

Сколько запасов доступно на рынке?

Это единственный в своем роде объект или есть сотни других , точно таких же, как , на рынке прямо сейчас?

Если у вас есть земля с невероятным расположением (или видом, или доступом, или ресурсами и т. Д.)) в отличие от любого другого в этом районе, , вероятно, стоит что-то .

Однако, если ваша собственность входит в сотню подобных ей, и все они в настоящее время выставлены на продажу, это значительно затруднит продажу вашей собственности по более высокой цене.

Какие цены указаны на похожие объекты недвижимости в непосредственной близости?

Представьте на мгновение, что вы являетесь владельцем оцениваемой вами собственности.

Если бы вы выставили эту недвижимость на продажу сегодня, с какой «конкуренцией при продаже» вам пришлось бы иметь дело в непосредственной близости?

Если вы можете приобрести объект недвижимости по желаемой цене, сможете ли вы повторно внести его в список и выставить по цене, которая на значительно выше, , чем вы заплатили за нее, И значительно ниже , чем все остальные объекты в этом районе? Именно так вы зарабатываете деньги, занимаясь землевладением, и это еще один ключевой фактор при определении того, сколько вы должны быть готовы платить за участок свободной земли.

СВЯЗАННЫЙ: Сколько вы должны предложить за эту собственность?

Насколько желательна недвижимость?

Считайте это подходом «здравого смысла».

Когда вы впервые увидели этот земельный участок, , какое было ваше первое впечатление? Было ли что-нибудь в нем интересным, желанным, привлекательным или привлекательным? Будьте честны с собой — было ли в нем что-то сексуальное? Может ли это заинтересовать кого-нибудь еще? Вы смотрите на великолепный лесной участок на склоне горы — или это сухая, бесплодная, враждебная пустошь?

Если вы приложите все усилия, чтобы создать отличное объявление о недвижимости, насколько красиво вы сможете придать этой собственности внешний вид? Можете ли вы сделать покупателям предложение, от которого они не смогут отказаться?

Каковы затраты на владение недвижимостью?

Предположим, вы покупаете земельный участок и не можете сразу его перепродать .

Что делать, если вам придется продержаться на нем 6 месяцев? 12 месяцев? 2 года?

Если вы вынуждены удерживать эту собственность дольше, чем вы хотите, сколько это будет вам стоить (например, налоги на собственность, сборы ассоциации, оценки и т. Д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

К счастью, затраты на владение пустой землей обычно довольно низки … но если вы обнаружите, что недвижимость имеет необычно высокие налоги на недвижимость или сборы ТСЖ, вам нужно учесть эту небольшую долю риска в уравнении.

Есть ли у собственности подъездная дорога?

Когда вы имеете дело с пустой землей, это очень важно, и это имеет огромное значение для стоимости собственности.

Всегда важно удостовериться, что к свободному участку имеется подъездная дорога (или какой-то правовой сервитут ), чтобы владелец (будь то вы или ваш будущий покупатель) действительно мог добраться до него.

Если у него нет никаких легальных точек доступа (и поверьте мне, есть удивительное количество свободных участков, которых нет), ваша собственность могла бы быть на Луне. Убедитесь, что у собственности есть законный доступ, и если вы решите бросить кости на собственность, не имеющую выхода к морю, убедитесь, что вы почти ничего не платите за нее .

Каковы размер, форма и размеры собственности?

Подумайте, для чего это свойство может когда-нибудь использоваться. Достаточно ли большая посылка? У него странная форма? Расположен ли он рядом с чем-либо, что значительно снизит его привлекательность? Обратите внимание на любые красные флажки, с которыми вы столкнетесь … это могут быть серьезные проблемы, которые могут повлиять на стоимость собственности.

СВЯЗАННЫЙ: Один странный трюк, чтобы определить размер, форму, размеры и местоположение вашей собственности

Насколько близко этот отель находится к местным удобствам и удобствам?

Подумайте, какие удобства или местные достопримечательности будут доступны владельцу этой собственности. Будет ли у них продуктовый магазин через дорогу или им придется ехать 3 часа, чтобы добраться туда? Сможете ли вы заявить о местонахождении отеля как о хорошем?

Этот вариант тесно связан с желательностью собственности, а также с ее максимальным и наилучшим использованием.Если наиболее очевидное использование собственности — это строительство дома на одну семью, парковку мобильного дома или жилье любого типа, тогда этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят соседние объекты?

Недвижимость по соседству может иметь серьезные последствия для стоимости и «продаваемости» земельного участка (например, — подумайте, вы бы предпочли жить / работать рядом с национальным парком Глейшер или лабораторией по метаморфологии?).

Большинство людей очень заботятся о том, кто их соседи, поэтому постарайтесь получить хорошее представление о том, как окружающие объекты могут повлиять на привлекательность вашей собственности.Если в соседних свойствах есть какие-либо очевидные проблемы, которые вы не можете контролировать, вам следует тщательно подумать, что это означает для стоимости свойства.

Находится ли объект в зоне затопления?

Когда недвижимость расположена в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может составлять очень дорого , и эта добавленная стоимость владения недвижимостью может иметь БОЛЬШИЕ отрицательные последствия для осуществимости улучшения здания на участке.

Чтобы понять, находится ли собственность в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или FloodTools.com и выполните поиск недвижимости, чтобы узнать, находится ли ваша собственность в зоне затопления или поблизости от нее.

СВЯЗАННЫЙ: Как определять (и избегать) водно-болотных угодий

СВЯЗАННЫЙ: Как работает «Perc-тест» (и насколько он действительно важен)?

Хаки для оценки земли

Несмотря на то, что данные по оценке незанятых земель в большинстве районов скудны, все же есть несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реалистичную стоимость оцениваемой собственности.Вот пара уловок, которые я использую регулярно…

Очистите MLS

Примечание: Еще в 2015 году Trulia была приобретена Zillow (и Zillow внесла некоторые БОЛЬШИЕ улучшения в свою базу данных о продажах земли). Если вы перейдете к Zillow , вы можете использовать тот же самый процесс, чтобы найти текущие списки земельных участков и недавние сделки по продаже земли в вашем районе. Вы также можете использовать Redfin для определения приблизительной рыночной стоимости таким же образом (но с лучшими возможностями анализа данных), как я объясняю в этом сообщении в блоге.

Этот подход далек от совершенства (по очевидным причинам), но он действительно хорошо справляется с одной задачей … он проинформирует вас о , с какой конкуренцией вы имеете дело. (и что эти продавцы надеются получить от своих имущество). Другими словами — если бы вы выставили объект недвижимости на продажу на этом рынке сегодня , с какими еще списками вам пришлось бы конкурировать?

Найдите минутку и посчитайте. Как только вы поймете, по какой цене ваша недвижимость должна быть выставлена ​​на , чтобы она выглядела как лучшая сделка на рынке , это даст вам лучшее представление о потенциальной стоимости недвижимости по сравнению с тем, что сейчас доступно на рынке (потому что если вы предлагаете самую выгодную сделку и хорошо ее рекламируете, она будет теоретически будет первой, которая продастся).

Калькулятор оценки прайс-босса

Если вы хотите сделать еще несколько шагов, другой умный способ выполнить это упражнение — использовать оценщик недвижимости под названием Price Boss (как я объясняю более подробно в этом сообщении в блоге). Price Boss позволяет копировать и вставлять необработанные данные на любой рынок с таких веб-сайтов, как Zillow, LandWatch и Craigslist, и, в конечном итоге, предлагает гораздо более управляемое данными решение .

Это видео объясняет, как это работает…

Примечание: Как упоминалось выше, вы можете помочь поддержать этот сайт И получить скидку 100 долларов на Price Boss Pro, если вы используете код купона RETIPSTER в процессе оформления заказа.Наслаждаться!

Проверить цену Босс здесь

Price Boss — это не «волшебная пуля», но это НАМНОГО лучше, чем просто , идущий с вашим кишечником после просмотра нескольких смутно похожих списков в этом районе.

Как и любой калькулятор или электронная таблица, надежность Price Boss в значительной степени зависит от качества информации, с которой вы начинаете, но если вы хорошо разбираетесь в том, как вы работаете с информацией, это может быть полезно, придавая вам гораздо больше уверенности. о том, какова стоимость земли в той или иной области.

Свяжитесь с местными агентами по недвижимости

Опять же, это далеко не надежный метод, но он действительно помогает «рассказать историю» о том, за что, вероятно, будет продаваться ваш объект недвижимости.

Конечно, полезно просматривать рыночные данные на своем компьютере, но есть совершенно другой уровень ценности, который возникает, если взять телефон и позвонить нескольким местным агентам по недвижимости.

Когда я нахожу местного агента, который действительно имеет некоторый опыт продажи пустующих участков в этом районе, я спрашиваю его примерно так…

«Предположим, у меня есть эта собственность , свободная и свободная , и я хочу выставить ее на продажу вместе с вами сегодня .По какой цене мне нужно будет его выставить, чтобы продать в течение 6 месяцев? »

Такое заявление сообщает агенту следующее:

  1. Вы ищете реалистичное представление о том, что нужно для быстрой продажи этой собственности . Вы серьезно настроены продать эту вещь и хотите получить честные ответы.
  2. Если этот агент окажется действительно полезным, возможно, вы действительно захотите нанять его для работы! Это побудит их указать вам время дня и предложить несколько законных ответов.

СВЯЗАННЫЙ: Как земельные инвесторы могут использовать возможности агентов по недвижимости

Пока вы ведете эти разговоры, обращайте пристальное внимание на цены, которые они предлагают . Если они выдают какие-то числа, которые явно вам не подходят, сейчас самое время вычислить это (а не после того, как вы уже купили вещь).

Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это то, что вы действительно можете нанять одного из этих людей, чтобы разместить эту недвижимость в будущем .Не помешает начать таким образом обращаться к агентам и устанавливать контакты с ними. Их услуги могут действительно пригодиться .

Мое главное предупреждение было бы следующим: Не доверяйте ни одному мнению ОДНОГО агента. Есть много невежественных агентов по недвижимости, особенно когда речь идет о пустующих землях. Если вы решите выполнить это упражнение, убедитесь, что вы получаете данные от как минимум от 2 или 3 агентов (чем больше, тем лучше).

Распознавание скрытой ценности

В некоторых случаях стоимость собственности распознать труднее.

На бумаге местоположение собственности или то, для чего ее можно использовать, может не иметь особой ценности, но все же очень ценно то, что растет на ней .

Следите за любой ценой, которую может принести заготовка древесины . Если вы заметили, что недвижимость расположена в густой лесистой местности, возможно, стоит изучить этот вопрос.Профессиональный консультант по лесному хозяйству может помочь вам понять, сколько стоит древесина на участке земли.

Также имейте в виду, в зависимости от ряда факторов, удаление деревьев может повысить или снизить ценность и полезность собственности . В некоторых случаях расчистка земли (или выбор правильных участков для расчистки) может сделать собственность более пригодной для застройки. В других случаях густой лесной покров может способствовать развитию дикой природы и сделать участок более полезным для рекреационных целей.

СВЯЗАННЫЙ: ЛЕС! Руководство по заготовке деревьев

Еще одна потенциальная ценность — это права собственности на полезные ископаемые (которые не всегда автоматически передаются новому владельцу с правами на землю).

Права на владение землей в точности такие, как они звучат — это ваши права владеть и использовать поверхность земли. В зависимости от того, какой тип собственности вы владеете, права на землю позволяют вам развивать землю в соответствии с местным постановлением о зонировании и планировании.

Права на полезные ископаемые распространяются на все, что существует под поверхностью . Это включает уголь, природный газ, нефть или любой другой товар, который может быть добыт. Если ваша земля расположена в районе с этими энергоресурсами, и если вы владеете правами на добычу полезных ископаемых на своей земле, вы можете либо продать их, либо сдать в аренду заинтересованной стороне. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, и вы можете зарабатывать деньги, собирая проценты от роялти или рабочие проценты. Вам решать, какой из них вы предпочтете.

СВЯЗАННЫЕ С: Что каждый земельный инвестор должен знать о правах на недропользование

Когда недвижимость имеет ценность, которую можно предложить в виде древесины или неиспользованных полезных ископаемых, эта добавленная стоимость часто не учитывается , просто глядя на такие основы, как размер, форма, расположение, зонирование и аналогичные перечисленные объекты в этом районе. . На карту может быть поставлена ​​реальная стоимость, когда участок имеет богатые природные ресурсы, и это может предоставить отличные возможности, которые многие другие инвесторы в землю упустят.

Взгляд оценщика

Теперь, когда вы слышали мнение земельного инвестора по этому вопросу, я хотел копнуть немного глубже и узнать мнение оценщика о том, как они оценивают пустую землю.

Я связался с Райаном Лундквистом (основателем Sacramento Appraisal Blog и сертифицированным оценщиком в штате Калифорния), чтобы узнать его мнение о , как он подойдет к задаче оценки земли .

Когда дело доходит до оценки недвижимости, слова этого парня имеют большой вес, потому что он работает в этом мире каждый день . Как профессиональный оценщик, он понимает, как подойти к этому процессу, используя общепринятые стандарты, устоявшиеся в сфере недвижимости.

Вот краткое изложение интервью, которое мы составили по этой теме…

На какие наиболее важные факторы вы обращаете внимание, чтобы определить стоимость незанятого земельного участка?

Честно говоря, непросто определить приблизительную стоимость участка земли, потому что необходимо учитывать множество факторов (о чем мы поговорим ниже).Кроме того, поскольку у меня есть государственная лицензия на оценку собственности, я должен фактически поддерживать ценности, которые я даю — будь то устная оценка или полная письменная оценка. По сути, я несу ответственность за любую ценность, которую я даю, поэтому может быть сложно, когда мне звонят и говорят: « Мне не нужна полная оценка, а просто быстрое получение оценки. «Я понимаю то, о чем спрашивают люди, но поскольку я действительно должен поддерживать ценность, которую я отдаю, это более активно с моей стороны.

Давайте поговорим о местоположении
, зонировании, и топографии .Почему это так важно? Что насчет этих трех факторов может вызвать повышение или понижение стоимости недвижимости?

Всем известно, что недвижимость — это местонахождение . Например, участок рядом с токсичной свалкой, вероятно, не принесет больших денег, но пустырь в престижном районе будет стоить гораздо больше.

При этом существа сказали, что не все пустыри созданы равными, и здесь на помощь приходит зонирование. Зонирование помогает нам сказать, какой сайт можно использовать для , законно .Это означает, что если пустырь был зонирован под жилое жилье и его можно было разделить на четыре участка, пригодных для строительства, это могло бы иметь гораздо больший вес, чем участок, который вообще нельзя построить (по какой-либо причине). С другой стороны, если зонирование позволит использовать собственность только для промышленного использования, стоит подумать, может ли такое использование быть полностью реализовано на текущем рынке. Другими словами, хороший ли рынок для улучшения промышленной партии?

Наконец, топография имеет решающее значение . Две отдельные партии могут иметь одинаковый точный размер на бумаге, но если одна из них находится на крутом склоне и имеет очень мало места для сборки, партия, которая на самом деле составляет пригодных для использования , может стоить намного больше.

СВЯЗАННЫЕ С: Что такое топографическая съемка?

По вашему мнению, незанятые земли — это сложный для оценки вид недвижимости? Если да, то почему?

Иногда это сложно, потому что составов определенно меньше. Разрозненные данные всегда усложняют оценку. Поскольку большая часть моей работы включает в себя многое, что уже было улучшено, это определенно отчасти объясняет, почему это занимает у меня больше времени.

(Примечание: когда данные доступны, это вид визуального контекста, который Райан любит предоставлять своим клиентам)

Когда оценщик определяет стоимость незанятого земельного участка, какое отклонение (или «отсутствие надежности»), по вашему мнению, есть в этом числе и почему?

Это, честно говоря, зависит от оценщика и от того, насколько хорош отчет.На этот вопрос нет настоящего «стандартного» окончательного ответа. Читатель оценочного отчета должен будет понять, является ли он законным или нет. Рассказывает ли отчет убедительную историю ценности, чтобы она имела разумный смысл?

Насколько важны и важны следующие факторы?

Оценочная стоимость объекта:

Полагаю, это действительно зависит от того, насколько хороша оценка. Некоторые области могут быть лучше других.Тем не менее, одно важное соображение заключается в том, что оценки в моем районе основаны, по крайней мере, на том, когда недвижимость была куплена, а не на текущей рыночной стоимости. Это означает, что оценка участка земли, купленного 15 лет назад, может показать значительно более низкую стоимость, чем та, которую готов заплатить текущий рынок. Лично я по этой причине на оценку почти не обращаю внимания.

Указаны цены на аналогичные лоты в районе:

Я думаю, что прейскурантная цена на аналогичную недвижимость может кое-что сказать о стоимости, хотя иногда списки не синхронизируются с рынком.Я обращаю на них внимание (а также на незавершенные и отозванные транзакции), но всегда важно оценивать каждую отдельно — и определять, говорит ли она что-то о рынке или нет. Я действительно хочу знать, какой интерес вызвали аналогичные свойства со стороны покупателей, когда они выставлены на открытый рынок, и [это также помогает знать], сколько дней они провели на рынке. Это может указывать на то, не продаются ли объявления на определенном уровне или они вызывают большой интерес по определенной цене.

Количество запасов (аналогичных объектов) на рынке:

Это важно, потому что, когда на рынке больше запасов, это приводит к снижению цены (из-за усиления конкуренции). Это базовая экономика. Когда предложения больше, чем спроса, цены неизбежно снижаются.

Для типичного инвестора в землю, который пытается определить «приблизительную стоимость» пустующего участка (БЕЗ заказа оценки), есть ли какие-либо распространенные ошибки оценки или опасные заблуждения, которых им следует остерегаться?

Я бы сказал, чтобы убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками.Один лот может выглядеть очень конкурентоспособным на бумаге, но если проехать мимо или хотя бы просмотреть его в Google «Просмотр улиц», различия могут стать очевидными. Я также рекомендовал бы поговорить с горожанами, чтобы убедиться в понимании землепользования и зонирования. Я говорю это потому, что иногда информация, представленная в налоговой отчетности, может быть неточной . Окончательное слово должно исходить от отдела планирования, а не из опубликованных записей, которые, возможно, не обновлялись годами.

Это искусство, а не наука.

Поверьте мне, я бы С удовольствием дал вам кристально чистый подход к оценке земли, который всегда будет работать, каждый раз — но это не так просто (и если кто-то попытается сказать вам обратное, я был бы очень подозрительным. того, что они пытаются вам продать). Дело в том, что даже к мнению оценщика следует относиться с недоверием. Когда мы говорим о недвижимости (или любом другом продукте или услуге, если на то пошло), окончательное правило таково:

Это стоит того, что кто-то готов за это заплатить.

Данные (если они есть) могут дать нам неплохое представление об этом, , но это не то, на что стоит ставить свою жизнь. В конце концов, ценность в основном зависит от того, найдет подходящего покупателя на нужную недвижимость в нужное время . Извлечь максимальную выгоду из любого объекта недвижимости — это искусство, а не наука.

Фото Элизабет Готвальд

Когда дело доходит до определения стоимости земли — лучшее, что вы можете сделать, это провести разумное исследование .Потратьте время, чтобы внимательно изучить перечисленные выше пункты. Выкопайте любые данные, которые вы можете найти, с помощью таких инструментов, как AgentPro247 или DataTree, посмотрите на другие локально перечисленные свойства на Zillow, и используйте лучшее, самое беспристрастное суждение, которым вы можете управлять .

В конце концов, если вы делаете достаточно низкие предложения, вы должны суметь защитить себя от большинства рисков, связанных с инвестированием в землю.

Из-за сложности получения точных оценок вы должны создать себе здоровый буфер, который поможет компенсировать любые ошибки в суждениях, которые вы могли бы сделать на этом пути.Так я делал это в течение многих лет, и хотя я не всегда делал это идеально, Я никогда не перебарщивал с головой — и это то, что большинство инвесторов в недвижимость не могут сказать за себя. .

Разница между рыночной ценой и рыночной стоимостью недвижимости

В сфере недвижимости многие агенты полагают, что все сводится к цене. Правда ли, что недвижимость продается только из-за цены? А как насчет ценностной составляющей?

Что ж, мы все можем согласиться с тем, что для продажи должен быть обмен товарами.Однако покупатель и продавец могут не оценивать стоимость одинаково. Когда я продаю собственность клиента, я определяю рыночную цену, не просматривая собственность, и вероятность того, что эта собственность будет продана через 30, 60 или 90 дней, на основе сопоставимых и рыночных данных. Затем я определяю рыночную стоимость после просмотра и оценки всех преимуществ, состояния собственности и данных внешнего рынка.

Давайте исследуем разницу между рыночной ценой и рыночной стоимостью и то, как они могут влиять друг на друга.

Рыночная цена

Рыночная цена — это то, что готовый, готовый и квалифицированный в банке покупатель заплатит за недвижимость и что продавец примет за нее. Совершенная сделка определяет рыночную цену, которая затем влияет на рыночную стоимость будущих продаж. Цена определяется местным спросом и предложением, состоянием собственности и тем, за что была продана другая подобная недвижимость без добавления стоимостного компонента.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на конкурентном рынке, основанное на характеристиках и преимуществах этой собственности (стоимость), общем рынке недвижимости, спросе и предложении, а также о том, за что была продана другая подобная недвижимость в такое же состояние.

Основное различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой заключается в том, что рыночная стоимость в глазах продавца может быть намного больше, чем то, что покупатель заплатит за недвижимость, или ее истинная рыночная цена. Стоимость может создавать спрос, который может влиять на цену. Но без функции спроса стоимость сама по себе не может влиять на цену. Когда предложение увеличивается, а спрос уменьшается, цена снижается, а стоимость не имеет значения. По мере уменьшения предложения и увеличения спроса цена будет расти, и стоимость будет влиять на цену.На сбалансированном рынке рыночная стоимость и рыночная цена могут быть равны.

Однако покупатели и продавцы могут по-разному оценивать стоимость. Продавец может посчитать, что их подземный бассейн является преимуществом, но покупатель может увидеть это как отрицательный фактор и придать объекту меньшую ценность. Или продавец мог почувствовать, что новая крыша, которую он поставил на дом, имеет большую ценность; однако покупатель не ценит это, потому что ожидает, что у собственности будет крыша в хорошем состоянии. Или застройщик может посчитать, что у него лучшее качество, и потребовать более высокую цену, но покупатель меньше ценит качество и больше ценит участок, район и план этажа собственности.

Стоимость не всегда связана с кирпичом и раствором. Некоторые покупатели могут платить больше за недвижимость, исходя из личных вещей с добавленной стоимостью. Например, покупатель A, который не водит машину, ценит собственность выше, чем покупатель B, потому что собственность находится рядом с автобусной линией. Или собственность может находиться рядом со школой или рядом с кабинетом врача для тех, у кого есть дети или больные.

Вопрос: «Сколько это стоит для покупателя?» поскольку всегда существует предел того, сколько покупатель заплатит и что будет оценивать недвижимость в банке.Ценность действительно в глазах смотрящего. Некоторые покупатели могут видеть ценность в собственности, но могут не платить больше, если нет спроса. В большинстве случаев рыночная цена будет преобладать над рыночной стоимостью на рынке покупателя.

Является ли цена движущим фактором при продаже собственности и может ли цена преодолеть все возражения покупателя по поводу собственности?

Я считаю, что на рынке покупателя или даже на нейтральном рынке цена может победить большинство возражений. На рынке покупателя, где спрос ниже, покупатели будут ждать правильной сделки.

Экономический спад в прошлом заставил покупателей более осторожно относиться к своим деньгам и тому, как они их тратят. Покупатели более осторожны, и им нужно больше времени, чтобы принять решение. Я обнаружил, что цена является основным мотиватором. Если недвижимость нуждается в ремонте, домовладелец может снизить цену, чтобы привлечь тех покупателей, которые видят ценность в собственности.

Цена выравнивает игровое поле. Я работаю со многими покупателями, которым может не понравиться какая-то особенность объекта недвижимости, но которые упустят из виду эту «отрицательную» особенность, если цена будет подходящей.Подумайте об этом, каждая недвижимость в конечном итоге продается по рыночной цене. Даже те дома, за которыми проложены линии электропередач или которые находятся рядом с железнодорожными путями, недалеко от кладбища, где есть привидения, на заднем дворе болото или дома с плохой постройкой, в конечном итоге продаются.

Кто-то может возразить, что такие факторы, как методы продаж, маркетинг, увеличенная экспозиция и постановка, могут добавить больше ценности и увеличить спрос, что приведет к более высокой рыночной цене.

Дом сам себя не продает — или продает?

Это интересный аргумент, поскольку для продажи большинству продуктов требуется толчок — толчок с точки зрения брендинга, продаж и маркетинга.Однако в сфере недвижимости большинство потребителей, ищущих в определенном районе и ценовом диапазоне, знают, какая недвижимость продается, и могут быстро определить цену и стоимость с помощью Интернета.

На мой взгляд, маркетинг — это функция цены. Хороший маркетинг с правильным посылом привлечет больше посетителей к объекту. Но когда покупатели могут потрогать и ощутить собственность, она должна до некоторой степени «продать себя». Агенты по недвижимости, маркетинг и даже домашняя подготовка могут помочь привлечь этих покупателей к собственности и вызвать интерес; однако, в конце концов, дом должен укладываться в бюджет покупателя и обеспечивать ценность, а дом должен «продавать себя сам».”

Итак, цена — единственная причина, по которой дома продаются? Вам решать. Я считаю, что цена в сочетании с эффективным маркетингом является самым большим стимулом для продажи дома на любом рынке, особенно на рынке покупателя. Когда это рынок продавца, вы можете стратегически оценить дом, чтобы превысить запрашиваемую цену. Но, в конце концов, покупатель заплатит только то, что он стоит, и у покупателя есть чековая книжка.

Цена — единственная причина, по которой дома продаются? Пожалуйста, продолжайте обсуждение в разделе комментариев ниже.

Роберт Мактаг (Robert McTague) — руководитель группы агентов CNY в RealtyUSA в Сиракузах, Нью-Йорк, где он упрощает процесс покупки и продажи и предлагает помощь в маркетинге, наставничестве и выступлениях.

Электронная почта Роберта МакТага.

Оценка стоимости земли

Оценка стоимости земли

Содержание

Природа земли и природных ресурсов

  • Характеристики земли
  • Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Принципы оценки земли

  • Полезность, дефицит и желательность
  • Ограничения владения и пользования землей
  • Факторы, влияющие на стоимость земли
  • Самое лучшее и лучшее использование земли
  • Порядок оценки земель
    • Определение присвоения
    • Определение необходимых данных и их источника
    • Сбор и запись данных
    • Проверка данных
    • Анализ и интерпретация данных
    • Оценка рыночной стоимости
    • Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли
    • Периодическое обновление оценок

Методы, используемые для оценки стоимости земли

  • Три подхода к оценке недвижимости
  • Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли
  • Сравнение продаж
    • на каждую жилую единицу
    • на квадратный фут
    • на акр
    • На переднюю ногу
  • Пропорциональное соотношение
  • Анализ развития
  • Распределение
  • Добыча
  • Капитализация арендной платы за землю
  • Отдел развития
  • Карты стоимости земли
  • Компьютерная оценка стоимости земли

Источник государственных доходов

  • Охрана окружающей среды
  • Эффективность государственных доходов
  • Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

Природа земли и природных ресурсов

Характеристики земли

Земля в экономическом смысле определяется как весь материальный Вселенная вне самих людей и продуктов людей.Он включает в себя все природные ресурсы, материалы, радиоволны, а также земля. Весь воздух, почва, минералы и вода включены в определение земли. Все, что даровано природой, и не сделано человеком, относится к категории земли.

Земля занимает уникальное и центральное положение в социальной, политической, эколого-экономическая теория. Земля поддерживает всю жизнь и стоит в центре человеческой культуры и институтов. Все люди всегда должны использовать землю. Земля не имеет стоимости производство.Это дар природы человечеству, который позволяет жизни продолжай и процветай.

Уникальность земли заключается в ее фиксированной поставке и неподвижности. Земля не может быть изготовлена ​​или воспроизведена. Требуется земля прямо или косвенно при производстве всех товаров и Сервисы. Земля — ​​наш самый основной ресурс и источник всего богатство.

Арендная плата за землю — это цена, ежегодно уплачиваемая за исключительное право (монополия) на использование определенного места, участка земли или другого природное ископаемое. Люди получают зарплату за труд, капитал получает проценты за инвестиции, а земля получает арендную плату за исключительную использование места.Справедливость и эффективность требуют, чтобы местные общественность, создавшая стоимость земли, должна получать плату за исключительное использование земельного участка. Этот платеж осуществляется в виде земельный налог.

При рассмотрении мировой экономики большинство людей думают, что земельная рента составляет лишь небольшую незначительную часть ценить. Но по мере развития общества земля стала преобладающей сила в определении прогресса или бедности всех людей внутри сообщество. Земля в крупных городах стоит настолько дорого, что люди вынуждены уезжать подальше и преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до работы и социальных достопримечательностей.В более развитых стран мира арендная плата за землю составляет более 40% валовая годовая продукция.

Поскольку предложение земли фиксированное, поскольку людям арендная плата увеличится пропорционально. Спрос — единственный определитель земельной ренты. Изменения в арендной плате за землю и земельных налогах не влияют на предложение земли, потому что предложение земли исправлен и не может быть существенно расширен. Труд и капитал переменная в предложении. Более высокая цена на товары вызывает больше труд и капитал, чтобы сделать себя доступными.Труд и капитал награждены за свой труд. Высокая цена — стимул работать тяжелее и дольше, при этом низкая цена не стимул работать тяжелее и дольше.

Земельная рента, однако, не выполняет такой стимулирующей функции, потому что предложение земли фиксировано. Такая же сумма доступна независимо от того, насколько высока или низка цена. Здания не являются частью земельная рента. Аренда земли является результатом желания всех, кто живет в сообществе, чтобы использовать землю. Экономическая рента — единственная источник дохода, который можно было бы использовать для общественных целей без отрицательного воздействия на производственный потенциал экономика.Экономисты считают ренту доплатой что не нужно для обеспечения доступности земли. Когда сообщество фиксирует земельную ренту для общественных целей, как эффективность и справедливость реализованы.

Экономическая рыночная арендная стоимость земли должна быть достаточной. для финансирования государственных услуг и устранения необходимости увеличения поступления от налогов, таких как налог на прибыль или заработную плату; продажи, налоги на товары или добавленную стоимость; и налоги на здания, технику и промышленность. Государственные доходы не должны обеспечиваться налогами на людей и предприятий до тех пор, пока не будет получен весь доступный доход был впервые собран из природных и созданных сообществом стоимость земли.Только если бы земельная рента была недостаточной, она бы необходимо собирать любые налоги.

Сбор земельной ренты населением за предоставление общественные потребности, возвращает преимущество, которое человек получает от исключительное использование земельного участка на баланс сообщества, которые вместе с природой внесли свой вклад в ее ценность и позволили ей исключительное использование.

Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Рыночная стоимость земли — это арендная стоимость земли за вычетом земельных налогов, делится на ставку капитализации.(1) Каждый из этих терминов определяется следующим образом:

  1. Стоимость аренды земли — это годовая плата, которую готовы платить физические лица. оплатить исключительное право пользования земельным участком на срок время. Это может включать спекулятивные альтернативные издержки.
  2. Земельный налог — это часть арендной платы за землю, которая заявлен для сообщества.
  3. Ставка капитализации — это рыночная ставка доходности. это привлекало бы людей вкладывать средства в землепользование, учитывая все риски и преимущества, которые могут быть осуществленный.
  4. Рыночная стоимость земли — это арендная стоимость земли за вычетом земли. налоги, деленные на ставку капитализации.

Тогда математическая связь будет следующей:

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли — земельные налоги
Ставка капитализации
Стоимость аренды земли = рыночная стоимость x ставка капитализации + земельные налоги

Например, предположим, что арендная плата за землю составляет 1800 долларов, земельный налог составляет 300 долларов, а ставка капитализации — 6%, что будет ли рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли — земельные налоги
Ставка капитализации
Рыночная стоимость земли = 1800 — 300 долларов
6%
= 1 500 долл. США
6%
= 25 000 долл. США

Что было бы, если бы большая часть земельной ренты была собраны? Давайте рассмотрим 1650 долларов, а не 300 долларов.

Рыночная стоимость земли = 1800 — 1650 долларов
6%
= 150 долл. США
6%
= $ 2500

Если известны какие-либо три фактора, можно вычислить четвертый. Вместо рыночной стоимости можно использовать термин арендная стоимость земли. или наоборот, при обсуждении систем оценки земель.

Если осталась капитализированная лишь небольшая сумма земельной ренты после сбора земельного налога рынок земли мог быть ниже ценить.Тем не менее, он будет по-прежнему арендовать или производительная ценность для общества

Не только земельная рента является потенциально важным источником государственных доходов. доходов, налог на землю является средством ограничения чрезмерных спекуляция ценами на землю. Это гарантирует, что равные возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Имея ограниченные средства для инвестирования, люди могли инвестировать в продуктивные оборудования и заработной платы, а не высокими ценами на землю, которые не производят дополнительного материального богатства.

Формула показывает, насколько просто было бы перевести рыночная стоимость к стоимости аренды или наоборот, в зависимости от политика любой нации. В Соединенных Штатах и ​​большинстве других странах оценивается и оценивается стоимость земли. Земельные налоги, Однако это часть земельной ренты. Остаток этой статьи объяснит, как оценивается стоимость земли.

Принципы оценки земель

Оценка — это, по сути, экспертное заключение рынка. ценность сайта; оценщик должен представить тот, который понятный и понятный.Оценщик должен разработать и использовать специфическая терминология, подходящая и уместная для оценки земли.

Земля — это целая невоспроизводимая физическая вселенная, включая все природные ресурсы. Земельный участок включает в себя все внутри земли, под ее границами и над ней, простираясь бесконечно в космос. Помимо места для дома или здание, земельный участок будет включать полезные ископаемые, воду, деревья, вид, солнце и воздушное пространство. Форма сайта может быть описывается как перевернутый конус с вершиной в центре Земля и простирается вверх через поверхность в космос.

При оценке земельный участок — это готовый земельный участок и готов к использованию в соответствии со стандартами, действующими в его регионе. Это может иметь необходимые коммунальные услуги, такие как газ, электричество, вода, телефон и канализация, с улицами, тротуарами дренаж и сортировка завершены.

Процесс оценки по сути является оценкой прав использовать или владеть земельными участками. Другие виды прав включают права недропользования, прибрежные (водные) права, выпас скота права, права на древесину, права на рыбалку, права на охоту, доступ права и права на эфир.

Оценщик основывает свою оценку рыночной стоимости земли на основные экономические принципы, которые служат основой процесс оценки. Есть много экономических принципов, которые люди и эксперты должны понимать и использовать при реализации суждение для оценки рыночной стоимости земли. Необходимо обсудите несколько наиболее важных принципов.

Принцип замены утверждает, что значение недвижимости, как правило, устанавливается по цене, которую человек придется заплатить, чтобы приобрести столь же желательную замену собственности, предполагая, что не встретится дорогостоящая задержка при проведении подмена.Человек заплатит за сайт не больше, чем должны быть оплачены за столь же желанный сайт.

Принцип спроса и предложения утверждает, что стоимость сайта увеличится, если спрос увеличится, а предложение остается такой же. Стоимость сайта уменьшится, если спрос снизился. Земля уникальна, так как предложение фиксировано; это стоимость напрямую зависит от спроса.

Принцип прогнозирования утверждает, что стоимость земли может повышаться или понижаться в ожидании будущего события, или будущая выгода или ущерб.

Принцип соответствия утверждает, что земля будет достигать максимального значения, когда он используется таким образом, который соответствует к существующим экономическим и социальным стандартам в пределах район.

Полезность, дефицит и желательность

Стоимость земли можно рассматривать как соотношение между желаемое место и потенциальный пользователь. Ингредиенты, которые В основе стоимости земли лежат полезность, дефицитность и желательность. Все эти факторы должны присутствовать, чтобы земля имела ценность.

Земля, лишенная полезности и дефицитности, также не имеет ценности, поскольку полезность пробуждает желание использовать и может дать удовлетворение. Воздух, которым мы дышим, полезен и обычно считается важным, поскольку поддерживает и питает жизнь. Однако с экономической точки зрения воздух не представляет ценности, потому что он не присвоено и хватит на всех. Таким образом по крайней мере, на данный момент дефицита нет. Это не может быть правда в будущем, однако, поскольку знания о загрязнении воздуха и его влияние на здоровье человека заставляет людей осознавать, что чистота и воздух, пригодный для дыхания, может стать дефицитным и впоследствии ценным.

Сами по себе полезность и дефицит не придают земле никакой ценности. Желание пользователя, подкрепленное способностью платить, также должно существовать. для создания платежеспособного спроса. Потенциальный пользователь должен иметь возможность участвовать в рынке, чтобы удовлетворить свое желание.

Ограничения владения и пользования землей

Хотя земля — ​​это дар природы, определенные юридические, политические и социальные ограничения были наложены в большинстве обществ повсюду года. Каждая нация накладывает определенные общественные ограничения на собственность на землю и ее использование для общего блага всех граждан.Четыре формы государственного контроля включают:

  1. Налогообложение Право налогообложения земли для предоставления доходов и вернуть сообществу понесенные затраты на оплату для различных общественных благ, услуг и окружающей среды защита, которую обеспечивает государство;
  2. Eminent Domain Право использовать, владеть или брать землю для общего общественного использования и получения благ;
  3. Полиция Право регулировать землепользование для благополучие населения в области безопасности, здоровья, нравственности, общее благосостояние, зонирование, строительные нормы, правила дорожного движения и санитарные правила;
  4. Выкуп Право на возврат земли в собственность агент, правительство, когда налоги не уплачены или когда есть нет законных наследников.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Физические характеристики земли включают качество местоположения, плодородие и климат; удобство для покупок, школ и парки; наличие воды, канализации, инженерных сетей и населения транспорт; отсутствие неприятных запахов, дыма и шума; а также модели землепользования, фасад, глубина, топография, улицы и размеры лота.

Юридические или правительственные силы включают тип и количество налогового законодательства, зонирования и строительства, планирования и ограничений.

Социальные факторы включают рост или сокращение населения, изменения размера семьи, типичного возраста, отношения к закону и порядок, престиж и уровень образования.

Экономические силы включают уровни стоимости и доходов, рост и новое строительство, незанятость и наличие земли. Это влияния этих сил, выраженные независимо и в отношения друг к другу, которые помогают людям и оценщик измерить ценность.

Самое лучшее и лучшее использование земли

Земельный участок должен быть доступен для пользователей, которые могут максимально эффективное использование сайта и максимальное преимущества сайта для всех людей.Правильная система оценки и налогообложение земли может обеспечить надлежащее экономическое использование земля. Высокий земельный налог на ненадлежащим образом улучшенном участке имеет тенденцию побудить владельца сайта либо лучше улучшить свой сайт, чтобы получить больший доход, с которым нужно платить земельный налог, или искать кто-то другой, у кого есть средства для улучшения сайта. Земля налог также может служить источником государственных доходов, которые местные руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Перед оценка может продолжаться, самое лучшее и лучшее использование должно быть определяется для каждого сайта.

Экономика производства должна обеспечивать атмосферу для наиболее эффективное использование всей земли. Оценка процесс основан на наивысшем, наилучшем и наиболее выгодном использовании земля. Наилучшее и эффективное использование учитывает только те виды использования, которые юридически допустимо (соблюдение зонирования, здравоохранения и ограничения), физически возможный (имеет адекватный размер, почва условий и доступности), и является ли экономически целесообразным (ожидается доход).Использование, отвечающее этим критериям и дает наибольшая чистая прибыль (наилучшая доходность) — наибольшая и лучше использовать.

Порядок оценки земель

Оценка (или аттестация) по сути является мнением ценность сделана опытным знающим человеком. Специалисты известны как оценщики, которые основывают свою оценку рынка земли стоимость на основе основных экономических принципов, которые служат фундамент процесса оценки. Кто угодно может научиться делать это и научитесь делать это лучше.

Оценка или аттестация — это организованный процедурный анализ данных. Эта процедура включает шесть этапов: каждая из которых содержит множество процедур.

1. Определение присвоения

Цель — оценить рыночную стоимость всех земельных участков. в пределах данного района. Это будет включать производство предприятия, квартиры, коммерческие предприятия, отдельная семья дома, государственные земли, фермы и все другие земли и природные ресурсы различного описания.

Оценщик должен быть в состоянии подтвердить свою оценку земли рынке, как в обсуждении, так и в письменной форме. Оценщик должен определять и использовать специальную терминологию, подходящую и относящуюся к оценка земли. Экономическая рента за землю определялась как уплаченная стоимость или вменяется в исключительное право на использование земельного участка, или природные ресурсы на период времени, как правило, на один год.

2. Определение необходимых данных и их источника

Система оценки рынка земли основана на данных, связанных с земельные атрибуты.Эти данные обычно включают карты; воздушный фотографии; описание физических характеристик, таких как размер, форма, вид и топография; разрешенное использование; экономическая полезность; настоящее использование; доступные коммунальные услуги; близость к центрам города или трудоустройство; и улучшения сайта, например улиц, бордюров, водостоков, тротуары и уличные фонари. Правительства имеют большую часть этих данных доступны в разных агентствах.

Как в настоящее время определяется стоимость или плата за приобретение и платят оккупанты? Ведутся ли записи для стоимости или сборы, которые в настоящее время выплачиваются землевладельцами? Если рыночная стоимость земли оценивалась в прошлом, попытки следует сделать так, чтобы они опирались на существующие системы при создании постоянное улучшение сбора данных.

3. Сбор и запись данных

Большинство правительств не располагают всей этой информацией в единой базе данных с возможностью анализа. Эксперты должны определять; 1) какие земельные данные и системы оценки в настоящее время существуют, 2) насколько эффективно они работают, 3) как опираться и улучшить эти системы и 4) как реализовать процедуры для сбор дополнительных данных для улучшения оценки земли ценности.

Если нет эффективных систем доходов от земли, они могут быть создается аналогично следующему.Эксперты должны выяснить, какие данные о земле существуют в настоящее время и как они могут быть собран для использования в системе оценки земли. Они должны собирать и поддерживать данные, необходимые из любых существующих записей, даже хотя в настоящее время он не хранится в едином источнике. Им следует определить, какие дополнительные данные будут ценными и из каких источники его можно получить. Им следует разработать процедуры для сбор любых дополнительных данных, необходимых для определения рынка земли значения и данные должны быть собраны для различий в характеристики для каждого сайта.

Эксперт может обучить небольшую команду находить и записывать дополнительные желаемые данные. Данные должны отображаться в удобном таким образом, как на карте рыночной стоимости земли или компьютерной распечатке. В области, где нет систем или данных, простые отношения может быть нарисован для разрешенного использования (зона), расстояние до благоустройства (местоположение), физические характеристики (размер, топография, вид и так далее) и другие важные факторы. Данные могут быть собраны и проанализированы на основе района и типа потенциального использования.

Общение с жителями и бизнесменами могло помочь определить параметры, которые люди в местном сообществе используют для определить выгодное расположение земельного участка. Интервью может показать, что расстояние до транспорта, например, река, проезжая часть или общественный транспорт имеет большое значение в сознании людей. Или, могут преобладать другие факторы, такие как однородность район или расстояние до магазинов и школ. Планировщики, государственные чиновники, агенты по недвижимости, оценщики и другие связанные с недвижимостью, также могут предоставить полезные данные.(2)

Даже если нет данных о продаже земли или рыночных данных, конкретный факторы, влияющие на рыночную стоимость земли, хорошо понимают большинство людей в любой области, даже в примитивных культурах. В работа оценщика заключается в умелом определении относительного приоритеты, определенные местным населением.

Образец типичных и разнообразных земельных участков в пределах города может быть выбранным для демонстрации системы оценки земли. На основании исследования, рыночная стоимость земли может быть определена компетентным оценщик.Оценщик может использовать несколько человек, обученных собирать и проанализировать существующие данные, а затем проанализировать данные выборочного обследования и установить стандарты базовой рыночной стоимости в этом районе. В разница в рыночной стоимости атрибутов, которые усиливают или отвлекает от типичного сайта, может быть добавлено или вычтено из базовая рыночная стоимость других сайтов, включенных в исследование. Эти на карте земельного рынка должны быть отмечены особенности, которые показать основные сайты, рынки которых падают, как желательные уменьшается или увеличивается по мере увеличения желательности.

Будут обсуждены несколько примеров систем оценки земель. в этой статье на простом примере без значительной земли data, к более сложному примеру с большим количеством данных о земле. В используемые методы будут зависеть от данных о земельном рынке, которые в настоящее время существует и как эти данные могут быть собраны для использования в система оценки земель.

4. Проверка данных

Так как процесс оценки основан на оценке рыночной стоимости, не основан на личном опыте оценщика, собранные данные должны быть проверены с использованием двух разных источников.Рыночные данные должны быть проверены лицом, непосредственно участвующим в перевод. Например, одна сторона может быть продающей агент, представляющий ответственного за продажу. Другая вечеринка может быть пользователь сайта, согласившийся на сумму продажи. Дополнительный Источниками могут быть государственные земельные агенты или должностные лица, у которых есть информация о продаже не понаслышке. Неточности также могут быть выявляется заинтересованными гражданами, если данные доступны для общественности.

5. Анализ и интерпретация данных

Баланс данного отчета будет сосредоточен на различных методы анализа и интерпретации данных о земельном рынке.Несколько будут предложены методы для обеспечения цели оценки рыночная стоимость всех земельных участков.

6. Оценка рыночной стоимости

После завершения анализа можно будет оценщику сделать рациональную оценку рыночной стоимости каждый земельный участок. Эта оценка послужит основой для стоимость, которая будет выплачиваться пользователем сайта за исключительное использование локация (сайт). Оценщик назначит предварительную стоимость земли. оценки, основанные на сравнительной оценке полезности и желательность сайтов.Изначально они могли это сделать. задача в общем, с пониманием того, что уточнения будет отражать новую информацию и общественное мнение.

7. Общественная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли

Предварительная оценка стоимости земли, оценочная по каждому сайт, затем можно будет отобразить на карте земельного рынка. Общественные изучение и анализ рыночной стоимости земельных участков поможет прояснить любые ошибки в оценках. Человек который занимать землю приобретать навыки замечать небольшие различия в земле характеристики.Они могут объяснить эксперту, почему и как различия должны быть отражены в выводах о земле ценности.

После завершения адекватного выборочного обследования и проведения положительный общественный отзыв, результат может быть использован на протяжении всей Общая площадь. Эти результаты выборочных данных можно использовать для оценки сравнительные рынки каждого земельного участка.

Для обеспечения оптимального и справедливого использования земельных участков, земли оценки должны отражать отношение людей, которые может максимально эффективно использовать сайт, кто будет готовы платить больше, чем люди с некачественным использованием.Те, кто не требует и не желают платить земельный налог за лучший сайт будет использовать другой сайт, который отвечает их потребностям, желанию и бюджет, что делает его доступным для тех, кто может платить за лучший сайт.

8. Периодическое обновление оценок

Рыночная стоимость земли имеет тенденцию к ежегодному увеличению обычно больше, чем инфляция. Стоимость строительства имеет тенденцию к снижению каждый год из-за износа физической структуры или его функциональная целесообразность. Если оценки не ведутся регулярно (ежегодно) земля станет значительно недооценены, а здания будут переоценены только в нескольких годы.

Методы оценки стоимости земли

Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли включает в себя определение наивысшего и наилучшее использование сайта, оценивая ценность по текущим теория оценки и согласование с окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение самое лучшее и лучшее использование сайта. Четыре самых высоких критерия и наилучшее использование должно соответствовать: физически возможно, юридически допустимый, финансово осуществимый и максимально производительный.Два виды анализов производятся для определения наивысшего и лучшего использовать. Первое — это наиболее эффективное и эффективное использование сайта, если вакантный; второй — наиболее эффективное и эффективное использование сайта в качестве улучшены, или, если они не разработаны, как предлагается улучшить.

Существует три стандартных подхода к оценке рыночной стоимости которые составляют основу современной теории оценки: стоимость подход , подход сравнения продаж и подход дохода .

Затратный подход основан на том принципе, что информированный покупатель заплатит не больше, чем стоимость производства заменить собственность той же полезностью, что и предмет имущество.Это особенно применимо, когда недвижимость оценивается включает относительно новые улучшения, которые представляют наилучшее и лучшее использование земли или когда она относительно уникальна или на сайте расположены специализированные улучшения, для которых сопоставимых объектов на рынке нет.

В подходе сравнения продаж используются фактические цены. рыночные сделки с аналогичной недвижимостью оценить стоимость сайта. Эта методика оценки зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах которые произошли достаточно быстро, чтобы отразить рынок условия относительно периода оценки.Этот Метод также может быть использован для оценки стоимости аренды.

Подход капитализации доходов широко применяется в оценка приносящей доход недвижимости. Ожидаемый подарок и будущая чистая операционная прибыль, а также любые будущие возвратные платежи, дисконтируются до нынешней стоимости через процесс капитализации. Этот подход также зависит от рынка данные для определения текущей рыночной стоимости и уровней расходов для получить ожидаемую чистую операционную прибыль.

Полученные показатели стоимости трех подходов к стоимости коррелируют в окончательную оценку стоимости сайт.Не всегда возможно или целесообразно использовать все три подходы к стоимости. Характер объекта оценки, количество, качество и тип имеющихся данных определяют использование каждого из трех подходов. Вариации трех подходы к стоимости могут быть изобретены. Некоторые из них будут представлены в Эта бумага.

Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли

В процессе оценки оценка стоимости земли является отдельной шаг выполняется путем применения сравнения продаж или дохода методы капитализации.Самый надежный способ оценки земли значение по сравнению продаж. Когда доступно мало продаж или когда указание стоимости произведено путем сравнения продаж требуют обоснования, другие процедуры могут быть использованы для оценки земля. Всего можно использовать семь процедур для определения стоимости земли. показания.

  1. Сравнение продаж Продажи аналогичных, свободных участков анализируются, сравниваются и скорректирована, чтобы обеспечить указание стоимости земли, оценен.
  2. Пропорциональное отношение Связь сайта с известным стандартным сайтом.Разница может выражаться в процентах. Эту процедуру можно использовать, когда их существование является небольшим свидетельством ценности.
  3. Земля Остаточная техника Предполагается, что земля улучшена до самого высокого уровня и Лучшее использование. Все операционные расходы и прибыль, относящиеся к другие агенты производства вычитаются, а чистая прибыль вменено в стоимость земли капитализируется для получения оценки земли ценить.
  4. Распределение Анализируются продажи улучшенной недвижимости и уплаченные цены. распределяются между земельным участком и улучшениями.
  5. Добыча Стоимость земли оценивается путем вычитания оценочной стоимости обесцененные улучшения от известной продажной цены имущество.
  6. Капитализация арендной платы за землю Эта процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.
  7. Подразделение Девелопмент Общая стоимость незастроенных земель оценивается так, как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для выхода на рынок поглощение разработанных сайтов.

С процессом оценки и подходами к оценке поняли, целесообразно рассмотреть методы и процедуры, используемые для анализа и интерпретации данных о земле. В выбор основан на доступных данных, их надежности и полезность при оценке стоимости.

Сравнение продаж

Это лучший метод, когда требуются соответствующие данные. доступный. Этот пример основан на оценке данных о рынке земли. для большого района в связи с ограниченным наличием рынка продаж, но с данными, доступными по различным характеристикам сайта для все свойства. Это основано на фактических данных сайта и продажах. доказательства в пределах оцениваемого района.

В течение 12 лет автор был аттестационным комиссаром Провинция Британская Колумбия, Канада.В течение этого времени, важные данные были собраны по каждому земельному участку. Этот позволил провести более подробный анализ стоимости земли и разработка и использование систем оценки земли. Компьютерные программы были написаны, что позволяло ежегодно обновлять стоимость земли.

Специалисты по оценке извлекли выгоду из существования правила оценки земли, основанные на предыдущем анализе. Базовый намерение состоит в том, чтобы предоставить средства измерения и применения правила оценка по сопоставимости продаж для целей оценки.

Земельный рынок не идеален, но состоит из выражения всех различных типов лиц в денежном выражении в отношении потенциального землепользования. Оценщик использует рыночные продажи и данные о сайте, чтобы оценить, сколько будет платить за сайт, предполагая конкурентный рынок, вовлекающий знающих людей, которые обычно мотивированы и действуют в собственных интересах.

Стандартные единицы измерения

Земельные рынки можно оценить на основе определенной стоимости за единицу, и единицей часто бывает одно из следующих:

  1. На участок жилой единицы
  2. на квадратный фут
  3. На акр
  4. На переднюю опору

Выбор наиболее подходящей единицы или комбинации единиц, важно.Это решение может быть принято только после тщательного анализа рынка и имеющихся данных.

Земля не всегда продается на одинаковых основаниях, а скорее на ценность в глазах пользователя. Никакая математика не может имеют приоритет над основной целью достижения справедливой экономической стоимости, поскольку отражается в поведении рынка. Это понижает единицу измерения на роль средства для достижения цели. Эту меру можно использовать для помощь в интерпретации рыночных данных для нескольких сайтов (образец), чтобы можно было правильно оценить все сайты (население).

Выбор конкретной единицы измерения будет продиктован целесообразность. Например, пользователь жилого помещения в кондоминиуме будет разделять использование большого сайта, но определенное воздушное пространство будет принадлежат им и имеют другую рыночную стоимость из-за высота, доступ, вид и предпочтения. При оценке земли в городах, многие из оцениваемых сайтов будут иметь аналогичный размер и расположены более или менее упорядоченными рядами на улицах, проспектах, бульвары и тупики. Многие из них будут одинакового размера с незначительные отклонения, связанные с топографией и формой.Оценщик вероятно, захочет принять стандартное значение сайта, которое включает большинство сайтов для рассматриваемой области стандарт как по вероятной рыночной стоимости, так и по характеристикам.

Стандартный жилой участок может хорошо реагировать на стоимость за Участок жилого дома . Коммерческое использование может быть лучше оценено используя значение на квадратную ногу или на переднюю ногу . Ферма или сельская местность площадь участка можно лучше оценить, используя значение на акр .Однажды рыночная стоимость единицы измерения установлена ​​для стандартная репрезентативная площадка, значение станет равным база, с которой можно сравнить все другие сайты.

Необходимо внести поправки на разницу между стандартный сайт и любой другой сайт. Оценщик захочет изучите типичные различия и внесите индивидуальные уточнения. Могут быть причины повышения стоимости по характеристикам которые лучше стандартного сайта. Они сделают положительная корректировка желаемых характеристик, таких как превосходное расположение, вид, топография, услуги или доступ.

Также могут быть причины потери стоимости характеристики которые уступают стандартному сайту. Они внесет отрицательную поправку на нежелательные характеристики, например, плохое расположение, большее расстояние до транспорта, больше удаленность от центра, мокрая земля зимой, обилие скал или плохой доступ

Оценка сайта может быть суммирована в виде единой Рейтинг, который будет на X% больше или меньше единицы (1,0), когда по сравнению с базовыми стандартными характеристиками площадки, принятыми для площадь плитки.

Стандартизированные корректировки

Стандартизованный метод — это применение сравнительного анализируемый метод на земельные рынки. Сделаны корректировки для отклонения от стандартного сайта за счет использования определенного набора правил. Наиболее распространенные примеры — те, которые используются для определения расстояния. и размер. Методы родились из необходимости производить надежные и беспристрастные рыночные оценки за ограниченный период времени признание принятых принципов оценки.

Важно проявлять осмотрительность и рассудительность и относиться только к стандартизированные методы в качестве руководства.Использование формул должно быть результат анализа и тестирования местного рынка. Продажи ищутся похожи, за исключением того, что проанализированы. В результате будет получено значение этой разницы. Главный достоинством метода является его административная адаптируемость, разрешение на оценку земельных рынков на основе строгих сопоставимость. Ошибки легче обнаружить, особенно в случаях ошибок суждения и математики.

Ниже приведен пример корректировочной сетки и плитки. процедуры, которые обычно используются для оценки стоимости участка после учитывая все отличия.Это показывает, как рыночная стоимость увеличиваться или уменьшаться в зависимости от расстояния, размера, фасада и других важные характерные отличия.

Свидетельства о продаже на каждую жилую единицу указывают на то, что незначительные вариации сайтов, будь то фасад или размер, мало влияют на рынки. Оценщик мог выбрать стандартный сайт жилого дома, как по местонахождению, так и по рынку. Они продолжат выносить суждения в отношении другие сайты на сайт, выбранный в качестве стандартного классифицируя их как стандартные, высшие или низшие.An отдельный сайт может иметь некоторые характеристики, которые превосходят и другие низшие. Метод размещения на одну жилую единицу пригодится при оценке квартир и домов. Это может также можно комбинировать с использованием другого метода, такого как per квадратный фут.

Настройки уникальных характеристик

После оценки базовой стоимости отдельные участки должны быть рассмотрены. Некоторые сайты обладают уникальными преимуществами или недостатки по сравнению с другими сайтами. Рынок актуальной недвижимости значения различаются для каждого сайта и зависят от множества индивидуальные особенности, качества, характеристики и ограничения Такие как:

местонахождение
инженерные сети
топография
трафик
зонирование
плотность использования
река
правила
участок
вид
транспорт
шум
подъезд
фасад
парки
инженерные сети
Люди будут готовы платить дополнительную цену за земельный участок с особыми преимуществами и будет платить меньше за земельный участок с недостатками.Рыночная стоимость уникального различия будут определяться тем, насколько больше или меньше сайт пользователи в целом были готовы платить за эти функции. Этот рыночная разница должна определяться для каждого значительного переменная особенность.

Затем разницу можно преобразовать в корректировку ценить. Например, если сайт был лучше стандарта в район из-за удаленности до центра города 5% ($ 4.000), участок размер 5% (4000 долларов США), место транспортировки 10% (8000 долларов США) и удобство отдыха 5% (4000 $), сайт оцениваемый будет на 25% (20 000 долларов США) выше, чем у стандартного сайта.На самом деле на большинстве сайтов есть много мелких отличий, как положительных, так и положительных. и негатив со стандартного сайта.

Сетка корректировки продаж

На жилую единицу

долларов США долларов
ПЕРЕМЕННАЯ = СТАНДАРТ > ВЫСШЕЕ < INFERIOR
Базовая стоимость — 80 000 долл. США 80 000 долл. США $ 80,000
Центр города — миль 5 0 3 + 4,000 7 — 4,000
Размер — квадратные футы 10 000 0 12 000 + 4,000 8 000 -4,000
Транспорт — блоки 3 0 1 + 8,000 6 — 6000
Отдых — блоки 6 0 3 + 4,000 10 — 3000
Скорректированное значение — 80 000 долл. США 100 000 долл. США 63 000 долл. США

на квадратный фут Стоимость на квадратный фут за единицу измерения имеет применение при оценке стоимости коммерческих и промышленных земли, где применяемая ставка будет более постоянной в течение весь сайт.Размер сайта ограничивает или расширяет возможности использования и рыночная стоимость сайта. Применение рыночной стоимости за квадратный фут до жилых земель не является обычным явлением.

за акр За пределами городской территории будут те посылки, которые намного больше, что они не ответят ну или совсем к стоимости участка жилого дома, квадратный фут или передний блок измерения ноги. Если эти большие посылки являются нормой, Единицу измерения лучше всего выразить как стоимость акра.Однако поправочные коэффициенты будут совершенно другими. Они могут относиться к сельскохозяйственным выгодам, например к почве. плодородие, расстояние до рынков или водоснабжения.

Per Front-Foot Этот метод был полезен в центре города часть интенсивно развитых городов, где люди платят больше для воздействия на клиентов. Для тех сайтов, которые не идентичны к стандартному сайту необходимо будет сделать соответствующие корректировки для вариаций ширины, глубины и других атрибутов которые отличаются от стандартного сайта.Общее количество вылетов из стандартный передний рынок можно выразить как скорректированный фасад. Именно против этого скорректированного фасада принятые будет применяться значение передней ноги.

Существует принцип торговли, согласно которому товары дешевле. дюжиной. К тому же может быть, что передние ноги дешевле за единицу, когда общая сумма превышает среднее значение, или стандартная ширина. Таблица ширины — это серия процентов корректировки больше или меньше 1,0, необходимые для корректировки фактического Рынок на переднюю ногу любого сайта и приравнять ее к передней ноге стоимость принятого Стандартного сайта.

Пропорциональное отношение

Один из методов защиты системы оценки земель при продаже или данные об аренде недоступны, необходимо сделать оценку стоимости на основе по опыту в других местах, где данные о земле уже существуют. Это разновидность метода сравнения продаж. Это может использоваться для измерения рыночной стоимости земли или арендной платы за земля.

Корректировки для использования и размещения

Если юрисдикция имеет очень ограниченные данные о земле, например, разрешенное использование (зонирование) и плотность населения, но нет системы оценки, возможно, удастся построить простую модель.Оценщик может нарисовать сетку, показывающую потенциальное использование Y по оси X и итоговая рыночная стоимость земли по оси X.

В данном случае типичный участок жилого дома в большом городе может быть присвоена базовая рыночная стоимость 1,00, к которой все остальные сайты будут сравнивать. Двигаясь к лучшему месту и потенциальное использование может положительно повлиять на рыночную стоимость земли. манера. Отойдя от базовой локации, используйте ту, которая хуже, отрицательно повлияет на рыночную стоимость земли. манера.

Поправки на дополнительные атрибуты и недостатки могут для каждого отдельного участка после того, как базовая рыночная стоимость оценено сравнительным методом. Опыт сравнительный город может быть заимствован и протестирован в данной местности для проверки результатов.

Диаграмма, показывающая взаимосвязь одного типа земли использование и расположение, на другой участок другой потенциальной земли использование, может быть создано. Отношения в следующей диаграмме было обнаружено, что они распространены во многих регионах мира.Тем не мение, каждая область отличается, и новая подходящая модель должна быть разработан местными специалистами.

Эта модель может быть основой для рассмотрения различий которые являются частью местного общества города. Должен быть модифицирован в соответствии с местным опытом. Это может быть осуществляется путем проведения местного расследования, основанного на опыт людей, которые понимают преимущество того, что одно место по сравнению с другим. Базовый фактор, который был равную сравнительную разницу, можно определить для каждого использование и расположение.Затем отдельные сайты могут быть настроены для улучшенные или худшие условия по сравнению с базовыми. А определенное значение может затем применяться ко всем сайтам, в результате чего справедливое отношение к разным качествам.

Пропорциональная и рыночная стоимости

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ — РАСПОЛОЖЕНИЕ ГЛАВНЫЙ ГОРОД ПРИГОРОД РАЗВИТИЕ СЕЛЬСКАЯ
КОММЕРЧЕСКАЯ
Центральный бизнес 20.00+
Центр города 10,00 5,00 2,50
Стандартный 3,00 2,00 1,00 ,75
Вторичный 1,50- 1,00 .60 .50
ПРОМЫШЛЕННЫЙ
Prime 2.50+ 1,75 1,50 .95
Стандартный 1,50 1,00 ,75 .65
Низший ,75- ,50 ,40 ,25
ДОМ
Prime 1,50+ 1,00 .75 .50
Стандартный 1,00 ,75 0,60 .40
Низший .65- ,45 ,40 ,25
СЕЛЬСКОЕ И СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
Закрытые площади .20+ .15 ,10 .05
Площадь удаленная .10 .05 .02
Интенсивное земледелие .03 .02
Общее сельское хозяйство 0,02 .01-
Основа для сравнения: домашний сайт стандартного качества в большом городе = 1.00

Анализ развития

Гипотетическое здание

Теоретический метод создания системы оценки земель, когда данные о рынке или продажах недоступны, это необходимо для оценки рыночная стоимость земли, основанная на чистом остаточном доходе от земли (общий доход за вычетом всех затрат, кроме стоимости земли). Это бы результат разработки гипотетического здания самое лучшее и лучшее использование для данного сайта.

Метод анализа развития будет использоваться, когда можно разумно оценить следующие данные: наилучшее использование земельный участок, гипотетическая стоимость здания, гипотетическая чистая прибыль на развитие и соответствующая капитализация темп.

Сначала оценщик определит, какие гипотетические улучшения будут представлять собой наиболее эффективное и наилучшее использование (наибольшее чистая стоимость земли) для участка.

Во-вторых, чтобы определить чистый доход от земли, оценщик должен необходимо оценить возможный валовой доход, который можно было бы получить от использования улучшений и сайта вместе взятых. Пособие на среднюю вакансию (неиспользование) в течение срока вложения будет вычтено. Тогда вероятные операционные расходы (но без учета дохода, относящегося к земле) будет оцениваться и вычтено.

В-третьих, оценщик должен оценить стоимость Предлагаемое здание. Требуется часть чистой прибыли вернуть инвестиции в гипотетическое здание и обстановка. Оставшийся доход будет относиться к доходу, оставшемуся до земля.

Остаточный доход от земли будет доступен как доход источник (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг. В вся сумма может быть накоплена и использована в интересах все граждане. Если бы часть чистой стоимости земли не была собранные, это будет преобразовано в продажную цену и частным образом присвоено.

Цена продажи будет определяться путем капитализации оставшаяся чистая прибыль, не уплаченная по земельному налогу. В чистые рынки капитализировались по ставке, скажем, 6% для оценки рыночная стоимость земли. Эта ставка будет отличаться для разных типы и возраст собственности. Используя финансовый калькулятор, сумма в размере $ 12,05 должна быть выплачена в течение 50 лет. если бы процентная ставка составляла, скажем, 6% годовых. Цена на землю — это то, что потенциальному будущему пользователю придется заплатить землевладельцу, чтобы использовать сайт, если вся чистая рента не используется для общих общественные цели.

Пример на основе
на квадратный фут
Земля
Доход
Земля
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Надбавка за вакансию –1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18
Возврат стоимости строительства -12 $ 190
Остаток земли $ 6 — 100 долларов США
Земельный налог -5 — 83 долл. США
Чистый земельный доход $ 1 $ 17

Размещение

Когда сложно найти пустующие земельные участки, которые продали или выставлены на продажу, оценщик может использовать выделение подход.Обычно существует типичное соотношение стоимости земли к стоимость имущества (земля + здания) для отдельных категорий недвижимого имущества недвижимость с аналогичными характеристиками в определенных местах.

Индивидуальные значения для всего имущества (как земли и здание) могут быть известны и доступны в публичных записях, но Между землей и постройками нет разделения. Время лучше всего потратить на анализ выборки домов для оценки типичная доля стоимости, которая представляет землю по сравнению с к зданиям.Затем этот процентный коэффициент можно было бы применить ко всем от общей рыночной стоимости домов аналогичного типа в данного района, чтобы оценить стоимость земли на отдельном участке.

Если существующая практика присвоения итоговых значений была произвольно или не основанный на действительных рыночных условиях, этот метод не будет использоваться. Справедливость и справедливость потребуют, чтобы все рынки основаны на конкурентной системе, в которой все люди получили равные возможности использовать данный сайт. Как промежуточный шаг, оценка конкурентной общей стоимости может быть сделаны для разных типов собственности и местоположений, то распределение может последовать.

Анализ множества единиц, которые представляют собой случайную выборку, будет проводиться, возможно, с использованием некоторых других методов которые обсуждаются. Из этого анализа типичный земельный фактор (отношения) для каждого типа собственности и местоположения будут определенный. Земельный участок будет выделен из общей ценить. В приведенном ниже примере оценщик может сделать вывод, что типичный коэффициент земли был 0,40 (40% земли и 60% зданий).

Анализ проб

Номер установки
Итого
значение
— Часть дома
= Участок земли
Фактор земли
Земля / Всего%
212 190 000 долл. США 114 000 долл. США 76 000 долл. США 40%
321 181 000 долл. США 105 000 долл. США 76 000 долл. США 42%
222 192 000 долл. США 117 000 долл. США 75 000 долл. США 39%
311 192 000 долл. США 119 000 долл. США 73 000 долл. США 38%
Заключение: Указанная земельная часть: 40%

После того, как часть была определена и проверена на точность, она может применяться ко всей совокупности рыночных данных для конкретная категория недвижимости в определенном месте.В расчет можно произвести следующим образом:

Население

Номер установки
Итого
значение x
Земельный участок
Фактор =
Земля
Стоимость
215 193 000 долл. США ,40 77 200 долл. США
305 185 000 долл. США ,40 74 000 долл. США
301 189 000 долл. США .40 75 600 долл. США

Добыча

Метод извлечения — это вариант распределения и методы развития, при которых вклад рыночной ренты здание оценивается, затем вычитается из общей арендной платы с остаток отнесен на ренту за землю. Это было рассмотрено ранее и выполняет анализ стоимости земли в упрощенном манера. Это лучше всего использовать там, где улучшения или здания вносили небольшой вклад в арендную плату, а большинство от стоимости была стоимость земли.

Земля
Аренда
Доход
Земля
Рынок
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Надбавка за вакансию –1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18 300 долларов США
Возврат стоимости здания -1 — 17 долларов США
Остаточная стоимость земли $ 17 $ 283
Земельный налог -12 — 200 долларов США
Чистый земельный доход $ 5 $ 83

В этом примере 5 долларов за квадратный фут — это чистый рынок земли. отведен на землю.Земельный налог составляет 12 долларов за квадратный фут, а Стоимость земли составляет 83 доллара за квадратный фут.

Капитализация арендной платы за землю

Во многих частях мира, включая районы в пределах США В штатах земля принадлежит физическому или государственному учреждению и сдаются в аренду арендаторам, которые строят здания и платят годовой арендная плата. Эти арендные платежи можно анализировать так же, как продажи и оценочная рыночная арендная плата. Эта арендная плата может быть капитализирована. по соответствующему курсу для оценки рыночной стоимости.

Эта процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть арендная плата за землю чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.

Сравнимая арендная плата за землю согласно SF Расположение Трафик Парковка Прил.SF
Аренда земли сопоставимого типа 1 10,00 $ — 0,50 доллара США — 0,50 доллара США + 0,75 $ + 9,75 $
Аренда земли сопоставимого уровня 2 $ 9,50 –0,25 доллара США + $ 0,50 — 0,25 доллара США + 9,50 $
Аренда земли сопоставимого уровня 3 10,00 $ — 0,00 долл. США — 0,50 доллара США + 0,00 $ + 9,50 долларов США
Аренда земли на субъекте рынка $ 9.50 арендная плата за квадратный фут /
10% = 95,00 долларов США за квадратный фут

Rent 3 был лучшим сопоставимым местом, расположенным в том же районе и требуется только одна регулировка для трафика, для аренды 2 требуется три небольшие корректировки, а аренда 1 потребовала больших корректировок. я пришли к выводу, что арендная плата исследуемой земли составляет 9,50 долларов за штуку. квадратный фут 10% = 95 долларов США за квадратный фут.

Отдел развития

Общая стоимость неосвоенных земель оценивается так, как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для выхода на рынок поглощение разработанных сайтов. Это метод, используемый застройщики, чтобы оценить цену, которую они могут заплатить за необработанную землю.

Общая выручка от продаж, 50 объектов на сумму 50 000 долл. США 2 500 000 долл. США
Со скидкой 15% за 50 месяцев 1 850 000 долл. США
Стоимость подразделения, 1000 долларов за участок 50 000 долл. США
Стоимость разработки, 15 000 долларов США за сайт 750 000 долл. США
Стоимость продажи, 10% от продажной цены брутто 250 000 долл. США
Налоги, проценты, балансовая стоимость, 10% от чистой стоимости 50 000 долл. США
Поощрительные затраты и прибыль, 10% от продажной цены брутто 250 000 долл. США
Чистая стоимость незастроенной земли 500 000 долл. США
Чистая стоимость за акр, 12.5 соток 40 000 долл. США
Чистая стоимость на сайт, 50 сайтов 10 000 долл. США

Карты стоимости земли

Расчетная рыночная стоимость должна быть отображается на карте земельного рынка. Это позволит оценщику просмотрите его рыночные данные и выводы о рыночной стоимости. Они могут затем оцените, достигнуто ли равенство. Полевой обзор будет позволить ему внести дополнительные необходимые корректировки для других Переменные заметил в обзоре и доделал свой проект.В оценщик обнаружит, что когда результаты его анализа представлены и основные критерии корректировки, общественные можно понять логику оценок.

Компьютерная оценка стоимости земли

Есть много юрисдикций, которые имеют как предварительную рыночную стоимость оценки и некоторые данные сайта доступны на компьютере. Они могут быть возможность использовать эти данные в качестве основы для обновления рынка оценки.

Многие государственные учреждения уже собрали ограниченные данные о земле в компьютерной системе.(3) Анализируя тенденции рынка, новые оценка земельного рынка может быть сделана с использованием единственного фактора обновления за каждое разрешенное использование земли в микрорайоне.

Вся страна сможет проводить ежегодную переоценку, обновляется записями компьютерных данных. Простая модель, используемая для компьютерный расчет стоимости земли или рыночной стоимости на 1000000 земельные участки могут быть основаны на тщательном анализе рынка Стоимость выборки 12 000 сайтов. (4) Местная оценочная комиссия земельные эксперты могли определить классы землепользования, район площади и рыночная стоимость для каждого стандартного участка в этом районе.А Географическая информационная система может использоваться для отображения стоимости земли, характеристики и статистические данные.

Преимущества использования компьютерных обновлений рынка включать способности:

  1. Содействовать частому обновлению рынков, обеспечивая справедливость лечение всех арендаторов.
  2. Устранение арифметических ошибок при расчетах стоимости земли.
  3. Повышение производительности оценщика в стоимости земли оценка.
  4. Используйте стандартизированные методы оценки, которые чтобы быть эффективной.

Источник государственных доходов

Каковы факторы, обуславливающие рыночную стоимость земли и Кому правильно принадлежит это рыночное преимущество в доходах? Земля имеет рыночную стоимость по трем причинам: ограниченное предложение и «естественная» продуктивность почвы и природных ресурсов, публично предоставляемые услуги, включая планирование, улучшения, которые повышение рыночной стоимости земли и рост сообществ и конкурентный спрос людей на эксклюзивное использование основных локации.

Аренда земли — это цена, которую готовы люди и бизнес платить за исключительное право владения и пользования хорошей землей сайт на определенный период времени. Например, люди предпочитают использовать сайты с хорошим расположением, потому что это дает им преимущество тратить меньше времени в путешествиях, находясь рядом с тем, чем они хотят заниматься и где они работают. Бизнесмен может продавать больше товаров на сайте где много людей проходит каждый день, по сравнению с сайтом, где только мало кто пройдет.

Сбор земельной ренты должен использоваться как доход сообщество для обеспечения общественных нужд.Это возвращает преимущество индивидуальный землевладелец получает от исключительного пользования земельный участок, на баланс людей, которые живут в общины и разрешили землевладельцу исключительное пользование земельного участка на период времени.

Охрана окружающей среды

Ответственность за страхование что рыночная рента за землю взимается для общественных целей. Когда не взимается большая часть земельной ренты, сегодня в большинстве стран мира владельцы земельных титулов получают права продать стоимость общественных улучшений, которые были сделаны все сообщество.Сообщество добавило рыночной стоимости к земли за счет улучшения, что увеличивает спрос и арендную плату за земля. Чем дольше владельцы удерживают землю в нерабочем состоянии, больший будет полученный ими бонус.

Запрещая людям пользоваться хорошей землей, собственники принудить к преждевременному использованию другой менее желательной земли, которая подальше от города. Это увеличивает стоимость сообщества улучшения и стоимость аренды неиспользованного, но лучше расположена, земельный участок. Это ускоряет деградацию сельских окружающей среды за счет неэффективного использования городских земель и создает огромные ненужное давление на окружающую среду.

Проблема, с которой мы сталкиваемся, заключается в том, что города по всему миру преждевременное распространение и использование земли, в которой нет необходимости, и не следует использовать. Это потому, что неуплата земельной ренты субсидирует растрату природных ресурсов и загромождает среда. Города, собирающие полную арендную стоимость земли более компактны и обеспечивают большие и менее дорогостоящие удобства для своих граждан.

Любые шаги по введению в действие принципов хорошего правительства без сбор полной рыночной ренты за землю может привести к отказ.Люди руководствуются мотивом прибыли. Когда люди могут получить большую прибыль, ничего не делая, но сохраняя землю, которую они если они не использовались долгое время, они это сделают. Когда община собирает полную рыночную ренту за землю, они устранение мотива для удержания земли вне эффективного использования, потому что незаработанная прибыль была собрана в качестве государственного дохода.

Эффективное землепользование привлекает всех, потому что оно превосходит политические ограничения большинства людей. Все понимают что земля в равной степени принадлежит всем людям.Они хотят чистую окружающей среде на Земле и оставить здоровое наследство будущие поколения, независимо от их политических взглядов.

Основная функция компетентного городского правительства — предоставлять хорошие общественные услуги, собирая земельную ренту созданы в сообществе для обеспечения эффективного использования земли и равные возможности для всех граждан. Транспорт является важной функцией правительства, которая способствовала бы создание компактного города, в котором люди могут легко найти возможности, которые они желают для образования, торговли, религии и отдых.Хорошее землепользование, со свободой людей добиться наиболее эффективного и наилучшего использования земли, обеспечит желаемое сообщество. Компактный город снизит потребность в вторгаются в пустыню и разрушают окружающую среду.

Эффективность государственных доходов

Адам Смит в статье Богатство народов предположил, что любой «налог» должна взиматься плата за услуги, которые приносят пользу всем людям и являются более эффективно выполняется одним совместным усилием. Он постулировали четыре принципа налогообложения, которые любой источник выручка должна соответствовать:

  1. Освещает производство богатства и не препятствует или сократить производство;
  2. Дешево собирать, требует небольшого количества сборщиков, и его легко собрать. понимать;
  3. Определенное; нельзя избежать, мало возможностей для коррупция и обеспечивает адекватный доход;
  4. Справедливая и справедливая выплата полученных пособий, беспристрастный и справедливый.

Единственным доходом является сбор государственных доходов от аренды земли. источник, или «налог», который соответствует этим критериям.

В то время как главный аргумент в пользу увеличения государственных доходов от земли рента и природные ресурсы потому, что это справедливо и справедливо, это также самый эффективный метод увеличения дохода, который необходим для общественных объектов и служб. Земля видна, не может быть скрыт, и его оценка менее навязчива, чем оценки доходов и продаж. Налоги на труд и капитал вызывают людей рассмотреть альтернативные варианты, в том числе работать с меньше усилий, что дает меньше реальных товаров.Например, налог по заработной плате снизит чистую заработную плату после уплаты налогов и ослабит стимулы работать. Человек может быть готов много работать за зарплату в 20 долларов. в час, но решите бросить учебу, если налоги возьмут 8 долларов, а чистая заработная плата всего 12 долларов в час. Экономисты утверждают, что нынешние налоги приходится 25% потерь производства в Соединенных Штатах. Производство и потребление значительно улучшились бы, если бы общественные доходы поступали в основном от земли, а не от налога на заработную плату. То же самое произойдет, когда здания и оборудование будут облагаться налогом.В налог на строительство снижает количество и качество построек произведено. Снижается налог на продажи, торговлю или добавленную стоимость. потребление, производство и чистое богатство. Уклонение от уплаты налогов с продаж в Соединенные Штаты превысили 30% в последние годы.

Как новые изобретения и более эффективные способы производства товаров обнаружены, экономическое благосостояние людей не улучшается, потому что они потеряли доступ к земле и должны платить как арендную плату, так и налоги. (5) Вместо того, чтобы использовать ренту для оказания общественных услуг, капитал и заработная плата должны быть истощены, что препятствует частному предприятие.

Когда арендная плата за землю берется для общественных целей производство и распространение не сдерживаются. Это потому, что то же самое сумму ренты в противном случае брал бы какой-нибудь частный индивидуальный. Арендная плата будет такой же, разница в том, как она используется. Есть свидетельства того, что сообщества, которые повышают свой уровень доходы от земли, а не от труда и капитала, больше процветающие, многие увеличивают производительность более чем на 25% (6)

Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

В целях сохранения окружающей среды необходимо и возможно лучше использовать наши сообщества.Если производители рыночная стоимость земли (природа, правительство и люди) не использовать земельную ренту, кто-то другой будет. Вот почему эффективная земля использование не работает в условиях современных земельных систем в большинстве стран. Все страны собирают часть земельной ренты, возможно, 10%, 20% или 30%, но пока нет, собрать всю рыночную ренту за землю.

Проведены исследования, демонстрирующие, что сообщества процветать и преуспевать пропорционально проценту земли ренту, которую они собирают. Первые сообщества, решившие сбор всей земельной ренты будет иметь огромную конкурентную преимущество перед всеми другими сообществами.Они смогут сократить или отменить регрессивные налоги на рабочую силу и капитал. Они будут привлечь новый бизнес и промышленность и стать процветающим.

Чтобы определить, сколько земельной ренты должно собирать сообщество рассмотрим альтернативы. Все, что не собрано, будет капитализировать в рыночную стоимость землевладельцы. Покупка земли в завышенные рыночные цены — препятствие для новой индустрии. Землевладельцы продать капитализированную земельную ренту (известную как стоимость земли), которая не собирается сообществом, даже если это нетрудовой доход.Это вызывает неравенство между землевладельцами и не землевладельцами. В США 5% населения, не включая многие домовладельцы или фермеры владеют 70% всей национальной земли и ценность природных ресурсов.

Люди придут в хорошо управляемое сообщество, потому что они будут лучше, чем жить одному или в нищей локаль. Город должен обеспечивать доход, чтобы приносить пользу. качественные услуги.

Этот доход может быть получен лучше всего, когда сообщество возвращает ценность преимуществ и услуг, которые он обеспечивает.Это делается за счет сбора доходов от аренды земли. что отражает стоимость предоставляемых услуг и удобств. в этом сообществе. Земельная рента принадлежит всем людям в равной степени. которые живут в той местности, которая способствовала созданию этой ценности. В хорошо управляемое сообщество. земельной ренты достаточно, чтобы обеспечить адекватное финансирование для требуемых социальных целей, и предоставляется местным городским самоуправлением

Города, которые предпочитают взимать арендную плату за землю в качестве основного источника дохода имеют то преимущество, что не требуют обременительных налогов для оплачиваться рабочими, бизнесменами, предпринимателями или гражданами.Людям, которые работают над созданием богатства, следует разрешить что они производят. Когда рабочая сила не облагается налогами, большее производство и происходит потребление. Формируется инвестиционный капитал, который используется для производить больше богатства. Создаются новые рабочие места и экономическое разнообразие полученные результаты.

Каждый человек имеет право сохранять то, что он или она производит, но не каждый имеет право растрачивать то, что принадлежит всем людям, землю что включает в себя природную среду. У каждого человека должен быть возможность использовать лучшую землю для своего бизнеса или личного потребности, если они готовы платить арендную плату за землю, которую другие землепользователи готовы платить.

Если арендная плата за землю превышает потребности общины в общественные услуги метод распределения избыточного дохода может легко найти. Чтобы поддерживать справедливое общество, в котором никто не особые льготы, за которые они не платят, важно собрать всю земельную ренту. Сообщество должно использовать то, что есть необходимы для общественных услуг и улучшений, таких как школы, больницы, парки, полиция, дороги, коммунальные службы и оборона и зарезервировать фонд на случай чрезвычайных ситуаций.

Этическое предложение может заключаться в разделении избыточной выручки что не нужно для общественных заведений и служб в конце каждого года и посылать каждому гражданину в этом сообществе равное часть оставшейся выручки.Это похоже на метод используется на Аляске и Альберте. Равенство возможностей быть продуктивность может быть достигнута только путем повторного захвата всех рыночной арендной платы за землю и обеспечения того, чтобы все люди извлекали выгоду из ее ценить.

Не только аренда земли потенциально является важным источником государственных доходов. доход, сбор всего этого обеспечит равное возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Люди могли бы финансировать полезные здания, оборудование и заработную плату, скорее чем покупать землю по завышенным ценам.Многие страны, включая США, были начаты с предпосылки использования арендная плата за землю для финансирования коммунальных услуг. Многие страны страдают от экономических убыток, потому что они больше не собирают рыночную ренту за землю.

Стоимость земли может быть оценена с приемлемой точностью, по цене, которая очень мала по сравнению с предполагаемым доходом полученный. Правильная система оценки и налогообложения земли может обеспечить правильное хозяйственное использование земли. Земельный участок должен быть доступным для пользователя, который может максимально и наилучшим образом использовать сайт и максимизировать преимущества сайта для всех людей.Земельный налог может стать основным источником государственного дохода, который местные жители руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Земельный налог может предотвратить отчуждение наших детей, будущих производителей в обществе. Правосудие требует, чтобы стоимость земли созданы обществом и природой, сделать доступными для общественности улучшения. Это ответственность хорошего правительства.


Банкноты

1. Некоторые экономисты считают, что существует также спекулятивная премия, которую необходимо устранить.Здания не считаются землей и исключаются из любого обсуждения земельных налогов. [вернитесь назад]

2. Дополнительные характеристики земли и источники информации можно найти в руководствах Управление по оценке и оценке собственности и Оценка земли Международной ассоциации специалистов по оценке, 1313 East 60th St., Chicago, IL 60637.
Учебный курс по методам оценки земли , написанный и преподаваемый для земельных оценщиков Ямайки в октябре 1990 года, Тед Гвартни, Tgwartney @ aol.com [вернуться назад]

3. Когда автором был городской оценщик в Саутфилде, штат Мичиган, единственными данными о земле, доступными в компьютерной системе, были первоначальные оценки стоимости земли, идентификатор разрешенного использования и классификация района (местоположения), сделанная годами ранее. [вернитесь назад]

4. Когда автор руководил Управлением по оценке Британской Колумбии, мы смогли ежегодно оценивать 1 350 000 земельных участков, используя компьютерную систему оценки земли, которая учитывала все характеристики земли, зонирование, физические характеристики и факторы рыночного спроса.Для анализа продаж и тестирования результатов использовалась система множественного регрессионного анализа. [вернитесь назад]

5. Эта дилемма подробно описана во многих книгах. Возможно, наиболее известным является Progress and Poverty Генри Джорджа, опубликованный Фондом Роберта Шалькенбаха, 149 Madison Ave., # 601, New York, NY 10016. [вернуться назад]

6. Потери наций , Фред Харрисон, изд., Othila Press, Лондон, 1998. [вернуться назад]

Что такое справедливая рыночная стоимость?

Справедливая рыночная стоимость — это именно та стоимость, по которой можно разумно ожидать продажи собственности на открытом рынке.Налоговая служба (IRS) использует справедливую рыночную стоимость для определения долларовой стоимости благотворительных пожертвований, активов, которые конвертируются для коммерческого использования, а также в различных других налоговых вопросах.

Продолжайте читать, чтобы узнать больше о том, как определяется справедливая рыночная стоимость и как она сравнивается с другими оценками.

Определение и примеры справедливой рыночной стоимости

Справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость будет продаваться на открытом рынке. Это означает, что как покупатели, так и продавцы, которые знают соответствующие факты об имуществе, могут прийти к соглашению о цене без принуждения к согласию на сделку.Если существуют какие-либо ограничения на использование собственности после сделки, это должно быть отражено в справедливой рыночной стоимости.

Как работает справедливая рыночная стоимость

FMV — это оценка рыночной стоимости собственности, основанная на том, о чем могут договориться образованные, желающие и не испытывающие давления покупатель и продавец, каждый из которых ведет себя в своих собственных интересах.

Концепция справедливой рыночной стоимости широко используется в бизнесе и жизни. FMV используется для определения суммы, которую вы можете списать с пожертвований собственности на благотворительность в качестве доброй воли.Он определяет, уплачивается ли налог на дарение федеральному правительству, а также стоимость недвижимости для целей налога на наследство.

Понятие справедливой рыночной стоимости существует в течение определенного периода времени, в течение которого может происходить операция. FMV может измениться при изменении периода времени для транзакции.

Муниципальные налоги на имущество часто основываются на FMV. Он используется, когда вы подаете страховой иск, возможно, в результате автомобильной аварии, когда страховая компания возместит ущерб до справедливой рыночной стоимости вашего автомобиля.

Например, Фред продает свой дом Фрейде за 125 000 долларов. Подвал дома затапливает каждый проливной дождь, поэтому никто не захочет платить намного больше этой цены. Недвижимость соответствует критериям открытого рынка.

Фрейда хочет эту собственность так же сильно, как Фред хочет ее продать, поэтому ни покупатель, ни продавец не подвергаются давлению со стороны внешних сил. Фред не отчаянно пытается продать, Фрейда не отчаянно хочет покупать, а Фрейда полностью осознает проблему подвала, поэтому все критерии FMV соблюдены.Таким образом, справедливая рыночная стоимость недвижимости составляет 125 000 долларов.

Налог на подарки

Теперь предположим, что Фред отдает дом своей дочери Мэри. Он будет должен заплатить налог на дарение, если он не получит от нее компенсацию, равную или превышающую справедливую рыночную стоимость дома. Если Мэри ничего не дает Фреду взамен, то дом является подарком, и он должен заплатить налог на дарение от полной рыночной стоимости дома (после первых 15 000 долларов, освобожденных от налога на дарение).

Однако, допустим, она платит ему 50 000 долларов за собственность.Дом по-прежнему является подарком, если его справедливая рыночная стоимость составляет 125 000 долларов. Разница между тем, что Мэри дала Фреду, и FMV — 75 000 долларов — облагается налогом на дарение.

Ставка налога на дарение может достигать 40% с 2021 года, но ставка, которую вы платите, зависит от общего размера ваших подарков. В дополнение к ежегодному освобождению от налога на дарение в размере 15 000 долларов США, вы также можете снизить сумму пожизненного исключения, чтобы избежать налогов на дарение. С 2021 года вы можете раздавать 11,7 миллиона долларов на протяжении всей жизни, прежде чем вводятся налоги на наследство.

Благотворительные пожертвования

То же самое относится и к пожертвованному имуществу, которое человек передает благотворительным организациям. Сколько кто-то готов был бы заплатить вам в сегодняшней экономике за подержанный телевизор в его нынешнем состоянии? Это его справедливая рыночная стоимость.

К счастью, наиболее квалифицированные благотворительные организации публикуют в Интернете списки суммы обычных пожертвований для целей налогообложения (при условии, что ваш подарок находится в хорошем состоянии). IRS, как правило, не разрешает вам делать налоговые вычеты для предметов, которые не находятся в «хорошем использованном состоянии», хотя исключения существуют для предметов домашнего обихода стоимостью более 500 долларов, сопровождаемых оценкой.

Чем не является справедливая рыночная стоимость

Есть некоторые обстоятельства, при которых сделки на справедливом рынке не применяются. К ним относятся выдающиеся владения, где недвижимость сдается вместо продажи. В этом случае продавец находится под давлением, поэтому критерии справедливой рыночной стоимости IRS не были соблюдены.

Справедливая рыночная стоимость, внутренняя стоимость и предполагаемая стоимость

Справедливая рыночная стоимость Внутренняя стоимость Установленная стоимость
Коэффициенты оценки На основании прецедента или экстраполяции Рассчитано на основе основных факторов, как материальных, так и нематериальных Может быть основано на прецеденте или анализе
Кто определяет ценность Покупатель и продавец Аналитик Суд или другой судебный орган

Факторы оценки

Оценка справедливой рыночной стоимости может быть основана на прецеденте или экстраполяции.Если покупатель и продавец согласовывают цену, полностью зная об объекте недвижимости и без давления, то это справедливая рыночная стоимость. Место, время, сопоставимые прецеденты и личная оценка каждого участника сделки — все это играет важную роль в формировании FMV.

Внутренняя стоимость может совпадать со справедливой рыночной стоимостью, а может и не совпадать, но это зависит от более глубокого анализа основных факторов и фундаментальных показателей. Внутренняя стоимость — это фактическая стоимость собственности или актива, основанная на аналитических методах и лежащих в основе представлений о его материальных и нематериальных факторах.Этот расчет распространен на фондовом рынке; инвесторы анализируют ценные бумаги в надежде найти предприятия, истинная или «внутренняя» стоимость которых ниже справедливой рыночной стоимости, по которой они торгуются в настоящее время. Это также известно как стоимостное инвестирование.

Предполагаемые значения могут быть основаны на сочетании других стратегий, сочетающих анализ с справедливыми рыночными соображениями. В конечном счете, организация, навязывающая ценность, решает, какие факторы следует включить в расчет стоимости.

Кто определяет ценность

FMV — это субъективная интерпретация фактов и информации, доступных на момент оценки, и она уникальна для покупателя и продавца, которые определили, что цена была «справедливой».

Внутренняя стоимость обычно определяется аналитиком, имеющим опыт анализа собственности и расчета цен. Эти значения могут отличаться от одного аналитика к другому, в зависимости от факторов, которые они включили в свои расчеты.

Юридический орган, например действующее налоговое регулирование или суд, устанавливает абсолютную установленную стоимость собственности.

Ключевые выводы

  • Справедливая рыночная стоимость недвижимости — это цена, по которой покупатель и продавец могут с полным основанием ожидать согласия.
  • Справедливая рыночная стоимость не применяется к ситуациям, когда покупатель или продавец вынуждены закрыть сделку (например, в случаях обращения взыскания), и обе стороны должны иметь всю соответствующую информацию об имуществе (например, знать о любых дефектах). ).
  • Справедливая рыночная стоимость обычно используется для расчета налогов, причитающихся с подарков, или вычетов, доступных для квалифицированных пожертвований.

Как оценивается имущество

Первым шагом в оценке является определение рыночной стоимости недвижимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен быть знаком с местным рынком недвижимости.

Стоимость объекта можно оценить тремя способами:

Рыночный подход

Оценщик сравнивает недвижимость с аналогичной недвижимостью, которая была недавно продана. Рыночный подход обычно используется для оценки жилой, незанятой и фермерской собственности.

Затратный подход

При стоимостном подходе оценщик:

  • рассчитывает стоимость замены конструкции на аналогичную, используя сегодняшние цены на рабочую силу и материалы
  • вычесть амортизацию
  • добавить рыночную стоимость земли

Затратный подход используется для оценки объектов промышленной, специальной и коммунальной собственности.

Доходный подход

При доходном подходе оценщик анализирует, какой доход будет приносить недвижимость (например, многоквартирный дом) при аренде.

Оценщик принимает во внимание:

  • операционные расходы
  • страхование
  • затраты на содержание
  • условия финансирования
  • ожидаемая сумма заработка

Оценщики также используют компьютерные методы массовой оценки для анализа продаж недвижимости и оценки стоимости нескольких объектов одновременно.

От рыночной стоимости до оценки

После того, как оценщик оценивает рыночную стоимость имущества, рассчитывается его оценка.

В городе или поселке, где оценивается 100% рыночной стоимости, рыночная стоимость становится оценкой.

Если оценки в вашем муниципалитете составляют часть рыночной стоимости, оценка рассчитывается путем умножения рыночной стоимости собственности на уровень оценки для муниципалитета. Например:

  • рыночная стоимость недвижимости = 100000 долларов США
  • уровень оценки = 27% (город оценивает недвижимость в 27% от рыночной стоимости)
  • оценка = 27000 $

Чтобы узнать, почему уровень оценки муниципалитета может быть ниже 100%, посетите раздел «Уровни выравнивания».

Обновлено:

Справедливая рыночная стоимость | Бюро землеустройства

Справедливая рыночная стоимость

Вся аренда федерального угля осуществляется через процесс аренды по заявкам (LBA). Процесс LBA начинается с рассмотрения BLM заявки на аренду угольного тракта, чтобы убедиться, что оно соответствует существующим планам землепользования и содержит достаточные геологические данные для определения «справедливой рыночной стоимости» угля. После рассмотрения заявки и рассмотрения комментариев общественности BLM отклонит, изменит или продолжит обработку заявки.

Как только BLM принимает заявку, агентство начинает либо экологический анализ (EA), либо заявление о воздействии на окружающую среду (EIS). Когда EA или черновая версия EIS подготовлены, BLM запрашивает публичные комментарии по предлагаемой продаже аренды. В то же время BLM также будет консультироваться с другими соответствующими федеральными, государственными и племенными правительственными агентствами.

Если принято решение о предоставлении угля в аренду, подготовка к фактической продаже в аренду начинается с того, что BLM формулирует оценку «справедливой рыночной стоимости» (FMV) угля.Эксперты BLM (геологи, горные инженеры и экономисты) работают в тесном сотрудничестве с оценщиками в Управлении оценочных услуг, Отдел оценки полезных ископаемых, чтобы разработать оценку FMV угля. FMV является конфиденциальным и используется только для оценки заявок, полученных во время продажи.

Запечатанные заявки принимаются до даты продажи и публично объявляются во время продажи. Выигрышная ставка — это самая высокая ставка, которая соответствует или превышает предварительную оценку FMV для угольного тракта, при условии, что все квалификационные требования соблюдены и комиссионные уплачены.

Как определяется справедливая рыночная стоимость

Закон требует от BLM для получения справедливой рыночной стоимости (FMV) для использования общественных ресурсов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *