Платится ли налог на купленную квартиру: Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости в 2021 году

Маткапитал, налоги и наследство: 6 мифов о правах детей на недвижимость

Может ли ребенок самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему жильем? Должны ли несовершеннолетние платить налоги на недвижимость? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале

В начале июня в России прошла акция по оказанию правовой помощи для защиты имущественных прав детей, организованная Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Во время горячей линии россияне задали около 300 различных вопросов. Вместе с экспертами развеиваем самые распространенные мифы, связанные с правами детей на жилье.

Миф 1. Ребенок может сам распоряжаться недвижимостью

Законные представители несовершеннолетнего ребенка — его родители или усыновители. Если несовершеннолетние остались без родительского попечения (включая лишение родительских прав), законным представителем для малолетних становится опекун, а для детей от 14 до 18 лет — попечитель. Именно они представляют интересы несовершеннолетних, в том числе в вопросах распоряжения недвижимостью.

Самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов). Вместе с тем несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Миф 2. Нельзя продать квартиру, собственником которой является ребенок

Если ребенок имеет право собственности на квартиру или долю в ней, то родители не могут распоряжаться его имуществом по собственному усмотрению. Тем не менее продать квартиру, оформленную на ребенка, можно — но только с согласия органов опеки и попечительства.

«Опека не просто дает разрешение на совершение сделки, а следит за тем, чтобы права детей соблюдались. К примеру, органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка либо его доля в приобретаемой недвижимости увеличится. Таким образом, все сделки с недвижимым имуществом ребенка должны осуществляться в его интересах», — отметили в Кадастровой палате Росреестра.

Если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, то обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Существует ряд дополнительных ограничений при совершении подобных сделок. Например, запрещены сделки по отчуждению или мене недвижимости между несовершеннолетним и его опекунами, попечителями или близкими родственниками.

Миф 3. Квартирой, купленной с использованием маткапитала, родители могут распоряжаться по своему усмотрению

Один из самых популярных способов использования средств материнского капитала — покупка квартиры или строительство дома, в том числе в ипотеку. Но ключевым условием таких сделок является наделение детей долями, дети в данном случае становятся собственниками наравне с родителями.

Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, при ее продаже или обмене потребуется согласие органов опеки, отмечает юрист Юрий Капштык. В новом доме или квартире детям также нужно будет выделить доли. При этом у детей жилищные условия должны как минимум сохраниться, но в приоритете — улучшиться. Так что продать жилье, купленное с помощью маткапитала, можно, только получив согласие органов опеки и попечительства.

Александр Иноядов, адвокат адвокатской палаты города Москвы: — Вопрос распоряжения недвижимостью с детскими долями сейчас актуальнее всего для объектов, приобретенных с привлечением средств маткапитала. Не всегда выделение доли ребенка оформляется своевременно, это влечет отсроченные риски и для продавца, и для покупателя такой квартиры. Сделку могут признать недействительной. Так что подготовка к сделкам с маткапиталом требует своевременных действий и всегда связана со значительными издержками.

Миф 4. Несовершеннолетние могут сами вступать в наследство

От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

«Чтобы принять наследство несовершеннолетнему, предварительного разрешения органов опеки и попечительства на это не требуется. Для принятия наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о его принятии по последнему месту жительства наследодателя», — пояснила ведущий юрисконсульт Кадастровой палаты по Республике Хакасия Ирина Синюкина-Балацкая.

Миф 5. Несовершеннолетнему нельзя подарить недвижимость

Дарить недвижимость несовершеннолетним можно, но здесь есть свои нюансы. Особенность договора дарения квартиры такова: если ребенку нет 14 лет, то договор подписывается его законными представителями; если ребенку от 14 до 18 лет, то договор подписывается самим ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется. Чтобы оформить такую сделку, нужно подписать договор дарения и зарегистрировать его. После чего дети станут собственниками недвижимости. 

Миф 6. Дети не должны платить налоги за недвижимость

Сами дети не должны платить налоги, но эту обязанность за них должны выполнять их законные представители — родители или опекуны. Налог на квартиру — это налог на имущество физических лиц. Порядок его обложения установлен гл. 32 Налогового кодекса России. «Положения о том, что дети — владельцы облагаемого имущества освобождаются от его уплаты, глава не содержит. В связи с этим дети по налогу на квартиру несут ту же налоговую обязанность, что и взрослые», — отметил член Ассоциации юристов России Николай Пивоваров.

Родители и опекуны — это представители детей в силу закона, в том числе и перед налоговыми органами. Поэтому, хотя дети и наделены обязанностью платить налог на квартиру, к ответственности за его неуплату с большой долей вероятности будут привлечены именно их родители или опекуны, пояснил Николай Пивоваров.

«Родители или опекуны (попечители) несут полную ответственность за своих детей, и, если квартира оформлена на их ребенка, они обязаны оплачивать расходы по ее содержанию. И это надо помнить», — добавил юрист Юрий Капштык.

Бесплатные консультации

Россияне могут получить консультацию специалистов Росреестра по вопросам жилищных прав несовершеннолетних не только в ходе проведения тематических горячих линий, но и круглосуточно по телефону контактного центра 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный). Также можно оставить обращение специалистам на сайте Росреестра в разделе «Обратная связь».

Я купила квартиру – когда нужно платить налог?

– Если я приобрела квартиру в мае 2017 года, когда мне надо платить налог?

stokkete/Depositphotos

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Следует отметить, что собственнику не придется платить налог на доход физических лиц (НДФЛ), так как эта обязанность возлагается на продавца квартиры. Однако на владельца жилья возлагается налог на имущество физических лиц, который устанавливают нормативные акты муниципальных образований. А поскольку каждое муниципальное образование самостоятельно утверждает этот налог, налоговые ставки могут существенно отличаться. Соответственно, по поводу исчисления этого налога необходимо обратиться в администрацию с просьбой о письменном разъяснении. Что касается срока уплаты налога, то это 1 декабря. До 1 декабря платится налог за предыдущий год. То есть за 2017 год налог на имущество физических лиц нужно было уплатить до 1 декабря 2018 года. Нарушение срока исполнения этой обязанности может повлечь для собственника жилья налоговую ответственность – штраф.

---

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

---

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Как собственник, Вы должны платить налог на недвижимое имущество, который рассчитывается пропорционально Вашей доле в праве собственности и зависит от кадастровой (рыночной) стоимости квартиры. Посмотреть начисление налогов можно на сайте налоговой в личном кабинете или при личном визите в налоговую инспекцию Вашего города.

Налог за 2017 год Вам нужно было уплатить до 3 декабря 2018 года. Если опоздали с уплатой, придется заплатить пени. При покупке квартиры после 15 мая 2017 года налог за май Вы платить не должны. В случае, если Вы стали собственницей ранее 15 мая 2017 года, то налог за этот месяц подлежит уплате.

---

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Три года не приходят уведомления о налоге на недвижимость. Что делать?

---

Отвечает сооснователь агентства недвижимости Art Estate Константин Назаров (Санкт-Петербург):

Налог на недвижимое имущество выплачивается ежегодно с момента принятия объекта в собственность. Его размер, по закону, с 1 января этого года определяется кадастровой стоимостью жилья. Оплата за каждый прошедший год производится до 1 декабря текущего года – установленный законом единой срок уплаты имущественного налога. В 2018 году последним днем уплаты стало 3 декабря, поскольку начало месяца выпало на субботу. За каждый день просрочки в оплате налогоплательщику начисляются пени в размере одной трехсотой от действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ. На сегодня она составляет 7,75%.

Иногда бюрократические проволочки создают ситуации, в которых владельцы недвижимости не получают вовремя уведомлений. Но заблуждение считать, что их отсутствие освобождает Вас от уплаты налога. Во избежание штрафов Вы можете сами предоставить информацию в налоговые органы о приобретенной недвижимости. Для квартиры, купленной в мае 2017 года, крайний срок подачи данных – 31 декабря 2018 года. В этом случае налог на объект недвижимости будет пересчитан, но с его уплатой лучше не затягивать.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Возврат налога при покупке жилья

Инструкция: как подать заявление на налоговый вычет

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог на недвижимость | Министерство по налогам и сборам Республики Беларусь

б) доходы по трудовым договорам (контрактам) от резидентов Парка высоких технологий, Китайско-Белорусского индустриального парка «Индустриальный парк «Великий камень», а также иные доходы, облагаемые по ставке в размере 9 процентов

б) доходы по трудовым договорам (контрактам) от резидентов Парка высоких технологий, Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень», а также иные доходы, облагаемые по ставке в размере 9 процентов

б) доходы, полученные по трудовым договорам (контрактам) от резидентов ПВТ, Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень», иные доходы, облагаемые по ставке 9%

б) доходы, полученные по трудовым договорам (контрактам) от резидентов ПВТ, Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень»

Если у вас 2 квартиры или дом: неминуемы ли налоги с них

– Напомните, какой сейчас размер налога на недвижимость?

Е. Зарецкая: «Ставка налога на недвижимость по всей республике у нас 0,1%. Для физических лиц, у которых в собственности имеются 2 и более квартиры, ставка налога на недвижимость – 0,2%. Но она может увеличиваться решениями местных Советов депутатов до 2,5 раз.

Размер налога на недвижимость зависит от налоговой базы, т.е. от оценки принадлежащих физлицам объектов недвижимости, и ставки налога. Оценка может производиться территориальной организацией по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, либо налоговыми органами. В любом случае, это разная оценка, и от этого тоже может зависеть ставка налога».

– Уточните, сколько белорусов, имеющих две и более квартиры, уплачивают такой налог?

Е. Зарецкая: «По состоянию на август таких 169 тысяч».

– Какова динамика по сравнению с прошлым годом?

Е. Зарецкая: «С каждым годом эта цифра увеличивается. На небольшой процент, не более 10% в год. Причем для целей налогообложения неактуально, 2 или 3-4 квартиры у человека, поэтому статистика у скольких людей по три и более квартиры, уже не ведется».

– При наличии недвижимости (квартиры) за границей возрастает ставка налога?

Е. Зарецкая: «Облагаются только те объекты, которые находятся на территории РБ».

– Как выглядит процедура, если покупается вторая квартира, т.е. что необходимо сделать, чтобы заплатить налог?

Е. Зарецкая: «У физических лиц нет обязанности становиться на учет в налоговые органы при приобретении второй и последующих квартир. Такая информация поступает в налоговые органы. Соответственно, они самостоятельно вас поставят на учет.

Но, учитывая то, что физлицо имеет право самостоятельно выбирать квартиру, которую необходимо освобождать от уплаты налога на недвижимость, то, конечно, удобнее, быстрее, и даже выгоднее подойти самостоятельно в налоговый орган для того, чтобы определиться, какую квартиру освобождать от налога на недвижимость. Если заявления от физлица не будет, то освобождению подлежит первая квартира, которая была приобретена».

А. Ковалевский: «Очень часто люди, действительно обращаются, чтобы выяснить сколько налога будет по одной и по другой квартире для того, чтобы определиться с суммой ожидаемого налога, поэтому имеет смысл с этим вопросом самостоятельно обратиться в налоговый орган.

При этом есть такой нюанс, что в соответствии с законодательством сведения о всей недвижимости белорусов налоговые органы получают по окончании года от Национального кадастрового агентства и Госкомимущества. Т.е., если квартира приобретена в течение года, то налоговый орган узнает об этом только в следующем году. Физическое лицо никаких санкций за неуплату налога в срок до 15 ноября не понесет, потому что ему по этой квартире еще не направлялось извещение.

Таким образом, если, например, в 2018 году летом приобретается вторая квартира, в 2019 году в налоговый орган об этом поступает информация, и в 2019 году будет предьявлен один налог за 2019 год по сроку 15 ноября, и в течение 30-ти дней с момента получения извещения –налог за кусочек 2018 года. Причем законодательством с 2018 года установлено прямое ограничение, что если информация по какой-либо причине поступила в налоговый орган с опозданием, налог можно взыскать не более чем за 3 предшествующих года».

– Оценочная стоимость домов сильно отличается от рыночной?

А. Ковалевский: «Взаимодействие с органами по госрегистрации недвижимости показывает, что оценка объектов, которые старше 10 лет, очень отличается, на порядок ниже рыночной. А вот по объектам «свежевозведенным» она относительно приближается к рыночной».

– Стоимость недвижимости оценивается раз и навсегда, или она меняется в течение времени?

Е. Зарецкая: «Стоимость объекта недвижимости, в т.ч. и квартиры, определяется на каждый календарный год на 1 января. И если в предыдущем году была определена стоимость квартиры либо территориальной организацией по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, либо налоговым органом (это разная оценка), то эта стоимость остается налоговой базой. На следующий год она пересчитывается с использованием коэффициента переоценки, который доводится Минстройархитектуры каждый календарный год».

А. Ковалевский: «Для примера, на 2018 год коэффициент переоценки по жилью всего лишь около 3%».

– Все ли жилые дома на селе облагаются налогом на недвижимость?

Е. Зарецкая: «За исключением тех категорий физлиц, которые имеют льготы, налогом на недвижимость облагаются все жилые дома. Но тем не менее, на селе освобождаются люди, которые проживают (зарегистрированы) в сельской местности, их дома находятся в сельской местности, и они работают в определенных организациях в сельской местности, это в т.ч. учреждениях здравоохранения, культуры, образования, соцобеспечения, организациях, осуществляющих сельскохозяйственное производство и филиалах, структурных подразделениях организаций, которые приобрели права и обязанности убыточных сельхозорганизаций».

А. Ковалевский: «То есть если объяснять просто, «на пальцах», то это выглядит так: когда трудоспособный человек – житель сельской местности, имеет жилой дом в сельской местности, работает, например, в организации, которая занимается производством сельхозпродукции, или в системе образования, он освобождается законом от налога на недвижимость».

– То есть, если трудоспособный гражданин не работает на перечисленных объектах инфраструктуры в сельской местности, то, исходя из положений НК, ему целесообразнее купить квартиру и уехать в город?

А. Ковалевский: «Жизнь человека не зависит только от налогов. Учитывая, что в сельской местности не так уж и много «свежих» объектов, недавно построенных домов, оценка их невысока. И сумма земельного налога и налога на недвижимость незначительна, даже в сравнении с ежемесячными коммунальными платежами за 1 месяц».

– Какие существуют меры ответственности за неуплату имущественных налогов после 15 числа?

Е. Зарецкая: «Предусмотрены пеня за каждый день просрочки и административный штраф. Административный штраф, если нарушение совершено неумышленно физлицом, может достигать до 15% от суммы неуплаченного налога, но не менее 0,5 базовой величины. Ставка пени зависит от ставки рефинансирования Нацбанка. На сегодняшний день это 10%, поэтому годовая ставка пени такая же, в день это 0,0278%».

Автор публикации: Ирина БИЗЮК

Статья доступна для бесплатного просмотра до: 01.01.2028

---

Налог на транспорт: ответы на самые часто задаваемые вопросы

Фото: Руслан Пряников

В Комитете государственных доходов ответили на вопросы казахстанцев об уплате налога на транспортные средства физических лиц за 2020 год. Срок уплаты налога — не позднее 1 апреля 2021 года, сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

— Если я продал автомобиль по доверенности, налоги уплачиваю я или фактический пользователь автомобиля?

— Согласно Налоговому кодексу, плательщиком налога является физическое лицо, на которое зарегистрировано право собственности на автомобиль. Таким образом, плательщиком будете являться вы, так как автомобиль числится за вами, либо фактический пользователь может оплатить от вашего имени налог за данный автомобиль (при этом необходимо указать в отправителях платежа ИИН и Ф.И.О. владельца транспорта).

— В приложении Kaspi банк получено уведомление о сумме налога на транспортные средства по другим физическим лицам, что делать?

— Пользователю мобильного приложения высылается уведомление об уплате налога за другого человека, так как в прошлом году через ваше приложение был оплачен налог за третье лицо. Рекомендуем ПРОИГНОРИРОВАТЬ данное уведомление и не оплачивать налог за данное лицо.

— Супруга оплатила налог за мужа, однако на имя мужа пришел долг за машину?

— Согласно Налоговому кодексу, плательщиком налога является физическое лицо, на которое зарегистрировано право собственности на автомобиль. Таким образом, в данном случае плательщиком является муж, так как автомобиль числится за ним, либо супруга может оплатить от имени мужа налог за данный автомобиль (при этом необходимо указать в отправителях платежа ИИН и Ф.И.О. владельца транспорта).

— Что делать, если автомобиль продали несколько лет назад, а налог на него пришел только сейчас?

— Налог на транспортные средства рассчитывается на основании сведений центральной базы данных Комитета административной полиции. В случае, если по сведениям уполномоченного органа транспортное средство состоит на учете, налоговые органы обязаны исчислить налог по такому транспортному средству. Для снятия с учета транспортного средства необходимо обратиться в СпецЦОН или ЦОН. При этом нужно погасить задолженность и сумму налога, исчисленную до даты снятия с регистрационного учета данного автотранспорта.

— Автомобиль числится в розыске с мая 2016 года по факту угона. Должен ли я платить налог?

— Основанием для освобождения от уплаты налога на период розыска транспортного средства, находящегося в розыске, являются сведения, подтверждающие факт (дату) возбуждения уголовного дела, предоставляемые в налоговые органы уполномоченным государственным органом в сфере регистрации транспортных средств. Исчисление такого налога прекращается с даты возбуждения уголовного дела и возобновляется с даты прекращения уголовного дела об угоне транспортного средства и его возврате. Учитывая вышесказанное, вы не будете являться плательщиком налога на транспортные средства на период розыска с даты возбуждения соответствующего уголовного дела.

— Машина после ДТП  находится в неисправном состоянии и не используется, должны ли платить налог на транспорт за данный автотранспорт?

— Да, должны платить налог, поскольку транспорт состоит на регистрационном учете в органах дорожной полиции. Для прекращения исполнения налогового обязательства по такому транспортному средству необходимо снять его с регистрационного учета.

— Пришел долг по налогу на транспорт. Транспортное средство было продано в 2020 году, и налог был оплачен при снятии с учета…

— Все начисления налогового органа и оплаченные суммы налогов отображаются на лицевом счете налогоплательщика. Часто возникают ситуации, когда граждане оплачивают налог за последний год владения транспортным средством, хотя на самом деле они погашают задолженность за предшествующие периоды. Таким образом, по факту они оплачивают налоговую задолженность за прошлые периоды, а налог за текущий год не уплачен. В этой связи на следующий год приходит сумма налога за фактический период владения транспортным средством до снятия его с учета. Таким образом, в случае получения информации о задолженности вы должны уплатить налоговую задолженность.

— Завез в 2020 году из-за границы автомобиль «Лексус 570» 2011 года выпуска и поставил на учет. В налоговом органе посчитали сумму налога больше 500 тыс. тенге. Почему такая большая сумма налога?

— Для легковых автомобилей с объемом двигателя свыше 3000 куб. см, произведенных в Республике Казахстан после 31 декабря 2013 года или ввезенных на территорию Республики Казахстан после 31 декабря 2013 года, сумма налога рассчитывается по повышенной ставке в соответствии с пунктом 2 статьи 492 Налогового кодекса. Датой ввоза легковых автомобилей, ввезенных на территорию РК, считается дата их первичной государственной регистрации. Таким образом, в вашем случае дата первичной регистрации вашего автомобиля – 2020 год, то есть после 31 декабря 2013 года, соответственно налог рассчитывается по повышенной ставке.

Государство 29.03.2021 · 15:51

124729

В Комитете госдоходов дали разъяснения по налогу на транспорт

Узнать сумму и оплатить налог можно через приложение E-salyq Azamat

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

Какой должна быть наша налоговая система

Нужно понять, что налоговая реформа и само понятие реформы как таковой, и улучшение налогового администрирования — это разные вещи. В условиях старой налоговой системы доведение эффективности администрирования до условных 100% КПД собираемости налогов может уничтожить экономику. Потому что ныне существующая налоговая система является чрезмерно сложной и запутанной.

Старая налоговая система

Валовый внутренний продукт (ВВП) — один из основных показателей в экономике, имеет три метода измерения: по доходам, расходам и по добавленной стоимости. Налоги точно так же могут взыматься со всех этих трех ракурсов одновременно.

К примеру, можно взять налог на прибыль или подоходный налог в размере 18%, которые будут учитываться в методологии расчета ВВП по доходам. Также можно взять некий товар «Х» с пошлиной или акцизом в размере 10% — это уже будет относиться к учету по расходам. Ну и, конечно же, нужно учитывать и НДС с ставкой 20%, который относится к добавленной стоимости.

В итоге по такой выкладке можно составить общую упрощенную структуру по налогам, которая будет иметь такой вид, как на картинке.

Модель по налогам в % от ВВП

В этой модели сначала с товара возьмут 10% налога по расходам, в виде пошлин, акцизов и других подобных налогов, далее из оставшихся 90% изымут НДС в размере 20%, что от цифры 90 составит 15 (именно 15, а не 18, т.к. считается от базы 120%). А после из оставшихся 75% изымут налог на доходы в размере 18%.

В целом, в этом случае при 100% администрировании общая налоговая нагрузка на экономику составит около 40%. Но если считать не прибыль компаний, а доходы людей, где помимо подоходного налога присутствует и социальный взнос в размере 22%, то общая нагрузка вырастет до 50%.

Для простоты восприятия в этом расчете не учтены особенности ЕСВ, налог на дивиденды, который увеличивает нагрузку на доходную часть. Не учтено и то, что в налогах по расходам у всех товаров разная нагрузка. Но в целом, если составить подробную структуру нынешней налоговой системы, то общая нагрузка, скорее всего, будет не меньше 50% ВВП, как в варианте с примером, содержащим ЕСВ. А по многим видам деятельности и товарам общая нагрузка может достигать и 60%.

Если взять сводный бюджет страны, то, к примеру, в 2019 году по доходной части он составил 32,45% ВВП. И если из этой цифры исключить неналоговые поступления и добавить социальные взносы, то мы все равно окажемся около цифры 30−35% ВВП, как и в предыдущие годы.

Причем, 30−35% от легальной части экономики. С учетом теневой экономики, если считать, что теневая экономика — это половина от легальной, то общая собираемость налогов составит лишь 20−25% реального ВВП.

Читайте также: Налоговая амнистия: как переиграть фискалов и финмониторинг

Выходит так, что при общей налоговой нагрузке в размере 50% налогов собирается только 20−25% от реального ВВП. А происходит это потому, что далее налоговая система еще более усложняется и дробится.

Заплатки

Общая система налогообложения имеет очень большую нагрузку. Она смотрит на администрирование с трех ракурсов: и с точки зрения доходов, и с точки зрения расходов, и с ракурса добавленной стоимости. Система налогообложения с НДС создает очень сильное администрирование и контроль за каждым конкретным товаром и услугой. Ведь НДС суммируется и при прослеживании этого налога создается своеобразная история практически каждого товара.

Но в текущем состоянии налоговая система работает не в чистом виде. Она за многие годы обросла «заплатками», упрощениями, зачетами и вычетами.

К примеру, в 2019 году при ВВП страны 3 974, млрд. гривен НДС было уплачено всего на 378 млрд. гривен, то есть 9,5% ВВП. Если бы все платили НДС по ставке 20%, то собрать должны были 15−18% ВВП.

Причем, 289,7 млрд. гривен было уплачено с импортных товаров, а с внутренней добавленной стоимости бюджет получил 88,9 млрд. гривен или всего 2,2% ВВП. Что с точки зрения простой логики кажется абсурдом. Ведь это означает, что внутренняя экономика заплатила НДС всего с десятой части от ВВП. Если же взять внутреннюю экономику за вычетом экспорта, то даже в этом случае величина не поднимется выше 4−5%.

Но такова реальность. При 50−60% чистой налоговой нагрузки множество сфер экономики просто бы не работало. Потому малый бизнес не платит НДС и тотально сидит на «упрощенке». Экспортеры не платят НДС, потому что иначе они станут неконкурентоспособными, а потому весь экспортный поток идет без НДС. И так далее.

При полном исполнении общего режима налогообложения станут невозможны и инвестиции, а потому и в этом вопросе есть свои заплатки. В итоге вся налоговая система, имея в основе очень высокую налоговую нагрузку, образно говоря, покрыта «заплатками», и каждая заплатка создает свои правила игры для определенного вида деятельности.

С этим «заплатками» налоговая система стала не просто сложной, а очень сложной, где разобраться могут только профессионалы. При этом разные «заплатки» создают прекрасные условия для налоговой оптимизации.

Государство в ответ на такие ухищрения создает новые «заплатки», чтобы помешать налоговым оптимизациям. А это привело к тому, что налоговая поверх слоя старых «заплаток» обросла слоем новых, нашитых на прошлый слой «заплаток». В итоге система стала еще сложней и еще запутанней.

Читайте также: Прожиточный минимум изменят: почему могут упасть зарплаты и пенсии и вырасти штрафы

Причем нынешняя налоговая система, по сути, создала внутри себя запретительные пошлины между разными категориями контрагентов. Плательщикам НДС не выгодно работать с неплательщиками. Поскольку в этом случае весь НДС неплательщика ложится на плечи плательщика.

Не совсем реформы

Власти страны (и не только нынешняя) пытались провести налоговую реформу. Но, к сожалению, все реформы, возможно только за исключением налоговой от Яресько, меняют «заплатки». То есть власть не меняет саму налоговую систему, а пытается поменять в ней заплатки и улучшить администрирование, чтобы повысить КПД собираемости налогов.

При этом абсолютно забывается, что первоначально «заплатки» появились из-за несовершенства самой налоговой системы. И что при приведении собираемости налогов к 100% и удалении «заплаток» многие виды бизнеса просто остановятся.

Западный ветер

На этот сумбур накладывается давление наших западных партнеров об ужесточении контроля за доходами: они хотят, чтобы и тут все было «по-белому».

В учебниках экономики написано, что основную фискальную функцию несут прямые налоги, то есть с доходов, и у них это именно так. Косвенные налоги, такие как акцизы, пошлины, носят регулятивную функцию.

В нашей налоговой основную фискальную функцию несут косвенные налоги. А из-за этого у нашей налоговой системы существует очень жесткий фискальный контроль за оборотом товаров, где, образно говоря, на один стол приходится по четыре накладных.

Читайте также: Долговая устойчивость экономики Украины: риски в 2021 году

После введения жесткого контроля за доходами наши налогоплательщики попадут в клещи двойного контроля и прочувствуют все прелести администрирования нашей старой налоговой системы. У стран Запада такого нет: там есть жесткий контроль за доходами, но в остальном условия мягче.

Экономика плачет

Маленький стартап вроде Apple в Украине в нынешних условиях не встанет на ноги и не выживет. Потому что на начальном этапе содержание бухгалтера просто убьет бизнес аналога Стива Джобса.

Честный бизнесмен из Франции, купивший немецкое оборудование за 1 млн. долларов, еще до его установки заплатит пошлины и НДС, в результате чего стоимость этого оборудования вырастет раза в полтора, что нивелирует эффект от дешёвой рабочей силы в Украине.

А потому, все посчитав, этот бизнесмен уедет, например, в Индонезию, где его оборудование при установке будет стоить миллион, а не полтора. Старая система облагает налогами даже инвестиции, которые не начали работать, но не профессионалов оптимизаторов.

Потому у нас в стране ценятся не те специалисты, которые могут предсказать движение цен на сырье или построить сложные финансовые модели для производства, а те, кто может маневрировать в сложностях местного законодательства.

Испанский бизнесмен не построит завод в Украине и не встроит его в свою глобальную цепочку, где производство одного из комплектующих вполне могло бы разместиться в нашей стране. Потому что для производства комплектующего ему нужно будет закупить 50 деталей из 20 стран. И при ввозе этих деталей он столкнётся с нашей налоговой, где основную фискальную функцию несут косвенные налоги.

Читайте также: Как работать на работодателя с Дия Сити

Платить налог с деталей, которые потом уйдут на экспорт внутри другого товара, не выгодно. А потому украинским заводам очень сложно стать звеном в глобальной цепочке. И подобных примеров можно привести очень много.

Что нужно делать

Делать нужно именно реформу самой налоговой системы. 30 лет «недоразвития» экономики говорят о том, что старая система плохая и защищать ее нет никакого смысла.

Но в вопросе о том, какова может быть новая налоговая система, может быть множество мнений. При этом совершенно очевидно, что переход от старой системы к новой будет так же не простым. Ведь менять все сразу очень рискованно и сложно, поскольку нужно будет всех приучить к новым правилам. При этом есть риск, что временно бюджет может в буквальном смысле провалиться, поскольку по-старому налоги уже не будут собираться, а по-новому еще нет.

Читайте также: Через 5 лет сбережения могут превратиться в фантики: что с этим делать

Любая новая налоговая система и, соответственно, полноценная реформа, — это гораздо больше, чем игра ставками и «заплатками». Новое нужно будет придумать, а после — придумать детальный план перехода от старого к новому. Но делать это надо.

Какова может быть налоговая система

Новую налоговую систему можно выстроить на том, что основную фискальную функцию будут нести прямые налоги с доходов — подоходный налог, налог на прибыль и подобные. В данном случае речь идет не о выручке, а именно о доходе, о прибыли, то есть за вычетом расходов.

Если все эти налоги будут взиматься по ставке 25%, то при отсутствии других видов налогов и 100%-ой собираемости эти налоги будут давать поступлений в бюджет в размере 25% ВВП.

Конечно же, возникнет много вопросов о том, как избежать двойного налогообложения, как сальдировать налоги, учитывать ли в расходной части инвестиции и тому подобное. Я тут не имею возможности расписать все.

Но важно, что при таком подходе все люди станут полноценными налогоплательщиками, потому что при такой системе все должны будут сами платить налоги, а не бухгалтер.

Читайте также: Налоги с инвестактивов: сколько платим с купли-продажи акций и дивидендов

И если налоговая увидит, что у вас расходы больше, чем доходы, то закономерно у налоговой возникнут вопросы. Потому что при таком подходе учет доходов будет жестким. К слову, в США известного мафиози Аль Капоне посадили за налоги, а не потому, что он был гангстером.

Выкинуть НДС

При такой системе можно будет полностью убрать НДС. И, как следствие, убрать всю тяжесть администрирования, связанную с этим налогом. В итоге при ужесточении контроля за доходами можно очень сильно ослабить все остальное, не создавая для налогоплательщика двойной прессинг.

Без НДС «упрощенка» в нынешнем ее виде станет не нужна. Все будет просто и понятно — четверть отдай в виде налогов. Для малого бизнеса все же нужна будет упрощенная система, но речь будет идти об упрощённом администрировании.

Малый бизнес будет платить 25% налога на доходы как все, но по формуле выручка минус расходы, и платить с дохода. Но форма отчетности может быть упрощена до простой книги учета расходов и доходов (выручки).

Читайте также: 30 лет независимости Украины: Стали ли украинцы жить богаче

Конечно, это даст возможность малому бизнесу занижать и приписывать. Но для этого налоговая и следит за общим объемом расходов и доходов налогоплательщиков через финмониторинг.

Косвенные налоги

Конечно же, нужно будет оставить и косвенное налогообложение с расходной части. Но основной их функцией будет регулятивная. Акцизы, конечно, нужны. Пошлины на импорт нужны, но желательно не на весь импорт, а на товары конечного потребления. При этом оборудование, комплектующие, сырье, в том числе топливо, облагать налогом не нужно, поскольку это уменьшает конкурентоспособность украинской экономики.

Конечно, нужно будет собирать ренту с добычи полезных ископаемых и вообще пересмотреть этот вопрос с позиции, что недра принадлежат народу, а потому ставки по этому налогу будут существенными. Но, с другой стороны, взыскав ренту и налог с доходов, государство больше не должно вмешиваться в деятельность компаний.

Нужно будет оставить и переработать налоги на имущество с той позиции, при которой налог должен мотивировать это имущество работать, а не простаивать. К примеру, налог на землю не должен быть драконовским, но за 100 лет он должен накапать достаточно для того, чтобы землю изъять, если с нее не платится налог и она не работает.

Нужно также ввести налог на прирост капитала, но ставка по нему должна быть ниже, чем подоходный налог. Ведь прирост капитала не входит в ВВП, а является бонусом. Однако брать этот налог можно по нормальной формуле.

К примеру, если человек владеет недвижимостью более 3 или 5 лет, то при ее продаже он не платит ничего. Если он владеет ею менее указанного срока, то он будет платить только с приращённой цены, а не со всей суммы продажи. За период 3 или 5 лет документы о покупке у человека должны сохраниться, а если недвижимость была куплена 20−30 лет назад и документы потеряны, да и старая цена не адекватна из-за инфляции, то как раз из-за этого и не надо брать налог с активов, купленных более 3 или 5 лет назад. Точно также и с паями, акциями, ПИФами и прочим.

Читайте также: Когда украинцы начнут платить налоги

Каждый косвенный налог будет как бы отдельной «заплаткой» на общий режим налогообложения, построенный вокруг доходной части. И каждую такую «заплатку» надо будет рассматривать по отдельности.

В целом по-новому

В такой модели косвенные налоги могут дать поступления до 10% ВВП, что сопоставимо с тем, что сейчас, без учета НДС. Тогда с оставшихся 90% ВВП далее будет уплачен налог на доходы, что при ставке 25% даст поступления в размере 22,5% от ВВП. Вместе с косвенными налогами это даст поступления в размере 32,5% ВВП, величины, которая сопоставима с текущими налоговыми поступлениями. Если к этому добавить 3−5% ВВП поступлений по социальным взносам, то общая сумма даже превысит 35% ВВП. (Тему по пенсионным выплатам тут я не затрагивал, поскольку она сама по себе очень обширная).

Но это будет уже другая система, с другими подходами, с другим администрированием и с другими акцентами. Любой бизнес и любой человек будут поставлены в равные и простые условия — заплати 25% и спи спокойно.

Если налогоплательщик не занимается импортом товаров, то он и не касается вопросов по пошлинам. Если не добывает полезные ископаемые, то ему не нужно платить ренту.

В этой системе все будут платить налог с дохода, и если налогоплательщик не занимается ничем, что подпадает под косвенные налоги, то ему и не нужно думать об этом. Под косвенные налоги с точки зрения администрирования будут попадать лишь те, кто работает с этим.

Читайте также: Налоговая амнистия: как задекларировать кеш и криптовалюту

Вышесказанное — это мои мысли, это, конечно, не истина в последней инстанции. Полноценная новая налоговая система может быть результатом работы множества людей.

Кто платит налог с продаж при продаже дома?

Налог с продаж — это налог, взимаемый с продажи материального личного имущества, такого как автомобили, товары для дома и одежда. Дома и земля относятся к другому классу собственности, нежели личная собственность, и не облагаются обычными налогами с продаж. Тем не менее, домовладельцы, которые продают свои дома, не обязательно освобождаются от налогообложения, и, возможно, им придется платить налог на прирост капитала или налог на продажу дорогостоящих домов, начиная с 2013 года.

Налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала налоги, начисляемые на чистое увеличение стоимости продажи любого актива, материального или нематериального.Налогом облагается недвижимость, например дома. Налог применяется только к прибыли от продажи, и его ставка варьируется в зависимости от того, как долго налогоплательщик удерживал инвестиции: долгосрочные инвестиции, удерживаемые дольше года, облагаются меньшим налогом, чем краткосрочные инвестиции. Домовладельцы могут освободить первые 250 000 долларов от стоимости основного места жительства, но не инвестиционной собственности, от налога на прибыль. Этот налог уплачивается не во время продажи собственности, а когда первоначальный домовладелец сообщает о доходах в график D налоговой службы формы 1040.

Законопроект о реформе здравоохранения Налог с продажи недвижимости

Начиная с 2013 года, некоторые домовладельцы будут должны 3,8 процента инвестиционной стоимости от продажной стоимости своего дома, когда они продадут его в рамках системы финансирования капитального ремонта здравоохранения. Этот налог применяется только к инвестиционному доходу, также известному как прирост капитала, полученному от продажи дома, и многие налогоплательщики будут освобождены от этого налога. Первые 250 000 долларов США, или 500 000 долларов США для супружеской пары, прироста основного дома освобождаются от налога, и налог применяется только к индивидуальным налогоплательщикам с годовым доходом более 200 000 долларов США или супружеским парам с годовым доходом более 250 000 долларов США.Этот налог с продаж начисляется продавцу и уплачивается при заполнении формы 1040.

Акцизные налоги

Поскольку традиционные налоги с продаж обычно освобождают от продажи недвижимости, некоторые штаты, например Вашингтон, или муниципалитеты ввели акцизный налог на продажу. недвижимости. Эти акцизы фактически собирают налоговые поступления так же, как налог с продаж, облагая налогом продажную стоимость проданной недвижимости. Однако вместо того, чтобы взимать его с покупателя при сделке, муниципалитеты обычно возлагают бремя акцизов на сторону, продающую недвижимость, а не на тех, кто ее покупает.

Налоги на недвижимость

Налоги на недвижимость — это еще один налог, связанный с владением домом, но он не взимается в связи с транзакциями. Штатные и местные налоги на имущество облагают домовладельцев налогом на стоимость их дома, определяемую оценщиком с использованием информации о местном рынке и последних продажных цен, если дом был продан. Налог на недвижимость рассчитывается по ставке, обычно известной как миллион, или 1/1000 цента за 1 доллар стоимости, относительно оценочной стоимости дома. Домовладельцы платят эти налоги ежегодно.

Mansion Tax NYC: все, что вам нужно знать — Yoreevo

Что такое Mansion Tax NYC?

Налог на особняк — это налог на передачу недвижимости, взимаемый штатом Нью-Йорк с любой продажи или передачи недвижимости на сумму 1 миллион долларов и более. Впервые он был представлен в 1989 году, когда за 1 миллион долларов была куплена квартира гораздо большего размера.

С поправкой на инфляцию, налог на особняки в 2021 году не увеличится до 2,2 миллиона долларов, но, к сожалению, нижний предел так и не был повышен.Поскольку большинство покупателей с Манхэттена и Нью-Йорка в конечном итоге платят налог на особняк, важно точно понимать, что это такое и сколько это стоит.

Сколько стоит налог на особняк в Нью-Йорке?

Налог на поместье рассчитывается как процент от покупной цены, и ставка увеличивается в соответствии со следующей таблицей —

.

Цена ase Цена	Налог на поместье
1-2 миллиона долларов	1.00%
2-3 миллиона долларов	1,25%
3-5 миллионов долларов	1,50%
5–10 миллионов долларов	2,25%
10–15 миллионов долларов	3,25%
15–20 миллионов долларов	3,50%
20–25 миллионов долларов	3,75%
25+ миллионов долларов	3,90%

Любой, кто покупает объект недвижимости за 1 миллион долларов и более, подлежит обложению налогом на особняк.Ставка налога представляет собой простой процент от покупной цены. Например, если вы покупаете квартиру за 1,5 миллиона долларов, вам придется заплатить 15 000 долларов.

Поскольку налог на особняк в Нью-Йорке уплачивается со всей стоимости собственности, разница между покупкой квартиры за 999 999 долларов и 1 миллион долларов составляет не один доллар, а 10 001 доллар. По этой причине очень немногие объекты недвижимости продаются по цене чуть более 1 миллиона долларов.

Это также можно увидеть в прайсах. В Йореево в настоящее время на рынке имеется 157 квартир по цене от 999 000 до 999 999 долларов, но только 14 квартир от 1 000 000 до 1 001 000 долларов, и все они должны быть проданы менее чем за 1 000 000 долларов.

Кто платит налог на особняк Нью-Йорка?

Покупатель платит налог на особняк. Продавец может заплатить, но должен согласиться, а это редкость. Точно так же, как налог на передачу недвижимости по умолчанию оплачивает продавец, налог на особняк по умолчанию оплачивает покупатель.

Чтобы получить исчерпывающий подсчет затрат на закрытие сделки для вашего покупателя, воспользуйтесь нашим онлайн-калькулятором.

Применяется ли налог на особняк к покупке нового строительства?

В отличие от налога на регистрацию ипотеки, которого можно избежать, купив кооператив, налог на особняк не обойтись.Он применяется к новостройкам, вторичной недвижимости, кондоминиумам, кооперативам и домам.

Согласно закону, который установил налог на особняк, он уплачивается при покупке «любого помещения, которое полностью или частично используется в качестве личного жилья, и должно включать дом на одну, две или три семьи. , индивидуальный кондоминиум или кооперативный многоквартирный дом ». Закон даже гласит, что если покупатель по какой-либо причине освобожден от налога, продавец должен его уплатить. Если кто-то может придумать способ обойти это, дайте нам знать!

Вычитается ли налог на особняк?

Читателям, знакомым со скидками на комиссию по недвижимости, можно подумать, что налог на особняк — это скидка, препятствующая получению комиссионных.Налог на особняк не влияет напрямую на вашу налоговую декларацию, но добавляется к вашей базовой стоимости. И наоборот, скидка на комиссию не облагается налогом, но снижает ваши затраты.

Например, вы купили квартиру за 1 250 000 долларов. Налог на ваш особняк составит 12 500 долларов. Этот платеж не повлияет на ваш налоговый счет за год покупки. Однако, когда вы собираетесь продать недвижимость, ваша базовая стоимость будет составлять 1 262 500 долларов — цена покупки плюс налог на особняк. Таким образом, хотя налог на особняк не подлежит немедленному вычету, но при условии, что вы можете продать недвижимость с выгодой, он скроет часть этой прибыли.

В федеральном налоговом кодексе четко указано, какие налоги подлежат вычету для целей федерального налогообложения, в том числе налоги штата и налоги на имущество (до предела SALT в размере 10 000 долларов США), поэтому здесь нет возможности проявить творческий подход. Налог на особняк не включен в список и не подлежит вычету.

Как я могу избежать уплаты налога на особняк?

Уйти от уплаты налога на усадьбу крайне сложно. В близких ситуациях скидка на комиссию может помочь снизить цену до уровня ниже 1 миллиона долларов.Например, поскольку скидка на комиссию снижает базовую стоимость вашей компании, она может сделать эту закупочную цену в размере 1010 000 долларов США 989 800 долларов США (на 2% ниже) в глазах Налогового управления США (IRS). Очевидно, важно расставить все точки над i и перечеркнуть их, но это можно сделать.

На этом уровне цен скидки с комиссионных становятся еще большим преимуществом по сравнению с другими покупателями, поскольку ваши дополнительные 2% покупательной способности превращаются в 3%. Однако как только вы преодолеете порог в 1 миллион долларов, вы мало что сможете сделать.

Еще один вариант в сложных ситуациях — отнести часть покупной цены к мебели, которая идет в комплекте с квартирой.Однако это должно быть в пределах разумного — IRS не поверит, что вы заплатили 10 000 долларов за кровать IKEA владельца. Также важно помнить, что вы должны будете платить налог с продаж за любую приобретенную мебель.

Короче говоря, если вы думаете, что есть способ избежать уплаты налога на особняк, мы настоятельно рекомендуем вам запустить его через своего бухгалтера и / или финансового консультанта, чтобы получить их благословение.

Как подать и уплатить налог на особняк?

Если вы покупаете кооператив, поверенный продавца соберет ваш налог на особняк при закрытии и отправит его окружному секретарю вместе с налогом на передачу собственности (оплачивается продавцом) и формой TP-584.

При покупке недвижимости, такой как кондоминиум или дом, ваша титульная компания будет собирать налог на особняк и уплачивать его, опять же с помощью формы TP-584.

Срок уплаты налога на особняк технически составляет 15 дней после закрытия, но вы должны запланировать его уплату при закрытии (и почти наверняка так и будет).

Что ждет налог на поместье в будущем?

В 2019 году ставки налога на особняки были увеличены для собственности выше 2 миллионов долларов, и теперь ставки повышаются вместе с покупной ценой (см. Таблицу выше).Раньше не было никаких изменений с момента его внедрения в 1989 году, так что мы, вероятно, немного хороши.

Изменения не затрагивают самую очевидную претензию к налогу на особняк — то, что минимальный уровень в 1 миллион долларов является устаревшим. Налог должен был ударить по богатым покупателям, а не по среднему покупателю с Манхэттена. Повышение порога также избавит всех от язвительных шуток о налогах на «особняк» (хотя нам понравилось предложение NYTimes переименовать его в «Налог на шикарную студию»).

Очевидным решением было бы скорректировать 1 миллион долларов, по крайней мере, с учетом инфляции или, что более справедливо, увеличения стоимости недвижимости на Манхэттене с 1989 года.К несчастью для покупателей из Нью-Йорка, правительство только увеличило размер налога на поместье, сохранив при этом его объем, поэтому на данный момент покупателям придется подождать и посмотреть (и заплатить!).

Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже дома?

2021 Ставки долгосрочного прироста капитала
Статус подачи	0% Ставка налога	Ставка налога 15%	Ставка налога 20%
Одиночный	<40 000 долл. США	40 000–441 450 долл. США	> 441 450 долл. США
В браке подача совместно	<80 000 долл. США	от 80 000 до 496 600	> 496 600 долл. США
В браке подача отдельно	<40 000 долл. США	40 000–248 300 долл. США	> 248 300 долл. США
Глава домохозяйства	<53 600 долл. США	53 600 долл. США до 469 050	> 469 050 долл. США

Ставки на прирост капитала при продаже основного жилого помещения

Другое важное ограничение заключается в том, что вы можете воспользоваться этим освобождением только один раз в два года.Следовательно, если у вас есть два дома и вы прожили в обоих по крайней мере два из последних пяти лет, вы не сможете продать оба дома без уплаты налогов.

Закон о налоговых льготах 1997 года принес пользу домовладельцам, поскольку он значительно изменил последствия продажи жилья. Перед законом продавцы должны были перевести полную стоимость продажи дома в другой дом в течение двух лет, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала. Однако это уже не так, и выручка от продажи может быть использована любым способом, который продавец сочтет нужным.

Перед продажей недвижимости лучше всего проконсультироваться с налоговым специалистом и проверить, нет ли изменений в налоговом кодексе.

Если вы соответствуете требованиям IRS, вы сможете продавать прирост капитала дома без налога, как указано выше. Однако есть исключения из требований к приемлемости, которые изложены на веб-сайте IRS.

Когда продажа дома полностью облагается налогом?

Не каждый может воспользоваться исключениями по приросту капитала.Прибыль от продажи дома полностью облагается налогом, если:

• Дом не является основным местом проживания продавца
• Недвижимость приобретена путем обмена 1031 в течение пяти лет
• Продавец облагается налогами за иностранцев
• Недвижимость не принадлежала и не использовалась в качестве основного места жительства продавца в течение как минимум двух из последних пяти лет до продажи (применяются некоторые исключения)
• Продавец продал еще один дом в течение двух лет с даты продажи и использовал исключение прироста капитала для этой продажи

Налог на прирост капитала при продаже дома Пример

Рассмотрим следующий пример.Сьюзан и Роберт, супружеская пара, приобрели дом за 500 000 долларов в 2015 году. Их район пережил колоссальный рост, и стоимость дома значительно выросла. Увидев возможность пожинать плоды этого скачка цен на жилье, они продали свой дом в 2020 году за 1,2 миллиона долларов. Прирост капитала от продажи составил 700 000 долларов.

Как супружеская пара, подающая совместную заявку, они смогли исключить 500 000 долларов США из прироста капитала, оставив 200 000 долларов США, подлежащих обложению налогом на прирост капитала. Их совокупный доход помещает их в группу 20% налогов.Таким образом, их налог на прирост капитала составлял 40 000 долларов.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже жилья

Хотите снизить налоговые платежи при продаже дома? Есть способы уменьшить вашу задолженность или избежать налогов при продаже вашей собственности. Если вы владеете домом и проживаете в нем два из последних пяти лет, вы можете исключить до 250 000 долларов (500 000 долларов для состоящих в браке лиц, подающих совместную регистрацию) из налога на прибыль.

Корректировка основы затрат также может помочь снизить прибыль.Базу вашей стоимости можно увеличить, включив в нее сборы и расходы, связанные с покупкой дома, его благоустройством и дополнениями. Возникающее в результате увеличение базовой стоимости снижает прирост капитала.

Кроме того, капитальные убытки от других инвестиций могут быть использованы для компенсации прироста капитала от продажи вашего дома. Крупные убытки можно даже перенести на последующие налоговые годы. Давайте рассмотрим другие способы снизить или избежать налога на прирост капитала при продаже жилья.

Используйте биржи 1031, чтобы избежать налогов

Домовладельцы могут избежать уплаты налогов при продаже своего дома, реинвестируя выручку от продажи в аналогичную недвижимость посредством обмена 1031.Этот обмен подобного рода — названный в честь раздела 1031 кода IRS — позволяет обменивать подобное имущество без какого-либо другого вознаграждения или аналогичного имущества, включая другие соображения, такие как наличные деньги. Обмен 1031 позволяет отложить, а не исключить налог на прибыль от продажи недвижимости.

Владельцы — включая корпорации, частных лиц, трасты, товарищества и ООО — инвестиционной и деловой собственности могут воспользоваться преимуществами биржи 1031 при обмене деловой или инвестиционной собственности на аналогичную.

Недвижимость, подлежащая обмену 1031, должна быть предназначена для деловых или инвестиционных целей, а не для личного использования. Сторона обмена 1031 должна указать в письменной форме заменяющую собственность в течение 45 дней с момента продажи и должна завершить обмен на собственность, сопоставимую с тем, что указано в уведомлении, в течение 180 дней с момента продажи.

Поскольку выполнение обмена 1031 может быть сложным процессом, есть преимущества в работе с авторитетной, предоставляющей полный спектр услуг обменной компанией 1031.Учитывая их масштабы, эти услуги обычно стоят меньше, чем услуги юристов, которые взимают почасовую оплату. Фирма, имеющая большой опыт работы с этими транзакциями, может помочь вам избежать дорогостоящих ошибок и убедиться, что ваш обмен 1031 соответствует требованиям налогового кодекса.

Превратите свой второй дом в основное место жительства

Исключение прироста капитала настолько привлекательно для многих домовладельцев, что они могут попытаться максимально использовать его на протяжении всей своей жизни.Поскольку выгоды от неосновного жилья и арендуемой собственности не имеют одинаковых исключений, все больше людей ищут умные способы снизить налог на прирост капитала при продаже своей собственности. Один из способов добиться этого — превратить второй дом или арендуемую недвижимость в основное место жительства.

Домовладелец может сделать свой второй дом своим основным местом жительства в течение двух лет перед продажей и воспользоваться освобождением от налога на прирост капитала IRS. Однако действуют оговорки. Отчисления на амортизацию прибыли, полученной до 6 мая 1997 г., не будут учитываться при исключении.

Согласно Закону о налоге на жилищную помощь от 2008 года, сдаваемая в аренду недвижимость, преобразованная в основное место жительства, может иметь исключение только в течение срока, в течение которого недвижимость использовалась в качестве основного места жительства. Прирост капитала распределяется на весь период владения. При использовании в качестве арендуемой собственности выделенная часть подпадает под неквалифицированное использование и не подлежит исключению.

Чтобы не дать кому-либо воспользоваться преимуществом исключения обмена 1031 и прироста капитала, Закон о создании рабочих мест в США от 2004 года предусматривает, что исключение применяется, если обмениваемая собственность находилась в собственности в течение как минимум пяти лет после обмена.

Как продажи в рассрочку снижают налоги

Получение большой прибыли при продаже вложения — мечта. Однако соответствующего налога с продажи может и не быть. Для владельцев арендуемой собственности и вторых домов есть способ снизить налоговые последствия. Чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль, владелец недвижимости может выбрать вариант продажи в рассрочку, при котором часть прибыли откладывается со временем. Конкретный платеж производится в течение срока, указанного в контракте.

Каждый платеж состоит из основной суммы, прибыли и процентов, причем основная сумма представляет собой необлагаемую налогом базу затрат, а проценты облагаются налогом как обычный доход.Дробная часть прибыли приведет к более низкому налогу, чем налог на единовременный возврат прибыли. От того, как долго владелец собственности будет владеть недвижимостью, будет зависеть, как она будет облагаться налогом: долгосрочная или краткосрочная прибыль от прироста капитала.

Как работают налоги на недвижимость

Как и в случае с большинством наших покупок, налоги начисляются на покупную цену. То же самое и с недвижимостью. Государственные и местные органы власти взимают налоги на недвижимость или недвижимость с недвижимого имущества; Эти собранные налоги помогают оплачивать государственные услуги, проекты, школы и многое другое.

Налоги на недвижимость — это адвалорные налоги, которые рассчитываются исходя из стоимости дома и земли, на которой он расположен. Он не оценивается по стоимости — сколько за него заплатили. Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки налога на оценочную стоимость недвижимости. Налоговые ставки различаются в зависимости от юрисдикции и могут меняться, как и оценочная стоимость недвижимости. Однако в определенных ситуациях доступны некоторые исключения и вычеты.

Как рассчитать основу стоимости дома

Основа стоимости дома — это то, что вы за него заплатили (ваша стоимость).Включена цена покупки, определенные расходы, связанные с покупкой дома, затраты на улучшение, определенные судебные издержки и многое другое.

Пример: В 2010 году Рэйчел купила свой дом за 400 000 долларов. Она не сделала никаких улучшений и не понесла никаких убытков за десять лет, которые она там прожила. В 2020 году она продала свой дом за 550 тысяч долларов. Ее базовая стоимость составляла 400 000 долларов, а налогооблагаемая прибыль — 150 000 долларов. Она решила исключить прирост капитала и, как следствие, не задолжала налогов.

Что такое скорректированный домашний базис

Стоимость дома может измениться.Снижение базовой стоимости происходит, когда вы получаете возврат своей стоимости. Например, вы купили дом за 250 000 долларов, а позже понесли убытки из-за пожара. Страховая компания вашего жилья производит выплату в размере 100 000 долларов США, что снижает вашу базовую стоимость до 150 000 долларов (при первоначальной стоимости 250 000 долларов — страховой платеж в размере 100 000 долларов).

Улучшения, которые необходимы для поддержания дома без добавленной стоимости, имеют срок полезного использования менее одного года или больше не являются частью вашего дома, не повысят вашу основу затрат.

Аналогичным образом, некоторые мероприятия и действия могут увеличить базовую стоимость. Например, вы тратите 15 000 долларов на пристройку к дому. Ваша новая основа затрат увеличится на сумму, которую вы потратили на улучшение своего дома.

Основание при наследовании дома

Если вы унаследовали дом, основой стоимости является справедливая рыночная стоимость (FMV) дома на момент смерти первоначального владельца. Например, вы унаследовали дом, за который первоначальный владелец заплатил 50 000 долларов. На момент смерти первоначального владельца дом был оценен в 400 000 долларов.Через шесть месяцев вы продаете дом за 500 000 долларов. Налогооблагаемая прибыль составляет 100 000 долларов (цена продажи 500 000 долларов — базисная стоимость 400 000 долларов).

Справедливая рыночная стоимость определяется на дату смерти лица, предоставившего право, или на альтернативную дату оценки, если исполнитель подает налоговую декларацию на наследство и выбирает этот метод.

Отчетность о доходах от продажи дома в IRS

Необходимо сообщить о продаже дома, если вы получили форму 1099-S, в которой указывается выручка от продажи, или если имеется неисключаемая прибыль.Форма 1099-S — это налоговая форма IRS, сообщающая о продаже или обмене недвижимости. Эта форма обычно выдается агентством недвижимости, закрывающей компанией или ипотекодержателем. Если вы соответствуете требованиям IRS для неуплаты налога на прирост капитала при продаже, сообщите об этом своему специалисту по недвижимости до 15 февраля, следующего за годом сделки.

IRS подробно описывает, какие транзакции не подлежат отчетности:

• Если продажная цена составляет 250 000 долларов (500 000 долларов для состоящих в браке) или меньше и прибыль полностью исключается из валового дохода.Домовладелец также должен подтвердить, что он соответствует основному требованию к проживанию. Специалист по недвижимости должен получить подтверждение того, что эти свидетельства верны.
• Если передающей стороной является корпорация, государственный или правительственный сектор или освобожденная передающая сторона (лицо, которое имеет или будет продавать 25 или более объектов недвижимости, подлежащих отчетности, 25 или более сторонам)
• Не для продажи, например подарки
• Сделка по погашению обеспеченного кредита
• Если общая сумма вознаграждения за транзакцию составляет 600 долларов или меньше, это называется минимальным переводом

Особые соображения

Что будет в случае развода или с военнослужащими? К счастью, для таких ситуаций есть свои соображения.При разводе супруг, получивший право собственности на дом, может подсчитать количество лет, в течение которых дом принадлежал бывшему супругу, чтобы соответствовать требованиям к использованию. Кроме того, если получатель гранта имеет право собственности на дом, требование использования может включать время бывший супруг проживает в доме до даты продажи.

Военнослужащие и некоторые государственные должностные лица, находящиеся на расширенной официальной службе, и их супруги могут отложить выполнение пятилетнего требования на срок до десяти лет во время службы.По сути, пока военнослужащий занимает дом в течение 2 из 15 лет, они имеют право на исключение прироста капитала (до 250 000 долларов для налогоплательщиков единого налога и до 500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно).

Налог на прирост капитала инвестиционной собственности

Недвижимость можно классифицировать по-разному. Чаще всего он классифицируется как инвестиционная, арендная или основная резиденция. Основное место жительства владельца — это недвижимость, используемая в качестве основного места проживания.Инвестиционная или арендная собственность — это недвижимость, приобретенная или перепрофилированная для получения дохода или прибыли собственнику (-ям) или инвестору (-ам).

Классификация недвижимости влияет на то, как она облагается налогом и какие налоговые вычеты, например, удержания процентов по ипотеке, могут быть востребованы. Согласно Закону о сокращении налогов и занятости от 2017 года, можно вычесть до 750 000 долларов США в виде процентов по ипотеке на основное место жительства. Однако, если недвижимость используется исключительно в качестве инвестиционной собственности, она не может подпадать под исключение прироста капитала.

Отсрочка налога на прирост капитала разрешена для инвестиционной собственности по обмену 1031, если выручка от продажи используется для покупки аналогичных инвестиций. И капитальные убытки, понесенные в налоговом году, могут быть использованы для компенсации прироста капитала от продажи инвестиционной собственности. Таким образом, несмотря на отсутствие исключения прироста капитала, существуют способы снизить или отменить налоги на прирост капитала для инвестиционной собственности.

Аренда недвижимости против дома для отпуска

Арендуемая недвижимость — это недвижимость, сдаваемая в аренду другим лицам для получения дохода или прибыли.Дом для отпуска — это недвижимость, используемая для отдыха и не считающаяся основным местом проживания. Используется для краткосрочного проживания, в первую очередь на время отпуска.

Часто домовладельцы превращают свои дома для отдыха в арендуемую недвижимость, когда они ими не пользуются. Доход, полученный от аренды, может покрывать ипотеку и другие расходы на содержание. Однако следует помнить о нескольких вещах. Если дом для отдыха сдается менее чем на 15 дней, доход не подлежит отчетности. Если дом для отдыха используется домовладельцем менее двух недель в году, а затем сдается в аренду на оставшееся время, он считается инвестиционной собственностью.

Домовладельцы могут воспользоваться исключением из налога на прирост капитала при продаже своего загородного дома, если они соблюдают правила владения и использования IRS.

Налоги на недвижимость и налоги на недвижимость

Недвижимость и собственность часто используются как синонимы, равно как и налоги на недвижимость и налоги на собственность. Однако собственность — это широкий термин, обозначающий различные активы, включая недвижимость, принадлежащую физическому лицу; и не вся собственность облагается одинаковым налогом.

Налоги на недвижимость, поскольку они связаны с недвижимостью, представляют собой адвалорные налоги, взимаемые государством и местными органами власти по месту нахождения недвижимого имущества.Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки налога на недвижимость на рыночную стоимость недвижимости, которая включает стоимость недвижимости (например, домов, кондоминиумов и зданий) и земли, на которой она расположена.

Налоги на имущество в отношении движимого имущества — это налоги, применяемые к движимому имуществу. Недвижимость, которая является недвижимостью, не включается в налог на имущество физических лиц. Примеры личного имущества включают автомобили, плавсредство и тяжелое оборудование. Налоги на недвижимость взимаются на уровне штата или на местном уровне и могут варьироваться от штата к штату.

Часто задаваемые вопросы о налоге на прирост капитала в сфере недвижимости

Есть ли налог на продажу дома?

Продажа домов не облагается налогом, если условия продажи соответствуют определенным критериям. Продавец должен владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства в течение двух из последних пяти лет (до даты закрытия). Для квалификации два года не должны быть подряд. Продавец не должен продавать дом в течение последних двух лет и требовать исключения из налога на прирост капитала. Если прибыль не превышает порогового значения исключения (250 000 долларов для одиноких и 500 000 долларов для состоящих в браке людей, подающих совместно), продавец не должен платить налоги при продаже своего дома.

Как мне избежать уплаты налогов при продаже дома?

Есть несколько способов избежать уплаты налогов при продаже дома. Здесь мы перечислим несколько:

• Компенсируйте прирост капитала потерями капитала. Капитальные убытки прошлых лет могут быть перенесены на будущие годы для компенсации прибыли.
• Рассмотрите возможность использования исключения по основному месту жительства IRS. Для налогоплательщиков единого налога вы можете исключить до 250 000 долларов США из прироста капитала, а для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно, вы можете исключить до 500 000 долларов США из прироста капитала (применяются определенные ограничения).
• Кроме того, при обмене 1031 вы можете преобразовать выручку от продажи арендной или инвестиционной собственности в аналогичную инвестицию в течение 180 дней.

Сколько налогов я плачу при продаже дома?

Сколько налогов вы платите, зависит от суммы прибыли от продажи вашего дома и вашей налоговой категории. Если ваша прибыль не превышает сумму исключения, и вы соответствуете руководящим принципам IRS для подачи заявки на исключение, вы ничего не должны. Если ваша прибыль превышает сумму исключения, и вы зарабатываете менее 80 000 долларов в год, вы будете должны платить налог в размере 15% (в зависимости от статуса единой подачи) с прибыли.

Ставка налога зависит от дохода. Важно проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы определить и обсудить ваши налоговые обязательства.

Должен ли я сообщать в IRS о продаже моего дома?

Возможно, вам не потребуется сообщать о продаже вашего дома, если нет из следующих утверждений:

• У вас есть неисключаемая налогооблагаемая прибыль от продажи вашего дома (> 250 000 долларов США для налогоплательщиков единого налога и> 500 000 долларов США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно).
• Вам был выдан код 1099-S, отражающий выручку от операций с недвижимостью.
• Вы хотите отразить прибыль как налогооблагаемую, даже если вся или ее часть подпадает под правила исключения.

Итог

Налоги на прирост капитала могут быть значительными. К счастью, Закон о налоговых льготах 1997 года предоставляет некоторые льготы домовладельцам, которые соответствуют определенным критериям IRS. Для подателей единого налога может быть исключено до 250 000 долларов США от прироста капитала, а для состоящих в браке подающих налоговых деклараций можно исключить до 500 000 долларов США от прироста капитала.Для прибыли, превышающей эти пороговые значения, применяются ставки прироста капитала.

Существуют исключения для определенных ситуаций, таких как развод и командировка в армию, а также существуют правила, когда необходимо сообщать о продажах. Понимание налоговых правил и возможность быть в курсе налоговых изменений может помочь вам лучше подготовиться к продаже вашего дома.

Советник Insight

Кимерли Полак Герреро, CFP®, RICP®
Polero ICE Advisers, Нью-Йорк, Нью-Йорк

В дополнение к освобождению от уплаты налогов в размере 250 000 долларов США (или 500 000 долларов США для пары) вы также можете вычесть полную базовую стоимость объекта недвижимости из продажной цены.Ваша базовая стоимость рассчитывается, начиная с цены, которую вы заплатили за дом, и затем добавляя расходы на покупку (например, затраты на закрытие, страхование права собственности и любые комиссии за поселение).

К этой цифре вы можете добавить стоимость любых внесенных вами дополнений и улучшений, срок службы которых превышает один год.

Наконец, добавьте свои расходы на продажу, такие как комиссии агента по недвижимости и гонорары адвокатам, а также любые уплаченные вами налоги на передачу собственности.

К тому времени, когда вы завершите подсчет всех этих затрат на покупку и продажу и улучшение собственности, ваш прирост капитала от продажи, вероятно, будет намного ниже, достаточно, чтобы претендовать на освобождение.

Все налоги, которые вы заплатите в Нью-Йорке при покупке дома

Итак, вы выбрали отличную квартиру в Нью-Йорке. Вам может быть интересно, какие налоги вы должны будете платить в этом заведомо обременительном штате. Некоторые налоги, связанные с покупкой недвижимости здесь, являются единовременными, а другие — повторяющимися. Хорошо понимать, куда уходят ваши деньги. Вот краткое руководство по налогу на недвижимость, где можно найти все, куда можно потратить деньги.

Налоги на трансферт

Если вы не являетесь государством или не наследуете собственность, кто-то — иногда покупатель, а в большинстве случаев продавец — будет платить за покупку или продажу дома в Нью-Йорке.Также действуют другие ограничения.

Федеральные налоги на трансферт не взимаются. Все операции с недвижимостью, за исключением вычета процентов по ипотеке, обрабатываются на уровне штата и на местном уровне.

Каков мой государственный налог на передачу и регистрацию?

Если вы приобретете более 50% акций, связанных с этим имуществом (в основном, если вы покупаете эту единицу), вам придется заплатить, чтобы зарегистрировать, что вы делаете это (0,4% и 1,25% от 2 995 000 долларов США, для государственной передачи налоги и налог на поместье соответственно).Если бы цена покупки была всего на 5000 долларов выше, вы бы заплатили дополнительно 7500 долларов в виде государственного налога на передачу и еще 7500 долларов в виде налога на особняк! Вы также должны зарегистрировать его в городе по ставке 1,425% от 2 995 000 долларов. Это может обойтись дорого!

Иногда вы можете включить часть своих заключительных расходов в ипотечный кредит — обязательно проконсультируйтесь со своим специалистом по ипотеке, чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям.

Налог штата Нью-Йорк на особняки

Это самый сложный из налоговых расчетов.Вы будете платить налог штату Нью-Йорк за привилегию покупать «недвижимость», например, кондоминиум или семейный дом для одного-трех человек, ИЛИ «долю в корпорации», например, кооператив. Исходя из суммы возмещения (причудливый юридический термин для обозначения покупной цены), вы будете платить разную ставку за каждую покупку. Вот некоторые основы!

• Вы почти всегда будете платить штату Нью-Йорк минимум 0,04% от покупной цены. Если цена покупки составляет 3 миллиона долларов или больше, вы заплатите 0,065% — дополнительно.025%.
• При покупке на сумму 1 миллион долларов и более взимается дополнительный «налог на особняк». Этот налог начинается с 1% и постепенно увеличивается до 2,9% для недвижимости стоимостью 25 миллионов долларов и более.
• Если в вашей собственности есть коммерческая составляющая (или это дом на 4 семьи!), Существуют некоторые дополнительные, сбивающие с толку особые правила, которые вы можете найти здесь. Проконсультируйтесь с налоговым юристом и / или вашим агентом для получения дополнительных разъяснений.

Налоги на передачу собственности Нью-Йорка

Помимо налога штата Нью-Йорк на передачу права собственности, Нью-Йорк взимает собственную плату за право покупать и продавать собственность или контрольный пакет акций в кооперативе.Расчет несколько проще:

Для жилой недвижимости — включая дом на 1-3 семьи, кондоминиум, или кооператив:

• Стоимость <500 000 долларов США: 1% от суммы вознаграждения
• Стоимость ≥ 500 000 долларов США : 1,425% от суммы вознаграждения

Для всей остальной собственности (для наших целей это 4-семейный дом, который может претендовать на жилищную ипотеку):

• Стоимость <500 000 долларов США: 1,425%
• Стоимость ≥ 500 000 долларов США: 2,625%

Недвижимость в Нью-Йорке — дорогое удовольствие.Например, когда Тишман Шпейер купил город Стуйвесант и деревню Питера Купера в 2006 году за 5,4 миллиарда долларов (это большая сумма: 5 400 000 000 долларов, что много нулей), с него был начислен «налог на передачу собственности в размере около 144 миллионов долларов! Скорее всего, вы заплатите меньше.

Примечание о 4-семейных домах для уплаты налога на передачу имущества в Нью-Йорке (и текущих налогов на недвижимость):

Банки, негосударственные организации, которые могут заключить соглашение о предоставлении ссуды на покупку дома, будут рассматривать 4 -семейное основное место жительства как сделка с жильем, потому что федеральное правительство будет покупать (некоторые ипотечные) ссуды, которые соответствуют другим критериям для здания с 4 или менее квартирами.Город Нью-Йорк рассматривает эти здания как коммерческую недвижимость и взимает с них соответствующие налоги. Пусть покупатель будет бдителен.

Какой у меня городской налог на передачу и регистрацию?

Это дом на 3 семьи! Если вы покупаете это устройство, вам нужно будет заплатить, чтобы его зарегистрировать. В Нью-Йорке вы заплатите 1,425% от покупной цены, так как эта недвижимость стоит более 500 000 долларов. Помните, что вы также должны заплатить штату Нью-Йорк: 2 доллара за каждые 500 долларов от покупной цены менее 3 миллионов долларов, или 0,4%. Вам не придется платить налог на особняк, потому что недвижимость стоит менее 1 миллиона долларов! (Хорошие новости!)

Что такое флип-налог?

Флип-налог — вероятно, лучше назвать флип-«комиссией» — это дополнительные расходы, которые некоторые здания налагают на транзакции.Вопрос о том, может ли здание взимать плату за переворот и его стоимость, обычно указывается в подзаконных актах здания или в проприетарных документах об аренде. Некоторые из этих сборов могут составлять всего 1% от покупной цены, но некоторые могут достигать 20%! Обязательно проконсультируйтесь с вашим брокером или представителем по строительству, если у вас есть дополнительные вопросы о налоге на переворот.

Что такое налог на регистрацию ипотеки?

Если вы не покупаете недвижимость на всю сумму наличными, вам также придется заплатить налог на регистрацию ипотеки «за привилегию регистрировать ипотеку в пределах штата.В Нью-Йорке это делается в режиме онлайн на уровне города для всех частей Нью-Йорка, кроме Статен-Айленда, которые должны решаться лично в офисе клерка округа Ричмонд.

В Нью-Йорке вы заплатите эту сумму, если покупаете любой дом, кроме кооперативного. (Это одна из основных причин покупать доли в кооперативе, а не в кондоминиуме или доме на одну семью.)

Ставка следующая:

1,8% от суммы кредита для ссуд менее 500 000 долларов США или 1,925% для займов на сумму более 500 000 долларов США.Эти ставки также включают налог на регистрацию для государственных отчетов.

Часто вы получаете «Соглашение об объединении, продлении и изменении», также называемое CEMA. Это чрезвычайно эффективный маневр, позволяющий избежать выплаты при оформлении новой ипотеки. По сути, вы берете на себя чужую ипотеку (если бы вы могли получить ее самостоятельно). Если вы берете текущую ссуду, вы не будете платить никаких дополнительных налогов на ипотеку, но если вы «продляете» ее (например, E в CEMA), вы заплатите только для того, чтобы зафиксировать разницу.Это может дать значительную экономию средств!

Сколько будет стоить регистрация этой ипотеки в Нью-Йорке?

Это кондоминиум. Скорее всего, он будет иметь право на получение крупной ипотеки, которая может быть немного дороже, чем соответствующая обычная ссуда в Нью-Йорке. Предполагая, что вы занимаетесь 75% от покупной цены, или 971 250 долларов, вы дополнительно заплатите 18 697 долларов за право зарегистрировать эту ипотеку в Нью-Йорке в дополнение к налогам на перевод. Если бы это устройство было совместным, вы бы заплатили 0 долларов!

Как в городе рассчитываются налоги на недвижимость?

Ставка налога на недвижимость в Нью-Йорке зависит от нескольких факторов, включая «класс» вашего здания, его рыночную стоимость, оценочную стоимость, ставку налога, а также освобождения и скидки, на которые вы можете претендовать.

Здания классов 1 и 2

Частные дома почти всегда относятся к объектам класса 1. Однако, если вы покупаете многоквартирную инвестиционную недвижимость, в которой есть четыре или более единиц, она может считаться классом 2.

Если мы предположим, что город будет оценивать эту недвижимость по ее недавней покупной цене, и вы не пользуетесь исключениями или сокращения, ваш годовой налоговый счет будет: 369 000 долларов США x 6% X 21,167%, или 4687 долларов США, или 390 долларов США в месяц. Если вы соответствуете требованиям, вы, скорее всего, заплатите немного меньше этой суммы!

Рыночная стоимость

Город Нью-Йорк ежегодно оценивает вашу собственность на основе большого количества информации, которую собирает город.Иногда есть разница между тем, сколько вы заплатили за свою собственность и ее оценкой, но большая разница встречается редко, и вы, вероятно, можете подать запрос на проверку в город.

Оценочная стоимость

Для зданий класса 1 это обычно 6% от рыночной стоимости. Важно отметить, что это значение может увеличиваться максимум на 6% в год или на 20% в течение 5 лет.

Для зданий класса 2 это обычно 45% от рыночной стоимости или + 8% от прошлогодней стоимости. Как и в случае зданий класса 1, стоимость может увеличиваться максимум на 8% в год или на 30% в течение 5 лет.Поскольку город предполагает, что здания класса 2 должны приносить доход (арендные единицы), может существовать несоответствие между 45% рыночной стоимости в этом году и + 8% оценочной стоимости по сравнению с прошлым годом, в зависимости от вашей арендной платы.

Поговорите об этом со своим брокером или налоговым специалистом для получения дополнительной информации или щелкните здесь. Предел увеличения налога не применяется к физическим изменениям в собственности, которые могут повлиять на рыночную стоимость. Они оцениваются по-разному, и это может привести к временному увеличению вашего налогового счета.

Ставка налога

Ставка налога основана на процентном соотношении от оценочной стоимости имущества. Для объектов класса 1 этот процент составляет 21,167%, а для объектов класса 2 — 12,473%. Хотя владельцы недвижимости класса 2 платят более низкую эффективную ставку, хорошо иметь в виду, что вы также будете платить много налогов на любой доход, который вы получаете от собственности.

На городском веб-сайте можно найти дополнительную информацию о ставках налога на недвижимость в Нью-Йорке.

Освобождения и скидки

Иногда вы можете претендовать на снижение оценочной стоимости, известное как освобождение от налога, или просто на прямое уменьшение вашего налогового счета, которое известно как уменьшение налога.Вы можете проверить, соответствуете ли вы требованиям, на веб-сайте правительства Нью-Йорка.

Куда уходят мои налоги?

Будьте уверены, все эти налоги не пропадают даром. То, что вы заплатите за проживание в Нью-Йорке, будет использоваться для финансирования множества различных мероприятий на уровне штата и местного уровня, в основном за услуги, которыми ежедневно пользуются жители Нью-Йорка. Вот удобная диаграмма из города о том, куда уходят налоговые доллары жителей Нью-Йорка:

Источник: Департамент финансов Нью-Йорка

---

Отказ от ответственности: Локализация.City не предоставляет налоговых, юридических или бухгалтерских консультаций. Этот пост предназначен только для информационных целей. Цель этого блога — не предоставлять и не следует полагаться на консультации по налогам, юриспруденции или бухгалтерскому учету. Вам следует проконсультироваться со своим налоговым, юридическим и бухгалтерским консультантом, прежде чем совершать какие-либо операции.

Будете ли вы платить налог при продаже дома? | Налоги

Возможно, вы думали о налоговых льготах при покупке дома, но, вероятно, не особо задумывались о налогах, которые вы будете платить при продаже дома.

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

Как вы можете себе представить, налоги на продажу дома теоретически могут быть небольшим состоянием, достаточным, чтобы почти отпугнуть вас от продажи вообще.

Итак, если вы хотите проявить инициативу и подготовиться, вот ответы на некоторые вопросы, которые могут у вас возникнуть.

Могу ли я избежать уплаты налогов при продаже дома?

Да. Есть очень большая вероятность, что вы не будете платить налоги с продажи дома. На самом деле, если вы беспокоитесь об этом, возможно, это напрасно.

Когда вы зарабатываете деньги на продаже дома, IRS обычно позволяет продавцам домов оставить себе первые 250 000 долларов, которые они заработали от продажи дома. (Это 250 000 долларов, если вы не замужем; если вы состоите в браке и подаете совместно, вы получаете 500 000 долларов от прироста капитала.)

Итак, что произойдет, если прирост капитала выше пороговых значений в 250 000 или 500 000 долларов?

Вот гипотетический сценарий, чтобы дать вам представление о том, сколько вы могли бы заплатить, если продадите дом на сумму более 500 000 долларов США в качестве совместной регистрации супружеской пары.

По словам Дэвида Рейеса, финансового консультанта и генерального директора Reyes Financial Architecture в Сан-Диего, если вы купили дом 10 лет назад за 350 000 долларов и продали его сейчас за 1 миллион долларов (относительно разумная гипотеза в Калифорнии), «вы должны были бы заплатить налоги. на любую сумму, превышающую 500 000 долларов, то есть 150 000 долларов «.

То есть, вы должны заплатить налоги с этих 150 000 долларов (вместо того, чтобы иметь налоговый счет на 150 000 долларов).

Тем не менее, вы, вероятно, сможете немного уменьшить это число за 150 000 долларов.»IRS позволяет вам вычесть определенные заключительные расходы, такие как страхование титула и гонорары адвокатов. Вы также можете вычесть комиссию, которую вы платите своему агенту по недвижимости. Вы также можете вычесть любые улучшения дома, которые вы внесли в собственность. Эта цифра становится вашей на основе стоимости «, — говорит Рейес.

Эти домашние улучшения, кстати, могли бы многое добавить. Вы недавно меняли крышу? Вы добавили бассейн на заднем дворе, или, возможно, отремонтировали кухню, или добавили в дом комнату? Надеюсь, вы сохранили квитанции.

Рейес говорит, что после всех этих вычетов вы будете платить налоги с чистой выручки.

«Предположим, ваша общая сумма всех соответствующих вычетов составляет 50 000 долларов. Вы должны будете платить налог на прирост капитала с (оставшихся) 100 000 долларов», — говорит Рейес. «В зависимости от вашей налоговой категории вы можете платить налоги в размере до 20% федерального подоходного налога, плюс налоги штата. Это будет налог в размере 20 000 долларов плюс подоходный налог штата».

Государственный подоходный налог?

Да, возможно, вам придется платить подоходный налог штата при продаже вашего дома, но вы не должны этого делать, если федеральные налоги освобождены.Тем не менее, на всякий случай проконсультируйтесь с налоговым инспектором. «Каждый штат индивидуален, — говорит Рейес.

Как мне сообщить о продаже моего дома по подоходному налогу?

Возможно, вам не придется. Рейес говорит: «Если у вас есть прибыль от вашего дома, подпадающая под исключение, вам не нужно указывать это в своей налоговой декларации. Если у вас действительно есть прибыль, превышающая исключение, вы должны указать ее в Приложении D. вашего 1040. »

Процесс уплаты налогов при продаже дома кажется довольно простым.Неужели это так просто?

Для большинства людей да, но могут возникнуть некоторые сложности. Мы рассмотрим некоторые из самых крупных.

Дом сдается. Это дом, в котором вы не живете? Или, может быть, вы это сделали 10 лет назад, а затем сдавали его в аренду, а теперь продаете дом? Даже если вы зарабатываете менее 250 000 или 500 000 долларов, вы будете платить налоги с продажи. Но имейте в виду: если вы прожили в доме минимум два года в течение последних пяти лет и сдавали его в аренду на оставшуюся часть этого периода, вы избежите уплаты налогов, если прибыль будет ниже пороговых значений в 250 000 или 500 000 долларов. .

Дом — это загородный дом или второй дом. Опять же, вы будете платить налоги за дом. Это должно быть ваше основное место жительства.

В течение последних двух лет вы продали дом и потребовали исключения 250 000 или 500 000 долларов. Значит, вы продали дом и не платили за него налоги? Потрясающие. Но вы сделали это 20 месяцев назад? Вероятно, вам придется платить налоги.

Вы сказали, наверное?

Вы можете получить исключение или хотя бы частичное.Это один из тех случаев, когда было бы неплохо поговорить с налоговым инспектором. Фактически, всякий раз, когда вы продаете или покупаете, обычно рекомендуется поговорить с налоговым инспектором, чтобы узнать, как дом повлияет на ваши налоги. Но если вы продали дом 20 месяцев назад и купили новый дом со своим супругом, а теперь вы разводитесь и продаете дом одному или другому, вы можете получить исключение.

Вы также можете получить исключение, если ваш супруг умер, и теперь вы вынуждены продать дом.

Но частичное или полное исключение не обязательно должно иметь трагическую причину. Например, если у вас и вашего супруга есть двойня, тройня или даже больше детей, и вы внезапно переросли дом, вы можете получить исключение. Если это так, вам нужно поговорить с налоговым инспектором, а также со всеми книгами для родителей и ребенка, которые вы покупаете, обратитесь к «Публикации 523 (2019) IRS, Продажа вашего дома».

Есть ли налоговый штраф при продаже дома до 2 лет?

Можете ли вы продать свой дом раньше двух лет? | Как избежать налога на прирост капитала | Лучший способ сэкономить при продаже | Часто задаваемые вопросы о налоговых штрафах за продажу

Вы думаете о продаже дома до двух лет владения?

Возможно, вы слышали, что продавать дом нельзя, пока вы не прожили в нем не менее двух лет.Хотя многие домовладельцы скажут вам, что это потому, что вы не сможете перепродать и вернуть все свои деньги (что может быть правдой), преждевременная продажа дома может иметь налоговые последствия.

Если вы владеете домом менее двух лет и подумываете о продаже, это руководство поможет вам понять все, что вам нужно знать о финансовых затратах на раннюю продажу дома.

Однако это руководство не может охватить все, что касается вашей ситуации. Лучше всего работать с местным агентом по недвижимости, который понимает ваши цели.Они могут помочь вам понять, является ли продажа дома до двух лет хорошим шагом и как окупить больше всего денег, если вы продадите.

Вы также можете сэкономить, продавая с помощью Умного агента. Clever — это бесплатная служба подбора агентов, которая помогает вам найти лучших местных агентов с заранее оговоренными низкими ставками. Умные продавцы платят только 1% или фиксированную сумму в размере 3 тыс. Долларов США в качестве сборов за листинг, экономя в среднем 9000 долларов США. их продажа!

»ПОДРОБНЕЕ: Продавайте с лучшим агентом и сэкономьте тысячи на гонорарах риелтора

Можете ли вы продать свой дом раньше, чем через два года?

Хотя вы можете законно продать свой дом, как только он станет вашим, существует множество причин, по которым домовладельцев призывают не продавать свой дом в течение как минимум нескольких лет.Поскольку покупка дома — это инвестиция, если только вы не сможете как-то продать его за по гораздо более высокой цене, чем вы купили, вы потеряете деньги, которые изначально вложили в дом.

В начале ипотеки почти весь ваш платеж идет на проценты, поэтому на создание собственного капитала может потребоваться время, даже если Ваши платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредита.

Когда вы продаете свой дом, вы также должны платить агентам по недвижимости, участвующим в сделке, обычно около 6% от общей суммы между агентом по листингу и агентом покупателя.Это немедленно разъедает любой капитал, который у вас есть. до этого момента.

В лучшем случае ваш дом будет дорожать в цене за то время, пока вы в нем живете, но это не всегда так. Если ваш дом обесценился и у вас недостаточно капитала, чтобы компенсировать разницу, вы нести ответственность за выплату оставшейся суммы, причитающейся по ипотеке.

Каков налоговый штраф за продажу вашего дома до двух лет?

Но что, если вы продадите свой дом с целью получения прибыли? Проблема в том, что если вы продаете свой дом и владеете им менее двух лет, вам придется платить налог на прирост капитала с любой прибыли.

Налога на прирост капитала обычно можно избежать при продаже дома, поскольку продавцы могут списать до 250 000 долларов США в виде налога на прирост капитала (или 500 000 долларов США для супружеских пар), если они живут в своем доме в течение двух или более лет.

Но если вы продадите до этого времени, вы должны будете заплатить налог на прирост капитала. Он облагается налогом по вашей обычной налоговой ставке, если он краткосрочный (удерживается менее года), или меньше, если он долгосрочный (более года, от 0% до 20%).

💰 Компенсируйте налоговое бремя за счет экономии

Продавая с хорошим риэлтором с полным комплексом услуг, вы можете получить большие деньги за свой дом, чтобы компенсировать любые налоги на прирост капитала.Clever поможет вам найти лучших риэлторов на вашем местном рынке И договорится с ними о более низких комиссионных.

С Clever:

• Вы будете платить только фиксированную комиссию в размере 3 тысяч долларов или 1% за размещение вашего дома
• Продавцы экономят в среднем 9000 долларов на гонорарах риэлтора
• Предложения поступают в 2,8 раза быстрее, чем в среднем по стране
• Zero обязательство — Clever на 100% бесплатен

Если вы готовы к переезду, но хотите сохранить как можно больше денег в кармане, агенты-партнеры Clever помогут вам продать товар по самой выгодной цене со скидкой.

Как избежать оплаты при продаже дома?

Самый простой способ избежать уплаты налога на прирост капитала — это отложить продажу и подождать, пока вы не достигнете двухлетней отметки.

Если вы обнаружите, что вам необходимо переехать по работе, семье или здоровью, вы можете рассмотреть другие варианты. Вы можете подумать о том, чтобы сдать дом в качестве Airbnb, пока вас нет, или поискать более постоянных арендаторов, чтобы арендовать дом.

Сдавая дом в аренду, вы продолжите увеличивать собственный капитал, и вам не придется беспокоиться об уплате налога на прирост капитала.Затем, когда вы достигнете двухлетнего срока владения домом, вы сможете решить, будет ли это более выгодным. продать или продолжить сдавать недвижимость в аренду.

Ваш агент по недвижимости или бухгалтер может предложить лучшее понимание, чтобы предоставить вам наиболее выгодное решение.

Есть ли частичные исключения, на которые вы можете претендовать?

Если вам абсолютно необходимо продать в течение двухлетнего периода, важно поработать с опытным бухгалтером, чтобы узнать, имеете ли вы право на какие-либо налоговые льготы. Эти исключения различаются в зависимости от вашей конкретной ситуации.

Как долго вам нужно ждать, чтобы купить еще один дом, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Нет необходимости когда-либо покупать еще один дом, чтобы избежать налога на прирост капитала при продаже основного жилого дома. Если вы продадите через два года, вы не заплатите налог на прирост капитала. на прибыль менее 250 000 долларов (или 500 000 долларов для домов, находящихся в совместном владении). Дополнительных требований к покупке нового дома нет.

Можете ли вы продать свой дом и вложить в другой дом, не платя налоги?

Если вы не инвестор, вы не сможете избежать налога на прирост капитала, если продадите свой дом после того, как владели им менее двух лет.

Однако если вы инвестор, вы можете избежать выплаты прироста капитала с помощью обмена 1031. Обмен 1031 позволяет инвесторам кто недавно продал собственность, чтобы купить аналогичную собственность в течение 180 дней с момента продажи первоначальной собственности.

Чтобы соответствовать требованиям, инвесторы должны найти другую арендуемую недвижимость и закрыть ее в течение этого 180-дневного окна, в противном случае они будут облагаться налогом на прирост капитала.

Есть еще вопросы? Лучше всего работать с местным риэлтором, который имеет большой опыт покупки и продажи инвестиционной недвижимости.

»ПОДРОБНЕЕ: Найдите лучших агентов по недвижимости на вашем рынке

В чем разница между краткосрочным приростом капитала и долгосрочным приростом капитала?

Прирост капитала можно разделить на краткосрочный и долгосрочный прирост капитала. Если вы владеете домом в течение года или меньше, вы будете облагаться налогом по ставке краткосрочного налога на прирост капитала, которая совпадает со ставкой вашего подоходного налога. Если у вас есть дом для в течение года вы будете облагаться налогом по долгосрочной или максимальной ставке налога на прирост капитала в размере 20%.

Как лучше всего сэкономить при продаже дома до двух лет?

Если вам нужно продать дом раньше, чем через два года, важно найти наиболее доступный способ. Поскольку вам нужно будет платить агентству по недвижимости, вам нужно будет найти надежного, но доступного по цене агента по продаже недвижимости.

В то время как традиционные агенты взимают 3% за листинговые сборы, агенты-партнеры Clever взимают только 3 000 долларов США или 1% комиссионных (для домов стоимостью более 350 000 долларов США).

Часто задаваемые вопросы о налоговых штрафах при продаже дома

Обязательно ли вам владеть домом в течение 5 лет, чтобы избежать прироста капитала?

№Согласно федеральному закону вы, как правило, можете избежать налога на прирост капитала при продаже своего дома, если вы владели и жили в доме как минимум два из последних пяти лет. Однако, если ваша прибыль превышает 250 000 долларов США (если вы не замужем) или 500 000 долларов США (если вы состоите в браке и подаете совместную налоговую декларацию), вам, возможно, придется заплатить налог на прирост капитала с части вашей выручки.

Сколько стоит налог на прирост капитала при продаже дома?

Если у вас есть задолженность по налогу на прирост капитала при продаже дома, ваша ставка налога будет зависеть от дохода вашей семьи и срока владения.Продажа дома менее чем через год может повлечь за собой краткосрочный прирост капитала, который облагается налогом по вашей обычной ставке дохода. После года владения прибылью от продажи вашего дома можно рассчитывать на долгосрочный прирост капитала, который облагается налогом по более низким ставкам — 20% или меньше, в зависимости от вашего дохода.

Как долго вам нужно реинвестировать деньги от продажи дома?

Если вы инвестор и надеетесь избежать налога на прирост капитала, купив другую инвестиционную недвижимость, вы можете претендовать на обмен 1031.Обмен 1031 позволяет вам приобрести новую недвижимость в течение 180 дней с момента первой продажи недвижимости. Невыполнение этого требования приведет к уплате налога на прирост капитала. Прочтите наше руководство по налогам на прирост капитала для инвестиционной собственности.

Что считается приростом капитала?

Прирост капитала — это увеличение стоимости актива с момента его покупки до момента продажи. В сфере недвижимости это относится к стоимости собственности. Если недвижимость была куплена за 150 000 долларов и продана за 210 000 долларов, прибыль от собственности представляет собой разницу между ценой продажи и покупки, или 60 000 долларов.Это сумма, которая облагается налогом в случае уплаты налога на прирост капитала.

Могу ли я иметь два основных места жительства, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Даже если вы проживаете в двух домах одинаково в течение года, по закону только один может быть вашим основным местом жительства. Хотя вы можете избежать уплаты налога на прирост капитала в отношении своего основного места жительства, если оно будет продано через два года (и ниже порогового значения прибыли), вы не сможете этого сделать для своего дополнительного места жительства, если оно не было вашим основным местом жительства в течение двух из последних пяти лет.

Однако вы можете использовать исключение прироста капитала только один раз в два года, поэтому, если вы владеете двумя объектами недвижимости, которые соответствуют критериям, обязательно рассчитайте их продажи в вашу пользу, в противном случае вам придется платить налог на прирост капитала.

Статьи по теме

Можно ли избежать уплаты налога на прирост капитала, купив другой дом?

Когда недвижимость продается, возникает налогооблагаемое событие. Если вы получили прибыль от его продажи, вы попали на крючок налога на прирост капитала; однако могут применяться некоторые исключения.

Когда вы покупаете другой дом, существуют варианты уменьшения или отмены ваших налоговых обязательств по налогу на прирост капитала в зависимости от того, предназначена ли недвижимость для личного пользования или вы планируете реинвестировать эти средства в инвестиционную недвижимость с аналогичным обменом. Вот несколько рекомендаций о том, когда вы можете быть обязаны платить налог на прирост капитала и когда вы можете претендовать на освобождение от налога.

Что такое налог на прирост капитала?

Прирост капитала — это прибыль, полученная от продажи актива, стоимость которого увеличилась за период владения.Активом может быть материальная собственность, такая как недвижимость и личная собственность, или нематериальная собственность, такая как акции или интеллектуальная собственность. Если инвестиция удерживается более года, она считается долгосрочным приростом капитала, который облагается налогом по более низкой ставке. Краткосрочный прирост капитала удерживается менее года и облагается налогом как обычный доход.

Когда эти активы продаются или «реализуются», возникает налогооблагаемое событие, о котором необходимо сообщить в IRS. Затем IRS облагает налогом вашу прибыль от продажи этого актива.Что касается домов, есть исключения, если вы соответствуете требованиям.

Освобождение от налога на прирост капитала для основного места жительства

Ваш дом считается капитальным активом и облагается налогом на прирост капитала. Если стоимость вашего дома повысится, вы можете уплатить налог на прирост капитала. Благодаря Закону о налоговых льготах 1997 года вы можете быть освобождены от уплаты налогов.

Вот как вы можете претендовать на освобождение от налога на прирост капитала для вашего основного места жительства:

1. Вы владеете домом не менее двух лет
2. Вы прожили в доме не менее двух лет
3. Вы не исключили прибыль от продажи дома за последние два года

Если вы выполнили эти требования, количество исключений зависит от вашего статуса регистрации.Для заявителя, подавшего одиночную заявку, сумма составляет до 250 000 долларов США, а для заявителя, подавшего совместную заявку, — до 500 000 долларов США.

Вот пример: допустим, супружеская пара купила дом за 100 000 долларов в качестве основного места жительства и прожила в нем 10 лет, прежде чем решила продать. Дом был продан за 175 000 долларов, так что их прибыль от продажи составила 75 000 долларов. Они не будут нести ответственность за налог на прирост капитала, поскольку выполнили все требования и прибыль составила менее 500 000 долларов. Пара может использовать этот доход, как им заблагорассудится.

Обмен 1031

Что делать, если это не основное место жительства? Что, если это собственность, которую вы сдаете в аренду для получения пассивного дохода? Если вы структурируете свою транзакцию как обмен 1031 с инвестиционной недвижимостью, вы можете отложить налоговое обязательство по приросту капитала.

Чтобы претендовать на обмен 1031, вам необходимо соблюдать правила.