Перевод из жилого в нежилое жилого дома: Как осуществить перевод жилого дома в нежилое здание?

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

• Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
• Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
• Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

• Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
• Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
• Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
• Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

• Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
• Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
• Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

• Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
• План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
• Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
• Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

• проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
• разработку предпроектных документов и проекта;
• согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
• получение разрешения на перевод;
• подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

• непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
• несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
• подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
• несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
• несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

• если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
• если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
• если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
• если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

• право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
• условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

• несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
• в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
• обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства. Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ. Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Как перевести жилое помещение в нежилое в частном доме?

​Сфера предпринимательства с каждым днем все больше растет и развивается, и часто для нее уже не хватает мест в торговых центрах и офисных зданиях. И тогда в ход идут жилые помещения, переделанные под коммерческую площадь. На улицах любого города можно наблюдать, как на первых этажах жилых многоквартирных домов расположены магазины, мастерские, кафешки и тому подобные организации. То же самое может происходить и с частными домами, которые изначально были жилыми. Но, для того чтобы использовать часть собственного жилого частного дома под открытие какой-либо бизнес-точки, необходимо пройти ряд сложных документальных (и не только) процедур и побывать в разных государственных органах, для получения заветного разрешения. Такая процедура может длиться несколько месяцев, а при невыполнении каких-то требований, или возникновении несоответствий, еще дольше. Сегодня мы подробно разберем вопрос, как перевести частный жилой дом в нежилое помещение.

Согласно закону, использовать жилые помещения для ведения бизнеса нельзя. Это касается как квартир, так и частных домов. Но нет ничего невозможного, и если собственник частного дома решил использовать, например, первый этаж или его часть, под ведение коммерческой деятельности, то для этого необходимо вывести эту часть из жилого фонда, и ввести в нежилой.

Предварительный этап: подготовка и оценка помещения

Перед тем как приступить к подаче документов в соответствующие органы, для перевода жилого помещения частного дома в нежилое, необходимо позаботиться о его состоянии и соответствии некоторым требованиям:

1. Помещение, которое в дальнейшем будет использоваться под ведение коммерческой деятельности, должно быть полностью изолировано от жилой части дома. То есть оно не должно быть с ним связано никакими переходами, дверьми и прочими точками доступа. Еще один аспект – наличие двух отдельных входов с улицы.
2. Помещение не должно использоваться для проживания.
3. Помещение не должно находиться в залоге, или в другом подобном обременении.

Если какое-либо из этих условий не выполняется, то потребуется их обеспечить. Чаще всего все дело в перепланировке, которую необходимо провести не только физически, но и документально, то есть узаконить. Такая перепланировка или переустройство для начала нуждается в проекте, который должны подготовить квалифицированные специалисты. Такой проект не должен противоречить пожарным, санитарным, экологическим, строительным и иным нормам. Он, вместе с другими документами, передается в уполномоченные органы.

Соседи – это тоже немаловажный вопрос, который не стоит сбрасывать со счетов. Конечно, в отличие от жилого многоквартирного дома, где приходится выпрашивать разрешения и согласия от жильцов, здесь мнения соседей никто не спрашивает. Но все-таки конфликты с ними по поводу открытия того или иного вида бизнеса, необходимо исключить. Вид бизнеса играет здесь важную роль: вряд ли кому-то понравится устроенная рядом шумная автомастерская, офис с вереницей машин по обочине или ресторан с оглушительной музыкой по ночам. И в этом случае будут неизбежны жалобы, что может значительно навредить предпринимательской деятельности. Также необходимо адекватно оценить возможности придомовой территории вместить то или иное количество автомобилей посетителей.

Еще один маленький нюанс, которому стоит уделить внимание – это земельный участок, где построен частный дом и вид его разрешенного использования. Может возникнуть, например, такая ситуация, что участок выдан под ИЖС. Тогда его использование возможно только под жилье, а никак не под коммерцию. Это может явиться причиной отказа местной администрацией в переводе жилого помещения в нежилое.

Поэтому перед тем как затевать такую емкую процедуру, необходимо проконсультироваться в местном Управлении архитектуры по поводу перепланировки, возможна ли она, и как ее осуществить правильно, а также в администрации – по поводу того, может ли на этом конкретном месте находится определенный вид бизнеса.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое

Документы на перевод жилого помещения частного дома в нежилое подаются в местную администрацию, или многофункциональный центр города. Весь пакет включает в себя:

1. Заявление. Имеет установленную форму, выдается в отделе, который принимает документы.
2. Документы на частный дом. Все свидетельства о собственности, договора купли-продажи. Предоставляются нотариальные копии.
3. Технический паспорт дома.
4. План дома. При наличии нескольких этажей, нужен поэтажный план.
5. Проект перепланировки/переустройства помещения. Если такое переустройство необходимо для соответствия помещению статусу нежилого, то предоставляется заранее заказанный проект реконструкции.
6. Согласие (нотариально оформленное) всех собственников дома на изменение статуса помещения. В том случае, если частный дом имеет нескольких владельцев.
7. Нотариальная доверенность. Если данную процедуру ведет стороннее лицо, то ему выдается доверенность на ведение дел.

Решение о переводе – согласие или отказ, принимается комиссией в течение полутора месяцев.

Если от госоргана получено одобрение, необходимо получить дополнительные разрешения в других государственных органах, таких как МЧС, СЭС, Роспотребнадзор, службы газа и многие другие, которые подтвердят соответствие нежилого помещения всем нормам – пожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и т.д.

В случае если реконструкция все-таки необходима, ее проводят, строго следуя имеющемуся проекту. Затем, органом, который осуществляет перевод помещения, формируется приемочная комиссия. Она осматривает подготовленный объект, и по результатам осмотра составляет акт приемки. Именно этот акт – завершающая стадия перевода помещения из жилого в нежилое, после чего происходит окончательная регистрация. В Управление Росреестра сдается определенный пакет документов, включающий в себя подтверждающие документы о собственности, кадастровый паспорт, акт приемочной комиссии, ну и чеки об оплате госпошлины. После этого, Росреестр регистрирует помещение как нежилое и выдает уже новое свидетельство о собственности, где это указано.

Если у вас возникли какие-либо вопросы, вам требуется консультация или помощь в переводе жилого помещения частного дома в нежилое, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы

Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается. Коммерческая недвижимость может использоваться по-разному в зависимости от правил ее зонирования. Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не значит, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость. Прочтите следующее руководство и узнайте, что следует учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законами о зонировании и жилищном строительстве.В местных органах власти действуют правила, определяющие различия в собственности, и в большинстве случаев они выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого использования земли. Если вы хотите осуществить переход, для начала ознакомьтесь с местными законами в Интернете. Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы должны также убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей.Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местных законов, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.

Рекомендации по превращению коммерческой недвижимости в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости.Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, чтобы обеспечить выполнение проекта в соответствии с кодексом. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро увеличиться во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите , эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость.]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, — это внешняя планировка района. В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс переназначения утвержден, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы.Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому крайне важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем переходить к сделке. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки. Помните об этом при анализе инвестиций.

[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ вебинар по недвижимости, где вы сможете узнать, как воспроизвести успешные бизнес-системы от опытных инвесторов в недвижимость.]

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это. Если вы инвестируете за пределами своего района, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешение. Преобразование коммерческого помещения в жилое займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности. При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место. Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа.Они обозначат различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания. Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу и понравятся другим.

2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно ознакомьтесь с местными законами и постановлениями, касающимися ограничений и использования зонирования. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-поиск или обратившись в местный отдел планирования.

3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения. Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление.Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы провели исследование и подготовились, пора подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зонирования, будет проведен анализ вашего плана.Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

6. Заседание комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас — возможность обосновать и объяснить свои планы.

7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который принимает окончательное решение.Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Затраты на переоборудование

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую в долгосрочной перспективе может оказаться финансово выгодным; тем не менее, есть несколько предварительных затрат, о которых следует знать, прежде чем начинать этот процесс. Одна из первых затрат, с которой вы столкнетесь, — это заявочный взнос, связанный с изменением зонирования собственности. Точная цена часто будет зависеть от размера недвижимости или участка, который вы переназначаете.Оценки варьируются от 500 до 5000 долларов.

После завершения административных шагов вам нужно будет соответствующим образом составить бюджет на ремонт и структурные изменения в собственности. Опять же, жилые и коммерческие объекты имеют разные строительные нормы и правила. Для успешного создания жилых домов может потребоваться перемонтаж и новая планировка. Найдите опытного подрядчика, который проведет осмотр собственности и поймет, сколько изменений вам потребуется в бюджете. Хотя индустриальная эстетика может быть частью привлекательности ваших новых жилых домов, все же важно убедиться, что они безопасны и пригодны для жилья для новых арендаторов.

Еще одна значительная статья расходов при переоборудовании коммерческой недвижимости — это любые изменения внешнего вида, такие как изменение парковки или ландшафта. Обратите внимание на поток транспорта на участки и из них и будьте готовы переставить участки по мере необходимости. Это может привести к дополнительным расходам, но будет иметь важное значение при продаже вашей собственности новым арендаторам. То же самое можно сказать и об изменениях в ландшафтном дизайне и ограничении привлекательности.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте о конечной цели при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдачу объекта в аренду.Хотя вероятны несколько структурных ремонтов, при проектировании новой собственности не забывайте об эстетике и функциональности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

• Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму расходы на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции — не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

• Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

• Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов. Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

• Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами.Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с изучения законов о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Как перейти от жилого к коммерческому строительству

В связи с замедлением темпов жилищного строительства многие фирмы могут стремиться к расширению своей деятельности в коммерческих проектах.Вот как заставить его работать.

Новые правила, новые цепочки поставок, новые этапы, новые продукты и высококонкурентные торги — вот лишь некоторые из проблем, с которыми сталкивается жилищный застройщик при переходе к коммерческому строительству.

«Это кривая обучения», — сказал директор Barwise Consulting Керри Барвайз, возглавляющий отраслевое прогнозное исследование Австралийского форума строительной индустрии. Однако, как пояснил Барвайз, гибкость и адаптируемость помогут компаниям совершить рывок.

Коммерческие проекты все чаще начинают включать в себя крупные многомиллионные проекты смешанного использования, сказал он.

Типичный многофункциональный проект будет сочетать в себе квартиры и коммерческую, торговую или гостиничную аренду. Также растет число нишевых проектов смешанного использования, которые сочетают в себе особые условия проживания, такие как пенсионное жилье, с арендой медицинских, торговых и коммерческих помещений.

Несмотря на то, что некоторые навыки и опыт работы в многоквартирных домах передаются напрямую, вполне вероятно, что команде проекта потребуется привлечь торговцев и поставщиков, обладающих специальными знаниями.

История здания Симе

Компания Sime Building and Construction в Западной Австралии несколько лет назад перешла от жилищного строительства к коммерческому, и высшее руководство понимает, что нужно для успеха в новых начинаниях.

С самого начала требуется новая информация, как сказал старший оценщик и руководитель проекта Sime Питер Хэм, сбор информации о новых сделках и поставщиках должен происходить на стадии тендера.

Что касается жилого дома, то количество, затраты и поставщики одинаковы от проекта к проекту, и часто их можно найти на месте, сказал он.

Между тем, коммерческие проекты могут включать приобретение нишевых продуктов, например, специализированных заводов, а также требовать составления смет и затрат для тендера.

Цепочки поставок с большей вероятностью будут расширяться между штатами или даже за пределами страны. Таким образом, затраты могут быть уязвимы к колебаниям обменного курса.

Конкретные требуемые сделки также различаются, пояснил он. Проекты обычно также предполагают больший денежный поток, особенно по сравнению с малоэтажным или отдельно стоящим домом.

«Работу очень сложно процитировать, и тендер должен быть очень точным», — сказал он. Поскольку коммерческое строительство также является высококонкурентным, добавление маржи на случай непредвиденных обстоятельств может фактически стоить строителю работы.

Различия в кодах и требованиях

Для жилищных застройщиков соответствующие части Национального строительного кодекса и государственных строительных норм будут знакомыми территориями. Коммерческое строительство, однако, означает изучение новых разделов кодекса, включая требования к энергоэффективности Раздела J, требования доступности, новые требования противопожарной защиты и правила освещения.

Хэм сказал, что архитекторы проекта и консультанты, связанные с каждой ключевой частью здания, а именно с электрической, гидравлической, осветительной, фасадной и структурной инженерией, часто будут предоставлять спецификации строителю и ключевые вычитания, которые включают соответствующие детали кода.

Однако иногда документация бывает неполной. По этой причине Хэм посоветовал строителям ознакомиться с соответствующими требованиями, чтобы знать, какая информация может потребоваться.

Постановка тоже вообще разная. Могут быть использованы новые методики, например, сборное железобетонное строительство с наклонными панелями, модульное строительство, инженерное деревянное строительство или сборные фасады.

С изменением масштаба и методологии, на объектах также часто используются установки и оборудование, с которыми строители малоэтажных жилых домов могут не иметь большого опыта. К ним относятся подъемники со стрелой и приподнятые рабочие платформы.

Требования безопасности также более строгие в отношении коммерческих проектов, отметил Хэм.Разработчик должен будет обеспечить внедрение и соблюдение соответствующих вводных инструкций, бесед с инструментарием, заявлений о методах безопасной работы и других процессов.

«Строить дома намного проще», — сказал он.

По словам Барвайза, наблюдается всплеск проектов в области обороны и других проектов, финансируемых государством, включая здравоохранение, образование, стадионы и инфраструктуру. Для успешного проведения тендера на эти проекты строителю или субподрядчику может потребоваться учесть новые требования, такие как наличие сторонней аккредитованной системы управления безопасностью, системы экологического менеджмента и системы обеспечения качества.

Прочие важные факторы

Факторы экологической устойчивости, включая управление отходами, энергоэффективность систем здания, следы материалов и воплощенный углерод, также становятся фундаментальными факторами в нежилых секторах.

В некоторых штатах, например, в Западной Австралии и Квинсленде, могут применяться банковские счета в рамках проекта. Они меняют порядок оплаты субподрядчиков по крупным проектам.

Барвайз сказал, что строители, которые, возможно, ранее сосредоточились на одном конкретном секторе, таком как таунхаусы или квартиры, скорее всего, столкнутся с трудностями в ближайшие год или два.

«Раньше мелкие строители и подрядчики переходили на ремонт магазинов [во время спада]», — заметил он. Однако на этот раз это может быть не так. В розничной торговле наблюдается низкая активность, поэтому отделочные работы, скорее всего, будут проводиться в отелях, офисах и других коммерческих секторах.

«Это природа искусственной среды — то, что мы строим, меняется», — сказал Барвайз. «Строителям, архитекторам и проектировщикам приходится сталкиваться с различными типами проектов и их потребностями.”

В целом, по его словам, данные показывают, что отрасль «довольно адаптируема».

Также есть явные признаки растущего спроса на строителей, которые могут продемонстрировать новаторство и ответственность и могут перенести этот опыт в другие сектора и проекты. Тем более, что популярность совмещения строительных функций становится все более популярной.

«Нормальные категории распадаются», — сказал Барвайз. «Сейчас практически никто не может построить простой жилой комплекс из башен, это должен быть участок, чтобы перейти черту.”

Изменение зонирования с жилого на коммерческое

В последнее время стало популярным преобразование коммерческой недвижимости в жилое — например, превращение гаража в кондоминиум. А как насчет изменения зонирования с жилого на коммерческое?

Коммерческая недвижимость выгодна. На его строительство ежегодно тратится около 90 миллиардов долларов.

Если у вас есть жилая недвижимость, возможно, стоит потратить время на ее преобразование в коммерческую. Особенно, если вы живете в уже оживленном районе, недалеко от центра города или на многолюдной улице, которая является главной магистралью вашего района.

Возможно, вы уже знакомы с другими зданиями, которые уже прошли процесс переназначения и были преобразованы из жилой в коммерческую.

Но с чего начать?

Есть несколько вещей, которые нужно учесть, и многое сделать, прежде чем вы получите изменение зонирования, необходимое для вашей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать все, что вам нужно знать об изменении зонирования с жилого на коммерческое.

Оценка жилой собственности

При изменении зонирования собственности с жилой на коммерческую вы должны учитывать многие из тех же соображений, что и при строительстве коммерческой недвижимости с нуля.Вы должны получить необходимые разрешения, выбрать планировку офиса, заполнить форму изменения адреса и т. Д.

Но в отношении жилой недвижимости ваши соображения немного другие.

Изменение зонирования с жилого на коммерческое требует большего, чем просто установка вывески и пандуса для инвалидных колясок. Вы полностью меняете назначение структуры, а это значит, что, возможно, придется изменить и саму структуру.

Вот несколько вещей, которые необходимо оценить, прежде чем вы фактически начнете формальный процесс изменения зонирования:

• Влияние на сообщество : Если собственность еще не зонирована для коммерческого использования, подумайте о том, как шум или трафик, вызванный вашим бизнесом, отрицательно скажется на школах, семьях и других частях сообщества.Постарайтесь предвидеть любые возражения или опасения, которые могут возникнуть у членов сообщества.
• Стоимость : Узнайте, сколько стоит изменить зонирование собственности. Обязательно получите расценки на преобразование собственности. В зависимости от того, с чем вы работаете, может быть легко превысить бюджет.
• Доступ: Даже если недвижимость является коммерческой зоной, могут существовать физические ограничения, затрудняющие вход и выход клиентов и сотрудников.

Независимо от того, какую землю или здание вы выберете, проверка коммерческого здания имеет решающее значение для вашей оценки собственности.

Надежный и опытный строительный инспектор может предоставить вам понимание и информацию, которой вы иначе не могли бы получить, например ожидаемые эксплуатационные расходы, возможные будущие ремонтные работы, наличие любых запрещенных работ и соответствие требованиям ADA.

Это не место, где можно срезать углы. Вы не можете принимать правильные решения, используя плохую информацию. Чем опытнее и тщательнее будет строительный инспектор, тем точнее будет отчет, а это значит, что вы будете точно знать, во что ввязываетесь.

После того, как вы оценили свою жилую недвижимость, чтобы определить, стоит ли проходить процесс изменения зонирования с жилого на коммерческое, нужно учесть еще одну вещь: процесс изменения зонирования.

Изменение зонирования недвижимости из жилого в коммерческое

Даже самая готовая недвижимость в мире не может стать хорошим офисным помещением, если ее не зонировать для коммерческого использования. И если здание изначально было спроектировано для использования в жилых помещениях, есть большая вероятность, что его придется переназначить, прежде чем вы сможете превратить его в новую штаб-квартиру.

Вот как изменить зону собственности из жилой в коммерческую.

Познакомьтесь с соседями

Вам необходимо получить одобрение правительства и вашего сообщества, прежде чем вы сможете приступить к реализации своих планов. Наличие сообщества на вашей стороне может немного облегчить общение с местными властями. Посещение ассоциации соседей может помочь вам наладить отношения с вашим сообществом.

Выслушайте их опасения по поводу дорожного движения, загрязнения и других воздействий на территорию.Покажите, что вы готовы работать над решениями, которые сделают вас счастливыми. Если вы уже предвидели и спланировали против этих возражений, даже лучше.

Посещайте собрания совета по зонированию

Так же, как вы хотите встретиться с людьми по соседству, которые будут принимать решения, влияющие на вашу собственность, вам следует пойти на собрания совета по зонированию. Вы получите ценную информацию о правилах и законах зонирования и познакомитесь с теми, кто может ответить «да» или «нет» на ваши запросы на изменение зонирования.

Узнайте о местном зонировании

Заседания совета по зонированию — отличное место для начала, но если вы хотите знать, как изменить зонирование собственности, вам все равно придется делать домашнюю работу. Процесс переназначения часто зависит от политики и местных тенденций.

Был ли ранее произведен переход на собственность? Узнайте, как и почему они добились успеха.

Изучите демографические данные, преимущества для сообщества, правила зонирования, историю и многое другое.Все, что вы можете найти, укрепляет вашу позицию, поможет.

Сделайте ваш запрос

После того, как вы проверили вашу собственность, пришло время официально подать запрос на обновление правил зонирования. Подайте документы с вашим предложением и дождитесь ответа от комиссии по зонированию и сообщества.

Скорее всего, вы получите запросы как от местного сообщества, так и от правительства о внесении изменений в ваше предложение. Посмотрите, что потребуется для реализации этих изменений, и внесите все возможные корректировки.Иногда запросы невозможно выполнить. Составьте «План Б», если корректировки невозможны.

Если вы все сделали правильно, окончательное голосование должно быть в вашу пользу!

Как правильно изменить зонирование

Есть много деталей, которые следует учитывать при прохождении процесса изменения зонирования и изменения обозначения зонирования с жилого на коммерческое. Наше руководство поможет вам отслеживать все, что вам нужно, чтобы процесс переназначения прошел успешно.

Но прежде чем идти на отдельное собрание, убедитесь, что вас проверил квалифицированный инспектор по коммерческому строительству.

Не все инспекторы созданы равными. И когда вы собираетесь посвятить все свои средства к существованию объекту недвижимости, важно внимательно присмотреться, прежде чем прыгать. Когда речь заходит о недвижимости, не существует лимонных законов, и вы несете 100% финансовую ответственность за собственность, когда она окажется в ваших руках.

Свяжитесь с нами сегодня и убедитесь, что осмотр вашего имущества проведен правильно!

Налог на передачу недвижимости (RPTT)

Пожалуйста, обратите внимание на новые расширенные требования к отчетности для определенных передач документов на жительство, происходящих 13 сентября 2019 года или после этой даты, в соответствии с разделом 2 главы 297 Закона штата Нью-Йорк от 2019 года.

Расширенная документация для передачи определенных жилищных документов

Начиная с 13 сентября 2019 г., когда компания с ограниченной ответственностью является лицом, предоставившим право или получившим право на передачу права собственности на здание, содержащее жилые единицы на одну или четыре семьи, к форме NYC-RPT должен быть приложен расширенный список участников. Этот новый расширенный список участников должен быть предоставлен в качестве альтернативы идентифицирующей информации, запрошенной в инструкциях к форме NYC-RPT.

Расширенный список участников должен включать имена и служебные адреса всех участников, менеджеров и других уполномоченных лиц LLC.Если какой-либо участник LLC сам является LLC или другим хозяйственным субъектом, имена и служебные адреса акционеров, директоров, должностных лиц, членов, менеджеров и / или партнеров этого LLC или другого субъекта хозяйствования также должны быть предоставлены до тех пор, пока окончательное право собственности не будет предоставлено физических лиц раскрывается. Термин «физическое лицо» означает человека, который является бенефициарным владельцем недвижимости. Физическое лицо не может быть корпорацией или товариществом, физическим лицом или людьми, ведущими бизнес под именем, на котором ведется бизнес, как имуществом или доверительным фондом.

Все прочие переводы ООО

Индивидуальные ООО

Правообладатель или получатель гранта, который является LLC с одним участником, должен будет указать названия и идентификационные номера как LLC, так и отдельного участника на первой странице формы NYC-RPT. Если имя или идентификационный номер не предоставлены, приложите письменное показание, подтверждающее причины отсутствия информации.

ООО с несколькими участниками

Праводатель или грантополучатель, являющийся ООО с несколькими участниками, должен будет указать имя и идентификационные номера (либо социального обеспечения, либо EIN) каждого участника в прилагаемом документе, если номер социального страхования или EIN не предоставлен для каждого лица, предоставляющего право, и получатель гранта или для всех участников LLC, которая является либо грантополучателем, либо грантополучателем, приложить письменное показание, подтверждающее причины отсутствия информации.

Недвижимость (Земля) | ВыручкаSA

Все передачи жилой и основной производственной земли облагаются пошлиной в документе о передаче на основании стоимости земли (включая улучшения) или возмещения (включая GST), в зависимости от того, что больше (если не применяется освобождение, концессия, скидка или сокращение ).

Гербовый сбор не взимается со сделки, которая возникает в силу закона в связи со смертью совместного арендатора.

Никаких обязательств по уплате пошлин не возникает в связи с передачей или передачей доли в нежилых и неосновных производственных землях («соответствующие земли»), осуществленной 1 июля 2018 года или после этой даты (при условии передачи или передачи доли не вытекающие из договора купли-продажи или иной сделки, заключенной до 1 июля 2018 г.).

Жилая или основная производственная земля

Соответствующая земля (например, коммерческая, промышленная)

Пожалуйста, см. Недвижимость (Земля) — Передача в рамках партнерства для передачи земли или передачи земли партнерства или доли в земле партнерства.

Жилая или основная производственная земля

Если вы покупаете жилую или основную производственную землю, гербовый сбор уплачивается по ставкам передачи.

Если вы являетесь иностранным покупателем и приобретаете землю под жилую застройку в Южной Австралии, с 1 января 2018 года вы должны будете уплатить дополнительный сбор за иностранную собственность.

Какие земли используются под жилую застройку?

Земля будет выбрана для использования в жилых целях, если будет установлено, что:

• она преимущественно используется для этой цели;
• , несмотря на то, что земля не используется для каких-либо конкретных целей в соответствующее время, земля должна быть взята для использования в жилищных целях в связи с проведением на ней улучшений, которые по своему характеру являются жилыми; или
• земля свободна или свободна с незначительными улучшениями, земля находится в зоне, установленной Планом развития в соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 , который предусматривает использование или потенциальное использование земли в качестве жилой, и земля должна использоваться для жилых целей в связи с этим зонированием (с оговоркой, что, если зонирование земли указывает, что земля может, в соответствии с Планом развития, использоваться для каких-то других по назначению (кроме основного производства), тогда свободная земля не будет использоваться для жилых целей).

В некоторых случаях зонирование земли будет актуальным, если земля не улучшена или есть только незначительные улучшения.

Еще одно исключение касается земли, которая, хотя и обозначена Генеральным оценщиком как жилая, тем не менее, будет рассматриваться Комиссаром как коммерческая по своему характеру.

Этот режим будет соответствовать зонированию земли местными властями. К этой категории относятся следующие виды землепользования: хостелы, отели, мотели, апартаменты с обслуживанием и краткосрочное жилье.

Вы хотите приобрести жилую недвижимость в Южной Австралии?

Инструмент для покупателя жилой недвижимости предоставит вам информацию об обязательствах государственного дохода, которые вам, возможно, придется заплатить, а также об освобождениях и / или грантах, на получение которых вы можете иметь право.

Используйте инструмент покупателя жилой недвижимости

Какая земля используется для первичного производства?

Земля будет использоваться для целей первичного производства, если будет установлено, что:

• она преимущественно используется для целей первичного производства; или
• , хотя земля не используется в соответствующее время, земля должна быть принята для использования в целях первичного производства из-за классификации, которая была присвоена земле Генеральным оценщиком.

Что считается жилой или основной производственной землей?

Земля будет считаться жилой или основной производственной землей, если она закодирована Кодексом землепользования (LUC) в одной из следующих категорий:

• Жилая (с некоторыми исключениями) (LUC 1100-1999)
• Первичное производство (LUC 9100-9994)
• Свободная земля — ​​городская (LUC 4100)
• Свободная земля с небольшими улучшениями — городская (LUC 4101)
• Свободная земля — ​​сельская жилая (LUC 4150)
• Свободная земля с небольшими улучшениями — Сельская жизнь (LUC 4151)

Соответствующая земля

Никаких обязательств по уплате пошлин не возникает в связи с передачей или передачей доли в нежилых и неосновных производственных землях («соответствующие земли»), выполненной 1 или после 1 Июль 2018 г. (при условии передачи или передачи процентов, не возникающих в связи с договором купли-продажи или другой сделкой, заключенной до 1 июля 2018 г.).

Соответственно, только передача или передача доли в жилой и основной производственной земле подлежат обложению пошлиной. Дополнительная информация о поэтапном снижении ставок, применяемых к квалифицируемой земле с 7 декабря 2015 года по 30 июня 2018 года, доступна в Информационном проспекте 103.

Что такое квалифицируемая земля?

Квалифицированная земля означает землю, которая используется не для жилых целей или для первичного производства, как это определено в Законе о гербовых сборах 1923 г. .

Комиссар обычно полагается на кодексы землепользования, чтобы определить, считается ли земля жилой или основной производственной землей. Коды землепользования в следующих заголовках Кодекса землепользования (LUC) будут считаться подходящими землями:

• Коммерческая (LUC 2000-2990)
• Промышленная (LUC 3100-3909)
• Свободная земля * (с некоторыми исключениями ) (LUC 4110-4600)
• Учреждения (LUC 5100-5990)
• Коммунальные предприятия (LUC 6100-6990)
• Отдых (LUC 7100-7900)
• Горнодобывающая промышленность и разработка карьеров (LUC 8100-8409)

* если земля находится в зоне, установленной Планом развития в соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года, который предусматривает использование или потенциальное использование земли в качестве нежилого и неосновного производства.

Госпошлина при передаче земель под жилую и первичную производственную деятельность останется без изменений. При определенных обстоятельствах свободная земля будет использоваться для основных производственных или жилых целей.

Что не соответствует критериям земли?

Коды землепользования в следующих заголовках LUC не считаются квалифицируемыми землями:

• Жилая (за некоторыми исключениями) (LUC 1100-1999)
• Первичное производство (LUC 9100-9994)
• Свободная земля * — Городская (LUC 4100)
• Свободная земля * с небольшими улучшениями — Городская (LUC 4101)
• Свободная земля * — сельская жилая (LUC 4150)
• Свободная земля * с небольшими улучшениями — Сельская жизнь (LUC 4151)

* если земля не находится в зоне, установленной Планом развития в соответствии с Законом о планировании, развитии и инфраструктуре 2016 года, который предусматривает использование или возможное использование земли в качестве нежилого и неосновного производства.

Когда применяется снижение гербового сбора?

Применение снижения гербового сбора основано на дате заключения договора купли-продажи соответствующей земли, а не на дате Меморандума о передаче или другом транспортном документе. Если контракт был назначен, дата контракта используется для определения того, применяется ли снижение гербового сбора.

Что требуется?

Важно, чтобы покупатель легально зафиксировал свою долю в любой приобретаемой им земле быстро и эффективно, чтобы защитить свои инвестиции.

Обычная практика заключается в том, что покупатель несет ответственность за уплату соответствующего гербового сбора и регистрационных сборов в Управлении титулов на землю в то время, когда покупатель или его представитель ставит штамп и затем подает документацию для регистрации в Управление титулов на землю.

Каковы ставки гербового сбора?

Передача земель под жилые и первичные производственные участки облагается гербовым сбором.

Никаких обязательств по уплате пошлин не возникает в связи с передачей или передачей доли в нежилых и неосновных производственных землях («соответствующие земли»), осуществленной 1 июля 2018 года или после этой даты (при условии передачи или передачи доли не вытекающие из договора купли-продажи или иной сделки, заключенной до 1 июля 2018 г.).

Ряд уступок подробно описан в Законе о гербовых сборах 1923 г. (например, покупка квартиры вне плана, которая соответствует определенным критериям), а другие транспортные средства могут быть освобождены от налога (например, передача имущества из недвижимого имущества). умершего лица выгодоприобретателю по завещанию).

Обратите внимание: при расчете гербового сбора при передаче недвижимого имущества может учитываться ряд факторов (например, Раздел 67, положения о землевладельце).

Для получения дополнительной информации см. Страницу Ставки гербового сбора.

Передача прав на разработку: ConservationTools

Передача прав на застройку (TDR) — это метод зонирования, используемый для постоянной защиты земель, имеющих природоохранную ценность (таких как сельхозугодья, общественные открытые пространства или другие природные или культурные ресурсы), путем перенаправления развития, которое в противном случае происходило бы на этой земле (территория отправки ) в зону, где планируется рост и развитие (принимающая зона).

TDR предоставляют землевладельцам финансовую компенсацию за отказ от застройки части или всей своей земли.В рамках муниципального зонирования этим землевладельцам предоставляется возможность юридически отделить права на застройку от своей земли и продать эти права другому землевладельцу или застройщику для использования в другом месте. Земля, от которой были отобраны права на застройку, постоянно охраняется сервитутом или ограничительным соглашением. Стоимость земли для застройки, на которой применяются переданные права на застройку, повышается за счет возможности нового или специального использования; большая плотность или интенсивность; или другая регулятивная гибкость, которую нельзя было бы допустить при зонировании без опции TDR.

TDR устраняет некоторые непредвиденные обстоятельства и потери, связанные с традиционным зонированием, позволяя землевладельцам в районах, обычно зонируемых для сельскохозяйственного использования или проживания с очень низкой плотностью населения, получать некоторые из тех же финансовых вознаграждений, которые доступны землевладельцам, расположенным в районах, зонированных для использования пригородных и городских земель. .

Запись трека

муниципалитетов Пенсильвании используют TDR с конца 1980-х годов. Десятки муниципалитетов включили инструмент TDR в свои постановления о зонировании, и многие одобрили транзакции TDR.Наиболее активные программы СПТБ осуществляются на юго-востоке и юге центральной части Пенсильвании, где сохранение сельскохозяйственных угодий является главным приоритетом для многих сообществ

Некоторые муниципалитеты Пенсильвании с программами СПТБ сыграли активную роль в облегчении транзакций СПТБ. Эти роли включают:

• Помощь в финансировании покупки TDR.
• Banking покупал TDR до тех пор, пока они не понадобились местным разработчикам. (Для получения дополнительной информации см. «Банковские TDR для будущего использования».)
• Продажа TDR разработчикам посредством публичных торгов.
• Использование средств от продаж СПТБ для покупки новых СПТБ и сервитутов по сохранению сельского хозяйства, тем самым сохраняя больше ферм, чем можно было бы сохранить только за счет финансирования сохранения земель округа и штата.

TDR в сравнении с ACEPP

Инструмент TDR существенно отличается от того, что часто называют программами «покупки прав на развитие» — в Пенсильвании, Программа упрощения закупок для сохранения сельского хозяйства (ACEPP):

• С TDR права застройки, купленные у землевладельца, могут быть использованы на другом участке.С ACEPP права на разработку прекращаются.
• Хотя программы СПТБ Пенсильвании в основном сосредоточены на защите сельскохозяйственных угодий, СПТБ также использовалась для защиты исторических и природных ресурсов. ACEPP занимается исключительно сохранением сельскохозяйственных угодий.
• Деньги, используемые для покупки TDR, обычно поступают из частного сектора, если есть достаточные стимулы для привлечения разработчиков к добровольному выбору TDR. ACEPP сильно зависит от государственного финансирования.
• Единственным критерием для получения TDR является то, что земля должна быть расположена в районе, обозначенном в постановлении о зонировании для передачи прав на застройку.Чтобы претендовать на ACEPP, землевладельцы должны соответствовать строгим критериям отбора.

Победят все

При эффективном использовании опции TDR выигрывают все:

• Землевладелец получает определенную рынком финансовую компенсацию за сохранение своей земли.
• Разработчик получает прибыль, пользуясь преимуществами регулирующей гибкости зоны приема TDR.
• Общественность пользуется многими экономическими, экологическими и медицинскими преимуществами охраняемых земель, такими как уменьшение наводнений и более чистая питьевая вода.Граждане также извлекают выгоду из потенциала более разнообразного и доступного жилья, который стал возможен благодаря застройке с более высокой плотностью застройки.
Земельные фонды
• , муниципальные программы открытых пространств и окружные советы по сохранению сельскохозяйственных угодий могут использовать свои ограниченные деньги для защиты других важных объектов (т. Е. Сохранение собственности с помощью TDR оставляет ограниченные средства на сохранение, доступные для защиты собственности в другом месте).

Доступ к частному капиталу

Местного, государственного и федерального финансирования природоохранных мероприятий просто не хватает для защиты всех земель, которые нуждаются в защите, и относительно небольшое финансирование, которое существует, часто оказывается под угрозой.В отличие от методов сохранения, которые полагаются исключительно на скудные государственные средства, СПТБ сохраняет землю, задействуя огромные объемы частного капитала, направляемого на проекты развития.

Гибкость

TDR — это гибкий инструмент, его можно адаптировать к различным сценариям сохранения земель и управления приростом.

Например, права на застройку могут передаваться жилым или нежилым застройкам. Жилые застройки, использующие TDR, обычно включают дополнительные применения (например,ж., таунхаусы в дополнение к отдельным домам на одну семью), специальное использование (например, сообщества пенсионеров с постоянным уходом), повышенная плотность (больше жилых единиц на акр) или гибкость с зонированием и стандартами общей площади (вариации на неудачах, размеры участков) , так далее.). Нежилые застройки, использующие TDR, обычно используют преимущества увеличенных припусков на площадь, максимальных припусков на высоту здания или максимальных надбавок на покрытие непроницаемых участков.

Приспособлен к рыночным силам

Простое добавление опции TDR к постановлению о муниципальном зонировании не означает, что люди будут ее использовать.Программы TDR обычно эффективны только когда:

• Покупателям нужно то, что разработчик может построить с помощью TDR;
• Разработчики хотят купить TDR и передать их в районы приема; и
• Землевладельцы готовы продавать TDR, при этом постоянно ограничивая свои земли.

Программы TDR обычно терпят неудачу в ситуациях, когда силы рынка недвижимости не учитывались при разработке программы. Рассмотрим следующий сценарий:

Базовое зонирование муниципалитета позволяет жилым комплексам иметь до трех домов на акр без TDR, в то время как вариант TDR допускает плотность застройки до шести домов на акр.Подразделения в районе застраиваются с плотностью от трех домов или меньше на акр.

Несмотря на то, что использование опции TDR позволило бы разработчику построить больше единиц, рыночный спрос на застройки с более высокой плотностью размещения практически отсутствует. Если, однако, базовое зонирование допускает только жилые застройки с плотностью до одного дома на акр, но разрешает до трех домов на акр через TDR, застройщик с большей вероятностью выберет вариант TDR, чтобы удовлетворить рыночный спрос. .

Стоимость TDR

Долларовая стоимость TDR, как для землевладельца района отправки, так и для застройщика района приема, зависит от ряда рыночных и других факторов. Например, землевладелец, желающий продать TDR, скорее всего, будет иметь в виду определенную долларовую стоимость каждого TDR, который он планирует продать. Точно так же потенциальный пользователь TDR будет иметь определенную цену, которую он готов заплатить, и эта цена обычно основана на прогнозируемой стоимости, которую приобретенный TDR добавит к развитию.Сделка TDR обычно происходит, когда достигается некоторая точка совпадения между ожиданиями продавца и покупателя.

Если муниципалитет или земельный фонд покупают и обслуживают TDR (см. «Банковские TDR для будущего использования»), они должны определить, сколько они будут платить. Средняя стоимость одного акра, уплачиваемая окружным советом по сохранению сельскохозяйственных земель за сервитуты для сохранения сельского хозяйства, может быть полезной отправной точкой для определения цены за TDR (особенно, если местом отправки TDR являются сельхозугодья).Например, если округ платит примерно 5000 долларов за акр за сельскохозяйственные сервитуты в муниципалитете, а постановление муниципалитета о зонировании выделяет один TDR на каждые два акра землевладельцам, отправляющим землю, начальная цена за TDR может составлять около 10000 долларов.

Сделайте опцию TDR привлекательной для владельцев зон отправки

Учитывая добровольный характер использования TDR, положения постановления TDR должны быть разработаны таким образом, чтобы вариант TDR был намного более привлекательным для землевладельца в районе отправки, чем традиционный вариант разделения на участки и вариант застройки.

Например, район сельскохозяйственного зонирования и район отправки TDR в Уорик-Тауншип (графство Ланкастер) позволяют землевладельцам делить свои земли для несельскохозяйственных жилых целей, как правило, в соотношении один лот на каждые 25 акров. В соответствии с вариантом TDR эти же землевладельцы могут разделять и передавать TDR из расчета один TDR на каждые два акра. Ферма площадью 100 акров может создать до четырех жилых участков с помощью традиционного варианта зонирования или 50 TDR.

Там, где эффективное сельскохозяйственное зонирование еще не налажено, некоторые муниципалитеты сократили зону отправки TDR, чтобы повысить привлекательность варианта TDR для землевладельцев.Точно так же некоторые муниципалитеты сократили зоны приема TDR, чтобы вариант TDR привел к большему количеству использований, большему развитию или другой гибкости по сравнению с традиционными подходами к развитию (но без значительного развития, чем было бы допустимо до TDR. была введена опция).

Муниципальные чиновники должны убедиться, что их программы TDR предусматривают использование опции TDR как единственного средства для достижения максимально возможной плотности в принимающей зоне.Если застройщики могут просто изменить зонирование, чтобы обеспечить более высокую плотность проживания или более высокую плотность нежилых помещений в принимающей зоне, они не будут использовать опцию TDR.

Этапы реализации

Создание программы TDR включает следующие основные шаги. Если возможно, обратитесь к профессиональному консультанту по планированию, имеющему опыт разработки программ TDR.

1. Установить вариант TDR и административные положения в рамках муниципального постановления о зонировании.Использование TDR должно быть добровольным.
2. Установите зону отправки. Это должна быть территория высокой природоохранной ценности, такая как сельхозугодья или общественное открытое пространство. Зона отправки обычно представляет собой определенную географическую область, но также может быть основана на определенных географических критериях.
3. Определите количество TDR, выделенных каждому землевладельцу в зоне отправки. Обычно это основано на простой математической формуле, такой как один TDR на каждые пять акров. Некоторые формулы исключают ограниченные земли (т.е., те, которые нелегко построить, которые, возможно, уменьшили ценность разработки). Большинство муниципалитетов также устанавливают порог минимального размера земельного участка для участия в программе TDR.
4. Установите процедуру отделения TDR. Обычно эта процедура написана как часть положений постановления о зонировании и требует наличия акта о передаваемых правах на застройку. Постановление может включать в себя образец акта, утвержденный к оформлению юрисконсультом муниципалитета. Процедуры также должны требовать, чтобы оформленный акт был записан в регистратор округа до того, как муниципалитет одобрит застройку в принимающей зоне.
5. Установить порядок постоянной защиты земель, от которых были отделены TDR. Обычно эта процедура требует использования ограничительного условия или, предпочтительно, сервитута сохранения, принадлежащего третьей стороне.
6. Установить зону приема. Это должна быть территория (или области), запланированная для роста, предпочтительно там, где есть или планируются коммунальные услуги, такие как водоснабжение и канализация. В идеале, как отправляющая, так и принимающая области должны быть заранее определены в ходе комплексного процесса обновления плана муниципалитетом или регионом с учетом использования TDR.Потенциальные зоны приема могут быть жилыми, коммерческими, промышленными или институциональными по своему характеру или любой их комбинацией. Обозначенные районы роста, определенные Кодексом планирования муниципалитетов Пенсильвании (MPC), очень подходят для рассмотрения в качестве зон приема СПТБ.
7. Установить требования к представлению плана для застройки в зоне приема TDR. (Примечание: застройка, подлежащая получению TDR, может быть условно использована в рамках постановления о зонировании, или участие в наложенном районе развития традиционного микрорайона может быть сделано при условии покупки некоторого количества TDR.)

Обеспокоенность соседей по зоне приема

Самая большая проблема при разработке успешной программы TDR заключается в поиске одной или нескольких подходящих зон приема. Некоторые муниципалитеты не могут преодолеть местное сопротивление, которое обычно исходит от жителей, прилегающих к районам потенциального приема, и обычно основывается на убеждении (фактическом или нет), что СПТБ приведет к большему количеству новых разработок, чем в противном случае. Некоторые жители опасаются, что рост застройки приведет к ухудшению дорожного движения, повышению налогов на недвижимость, снижению стоимости собственности или снижению качества жизни.

TDR могут быть разработаны с учетом этих потенциальных проблем. Например, программы могут ограничить максимально допустимую плотность в зоне приема TDR, чтобы жилой комплекс, использующий TDR, — даже с добавленными единицами — не превышал плотность застройки, которая была доступна для этих участков до создания программы TDR.

Банковские TDR для будущего использования

разделенных TDR могут храниться («храниться») и продаваться с аукциона для будущего использования в зонах приема TDR.Например, несколько муниципалитетов в округе Ланкастер приобрели TDR у землевладельцев в назначенных городком районах отправки и держали их в банке TDR. После внесения в банк эти TDR могли либо быть изъяты из обращения избранными должностными лицами, либо проданы застройщику.

В городке Уорик заявители на застройку в районах приема TDR имеют возможность сделать публичные торги на TDR поселка на объявленном аукционе и использовать недавно приобретенные TDR для улучшения своих разработок. Поселок реинвестирует выручку от продаж TDR в новые покупки TDR, создавая возобновляемый фонд.

Аналогичным образом Lancaster Farmland Trust (LFT) приобретает TDR у фермеров и удерживает их до тех пор, пока подходящий покупатель не потребует TDR, часто продавая их вместе с теми, которые продаются муниципалитетом. LFT также выполняет функции банка TDR и администратора программ в некоторых сельских муниципалитетах округа Ланкастер. При продаже TDR компания LFT не обязана соблюдать требования публичных заявок (даже несмотря на то, что ее продажная цена за TDR обычно аналогична цене предложения муниципалитета).

Перенос TDR через муниципальные границы

Раздел 1105 (b) (2) MPC позволяет передавать разделенные TDR из одного муниципалитета в другой в Пенсильвании.Необходимые ингредиенты включают все следующее:

• Утвержденный комплексный план округа или нескольких муниципальных образований;
• Постановления о зонировании в участвующих муниципалитетах, которые позволяют использовать TDR;
• Обозначение отправляющих и / или принимающих районов в этих муниципалитетах; и
• Заключенное соглашение о передаче прав на застройку между муниципалитетами.

Например, в поселке Хани-Брук с середины 2000-х годов действует активная программа TDR с зонами отправки и приема.В 2015 году поселок присоединился к соседнему району Хани-Брук, чтобы принять комплексный план нескольких муниципальных образований. Должностные лица округа согласились, чтобы район служил одной из нескольких зон приема TDR, созданных в городке, и в 2018 году оба муниципалитета приняли новые постановления о зонировании, позволяющие передавать TDR через свои границы. Городок Хани-Брук имеет районы зонирования для отправки и получения TDR; Городок Хани-Брук имеет районы зонирования, позволяющие получать TDR, генерируемые в окружающем городке.

Смешивание и согласование

TDR — один из многих инструментов, доступных муниципалитетам и региональным организациям для управления ростом и постоянной защиты ценных сельскохозяйственных, природных и культурных ресурсов; TDR может быть еще более эффективным, если его смешивать и сочетать с этими другими инструментами. Примеры включают:

• Землевладелец может пожертвовать природоохранный сервитут на части своей земли, на которой нет TDR из-за чувствительности к окружающей среде (например, заболоченные земли или крутые склоны), при этом продавая TDR на своем кукурузном поле застройщику для использования в принимающей зоне. .
• Муниципалитет может принять Постановление о развитии традиционного соседства, чтобы гарантировать, что застройки в зоне приема СПТБ имеют определенные характеристики, такие как пешеходные районы, разнообразное жилье и общественные зеленые насаждения.
• Внедряя «Сохранение по замыслу» (путем внесения поправок в постановление о зонировании и SALDO), муниципалитет может обеспечить защиту открытого пространства и чувствительных объектов в зоне приема TDR. Кроме того, процесс оценки и планирования, который является частью Conservation by Design, может помочь муниципалитету определить наиболее подходящие районы отправки и получения TDR.
• Муниципалитет мог бы принять сельскохозяйственное защитное зонирование (APZ), чтобы способствовать продолжению сельскохозяйственной деятельности на землях, которые находятся за пределами зоны отправки TDR и которые, возможно, из-за отсутствия давления развития в обозримом будущем, не являются хорошими кандидатами для пребывания в Область отправки TDR.

По законам Пенсильвании использование TDR должно быть добровольным. Постановление о муниципальном зонировании не может предписывать землевладельцу или застройщику использовать TDR, но оно может сделать вариант TDR очень привлекательным.

Следующие разделы MPC разрешают использование TDR:

• § 603 (c) (2.2) — Положения постановлений: позволяет муниципалитетам устанавливать положения СПТБ в постановлениях о муниципальном зонировании при условии, что такая возможность разрешена как добровольная, а не обязательная.
• § 619.1 — Передаваемые права на застройку: создает TDR, которые могут быть разделены и переданы как отдельный интерес к недвижимости; требует муниципального одобрения переводов TDR; ограничивает отправку и получение TDR рамками одной муниципальной границы, если только два или более муниципалитетов не имеют совместного постановления о зонировании или письменного межправительственного соглашения.
• § 1105 (b) (2) — Межправительственное сотрудничество: позволяет СПТР пересекать муниципальные границы без необходимости принятия совместного постановления о зонировании. (См. «Перенос TDR через муниципальные границы» для получения дополнительной информации.)

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость

Что такое жилая недвижимость?

Дом или квартира, которые используются в качестве жилого помещения, являются жилой недвижимостью для целей гербового сбора.

Жилая недвижимость также включает здания или части зданий, которые:

• подходят для использования в качестве жилого помещения
• строятся или приспособлены для использования в качестве жилья
• были построены или приспособлены для использования в качестве жилья и впоследствии не использовались ни для каких других целей.

Навес площадью до одного акра также является жилой недвижимостью. Под навесом понимаются сады, дорожки, подъездные пути, дворы, гаражи или навесы, используемые вместе с домом. В него не входит сайт дома. Если занавеска превышает один акр, лишняя площадь считается нежилой недвижимостью.

• Пример 1

  Том покупает подержанный дом на 0,5 акра за 200 000 евро.

  Вся территория вокруг дома включает сады, подъездную дорожку и пешеходную дорожку.

  Площадь 0.5 соток — жилая.

• Пример 2

  Мэри покупает дом на 1,5 акра за 400 000 евро.

  Вся территория вокруг дома состоит из садов, пешеходных дорожек, проезжей части и сарая.

  Только один акр — это жилая недвижимость. Остальные 0,5 сотки — нежилое имущество.

• Пример 3

  Джоан покупает дом на 3 сотках за 300 000 евро.

  Территория вокруг дома состоит из небольшого сада, пешеходных дорожек, проездов и сельскохозяйственных угодий.

  Дом и навес составляют 0,4 сотки.

  0,4 сотки — жилая недвижимость. Остальные 2,6 сотки — нежилое.

Имущество должно быть жилым на дату подписания (подписания, печати или того и другого) акта (письменного документа) о передаче имущества.

Тем не менее, это определение связано с рейтинговой системой местных властей. Если на 31 декабря календарного года до трансфера рейтинг:

• Здание было нежилым
• любая часть здания была нежилой,

вы относитесь к зданию или его части, отнесенной к категории нежилых, как к нежилой собственности для целей гербового сбора.

Разрешение на строительство

У вас может быть разрешение на строительство, чтобы изменить использование здания на жилое до того, как здание будет передано вам. Или у вас может быть разрешение на строительство дома на участке. Разрешение на строительство не делает здание или участок жилым, и вы не можете его принимать во внимание.

Заброшенный дом

Местный налог на недвижимость (LPT) уплачивается с соответствующей жилой недвижимости. Заброшенный дом не считается жилой недвижимостью.Это означает, что LPT не выплачивается за заброшенный дом. Однако для целей гербового сбора к жилой недвижимости относится заброшенный дом.

Для подачи декларации о гербовом сборе вам понадобится номер LPT Property ID. Дополнительные сведения см. В разделе «Сведения, необходимые для подачи декларации».

Жилая недвижимость, купленная в качестве инвестиции

Вы можете купить жилую недвижимость, сдаваемую в аренду арендаторам. Или вы можете купить жилую недвижимость с намерением сдать ее в аренду арендаторам. Для целей гербового сбора недвижимость считается жилой, если она соответствует определению жилой собственности, изложенному выше.

Покупка сайта

Участок является нежилой недвижимостью. Однако, если вы покупаете участок с связанным соглашением о строительстве на нем жилой недвижимости, этот участок считается жилой недвижимостью. Вы платите гербовый сбор со стоимости участка плюс стоимость здания без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

• договор о покупке на сайте
• и
• договор на строительство

подключаются, если вы не можете передать вам участок без строящейся на нем жилой недвижимости.

• Пример 4

  Джон заключает договор на покупку сайта у поставщика / разработчика XYZ Ltd за 50 000 евро.

  Контракт предусматривает, что Джон должен также заключить договор на строительство с XYZ Ltd, чтобы построить дом на участке.

  Джон заключает договор на строительство.

  В договоре на строительство XYZ Ltd обязуется построить дом на участке для Джона за 250 000 евро (без НДС).

  После того, как дом построен, выполняется инструмент для передачи участка Джону.Участок — жилая недвижимость. Джон должен заплатить гербовый сбор в размере 300 000 евро по ставке гербового сбора, применяемой к передаче жилой собственности.

  Строительные работы не могли быть начаты или завершены на дату подписания документа. Положение Stamp Duty такое же. Джон уплатил гербовый сбор в размере 300 000 евро по ставке гербового сбора, применяемой к передаче жилой собственности.

Next: Нежилая недвижимость