Оценить квартиру: Калькулятор недвижимости

Содержание

Как оценить квартиру, и зачем это нужно

Назначая цену за свою недвижимость, мы как правило опираемся на ограниченное количество показателей. Главным образом, большинство людей отталкивается от некой условной стоимости квадратного метра в соответствующем районе Киева и площади объекта. Перемножив одно и другое, мы и получаем цену предложения. Покупатель недвижимости исходит из той же логики. Заблуждаются обе стороны, идея оценить недвижимость «на глазок», очевидно, плохая. Тут нужен действительно качественный и осмысленный подход к делу.

Продажа квартиры, как правило, связана с покупкой новой. Профессионально оценить недвижимость важно ещё и потому, что продав старое жильё дороже и купив новое дешевле, качество жизни можно улучшить гораздо эффективнее, чем в случае, когда обе цены назначены, как говорится, «от фонаря». Несмотря на то, что кажется логичным хотеть продать подороже, а купить, соответственно, подешевле, статистика говорит о совершенно обратной ситуации. Большинство людей при самостоятельной оценке квартиры, которая продается, занижают её стоимость, а купить новую, напротив, готовы дороже, чем могли бы.

Объяснение этому феномену есть у психологов. Прожив в старой квартире довольно длительное время, мы относимся к ней несколько предвзято. Знаем, что в ближайшей булочной цены завышены, и приходится ходить в дальний магазин. Знаем, что дворник выпивает, знаем, что солнце по утрам будит слишком рано, а соседи топают вечерами. Да и вообще, старая квартира надоела, и уже не терпится переехать в новую. Ведь наша будущая квартира — лучше. Светлее, просторнее, от метро ближе, и мебель решили купить подороже. Это квартира мечты. Как в таких условиях вообще можно говорить о цене?

Между тем, говорить о цене — придётся. Жильё — самая дорогая наша собственность, и нам должно быть важно, чтобы стоимость жилища со временем росла. Продали старое, купили новое. Чем дороже продали и чем выгоднее купили, тем выгоднее стала сделка, тем более эффективной оказалась наша инвестиция в жилище. Тем, в итоге, богаче стала семья.

Тут пора бы рассказать, как правильно оценить недвижимость, чтобы извлечь из операций купли-продажи максимальную выгоду. На самом деле, всё очень просто. Нужно лишь обратиться в специализированную оценочную компанию Киева, где Вы сможете обсудить все вопросы с опытным оценщиком. Специалист внимательно ознакомится с объектами, учтёт множество тонкостей, и поможет определить справедливую стоимость. Вы удивитесь, но Ваша старая квартира вдруг окажется лучше, чем вы думали (а главное — дороже), а новая, возможно, ощутимо подешевеет.

Оценка недвижимости вообще и, в частности, оценка квартир в Киеве, — относительно недорогая услуга, которая, к тому же, сразу окупается за счет более выгодной сделки.

Оценка квартиры – Заказать услуги от компании «Кроу Аудэкс»

Компания «Кроу Аудэкс» оказывает полный спектр услуг по оценке недвижимости

Почему «Кроу Аудэкс»?

  • 17 место в рэнкинге «Оценочная деятельность» в РФ за 2018 год (по данным рейтингового агентства RАEX, 2019
  • «Оценочная компания года» по версии Профессиональной премии для участников рынка недвижимости Казани и Татарстана – «ПРИЗНАНИЕ-2017»
  • Богатый опыт проведения оценки недвижимости: за 2019 год мы подготовили 2643 отчёта по оценке жилой недвижимости
  • Всестороннее сопровождение клиента
  • Бесплатные консультации 
  • Автоматизированная система составления отчетов, что ускоряет весь процесс оценки
  • Нам доверяют крупнейшие банки и агентства недвижимости Казани и Татарстана

Оценка квартиры  Оценка квартиры представляет собой оценку рыночной стоимости квартиры на первичном и вторичном рынках.

Заказав услугу по оценке квартиры в компании «Кроу Аудэкс», вы получаете:

  • Гарантированное принятие отчета банком

  • Корректировка и доработка отчета по требованию банка

  • Доверие со стороны банков: мы работаем со всеми банками в Казани и Татарстане и знаем все их требования

  • Готовый отчет по квартире в течение одного дня, включая фотосъёмку
  •  Оплата при получении отчета

Оценка квартир наиболее актуальна при получении ипотечного кредита, при разрешении имущественных споров частных лиц, при составлении брачных контрактов и т.д.

Существует  как обязательная, так и добровольная оценка недвижимости.

Согласно Закону  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года) рыночная оценка объекта является обязательной:

  • при определении стоимости объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду

  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки

  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества

  • при контроле за уплатой налогов, если возникли споры об исчислении налогооблагаемой базы

Документы на оценку жилой недвижимости

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку собственности.

► Свидетельство о государственной регистрации права, либо Выписка (в зависимости от того, в каком году зарегистрирована собственность была).


► Правоустанавливающие документы (т. е. на основании чего была зарегистрирована собственность. Этот документ или документы вписаны в свидетельстве. Например, договор купли-продажи, документ о приватизации, договор долевого участия) .


► Технический паспорт на квартиру.


► Кадастровый паспорт, если есть. 


► Паспорт гражданина РФ, как заказчика оценки, только разворот, где фото и основные данные (фио, кем и когда выдан).

Внимание!

По адресу г. Казань, ул. Гвардейская, 15, оф. 710 тел. работает дополнительный офис компании по оценке для ипотеки. В этом офисе вы можете сдать необходимые документы для оценки, забрать готовые отчеты, а также получить все необходимые консультации. 

Отчеты по оценке выдаются только в дополнительном офисе на Гвардейской,15. Тел.: 273-56-11, 202-07-58, e-mail для документов: [email protected]


Служба профессиональной оценки

Оценка квартиры в Казани является одной из самых востребованных видов оценки жилой недвижимости, требуемая при решении множества вопросов, таких как вступление в наследство, совершение сделок купли-продажи, урегулированию имущественных споров.

Востребованность услуги определения стоимости квартир, также связано с тем фактом, что жилой фонд составляет около 90% всех строительных объектов и широким распространением ипотеки в России. Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости помещения, а также платы за пользование (аренды), а иногда, еще и причиненного ущерба при проливе, пожаре.

Перед тем, как заключить сделку о продаже или покупке квартиры, необходимо определить ее рыночную стоимость. Приблизительную стоимость собственник квартиры может установить и самостоятельно, но для того, чтобы эта стоимость не была завышенной или заниженной, чтобы соответствовала рыночным ценам, необходимо привлечь квалифицированного специалиста.

Оценка стоимости квартиры – одна из наиболее востребованных и популярных услуг на рынке жилой недвижимости Казани. Она позволяет установить рыночную стоимость права собственности на оцениваемый жилой объект или других прав. Как правило, оценка является процессом независимой экспертизы, которая должна учитывать все нюансы и детали. При оценке учитывается месторасположение квартиры: в каком доме она находится, в каком районе расположен дом, насколько далеко от центра города расположен объект. Если в прошлом имели место какие-либо нарушения, или был нанесен ущерб объекту жилой недвижимости, это существенно снижает его рыночную стоимость.

Как правило, квартира теряет часть стоимости после пожара или затопления. В большинстве крупных городов рыночную стоимость квартир определяют перед ипотекой. Для многих жителей мегаполисов это выгодное решение вопросом с приобретением жилья. Ипотека – популярная банковская услуга. Перед ее оформлением определяется стоимость квартиры как имущества, которое будет много лет находиться в залоге. При таких процедурах возможно проведение оценки не всей площади квартиры, а только ее части.

Принимая во внимание важность той стоимости, которая будет определена при проведении процедуры оценки квартиры, следует осторожно подходить к выбору исполнителя. К оценщику предъявляются строгие требования. Он должен быть не просто квалифицированным специалистом, а еще и честным и объективным. При проведении оценки важно соблюдать нормы законодательства, регулирующего отношения на рынке недвижимости, а также нормы этики. Стоимость услуг по оценке квартиры в Казани и Республике Татарстан указывается в договоре между исполнителем и заказчиком.

Узнайте онлайн, сколько стоит ваша квартира на N1.RU

Нам доверяют собственники
и профессионалы рынка

21 100

собственников доверяют нам
продажу своей квартиры

13 200

агентств недвижимости доверяют
нам продажу своих объектов

408 000

объявлений ежемесячно
публикуется на нашей площадке

Благодаря нашему опыту и эффективности сотни тысяч
пользователей доверили нам свои объявления

Ваши возможности на сайте

Простое добавление объявления

Мы не спросим у вас лишнего, только базовые характеристики вашей квартиры

Понятная статистика по объявлению

Всегда будете видеть спрос на ваш объект и сможете отреагировать на него

Всегда актуальный статус объявления

Мы будем сообщать вам на почту обо всех изменениях с вашим объявлением и предупредим вас, когда придет время его продлить или откорректировать

Легкий способ выделиться среди конкурентов

На случай срочной продажи, у нас есть целый набор опций для привлечения внимания именно к вашему объекту

Отзывы о нас

Мы хотим сказать спасибо внимательным и высококвалифицированным сотрудникам компании — менеджерам и модераторам, которые готовы в кратчайшие сроки прийти на помощь, объяснить и совместно разрешить возникающие вопросы. Отдельно хотим поблагодарить руководство сайта …

Смотреть отзыв целиком

Дмитрий Николаевич Комков

Директор, Агентство недвижимости «Авеню»

Мы высоко ценим совместную работу с вашей компанией и выражаем надежду на продолжение уcпешного сотрудничества на благо наших общих интересов, а также на дальнейшее увеличение достигнутых показателей совместной работы. А также желаем порталу N1.RU продолжать …

Смотреть отзыв целиком

Старцева Юлия Михайловна

Директор, Агентство недвижимости «Банзай»

С сайтом N1.RU (НГС) наша организация работает с 2008 года. Хотелось бы отметить, что очень удобный интерфейс, расширенный поиск, посещаемость объявлений отображается, что позволяет своевременно реагировать и корректировать текст и описание подаваемого объявления.

Смотреть отзыв целиком

Уткин Дмитрий Михайлович

Директор, Агентство недвижимости «Масштаб»

Оценка объектов недвижимости, приведенная на сайте, не является оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости по смыслу, придаваемому оценке Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29.07.1998. Вся информация, размещаемая на сайте, предназначена исключительно для частного использования и не может быть использована для принятия решений, связанных с материальными и иными рисками. Администрация сайта не несет ответственности за возможный ущерб, нанесенный в результате использования представленной на сайте информации. Данные автоматической оценки не могут служить в качестве доказательства в суде или при разрешении споров граждан и хозяйствующих субъектов. Данные оценки объектов недвижимости, размещённые на сайте, предназначены только для консультативного использования частными лицами.

что делать и как оценить ущерб?

Новый ремонт и уютная обстановка в квартире могут быть нещадно погублены водой. К сожалению, затопления в многоквартирных домах – это частая ситуация. Чтобы компенсировать ущерб, требуется установление причин и подробное описание масштабов повреждений. Этим уполномочен заниматься эксперт-оценщик.

Нормативные акты, регулирующие ситуацию

При разрешении вопроса следует полагаться на следующие нормативные акты:

  1. ПП РФ от «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» и изменения, вступившие в силу после Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 № 331.
  2. Статья 10 ГК РФ – защита имущественных интересов.
  3. Закон о защите прав потребителей.
  4. Статьи 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ – определение степени виновности в затоплении.

Пострадавший должен помнить, что помимо имущественного вреда, он может требовать и компенсацию морального ущерба.

Что делать при возникновении затопления?

Рекомендуемый порядок действий в случае затопления квартиры:

  1. По возможности установить причину протечки воды и устранить ее (например, перекрыть краны).
  2. Уведомить о случившемся виновных соседей, а также других лиц, которые могут выступить понятыми.
  3. В тот же день, уведомить о произошедшем управляющую компанию или территориальный отдел ЖЭУ. Диспетчер должен зафиксировать обращение и уведомить о дате посещения квартиры техником.
  4. По адресу обязан прибыть техник. На месте аварии он составляет акт, в котором указывается дата аварии, причина поломки и все имущество, которое было испорчено. Акт составляется в 3 экземплярах: один, пострадавшему, второй – виновнику, третий остается у техника. Если по каким-либо причинам документ не был выдан сразу, необходимо составить письменное заявление в 2 экземплярах с просьбой выдачи документа на руки. Одно заявление принимают в ЖЭУ, второе, с отметкой о принятии, остается у заявителя.

Важно! Заявка должна быть зарегистрирована в течение 30 минут после обращения жильцов в ЖЭУ или УК. Срок прибытия комиссии при затоплении должен быть не позже 12 часов после обращения, а крайний срок устранения аварии может составлять не более 3 суток от даты обращения.

Иногда после многократных обращений представители УК не являются на осмотр. В этом случае жильцы могут самостоятельно составить акт о затоплении, но для этого требуется как минимум 3 свидетеля.

Когда необходима независимая оценка ущерба?

Есть множество спорных ситуаций, когда клиенту потребуется независимая оценка ущерба от залива. Например, в акте может быть указано, что причина протечки не установлена или информация о порче имущества неполная. В этом случае доказать свою правоту можно при помощи независимой экспертной оценки.

Экспертиза требуется в следующих случаях:

  1. Для установления факта затопления. Эксперт указывает причину и объемы пострадавшего имущества. При этом составляется смета, где указываются все суммы.
  2. Для определения виновника затопления. Это может быть как лицо, проживающее в квартире выше, так и управляющая компания, которая не обслуживает свои коммуникации своевременно.
  3. Для истребования полной суммы компенсации с виновника.
  4. Экспертизу может заказать и виновник затопления, если он не уверен, что сумма, которую требует потерпевший, оправдана.

Акт независимой оценки – это полностью юридически достоверный документ, который принимается в любом суде.

Как проводится оценка?

При регистрации обращения эксперт назначает удобную дату проведения осмотра. Собственник жилья должен предоставить следующие документы:

  • акт о затоплении;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • паспорт;
  • чеки на оказание услуг ремонта, покупку техники, вещей – предоставляются по возможности.

Важное правило! За 2-3 дня до проведения оценки виновная сторона должна быть уведомлена о дате экспертизы. Виновник имеет право присутствовать во время осмотра. При этом, процедура будет проходить только в удобное для пострадавшей стороны время.

Во время процедуры специалист проводит визуальный осмотр, делает фотографии, проводит замеры. Акт оценки выдается через несколько дней. Это объемный документ: в нем перечисляются все повреждения, стоимость восстановительных работ, среднерыночная цена пострадавшего имущества. В документе также будут все фото, сделанные во время процедуры. Помимо этого, приводятся ссылки на действующее законы, что поможет сориентироваться в дальнейших действиях.

Акт независимой оценки может быть использован для досудебного урегулирования конфликта. Если виновник не возвращает сумму ущерба, можно обратиться в суд. При этом в сумму иска будут включены судебные издержки и стоимость работы эксперта. Практика показывает, что после независимой экспертизы вероятность получить компенсацию в полном объеме возрастает до 90%.


Можно ли сделать оценку квартиры по фотографиям

Это зависит от того, какого рода оценка необходима и кто у вас эту оценку запросил (какая организация). Существуют различные разновидности оценки квартир и каждая из них имеет свою специфику.

Далее рассмотрим несколько вариантов: и те, когда оценка по фото допускается, и те, когда не допускается.

Когда можно сделать оценку квартиры по вашим фото

  1. В случае, когда нужна справка об оценке (не отчет, а именно справка). В этом случае оценщику не обязательно выезжать на осмотр . В этом случае фото для оценки квартиры вы можете сделать самостоятельно. А часто в этом случае они и вовсе не нужны.

Например справку об оценке у вас могут попросить в органах опеки, если вы продаете или покупаете квартиру, где прописан несовершеннолетний или инвалид, находящийся под вашей опекой.

  1. При оценке для суда (если в квартиру нет доступа). В этом случае оценщик использует ваши фото, при этом указывая в отчете об оценке, что доступа в квартиру нет и фото предоставлены заказчиком.
  2. Если оценка вам нужна «для себя» и вы никуда этот отчет не понесете. Например, вы просто хотите узнать сколько стоит ваша квартира (собрались продавать, делить между супругами при разводе и т.д.)

Когда нельзя сделать оценку по фотографиям клиента

При оформлении ипотеки в банке. В этом случае (хотя законом об оценке и стандартами оценки это на прямую и не предусмотрено), оценщик должен лично осмотреть квартиру и сделать фотографии. На этом всегда настаивает банк и ничего с этим не поделаешь.

К тому же, нужно понимать, что даже если делать оценку квартиры по фотографиям возможна, то к фото существуют определенные требования.

Фотографии обязательно должны быть отличного качества, каждая комната должна быть сфотографирована особенным образом и с нескольких ракурсов. Также фото не должны быть темными, размытыми и т.д. В общем, к фотографиям существует целый ряд требований, поскольку они подшиваются вместе с другими документами в отчет об оценке.

Заключение

Выше были описаны только самые распространенные ситуации. Но бывают и другие случаи.

Не стану останавливаться на них подробно, иначе вы просто устанете читать эту статью.

Если ваш случай все же не описан выше, то вы можете лично задать нам вопрос, описав ситуацию. Наша консультация абсолютно бесплатна.

Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании: 4000 руб.

С какими банками мы работаем:

Закажите оценку квартиры для банка в Краснодаре, позвонив нам по телефонам:

8(918)081-08-47
Ждем вашего звонка с 8.00 до 20.00 каждый день – без перерывов и выходных!

Все способы узнать рыночную стоимость квартиры

Рынок недвижимости фрагментирован, динамичен и функционирует исходя из принципов свободного формирования цен на основе спроса и предложения. Поэтому потенциальным покупателям и продавцам важно понимать, как узнать рыночную стоимость квартиры в отдельно взятом периоде, чтобы не продешевить или, наоборот, не потратить больше положенного при заключении сделки.

Рыночная стоимость простым языком
– это та денежная сумма, которую в данный момент целесообразно потратить (покупателю) или получить (продавцу) за объект недвижимости при условии свободного намерения сторон заключить сделку купли-продажи.

Определение рыночной стоимости жилья может потребоваться не только при продаже. Ситуаций много: получение кредита, где в качестве залога выступает квартира, различные судебные споры относительно жилого имущества, оценка ущерба в результате чрезвычайного происшествия, расчет страховой суммы при покупке полиса и прочее.

Какими способами можно определить рыночную стоимость квартиры

Предлагаем ознакомиться с несколькими вариантами, узнать о положительных и отрицательных моментах каждого и выбрать наиболее подходящий для вас.

  • Определить рыночную стоимость жилья самостоятельно. Чтобы произвести расчеты самому, достаточно собрать статистику по аналогичным предложениям, размещенным на популярных досках объявлений. Затем нужно сравнить информацию с параметрами своей квартиры и посчитать среднюю цену за квадратный метр. Чем больше объектов попадет в обработку, тем точнее будут результаты самостоятельной оценки.
    Плюсы: не нужно платить за услуги специалистов.
    Минусы: потребуется немало времени на обработку данных, велика погрешность между реальной стоимостью и той, что выводится путем самостоятельного анализа.
  • Рассчитать в онлайн калькуляторе (экспресс-оценка). Чтобы узнать рыночную стоимость квартиры онлайн, можно воспользоваться системой примерного автоматического расчета в интернете.
    Плюсы: Способ не требует финансовых вложений, калькуляторы доступны на сайтах крупных агентств недвижимости.
    Минусы
    : Онлайн-оценка не обеспечивает реальной картины и носит ориентировочный характер, так как на цену каждого конкретного объекта может оказывать влияние целый ряд уникальных дополнительных факторов: реальное состояние и планировка жилья, инфраструктура района, экологическая обстановка, вид из окон, соседи и так далее.
  • Нанять оценщика. Подходящий вариант, если нужна оценочная экспертиза, например, для суда. Подыскать подходящего эксперта-оценщика сегодня не составляет труда.
    Плюсы: Профессиональный оценщик передает клиенту отчет — официальный документ, пригодный для предоставления в коммерческие и государственные структуры.
    Минусы: Вариант с привлечением оценщика считается одним из самых затратных.
  • Обратиться к профессиональному риэлтору. Узнать рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье просто — достаточно обратиться в надежное агентство с многолетним опытом и хорошей репутацией.
    Плюсы
    : Риэлтор крупного агентства недвижимости — это единственный игрок рынка, кто знает и стоимость объекта (по которой тот выставляется на продажу), и его реальную цену (за которую он был в итоге продан).
    Минусы: Существует риск столкнуться с меркантильными интересами риэлтора, поэтому стоит обращаться только в проверенные компании.

Цена и рыночная стоимость зачастую отличаются. Образно говоря, стоимость объекта — это желаемая продавцом сумма, а его цена — это реальная сумма после торга с покупателем. Определение рыночной стоимости вашей квартиры является одним из важнейших условий успешной продажи, поэтому в большинстве случаев без участия квалифицированных помощников не обойтись.

Рыночная и кадастровая стоимость жилья — различие

В своей практике специалисты агентства «Чистые Пруды» часто сталкиваются с попытками клиентов узнать рыночную стоимость квартиры по адресу через бесплатный веб-сервис Росреестра. Действительно, данная онлайн услуга весьма полезна для граждан, однако следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость — это разные понятия, и разница может быть очень существенной. Их принципиальное различие заключается в следующем:

  • кадастровая стоимость — устанавливается в результате госоценки — используется для расчета налогов, определения ставки за аренду, госпошлины в суде и так далее;
  • рыночная стоимость — отражает актуальную ситуацию на рынке — определяет цену, за которую с наибольшей вероятностью может быть совершена сделка с объектом.

Таким образом, если перед вами стоит задача узнать рыночную стоимость квартиры по кадастровому номеру, нужно зайти на сайт Росреестра и найти нужный раздел. Затем следует ввести в специальное поле номер или адрес интересующего вас объекта и получить информацию совершенно бесплатно.

Профессиональная рыночная оценка жилья в Москве

Воспользуйтесь услугами агентства недвижимости «МИЭЛЬ-Чистые Пруды», если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей квартиры для продажи. Мы следуем правилу, согласно которому первую консультацию для клиентов предоставляем бесплатно, поэтому обращение к нам вас ни к чему не обязывает.

Истории из жизни
Когда мы решили продавать московскую однокомнатную, то возникла проблема: как правильно оценить объект. Собственность, предназначенная для продажи, хоть и находится в не самом престижном районе, но имеет хороший метраж, недавно там сделан капитальный ремонт, и, что немаловажно, по соседству живут прекрасные люди. Попробовали сделать расчет в нескольких калькуляторах, и поняли, что эти результаты очень ориентировочные. Друзья посоветовали компанию «МИЭЛЬ» у метро Чистые Пруды, и мы обратились туда. Знаете, это действительно самый лучший вариант, потому что риэлторы владеют оперативной и настоящей информацией по рынку, да и само агентство располагает собственной обширной базой недвижимости. Первая консультация вполне удовлетворила, и мы решили заключить договор с агентством на комплексное сопровождение сделки. Продали быстро и выгодно, молодцы!

При необходимости наши специалисты также готовы помочь в других вопросах по недвижимости: подготовить документы для приватизации, обеспечить полное сопровождение покупки квартиры «под ключ», провести процедуру по рефинансированию ипотеки и много другое. Выбирайте профессионализм — приходите к нам!

Чистые Пруды — помощь в продаже проблемных квартир

Наша компания более 27 лет оказывает услуги населению в сфере недвижимости. Одной из ключевых специализаций для нас является сопровождение проблемных сделок: продажа квартир с долгами перед коммунальщиками и банками, предпродажная подготовка документации и глубокая проверка юридической чистоты документов, оперативная помощь в процедуре приватизации и многое другое. Если вам нужно продать проблемную квартиру (долю) в максимально сжатые сроки, выгодно и на законных основаниях — приходите в офис «МИЭЛЬ» на Чистопрудном бульваре. Доверьтесь профессионалам, и вы избавите себя от многих проблем!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

Как оценить потенциальную квартиру

Раскаяние арендатора может произойти очень быстро после того, как вы переедете в новую квартиру. Хотя квартира, возможно, изначально казалась идеальной, протекающие трубы, шумные соседи, слишком маленькие туалеты и нашествие вредителей могут заставить вас пожалеть, что вы никогда не подписывали новый договор аренды. К счастью, многих из этих ловушек довольно легко избежать, проведя небольшое исследование и тщательную оценку любой квартиры в Нью-Джерси, которую вы собираетесь снять.

Начать с электронной таблицы

Трудно провести точное сравнение квартир, если вы не применяете несколько научный метод их ранжирования.Создайте электронную таблицу или рукописный список всех необходимых вам функций квартиры. Посещая каждую квартиру, отметьте все соответствующие поля. Очевидно, что квартиры, получившие наибольшее количество отметок, — единственные, о которых вы можете серьезно подумать.

При составлении списка включите такие функции, как:

  • Кол-во ванных и спален
  • Наличие прачечной
  • Современная кухня
  • Площадь больших номеров
  • Гардеробы
  • Балкон или патио
  • Лифты
  • Центральное кондиционирование
  • Уровень сигнала оператора сотовой связи
  • Новостройка или реконструированный дом
  • Фитнес-центр на территории
  • Можно с домашними животными
  • Дополнительные возможности хранения
  • Площадки для пикника, грили, костровые чаши и другие принадлежности на открытом воздухе
  • Посудомоечная машина
  • Приборы из нержавеющей стали
  • Плитка на кухне или в ванной
  • Паркетные полы
  • Короткая поездка на работу
  • Недалеко от магазинов и сервисных центров

Be Nosy

Не бойтесь открывать шкафы и заглядывать в них во время осмотра потенциальной квартиры.Попробуйте все выключатели, сполосните туалеты и включите воду во всех раковинах, душах и ваннах. Обязательно посмотрите во время визита. Коричневые пятна на потолке могут указывать на протечки в сантехнике или крыше.

Проверьте место под кухонной раковиной на предмет протечек или признаков присутствия муравьев, тараканов, грызунов или других вредителей. Обратите внимание на возраст техники. Хотя старые приборы все еще могут работать, они часто потребляют больше энергии, чем современные версии, что может увеличить ваш счет за электроэнергию.

Принесите рулетку

То, что ваша мебель подходит к вашей нынешней квартире, не означает, что она хорошо впишется в ваше новое место. Прежде чем приступить к поиску квартиры, обратите внимание на высоту, ширину и длину самых больших предметов мебели. Во время посещения используйте рулетку, чтобы определить, поместятся ли части, не заполняя пространство полностью.

Если в доме нет лифта, не забудьте также замерить подъезды и лестничные клетки. День переезда — ужасное время, чтобы обнаружить, что ваш очень большой секционный диван или старинный шкаф, доставшийся вам в наследство от бабушки, не поднимутся по лестнице.

Часто посещают

В зависимости от времени суток, когда вы посещаете, у вас могут быть самые разные впечатления от апартаментов. Если вы впервые осмотрели квартиру в середине дня, когда большинство жителей были на работе, зайдите вечером и утром, когда там будет оживленно. Даже если у вас нет доступа к квартире, вы обычно можете определить, будет ли проблема из-за шума или будет сложно найти удобное место для парковки, когда все ваши соседи дома.

Утреннее или вечернее посещение также поможет вам оценить, будет ли поездка на работу без проблем или с большими хлопотами. Пока вы там, посетите местные магазины. Многие жилые кварталы утверждают, что находятся в нескольких минутах от всего, но есть большая разница между легкой 10-минутной поездкой и 50-минутной поездкой в ​​условиях интенсивного движения.

Задавайте правильные вопросы

Задавайте множество вопросов типа «а что, если» при встрече с менеджером квартиры или агентом по аренде, например «Что, если мой водонагреватель перестанет работать в воскресенье днем?» или «Что, если я хочу завести домашнее животное?» Узнайте, доступно ли обслуживание на месте и сколько в среднем вам придется ждать ремонта вашей квартиры.

Если у вас есть дети или домашние животные, или если вы планируете в ближайшее время пополнить свою семью, узнайте, разрешено ли проживание с домашними животными и есть ли в комплексе какие-либо специальные объекты или удобства, предназначенные для них, например, детская площадка или выгул для домашних животных.

Некоторые другие особенности, о которых следует помнить: Есть ли автомойка или подсоединение шланга? На что похожа парковка? Есть ли у них гаражи или выделенные парковочные места? Спросите, включены ли коммунальные услуги. Если это не так, обратитесь к агенту по аренде или арендодателю, чтобы он предоставил вам оценку ежемесячных затрат.

Хотите найти новую квартиру? Fairway 28, сообщество по аренде классических загородных домов в Бриджуотере, штат Нью-Джерси, включает в себя все функции, которые сделают вашу новую квартиру по-настоящему домашней. Наши жители пользуются изысканными кухнями, стиральными и сушильными машинами, бытовой техникой из нержавеющей стали, гардеробными, фитнес-центром, стоянкой для автомобилей, автомойкой и частными гаражами, доступными за дополнительную плату. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о доступных квартирах.

Источники:

Путеводитель по квартире: 10 вопросов, которые следует задать при поиске квартиры

https: // www.apartmentguide.com/blog/10-questions-to-ask-when-you-visit-apartments/

Ель: как определить, что пора переезжать в новую квартиру

https://www.thespruce.com/how-to-tell-time-to-move-155641

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости.Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума. Арендная плата предлагает растущий источник дохода и стабильный способ зарабатывать деньги. Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

  • Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
  • Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
  • Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.
4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости.Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени. Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и заслуживающей внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность . Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример подхода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить.У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA должен быть базовым или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости. Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценить интересующую вас недвижимость, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью полноценными ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , без бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка. Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от дохода от аренды, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью.Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду.CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду недвижимости по сравнению с первоначальными инвестициями. Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды собственности относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности. Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями.Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег. Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год.Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость. Это, конечно, до рассмотрения любых налогов, страхования, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты не использует чистый операционный доход в качестве максимальной ставки, а вместо этого использует валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение.Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды.Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход. Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями и ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не предназначена для проживания в жилых помещениях, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы найдете недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Обновлено 28 апреля 2021 г.

Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

Как правило, банк использует три разных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

  • Подход к продажам
  • Подход замещения
  • Доходный подход

В подходе к продажам рассматриваются другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе.Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

Подход замещения рассматривает, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

и доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение — основа для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

Знание того, как разобраться в NOI, является основополагающим для вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за вашу собственность.Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе. В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Ставка рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

Вот пошаговая инструкция, как рассчитать NOI квартиры:

Определение общего дохода

Сложите все источники дохода для собственности за год.Предметы могут включать:

  • Арендная плата от собственности
  • Стиральные машины с монетоприемником
  • Торговые и кондитерские автоматы
  • Плата за парковку
  • Стоимость хранения
  • Просроченные платежи
  • Прочие доходы

Например, возьмем комплекс из 100 квартир, где каждая квартира арендует ровно 1000 долларов в месяц — ха, разве это не было бы хорошо?

В комплексе также есть стиральные машины и сушилки с монетоприемником, а также несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят доход в размере 1000 долларов в месяц.

Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

Так каков общий доход?

  • 100 единиц X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
  • 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
  • Расходы на парковку 5000 долларов в год
  • Наш совокупный доход от этого комплекса составляет 1 217 000 долларов США.

Мы можем определить NOI, вычтя общие расходы из общей суммы дохода.

Определение расходов

Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

  • Сборы за управление имуществом
  • Ремонт и обслуживание
  • Сборщик мусора
  • Ландшафтный дизайн
  • Обслуживание бассейна
  • Налоги и страхование
  • Бухгалтерские и юридические услуги
  • Утилиты
  • Безопасность

Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

Предположим, что более значительная часть наших годовых затрат на этот 100-квартирный комплекс составляет приблизительно 517 000 долларов.

Расчет NOI

Так каков наш NOI?

1 217 000 долларов США (общий доход) — 517 000 долларов США (общие расходы) = 600 000 долларов США (NOI)

NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

Определение рыночной капитализации

Чтобы определить ставку рыночной капитализации, вы можете сделать три разные вещи:

  1. Спросите у коммерческих брокеров, знакомых с районом, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
  2. Найдите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
  3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдавали ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

Определение стоимости многоквартирного дома

Когда у нас будет достаточно четкое представление о местной ставке капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

Предположим, мы используем максимальную ставку 10%.

Для расчета стоимости мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

Итак, вы можете увидеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «заставить оценивать» и оценивать недвижимость, управляя недвижимостью и ее финансами.

Все дело в цифрах!

Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, который обучает искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по адресу olddawgsreinetwork.com , состоит в том, чтобы владеть / контролировать 1000 единиц / дверей в течение следующих шести лет.

Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer, чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

Как оценить инвестиции в квартиру с учетом факторов местного рынка

The NBA Combine — это мероприятие, которое длится несколько дней, во время которого лучшие кандидаты в колледжи участвуют в упражнениях, проверяющих свои навыки.Некоторые из этих навыков включают вертикальный прыжок, жим лежа на 185 фунтов и ловкость на дорожке. В конце Объединения игроки соревнуются в играх «пять на пять», в которых принимают участие скауты и тренеры НБА. По результатам объединения можно определить статус драфта игрока, а также его потенциальную зарплату. Но это мера потенциала, и она не всегда точна. Например, Кевин Дюрант не смог выполнить ни одного жима лежа, но все равно стал одним из лучших в лиге сегодня.

Подобно тому, как Комбинат оценивает игроков, квартиры также могут быть оценены — но эта оценка не всегда верна.Понимание факторов, влияющих на стоимость квартиры, и их значение может иметь большое значение для того, чтобы помочь инвестору принять правильное инвестиционное решение. Зная не только факторы, но и то, как эти факторы работают вместе, инвестор может принять правильное финансовое решение для своего будущего.

Что движет оценкой многоквартирных домов?

Существует ряд факторов, влияющих на оценку многоквартирных домов. Основным фактором, влияющим на спрос в уравнении, являются показатели экономики в целом.Вторым фактором, который следует учитывать, являются тенденции в сфере домовладения. Еще один фактор, который следует учитывать при измерении спроса на арендное жилье, — это демографические тенденции.

С точки зрения предложения при оценке многоквартирных домов, наибольшее внимание уделяется количеству сданных квартир. Вы часто слышите о количестве завершенных квартир в национальном или даже региональном масштабе. Здесь очень важно выйти за рамки заголовков и сосредоточиться на количестве единиц, поставленных на конкретный субрынок.

Самое важное, что нужно помнить, — это то, что вся недвижимость является местной, поэтому то, что происходит на местном уровне, имеет большее значение, чем то, что происходит на национальном уровне.Давайте разберем эти факторы спроса и предложения более подробно.

Экономическое влияние и рост рабочих мест

Опять же, эффективность экономики в целом будет иметь самое сильное влияние на ваши вложения в квартиры. Когда наблюдается значительный рост рабочих мест в мегаполисе, больше людей собирается переехать в этот район, чем уехать, что приведет к увеличению количества семей. По мере роста экономики люди, у которых есть соседи по комнате или живущие дома, будут переезжать и искать себе квартиру самостоятельно или могут захотеть жениться.В каждой из этих ситуаций формируется новое домохозяйство, что приводит к увеличению спроса.

Высокий процент этих молодых людей будет арендовать дом, а не покупать его. Сегодня почти 40% домохозяйств арендуют, а не покупают дома, что является самым высоким показателем арендной платы в истории, и люди моложе 35 лет чаще всего снимают жилье.

Инвесторы, владеющие многоквартирной недвижимостью в районах, где наблюдается значительный рост числа рабочих мест, должны увидеть заметный рост спроса на их квартиры.Точно так же во время экономического спада люди могут решить переехать к соседу по комнате или вернуться домой. Это приводит к сокращению предложения в числе домохозяйств, что снижает спрос на квартиры.

Тенденции в сфере домовладения

Когда цены на жилье низкие, больше людей покупают дома. Верно и обратное: когда цены на дома выше, людей снимает больше. Вне зависимости от того, идет ли речь о повышении или понижении цен на жилье, спрос на аренду квартир, несомненно, будет увеличиваться или уменьшаться.

Демографические тенденции

Другой важный показатель — это то, как текущие демографические тенденции влияют на жилье. Чем занимается население в конкретном районе? Много ли людей приходит в этот район или большинство из них уезжают? Если они моложе и не замужем, они с большей вероятностью будут снимать жилье. Если это пожилые пары, покупка может быть предпочтительнее. Изучение и понимание текущих и будущих тенденций в области народонаселения является важным фактором при оценке будущего спроса на аренду квартир.

Тенденции предложения

Растущее предложение новых квартир обычно является признаком сильной экономики. Это также признак того, что рост арендной платы может замедлиться в ближайшем будущем. Опять же, тенденции предложения на национальном уровне говорят нам о чем-то, но тенденции предложения на местном рынке говорят нам гораздо больше.

Например, отчет CBRE показал, что в 2018 году было построено 267 900 квартир, что является вторым по величине количеством новых единиц за 30 лет (наибольшее количество построено только годом ранее).Мы идем к надстройке? Может быть. Более пристальный взгляд на цифры показывает, что на восемь ведущих рынков приходилось почти половина единиц в 2018 году. На некоторых рынках метро почти не было нового строительства. Это показывает важность понимания местного рынка, на котором вы собираетесь инвестировать.

Анализ рентабельности инвестиций в многосемейном секторе

С точки зрения рентабельности инвестиций (ROI) сектор многоквартирных домов показал впечатляющие результаты по общей доходности за последние 10 лет.Арендная плата также росла, и вслед за этим росла оценка квартир. Один из способов измерить оценку квартир — это сравнить доходность квартир инвестиционных фондов недвижимости (REIT) с доходами от других секторов коммерческой недвижимости REIT. Они превосходят другие виды инвестиций в недвижимость со средней доходностью 11,8% в год. Конечно, будут взлеты и падения, как и ожидается в случае любых инвестиций, но общая стоимость многоквартирной недвижимости, похоже, растет.

Выводы по инвестированию в многоквартирную недвижимость

Воздействие экономики на многоквартирную недвижимость является наиболее важным фактором для инвесторов.Но играют роль и другие факторы, и каждую переменную необходимо рассматривать в контексте местного рынка. Тщательное изучение всех факторов может помочь убедиться, что инвестор выбирает правильное место для инвестирования.

Как и NBA Combine, оценка квартир на основе проверенных показателей — это разумный подход к принятию инвестиционных решений. И, как и в НБА, помогает немного интуиции.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *