Управляющий объектом недвижимости – Управляющий объектом недвижимости

Управление недвижимостью — 7 шагов к управлению недвижимостью

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Здравствуйте, дорогие друзья! Вас приветствует популярный бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи — Денис Кудерин.

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

В конце статьи вас ждёт небольшой бонус – обзор тройки самых компетентных в РФ компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

• экономия времени и сил собственника;
• повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
• юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
• управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

• создание благоприятных условий для клиента;
• продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
• контакты со страховщиками и брокерами;
• разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
• проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
• поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
• финансовые взаиморасчеты;
• взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье «Как сдать квартиру».

2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

• распределяет финансовые потоки;
• анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
• контролирует стабильное поступление арендных платежей;
• поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
• ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Управление объектом включает в себя его рекламу и продвижение на жилищном рынке. Профессиональный управляющий всегда знает, как наилучшим образом показать достоинства конкретной жилплощади и скрыть недостатки.

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции агентства недвижимости. То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

• следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
• вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
• обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
• организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
• содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

О том, какие особенности имеют объекты из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

На сайте есть узкоспециальная статья на тему аренды коммерческой недвижимости.

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.

Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт Правовед.ру и потратьте несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.

Шаг 2. Находим арендаторов

Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.

Пример

Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.

Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.

Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.

Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Профессиональная помощь в управлении недвижимостью – обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг

Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать её в управление, но затрудняются с выбором надёжного партнёра. Представляем мнение экспертов – обзор тройки лучших профессиональных управляющих компаний.

1) Сервисные технологии

Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты «Сервисных технологий» занимаются обслуживанием и эксплуатацией зданий с 1998 года.

Все сотрудники прошли обучение по курсу международного Института Управления Недвижимостью и имеют опыт в сфере архитектуры, риэлтерских услуг, строительстве и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.

2) IPT-Group

Организация не только разрабатывает и реализует программы коммерческого управления, но и следит за грамотной технической эксплуатацией недвижимости. Компания обеспечивает современное инфраструктурное оснащение объектов, применяя самые актуальные технологии.

Выработанные за годы практики стандарты управления обеспечивают собственникам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и гарантируют полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением коммерции.

3) Артэко

Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Фирма занимается жилыми и коммерческими объектами, обеспечивая: экономную эксплуатацию, содержание в чистоте, благоустройство, озеленение, мелкий и капитальный ремонт объектов.

У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть клининговый отдел, консьерж-сервис, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.

5. Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать жильцам ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» — документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.

Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

Документы следует проверять обязательно. Данные паспорта квартиросъёмщика нужно внести в договор.

Так будет легче отыскать арендатора, если он окажется мошенником – например, сдаст ваш объект другим желающим за большую сумму, а сам исчезнет в неизвестном направлении.

Совет 4. Откажитесь от сотрудничества с арендаторами, у которых нет работы

Безработные граждане – не лучшие кандидаты в арендаторы. Если жильцы вас уверяют, что за них будут платить родители, друзья, благотворительный фонд помощи африканским студентам, всегда проверяйте эту информацию.

А лучше выбирайте клиента со стабильной работой, к примеру – госслужащего с фиксированной «белой» зарплатой.

Смотрите ролик, в котором руководитель управляющей компании популярно объясняет смысл и преимущества доверительного управления недвижимостью.

6. Заключение

Итак, друзья, сделаем выводы. Управление недвижимостью – полезная и перспективная услуга, которой стоит воспользоваться всем, кто желает получать от своих объектов максимум коммерческой отдачи, но не желает тратить на это личное время.

Команда нашего журнала желает вам успеха, благополучия и процветания! Будем благодарны за оценки и комментарии к прочитанному. До новых встреч!

hiterbober.ru

Глава 3. Система управления недвижимостью

При определении набора услуг по управлению недвижимостью, необходимого клиенту, компания изучает объект, с которым придется работать и проблемы клиента, для того, чтобы сформировать комплекс услуг, решающий их наилучшим образом.

Уже при первичной инспекции объекта, подлежащего эксплуатации, необходимо определить профилактические меры, которые увеличат надежность объекта в эксплуатации. На объекте, взятом в управление, работает заранее сработавшаяся, слаженная команда, которая может предвидеть и предупредить неполадки. Для этого составляется план профилактических мероприятий. Предвидеть проблему — значит решить ее.

Деятельность фирмы по управлению недвижимостью направлена на прогнозирование неисправностей и своевременный ремонт изношенных систем сооружений. Принимая заказ на управление эксплуатацией помещения, специалисты проводят тщательный осмотр всех инженерных систем здания. По результатам осмотра сигнализируют о скором износе оборудования, необходимой реконструкции или недостаточном качестве каких-либо устройств. Компания предлагает Заказчику заранее принять меры для избегания возможных аварийных ситуаций. В обязательном порядке осуществляется закупка расходных материалов, что помогает экстренно устранить любую возникшую неисправность Техническое совершенство означает, в первую очередь, что Клиенты остаются довольны работой управляющей компании во всех отношениях. При этом не имеет значения, идет ли речь об устройствах автоматизированного контроля и управления техническими системами недвижимости, системах энергообеспечения или кухонном оборудовании.

Услуги по управлению объектами недвижимости включают увеличение эффективность работы бизнеса, максимизация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

Работа с клиентом начинается с инспекции объекта и переговоров, в результате которых четко понимаются все потребности и проблемы Заказчика и определяются способы их решения.

Управление недвижимостью, как вид услуги, сегодня в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный оборот объектов и услуг в сфере управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это и пресловутое «отсутствие нормативно-правовой базы» (К какой только сфере деятельности в России не применима эта проблема!), и специфика отношений собственности в пост приватизационный период, и многое другое

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

— систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

— оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

— управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

— правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

— экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

— техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

— создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

— введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

— контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

— регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

— лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

— налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

— реализация государственных целевых программ;

— установление амортизационных норм;

— реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

— комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

— операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

— инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

— управление системами жилой недвижимости;

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и «расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Таблица 1. Сравнительный подход

Таблица 2. Затратный подход

Таблица 3. Доходный подход

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

— при ликвидации объектов недвижимости;

— при исполнении прав наследования, судебного приговора;

— при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2012.-406с.

2. [http://www.dissercat.com/content/otsenka-innovatsionnogo-potentsiala-predpriyatii-malogo-biznesa] Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2007.

3. [http://www.dissercat.com/content/otsenka-innovatsionnogo-potentsiala-predpriyatii-malogo-biznesa] Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

4. [http://www.dissercat.com/content/otsenka-innovatsionnogo-potentsiala-predpriyatii-malogo-biznesa] «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2011.

6. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 2007.

7. [http://www.valmaster.ru/books]Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, 2012.

8. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 2011.

9. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2012г.

10. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 2011.

Размещено на Allbest.ru

studfiles.net

34.Организация деятельности по управлению объектом недвижимости

Обеспечение полноценной эксплуатации в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки со­стояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить су­щественную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — жилец, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуа­тация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуата­ции: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запре­щенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализиро­ванные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора, вывоз твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания. Это создает необходимые условия для согласования инте­ресов всех сторон, задействованных в содержании объекта.

Вопросам содержания недвижимости в надлежащем состоянии и ухода за нею уделялось слишком мало внимания при проектировании, заказе-застройке и строительстве жилых домов. Кондоминиумы располагают весьма небольшими знаниями в области планового обслуживания недвижимости и ухода за ней.

Одна из задач применения техпаспорта здания — передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и заказчикам зданий, организациям по уходу за недвижимостью и жильцам.

Техпаспорт здания выполняет также функции информационной систе­мы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В тех­паспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на наружных территориях) можно было бы:

• после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

• постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содер­жанию в порядке недвижимости таким образом, чтобы с экономически не­большими затратами получить желаемые условия проживания;

• обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплу­атации конструкций и систем оборудования, а также эффективное энерго­техническое хозяйство;

• обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за недви­жимостью, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

• общие данные об объекте

• контактные данные участников проектирования и строительства объек­та недвижимости

• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования

• данные о расположении важнейших машин и помещений обслужи­вания, а также необходимые количественные данные

• внутренние и наружные поверхностные конструкции

• плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показа­тели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабо­чие показатели систем

• плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строитель­ных деталей, установленные на этапе проекта

• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и задачи

• ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта

• инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях

• данные о приложениях к техпаспорту

Прочие материалы, в частности, пересмотренная проектная документа­ция, определяются отдельно в подрядных документах.

Кроме того, в каждую квартиру в пользование распоряжающегося ею лица передаются инструкции по эксплуатации квартиры (инструкции для жильца).

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт жилого здания с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Составление техпаспорта ставит задачи и накладывает обязанности на всех участников строительства, т. е. заказчиков-застройщиков, проектиров­щиков, инспекторов, подрядчиков, изготовителей материалов и их постав­щиков.

Чтобы из поступающих от различных сторон материалов создать год­ный к применению техпаспорт, необходимо назначить его ответственного составителя или координатора, который соединит материалы и составит инструкции по обслуживанию и т. п. документацию. Задача координатора состоит также в пересмотре техпаспорта по окончании гарантийного года. Координатором может выступать, например, один из проектировщиков, инспектор или заказчик-застройщик.

В рамках начала работы над проектом строительства нового здания или капремонта старого объекта важно согласовать задачи и обязанности, связанные с техпаспортом, во всех договорах таким образом, чтобы задачи, возникающие в результате составления техпаспорта, передавались дальше по всем звеньям цепочки.

studfiles.net

Управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью

Видео по теме

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

• федеральная недвижимость; 
• недвижимость субъектов РФ;
• муниципальная недвижимость;
• недвижимость предприятий;
• отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

• земельные ресурсы;
• лесной фонд;
• жилищная недвижимость;
• нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

• операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
• инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

• в аренду;
• в доверительное управление;
• в хозяйственное ведение;
• в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

• правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
• экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
• техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

• проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
• комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
• разработки экономически обоснованного технического задания;
• проектирования и организации производственных систем;
• разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
• разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
• проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
• оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

• организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
• заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
• организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
• осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
• организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
• обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
• занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
• После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
• управлением инфраструктурой здания; 
• руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
• контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
• ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

• Постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
• стабильный и высокий доход;
• возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

• Высочайший уровень ответственности;
• широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
• возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
• необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Место работы

• Научно-исследовательские и проектные институты;
• комитеты государственного имущества и собственности;
• управления по архитектуре;
• организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
• предприятия по экспертизе;
• строительные организации;
• риэлторские фирмы;
• БТИ — бюро технической инвентаризации;
• инвестиционные фонды;
• ипотечные банки;
• организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

Важные качества

• аналитический ум;
• умение мыслить нестандартно;
• логическое мышление;
• внимание к деталям;
• ответственность;
• организаторские способности;
• коммуникабельность;
• терпение;
• усидчивость и тщательность.

zem-advokat.ru