Пошагово покупка квартиры: Как купить квартиру? [Инструкция]

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

22.07.2020

По статистике, каждые 8 лет люди стремятся изменить условия жизни – продать свое жилье и купить другое взамен. Конечно, не у всех получается реализовать такую потребность. Одного желания мало. Ведь любой переезд – это глобальное мероприятие, сравнимое в народе со стихийным бедствием. Но истинные причины страхов и опасений, сопутствующих таким кардинальным переменам в жизни – это финансовая составляющая и риски.

Решение проблемы с деньгами еще как-то кажется понятной – можно обратиться за кредитом в банк или продать что-то ценное, чтобы выручить часть суммы на доплату или первоначальный взнос.

А вот как бороться со страхами? Тем более что сейчас со всех сторон активно муссируются темы о «черных риэлторах» и «криминальных нотариусах». Или просто постоянно рассказываются страшилки о том, как доверчивые граждане решили купить квартиру, но что-то пошло не так, в итоге они потеряли все – и деньги и квартиру.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Да, Москва – огромный город, стремительный и насыщенный разнообразными возможностями и рисками. И стоимость жилья здесь измеряется шести- и семизначными цифрами. Но именно этот фактор должен призывать любого человека быть просто внимательным, рассудительным и не гнаться за сияющими «выгодными предложениями», красной дорожкой устилающими путь в мышеловку.

Любая покупка квартиры таит в себе целый алгоритм необходимых действий, которые стоит последовательно пройти, не пренебрегая мелочами и деталями. В таком вопросе, где фигурируют крупные суммы, мелочей и лишних деталей просто не бывает. Итак, если вы впервые покупаете квартиру, то вам полезно будет знать о подстерегающих сложностях и потенциальных рисках.

Зато покупка другой квартиры одновременно сулит перемены, свежим ветерком обновляющими вашу жизнь!

Очень часто мотивом смены жилья служат замечательные поводы: брак, рождение ребенка, потребность в увеличении жилплощади для работы на дому. Но бывают и грустные причины – развод, разъезд с детьми и прочие. Возможно, вы просто считаете, что место жизни определяет ее уровень, и, переселившись в более престижный район, вы автоматически запустите программу личностного роста, а эта новая квартира станет стартом к вашему успеху.

Такие эмоциональные мотивы иногда вклиниваются в рациональный выбор и мешают принимать правильные решения.

А ведь именно хладнокровный и рациональный подход сохранит ваши деньги, и обеспечит благополучную реализацию задуманного переезда.

Первая сложность, с которой сталкивается покупатель, работающий без риэлтора – это адекватный анализ рынка недвижимости.

Вы покупаете квартиру в настоящем времени. И деньги берете в ипотеку сегодня, так же как и переезд в купленную квартиру состоится в обозримом будущем. Поэтому важно разбираться в современном экономическом положении в недвижимости. А не в гипотетической перспективе. Не распыляйтесь на предположения и прогнозы, а изучайте сегодняшний рынок цен на квартиры в интересующем вас районе. Проанализируйте предложения, изучив объявления на ЦИАН, Авито и прочих сайтах недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Нет смысла распыляться по многочисленным площадкам, ведь риэлторы дают объявления во все возможные издания, поэтому вы везде будете видеть одни и те же объекты. А если вам попадаются привлекательные предложения на каком-то малоизвестном сайте, при этом такой квартиры нет на ЦИАНе, Авито, Из рук в руки и на Яндекс-недвижимости, то возможно, это вымышленный объект, опубликованный исключительно с целью поиска клиентов – покупателей. Реально существующие объекты размещены на платных сайтах, и дублируются на крупных площадках популярных баз недвижимости.

Есть сайты, предлагающих независимую оценку квартир: ЦИАН — https://cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/, Из рук в руки — https://www.irn.ru/price/ и другие. Это поможет вам получить более объективное представление об истинной стоимости квартир в выбранном районе. Это сложно, но решаемо.

Еще одна неочевидная сложность в выборе квартиры – это точно сформулировать, что же вы хотите?

Сконцентрируйтесь на своих предпочтениях и опишите нужную вам квартиру, со всеми подробностями.

После перечисления «хотелок», составьте список приоритетов и расположите важные для вас пункты по степени значимости. Это поможет критически оценить свои требования и переосмыслить список пожеланий, понять, чем можно пожертвовать, а что для вас действительно важно.

Не в ваших силах в купленной квартире изменить этаж, близость к метро или инфраструктуру. Поэтому пункты, описывающие район, близость к метро и характеристики дома – базовые. А состояние самой квартиры, наличие пластиковых окон, хорошей входной двери и красивого санузла – переменные, и являются не проблемами, а расходами.

Определившись с типом дома, желаемыми этажами, и метражом, можно приступить к изучению предложений в этом районе. И прежде чем договариваться о просмотре, заранее, еще по телефону старайтесь задавать как можно больше вопросов риэлтору или собственнику, разместившему объявление.

Существенные причины, из-за которых нет смысла тратить время на просмотр этого объекта можно выяснить в телефонном разговоре.

• Например: свежее наследство.
• Или свежая исполненная рента, а также – не исполненная рента.
• Если у квартиры много собственников и все прописаны, среди них есть несовершеннолетние и сильно пожилые люди.
• Если собственник находится за рубежом и приезжать сюда не собирается даже на сделку.
• Если квартирой владеют год или меньше и снова ее продают – это повод насторожиться, особенно, если продавец не желает объяснять причину столь быстрой продажи.
• Если продается квартира с прописанным человеком, которого нельзя выписать.
• Не стоит связываться с объектом, у которого документы утеряны, не оформлены или их постигла ужасная напасть и вам их не готовы показать и внятно рассказать историю приобретения этого жилья.
• и другие настораживающие факты.

Любая мутная и непонятная схема должна быть отталкивающим фактором, особенно, если вдруг продавец заговорит о скидке. Не обманывайтесь! Хорошая квартира всегда должна стоить денег! Адекватно рынку! И никак не меньше.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Лучше, конечно, когда квартиру продают в режиме «свободная продажа». Это значит, что продавец взамен получает деньги, а не подбирает другую квартиру. Если выбранная вами квартира продается по альтернативному сценарию, то тут могут возникнуть сложности.

Первая сложность, с которой можно столкнуться при покупке альтернативной квартиры – это попадание в цепочку. И чем длиннее такая цепочка, тем нужнее помощь профессиональных риэлторов.

В условиях современного экономического положения в стране, большинство людей не имеют свободных наличных средств на покупку квартиры. Поэтому многие, желая улучшить или изменить жилищные условия, сначала должны продать свою квартиру, в которой проживают, и тут же на вырученные деньги, или доплатив, приобрести другую квартиру, а возможно, даже две.

И больше всего пугающее и непонятное в этой цепочке: деньги вкладывает самый «верхний покупатель», а получает их – самый «нижний продавец». Участники, находящиеся в срединных звеньях цепи – оперируют только виртуальными деньгами – сколько, кому и за что заплатить или доплатить (при доплате появляются новые живые деньги, которые тоже нужно правильно вплести в общую схему).

Технически организовать и грамотно построить сделку без помощи профессионалов практически невозможно, особенно, если цепочка выстраивается из нескольких звеньев. То есть, владельцы выбранной вами квартиры тоже хотят взамен купить другое жилье – и при оформлении вашего договора купли-продажи с ними, на сделке будут присутствовать посторонние люди – собственники квартиры или даже двух квартир, которые купят ваши продавцы. А представьте себе, что и там есть своя альтернатива?

Это сложно.

Нужно еще учесть простой человеческий фактор: все мы люди разные – спокойные и не очень, вспыльчивые, темпераментные, холерики или флегматики, скептики, параноики или даже мизантропы. А вдруг ваши оппоненты начитаются страшилок в интернете про обманы в недвижимости и начнут всего бояться, волноваться и истерить на самой сделке? Как вы справитесь с чужими эмоциями и погасите потенциальный срыв всей альтернативы?

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Ведь волнение на сделке по продаже и покупке квартиры – это так естественно! Не каждый день обычный человек, (не риэлтор) покупает и продает объект, стоимостью в миллионы!

Грамотно всех организовать, обсудить все движения средств и точное распределение всех сумм, с учетом интересов каждой стороны, и при этом не ошибиться, не пропустить никаких расходов и комиссий, оплат по сделке и доплат или отдельных остающихся сумм – это критический момент, подвластный только узким специалистам.

Даже если вы самостоятельно подобрали себе покупателя и новую квартиру, хотя бы на сопровождение сделки обратитесь за помощью к риэлтору. Существует такая услуга – «юридическое сопровождение», которая как раз направлена на помощь в таких случаях. Она стоит значительно дешевле, чем полная комиссия, но при этом четкая технология проведения альтернативы защитит вас и ваших компаньонов по сделке от лишних переживаний и суеты. А заодно поможет вам сформировать полный комплект необходимых документов.

Риэлторами за много лет отработаны четкие механизмы проведения таких сделок – когда в один день собираются сразу все продавцы и покупатели и поочередно подписывается каждый договор купли-продажи, происходит закладка денег в банке, согласно схеме расчетов, а затем одним общим пакетом документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

Задача всех участников альтернативы: провести сделку в спокойной, сосредоточенной атмосфере, четко соблюдая технологию и пошагово выполнять все действия, понятные каждому участнику.

Продавать и покупать квартиру альтернативной сделкой можно, нужно только ее правильно организовать и заранее составить схему движения средств и расчетов по всем участвующим в цепочке сделкам.

Удачи вам в выборе и осуществлении благополучной покупки квартиры!

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.
Член Евразийской творческой гильдии писателей.

Алена Николаевна Ковалева

Покупка квартиры на вторичном рынке пошагово

Клиенты срочно переезжали из Екатеринбурга в Москву. Когда-то давно судьба вынудила их ехать на Урал, сейчас семейная пара стремилась обратно.

У ситуации был целый ряд сложностей:

1. Мужчину сократили на работе. Денег у семьи — почти нет.
2. У женщины заболело сердце от жизни на Урале, нужно срочно менять климат.
3. У сына подходит время сдавать вступительные в техникум.

Действовать нужно было быстро.

Покупатель нашелся почти сразу, с решением по ипотеке от Дельта Кредит.

И начался второй этап работы — уже с органами опеки. В квартире в Екатеринбурге был прописан несовершеннолетний ребенок — чтобы они разрешили продать его долю, необходимо было одновременно наделить ребенка долей в московской квартире.

А на поездку в Москву денег нет!

Поиском квартиры там занимаются родители женщины. Нашли вариант, внесли аванс агентству, выслали пакет документов. Мы его просмотрели: квартира 6 лет назад приобреталась в ипотеку, которая была давно погашена. На первый взгляд, проблем нет.

Мы ошибались 🙂 Но об этом чуть ниже.

2 недели проведя над документами, мы получили приказ органа опеки на отчуждение доли ребенка в квартире в Екатеринбурге, и приобретение его доли в Подмосковной квартире. Подали документы в банк.

Здесь возникла первая сложность: банк нам в продаже квартиры отказал. Мол, наделения ребенка собственностью будет только после продажи — и гарантий, что у ребенка будет доля в новоприобретаемой квартире — нет.

Но мы вышли из положения, добавив к договору дополнительных гарантий и обязанностей. Банк пошел навстречу и заплатил за квартиру — и клиенты получили деньги, за вычетом 1% — доли банка. Этот процент выступил страховкой гарантии выполнения приказа органов опеки.

И вот мы в Подмосковье! И здесь появилась новая проблема:

У хозяев квартиры было 2 ребенка. На погашение ипотеки семья использовала материнский капитал — они должны были дать детям долю в квартире. Но этого не сделали.

Дальше-больше: люди уже купили новую квартиру в ипотеку на 20 лет. Чтобы продать квартиру в Подмосковье, от них потребовали наделить детей долями в этой новой квартире. А сделать они этого не могли! Так как для этого нужно сначала оформить ипотеку и купить квартиру. А для этого нужно продать старую квартиру — этими деньгами они и собирались ипотеку покрыть.

Замкнутый круг.

Мы поняли, что у ситуации нет выхода, махнули рукой и начали искать новый объект. Опять получили приказ органов опеки, объяснили банку, почему мы не смогли выполнить предыдущий приказ, дали данные по новой сделке… И прошли весь цикл по новой.

Только на этот раз сделка прошла без таких сложностей.

Таких логических тупиков в нашей практике встречалось довольно много. Затем и нужны профессиональные риэлторы — чтобы в непредвиденной ситуации специалист быстро в ней разобрался и сэкономил деньги, время и нервы клиента.

Недавно клиенты обратились опять: уже чтобы продать квартиру родителей в Москве — семья решила съехаться.

Онлайн-сделка: пошаговая инструкция

Удаленные сделки с недвижимостью заключались и раньше: например, с покупателями из других регионов и стран. Но теперь рынок переходит в онлайн массово.

Шаг 1. Выбор и просмотр квартиры

Начальный выбор объекта и так был удаленным: покупатель отбирает подходящие варианты по цене, местоположению, площади и другим параметрам. Но дальше наступает стадия просмотра.

На первичном рынке, когда сама квартира еще не построена, ее получится «осмотреть» только виртуально: 3D-модели и туры создают практически все девелоперы. Следить за стройплощадкой легко благодаря камерам. Лично осмотреть район и ближайшее окружение будущего дома не возбраняется. А если дом построен, сотрудники компании-застройщика или агенты проводят экскурсию по выбранной квартире в видеочате.

На вторичном рынке все сложнее. Протечки, трещины и другие недостатки квартиры не увидеть на фото или в видеоэкскурсии. Удаленно не оценить степень влажность внутри жилья, запах в подъезде и в самой квартире, не пообщаться с соседями. По словам риэлторов, если проводить этот этап дистанционно, покупатель рискует впоследствии сильно разочароваться в покупке.

Шаг 2. Проверка продавца и договоренность о покупке

На этом этапе нужно проверить правоустанавливающие документы продавца. На первичном рынке все просто: документы застройщик пришлет онлайн. Забронировать квартиру в новостройке тоже получится удаленно.

Проверить документы владельца жилья на вторичном рынке опять тяжелее: паспорта (его реально проверить на сайте МВД) и свидетельства недостаточно. Важно, покупалась ли квартира с привлечением ипотеки, которая еще не выплачена, или материнского капитала, обязывающего выделять доли детям, — оба момента сильно усложнят сделку, покупатели часто предпочитают не связываться с такими вариантами. Если продавец преклонного возраста, понадобится справка из ПНД. Такие документы получить удаленно затруднительно, а подчас — нельзя.

Задаток перечисляется онлайн, ДКП также готовится дистанционно. Но подписать договор о задатке сторонам придется лично.

Шаг 3. Подготовка документов

Уже привычная история: на первичном рынке документы оформляются онлайн. На вторичном рынке далеко не все документы удастся получить в электронном виде:

• выписку из ЕГРН Росреестр выдает удаленно;
• единый жилищный документ, выписку из домовой книги, справки по форме № 9 и 12 (в разных регионах требуются разные документы) выдаются онлайн на портале госуслуг; некоторые документы присылаются по электронной почте, некоторые — в бумажном варианте, но в приложении Почты России доступна опция, когда письмо доставляется получателю домой;
• если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки, которое можно получить только лично;
• техпаспорт квартиры в случае покупки жилья в ипотеку выдают БТИ — график их работы зависит от региона, не во всех есть опция онлайн;
• все документы, для которых требуется нотариальное заверение (например, согласие супруга на сделку и т. п.), заверяются только лично, у нотариуса.

Шаг 4. Ипотека

Значительная доля сделок проходит с привлечением ипотечного кредита. На старте все делается удаленно: собрать документы о заемщике, отправить их вместе с заявлением в банк и получить в ответ предварительное одобрение достаточно просто в дистанционном режиме. Но когда квартира подобрана — без личной встречи не обойтись.

Первое — процедура оценки квартиры на вторичном рынке. Для этого оценщик должен приехать и сфотографировать квартиру. Избежать этого шага реально лишь иногда — если сумма кредита небольшая или речь идет о рефинансировании и другой банк уже оценивал этот объект. На практике, подчеркивают риэлторы, такое случается нечасто: обычно банк доверяет своей оценке.

Второе — как мы уже упомянули, техпаспорт квартиры: не все БТИ готовы выдать его онлайн. Третье — страховка, которая оформляется только в личном присутствии.

Шаг 5. Сделка

При покупке квартиры в новостройке сделка проводится полностью удаленно, если у клиента есть вся необходимая сумма на счете: застройщик сам передает документы на регистрацию договора в Росреестр.

В ином случае сделка будет почти онлайн — например, придется встретиться с единственным человеком — сотрудником банка, который идентифицирует покупателя и выдаст усиленную электронную цифровую подпись. Клиент должен подтвердить ее кодом, который придет на его смартфон.

Эту процедуру допустимо провести удаленно, но далеко не все решаются передавать столь важную информацию по интернету. Усиленной цифровой подписью клиент подписывает все документы — данные тут же отправляются в Росреестр по защищенным каналам.

Сегодня такую услугу предлагают почти все крупные банки: у них есть опыт проведения удаленных сделок. Некоторые банки приглашают клиентов к себе в офис, представители других готовы приехать к нему домой или встретиться на нейтральной территории.

Другие способы подачи документов в Росреестр — с участием МФЦ и нотариуса — подразумевают большее офлайн-взаимодействие.

Теоретически подать документы в Росреестр можно и самостоятельно, но на практике установку специального программного обеспечения и работу с ключевым носителем и ключами к электронной цифровой подписи осилит не каждый покупатель: нужно хорошо разбираться в цифровых технологиях.

Расчеты между продавцом и покупателем автоматизированы и проводятся полностью онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов — например, от Сбербанка. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье.

Как только сделка будет зарегистрирована, средства автоматически переводятся на счет продавца. Если в сделке задействованы другие способы передачи денег (скажем, банковская ячейка), то сторонам придется встретиться в банке лично.

И последнее. Чтобы удаленно осуществить сделку со вторичным жильем, продавец должен письменно выразить свое согласие, написав заявление о регистрации на основании документов, подписанных УКЭП. Подать это заявление необходимо в МФЦ только лично.

Благодарим директора направления оценки и аналитики Циан Сергея Паламарчука за помощь в подготовке материала.

пошаговая инструкция для новостроек и вторичного жилья

Когда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.

В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей. В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Вопросы безопасности: крупные суммы привлекают мошенников

Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости. Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег. Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.

Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях. Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.

В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.

Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.

Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.

Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры. Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.

Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.

Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов

Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…

Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость. Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке. В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.

Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен. Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.

Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.

Ищем варианты: хороши все каналы

Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья. Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы. При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой. Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.

Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способы поиска квартиры для покупки:

• извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;
• размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;
• общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.

Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки. Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.

Осмотр квартиры: когда дотошность избавляет от расходов

Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья. Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность — привередливость и дотошность помогут избежать множества проблем в будущем. Потенциальный покупатель имеет право буквально заглянуть во все углы, пройтись по квартире с видом хозяина, задать любые вопросы и попросить документы, подтверждающие:

• личность продавца;
• его право собственности на квартиру;
• количество людей, зарегистрированных на жилплощади;
• законность выполненной перепланировки и так далее.

Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах. Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны. Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов. Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию.

Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории. Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.

Риски и вопросы владельцу

Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:

• Кто собственник, и состоит ли он в браке?
• Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
• Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
• Есть ли какие-то обременения?
• Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
• Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?

Если оказалось, что квартира куплена совсем недавно и снова выставлена на продажу, стоит насторожиться и выяснить все обстоятельства до конца. Быстрая перепродажа может говорить о том, что вскрылись какие-то проблемы, которые были неизвестны текущему собственнику до момента покупки, и теперь он хочет переложить эти проблемы на вас.

Когда жилье продается по доверенности, необходимо дополнительно убедиться в подлинности документа и непременно связаться с собственником, если не он сам представляет квартиру на осмотре.

Стоит быть осторожнее с жильем, недавно полученным в наследство, поскольку сохраняются риски появления новых претендентов на собственность.

Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение

Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией. Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца. В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.

Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе (это не синоним задатка) не влечет за собой выше указанных обязательств. Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация. Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.

Правильным вариантом будет сразу заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит определенной защитой в случае, если продавец найдет более подходящего претендента на свое жилье. В таком официальном договоре необходимо прописать все нюансы, назвать реальные суммы и зафиксировать дату выселения и снятия с регистрации прежних жильцов.

Подготовка к сделке: важные нюансы

Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников. Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры. Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.

Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием. В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.

Подтверждением дееспособности могут служить свежие справки из городского психоневрологического диспансера. Не будет лишней и справка из нарко-алко-дипансера, так как наличие склонности к употреблению веществ, изменяющих сознание, суд также будет принимать во внимание, и если продавцу удастся доказать, что он в момент подписания сделки находился под воздействием каких-то веществ – это будет весомый аргумент в его пользу.

Обязанность продавца – предоставить полный пакет документов, который требуется для заключения договора:

• свидетельство о госрегистрации права собственности;
• паспорта всех, кто значатся в документах как собственники жилья;
• документацию, где указано, на каком основании было получено право на жилье;
• при необходимости – разрешение органов опеки.

Если нет хотя бы одного из этих основных документов, о заключении сделки не может быть и речи. Кроме того, очень желательно увидеть техпаспорт на квартиру и выписку обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади. Стоит потребовать также кадастровый паспорт. Все документы должны быть только подлинными – если предлагается копия, надо тут же просить оригинал.

Важно также обратить внимание на то, что если продавец квартиры состоит в браке, чтобы сделка была легитимной, понадобится письменное согласие супруга на продажу квартиры, либо судебное решение, где зафиксировано разделение имущества.

Выписка из ЕГРП позволит убедиться в том, что покупаемое жилье не находится под обременением. Если вы хотите приобрести квартиру без коммунальных долгов, запросите документальное подтверждение их отсутствия.

Договор лучше удостоверить в нотариальном порядке, перед подписанием очень внимательно перечитайте документ, проверьте все данные и реквизиты. Настоятельно рекомендуется указывать реальную сумму продажи, так как в случае неприятностей и судебных разбирательств вы сможете претендовать только на возврат официально оговоренной суммы. Важно помнить, что квартира будет стопроцентно вашей только после государственной регистрации и получения на руки документа о собственности.

Передача денег и оформление сделки

В последнее время для передачи денег все чаще арендуются банковские ячейки, и это действительно эффективная мера безопасности. С банком можно договориться о том, что бывшие владельцы квартиры получают доступ к ячейке с деньгами лишь после того, как завершилась государственная регистрация, и право собственности перешло к новому владельцу.

Заключение

Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание. Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов. Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.

Игорь Василенко

отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках в 2020 году — pr-flat.ru

У покупателей квартир в новостройках возникает множество вопросов как на этапе подбора жилья, так и в процессе оформления сделки. Мы собрали самые распространенные из них и дали простые и понятные ответы.

Отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках

Хочу посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой, как это сделать?

Осмотреть квартиру в строящемся доме для принятия окончательного решения о покупке нельзя. Продажа новостроек предполагает, что будущие новоселы приобретают жилье, которое только появится.

Но существует несколько вариантов для тех, кто боится «кота в мешке»:

1. Сегодня многие застройщики предлагают покупателям осмотреть демо-квартиры или целые демо-этажи в строящемся доме. Такие презентационные пространства помогают покупателям оценить будущую отделку и качество работ.

2. Большинство девелоперов — это компании с большим опытом и множеством ранее реализованных проектов. Для оценки качества строительства можно посетить один из готовых жилых комплексов от застройщика, более того — есть возможность задать некоторые вопросы жителям этих домов. Но помните, данный способ актуален только если концепции готового ЖК и новостройки схожи.

3. В крайнем случае озвучьте свои пожелания о просмотре квартиры представителю застройщика. Если на данный момент степень готовности объекта и проводимые на нем работы позволяют посетить стройку с учетом соблюдения мер безопасности, то вам могут пойти на встречу. Так как многие современные ЖК — это квартальные застройки, существует вероятность, например, посетить дом другой очереди или секции.

Квартиры в новостройках реализуются только по договорам долевого участия?

Нет, квартиру в новостройке можно оформить не только по ДДУ. Среди других вариантов — договор/соглашение уступки прав по ДДУ, договор купли-продажи.

Уступка прав по ДДУ оформляется в том случае, если покупается квартира в строящемся доме, но не от застройщика, а от другого продавца. Распространенный пример: девелопер передал подрядчику/поставщику квартиры в качестве оплаты за выполненные услуги или работы, оформив сделку стандартно — через ДДУ. Компания, получившая квадратные метры, будет продавать жилье уже через соглашения об уступке прав.

Договора купли-продажи (ДКП) оформляются в том случае, если новостройка сдана в эксплуатацию. Например, застройщик не распродал жилье на этапе строительства, все сделки после получения разрешения на ввод будут оформляться через куплю-продажу.

Регистрация сделок в Росреестре это оформление права собственности?

Нет, право собственности покупатель может оформить только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта прием-передачи квартиры. Подробный чек-лист по приемке жилья вы найдете здесь, а пошаговую инструкцию по оформлению квартиры в собственность — в нашей отдельной статье.

Квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичке в 2020 году?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Все зависит от множества критериев, в том числе индивидуальных. Но стоит отметить, что ставки по ипотеке на новостройки сейчас ниже, чем на готовое жилье, а большая часть льготных программ с выгодными условиями распространяется только на строящиеся объекты — это может стать решающим фактором во многих случаях.

Выбирая между новостройкой и вторичным жильем, ориентируйтесь на потребности свои и своей семьи. У каждого из вариантов есть как плюсы, так и минусы. Хотите жить в современном доме, сделать в квартире ремонт с нуля под свой вкус, оформить жилищный кредит на выгодных условиях? Тогда вам следует выбрать новостройку.

Какие существуют денежные риски при покупке квартиры в новостройке?

Сразу отметим, что при покупке строящегося жилья следует отдавать предпочтение проектам с долевым участием. В таком случае риски дольщика минимальны.

От финансовых потерь покупателя страхует государство: закон о долевом участии 214-ФЗ в целом, переход на эскроу с 1 июля 2019 года в частности, Фонд дольщиков — позволяют максимально защитить права покупателей.

Что будет с ценами на жилье в 2020 году?

Многие, кто планировал покупку квартиры, но не успел ее совершить до начала экономического кризиса, вызванного ситуацией с распространением коронавирса и падением курса рубля, задумались над тем, стоит ли приобретать недвижимость сейчас или отложить вопрос до лучших времен.

Большое количество аналитиков выдвигают всевозможные гипотезы о дальнейшей судьбе рынка жилищного строительства и ценах на недвижимость в 2020 году. Многие ждут снижения стоимости квадратных метров (от 5% до 30%), другие не видят предпосылок к уменьшению цен, так как себестоимость строительства только растет — после перехода на эскроу застройщики вынуждены оформлять кредиты в банках, а цена строительных материалов зависит от курса валют.

Таким образом, точно оценить ситуацию на данный момент не представляется возможным. Но если девелоперы пока не анонсируют ажиотажных скидок и акций на новостройки, то банки уже подняли ставки по ипотеке и подавляющее большинство ожидает повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Это значит, что даже при снижении средних цен, растущая стоимость жилищных кредитов, не позволит покупателям значительно сэкономить.

Советуем ориентироваться на сложившуюся личную жизненную ситуацию. Если у вас есть возможность и желание совершить долгожданную покупку, то — действуйте!

На что обратить внимание при покупке квартиры

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Содержание: 

 

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

• Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
• Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
• Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
• Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра». Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.  

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем». По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

• Обладает ли застройщик положительной репутацией;
• На какой стадии находится строительство;
• Лично ознакомиться с расположением дома;
• Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».  

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени. 27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком. Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

• Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
• Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
• Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек. Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем. Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение. Существует две основные формы заключения ДДУ: основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр». В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги. Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки. Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Покупка, квартира

Дистанционная покупка квартиры. Что нужно знать?

По этой причине, многие иногородние покупатели выбирают дистанционный способ приобретения квартиры в Тюмени, главным преимуществом которого, несомненно, является экономия финансов и времени.

Самое важное при покупке квартиры в другом городе – убедиться в том, что застройщик надежный, а квартира и жилой комплекс подходят под ваши требования. Узнайте, как проверить застройщика и быть уверенным в надежности сделки и качестве приобретаемого жилья. А наши специальные материалы «Найти квартиру своей мечты», «Новостройка или вторичка? Что выбрать?», «Инфраструктура новостроек: как понять, что жилой комплекс вам подходит?» помогут вам найти идеальную квартиру в достойном вас жилом комплексе.

Тем, кто не знаком с городом и хочет узнать о Тюмени как можно больше полезной информации для выбора жилья, мы рекомендуем прочитать материалы «Где лучше купить квартиру в Тюмени?», «Топ-10 новостроек Тюмени в 2019 году. Какие дома сдадут?». Благодаря им вы сможете познакомиться с районами города и лучшими тюменскими жилыми комплексами.

Порядок проведения сделки

Итак, вы определились с районом города и новостройкой и выбрали дистанционный способ покупки жилья. Далее сценарий такой:

1. Сделайте копию паспорта и отправьте его застройщику.

2. Застройщик проверяет документ и готовит договор, где указаны ваши данные, и условия сделки. Затем, он отправляет документ вам на электронную почту для ознакомления.

3. Ваша задача – внимательно проверить договор, и в случае если вас всё устраивает, вы должны сделать три копии документа (вам, застройщику и регистрационному органу) и подписать их.

4. После – необходимо оплатить государственную пошлину. В ближайшем отделении МФЦ вам подскажут реквизиты для оплаты.

5. Далее оформляется доверенность на юриста застройщика (шаблон вы можете запросить у специалиста отдела продаж строительной компании). Это нужно для того, чтобы ваши интересы были защищены в регистрационных учреждениях.

6. Собираете пакет необходимых документов (три копии договора, квитанция об уплате госпошлины, доверенность на юриста) и отправляете сервисом экспресс-доставки в адрес строительной компании.

7. Застройщик подписывает документы со своей стороны и сдает их в Росреестр. В среднем регистрация занимает 4-5 дней.

8. После того, как зарегистрированный договор готов и получен, застройщик отправляет вам экземпляр.

9. Регистрацию договора можно проверить на сайте Росреестра. А после того, как договор окажется у вас, вам предстоит оплатить установленную в документе сумму любым удобным для вас способом на счет строительной компании.

10. Поздравляем, вы обладатель новой квартиры!

О чем хотели бы знать первые покупатели квартир — Hipster Real Estate

Все больше и больше миллениалов предпочитают оставаться в городах, а не покупать в пригородах. Но покупка квартиры — это еще несколько шагов, чем покупка дома. Чтобы вы точно знали, чем собираетесь заняться, прочтите это руководство перед тем, как начать.

Шаг первый: проверьте свой кредитный рейтинг

Худшая ошибка, которую вы можете когда-либо сделать в сфере недвижимости, — это предположить. Не думайте, что банки одолжат вам определенную сумму денег.Вы можете ничего не получить, если у вас плохой кредитный рейтинг.

Есть три кредитных бюро: TransUnion, Equifax и Experian. Каждое из этих трех кредитных бюро составляет кредитный отчет, в котором содержится история вашего долга и своевременных платежей.

FICO, в свою очередь, берет информацию из ваших отчетов и превращает их в оценки. Чем выше ваш балл, тем лучше. Оценки могут варьироваться от 300 до 850.

Ипотечные кредиторы выбирают средний балл из всех трех баллов, а не средний балл.Итак, если у вас есть 680 от Experian, 700 от TransUnion и 720 от Equifax, ваш кредитор будет использовать 700 от TransUnion для определения вашей процентной ставки.

Примечание. Если вы подаете заявку на ипотеку вместе со своим супругом, то ваш ипотечный кредитор берет средний кредитный рейтинг человека с самым низким кредитным рейтингом. По этой причине для вас может быть выгодно, чтобы один из вас приобрел недвижимость самостоятельно и добавил своего партнера в договор после закрытия.

Проверяйте отчеты на наличие ошибок

Кредитные бюро делают ошибки.Фактически, они все время совершают ошибки. Просмотрите каждый отчет и убедитесь, что информация в нем точна. Если это не так, вы захотите поспорить с ними.

Вы можете получать бесплатную копию своего кредитного отчета в каждом кредитном бюро каждый год по адресу: https://www.annualcreditreport.com/index.action

Не медлите с этим! Неправильный кредитный отчет может стоить вам тысяч долларов, если вы получите плохую процентную ставку!

Шаг второй: расчет выплат по ипотеке

Не тратьте на это много времени.Тот факт, что вы могли позволить себе оплату конкретной квартиры, не означает, что вы получите одобрение на получение необходимой суммы кредита. Тем не менее, неплохо иметь в голове приблизительное число, а также общую область покупки. Вы можете рано понять, что не можете позволить себе жить в определенном районе, или же может произойти обратное, и вы сможете позволить себе жить в более престижном месте.

Ипотечные калькуляторы делают именно то, что вы думаете: они рассчитывают размер ежемесячного платежа по ипотеке.Если вы никогда не использовали его, мы написали краткое практическое руководство, которое поможет вам начать работу:

Ипотечные калькуляторы: как рассчитать выплаты по ипотеке

Шаг третий: рассчитайте свой DTI

DTI означает долг- к доходу. Сколько денег вы приносите по сравнению с тем, сколько денег отправляете обратно? Долг включает только финансовые обязательства перед кредиторами или агентствами, которые ссудили вам деньги. Интернет, телефон, продукты, бензин и тому подобное не в счет.Таким образом, ваш долг включает только такие вещи, как:

• Кредитные карты

• Студенческие ссуды

• Автокредиты

• Персональные ссуды

• Детские алименты

• Алименты

Добавьте вверх минимальный ежемесячный платеж для каждого и разделите это число на ваш ежемесячный валовой доход (сумму, которую вы зарабатываете до уплаты налогов). Умножьте результат на 100. Ответ — ваш ежемесячный коэффициент DTI.

Кредиторы не хотят, чтобы DTI превышал 43%, и поэтому не будут давать вам ссуду на сумму, которая подняла бы ваш DTI выше, чем это, если вы учитываете ежемесячный платеж по ипотеке.

Возможно, в ваших интересах выплатить те долги, которые вы можете. Это снизит ваш DTI и поможет вам позволить себе более дорогую квартиру.

Шаг четвертый: Получите предварительное одобрение

Люди часто путают предварительно одобренные и предварительно прошедшие квалификацию. Они не такие.

Предварительная квалификация — это гипотетическое «да».Это не гарантия того, что банк предоставит вам ссуду. Когда вы проходите предварительную квалификацию, кредитор просто берет предоставленную вами информацию, но на самом деле не внимательно изучает ваши финансовые показатели, чтобы проверить вашу информацию. Мораль: не отправляйтесь за покупками домой только после предварительной квалификации!

Предварительное утверждение — обратное. Кредитор внимательно изучил ваши финансовые показатели и счел вас достойным кредита.

Вы можете оценивать магазин в течение месяца, не ухудшая каждый раз свой кредитный рейтинг (сложные запросы снижают ваш кредитный рейтинг примерно на пять пунктов).Прежде чем отправиться за покупками, найдите кредитора с лучшей ставкой.

Шаг пятый: Найдите подходящего риэлтора

Не принимайте только первого найденного вами риэлтора. Вам понадобится кто-то, кто действительно знает, что делает. По крайней мере, возьмите у них интервью. Вопросы, которые вы должны задать кандидатам в риэлторы, включают:

• Сколько у вас клиентов в настоящее время?

• Сколько домов вы помогли клиентам продать или купить?

• Можете ли вы предоставить недавние ссылки?

• Вы работаете с компанией?

• У вас есть другая работа?

• Как долго вы являетесь агентом по недвижимости?

• Вы работаете в одиночку или в команде?

• Когда можно будет показать дома?

• Какое у вас время ответа?

• Каковы ваши сборы?

• О чем вы можете мне рассказать (выберите область покупки)?

Не принимайте первого встречного.Это рецепт катастрофы.

Подробнее читайте в нашей статье о том, как найти идеального риэлтора.

Шаг шестой: Отправляйтесь на охоту

Найдите квартиры, которые вас волнуют (и которые вы можете себе позволить), и назначьте пошаговые инструкции вашему риэлтору. Очевидно, никогда не предлагайте то, чего вы не видели.

Когда вы делаете прохождения, не смотрите только на квартиру. Вы также захотите провести время, осматривая окрестности и каждый этаж самого жилого дома.Также обязательно возвращайтесь в разное время дня, а также в выходные. Сделаете ли вы должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вам будет комфортно и комфортно в вашем будущем доме.

Несколько слов о Co-ops Vs. Кондо

Это не одно и то же. Есть несколько ключевых отличий, которые могут повлиять как на то, как вы покупаете, так и на продажу собственности.

Кондоминиум : Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете собственность сразу; тем не менее, вы должны будете платить ежемесячные сборы (так называемые сборы ТСЖ), а также у вас будут отдельные налоги на недвижимость от других единиц в здании.Если и когда вы решите продать, вы можете продать квартиру на открытом рынке.

Co-Ops: Когда вы покупаете Co-Op, вы, по сути, покупаете часть акций в здании, что дает вам право владеть и жить в определенном доме. Вы можете продать свою квартиру на открытом рынке, но другие акционеры в здании могут отказать потенциальным покупателям в праве покупки квартиры по любой причине. Как и в случае с квартирами, у вас будет ежемесячная плата, которая состоит из 50% за обслуживание и 50% налога на недвижимость.На первый взгляд, сборы могут показаться выше, чем в кондоминиумах, но, скорее всего, будут такими же. Это связано с тем, что ваши ежемесячные платежи включают как налоги, так и техническое обслуживание, тогда как в случае квартир они разбиты.

Шаг седьмой: подсчитайте стоимость владения квартирой и ознакомьтесь с правилами

Независимо от того, на что вы смотрите, ежемесячная плата будет взиматься. Спросите, что они собой представляют, и не забудьте добавить эти расходы к своим ежемесячным расходам.

Примечание. Кредиторы считают комиссию ТСЖ частью вашего ежемесячного платежа, поэтому это повлияет на ваш DTI, который не может превышать 43%.

Шаг восьмой: сделайте свое предложение, но будьте готовы к встречному предложению

Самая распространенная ошибка нового покупателя жилья — он слишком упорно ведет переговоры. Они стараются получить дом своей мечты за как можно меньше. Если вы собираетесь вести переговоры, разумно вести переговоры только по одному из следующих пунктов:

• Цена продажи или

• Затраты на закрытие

Попросите продавца снизить цену продажи и оплатить закрытие. затрат, и вы, вероятно, получите твердое «НЕТ.”

Решите, что для вас наиболее важно: сокращение ежемесячных выплат по ипотеке или наличных денежных средств. Если внести минимальный первоначальный взнос будет сложно, вам, вероятно, следует попросить покрыть расходы на закрытие. Однако, если вы спрашиваете стоимость закрытия, спрашивайте с самого начала!

Вопрос: Какую приемлемую сумму попросить списать продавец?

Ничего не высечено на камне, но обычно продавцы отказываются от запрашиваемой цены 5-10%. Пройдите через это, и вы, скорее всего, окажетесь в сложных условиях.

Конечно, есть множество рассказов о покупателях, заставляющих продавцов платить огромную сумму от их запрашиваемой цены, но это не норма. Вот почему вам нужен отличный риэлтор. Хороший риэлтор взглянет на недавние сделки и даст вам хорошее стартовое число, с которого можно начать. Он или она изучит последние обновления и всю историю продаж недвижимости, чтобы составить разумное предложение.

Слушать или нет совет риэлтора — решать вам. Вы можете сделать любое предложение.

Стоит ли платить больше, чем запрашиваемая цена?

Это происходит в некоторых городах, таких как Чикаго и Нью-Йорк, где спрос высок, но запасы низкие. Сделаете ли вы это или нет, зависит от устройства и местоположения. Главное, что вам и вашему риелтору придется решить, — вернуть ли вы свои деньги. Если вы никогда не планируете переезжать снова, это не проблема, но если это возможно, вы никогда не захотите платить больше, чем запрашиваемая цена, если вы не думаете, что сможете вернуть эту сумму, когда пойдете на продажу.

Если вы знаете, что конкурируете с другим покупателем, вам не обязательно переходить на второй план. Может потребоваться всего 500 долларов сверх запрашиваемой цены, чтобы дать вашему предложению преимущество.

Шаг девятый: Проведите независимую инспекцию здания, а также отдельную инспекцию подразделения

Ваш кредитор не позволит вам НЕ делать этого, поэтому просто знайте, что это произойдет.

На этом этапе необходимо определить, в порядке ли здание со структурой. Он был создан для программирования? Требуется ли какое-либо обслуживание в будущем? Если да, то есть ли у ТСЖ средства для покрытия этих расходов? Если нет, вам нужно будет выяснить, насколько вырастут сборы ТСЖ в ближайшем будущем.

Шаг десятый: Переговоры

Думали, вы закончили переговоры? Может быть, но вряд ли. Это зависит от того, что подняли проверки.

Вы можете попросить продавца отремонтировать устройство, но им решать, сделают он это или нет. Когда они согласились с вашим первоначальным предложением, они, вероятно, согласились сделать ремонт на определенную сумму. Превышите эту сумму, и они, вероятно, просто скажут вам нет. Не превышайте эту сумму, а вместо этого попросите их снизить продажную цену, и здесь они снова могут согласиться, а могут и не согласиться.Это просто зависит от состояния собственности и от того, насколько сильно продавец хочет продать.

Работать с вами в их интересах, потому что в листинге недвижимости будет указано, сорвалась сделка или нет. Другие покупатели, вероятно, поймут, почему, и соответственно скорректируют свое предложение.

Шаг одиннадцатый: Заключительное пошаговое руководство и завершение

Всегда делайте последнее прохождение. Просто сделай это. Не пропустите это. Их покупатель может случайно сломать что-то при выезде или взять с собой что-то, что, как вы думали, идет вместе с недвижимостью.

Кажется, что закрытие займет целую вечность, но когда этот день, наконец, настанет, вам нужно будет принести чек на предоплату и затраты на закрытие, а также подписать необходимые документы. Ожидайте, что закрытие займет около 20-30 минут.

Как только все документы будут завершены, ваш риэлтор даст вам ключ от вашего нового дома!

Последние мысли

Покупка квартиры, скорее всего, займет у вас 2-3 месяца. Как видите, если вы хотите быть ответственным покупателем, необходимо выполнить множество действий.Ничего не торопите. Квартиры приходят и уходят каждый день. Если вы что-то упускаете, вам нужно подождать всего несколько дней, прежде чем появится что-то еще, что вас волнует.

Как купить многоквартирный дом за 7 простых шагов

Покупка жилого комплекса требует большего участия, чем инвестирование в частную недвижимость, и предполагает более глубокое понимание финансовых и управленческих аспектов. Как правило, вы можете узнать, как купить жилой комплекс за семь шагов. Эти шаги включают принятие решения о том, подходит ли вам многоквартирный дом и какой тип квартирного комплекса следует покупать.

Покупку жилого комплекса можно разбить на следующие семь этапов:

1. Определитесь, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Прежде чем начать инвестировать в многоквартирные дома, вы должны убедиться, что это правильная инвестиционная стратегия для вас. По сравнению с покупкой односемейных домов и небольших многоквартирных домов, многоквартирный дом требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилых комплексов важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы покупки ЖК

Владение многоквартирным домом дает множество преимуществ. К ним относятся регулярный доход, диверсификация дохода по множеству единиц, более низкие затраты на обслуживание на единицу, возможность дополнительных источников дохода сверх арендной платы, финансирование, основанное больше на финансовых показателях собственности, чем на вашем собственном, а стоимость здания часто составляет функция арендной платы.

Периодический доход от покупки жилого комплекса

Одна из основных причин покупки многоквартирных домов — постоянный доход.Если сделка будет правильной и с хорошими финансами, хороший многоквартирный дом будет приносить регулярный ежемесячный доход, также известный как положительный денежный поток.

Диверсификация доходов между многими объектами после покупки жилого комплекса

Если вы инвестируете по принципу «купи-и-держи», который обычно покупает односемейную недвижимость, вы, вероятно, знакомы с типичной проблемой вакансий. Если ваша собственность опустеет, вы потеряете 100 процентов своей арендной платы. С другой стороны, многоквартирные дома смягчают последствия высокой доли вакантных площадей.Если одна единица пустует, у вас все еще есть другие, чтобы генерировать арендную плату для покрытия расходов и, возможно, по-прежнему генерировать положительный денежный поток.

Снижение удельных затрат на содержание многоквартирного дома

Эффект масштаба работает в пользу собственника многоквартирного дома. Например, если вам нужно переделать крышу, то это не только для одной единицы. Этот ремонт обслуживает все объекты в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и не терять материалы из-за необходимости только одной единицы.

Дополнительные источники дохода при покупке жилых комплексов

Чем больше здание, тем больше вероятность, что вы сможете добавить дополнительные источники дохода, такие как торговые автоматы, банкоматы и прачечные с оплатой монетами. Аренда парковочных мест и места для рекламных щитов также может принести дополнительный доход. Один профессиональный совет — взимать дополнительную ежемесячную арендную плату за кондиционеры, модернизированную бытовую технику, а также улучшенные кухни и ванные комнаты.

Финансирование больше зависит от финансовых показателей жилого комплекса, чем от ваших собственных

В отличие от частной собственности, финансирование многоквартирных домов основывается главным образом на финансовых показателях здания, а не на вашей личной финансовой и кредитной ситуации.Таким образом, для утверждения ссуды банки будут в основном смотреть на финансовую ситуацию со зданием. Это выгодно, если у вас низкий балл FICO.

Стоимость многоквартирного дома часто зависит от арендной платы

При покупке многоквартирных домов стоимость инвестиций в значительной степени определяется финансовыми показателями здания. Таким образом, если вы можете увеличить арендную плату, вы можете увеличить стоимость своего владения.

Минусы покупки ЖК

Купить жилой комплекс сложнее, чем приобрести дом на одну семью или даже небольшой многоквартирный дом.Управление будет немного более интенсивным, а характер арендаторов будет другим. Кроме того, ожидайте, что техническое обслуживание будет более регулярной проблемой, а управление имуществом будет более дорогостоящим.

Покупка жилого комплекса требует интенсивного управления

Когда размер здания превышает четыре единицы, управление становится гораздо более интенсивным процессом. Возможность управлять имуществом самостоятельно становится проблемой, и вам необходимо рассмотреть возможность внешнего управления.

Один из вариантов — нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью. В других случаях вам нужно нанять местного менеджера. И то, и другое связано с дополнительными расходами и необходимостью наблюдения за менеджером. Как правило, управляющие недвижимостью взимают от 10 до 20 процентов ежемесячной арендной платы брутто.

При покупке жилого комплекса преобладает текучесть арендаторов

Когда арендаторы переезжают в односемейное жилище, это, как правило, больше на длительный срок. Они знакомятся с окрестностями, их дети ходят в местные школы и т. Д.А вот арендаторы в квартирах гораздо более временны.

В доме на одну семью арендатор нередко остается пять лет и более. В квартире вам повезло, если арендатор проживает более одного года. Таким образом, вы должны ожидать текучести арендаторов, и вы будете постоянно находиться в режиме маркетинга и сдачи в аренду новым жильцам.

Уход за жилым комплексом без арендатора

Даже съемщик дома на одну семью будет относиться к собственности как к собственному дому.А квартира — другое животное. Жильцы часто не так бережно относятся к квартирам. Таким образом, в квартирах будет гораздо больше проблем с повреждениями и техническим обслуживанием, выходящими за рамки обычного износа.

Покупка жилого комплекса связана с высокими затратами на обслуживание

При покупке многоквартирных домов будьте готовы к оборачиваемости и общему отсутствию заботы со стороны арендаторов о своих квартирах. У вас также будет больше текущего ремонта в квартирах, чем в односемейных квартирах.В расчете на единицу затраты на обслуживание будут тем ниже, чем больше единиц в здании (особенно по сравнению с домом на одну семью).

Тем не менее, общая стоимость обслуживания будет выше в многоквартирном доме, даже если площадь дома такая же, как у дома. В компании Avail генеральный директор Райан Кун предупреждает инвесторов, что при возникновении серьезных проблем, таких как поломка котла, приводящая к потере тепла во всем здании, они затрагивают большее количество арендаторов, и их устранение обходится дороже. Замена сантехники в одной ванной, а то и во всем доме обходится намного дешевле, чем замена сантехники в пятиэтажном доме.

2. Выберите тип жилого комплекса для покупки

Если вы решили, что покупка жилого комплекса — хороший вариант для вас, следующим шагом будет выбор типа жилого дома, который вы хотите приобрести. Это включает в себя изучение ваших личных и финансовых критериев покупки, желаемого количества квартир и понимание класса квартир, доступных для покупки.

Еще пункты, которые следует учитывать при выборе типа квартирного комплекса для покупки:

Изучите свои личные и финансовые критерии, прежде чем инвестировать в жилой комплекс

Примите во внимание уровень ваших амбиций и порог риска, поскольку и то, и другое повлияет на то, какие инвестиции в квартиру вы будете рассматривать.Двумя основными соображениями в этом отношении являются количество единиц и ожидаемая рентабельность инвестиций (ROI).

Учесть количество квартир в ЖК

Как правило, все, что больше двух квартир, можно считать многоквартирным домом или многоквартирным домом. Если вы достаточно консервативны и хотите только пополнить свой пенсионный доход или имеете побочный доход, возможно, вы захотите остаться со зданиями размером не более четырех-шести квартир.

Если вы стремитесь к большему доходу и готовы брать на себя связанные с этим риски, вы можете рассмотреть более крупные здания, такие как здания на 12 или даже более 20 единиц.

Знать типы и классы квартир при покупке жилого комплекса

Многоквартирные дома бывают самых разных форм. Существуют переоборудованные старые многоквартирные дома, двухэтажные апартаменты с садом и, возможно, дюжина или более квартир в одном здании, вплоть до многоэтажных средних и высотных многоквартирных домов и жилых комплексов, содержащих десятки единиц сдачи в аренду. единицы.

В США существует рейтинговая шкала с буквами от A до D, которая пытается классифицировать уровень многоквартирных домов:

• Многоквартирный дом класса «A»: Новые апартаменты класса люкс, как правило, старше 10 лет или существенно отремонтированы, если старее.Обычно это садовые, средние или высотные здания. Жилые комплексы класса «А» имеют такие удобства, как бассейны, теннисные корты и клубы.
• Многоквартирный дом класса «B»: Возраст до 20 лет, может быть устаревшим, но хорошо построен и содержится в хорошем состоянии. В этих комплексах могут быть или не быть удобства, но они есть, удобства более устаревшие, чем в квартирах класса «А».
• Многоквартирный дом класса «C»: Возраст до трех десятилетий, с ограниченными удобствами или без них.Имущество может иметь очевидную потребность в обновлении и ремонте.
• Многоквартирный дом класса «D»: Как правило, старше 30 лет и обычно проживают в более низких социально-экономических районах, часто с субсидируемым жильем. Удобства обычно отсутствуют, и здания обычно явно нуждаются в ремонте и ремонте.

Большинство индивидуальных инвесторов покупают недвижимость классов «B» и «C», потому что их стоимость заметно ниже, чем недвижимость класса «A», но они не требуют ремонта, обновления и интенсивного управления, которые требуются для недвижимости класса «D».

Учитывайте рентабельность инвестиций при покупке жилого комплекса

Доходность здания зависит от его размера и от того, сколько денег вы вложили в недвижимость. Меньшее здание с меньшим количеством квартир не будет иметь потенциала для получения прибыли, как более крупная собственность, но для его покупки не потребуется столько денег, а также будет меньше затрат на управление.

Более крупные здания с большим количеством сдаваемых внаем квартир могут принести больший доход, но они потребуют более крупных первоначальных вложений.Кроме того, чем больше количество единиц, тем больше вам нужно учитывать, насколько сложным будет повседневное управление. Если вам придется нанять управляющего недвижимостью или воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, это снизит ваш денежный поток и прибыль.

3. Найдите жилой комплекс для покупки

Есть много способов найти жилой комплекс для покупки. Вы можете искать сами, без профессиональной помощи. Местные ассоциации инвестиций в недвижимость (называемые REIA) могут быть полезны при покупке жилого комплекса.Или вы можете воспользоваться услугами профессионалов, включая агентов по недвижимости, агентов по коммерческой недвижимости и даже бизнес-брокеров.

Некоторые из способов найти жилой комплекс для покупки:

Самостоятельный поиск жилого комплекса

Самостоятельный поиск недвижимости может занять много времени, но это не значит, что он будет непродуктивным. Одним из самых больших преимуществ поиска недвижимости, не обслуживаемой агентами по недвижимости, является то, что продавец не платит комиссию.Это потенциально 6 или 7 процентов, с которыми вы могли бы договориться относительно запрашиваемой цены.

Plus, вы можете получить достаточно выгодные условия, работая напрямую с продавцом. Возможно, вы даже сможете договориться о финансировании собственника с продавцом и вам не придется брать внешний заем.

Используйте местную ассоциацию инвестиций в недвижимость (REIA), чтобы найти жилой комплекс

Если вы склоняетесь к поиску многоквартирного дома самостоятельно, подумайте о вступлении в местный клуб недвижимости в вашем районе.Обычно они называются ассоциациями инвесторов в недвижимость (REIA). Эти группы позволяют вам общаться с другими инвесторами, некоторые из которых могут продавать многоквартирные дома или знают кого-то, кто продает.

Привлечь агента по недвижимости

Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что отрасль недвижимости предоставляет доступ к самому большому количеству объектов недвижимости на продажу, включая покупку многоквартирных домов. Каждый агент по недвижимости имеет доступ к одной или нескольким службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством, участвующим в этой MLS.Многоквартирные дома и многоквартирные дома будут в этой базе данных о недвижимости для продажи.

Обратной стороной работы с агентом является то, что при продаже будет участвовать комиссия. Обычно для покупателя это не из ваших карманов; они поступают из выручки продавца как одна из их заключительных расходов. Тем не менее, комиссия от 3 до 10 процентов будет учтена в цене, так что это фактически немного повысит цену здания.

Кроме того, агенты знают рынок и умеют определять стоимость, поэтому цены на здания, как правило, устанавливаются по максимальной рыночной стоимости.Имейте в виду: не каждый агент или даже агентство имеет опыт работы с многоквартирными домами. Итак, вы должны быть уверены, что работаете с кем-то, кто компетентен в работе с многоквартирными домами в диапазоне размеров, который вы ищете.

Попробуйте обратиться к агенту по коммерческой недвижимости при покупке многоквартирного дома

Агенты по коммерческой недвижимости специализируются на продаже и покупке квартирных комплексов. Они обрабатывают их все время и, вероятно, имеют лучший доступ к спискам квартир на продажу, чем типичный офис по жилой недвижимости.Например, они могут иметь доступ к спискам других коммерческих брокерских компаний, которые не входят в типичную MLS. Структура комиссионных комиссионных агентов по коммерческой недвижимости, как правило, немного выше, чем у жилых офисов, поэтому будьте готовы к тому, что комиссии будут выше в диапазоне от 7 до 10 процентов.

Опять же, это может быть не из вашего кармана, но это влияет на запрашиваемую цену здания. Агентства по коммерческой недвижимости, как правило, немного сложнее, чем жилые фирмы, и быстро раскрывают финансовые принципы, с которыми вы, возможно, еще не знакомы.Не будь робким; дайте им понять, что вы новичок, и заручитесь их помощью в разъяснении того, чего вы не понимаете. Кроме того, они регулярно работают с креативными идеями покупки (например, с финансированием собственника), от которых агенты по жилью недвижимости могут уклоняться.

Рассмотрите возможность использования бизнес-брокера

Бизнес-брокеры продают предприятия, но их предложения включают здания смешанного использования (коммерческие здания, в которых также есть жилые единицы), многоквартирные дома и даже целые многоквартирные комплексы.Они могут быть отличным источником потенциальных сделок.

Подобно агентам по коммерческой недвижимости, брокерские конторы представляют собой довольно сложные офисы.

Это может означать, что они знают, как создать и представить творческий офис. Но это также означает, что они привыкли говорить о финансах бизнеса, даже если вы этого не делаете. Не бойтесь попросить их пояснить то, что вы, возможно, еще не понимаете. Со временем вы это сделаете; до тех пор, не откладывайте их жаргон.

4.Оценка потенциального жилого комплекса и микрорайона

Когда вы покупаете жилой комплекс и оцениваете потенциальные покупки, обязательно оцените местоположение, рассмотрите количество и размеры квартир, обратите внимание на удобства собственности и обратите внимание на детали строительства. Это важно, чтобы вы знали о любых потенциальных проблемах и могли их проактивно решать.

Затем сделайте две оценки финансов. Начните с приблизительного изучения основных чисел, чтобы убедиться, что они вообще заслуживают рассмотрения.Если приблизительный осмотр указывает на собственность кандидата, сделайте полную оценку финансовых показателей здания. Опять же, важность этого шага состоит в том, чтобы убедиться, что вы можете решить любые потенциальные проблемы на раннем этапе.

Более подробная информация об оценке жилого комплекса и окрестностей:

Оценка местоположения жилого комплекса

Как и в случае любой инвестиции в недвижимость, вы хотите приобрести многоквартирный дом в желаемом районе. Держитесь подальше от зараженных районов, какой бы привлекательной ни казалась дешевая покупка.В то время как некоторые инвесторы совершают покупки класса «D» в труднодоступных районах, есть много хороших инвестиций в других местах.

Лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов получить высокую оценку за здание.

Рассмотрите количество и размер квартир в жилом комплексе

Как упоминалось ранее, если вы рассматриваете возможность покупки многоквартирных домов, вам нужно будет определить, сколько квартир в каждой собственности.Но вы также должны учитывать размер этих единиц с точки зрения площади в квадратных футах, количества спален, ванных комнат и т. Д.

Студии или апартаменты для повышения производительности могут быть трудными для аренды за пределами университетских городков и районов с высокой плотностью населения. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего это квартиры с двумя спальнями и больше. Пара, особенно с ребенком, захочет получить эту вторую спальню. Даже одинокий человек может захотеть иметь вторую спальню для гостей или в качестве домашнего офиса. Таким образом, это открывает более широкий рынок потенциальных арендаторов, чем квартира с одной спальней.

Обратите внимание на благоустройство жилого комплекса

Удобства повышают интерес к вашей собственности. Они могут включать в себя все, от стиральных машин и сушилок в квартирах до крытых парковок или гаражей, и даже бассейнов, спа и тренажерных залов. Чем больше удобств в собственности, тем более желанным она будет для арендаторов.

Обратите внимание на детали строительства при покупке жилого комплекса

Пять наиболее распространенных проблемных зон при строительстве многоквартирных домов:

1.Плоская крыша

Плоские крыши, как правило, порождают всевозможные проблемы, особенно связанные с утечками. Однако их довольно сложно избежать, потому что у многих старых многоквартирных домов плоские крыши. Просто имейте в виду, что они могут быть проблематичными.

2. Цельный каркас по сравнению с кирпичом

Если здание полностью каркасное, оно подвержено проблемам с краской и гниению. Это означает, что чем больше древесины для фасада, тем больше придется платить за обслуживание фасада. Это также приводит к повышению рейтинга страховки от пожара.

3. Старая сантехника

Если зданию больше трех десятилетий, а водопровод никогда не заменялся, будьте готовы к постоянному ремонту водопровода. Старая труба, наверное, уже начала портиться. Что еще более важно, у вас могут быть проблемы со свинцом в соединениях, что означает еще более дорогостоящий ремонт для его удаления.

4. Общие утилиты

В старых квартирах часто есть общие системы, такие как водопровод или электричество.Это означает, что домовладелец оплачивает эти коммунальные услуги и либо поглощает их в составе арендной платы, либо пытается пропорционально распределить их между арендаторами. Эксперты сходятся во мнении, что это обычно проблематично. Например, поскольку арендаторы чувствуют, что не платят за отопление, некоторые нередко поднимают термостат до 80 градусов по Фаренгейту зимой, а затем открывают окно.

5. Асбестовая и свинцовая краска

Старые здания часто содержат асбест в изоляции, старых системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и внешней обшивке. Дополнительно интерьер может быть окрашен краской на свинцовой основе.В зависимости от того, где вы живете, вам, возможно, придется решить эти проблемы, и это может оказаться дорогостоящим. Фактически, одна из причин, по которой владелец может продавать, заключается в том, что он столкнулся с проблемой сокращения выбросов свинца или асбеста и не может себе этого позволить. Важно, чтобы инспектор по строительству искал эти материалы и уточнял в вашем городе и штате, какие средства правовой защиты необходимы, если они присутствуют в здании.

Изучите основные числа перед покупкой жилого комплекса

Есть несколько основных цифр, на которые вы можете обратить внимание при оценке жилого комплекса.Они позволят вам предварительно оценить потенциал собственности, прежде чем вы проведете более тщательную проверку ее финансовых показателей. К ним относятся арендная плата за жилой комплекс, заполняемость и стоимость за единицу.

Более подробная информация о номерах, которые следует изучить перед покупкой жилого комплекса:

Прокат жилого комплекса

Получите текущую арендную плату за каждую квартиру. Суммируйте их и умножьте на 12, чтобы получить приблизительное представление о валовой годовой арендной плате.Это называется арендной платой. Инструмент, используемый инвесторами для сравнения покупок многоквартирных домов, основанный на сумме арендной платы, — это множитель валовой арендной платы. Он сравнивает стоимость здания в зависимости от арендной платы.

Заполняемость ЖК

Показатель заполняемости показывает, сколько времени в здании занято. Доля вакансий — обратная цифра; он сообщает вам, сколько времени здание пустует. Спросите продавца и агента о заполняемости или свободном месте в здании.Обратитесь к агентам по недвижимости и группам арендодателей в вашем районе, чтобы узнать, каковы типичные нормы вакансий. Сравните цифры для здания, которое вы рассматриваете, со средними показателями по местной промышленности.

Если ставки кажутся слишком хорошими, возможно, вы не получаете достоверную информацию от продавца. Если они плохие, попробуйте определить, почему заполняемость не лучше. Могут быть возможности — например, простое усовершенствование единиц — которые могут как привлечь арендаторов, так и / или удержать их дольше.

Стоимость квартиры в ЖК

Это простая цифра, которая рассчитывается путем деления покупной цены здания на количество единиц в нем. Это даст вам точку, по которой вы сможете сравнить его с другими многоквартирными домами, которые вы планируете купить, и сравнить эту цифру со средней местной ценой за единицу. Эта цифра может стать хорошим инструментом торга, если вы хотите купить здание, но считаете, что цена слишком высока.

Оцените все финансовые показатели перед покупкой жилого комплекса

Если посмотреть на основные цифры, вы сможете составить представление о финансовом положении объекта недвижимости.Но, прежде чем делать какое-либо предложение, вам необходимо получить полную финансовую отчетность по собственности, по крайней мере, за предыдущий год, а желательно за несколько лет.

Такие цифры, как валовой операционный доход (арендная плата), расходы, уровень вакантных площадей и определенные коэффициенты, исследуют жизненно важные показатели здания и, безусловно, повлияют на вашу способность получить финансирование для жилого комплекса.

Цифры, которые помогут вам оценить жилой комплекс, включают:

Валовая операционная прибыль

Валовой операционный доход — это фактическая арендная плата за недвижимость.Это то, что на самом деле входит в дверь, открывающую вакансию. Если вы покупаете жилой комплекс, в котором нет людей, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI). PRI основан на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и сопоставимой недвижимостью в этом районе.

Расходы

Расходы при покупке многоквартирных домов включают проценты, страхование, рекламу, обслуживание, имущество и другие налоги (не налоги на прибыль), сборы, расходы на управление и профессиональные услуги (например, юридическую помощь).

Важно знать, какова общая нагрузка по расходам за год и как выглядит структура расходов каждый месяц. В одни месяцы расходы будут выше, чем в другие, и хорошо об этом знать.

Чистая операционная прибыль (NOI)

Чистая операционная прибыль — это сумма, полученная от собранной арендной платы после оплаты всех расходов. Рекомендуется проверять чистую операционную прибыль как за год, так и за месяц. Чистая операционная прибыль также известна как денежный поток.Денежный поток может быть положительным, что означает, что вы заработали деньги в течение периода, или отрицательным, что означает, что недвижимость стоила вам денег в течение этого периода времени.

Вот пример расчета чистой операционной прибыли для здания из шести домов, каждое из которых арендуется за 600 долларов в месяц:

Ежемесячно	Ежегодно
Потенциальная арендная плата	3 600 долл. США	43 200 долл. США
долл. США
долл. США = Валовая операционная прибыль	3 240 долларов США	38 800 долларов США
-Расходы	2160 долларов США	25 920 долларов США
		долларов США 9018 долларов США чистая операционная прибыль (денежный поток) В этом примере денежный поток положительный, что исключает ежемесячный доход в размере 1080 долларов или 12 960 долларов в год! Отчет о прибылях и убытках Приведенная выше таблица является упрощенной версией представления ежемесячных / годовых финансов.Вам должен быть предоставлен так называемый отчет о движении денежных средств, отчет о прибылях и убытках или отчет о прибылях и убытках. По сути, это одно и то же. Они предоставляют полную картину финансовых показателей, в частности, с разбивкой всех расходов. Таким образом, отчет о прибылях и убытках позволяет вам исследовать каждую категорию расходов вместо одной единовременной выплаты, как вы видите выше. Ставка капитализации Ставка капитализации (cap rate) показывает норму доходности инвестиций.Это важный показатель, позволяющий сравнивать один инвестиционный сценарий с другим или один объект недвижимости с другим. Формула: Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки Давайте возьмем приведенный выше пример и предположим, что покупка здания стоит 200 000 долларов. Cap Rate = 12 960 долларов США / 200 000 долларов США Cap Rate = 6,48 процента 6,48% — это хороший показатель? Это зависит от пары вещей. Во-первых, это зависит от сравнения с другими юнитами в вашем районе и другими юнитами, которые вы, возможно, рассматриваете.Если вы смотрите на два других перспективных объекта, и их капитализация составляет 11 процентов и 12 процентов соответственно, то вариант выше не будет таким хорошим выбором. Или, если уровень капитализации в вашем районе составляет в среднем от 9 до 10 процентов, здание наверху все равно меркнет по сравнению. Также имеет значение, как вы покупаете недвижимость. В приведенном выше примере предположим, что 25 920 долларов включают проценты в размере примерно 7 000 долларов за год. Если бы вы заплатили за здание все наличные, вы бы не понесли процентов.Итак, ваши расходы составили бы всего 18 920 долларов. В результате чистая операционная прибыль была бы выше на 7000 долларов или 19 960 долларов. Таким образом, максимальная ставка составит 19 960 долл. США / 200 000 долл. США, или 9,98 процента. Предметы должной осмотрительности при покупке жилых комплексов Если вы решили продолжить покупку, вам нужно добавить несколько элементов в свое расследование. Некоторые из них настолько важны, что вы должны вписать их в качестве официальных запросов в контракт и сделать предложение предметом вашего одобрения того, что вы видите.Таким образом, продавец должен предоставить информацию, и вы можете отказаться от сделки, если детали вам не понравятся. Определите, почему владелец продает При покупке жилого комплекса постарайтесь выяснить, почему его продают хозяева. Ситуация, с которой сталкиваются продавцы, является важной составляющей при заключении сделки. Например, если продавец хочет уйти на пенсию и перейти в Sunbelt, его / ее мотивы сильно отличаются от тех, которые были при столкновении с недвижимостью, нуждающейся в капитальном ремонте. Особое беспокойство вызывает попытка выяснить что-то неладное с имуществом, которое продавец пытался скрыть. Нераскрытые проблемы могут дорого обойтись, и вы должны изо всех сил стараться выявить проблемы, прежде чем они станут вашими проблемами! Получить копии договоров аренды жилого комплекса Единственный реальный способ узнать, как будет выглядеть список арендной платы, — это получить копии каждого договора аренды. Они покажут вам не только сумму арендной платы, но и условия аренды, кто будет продлен, разрешено ли им содержать домашних животных, каковы их гарантийные залоги и т. Д.Кроме того, после того, как вы перейдете в собственность, договоры аренды станут вашими, поэтому вам необходимо с ними ознакомиться. Запросить налоговую декларацию от предыдущего собственника жилого комплекса Часто бухгалтерские книги по собственности, выраженные в отчете о прибылях и убытках, будут сильно отличаться от того, что указано в налоговой декларации владельца. Запросите оба варианта и исследуйте любые несоответствия. Например, если продавец показывает чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов в бухгалтерских книгах, но только 9 500 долларов в налоговой декларации, это должно вызвать некоторые предупреждающие флажки и должно быть проверено. Осмотр жилого комплекса Когда вы серьезно подумываете о покупке многоквартирного дома — и определенно в качестве непредвиденного обстоятельства в вашем контракте — вы хотите, чтобы строительный инспектор провел оценку собственности. Квартиры являются сложными и часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждом блоке и потенциальные проблемы с общими помещениями, о которых арендаторы никогда не сталкиваются и о которых не сообщают. Вам потребуется подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать.Этот отчет станет инструментом переговоров при покупке. 5. Сделать предложение на жилой комплекс Чтобы сделать хорошее предложение на недвижимость, необходимо оценить стоимость здания и четко знать, как арендная плата влияет на стоимость инвестиции в квартиру. Имейте в виду, что если вы финансируете жилой комплекс в традиционном банке, он закажет вам оценку. В этом случае вам может быть полезно провести анализ рынка аренды. Экспертиза жилого комплекса Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости.Параллельно будут использоваться три метода: 1) рыночная стоимость; 2) восстановительная стоимость; и 3) доходный подход. Три метода, которые будут использоваться при оценке жилого комплекса: Метод рыночной стоимости в оценке жилого комплекса При оценке рыночной стоимости будут рассмотрены другие похожие объекты недвижимости и их продажные цены. Если вы рассматриваете покупку шестиэтажного здания, содержащего все квартиры с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, за что они были проданы за предыдущий год.При этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции. Подход замещения затрат при оценке жилого комплекса Стоимость замены — это сумма, которая будет стоить в расчете на квадратный метр строительство аналогичного здания. Если вы рассматриваете четырехэтажное здание площадью 4000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, то стоимость замены будет оценена в 400 000 долларов. Доходный подход при оценке жилого комплекса Доходный подход использует чистый операционный доход и местные ставки капитализации для определения стоимости инвестиций.Для этого возьмите чистый операционный доход и разделите его на ставку капитализации. Стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации Например, если чистый операционный доход здания составляет 46 000 долларов США, а уровень капитализации в вашем районе составляет 10 процентов, тогда: Стоимость = 46 000 долларов США / 10% = 460 000 долларов США Арендная плата влияет на стоимость многоквартирного дома Поскольку доходный подход является обычным инструментом при оценке квартир, важно понимать, что если вы можете поднять арендную плату, вы можете увеличить стоимость здания. Допустим, вы приобрели здание, указанное выше, и понимаете, что арендная плата ниже рыночной. Допустим также, что вы владеете зданием в течение двух лет и за это время можете поднять арендную плату на 20 процентов. Для простоты перенесем это 20-процентное увеличение на чистую операционную прибыль, что составит 55 200 долларов. При доходном подходе стоимость здания составит: . Стоимость = 55 200 долларов США / 10% = 552 000 долларов США. За два года вы смогли увеличить стоимость здания более чем на 90 000 долларов, просто увеличив арендную плату! 6.Финансирование покупки жилого комплекса При покупке жилого комплекса для успешного финансирования требуется понимание типов финансирования квартир, ссуды без права регресса и без права регресса, а также обязательные резервы кредитора. Кроме того, поскольку это влияет на чистую операционную прибыль, то, как кредиторы смотрят на заполняемость как часть процесса утверждения кредита, также важно. Области, которые необходимо учитывать при финансировании покупки жилого комплекса: Виды финансирования квартир Финансирование квартир принципиально отличается от финансирования покупки жилья.Коммерческое кредитование, в отличие от жилищного кредитования, — это то, что вы, вероятно, будете использовать, с обычными кредитами, финансированием продавца или частными кредитами — вашими типичными вариантами. Коммерческое в отличие от жилищного кредитования Многоквартирные дома часто финансируются за счет коммерческих, а не жилищных займов. Хотя жилищные ссуды могут быть вариантом для двух-четырех квартирных домов, особенно если вы собираетесь жить в одной из квартир, вам следует ознакомиться с коммерческими ссудами. Чтобы узнать, на какой объем коммерческого финансирования вы претендуете, посетите CoreVest. Они предоставляют краткосрочные коммерческие ссуды и долгосрочные коммерческие ссуды как по конкурентоспособным ставкам, так и на условиях. Пройдите предварительную квалификацию за несколько минут онлайн. Обычные ссуды Если многоквартирный дом состоит из четырех или менее квартир и вы не планируете жить в одном из них, государственные ссуды, такие как ссуды Федерального жилищного фонда (FHA) и Администрации по делам ветеранов (VA), недоступны. Подавляющее большинство финансирования квартир поступает в виде коммерческих ссуд от банков и финансовых учреждений. Частные ссуды и финансирование продавцов Исключением из обычного ландшафта жилищного кредитования является частное финансирование. Самым распространенным является финансирование от собственника, при котором продавец позволит вам производить периодические платежи после внесения приличного первоначального взноса. Продавцы коммерческой или инвестиционной недвижимости, такой как квартиры, обычно более охотно предлагают финансирование продавцам, чем домовладельцы, потому что это строго бизнес-предложение, а процент, который они получают, означает большую отдачу от их инвестиций. Из-за возможности получать хорошую процентную ставку, вы также можете найти частные лица, желающие ссудить деньги на выгодные сделки с квартирами. Вместо того, чтобы вы пойдете в банк, эти стороны предоставят вам деньги для покупки, а вы будете им платить. Ссуды без права регресса против ссуд без права регресса Имея ссуду с правом регресса, кредитор может использовать финансовые средства, помимо самого здания, в случае невыполнения вами обязательств по платежам. В случае ссуды без права регресса кредитор может получить только само здание.Ссуды без права регресса — очевидный выбор, но получить их труднее. Это поднимает важный момент о том, что нельзя покупать жилой комплекс на свое личное имя. Из-за сложностей и рисков, присущих владению квартирой — не последняя из которых ставит под угрозу ваши личные финансы — вам следует покупать жилой комплекс только на имя юридического лица Ваш бухгалтер и поверенный посоветуют вам, что лучше выбрать — общество с ограниченной ответственностью (LLC) или корпорация, но приобретайте инвестиции в квартиры через вашу организацию, а не лично в качестве индивидуального предпринимателя. Необходимые резервы кредитора для покупки жилого комплекса Кредиторы обычно требуют, чтобы вы поддерживали один или оба из двух общих типов резервов. Первый — это процентные резервы, которые помогут вам обеспечить периодические выплаты. Другой — это денежные резервы, чтобы вы могли покрыть операционные расходы, страховку, налоги и ремонт. В сумме резервы могут составлять до шести месяцев платежей, поэтому будьте готовы к довольно большой сумме при финансировании покупки многоквартирного дома. Ключевые моменты, учитываемые кредиторами в процессе утверждения ссуды Поскольку чистый операционный доход так важен для инвестирования в многоквартирную недвижимость, кредиторы будут благосклонно относиться к объектам с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу покупки недвижимости хорошего качества в хороших районах. Помните: доход влияет на стоимость. 7. Завершение покупки ЖК Три вещи, которые следует учитывать при закрытии инвестиции в квартиру, включают: 1) выбор эскроу-агента или титульной компании, имеющей опыт работы с квартирами; 2) закрытие в финансово выгодный день месяца; и 3) надлежащим образом перечисленные вам гарантийные депозиты. Выберите эскроу-агента или титульную компанию, имеющую опыт работы с квартирами Как и при любой покупке недвижимости, вам необходимо выбрать эскроу-агента или титульную компанию, которая поможет вам завершить сделку. В некоторых штатах адвокаты занимаются закрытием сделок с недвижимостью. В других штатах используются титульные компании или компании условного депонирования. Каким бы ни был случай в вашем штате, убедитесь, что у компании есть опыт инвестирования в квартиры, и всегда получайте страховку титула, чтобы защитить вашу собственность. Закрытие ЖК в финансово выгодный день месяца Арендная плата оплачивается заранее. Выплаты по ипотеке производятся в просрочку. Таким образом, закрытие сразу после сбора арендной платы обеспечивает почти полный месяц амортизации до наступления следующего платежа по ипотеке. Это тактика, которую используют опытные инвесторы, чтобы подкрепить покупку арендуемой недвижимости. Обеспечить правильную передачу залога квартирного комплекса Когда вы закрываете собственность, любые гарантийные залоги становятся вашей ответственностью.Большинство штатов требует, чтобы домовладельцы хранили залоговые депозиты на отдельном трастовом счете. Даже если ваш штат не требует этого, не делайте ошибки, полагая, что владение несколькими залоговыми депозитами — это неожиданная удача наличными. Эти деньги технически принадлежат арендаторам до тех пор, пока не потребуется время, необходимое для возмещения ущерба или невыплаченной арендной платы — это не ваше право тратить. Поэтому при закрытии убедитесь, что гарантийные депозиты правильно обозначены, и переводите их на банковский счет, отдельный от общего счета, используемого для собственности. Как купить жилой комплекс Часто задаваемые вопросы (FAQ) Ниже мы ответим на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс. Если у вас есть дополнительные вопросы или вы хотите прокомментировать тему, посетите форум Fit Small Business. Некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс: Сколько денег можно заработать, купив жилой комплекс? Покупка жилого комплекса может быть прибыльной, если вы найдете выгодную сделку, недвижимость имеет положительный денежный поток и высокую рентабельность инвестиций.Однако могут возникнуть большие расходы (например, плата за управление недвижимостью, страхование арендуемой собственности, налоги на недвижимость). Эти факторы влияют на то, сколько денег вы зарабатываете после покупки жилого комплекса. Как купить жилой комплекс без денег? Как правило, для покупки жилого комплекса вам потребуется минимум 10 процентов. Однако, хотя и редко, но есть способы купить жилой комплекс, не потратив деньги. Это можно сделать, если вы продадите недвижимость оптом, станете партнером инвестора или найдете кредитора с твердыми деньгами, который профинансирует 100 процентов ссуды. Есть ли налоговые льготы при покупке жилого комплекса? Обычно многоквартирные дома имеют льготы по налогу на аренду. Некоторые из этих налоговых льгот включают списание процентов и расходов по ипотеке, ремонт и амортизацию здания. Итог Как купить многоквартирный комплекс можно объяснить в семь шагов. Обычно это лучше для более опытных инвесторов. Сначала вы решаете, подходит ли вам покупка жилого комплекса, а затем выбираете тип здания для покупки на основе исследования и оценки собственности.Тогда вам обычно нужно найти ссуду на многоквартирный дом. Если вам интересно, где взять ссуду на многоквартирный дом, у нас есть множество кредиторов, которые могут вам помочь. Обычно они финансируют до 90 процентов стоимости краткосрочных кредитов и имеют несколько других программ на срок от пяти до 30 лет. Они предлагают конкурентоспособные цены, и мы обязательно сделаем их для вас. 10 самых важных шагов при покупке дома Покупка дома может вызывать стресс в лучшие времена, а во время пандемии она может вызывать положительные эмоции.Хотя некоторые детали могут выглядеть по-другому прямо сейчас, общий процесс покупки остается прежним — и понимание ключевых шагов может помочь вам достичь своей цели и воплотить мечту в реальность. Независимо от того, когда вы планируете покупать, вам следует знать несколько вещей. В среднем процесс покупки дома занимает около шести месяцев. Это включает в себя около 4,4 месяца на покупку плюс 30–45 дней на закрытие. Процесс покупки дома включает в себя не только тур по домам. Вам также необходимо просмотреть свои кредитные и финансовые варианты, найти подходящего агента по недвижимости, сделать предложения и провести переговоры, пройти осмотр, подготовиться к переезду и, в конечном итоге, закрыть свой новый дом. С чего начать при покупке дома При покупке дома в первую очередь следует учитывать, сколько вы хотите потратить, где вы хотите жить и что важно для вас как покупателя. Вот несколько вопросов, которые стоит задать себе: Сколько дома я могу себе позволить? Собираюсь ли я взять ссуду? Сколько я накопил на первоначальный взнос? Могу ли я позволить себе желаемый район? Повышается или понижается стоимость домов по соседству? Сколько времени займет моя поездка на работу? Подходит ли школьный округ для моей семьи? Это в нескольких минутах ходьбы от достопримечательностей и развлечений? После того, как вы ответите на эти вопросы, вы можете начать поиск дома. Вот 10 самых важных шагов, которые нужно предпринять при покупке дома. Шаг 1. Проверьте свой кредитный рейтинг Прежде чем вы разрешите кредитору проверять ваш кредитный рейтинг, вам нужно тщательно изучить свой собственный кредитный отчет. Что такое кредитный отчет? Кредитный отчет извлекает данные из трех основных кредитных агентств: TransUnion, Equifax и Experian. Это отчет, используемый для расчета вашей оценки FICO и Vantage. Вы можете получать бесплатные отчеты от всех трех агентств, по крайней мере, один раз в год.Если вы обнаружите какие-либо ошибки в своем отчете, немедленно оспорите их, чтобы их можно было исправить до подачи заявки на финансирование. Что такое оценка FICO ? Рейтинг FICO — это рейтинг, который кредиторы используют для оценки вашей кредитоспособности. Рассчитано Fair Isaac & Co. и колеблется в пределах 350-850. Что такое Vantage Score? Оценка Vantage — это кредитная оценка, которую вы увидите, когда будете проверять свою оценку на веб-сайтах проверки кредитоспособности, ориентированных на потребителей. Ваша оценка Vantage может отличаться от вашей оценки FICO.Кредиторы не используют ваш рейтинг Vantage Score для оценки вашей кредитоспособности. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вы будете получать. Вообще говоря, кредитный рейтинг 720 или выше даст вам хорошую процентную ставку по обычному кредиту, но квалификационные критерии зависят от конкретного кредитора. Для ссуд FHA вы обычно можете получить одобрение с кредитным рейтингом 580 или выше. Если вы пытаетесь улучшить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки, вы должны понимать факторы, которые могут повлиять на него: История платежей Общий долг Срок кредитной истории Новый кредит Вид кредита Шаг 2. Определите, сколько дома вы можете себе позволить Когда вы получите предварительное одобрение, ваш кредитор сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете взять в долг (подробнее о процессе предварительного одобрения мы поговорим позже).Но вам не нужно ждать предварительного одобрения, чтобы получить общее представление о том, что вы можете себе позволить. Калькулятор доступности жилья Zillow может помочь вам выбрать правильный ценовой диапазон с учетом вашего годового дохода, ежемесячной задолженности и предполагаемой суммы первоначального взноса, а также других критериев. Расставьте приоритеты в списке желаний в соответствии с вашим бюджетом Когда у вас есть примерный бюджет, составьте список обязательных домашних функций. Ваша цена, скорее всего, будет определять размер, расположение и удобства вашего будущего дома.Вот несколько примеров пунктов списка желаний, которые следует учитывать: Количество спален и санузлов Квадратный метр Открытое пространство Предпочтительное местоположение Тип дома Внешний вид, особенности и отделка Школьный округ Размещение с домашними животными На работу Шаг 3. Найдите агента по недвижимости Большинство покупателей считают полезным иметь на своей стороне профессионального агента по недвижимости, который проведет их через процесс.Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2020, в 2020 году 85% покупателей использовали агента во время некоторой части поиска дома. Обычно продавцы финансируют комиссию агента покупателя, что делает использование агента экономически эффективным вариантом для покупателей. . Вот некоторые области, в которых может помочь агент покупателя: Анализ рынка: определение тенденций в стоимости жилья, новых разработок, покупательского спроса и общего состояния рынка Цена предложения : определяет, сколько стоит дом, и рекомендует конкурентоспособную первоначальную сумму предложения Ведение переговоров : знает, когда поспорить за более низкую цену и как вести переговоры о непредвиденных обстоятельствах и ремонте Местный знакомство : содержит советы от местных жителей и местных школ Professional рекомендации : предоставляет рекомендации для надежного кредитора, поверенного, подрядчика или других поставщиков Experience : упрощает процесс, устраняя икоту, соблюдая установленные сроки и контролируя оформление документов Шаг 4. Получите предварительное одобрение Если вы не покупаете дом на всю наличность, предварительное одобрение кредитора даст вам официальный вердикт по бюджету на покупку дома.Чтобы получить предварительное одобрение, кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу и оценит ваше общее финансовое состояние, просмотрев ваши: Отчеты о прибылях и убытках, такие как W2s, 1099s, доход от аренды и налоговые декларации Активы, такие как банковские выписки и пенсионные счета Долги, включая ежемесячные расходы, такие как студенческие ссуды, кредитные карты и другие ипотечные кредиты Записи о банкротстве и отчуждении права выкупа Текущая арендная плата, выплаты алиментов, алименты и любые первоначальные взносы После предварительного одобрения вы получите письмо с предварительным одобрением.Он не только официально сообщает вам, сколько вы можете занять, но и может пригодиться при отправке предложения. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. Это особенно важно на горячем рынке, когда вы, вероятно, конкурируете с другими предложениями. Обратите внимание, что вам не обязательно использовать того же кредитора для финансирования вашей ссуды, которую вы использовали для предварительного одобрения. Фактически, всегда лучше получить оценки от нескольких кредиторов, чтобы вы могли сравнить процентные ставки и сборы, прежде чем фактически открывать ипотеку. Имейте в виду, что соотношение вашего долга к доходу будет еще раз проверено перед закрытием. Взятие нового долга может ограничить общую сумму кредита, доступную вам во время финансирования. Шаг 5: Начните поиск домашней страницы Поиск доступных домов в Интернете — отличный способ начать поиск жилья. Согласно отчету Zillow Group, 88% покупателей используют онлайн-ресурсы для поиска дома. Начните с Zillow и найдите дома в целевой области, затем отфильтруйте их по цене и тому, что вам нужно.Кроме того, ваш агент может отправлять вам объявления и планировать показы. Постарайтесь оставаться гибкими — вам, вероятно, придется корректировать критерии по мере продолжения домашнего поиска. Например, вы можете решить, что стоит пожертвовать дополнительной спальней, чтобы оказаться в желаемом районе. Поиграйте с параметрами поиска и посмотрите, что можно купить за ваши деньги, если вы немного измените свой список желаний. На что обращать внимание, путешествуя по дому Как только вы начнете посещать дома лично, обязательно подумайте о его «здоровье», чтобы иметь представление о любых серьезных проблемах, которые могут возникнуть на вашем пути, если вы решите сделать предложение.В конечном итоге осмотр даст вам официальный отчет о качестве и состоянии дома, но пока вы путешествуете, обратите внимание на следующее: Структурные дефекты и трещины Напор воды (включить смесители и душевые лейки) Проблемы с электричеством (попробуйте выключатели света) Функциональность и сохранение тепла дверей и окон Качество крыши и экстерьера Шум от соседей или движения Дома, принадлежащие Zillow, чистые, безопасные, функциональные и готовы к заселению к моменту закрытия.Дома, принадлежащие Zillow, также предлагают 3D-туры и планы этажей, чтобы совершить поездку, не выходя из дома, или самостоятельные туры, которые вы можете запланировать в удобное для вас время. Шаг 6: Сделайте предложение Как только вы найдете подходящий дом, вам следует сделать предложение на основе сравнительного анализа рынка (CMA), проведенного вашим агентом. CMA — это расчет рыночной стоимости дома на основе сопоставимых недавних продаж в том же районе. Используя CMA в качестве основы, ваш агент должен помочь вам определить справедливую цену предложения и помочь вам решить, следует ли вам оставлять место для переговоров — это зависит от состояния вашего рынка недвижимости. Помимо CMA, при составлении предложения следует учитывать и другие факторы: Раскрытие информации : Раскрытие информации — это известные проблемы, связанные со структурными проблемами, неразрешенными работами, стихийными бедствиями и рисками наводнений. Большинство штатов требует, чтобы продавцы предоставляли документы, раскрывающие информацию, поэтому убедитесь, что ваш агент запрашивает их. Закрытие дата : Когда вы покупаете дом в ипотеку, после заключения контракта потребуется 30-45 дней, чтобы закрыть дом.Когда вы отправляете предложение, вы можете запросить более позднюю дату закрытия, чтобы соответствовать вашему временному графику, но продавец может отклонить этот запрос. Непредвиденные обстоятельства : Непредвиденные обстоятельства — это соглашение между продавцом и покупателем или кредитором и покупателем в отношении условий, которые должны возникнуть для продолжения продажи. Некоторые непредвиденные обстоятельства необходимы, например, непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, которые потребует ваш кредитор, чтобы убедиться, что они не переплачивают по вашему кредиту. Вариант проверки зависит от вас, но мы настоятельно рекомендуем это сделать. Earnest money : задаток — это сумма денег, которую вы готовы внести, когда делаете свое предложение, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Если вы закроете дом, задаток просто станет частью вашего первоначального взноса. Если вы откажетесь от покупки (за исключением непредвиденных обстоятельств), вы потеряете залог. Важно отметить, что не все предложения работают. Это может быть неприятно, но постарайтесь не расстраиваться, если вы не получите первый дом, о котором сделали предложение.Фактически, согласно отчету Zillow Group Report, 42% покупателей, которые подали предложение, в конечном итоге сделали несколько предложений, прежде чем успешно закрыть дом. Шаг 7: Запланируйте проверку Согласно отчету Zillow Group, 82% покупателей провели осмотр дома, который они покупают. Включение непредвиденного осмотра и завершение осмотра дома — лучший способ убедиться, что дом, который вы покупаете, не имеет каких-либо серьезных проблем. Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии порекомендовать надежного лицензированного инспектора дома, или вы можете выполнить поиск в профессиональном справочнике Zillow и выбрать инспектора на основе отзывов покупателей дома. Обычно осмотр назначается в течение недели после подписания контракта. Рекомендуется посетить осмотр, так как это хороший способ лучше понять, как устроен дом изнутри. Обычно ваш агент тоже присутствует. После того, как вы получите официальный отчет о проверке, у вас будет время обсудить результаты со своим агентом и решить, как вы хотите ответить продавцу. Если обнаружены серьезные, не косметические проблемы, вы можете возобновить переговоры, попросив продавца заплатить за решение проблемы до закрытия или предоставить вам кредит, чтобы вы могли решить ее самостоятельно после закрытия. Шаг 8: Обеспечьте свое финансирование Даже если вы прошли предварительное одобрение, вам все равно нужно предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы официально подать заявку на ипотеку. После того, как вы выполните следующие шаги (при условии, что все прошло проверку), вы должны получить сообщение «Clear to close», что означает, что кредитор одобрил вашу покупку. Заявка на получение кредита Если вы решите официально подать заявку на получение ссуды у того же кредитора, который проводил предварительное одобрение, у него уже есть некоторые документы, которые вам понадобятся для подачи заявки.Вероятно, вам потребуется предоставить обновленную финансовую отчетность. Самое важное, что вы можете сделать во время этого процесса, — это быстро отвечать на запросы. Например, если кредитор запрашивает ваш W2, отправьте его незамедлительно, чтобы избежать задержки в закрытии сделки. Если вы решите перейти к другому кредитору, он сообщит вам список документов, необходимых для заполнения вашего заявления. Оценка Ваш кредитор наймет оценщика, так что вам здесь особо нечего делать.Ваш агент по недвижимости должен работать с агентом продавца и оценщиком, чтобы запланировать оценку. После завершения оценки вы и ваш агент получите копии отчета об оценке, чтобы вы могли увидеть оцененную справедливую рыночную стоимость и проверить компенсацию, которая использовалась в расчетах. Если оценка соответствует вашей цене предложения : у вас должно быть ясно, чтобы закрыть. Если оценка превышает цену предложения : Еще лучше! Это означает, что вы не только готовы закрыть дом, но и покупаете дом по цене ниже рыночной, что дает вам мгновенный доход. Если оценка будет заниженной : Ваш кредитор не утвердит полную сумму кредита, поскольку, по его мнению, вы переплачиваете за недвижимость. Вам нужно будет либо компенсировать разницу между оценочной стоимостью и ценой предложения наличными, либо попытаться повторно согласовать цену предложения с продавцом. Если вы считаете, что оценка была неправильной, вы можете попытаться запросить новую оценку у своего кредитора. Шаг 9: Приобретите полис страхования домовладельцев Перед закрытием вы должны будете иметь подтверждение наличия страхового полиса домовладельца, поэтому, если у вас уже есть дом, попросите своего действующего агента помочь вам открыть новый полис.Если у вас нет дома, подберите наиболее подходящий для вас вариант. Ваш кредитор может помочь вам согласовать политику, которая может быть оплачена через ваш ежемесячный счет условного депонирования. Шаг 10: Закройте и переместите Многие покупатели предпочитают провести окончательный осмотр за день до закрытия или утром в день закрытия. Его цель — убедиться, что недвижимость выглядит так же, как и в момент, когда вы сделали свое предложение, и что продавец выполнил согласованный ремонт (если применимо). В день закрытия ожидайте, что проведете хотя бы несколько часов в титульной компании, подписывая документы.Вы также должны быть готовы предоставить средства для покрытия расходов на закрытие сделки, которые обычно составляют 3-5% от продажной цены. После завершения подписания и регистрации продажи вы получите ключи. Дом твой! Теперь вы можете настроить коммунальные услуги для нового дома — например, электричество, кабель и Интернет. Если вы покупаете квартиру с ТСЖ, которая покрывает некоторые расходы на коммунальные услуги, дважды проверьте договорные обязательства со своим агентом по недвижимости. Наконец, будьте готовы переехать и обосноваться в своем новом доме. Покупка квартиры в Нью-Йорке — Пошаговое руководство Жизнь в Нью-Йорке — мечта миллионов людей, а с учетом того, что арендная плата неуклонно растет, а пространство становится все более ограниченным, неудивительно, что многие люди собираются покупать квартиры. Владение квартирой в Нью-Йорке позволяет вам пользоваться всеми преимуществами жизни в городе, не беспокоясь о том, когда и куда вам нужно переехать в следующий раз. Чтобы упростить процесс покупки квартиры в Нью-Йорке, мы создали пошаговое руководство, которое поможет потенциальным покупателям жилья в их путешествиях. Найдите дом своей мечты (от 1 до +4 месяцев) Если вы планируете профинансировать покупку, получите предварительное одобрение ипотеки или предварительную квалификацию на раннем этапе, чтобы убедиться, что вы работаете в рамках бюджета, который вы можете себе позволить. Подумайте, что конкретно вы ищете (район, кровати, ванны и т. Д.) И какие факторы будут иметь наибольшее значение для вашей будущей квартиры. Может быть сложно найти квартиру, в которой отмечены все флажки в вашем списке желаний, поэтому определите, какие предметы будут приоритетными при поиске. Поймите разницу между кооперативами, кондоминиумами и домами на одну семью, чтобы определить, что это означает для вашего бюджета и какой из них может быть лучше для вас. Платформа цифровых покупок Prevu отправит вам тщательно отобранные списки, соответствующие вашим критериям. Запланируйте посещение объектов, которые привлекают ваше внимание, а также обязательно посещайте дни открытых дверей. Вы можете заказать частные сеансы онлайн через платформу Prevu. Наша команда по работе с клиентами и местные опытные агенты готовы помочь на протяжении всего процесса, не стесняйтесь обращаться с любыми вопросами или проблемами! Подготовка предложения (1-2 дня) Заполните финансовый отчет REBNY, так как это обычное требование при оформлении предложения в Нью-Йорке. Положитесь на местные данные для сопоставимых продаж в вашем районе, чтобы определить справедливую рыночную стоимость собственности. Экспертные агенты Prevu проанализируют данные, чтобы помочь вам составить конкурентоспособное предложение. Иногда это искусство, а не наука, и местные агенты Prevu помогут оценить более тонкие аспекты домов, которые данные могут не уловить. Обсудить непредвиденные обстоятельства. Получите принятое предложение (от 1 дня до нескольких недель) Наши лицензированные агенты обсудят справедливую цену за квартиру на основе данных местного рынка и своего опыта.Некоторые переговоры проходят быстро, в то время как другие требуют времени, так как продавцы могут оставаться твердыми, стремясь получить максимальную цену. В ожидании принятого предложения рекомендуется объединить двух следующих специалистов: Как только предложение будет принято, будет разослан лист сделки. В листе сделки изложены все конкретные условия сделки. Время убивает все сделки, поэтому важно быть готовым действовать быстро, как только предложение будет принято. Принятое предложение мало что значит, пока сделка не заключена. Кондо на продажу в Нью-Йорке Проверка юридических контрактов и комплексная проверка (от 3 до 7 дней) Как только отчет о сделке будет завершен, он будет отправлен юристам покупателя и продавца. Лист сделки будет использован для начала процесса комплексной проверки здания. Ваш адвокат изучит здание, его финансы и сам объект (например, есть ли открытые разрешения, судебные иски и т. Д.). Ваш адвокат обсудит условия контракта и обеспечит отражение в контракте условий сделки, а также ваших интересов с защитой покупателя. Обычно ваш адвокат предоставляет вам краткое изложение проведенной им комплексной проверки. Предполагая, что проблем нет, на этом этапе вы должны подписать контракт и перевести 10% от стоимости покупки в качестве депозита по контракту, который будет храниться на условном депонировании. Как только продавец и его поверенный получат подписанный контракт, продавец подпишет и отправит обратно полностью исполненный контракт. Адвокат продавца также подтвердит получение средств условного депонирования на их счет условного депонирования. Первоначальный взнос в конечном итоге будет применен к деньгам, которые вам нужно будет внести для закрытия. Ипотечный процесс (от 30 до 45 дней) После того, как у вас будет полностью оформленный контракт (обычно именуемый «находящимся в контракте»), и если вы планируете профинансировать покупку, следующим шагом будет работа с вашим ипотечным брокером или кредитором для получения письма-обязательства. Будьте активны здесь, так как вы хотите убедиться, что у кредитора есть все необходимое, чтобы эта часть процесса проходила быстро. Убедитесь, что оценка назначена как можно скорее. Обратите внимание, что многие поверенные посоветуют вам не фиксировать ипотечную ставку до тех пор, пока ваш кредитор не узнает из контракта «примерно» или «примерно», когда собственность должна быть закрыта.Даты закрытия могут быть отложены, что может привести к выплате кредитору дополнительных сборов за поддержание ставки. Кредитор в конечном итоге выпустит письмо-обязательство (отличное от предварительного утверждения или предварительной квалификации). Письмо-обязательство требует более глубокого анализа вашего финансового положения, чем предварительное одобрение. Письмо-обязательство — это, по сути, письмо, в котором говорится, что кредитор профинансирует ссуду для вашего нового дома. Обратите внимание, что это письмо может иметь некоторые дополнительные непредвиденные обстоятельства для кредитора (например,грамм. что вы сохраняете свою работу). Письмо-обязательство обычно не является обязательным до тех пор, пока оценка собственности не будет завершена и не станет удовлетворительной по сравнению с покупкой. Оценка может происходить после доставки письма-обязательства. Хорошая идея — сразу приступить к работе после того, как ваш контракт будет полностью выполнен, потому что во многих случаях, если ваш контракт зависит от финансирования, у вас будет определенное время, обычно 30 дней, чтобы отправить письмо-обязательство стороне продавца. Если в конце окна вы не можете добросовестно получить письмо-обязательство, вы можете расторгнуть договор и получить обратно свой депозит.В качестве альтернативы вы можете попросить продление, чтобы продлить время. Отчет о праве собственности и страхование титула После полного исполнения контракта ваш адвокат приступит к работе над отчетом о праве собственности. Юристы будут использовать сторонние компании для поиска прав собственности на землю, здание или квартиру. Поиск по названию завершен, чтобы убедиться в том, что при закрытии можно будет выполнить чистый документ. Ваш полис страхования титула защитит от любых проблем, которые могут возникнуть в будущем в связи с титулом собственности на ваш дом. Приложение Condo Board Application (если применимо) Даже если вы покупаете в многоквартирном доме, как правило, есть приложение для платы за кондоминиум (за исключением новых разработок). Пакеты досок в кондоминиуме обычно гораздо менее строгие, чем в кооперативном здании. Кондоминирующая плата имеет гораздо меньшую мощность, чем кооперативная плата. Обычно правление может помешать вам купить квартиру, только если они выполнят свое «право преимущественной покупки». Что это значит? По сути, это означает, что кондоминиум имеет право купить квартиру раньше вас по той же цене.Будьте уверены, они почти никогда не используют эту возможность. Пакет будет в основном включать финансовые отчеты и документы, но также могут потребоваться рекомендательные письма. Подготовка к закрытию После того, как правление кондоминиума решило не избирать свое право преимущественного отказа, и вы «прошли» правление, правление кондоминиума одобрит продажу / сделку. Это будет сделано либо через вашего агента Prevu, либо через управляющую компанию здания, либо через вашего поверенного. Следующим шагом будет получение разрешения на закрытие от вашего кредитора.Это будет поступать от банка, скорее всего, от поверенного банка. Во время этого процесса ваш поверенный будет в тесном контакте с поверенным банка. После получения разрешения на закрытие от вашего кредитора и одобрения совета по кондоминиуму, вы можете приступить к планированию даты закрытия. Придется координировать расписание многих людей, так что вам, возможно, придется быть гибким в выборе времени или брать то, что вы можете получить. Если вы не можете лично присутствовать на закрытии, покупатели или продавцы нередко используют доверенность и вообще пропускают закрытие. Если вы еще не сделали этого, убедитесь, что у вас есть страховка домовладельца для вашего нового дома, действующая на дату закрытия. Это особенно важно, если вы финансируете покупку за счет ипотеки, поскольку зачастую требуется страхование домовладельца. Фактическое закрытие Согласуйте со своим агентом Prevu окончательный осмотр квартиры, чтобы убедиться, что все в порядке перед закрытием. Обычно это происходит в день закрытия или за день или два до закрытия. Будьте в режиме ожидания в последние дни перед закрытием. Скорее всего, вы получите свои инструкции только за пару дней до этого, и есть две вещи, на которые вам нужно будет обратить особое внимание: 1) ваше заключительное раскрытие или заявление (по закону оно должно быть отправлено вам за три дня до закрытия, в противном случае вы не можете закрыть, пока не истечет это время) и 2) проверьте инструкции. Если вы финансируете, то банк доведет до закрытия львиную долю денег, а остальное принесете вы. Проверки важны, обратите особое внимание на инструкции вашего поверенного по недвижимости Все чеки должны быть сертифицированными или официальными банковскими чеками из банка, который является членом NY Banking Clearinghouse. Лучший способ избежать головной боли, связанной с получением чеков самому, — просто перевести сумму своему адвокату и попросить его позаботиться об этой задаче за весь остаток вашего первоначального взноса и заключительных расходов. Закрытие может занять пару часов.Убедитесь, что ваша рука отдохнула, и не забудьте взять с собой удобную ручку, так как вам нужно будет подписать много бумаг. Получите новые ключи и поздравляю! Вы только что купили новый дом! Кондо на продажу в Нью-Йорке Просмотрите объявления о кондоминиумах в Нью-Йорке 5 шагов, которые необходимо сделать перед покупкой квартиры Новый горизонт Готовы закрыть? Не так быстро.(15 Central Park West, # 37A) Покупка квартиры может быть долгим и тяжелым испытанием, особенно для начинающих покупателей. По этой причине к моменту принятия предложения большинство покупателей уже вздыхают с огромным облегчением. К сожалению, принятие предложения — это еще не конец пути к покупке квартиры. Между принятием предложения и закрытием сделки должно произойти много вещей, и многое может пойти не так. Неудивительно, что чем более активен рынок, тем больше вероятность того, что даже небольшая ошибка в течение этого короткого промежутка времени приведет к тому, что продавец выйдет из своего списка и перейдет к следующему потенциальному покупателю.Чтобы дом вашей мечты не ускользнул из виду после того, как ваше предложение было принято, будьте готовы быстро выполнить следующие пять обязательных шагов. Обычно рекомендуется получить предварительное одобрение на ипотеку, потому что, как только ваше предложение будет принято, вам нужно будет немедленно получить ипотечный кредит. Учитывая, что время здесь имеет существенное значение, вы можете пойти напрямую к ипотечному брокеру, а не искать себе лучшую сделку. Брокеры работают с несколькими кредиторами и будут лучше расположены, чтобы найти вам самое выгодное предложение в условиях нехватки времени.Хотя брокеру нужно будет кого-то заплатить, комиссионные брокера во многих случаях оплачивает кредитор, а не клиент, поэтому использование брокера не обязательно увеличит ваши затраты на закрытие сделки. Если можете, также зафиксируйте свою процентную ставку, чтобы гарантировать, что в конечном итоге вы не получите гораздо более высокую ставку, чем та, на которую вы изначально согласились. Хотя в некоторых частях страны часто можно заключать сделки с недвижимостью без адвоката, в Нью-Йорке это не так. Там, где происходит закрытие сделки, есть как минимум два адвоката.Однако в большинстве случаев адвокаты появляются задолго до того, как какие-либо деньги переходят из рук в руки при закрытии сделки. Чтобы не пропустить ни одного важного шага, рекомендуется заранее договориться с юристом по недвижимости. Они знакомы со всеми шагами, которые вам нужно будет пройти, чтобы своевременно закрыть сделку, включая следующие три важных шага. Проведение проверки и оценки При покупке подержанного автомобиля обычно ищут сертифицированный автомобиль.При покупке квартиры или дома аналогов нет. Это означает, что единственный способ узнать, в хорошем ли состоянии квартира или дом, — это нанять инспектора. Инспекторы обучены проверять вещи, которые большинство покупателей вряд ли заметят во время открытых дверей или даже при ближайшем втором взгляде. Обычно это те проблемы, которые скрываются за свежей краской и необычной постановкой, например, неисправная проводка, повреждение водой и плесень. Инспекторы также могут сообщить вам, если есть какие-либо другие, менее серьезные проблемы с домом (например,g., возможно, потребуется замена кондиционера в ближайшем будущем). Большинство домашних осмотров занимают от двух до трех часов и стоят в среднем от 300 до 400 долларов (на HomeAdvisor). Если инспектор обнаружит серьезные проблемы с устройством, у вас будет возможность отказаться от сделки или сделать более низкую ставку. Помимо проведения осмотра дома вам потребуется нанять сертифицированного эксперта, чтобы завершить оценку дома. Фактически, большинство кредиторов требуют проведения оценки перед заключением финансовых сделок.Оценщики, которые обычно берут от 300 до 400 долларов (за HomeAdvisor), принимают во внимание ряд факторов — от возраста и местоположения дома до его площади в квадратных футах и ​​его текущего состояния, чтобы оценить фактическую стоимость дома. Выполните поиск титула и приобретите страховку титула Поиск по названию — это, по сути, поиск, чтобы подтвердить, что недвижимость, которую вы покупаете, принадлежит продавцу и что никакая другая организация не имеет интересов или прав на эту собственность.В большинстве случаев поиск по названию не преподносит сюрпризов в Нью-Йорке. Это не всегда так в более сельских районах, где поиск по названию может выявить, что у приобретаемой вами собственности есть установленное соглашение о правах доступа, которое дает кому-то другому (например, местному фермеру) право перевозить оборудование по вашей собственности или даже использовать его для каких-то целей. Тем не менее, живете ли вы в северной части штата или на Манхэттене, вам нужно будет выполнить поиск по названию перед закрытием и приобрести страховку титула.Страхование титула — это, по сути, страхование, которое защищает вас от прошлых претензий на имущество. Это означает, что если родственник унаследовал недвижимость в прошлом, но не претендовал на нее до того, как она поступила на рынок, они не смогут спустя годы заявить права на ваш новый дом. Вы не стали бы выезжать со стоянки без страховки, и, конечно же, не стоит приобретать новый дом без страховки. Прежде чем заключать какие-либо сделки, убедитесь, что у вас есть соответствующая страховка на дом. В зависимости от того, где находится ваш дом, вы также можете рассмотреть возможность приобретения сопутствующих видов страхования, включая страхование от наводнения.Фактически, если вы живете в одном из районов Нью-Йорка, определенных FEMA от наводнений, страхование от наводнения требуется. Нет никаких сомнений в том, что сложно найти кредитора, поверенного, инспектора, оценщика и страховщика за короткий период времени, который обычно имеется между принятием предложения и закрытием сделки. Тем не менее, обычным жителям Нью-Йорка, в том числе тем, кто покупает впервые, удается найти всех людей, которые им нужны, чтобы выполнить обязательные шаги, связанные с заключением сделок по новым домам. Если вы думаете о том, чтобы выйти на рынок для нового дома или находитесь в процессе, лучший способ убедиться, что у вас не возникнет никаких задержек после принятия предложения, — это предоставить финансирование и составить список рекомендаций. задолго до того, как ваше предложение будет принято. Все изображения Резерфорд Плейс через Коркоран Из листинга: ЧРЕЗВЫЧАЙНО БОЛЬШАЯ 1 СПАЛЬНЯ СО СПАЛЬНЫМ ЛОФТОМ / ДОМАШНИЙ ОФИС. Красивая двухуровневая квартира в историческом здании Rutherford Place предлагает открытую планировку, большие окна с северной, южной и западной экспозицией, высокие потолки и дополнительный спальный лофт (или превращенный в домашний офис). Когда вы входите в этот гостеприимный дом, вас встречает большое фойе и просторный туалет. Основная жилая площадь включает просторную гостиную площадью 14 футов.потолки и отдельная столовая. Большая кухня полностью оборудована и имеет большое панорамное окно, выходящее на север, а также мебель Poggenpohl, гранитные столешницы, холодильник Subzero, плиту Viking и посудомоечную машину Bosch. Есть ли в спальне высокие потолки, встроенные шкафы и встроенные ящики, а также много света, выходящего на север и запад? окна. Дополнительные удобства включают блестящие паркетные полы, новые системы отопления и охлаждения в каждой комнате и совершенно новые окна во всех комнатах.Поистине уникальная квартира! См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 145 Central Park North через Nest Seekers Из листинга: К особенностям этой квартиры площадью 1509 кв. Футов относятся красивые полы из белого дуба, окна от пола до потолка с белыми дубовыми рамами и моторизованными шторами, система HVAC VRF, термостат с поддержкой Wi-Fi, вентилируемый Стиральная / сушильная машина Electrolux, терраса с видом на парк и собственный балкон. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 738 Broadway через Serhant Из листинга: Дизайнерский сквозной камин-лофт. Prime NoHo. Этот кондоминиум с 2 спальнями и 3 ванными комнатами, спроектированный Lemay + Escobar и расположенный в эксклюзивном жилом районе Нохо, является образцом современной городской роскоши. К особенностям этого дома площадью 2400 кв. Футов относятся: доступ к лифту с замком, красивые дубовые полы, большие створчатые окна с восточной и западной экспозицией, высокие потолки высотой 12 футов с освещением в бухте, домашняя прачечная со встроенными приборами. в хранилище, а также ультрасовременную систему домашней автоматизации Crestron, которая управляет интегрированным аудио / визуальным оборудованием, моторизованными шторами, многозонным HVAC и газовым камином шириной 18 футов с мраморной окантовкой Calacatta от пола до потолка. . См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 1261 Madison Avenue через The Modlin Group Из листинга: Это редкая возможность приобрести единственную в своем роде квартиру в одном из старейших, самых привлекательных и самобытных зданий Карнеги-Хилл — 1261 Мэдисон-авеню. Изящные и светлые апартаменты 5S были полностью отремонтированы в соответствии с высочайшими стандартами нынешними владельцами в сотрудничестве со знаменитым дизайнером Гарри Шнапером.Площадь около 2150 квадратных футов, вход в эту впечатляющую квартиру с тремя спальнями через изящный вестибюль с окнами, который ведет к великолепным жилым помещениям, простирающимся вдоль Мэдисон-авеню и углу 90-й улицы, с большими арочными окнами, пропускающими свет и воздух. См. План этажа и подробную информацию здесь. Список Sotheby’s International Realty — Все изображения через Питера Аарона Из листинга: Двухуровневая капитально отремонтированная двухуровневая квартира в Ателье, здании художественной студии примерно 1903 года.Сохранились оригинальные элементы здания: уютный вестибюль, большой чугунный лифт с привратником, электрифицированная газовая арматура на лестничных площадках. В квартире они включают в себя окно двойной высоты, выходящее на север на Верхний Вест-Сайд, широкий балкон в мезонине с видом на большую 17-дюймовую гостиную двойной высоты, действующий камин и окна, выходящие на запад. Эти апартаменты, 5FW, находятся на 9 и 10 этажах. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения The Lofts of Greene Street II через Брауна Харриса Стивенса Из листинга: Расположенная в самом сердце Сохо, в одном из самых престижных кварталов города, улица 109 Грин-стрит предлагает взыскательному покупателю живописный лофт, проживающий в здании с полным спектром услуг.Войдя из лифта с закрытым ключом, вы сразу же попадаете в яркий свет, проникающий из четырех 10-дюймовых окон, выходящих на великолепные чугунные чердаки на мощеной мостовой улице. Рядом с фойе находится дамская, грязевая и прачечная. Вход плавно переходит в просторную гостиную с открытой кухней от шеф-повара с набором приборов из нержавеющей стали, включая варочную панель Miele, холодильник с минусовой температурой, двойные посудомоечные машины, винный холодильник и льдогенератор. Это грандиозное пространство идеально подходит для больших встреч или тихого вечера перед камином.Этот просторный, тихий кондоминиум умело сочетает классическую архитектуру с современным интерьером в интимной обстановке. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 167 Sixth Avenue via Corcoran Из листинга: В одном из самых красивых кварталов северного Парк-Слоуп находится этот изысканно отремонтированный двухсемейный четырехэтажный дом из коричневого камня шириной 20 футов. Залитый светом, с живописным видом на холмистые сады из коричневого камня, дом с пятью спальнями и тремя ванными комнатами поставляется с квартирой на уровне сада, идеально подходящей для гостей или дополнительных жилых помещений. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 22 Wooster Street через Corcoran Из листинга: Автоматический лифт с замком на ключ доставит вас прямо в этот полностью отремонтированный лофт с 3 спальнями, 2,5 ванными комнатами и новыми полами, в отличном состоянии. Просторный 45-футовый номер с пятью западными окнами, выходящими на Вустер-стрит, и двумя окнами, выходящими на север, обеспечивающими потрясающий дневной свет. Открытая кухня от NYLoft оснащена плитой Gaggenau, двойными духовками Wolf, посудомоечной машиной Bosch, винным холодильником U-line и холодильником Subzero, а также мрамором Bleu de Savoie.В этом открытом пространстве также есть домашний офис, оборудованный множеством вещей для хранения вещей, раздвижными дверями и кроватью Мерфи. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения Филиппа Хауса с компаса Из объявления: Кондоминиум с 4 спальнями с довоенным ремонтом. Residence 3F at Philip House — это изящный и красиво отремонтированный довоенный кондоминиум с 4 спальнями и 4 ванными комнатами 2650 SF с четырьмя выходами и видами на вершины деревьев в самом сердце Карнеги-Хилл.Квартира идеально подходит для развлечений с гостиной 24×19 дюймов и прилегающей библиотекой. Первоначально эта квартира была спроектирована дизайнером Виктории Хаган в 100 году нашей эры. К услугам гостей широкие доски из белого дуба, окна с двойным остеклением, зональное отопление и кондиционирование воздуха, карнизы и высокие потолки. В библиотеке есть дровяной камин и изготовленный на заказ каменный камин. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения Central Park Plaza Condominiums через Дуглас Эллиман Из листинга: Единственный в своем роде, поистине трехэтажный пентхаус заслуживает любой превосходной степени, о которой вы только можете подумать, и даже немного! Этот исключительный настоящий дом позволяет наслаждаться пространством таунхауса, но с большим количеством света, видами и удобствами! Этот обширный, роскошный, но комфортабельный, сделанный на заказ дворец с шестью спальнями и шестью с половиной ванными комнатами занимает внутри 5810 SF и имеет гибкую планировку, предназначенную для проживания и развлечений, от уютных семейных встреч до больших вечеров.A См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 56 Леонард-стрит через Дуглас Эллиман Из объявления: 6W отличается от других восходящими, небесными 24-футовыми стеклянными стенами двойной высоты от пола до потолка, возвышающими уникальное открытое жилое пространство этой великолепной комнаты. Освещенный естественным светом, наполненный энергией Нью-Йорка, с пространством на стенах для значительных произведений искусства, внимательный, урбанистический, просвещенный дизайн сочетается с уединением, которое можно ожидать от резиденции такого качества.Два частных эксклюзивных лифта открываются в ваше просторное фойе, создавая тихий переход от кинетического ритма города, приветствуя вас в спокойном жилом пространстве. Чуть меньше 3000 квадратных метров с 3 спальнями, каждая из которых имеет доступ к вашим частным террасам, 3 полностью оборудованными ванными комнатами и туалетной комнатой. Дом находится на возвышенности и украшен 2 красивыми частными террасами, одна для обедов, а другая для отдыха, в общей сложности 726 квадратных футов. См. План этажа и подробную информацию здесь. Все изображения 15 Central Park West с компаса Из листинга: Эта резиденция площадью 3105 квадратных футов, красиво оформленная дизайнером интерьеров Расселом Пиччионе, расположена на 37-м этаже башни по адресу: 15 Central Park West.Этот дом обеспечивает тройную экспозицию, великолепный свет от восхода до заката и востребованные обширные виды на Центральный парк, Columbus Circle, реку Гудзон и другие места. Резиденция 37A, на которой всего одна квартира на этаже, является удивительно уединенной. Когда вы входите в красивое фойе, слева находится обширная угловая гостиная шириной 24 фута с эркером шириной 16 футов на восток, освещающий вид на Центральный парк и солнце, проникающее из двух дополнительных огромных окон, выходящих на юг, с панорамным видом на город. центра Time Warner и Columbus Circle. См. План этажа и подробную информацию здесь. Назначить встречу Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже. Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544 Статьи по теме Из Челси Губернатор Хочул представляет расширение Хай-Лайн, и в Нью-Йорке появятся 24 новых парка. Пятница, 17 сентября 2021 г. Из будущего Нью-Йорка 25 самых престижных кондоминиумов и удивительных домов в Нью-Йорке 14 сентября 2021 г., вторник Из отличных объявлений Отличные листинги: на прошлой неделе были отмечены 2-спальные апартаменты Greenwich Village с задним двором и триплекс East Village с теплицей. 31 августа 2021 г., вторник Из отличных объявлений Снижение цен: дома со скидкой включают в себя классическую шестерку в хорошем состоянии на Пятой авеню и таунхаус Tribeca с гаражом и джакузи на заднем дворе. Среда, 25 августа 2021 г. Из будущего Нью-Йорка Продажи и контракты на Манхэттене: закрытые сделки на $ 563 млн; Кондоминиумы Hudson Yards доминируют в топ-контрактах Понедельник, 23 августа 2021 г. Из будущего Нью-Йорка Продажи и контракты на Манхэттене: Tribeca одерживает верх в верхних продажах; Пентхаус Dreamy 56 Leonard получает лучший контракт Понедельник, 16 августа 2021 г. Из будущего Нью-Йорка Крупнейшие продажи и контракты: 926 миллионов долларов на Манхэттене; Пентхаус за 50 миллионов долларов по адресу Леонард, 56 находит покупателя Понедельник, 9 августа 2021 г. Из будущего Нью-Йорка Новые разработки на горизонте в Гарлеме Понедельник, 9 августа 2021 г. Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus. 7 шагов к покупке дома — объяснение домовладения Мы здесь, чтобы помочь вам разобраться в лабиринте имеющейся информации, рассказать вам обо всем: от поиска жилья до жилищных кредитов, планирования бюджета, предложения и организации вашего переезда. Так вы собираетесь стать домовладельцами? Поздравляю! В RAMS мы хотим быть уверены, что избавляемся от хлопот во всем процессе, поскольку владение своим домом поначалу может показаться сложной задачей.Что вам следует делать в первую очередь? Как можно сэкономить время в процессе? Вот 7 основных шагов к покупке дома 1. Решаем купить Есть преимущества как при покупке, так и при аренде. После того, как вы приняли решение о покупке, внимательно посмотрите на свою текущую ситуацию, определите свой бюджет и обратитесь за юридической помощью и советом. 2. Найдите кредит, который вам подходит Поговорите со специалистом по жилищному кредиту (воспользуйтесь нашей шпаргалкой вопросов, чтобы задать кредитору) и узнайте, какие у вас есть варианты ссуды. 3. Подготовьтесь к реальной стоимости покупки Покупка недвижимости не ограничивается ценой: существуют дополнительные сборы, такие как оценка и судебные издержки. Планируйте свой бюджет! 4. Найдите свой новый дом Вы рассматриваете дом, квартиру или инвестиционную недвижимость? Каким бы ни был ваш выбор, на стоимость недвижимости могут и будут влиять многочисленные факторы, такие как долгосрочный потенциал роста или доступ к удобствам. 5.Сделать предложение Будьте готовы! Ознакомьтесь с нашими советами по финансам, инспекциям и торгам, поскольку вам необходимо разобраться в этих аспектах, прежде чем делать свое предложение. 6. Следуйте инструкциям по покупке После того, как ваше предложение было принято и до того, как вы получите ключи, необходимо уладить несколько важных вопросов, таких как гербовый сбор и страхование. 7. Въезжайте! Поздравляю — место теперь твое! Пришло время переехать в вашу новую собственность и заранее спланировать свои финансы, чтобы вы могли помочь погасить ипотеку раньше Процесс покупки дома в Нью-Джерси: 7 шагов к успеху Планируете ли вы скоро купить дом в Нью-Джерси? Если это так, мы готовы поспорить, что у вас есть много вопросов о шагах, которые происходят на этом пути.И мы вас прикрыли. Вот пошаговый обзор процесса покупки дома в Нью-Джерси. Шаги в процессе покупки дома в Нью-Джерси Чтобы помочь вам понять процесс покупки, мы разбили его на семь общих шагов. Этот процесс может незначительно отличаться от одного человека к другому из-за множества задействованных переменных. Но обычно это выглядит примерно так: Определите свой бюджет и исследуйте рынок. Изучите и выберите тип жилищного кредита. Получите предварительное одобрение кредитора. Найдите опытного агента по недвижимости в Нью-Джерси. Начните поиск дома. Сделайте предложение и при необходимости проведите переговоры с продавцом. Закрой сделку и получи ключи от своего нового дома. Шаг 1. Определите свой бюджет и исследуйте рынок. Перед тем, как приступить к поиску жилья, выполните базовые вычисления бюджета, чтобы определить, сколько вы можете позволить себе тратить каждый месяц на свои жилищные расходы.Будь проще. Вычтите ваши совокупные ежемесячные расходы из вашего чистого дохода (или получаемого на руки заработка), а затем уменьшите это число. Пока вы занимаетесь этим, исследуйте местный рынок жилья, на котором вы планируете купить дом. Обратите особое внимание на последние продажные цены. Это даст вам лучшее представление о том, какой дом вы можете себе позволить. Шаг 2: Изучите варианты ипотеки и выберите тип ссуды. На раннем этапе процесса покупки жилья вам нужно изучить различные типы ссуд, которые доступны покупателям жилья в Нью-Джерси.У вас есть несколько вариантов, и у каждого из них есть свои плюсы и минусы. Например, кредитная программа FHA предлагает низкий первоначальный взнос в размере 3,5%, но требует ипотечного страхования. Это всего лишь один пример плюсов и минусов, связанных с различными вариантами ипотеки. (Примечание: мы можем помочь вам выбрать лучший тип кредита для вашей ситуации .) Шаг 3. Получите предварительное одобрение на получение ипотечной ссуды. Предварительное одобрение ипотеки можно рассматривать как своего рода предварительную финансовую проверку.Мы можем проанализировать ваше финансовое положение, чтобы определить, подходите ли вы для получения ссуды. Мы также можем сказать вам, какую сумму вы можете занять. Имеет смысл сделать это — начало в процессе покупки дома в Нью-Джерси, потому что это позволяет вам сузить круг поиска до объектов, которые вы можете себе позволить. Кроме того, продавцы с большей вероятностью примут ваше предложение, если у вас есть предварительное одобрение. Шаг 4: Найдите опытного агента по недвижимости в Нью-Джерси. Мы рекомендуем покупателям жилья в Нью-Джерси обращаться за профессиональным советом к опытному агенту по недвижимости.Это особенно важно, если вы покупаете первое место. В Нью-Джерси комиссионные агента по недвижимости обычно оплачивает продавец. Итак, у покупателя жилья нет причин летать в одиночку. Опытный агент может помочь вам найти недвижимость, оценить запрашиваемую цену, составить предложение, провести переговоры с продавцом и многое другое. Шаг 5: Начните процесс поиска дома. А теперь пора выйти и посмотреть на несколько домов. Но вы заметите, что этому предшествовали четыре шага.Некоторые покупатели жилья спешат на этап поиска дома в процессе покупки, не проводя никаких предварительных исследований или работы с бюджетом. Мы рекомендуем вам выполнить описанные выше действия, прежде чем начинать делать покупки для дома. Затем составьте список того, что вам нужно и что вам нужно. И не забывайте проявлять гибкость — покупка дома в Нью-Джерси часто требует компромисса. Шаг 6: Сделайте предложение и проведите переговоры с продавцом. Это один из самых важных шагов в процессе покупки дома в Нью-Джерси, потому что он определяет сумму, которую вы заплатите за дом.Прежде чем изложить предложение на бумаге, вам нужно оценить запрашиваемую цену, чтобы убедиться, что она разумна. Вы можете сделать это, посмотрев на недавние и сопоставимые продажи в той же области. You May Also Like Ооо отчуждение доли – 21. / Список торговых площадок россии – АЭТП — Список площадок Заработок на картах – 4 способа + полезные советы Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт