Ндфл от сдачи в аренду имущества: Доходы от сдачи имущества в аренду облагаются НДФЛ | ФНС России

Содержание

Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 346.13 «Порядок и условия начала и прекращения применения упрощенной системы налогообложения» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Физическое лицо до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя приобрело 34 объекта недвижимости нежилого, торгового и производственного назначения, а также четыре земельных участка под объектами торговли. Данные объекты были переданы им по договорам доверительного управления юридическому лицу, которое от своего имени, но в интересах учредителя управления заключало договоры аренды недвижимого имущества с другим юридическим лицом — арендатором.
При этом выгодоприобретателем по договорам доверительного управления являлся учредитель доверительного управления — физическое лицо. В 2012 году физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя, который с 31.07.2012 в соответствии со ст. 346.12 НК РФ применял УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». В 2013 — 2014 годах к договорам аренды имущества были заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми арендодатель был заменен на данное физическое лицо. Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, а также расходы, понесенные при осуществлении данного вида деятельности, не учитывались при определении налоговой базы по УСН. По истечении трех лет с момента приобретения объектов недвижимости налогоплательщик продал их арендатору. Суммы, полученные от покупателя недвижимости, не включались в налоговую базу по УСН, так как налогоплательщик считал, что реализация данных объектов не связана с предпринимательской деятельностью. Также, руководствуясь подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ, налогоплательщик данные суммы не включил в облагаемый доход по НДФЛ. Суд признал обоснованным доначисление единого налога по УСН, НДФЛ, НДС, поддержав вывод налогового органа о том, что доход, полученный от сдачи в аренду недвижимого имущества и от его последующей продажи, является доходом предпринимателя от осуществления предпринимательской деятельности, а не доходом физического лица. При определении размера налоговых обязательств предпринимателя налоговым органом были учтены расходы, несение которых подтверждено представленными в налоговый орган документами. Суд принял во внимание, что продажа недвижимого имущества носила систематический характер.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Вправе ли физическое лицо передать в безвозмездное пользование недвижимое имущество, находящееся в его собственности, физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП? Планируется, что ИП будет сдавать данное имущество в аренду. Возникает ли у физического лица — собственника доход, подлежащий обложению НДФЛ?
(Консультация эксперта, 2021)Вопрос: Вправе ли физическое лицо передать в безвозмездное пользование недвижимое имущество, находящееся в его собственности, физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП? Планируется, что ИП будет сдавать данное имущество в аренду. Возникает ли у физического лица — собственника доход, подлежащий обложению НДФЛ?

Нормативные акты: Доходы физического лица от сдачи имущества в аренду «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)По результатам камеральной налоговой проверки налоговый орган пришел к выводу об утрате предпринимателем права на применение патентной системы налогообложения на основании п. 6 ст. 346.45 НК РФ и возникновении у него обязанности по уплате налогов, предусмотренных общей системой налогообложения, в частности налога на доходы физических лиц. В связи с этим доход предпринимателя от деятельности по сдачи имущества в аренду за соответствующий период был включен в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц и налоговым органом принято решение о привлечении предпринимателя к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, которым ему предложено уплатить недоимку по названному налогу, суммы пеней и штрафа.

Сдача в аренду имущества физическим лицом налоги

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду имущества физическим лицом налоги (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Сдача в аренду имущества физическим лицом налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган пришел к выводу, что предприниматель должен был включить в налоговую базу по УСН доходы от продажи недвижимого имущества. Налогоплательщик полагал, что данные доходы при уплате единого налога учитывать не обязан, поскольку налоговый орган не доказал, что имущество было продано именно в рамках предпринимательской деятельности. Суд признал правомерным доначисление единого налога, указав, что недвижимое имущество до продажи сдавалось в аренду, в качестве арендодателя в договорах был указан именно индивидуальный предприниматель, а не физическое лицо, а налог на имущество в отношении данных объектов не уплачивался в связи с применением УСН. Суд пришел к выводу, что спорные объекты недвижимого имущества были приобретены налогоплательщиком для использования в предпринимательской деятельности по сдаче в аренду и последующей реализации в качестве товара, а не в личных или семейных целях, а потому полученный от продажи недвижимости доход подлежит включению в состав доходов, облагаемых единым налогом по УСН.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сдача в аренду имущества физическим лицом налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Вправе ли физическое лицо, являющееся плательщиком НПД, сдавать в аренду имущество другим физическим лицам и уплачивать налог по ставке 4%, если один объект имущества находится в субъекте, участвующем в эксперименте, а второй объект имущества находится в субъекте, не участвующем в эксперименте?
(«Официальный сайт ФНС России, раздел «Часто задаваемые вопросы», 2020)»Официальный сайт ФНС России www.nalog.ru, раздел «Часто задаваемые вопросы», 2020

Нормативные акты: Сдача в аренду имущества физическим лицом налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФНС России от 27.01.2020 N СА-4-7/[email protected]
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции посчитал заслуживающими внимания доводы истца об отсутствии признаков, характеризующих понятие экономической предпринимательской деятельности при сдаче им в аренду принадлежащего ему на праве собственности имущества, выявил неправильность расчетов доначисления налога на доходы физических лиц, а также установил нарушения процедуры проведения проверки и рассмотрения материалов по ней.

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обязательному декларированию

Декларационная кампания по доходам физических лиц, полученным в 2016 году, набирает обороты, региональные управления ФНС постоянно напоминают о необходимости подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога.

Мордовские налоговики рассказали гражданам, кто должен отчитаться, если сдается имущество в аренду.

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с получаемого дохода. При этом для арендодателей – физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:
заплатить налог вы должны самостоятельно.
удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ в том случае, если ваш арендатор:
физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин Российской Федерации, так и иностранец или лицо без гражданства;
иностранная организация, которая не имеет подразделения в Российской Федерации.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход.

В 2017 году представить декларацию нужно не позднее 2 мая в налоговую инспекцию по месту вашего жительства.

Заполнить декларацию можно с помощью:
бесплатного программного комплекса «Декларация»;
онлайн сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц», который позволит не только сформировать документ, но и отправить его в интерактивном режиме в налоговую инспекцию;
Единого портала государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru.
Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 17 июля.

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, и если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор. Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет. Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств.

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года.

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам необходимо самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию.

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Рассмотрим обе ситуации.

1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

  • физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
  • иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.

Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru, в разделе «Программные средства / Декларация».

Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Федеральной налоговой службы — www.nalog.ru

Риски аренды имущества у первых лиц организации

Достаточно часто в аренду организациям сдают имущество физические лица. Какие риски в этом случае возникают у самого физлица и как их избежать? 

А должен ли физик при сдаче имущества в аренду быть ИП?

В этой ситуации важно понимать, когда действия собственника объекта недвижимости признаются предпринимательской деятельностью, а когда нет. 

Чёткого перечня критериев предпринимательской деятельности законодательством не установлено

В Гражданском кодексе РФ в ст. 2 даются лишь общие характеристики, в которых делается акцент на то, что предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли.

Так, ещё в 2013 году налоговые органы (письмо ФНС РФ от 25.02.2013 № ЕД-2-3/[email protected]) рекомендовали обратить внимание на следующее. Если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать прибыль, и (или) у него несколько объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, то оно обязательно должно быть зарегистрировано, как индивидуальный предприниматель. Однако, вы понимаете, что доказать на практике для каких именно целей было приобретено имущество изначально бывает весьма сложно. И в каждом конкретном случае ситуацию необходимо анализировать по существу. 

Хоть какую-то ясность в этом вопросе внесла судебная практика

Например, суды пришли к выводу, что если гражданин приобрел одно или несколько жилых помещений для личных нужд или получил их по наследству, но у него нет необходимости их использовать, то он может сдать такое имущество в аренду. И это не будет являться предпринимательством и собственнику объектов недвижимости регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно ( см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 и Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2015 № 4а-378м). Важно, что не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем повременно таких жилых помещений (Постановление Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7). Аналогично обстоят дела и с ситуацией, когда физлицо в аренду сдает несколько легковых автомобилей или иное имущество, приобретенное изначально для личных нужд.

Очевидно, когда в аренду будут представлены достаточно большие площади нежилых помещений, подстанции, линии электропередач, спецтехника и т. д., то обосновать, что это имущество изначально приобреталось для личного использования практически невозможно. 

Признаки предпринимательской деятельности по мнению налоговой

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности, по мнению налоговых органов (письмо ФНС РФ от 25.02.2013 № ЕД-2-3/[email protected], Информация ФНС РФ от 04.10.2018 №) могут так же свидетельствовать следующие факты:

изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами. 

Вывод и последствия

Таким образом, если гражданин сдает в аренду имущество, приобретенное изначально для личных целей, то регистрироваться, как индивидуальный предприниматель совершенно не нужно. Однако гражданину выгоднее быть предпринимателем. Ведь это позволит применять упрощенную систему налогообложения и с полученного дохода от сдачи имущества в аренду платить уже не НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ), а единый налог по ставке 6 % (ст. 346.20 НК РФ). Кстати, её субъект имеет право снизить.

Если контролирующие органы все же расценят сдачу имущества в аренду, как предпринимательскую деятельность, то составят протокол об административном нарушении (п. 2 ст. 28.3 КоАП РФ). Решение о взыскании штрафа по протоколу будет принимать суд (п. 1 ст. 23.1 КоАП РФ). Не исключается и уголовное преследование за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).

Если суд признает деятельность гражданина предпринимательской – ему необходимо будет заплатить налоги по сдаче имущества в аренду, как если бы он был предпринимателем (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671).

Ситуация усложняется тем, что задним числом налогоплательщик не сможет заявить право применения специального режима налогообложения, например, УСН, и заплатить налоги придется по общей системе налогообложения: НДФЛ (гл. 23 НК РФ), иные. Причем НДС из арендной платы налоговые органы будут выделять расчетным путем (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Такой совершенно законный маневр уменьшит сумму дохода, подпадающую под НДФЛ, но переплата по НДФЛ не перекроет задолженности по НДС. Следовательно, на суммы недоимки придется заплатить штрафные санкции (ст.122 НК РФ) и пени (ст. 75 НК РФ).

Как видите, последствия незаконного предпринимательства могут быть весьма плачевные. Кстати, если в аренду будет сдаваться только один склад или одна подстанция и так далее, то зарегистрироваться, как ИП необходимо будет даже в таких случаях (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 № 33-4388 и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 № 33-11798/2013). 

Кто подпишет договор

Немало вопросов возникает и по поводу подписания документов, когда организация выступает арендатором имущества своего руководителя, который выступает, как в роли арендодателя, так и как руководитель арендатора.

Судебная практика свидетельствует о том, что руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (определения ВАС от 19.12.2007 № 14573/07, от 18.01.2007 № 16517/06, постановления Президиума ВАС от 11.04.2006 № 10327/05 и от 01.11.2005 № 9467/05, постановления ФАС Московского округа от 01.02.2008 № КГ-А40/14593-07 и от 10.07.2007 № КГ-А40/4605-07, Поволжского округа от 05.07.2007 № А65-13887/2006). 

Не забудьте и про рыночную цену

Не забудьте проконтролировать ваши арендные отношения и на предмет соблюдения рыночных цен. Суды изначально поддерживают контролирующие органы (письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145, Письмо ФНС РФ от 02.11.2012 №ЕД-4-3/18615) на предмет правомерности контроля в рамках камеральных и (или) выездных проверок цены сделок, которые не относящихся к контролируемым (Решение ВС РФ от 01.02.16 №АКПИ15-1383). Но корректировать цену в таких сделках инспекция вправе, только если докажет, что участник получил необоснованную налоговую выгоду.

Сделки с первыми лицами компании достаточно часто классифицируются, как сделки со взаимозависимыми лицами, что несколько усугубляет положение сторон. Организации обязаны самостоятельно информировать налоговые инспекции о контролируемых сделках. Правильность ценообразования в таких сделках представители ФНС устанавливают в ходе специальных проверок. Если же инспекторы обнаружат неконтролируемые сделки со взаимозависимыми лицами, то сверят цену сделки с рыночной (письма Минфина от 08.07.2016 № 03-07-11/40217, от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145 и ФНС от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938, от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18615, постановление Президиума Верховного суда 16.02.2017). Важно помнить, что корректировать цены таких сделок проверяющие вправе, только если докажут, что участник получил необоснованную налоговую выгоду и отклонение цены сделки многократно отличается от рыночной(определения Верховного суда от 11.04.2016 № 308-КГ15-16651, от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327). Сама по себе взаимозависимость сторон сделки не может быть основанием для доначисления налогов и взыскания пеней и штрафов.

Рыночность цен налогоплательщик вправе подтвердить методами ценообразования для контролируемых сделок или отчетом независимого оценщика (письма Минфина от 28.11.2018 № 03-12-12/1/85982, от 11.04.2014 № 03-01-РЗ/16738, ФНС от 11.04.2018 № СА-4-7/6940 (п. 8), от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938, определений ВАС от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327, от 11.04.2016 № 308-КГ15-16651).

На практике встречаются случаи, когда имущество передается не в аренду, а в безвозмездное пользование. Не забудьте про риски с безвозмездностью (Информационное письмо ВАС РФ от 22.12.05 №98). Передающим в безвозмездное пользование имущество, находящимся на общей системе налогообложения, придется начислить и заплатить НДС, так как передача имущества в безвозмездное пользование признается услугой, облагаемой НДС (Определение Верховного Суда РФ от 26 августа 2019 г. N 303-ЭС19-14515). Получающая же это имущество сторона должен признавать доход (п.8 ст. 250 НК РФ, ст. 346.15 НК РФ). Кроме этого, имейте в виду, что для целей налогового учета по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование, необходимо начислять амортизацию, но учитывать эти суммы в расходах с 1 января 2020 года запрещено (п. 29 ст. 2 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Из выше сказанного следует, что наиболее оптимально имущество все же сдавать в аренду. Конечно, оспорить арендную плату тоже возможно, но это сделать намного сложнее, чем сделать доначисления или оспорить суммы налогов, начисленные самим налогоплательщиком по договорам безвозмездного пользования.

Ещё больше полезных полезных материалов читайте в Базе знаний Такском


Отправить

Запинить

Твитнуть

Поделиться

Поделиться

НДФЛ от сдачи в аренду общедомового имущества

Сдающиеся в аренду фасады и подвалы многоквартирных домов формируют доход собственников квартир, подлежащий обложению НДФЛ. Собственники помещений в многоквартирном доме в случае сдачи в аренду общего имущества получают доход, подлежащий обложению НДФЛ. Налог в этом случае физическими лицами должен уплачиваться самостоятельно (письмо Минфина России от 25.05.2016 № 03-04-06/30023)

06.02.2017

Автор: Ольга Волкова, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Позиция чиновников спорна

В письме Минфина России от 25.05.2016 № 03-04-06/30023 сделан вывод: денежные средства, подлежащие выплате собственникам помещений в многоквартирном доме в связи с передачей в пользование общего имущества в нем, носят для указанных лиц характер экономической выгоды и подлежат обложению НДФЛ путем самостоятельной уплаты ими налога. Это мнение о возникновении облагаемого НДФЛ дохода озвучивалось чиновниками неоднократно (письма Минфина России от 01.02.2016 № 03-04-05/4390, от 28.06.2013 № 03-04-06/24889, от 15.04.2013 № 03-04-05/12586, ФНС России от 25.10.2011 № ЕД-4-3/[email protected]).

При этом в более поздних разъяснениях нашла отражение позиция, что указанные физические лица обязаны самостоятельно исчислить и уплатить в бюджет сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Данная точка зрения применима, по мнению чиновников, и в случае, когда указанные денежные средства направляются на содержание и ремонт многоквартирного дома (письмо Минфина России от 19.06.2012 № 03-04-06/3-171).

Во встреченных нами разъяснениях не был прокомментирован порядок исчисления налоговой базы каждым из собственников, и это позволяет до появления иных официальных разъяснений или внесения изменений в законодательство с учетом пункта 7 статьи 3Налогового кодекса говорить о наличии неясности актов законодательства о налогах и сборах. Данное обстоятельство толкуется в пользу налогоплательщика. Дополнительным обоснованием спорности изложенной позиции можно считать и то, что судами зачастую ставится под сомнение сама возможность распределения между собственниками доходов от использования общего имущества (пост. КС РФ от 23.04.2012 № 10-П и принятые в соответствии с ним определение ВАС РФ от 28.10.2013 № ВАС-11485/13, пост. ФАС СКО от 29.01.2014 № Ф08-9092/13 по делу № А53-36025/2012). Существуют также примеры, когда доход от сдачи в аренду общего имущества признавался доходом уполномоченного собственниками лица (определение ВС РФ от 09.03.2016 № 302-КГ16-450).

Актуальная бухгалтерия

Заполнение декларации 3-НДФЛ в Москве для декларирования доходов при сдаче имущества в аренду

Стоимость декларации 3-НДФЛ для декларирования доходов

Документы, необходимые для заполнения декларации 3-НДФЛ

Сдача недвижимости в аренду для многих является существенной статьей доходов, особенно если речь идет о коммерческих помещениях или квартирах в Москве. Прибыль, которую лицо получает от арендатора, относится к категории налогооблагаемых, то есть с этих средств необходимо заплатить 13% НДФЛ.

Подать заполненную декларацию в соответствующие органы необходимо до 30 апреля, а до 15 июля налог уже должен быть оплачен, так как в противном случае к налогоплательщику будут применены штрафные санкции.

Заполнение 3-НДФЛ для декларирования дохода от аренды квартиры или других помещений

  • Граждане Российской Федерации платят НДФЛ в размере 13%, а резиденты других государств — 30%.
  • Договор найма квартиры не нуждается в нотариальном заверении, а регистрация в ЕГРН необходима только в том случае, если прописанный срок аренды превышает 1 год.
  • В декларации 3-НДФЛ источником дохода налогоплательщик указывает данные арендатора.
  • Если в собственности арендодателя находится две квартиры, одну из которых он сдает, а в другой проживает сам, то декларация подается по месту регистрации.
  • Если лицо сдает в аренду нежилое помещение под коммерческую деятельность или другие нужды, то обязательным является заключение договора. Сдача недвижимости в таком случае отображается в ОКВЭД, а индивидуальные предприниматели имеют право пользоваться выбранной системой налогообложения.

Зачем нужна услуга заполнения декларации 3-НДФЛ

Приведенные выше пункты — далеко не полный список требований, которые необходимо соблюдать. Если ошибиться хотя бы в одном — декларацию придется заполнять и подавать повторно, тратя время на походы в налоговую. Избавиться от этих проблем поможет «Контакт Консалтинг», сотрудники которого с первого раза сделают все правильно, а при необходимости подадут документы вместо вас (по нотариальной доверенности).

Наши преимущества:

  • консультация и помощь в сборе необходимых справок;
  • быстрая обработка заявки;
  • выполнение заказа Online, без поездок в офис;
  • лучшие цены в Москве.

Документы, необходимые для заполнения декларации 3-НДФЛ для декларирования дохода при сдаче имущества в аренду

Перечень документов:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • договор аренды.

Тема № 414 Доходы и расходы от аренды

Денежные средства или справедливая рыночная стоимость имущества или услуг, которые вы получаете в связи с использованием недвижимого или личного имущества, облагаются налогом как доход от аренды. Как правило, вы можете вычесть расходы на аренду недвижимости из своего дохода от аренды.

Аренда недвижимости

Аренда личного имущества

Доход от аренды

Большинство людей работают на кассовой основе, что означает, что они считают свой доход от аренды как доход, когда они фактически или конструктивно получают его, и вычитают свои расходы, когда платят им.Доход от аренды включает:

  • Суммы, уплаченные для отмены аренды — Если арендатор платит вам за отмену аренды, эти деньги также являются доходом от аренды и отражаются в том году, в котором вы их получили.
  • Авансовая арендная плата — Как правило, вы включаете любую авансовую арендную плату в доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.
  • Расходы, оплачиваемые арендатором — Если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, эти платежи являются доходом от аренды.Вы также можете вычесть расходы, если они считаются вычитаемыми расходами.
  • Залог — Не включайте залог в свой доход, если от вас могут потребовать вернуть его арендатору в конце срока аренды. Если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит, потому что арендатор расторгает договор аренды, досрочно освободив собственность, включите оставленную вами сумму в свой доход за этот год. Если вы удерживаете часть или весь гарантийный залог, потому что арендатор повредил имущество, и вы должны произвести ремонт, включите сумму, которую вы удерживаете за этот год, если ваша практика заключается в вычете стоимости ремонта в качестве расходов.В той мере, в какой гарантийный депозит возмещает эти расходы, не включайте сумму в доход, если ваша практика не вычитает стоимость ремонта в качестве расходов. Если сумма гарантийного депозита должна использоваться в качестве арендной платы арендатора за последний месяц, это авансовая арендная плата, которую вы включаете в качестве дохода при ее получении, а не при применении ее к арендной плате за последний месяц.

Расходы на аренду

Примеры расходов, которые вы можете вычесть из общего дохода от аренды, включают:

  • Амортизация — Скидки на истощение, износ (в том числе устаревание) имущества.Вы начинаете обесценивать арендуемое имущество, когда вы вводите его в эксплуатацию. Вы можете частично или полностью возместить свою первоначальную стоимость приобретения и стоимость улучшений с помощью Формы 4562 «Амортизация и амортизация» (для отчета об износе), начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения. или добавить обстановку.
  • Расходы на ремонт — Расходы на поддержание вашего имущества в хорошем рабочем состоянии, но они не увеличивают его стоимость.
  • Операционные расходы — Прочие расходы, необходимые для эксплуатации арендуемой собственности, такие как заработная плата сотрудников или сборы, взимаемые независимыми подрядчиками (землевладельцы, бухгалтеры, бухгалтеры, адвокаты и т. Д.) За предоставленные услуги.

Примечание : В дополнение к вашим квалифицированным расходам на аренду вы можете иметь право на вычет дополнительных 20% из вашего квалифицированного коммерческого дохода (QBI), если вы соответствуете всем требованиям безопасной гавани; см. Порядок получения доходов 2019-38 PDF.

Если вы платите налог по кассовой основе, вы не можете вычесть невыплаченную арендную плату в качестве расхода, потому что вы не включили эту арендную плату в доход. Затраты на ремонт, такие как материалы, обычно вычитаются. Для получения информации о ремонте, улучшении и амортизации большей части арендуемой собственности см. Публикацию 527 «Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду (включая аренду домов для отпуска)». Для получения дополнительной информации об амортизации см. Публикацию 946 «Как амортизировать имущество».

Для личного пользования

Существуют особые правила, касающиеся аренды недвижимости, которую вы также используете в качестве основного дома или дома для отдыха.Для получения информации о доходах от этой аренды или от сдачи внаем на сумму, меньшую справедливой рыночной стоимости, см. Тему № 415.

Ограничения

Если вы не используете сдаваемое в аренду имущество в качестве дома и снимаете его с целью получения прибыли, ваши вычитаемые расходы на аренду могут превышать ваш валовой доход от аренды с учетом определенных ограничений. Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию 925 «Правила пассивной активности и риска» и тему № 425.

Налог на чистый инвестиционный доход

Если у вас есть прибыль от аренды, вы можете облагаться налогом на чистый инвестиционный доход (NIIT).Для получения дополнительной информации см. Тему № 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации см. Публикацию 527 и Облагается ли мой доход от аренды жилого дома налогом и / или Вычитаются ли мои расходы?

Как облагается налогом доход от аренды? Что нужно знать

Ключевые выводы:


Налоговый сезон является предметом многочисленных споров среди инвесторов в недвижимость с пассивным доходом. Различные налоги могут иметь несколько последствий для эффективности активов.Доход от аренды, в частности, является большим, поэтому возникает вопрос: Каким образом облагается налогом доход от аренды ? Это простой вопрос, но ответ имеет большой вес для сегодняшних инвесторов. На фоне новой налоговой политики, смены новостных циклов и распространенных заблуждений относительно налогов на прибыль легко запутаться. К счастью, есть несколько советов, которым вы можете следовать, чтобы не сбиться с пути в налоговое время.

Одна из самых больших ошибок инвесторов и владельцев бизнеса во время налогового сезона — это вера в дезинформацию.Чтобы добиться успеха в течение налогового сезона, крайне важно понимать налоговые ставки, вычеты и то, как работает процесс подачи документов. Не волнуйтесь — подход не так запутан, как кажется. В приведенном ниже руководстве описываются налоги на доход от аренды и рассказывается о том, как инвесторы могут подготовиться к подаче налоговой декларации в следующем году.


[Хотите, чтобы ваши деньги работали на вас? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как стратегии пассивного дохода в сфере недвижимости могут помочь вам в достижении ваших финансовых целей.]


Какой доход от аренды подлежит налогообложению?

Любой доход от аренды, полученный вами как владельцем недвижимости, облагается налогом и должен быть сообщен. Как правило, доход от аренды может включать арендные платежи, гарантийные депозиты, лизинговые сборы и любые другие денежные потоки, полученные от данной собственности. Обязательно прочтите эту статью, чтобы узнать, как оценить денежный поток от сдачи в аренду недвижимости.

Хотя большая часть дохода от собственности может поступать от арендной платы, важно включить любые другие источники дохода.Например, если арендатор платит арендную плату за первый и последний месяц при заселении, оба платежа будут облагаться налогом, даже если срок аренды не истечет до следующего года. Владельцам коммерческой недвижимости следует обратить особое внимание на эту практику, известную как авансовая аренда, поскольку аренда обычно длится несколько лет.

Залог также актуален для налога на доход от аренды, особенно когда он будет применяться в качестве арендной платы за последний месяц. Например, если владелец недвижимости и арендатор придут к этому соглашению, эти средства необходимо будет указать как доход от аренды за год, в котором они были получены.С другой стороны, если инвесторы не намерены использовать гарантийный депозит для арендной платы за последний месяц, он не будет облагаться таким же налогом, как и доход от аренды.

Еще одна серая зона для многих инвесторов в недвижимость — это оплачиваемые арендатором расходы, такие как вода или электричество. Если арендатор платит за коммунальные услуги, владелец недвижимости должен включить эти средства в доход от аренды. Хотя расходы на коммунальные услуги часто являются приемлемыми налоговыми вычетами, домовладельцы должны сообщать о первоначальном доходе, полученном от платежей арендаторам.Чтобы узнать больше о налогооблагаемом доходе от аренды, обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом или получите информацию, предоставленную IRS.

Какова ставка налога на доход от аренды?

Ставка налога на доход от аренды будет варьироваться в зависимости от того, классифицируется ли ваш арендный бизнес как пассивный или непассивный. В большинстве случаев сдаваемая в аренду недвижимость классифицируется как пассивный доход и облагается соответствующим налогом. Непассивный арендный бизнес включает в себя девелопмент, строительство, эксплуатацию, управление или ведущую деятельность.

Еще одно различие, необходимое для определения ставки подоходного налога с арендуемой собственности, заключается в том, является ли владелец собственности активным участником. Это относится к типу принимаемых управленческих решений. Если ответственность по управлению недвижимостью выполняет инвестор, он может считаться активным участником. Каждый из этих квалификаторов важен, потому что они также могут повлиять на вычеты, на которые владелец собственности может иметь право в дополнение к определению налоговой ставки.

Как рассчитать доход от аренды и налоговую ставку

Чтобы рассчитать доход от аренды, инвесторы должны сначала научиться классифицировать, что это такое.Чтобы быть ясным, доход от аренды — это «любой платеж, который вы получаете за использование или занятие собственности», согласно Налоговой службе США (Internal Revenue Service, IRS). Это означает, что арендный доход включает в себя выплаты, полученные от арендаторов (очевидно), а также следующее:

  • Арендная плата с предоплатой

  • Оставшиеся части залога

  • Необязательные расходы арендатора

  • Услуги, полученные от арендаторов взамен платежей

После того, как весь доход инвестора от аренды учтен, пора рассчитать его общую сумму и налоговую ставку.При этом доход от аренды не облагается налогом так же, как обычный доход. Вместо этого арендный доход в некоторых случаях рассматривается как квалифицированный доход от бизнеса (QBI); это означает, что инвесторы могут иметь право на отчисления до 20,0%. Согласно LendingHome, «у вас должен быть порог налогооблагаемого дохода в размере 157 500 долларов США в качестве одного заявителя. Этот порог увеличивается до 315 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете документы совместно ».

После этого инвесторы смогут вычесть расходы и амортизацию из своих доходов от аренды, чтобы рассчитать свой налогооблагаемый доход.

Какие вычеты доступны из дохода от аренды?

Для инвесторов прибыль от сдачи в аренду недвижимости зачастую очень привлекательна до наступления налогового сезона. Вот почему так важно знать, какие вычеты доступны вам. Вычеты относятся к любым расходам, которые могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода. По сути, за счет уменьшения вашего общего налогооблагаемого дохода вычеты могут уменьшить сумму, которую вы платите в виде налогов.

Владельцы собственности могут иметь право на несколько вычетов, в том числе:

  • Амортизация имущества: Это один из самых известных вычетов, доступных инвесторам в недвижимость.Под амортизацией имущества понимается потерянная стоимость в результате износа, хотя определение суммы, имеющей право на этот вычет, может быть непростым. Чтобы узнать больше о расчете амортизации арендуемого имущества, обязательно прочтите эту статью.

  • Проценты: Проценты относятся к любым процентам по ипотеке или ссуде, выплачиваемым собственниками в определенном году. Инвесторы также могут удерживать проценты по кредитным картам, связанным с бизнесом. В целом, проценты — это один из самых больших вычетов подоходного налога с арендной собственности.

  • Ремонт: Ремонт классифицируется как проекты, которые поддерживают недвижимость в «пригодном для жизни» состоянии и могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода. Например, расходы, связанные с заменой разбитых окон, ремонтом сантехники и т. Д.

  • Расходы на сотрудников и независимые подрядчики: Владельцы собственности могут вычесть любую заработную плату сотрудников из своего налогооблагаемого дохода. Сюда входят все, кто нанят для обслуживания собственности, ремонта, работы по контракту и многого другого.

  • Страхование: Страховые взносы, связанные с арендной деятельностью, могут квалифицироваться как вычеты, например, страхование от пожара, наводнения, кражи и гражданской ответственности.

  • Поездки, связанные с арендной деятельностью: В любое время, когда инвесторы (или арендодатели) путешествуют для деятельности, связанной с арендой, такой как осмотр собственности или поездки в хозяйственный магазин, могут квалифицироваться как вычет. Обратите особое внимание на возможные вычеты за проезд с ночевкой, так как налоговые вычеты за проезд часто внимательно отслеживают.

  • Расходы на домашний офис: По большей части расходы на домашний офис могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода инвестора. Чтобы расходы на домашний офис соответствовали требованиям, инвесторы должны иметь возможность доказать, что офис является их основным местом ведения бизнеса.

  • Юридические услуги: Любые гонорары, уплаченные адвокатам, управляющим недвижимостью, бухгалтерам и консультантам, могут быть вычтены как операционные расходы.

Как отчитаться о доходе от аренды

Чтобы сообщить о доходе от аренды, инвесторы должны будут подать форму 1040 вместе с документами из Приложения E.Форма 1040 — это основная форма подоходного налога, которую необходимо подавать любому, кто подает федеральные налоги. Он требует от заявителей сообщать о своей личной информации, такой как номер социального страхования и количество иждивенцев. Форма 1040 также позволит инвесторам сообщить информацию о своих доходах.

Форма Приложения E имеет решающее значение при вопросе: «Как облагается налогом доход от аренды?» В этом документе будут указаны общие доходы, расходы и амортизация для каждой арендуемой собственности. Инвесторам может потребоваться подать несколько форм из Приложения E в зависимости от количества объектов собственности, которыми они владеют и которыми управляют.Однако важно знать, что даже если вы заполняете более одной формы Приложения E, сообщайте только «итоги» на одном листе.

Инвесторы должны вести надежный учет расходов и доходов круглый год, чтобы обеспечить бесперебойную работу процесса в течение налогового сезона. Рекомендуется вести учет чеков арендной платы, деловых квитанций и любых документов, касающихся возможных удержаний. Наконец, всегда перепроверяйте информацию, предоставленную при составлении отчета о доходе от аренды. При заполнении документов всегда полезно сделать ошибку.

Продажа вашей арендуемой недвижимости

Вы должны знать о налоговых последствиях продажи сдаваемой в аренду собственности. Любая прибыль, полученная от продажи сдаваемой в аренду собственности, будет облагаться налогом как долгосрочный прирост капитала. Следовательно, сумма денег, которую вы заплатите, будет варьироваться в зависимости от того, какую прибыль вы получили. Этот налог применяется только в том случае, если вы владеете недвижимостью более года, что типично для большинства сдаваемых в аренду объектов. Кроме того, помните о налоге на возврат амортизации. Во время владения арендуемой недвижимостью вы могли получить выгоду от ее амортизации, что снизило налогооблагаемый доход от сдачи внаем.Однако вы должны будете заплатить налоги с общей суммы амортизационных расходов, заявленных вами за все время владения недвижимостью.

Сводка

Доступно огромное количество информации об аренде собственности и налогах. Вот почему инвесторы должны критически относиться к таким вопросам, как «, как облагается налогом доход от аренды » и «подлежит ли налогообложению доход от аренды». Ведя систематизированный учет, исследуя возможные вычеты и знакомясь с процессом отчетности, вы можете помочь обеспечить бесперебойную работу налогового сезона для вашего бизнеса.Налог на доход от аренды не должен пугать; они просто требуют предвидения и планирования от имени инвесторов.

Помогла ли эта статья ответить на ваши вопросы о налогах на доход от аренды? Поделитесь своими мыслями в комментариях ниже:


Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Представленная информация не предназначена для использования в качестве единственной основы для каких-либо инвестиционных решений и не может быть истолкована как совет, предназначенный для удовлетворения инвестиционных потребностей любого конкретного инвестора.Ничто из предоставленного не может представлять собой финансовую, налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию или индивидуальную инвестиционную консультацию. Эта информация предназначена только для образовательных целей.

Налоговые преимущества арендодателя

Вы уверены, что хотите быть арендодателем? У меня есть клиенты, которые любят рассказывать мне истории о своем веселом опыте работы с арендаторами. Как тот, кто взял почти все приспособления, когда уезжал: ковровое покрытие, карнизы для штор, штанги для полотенец, вы называете это — даже туалет, хотите верьте, хотите нет.

Действительно, мириться с арендаторами может быть очень больно. Но это негативное соображение компенсируется улучшением рынков недвижимости во многих областях и благоприятными налоговыми правилами, которые недоступны для других типов инвестиций. Фактически, благоприятные налоговые правила — большая причина того, почему так много состояний делается на недвижимости. Другая важная причина заключается в том, что использование инвестиций в недвижимость с ипотечным долгом может значительно увеличить потенциал роста.

Но давайте остановимся здесь на налогах.Эта статья является первой из нескольких статей, посвященных наиболее важным налоговым вопросам, которые необходимо понять домовладельцам.

Что можно списать

Я уверен, что вы уже знаете, что можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость при сдаче в аренду. Однако, если вы оплачиваете ипотечные баллы, вы должны амортизировать их в течение срока ссуды (в отличие от баллов по ипотеке на покупку основного жилья, которые вы можете вычесть немедленно).

Конгресс требует, чтобы вы платили налог с покупок в Интернете

См. Также: Прежде чем стать арендодателем, сложите расходы

Вы также можете списать все другие стандартные операционные расходы, связанные с владением арендуемой недвижимостью: коммунальные услуги, страхование, ремонт и техническое обслуживание, уход за двором, сборы ассоциации и так далее.

Настоящее преимущество заключается в том, что вы можете снизить стоимость жилых домов за 27,5 лет, даже если они (как вы надеетесь) растут в цене. Допустим, ваша арендуемая собственность — не считая земли — стоит 200 000 долларов. Ежегодный вычет амортизации составляет 7 273 доллара, что означает, что вы можете иметь положительный денежный поток без уплаты каких-либо налогов на прибыль. Это приятное преимущество, особенно если вы владеете несколькими объектами недвижимости. Коммерческие здания должны амортизироваться в течение гораздо более длительного 39-летнего периода, но списание амортизации по-прежнему защитит часть вашего денежного потока от налогов.

Остерегайтесь ужасных правил пассивных убытков

Если ваша арендуемая собственность приводит к налоговым убыткам — а большинство так и происходит, по крайней мере, в первые годы — все усложняется. Обычно применяются так называемые правила потери пассивной активности (PAL). В целом правила PAL позволяют вычитать пассивные убытки только в той степени, в которой у вас есть пассивный доход из других источников — например, положительный операционный доход от другой арендуемой собственности или прибыль от ее продажи. Пассивные убытки, превышающие пассивный доход, приостанавливаются до тех пор, пока у вас либо не появится более пассивный доход, либо вы не продадите собственность или имущество, которые привели к убыткам.Итог: правила PAL могут отложить вычеты за потерю арендуемой собственности, иногда на многие годы. К счастью, есть несколько исключений, которые позволят вам списать убытки раньше, чем позже. Я расскажу об этих исключениях в следующей статье.

Что делать, если у меня есть доход?

В конечном итоге ваша сдаваемая в аренду недвижимость должна начать приносить положительный налогооблагаемый доход вместо убытков, потому что рост арендной платы превысит ваши вычитаемые расходы. Конечно, вы должны платить подоходный налог с этой прибыли.Но если в предыдущие годы вы накопили отложенные пассивные убытки, теперь вы можете использовать их для компенсации своей пассивной прибыли.

Еще одна приятная вещь: положительный налогооблагаемый доход от сдачи в аренду недвижимости не облагается ужасным налогом на самозанятость (SE), который применяется к большинству других некорпоративных коммерческих предприятий. Ставка налога SE может достигать 15,3%, так что это замечательно, когда вам не нужно его платить.

Одна плохая вещь: благодаря положению в законодательстве о здравоохранении 2010 года положительный пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости может быть сокращен за счет нового дополнительного налога Medicare в размере 3,8% на чистый инвестиционный доход. Однако этот новый налог касается только людей с высокими доходами. Для получения полной информации обратитесь к своему налоговому консультанту.

Правила, удобные для налогоплательщиков при продаже

При продаже собственности, которой вы владели более одного года, прибыль (разница между чистой выручкой от продажи и налоговой базой собственности после вычета амортизационных отчислений) обычно рассматривается как долгосрочный прирост капитала.Таким образом, он будет облагаться налогом по федеральной ставке не более 20% (или 23,8%, если вы должны 3,8% подоходного налога с Medicare). Тем не менее, часть прибыли — сумма, равная совокупным амортизационным отчислениям, заявленным для собственности, — облагается максимальной федеральной ставкой 25% (28,8%, если вы задолжали 3,8% подоходного налога по программе Medicare). Остальная часть вашей прибыли будет облагаться налогом по максимальной федеральной ставке не более 20% (или 23,8%). Не забывайте, что вы также можете иметь задолженность по подоходному налогу штата на прирост недвижимости (и налогу Нью-Йорка на недвижимость в районе Большого Яблока).

С другой стороны, важно помнить, что прирост стоимости арендуемой собственности не облагается налогом до тех пор, пока вы не продадите ее. Хорошая недвижимость может обеспечить такой комплексный рост с отложенным налогом, о котором мечтают инвесторы. Вы даже можете заранее положить в карман часть своей признательности, взяв вторую ипотеку под свою собственность или рефинансировав ее с помощью более крупной первой ипотеки. Такие сделки по обналичиванию не облагаются налогом.

У вас также есть возможность продать подорожанную недвижимость в рассрочку, забрав при этом часть продажной цены.Тогда ваша налогооблагаемая прибыль может быть распределена на несколько лет. Вы можете взимать с покупателя проценты по отсроченным платежам, но, как правило, вам не нужно платить правительству проценты по отсроченной прибыли.

Помните те приостановленные пассивные убытки, о которых мы говорили ранее? Вы можете использовать их, чтобы скрыть прибыль от продажи оцененной недвижимости.

Наконец, налоговое законодательство позволяет владельцам недвижимости избавляться от оцененной собственности, откладывая получение федерального дохода на неопределенный срок.Здесь мы говорим о так называемых «подобных обменах», которые также известны как «обмены по Разделу 1031» (названные в честь применимого раздела Налогового кодекса). При подобном обмене вы меняете свойство, которое хотите выгрузить, на другое имущество (так называемое свойство замены). Вам разрешается отложить уплату налогов до тех пор, пока вы не продадите новое имущество. Или, когда вы будете готовы выгрузить новое имущество, вы можете организовать еще один аналогичный обмен и продолжить отсрочку налогов.Хотя вы не можете заработать на своих инвестициях в недвижимость, совершая аналогичные обмены, вы можете обменять холдинги в одном районе на недвижимость в более перспективных местах. Фактически, правила обмена подобными объектами дают вам большую гибкость при выборе свойств для замены. Например, вы можете обменять несколько домов на одну семью на многоквартирный дом, торговый центр, землю или даже поле для гольфа или пристань для яхт.

Итог

Как я уже сказал в начале, налоговые правила для домовладельцев довольно благоприятны, учитывая все обстоятельства.У меня есть еще пара статей для всех вас, домовладельцев и подражателей домовладельцев, так что, пожалуйста, следите за обновлениями.

Лучшие налоговые вычеты для владельцев второго дома

Если вы думаете о покупке второго дома для отпуска, получения дохода от аренды или возможного проживания для выхода на пенсию, с финансовой точки зрения имеет смысл воспользоваться всеми доступными налоговыми льготами. Стоимость владения вторым домом может быть значительно снижена за счет налоговых вычетов на проценты по ипотеке, налога на недвижимость и расходов на аренду.

Закон о сокращении налогов и рабочих местах (TCJA) изменил принцип работы налоговых льгот, например снизил размер удержания процентов по ипотеке. Тем не менее, даже с этими изменениями, есть полезные налоговые льготы, которые могут помочь сделать владение вторым домом более доступным. Вот краткое изложение.

Ключевые выводы

  • Если вы перечисляете вычеты, то проценты по ипотеке, вероятно, будут вычитаться из налогооблагаемой базы до определенного предела.
  • К вычету по ипотеке применяются разные правила в зависимости от того, является ли второй дом личным или арендуемым.
  • Вы можете вычесть проценты по ссудам под залог собственного капитала, но только если средства используются для улучшения жилищных условий.
  • Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома, но есть ограничения.
  • Закон о сокращении налогов и рабочих местах изменил количество действующих налоговых льгот.

Удержание процентов по ипотеке

Вычеты по ипотечным кредитам уже давно хвалят как способ сделать владение домом более доступным. TCJA, вступивший в силу в декабре 2017 года, изменил размер сбережений за счет вычета процентов по ипотеке как для основного, так и для второго дома.

В большинстве случаев индивидуальные заявители и лица, состоящие в браке, подающие совместно, могут вычесть полную процентную ставку по ипотеке в размере до 750 000 долларов. Это относится к любому личному жилью, будь то первое или второе. Предыдущий лимит составлял 1 миллион долларов по ипотечной задолженности, который по-прежнему применяется к жилищным кредитам, полученным до 16 декабря 2017 года.

К вычету по ипотеке применяются разные налоговые правила в зависимости от того, считается ли ваш второй дом личным местом жительства или арендуемой недвижимостью. При аренде также играет роль процент времени, в течение которого вы арендуете недвижимость, а не проживаете в ней самостоятельно.

Налоговые льготы для владельцев вторичного дома

Удержание процентов по личному жилью

Если ваша вторая собственность является личным местом жительства, вы имеете право вычесть проценты по ипотеке так же, как и в случае с основным домом — до 750 000 долларов, если вы одиноки или женаты, регистрируя совместную регистрацию. Лимит составляет 375 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете документы отдельно.

Чтобы иметь право на вычет, ипотека должна представлять собой обеспеченный долг на квалифицированный дом, которым вы владеете, и вы должны детализировать свои вычеты, заполнив Приложение A.

Лимит процентов по ипотеке в размере 1 млн долларов вернется в 2025 году, когда истечет срок действия TCJA, если законодатели не примут меры для сохранения закона.

Удержание процентов по сданным в аренду домам

Правила усложняются, если вы хотите брать налоговые вычеты за арендуемую недвижимость. Важно то, сдаете ли вы недвижимость в аренду на весь год или на часть, и как часто вы используете ее в личных целях. Использование вами собственности подпадает под одну из трех категорий:

Недвижимость сдавалась менее 15 дней в году

Вы можете арендовать дом менее чем на 15 дней в течение налогового года без необходимости сообщать о доходах в налоговую службу.Дом считается личным местом жительства, а это означает, что вы не можете вычитать расходы на аренду. Но вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым другим домом.

Это особое правило применяется, даже если вы снимаете дом за 10 000 долларов за ночь. Раздел 280A (g) Налогового кодекса гласит, что деньги не нужно включать в ваш валовой доход при условии, что дом сдавался в аренду менее чем на 15 дней в году.

Недвижимость сдается на 14 и более дней в году, и вы ею редко пользуетесь

Ваш дом считается арендуемой собственностью, а не личным местом жительства, если он арендуется на 14 или более дней в году и если ваше личное использование собственности не превышает 14 дней в году, или 10% от количества дней, когда дом был сдан в аренду.

Если вы соответствуете этому требованию, то доход от собственности отражается как доход от аренды. Вы также можете вычесть расходы на аренду, в том числе проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, расходы на страхование, сборы, уплачиваемые управляющим недвижимостью, коммунальные услуги и амортизацию имущества. Однако вы должны распределить эти расходы между вашим личным использованием собственности и временем ее аренды.

Стоит отметить, что дни, потраченные на ремонт собственности, не считаются личным использованием. Можно превысить 14-дневный лимит, если вы остановились в своей собственности для проведения технического обслуживания.Планируйте задокументировать свои действия по техническому обслуживанию, сохранив квитанции, чтобы доказать, что вы не просто отдыхали в те дни.

Вы пользуетесь недвижимостью более 14 дней и редко ее сдаете

Если вы остаетесь в собственности более 14 дней в году или более 10% от общего количества дней, в которые она была сдана в аренду, то второй дом считается личным местом жительства. Это означает, что вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым другим домом, но вы не можете требовать убытков от аренды.Если член вашей семьи использует собственность (включая вашего супруга, братьев и сестер, родителей, бабушек и дедушек, детей и внуков), то эти дни считаются личными днями, если вы не собираете справедливую арендную плату во время этих семейных пребываний.

Удержание процентов по жилищному кредиту

В дополнение к вычету процентов по ипотеке вы можете списать проценты по ссуде под залог собственного капитала. Однако TCJA также изменил эти правила.

Раньше вы могли брать взаймы под собственный капитал и вычитать проценты независимо от того, использовались ли вырученные средства для погашения кредитной карты, отдыха или покупки второго дома.Теперь вы можете вычесть проценты по долгу собственного капитала только в том случае, если средства были использованы «на покупку, строительство или существенное улучшение дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду». Кроме того, как и по старым правилам, ссуда должна быть обеспечена вашим основным или вторым домом и не может превышать его стоимость.

Согласно этим положениям, если вы хотите вычесть проценты на второй дом, вы должны иметь на него ипотеку. Если вы взяли взаймы под собственный капитал своего первого дома для финансирования покупки второго дома, то этот процент не может быть вычтен.Как и в случае с ипотекой, вы можете вычесть проценты по долгу собственного капитала на сумму до 750 000 долларов США, если вы одиноки или состоите в браке и подаете совместную регистрацию (375 000 долларов США, если вы подаете заявление о браке отдельно).

Лимит распространяется на все ваши ипотечные долги и долги по собственному капиталу. Если у вас уже есть ипотечная задолженность на сумму 750 000 долларов или более, то вы не сможете требовать вычета процентов по ссудам под залог собственного капитала, превышающим эту сумму.

Удержание налога на имущество

Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома и, если на то пошло, со всей вашей собственности.Однако и здесь TCJA внес изменения, которые влияют на эти вычеты.

Вы больше не можете вычитать всю сумму налога на имущество, уплаченного за недвижимость, которой вы владеете. Теперь общая сумма государственных и местных налогов, подлежащих вычету, включая налоги на имущество и подоходный налог, ограничена 10 000 долларов за налоговую декларацию или 5 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно. Многие люди, которые покупают второй дом, могут уже превысить этот лимит со своим первым домом, и поэтому не увидят дополнительной экономии на налогах со своего второго дома.

Продам второй дом

Если вы продаете свое основное место жительства, закон позволяет налогоплательщикам исключать из вашего дохода прирост капитала на сумму до 250 000 долларов. Пары, состоящие в браке и подающие документы совместно, могут исключить прирост капитала на сумму до 500 000 долларов США. Однако это касается только продажи первичного жилья. Когда вы продаете свой второй дом, вы должны уплатить налог на прирост капитала со всей своей прибыли.

Сделав свой второй дом своим основным домом, вы потенциально можете уменьшить удар по приросту капитала.Во-первых, вам нужно будет прожить во второй собственности не менее двух лет из пяти лет, предшествующих ее продаже. Это квалифицирует недвижимость как ваше основное место жительства. Кроме того, чтобы иметь право на исключение, вы не могли воспользоваться исключением на прирост капитала при продаже другого дома в течение двухлетнего периода до продажи этого нового основного места жительства.

1031 Биржи

Если ваша вторая собственность предназначена для бизнеса или инвестиций, вы можете отложить налоги на прирост капитала в соответствии с обменом 1031.Этот обмен, известный как подобный обмен, включает продажу имущества и замену его аналогичным имуществом. После того, как вы продали первоначальную собственность, вы должны определить ее заменяющую собственность в течение 45 дней и приобрести ее в течение 180 дней. Затем прирост капитала откладывается до тех пор, пока новое имущество не будет продано (хотя можно постоянно откладывать налоги с дальнейшими аналогичными обменами).

Чтобы получить право на подобный обмен, необходимо выполнить несколько условий. Налогоплательщик должен владеть недвижимостью не менее двух лет до продажи.В каждый из двух 12-месячных периодов до продажи налогоплательщик должен сдавать недвижимость в аренду не менее чем на 14 дней. Кроме того, личное использование налогоплательщиком собственности не может превышать 14 дней в году или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.

Наконец, заменяющая собственность также должна соответствовать этим же условиям: она должна храниться не менее двух лет после аналогичного обмена; арендуется минимум на 14 дней в году; и не может использоваться для личного пользования более 14 дней в году или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.

Поскольку налоговое законодательство сложное и периодически меняется, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом по налогам на недвижимость, который объяснит соответствующие налоговые последствия и законы и поможет вам определить наиболее выгодную стратегию владения для вашей ситуации.

Итог

Если это осуществимо с финансовой точки зрения, владение вторым домом может стать отличным вложением средств для отпуска или сдачи в аренду, а также может стать подходящим основным домом во время выхода на пенсию.Но поскольку владение любым домом сопряжено со значительным финансовым бременем, от ипотеки и налогов до технического обслуживания и ремонта, в ваших интересах узнать о налоговых последствиях владения вторым домом.

Использование арендуемой недвижимости в личных целях

Когда IRS выпустил последний версия формы 8825, Rental Real Доходы и расходы товарищества по наследству или S Corporation в декабре 2010 г. добавлены три новых столбца в доработанная форма, одна для ввода кода для типа сдаваемого в аренду имущества и две колонки значение как для практиков, так и для налогоплательщики: справедливые дни аренды и личное использование дней.Теперь, когда сообщается количество дней каждая арендуемая недвижимость сдается по справедливой аренде значение и количество дней использования свойства для личных целей требуется в Форме 8825, практикующие должны расшифровать гл. 280A и проп. П. 1.280A-1 применительно к товарищества и S-корпорации, владеющие жилые единицы.Правильно распределяя расходы между личным и арендным использованием представляет собой несколько проблем. Опыт показывает что практикующие не используют последовательные методы расчета и подготовки формы 8825 и соответствующие расписания K-1.

Некоторые проблемы возникают из-за недостаточное руководство Конгресса и не иметь законодательно обоснованных ответов.В этой статье кратко излагаются известные правила и правила использования жилых помещений и определяет вопросы, которые практикующие должны заниматься в собственной практике.

Одним из распространенных аргументов является то, что определение личного или арендного использования происходит на уровне владельца, а не уровень сущности.Однако такой подход опровергнуты в проп. П. 1.280А-1 (а), 1 и дополнение дней использования информации в форме 8825 подтверждает намерение IRS продолжить проблема.

Еще одно предложение, чтобы партнеры платили справедливая рыночная арендная плата товариществу на сутки также не может победить расчет дни личного пользования.Как обсуждалось в Prop. Рег. П. 1.280A-1 (d), для личного пользования правила заменяют правила справедливой аренды. 2

Единственные исключения из личного пользования правила распределения — это то, где партнерство сдает недвижимость партнеру или родственникам сторона для использования в качестве принципала этого лица резиденция.Следующее обсуждение не относятся к этому типу аренды.

Определение личного использования Дни

После того, как общие доходы и расходы были рассчитаны на недвижимость, следующие рассмотрение в том, как определить число дней личного пользования. Это может быть сложно когда есть несколько неродственных партнеров.Несвязанные партнеры могут сдавать в аренду выделенные им время вне партнерства, далее усложнение отчетности. Даже в близком семейные отношения, получение данных и отслеживание использования «отпускной» собственности может быть практикующему трудно получить. В основном, «день» считается, когда ночь Проживание предоставляется.

«Личный дни использования », как определено в разд. 280А (г) (2) включают:

  1. Использование «налогоплательщиком или любое другое лицо, которое заинтересовано в такой единицей, или любым членом семьи (как определено в разделе 267 (c) (4)) налогоплательщик или другое лицо ». В правила атрибуции, указанные в гл.267 (c) (4) включают братьев и сестер, супругов, предки и прямые потомки. Согласно к проп. рег. П. 1.280A-1 (e) (3), используется лицо, связанное с партнером или корпорацией S акционером считается личное пользование партнером или акционером корпорации S. Даже если недвижимость сдается родственнику при справедливой арендной плате, если собственник сохраняет бесплатно доступ к агрегату, те дни будут считается днями личного пользования.На случай, если корпорация S, «любой акционер S корпорация »заменяется на« налогоплательщик ».
  2. Использовать под договоренности об обмене домами, независимо от того, справедливая аренда взимается.
  3. Используется любое лицо, которое не платит по справедливой рыночной цене арендовать.

Со дня личного пользования не включаются дни, когда ремонт и техническое обслуживание проводится на существенном на постоянной основе собственником, даже если другой присутствуют люди, которые не ремонтируют или поддержание собственности, это будет важно определить, есть ли дни занятость были днями обслуживания, а не дни личного пользования.3

Распределение затрат на личное пользование дней

Вторая задача — вычислить количество вычитаемые расходы на аренду. Под гл. 280A (e) (1), количество личного пользования и справедливые арендные дни используются для определения налога порядок учета понесенных расходов и суммы амортизации, разрешенной как вычет.П. 280A (e) (2) устанавливает исключение для «Вычеты, которые допускаются при в данной главе за налоговый год независимо от того, не такая единица (или ее часть) была сдан в аренду. » Несмотря на, казалось бы, понятный язык разд. 280A (e) (2), IRS интерпретирует разд. 280A (e) означает, что все вычитаемые расходы относящиеся к собственности распределяются между справедливые дни аренды и личного пользования на основе соотношение справедливых дней аренды к общему количеству дней, а не только на те расходы, которые подлежат вычету только в отношении аренды собственности.

Когда проблема заключалась в возможности вычета налоги на недвижимость и проценты по ипотеке (которые обычно вычитаются индивидуальные налогоплательщики, независимо от того, недвижимость сдается на время отпуска собственности), Девятый 4 и десятый 5 Цепи не согласились с IRS расчет коэффициента с использованием общей количество дней использования и поддержки с использованием 365/366 дней в знаменателе соотношение.Очевидно, личное использование процент уменьшается, когда полный год используется в качестве знаменателя. Практикующие в эти схемы должны проконсультироваться с их клиенты относительно того, какой позиции следовать при вычете таких предметов, как недвижимость налоги и проценты по ипотеке.

Ограничения на удержания

сумма расходов, связанных с имуществом, может быть вычтено может быть дополнительно ограничено в зависимости от того, находится ли недвижимость классифицируется как личное жилище или как аренда недвижимости.

Ограничение вычетов, если единица Считается личным местом жительства

Если налогоплательщик использует недвижимость для личные цели на срок от 14 дней или 10% дней в течение налогового года сдается на справедливой аренде, собственность рассматривается как личное жилище. 6 Если недвижимость, которая квалифицируется как личная резиденция сдается на срок более 15 дней, за вычетом расходов, связанных к собственности ограничивается суммой доход от аренды, полученный в течение налогового года, и есть порядок допустимых отчисления.Лишние арендные убытки переносятся до следующего налогового года. Личное использование часть процентов по ипотеке и имущество налоги передаются владельцам.

Если недвижимость квалифицируется как резиденция и сдается на срок менее 15 дней в течение в год доход от аренды налогом не облагается. 7 Также не подлежат вычету какие-либо расходы, другие чем налоги на недвижимость и ипотека интерес.

Если сдаётся в аренду недвижимость не сдается и не используется в личных целях, дается очень мало указаний относительно возможность вычета затрат. Один могу утверждать, что все расходы франшиза, поскольку нет личного использования, особенно если приложить немало усилий по аренде собственности были сделаны. В качестве альтернативы, поскольку там не являются днями аренды или личного пользования, коэффициент вычетов, рассчитанный как «0 количество дней аренды, разделенное на 0 дней использования »равняется неопределенное число.В этом аргументе появляется что только ипотека, вычитаемая из налогооблагаемой базы налоги на проценты и имущество могут быть переданы через партнеров. Каждый практикующий должен оценить факты конкретного ситуация для определения правильного лечения расходов.

Ограничения на вычеты, если Единица сдаётся в аренду Имущество

Если дни личного пользования не превышают ограничения, описанные выше, и свойство сдается на срок более 15 суток, квартира рассматривается как сдача в аренду.В целом, аренда недвижимости считается пассивная деятельность, и, как таковая, прибыль или убытки от деятельности могут быть только компенсированы против прибылей или убытков от других пассивных виды деятельности. Однако если налогоплательщик активно участвует в арендной деятельности, убытки может быть использовано до 25000 долларов США от мероприятия для компенсации непассивного дохода.8

Человек встречает правила активного участия:

  1. Владение как минимум 10% долей в деятельность; и
  2. Имея значительное участие в деятельности, например, принятие управленческих решений касательно арендаторов или политики, а также организации для ремонта или капитального ремонта.

Оба условия должны быть выполнены для активного участие. Следовательно, определение участие каждого партнера или акционера требуется владение более 10%. Компенсация в размере 25000 долларов сокращается на 50%. суммы корректировки налогоплательщиком валовой доход за налоговый год превышает 100000 долларов.9

Аренда деятельности, где средний срок аренды собственности семь дней или меньше не считается арендной деятельностью в рамках пассивного правила убытков и, следовательно, не подпадают под Исключение для активного участия. 10 Многие недвижимость отпускного типа имеет средний уровень использования периоды семи дней или меньше, поэтому период использования должны быть определены.

Если налогоплательщиком является недвижимость профессионал, отвечающий испытаниям материала участие в партнерской деятельности, любое убытки от аренды товарищества собственность не будет пассивной по отношению к этому партнер. 11 Налогоплательщик — это специалист по недвижимости на налоговый год если:

  1. Более половины личные услуги, оказываемые на торгах или налогоплательщиком во время налоговый год проводится в недвижимом имуществе сделки или предприятия, в которых налогоплательщик материально участвует, а
  2. Налогоплательщик выполняет более 750 часов оказания услуг в течение налогового года в сделки с недвижимостью или предприятия, в которых налогоплательщик принимает материальное участие.

Аудиторская защита клиентов

В большинстве случаев партнерство или S Корпорация перейдет под IRS проверка в рамках индивидуального налогоплательщика экспертиза.

Документирование, во время этап подготовки к возвращению, дни личных использование, значительное и материальное участие каждого собственника и средняя продолжительность аренды периодов на каждый год, а не пытаться собирать информацию при уведомлении о аудит, обеспечит надлежащую отчетность и защитить практикующего от неблагоприятных претензии.

Агенты IRS теперь обязаны основа документа в сквозных сущностях как часть их основных процедур. Рассмотрите возможность предоставления каждый собственник с ежегодным расчетом налоговая база собственника в организации. В партнерство, это может быть счет движения капитала и связанная с этим задолженность, но не во всех случаях. Быть обязательно получите копию партнерства или операционное соглашение и любые соглашения с управляющие недвижимостью или другие лица, обеспечивающие регулярные услуги предприятию в связи с арендуемой недвижимостью.Внимательно изучить договор собственности и любое управление контракты на конфликты при отстаивании материалов участие собственников.

Если клиент получает расписание K-1 от товарищество или корпорация S, где он или она лично пользовался имуществом, принадлежащим сущности, попросите клиента подтвердить Эмитент Графика K-1, к которому обращается K-1 распределение расходов между личными и арендное использование.Налогоплательщик также должен запросить копию полной формы 1065, НАС. Возврат партнерского дохода, или 1120S, США Декларация о подоходном налоге для S Корпорация или, как минимум, копия формы 8825.

Избрание из Положения о партнерстве

Избрание Положения о партнерском налогообложении могут быть вариантом где совместное владение инвестиционной собственностью делится Достойно среди владельцев и требований разд.761 (а) выполнены. Преимущества включают в себя возможность самостоятельно проводить налоговые выборы для каждый владелец и право на Sec. 1031 обменное лечение у физического лица уровень партнера / владельца, и, конечно же, не необходимо заполнить форму 1065. Rev. Proc. 2002-22 обращается при неделимой дробной интерес к аренде недвижимости не доля в хозяйствующем субъекте согласно гл.761 (а).

Заключение

Спектр проблем с личным использованием транзитной пересылки свойство сущности устрашает, даже если рассмотрение вопросов оценки и дарения. В IRS определила область переадресации и других связанных лиц в качестве цели интерес. 12 Налогоплательщикам нужно профессиональный опыт налоговых практиков и помощь в обходе ловушек совместное владение недвижимостью для отдыха.Налог практикующие также могут помогать друг другу правильное применение правил личного пользования и документальное подтверждение того, что правила были применены на всех таблицах К-1, предоставленных владельцам юридические лица с собственностью личного пользования. 13

Сноски

1 «В случае человек, партнерство, доверие, поместье, или избранный малый бизнес корпорация (как определено в разделе 1371 (b)), никаких вычетов, которые в противном случае были бы допустимые в соответствии с главой 1 Кодекса, должны быть разрешено в отношении использования жилого помещения единица »(проп.Рег. П. 1.280А-1 (а)).

2 «Для целей это определение, единица не должна быть рассматривается как сдача в аренду по справедливой аренде для любого календарный день, когда он используется для личных целей »(Положение о п. 1.280A-1 (d)).

3 Проп. П. 1.280А-1 (д) (4).

4 Болтон, 694 Ф.2d 556 (9-й округ, 1982 г.).

5 МакКинни, 732 F.2d 414 (10-й округ, 1983 г.).

6 п. 280А (г) (1).

7 сек. 280А (г).

8 п. 469 (i) (2).

9 сек. 469 (i) (3).

10 Темп. Рег. П. 1.469-1T (e) (3) (ii) (A).

11 п. 469 (с) (7).

12 Внутренний Руководство по доходам, §4.10.5.4.

13 Подробнее в этой теме см. Партнерство IRS Руководство по методам аудита, гл.5, «Убыток» Ограничения »и пассивная активность. Руководство по методам аудита убытков, гл. 2, «Потери при аренде: аренда на время отпуска в В двух словах.

EditorNotes

Джанет Хэги с Хэги и Associates PC в Остине, штат Техас.Для информация об этой статье, свяжитесь с г-жой Хэги по адресу [email protected]

Формы налога на доход от аренды для собственника, товарищества или ООО — самое простое программное обеспечение для управления недвижимостью для арендодателей

статья

Если вы впервые подаете налоговую декларацию о доходе от аренды или если недавно произошли изменения в структуре собственности вашей арендуемой собственности, у вас может возникнуть ряд вопросов о типах форм, которые вам необходимо отправить в IRS.Всегда лучше проконсультироваться с налоговым специалистом или нанять бухгалтера, если вы не знаете, что делать дальше. Но если вы смелый независимый домовладелец, сделавший это своими руками, вот краткое руководство о том, как относиться к подаче налоговой декларации в зависимости от вашей ситуации. (А между тем упростите налоговое время, отслеживая все свои доходы и расходы в Pendo.)

* Индивидуальные собственники сдаваемой в аренду недвижимости

Если право собственности на сдаваемое в аренду имущество оформлено на ваше имя, а не на юридическое лицо — например, товарищество или общество с ограниченной ответственностью, — вам необходимо использовать Приложение E, Supplemental Income and Loss , чтобы сообщить о своих доходах и расходах от аренды.Вы можете использовать эту форму для записи всех доходов и расходов, связанных с недвижимостью, в течение года.

Если вы получили прибыль от сдачи в аренду собственности, вам следует добавить эту сумму к своему общему доходу (то есть заработной плате) и указать итоговую сумму в форме 1040 IRS. Если вы понесли убыток, вы можете вычесть эту сумму сумму от вашего общего дохода, но вы должны уточнить у бухгалтера или знающего бухгалтера правила и ограничения в отношении возмещения убытков в счет вашего дохода.

* Совместная собственность с лицами, не являющимися супругами

Если вы совместно владеете арендуемой недвижимостью с одним или несколькими совладельцами, которые не являются вашими супругами, каждый совладелец должен индивидуально указать свою долю дохода от аренды в своей налоговой декларации, используя Приложение E, Дополнительный доход и Убыток .

Доля каждого собственника зависит от его доли владения. Если, например, вы владеете 70% собственности, совместно используемой с инвестиционным партнером, которому принадлежат остальные 30%, вы должны требовать 70% -ную долю от общего дохода и расходов в вашем Приложении E, которое вы должны подать вместе с вашим доходом. налоговая декларация Форма 1040.

* Совместное владение супругами

Если супружеская пара, совместно владеющая арендуемым имуществом, подает совместную налоговую декларацию, как и большинство из них, пара должна указать доход от аренды и вычеты из совместной собственности в единой форме Приложения E, Дополнительный доход и убыток вместе с их возврат Форма 1040.

Арендодателям, которые владеют своей недвижимостью через юридические лица, придется заполнять гораздо больше форм, и подача налоговой декларации может стать сложной задачей.Субъекты хозяйствования, такие как товарищества с ограниченной ответственностью или S-корпорации, должны будут сообщать о своих доходах или убытках от сдачи в аренду, используя форму IRS 8825 о доходах и расходах от аренды недвижимости товарищества или S Corporation . Форма 8825 очень похожа на Приложение E, которое частный владелец с единоличным правом собственности будет использовать для подачи налогов на доход от аренды.

* Полное товарищество или товарищество с ограниченной ответственностью

В дополнение к заполнению формы IRS 8825 «Доходы и расходы от аренды недвижимости партнерства или S Corporation », эти субъекты хозяйствования должны будут подавать свои налоговые декларации, используя форму 1065, U.S. Возврат партнерского дохода , чтобы сообщить о доходах, расходах, прибылях и убытках от их хозяйственной деятельности. Партнерство также должно предоставить каждому партнеру график IRS K-1 Доля партнера в доходе, кредитах, отчислениях и т. Д. ., Который показывает чистую прибыль или убыток, относящиеся к каждому партнеру или акционеру, как указано партнером или долей участия акционера. . Копия Приложения K-1 должна сопровождать копию формы IRS 1065. Партнеры также должны подать Приложение E, Supplemental Income and Loss , вместе со своими индивидуальными налоговыми декларациями IRS Form 1040.Партнеры заполняют вторую страницу Приложения E, а не первую страницу, которая используется для индивидуальных владельцев арендуемой собственности. Таким образом, в общей сложности необходимо подать 5 форм: Форма 8825, Форма 1065, Приложение K-1, Форма 1040 и Приложение E (стр. 2).

* S Корпорации

В дополнение к форме IRS 8825 Доходы и расходы от аренды недвижимости партнерства или S Corporation , корпорации S должны использовать форму IRS 1120S, декларацию по подоходному налогу США для S Corporation , чтобы сообщать о прибылях и убытках от бизнеса и каждой доля акционера в корпоративном доходе или убытке.Информационная декларация — это декларация, поданная организацией, которая сама не платит никаких налогов. Его цель — показать IRS, сколько налогов должны владельцы предприятия. Как и партнеры в партнерстве, акционеры должны заполнить вторую страницу Приложения E, Supplemental Income and Loss , показывая свои доли в доходах или убытках корпорации, и подать ее в форме 1040 своих индивидуальных налоговых деклараций. Таким образом, в целом, Необходимо будет заполнить 4 формы: форма 8825, форма 1120S (включает приложение K), форму 1040 и приложение E (страница 2).

* Общества с ограниченной ответственностью

Компания с ограниченной ответственностью (LLC), в состав которой входит только один участник, может действовать как единоличное предприятие в налоговых целях. Владелец сообщает о прибылях, убытках и вычетах в Приложении E, Supplemental Income and Loss , как и индивидуальный владелец арендуемой собственности вместе с формой 1040 IRS. Но LLC с двумя или более участниками рассматривается как партнерство для целей налогообложения — за исключением в необычной ситуации, когда владельцы предпочитают относиться к нему как к корпорации C или S (см. выше).Проконсультируйтесь со своим бухгалтером, чтобы убедиться, что вы получаете все преимущества и рекомендации по регистрации в качестве LLC.

Независимо от того, решите ли вы заполнить эти налоговые формы самостоятельно или попросите бухгалтера заполнить их за вас, сэкономьте время и силы, организовав свои финансы в Pendo. Pendo позволяет:

  • Автоматический импорт банковских транзакций — избавление от утомительного ручного ввода
  • Рекордные выплаты в течение года — больше не сжигать полуночную нефть в налоговом сезоне
  • Прикрепите индивидуальные квитанции к транзакциям и счета-фактуры по электронной почте арендаторам
  • Отслеживайте свои финансы в любой момент, в любом месте, благодаря отчетности в реальном времени
  • Отфильтруйте и классифицируйте отчеты
  • Автоматически экспортируйте финансовые отчеты и отправляйте их непосредственно своим бухгалтерам — ежедневно, еженедельно, ежемесячно или ежегодно
  • Экспорт отчетов непосредственно в Quickbooks, Xero или в файл CSV.Pendo позволяет легко заполнять формы IRS самостоятельно

Звук хороший? Вы можете начать регистрировать доходы / расходы или загрузить свои финансовые отчеты сегодня.

Еще не зарегистрировались?

Подпишитесь на Pendo

Сообщение от Пендо

Как будет облагаться налогом доход от аренды в 2019+

Налоговая реформа изменит порядок налогообложения дохода от аренды для арендодателей, начиная с 2018 года.Согласно действующему законодательству, доход от аренды классифицируется как «пассивный доход», и этот доход просто переходит в личную налоговую декларацию владельца, и он платит с него обычный подоходный налог. Начиная с 2018 года, доход от аренды будет иметь право на получение того же льготного налогообложения, что и «квалифицированный доход от бизнеса» (QBI) для владельцев малого бизнеса.

20% вычет

Начиная с 2018 года налогоплательщики с определенным доходом от бизнеса (включая доход от аренды) могут иметь право на налоговый вычет в размере до 20% от их QBI.Решение о том, будете ли вы иметь право на получение 20% вычета из вашего дохода от аренды, будет основано на вашем общем налогооблагаемом доходе за год. Пороговые значения налогооблагаемого дохода следующие: Индивидуальные лица: 157 500 долларов США Совместная подача документов в браке: 315 000 долларов «Общий налогооблагаемый доход» — это не ваш AGI (скорректированный валовой доход), и это не просто доход от вашего бизнеса с недвижимостью или самозанятости. Это ваш общий налогооблагаемый доход за вычетом некоторых вычетов. IRS еще не предоставило нам полного руководства по определению «совокупного налогооблагаемого дохода».Например, предположим, что у вас есть три объекта аренды, принадлежащие LLC, и вы получаете 50 000 долларов дохода от LLC каждый год. Но ваша жена — юрист, который зарабатывает 350 000 долларов в год. Ваш общий налогооблагаемый доход за год составит 400 000 долларов, если вы превысите порог в 315 000 долларов.

Ниже порогового значения дохода

Если ваш общий налогооблагаемый доход ниже порогового значения дохода, указанного выше, расчет очень прост. Возьмите свой общий QBI и умножьте его на 20%, и это будет ваш налоговый вычет.

Выше порога дохода

Если ваш общий налогооблагаемый доход превышает пороговые значения, расчет становится более сложным. Если вы превысите порог дохода, ваш вычет будет МЕНЬШЕГО из:

  1. 20% от QBI

  1. БОЛЬШОЙ:

Лучший способ объяснить расчет — это на примере. Предположим следующее:

  • Я купил коммерческое здание 3 года назад за 1000000 долларов

  • Я уже получил 100000 долларов амортизации по зданию

  • После расходов я получаю 150000 долларов дохода каждый год

  • ООО, владеющее недвижимостью, не имеет сотрудников

  • Я женат

  • Я владею отдельным малым бизнесом, приносящим 400000 долларов дохода

Так как у меня общий налогооблагаемый доход превышает 315000 долларов для женатого пара, я рассчитаю свой вычет следующим образом: АРЕНДЕРА:

  1. 20% QBI = 30 000 долларов (150 000 долларов x 20%)

  1. БОЛЬШЕ из:

(25% от заработная плата = $ 0) + (2.5% от нескорректированной базы = 25000 долларов) = 25 тысяч долларов В этом примере мой вычет будет ограничен 25000 долларов. Вот несколько особых примечаний по поводу перечисленных выше расчетов. В 11-м часу Конгресс добавил к расчету «2,5% нескорректированной базы». Без этого у большинства арендодателей остался бы вычет в размере 0 долларов. Почему? Владельцы недвижимости обычно не имеют сотрудников W-2, поэтому 50% заработной платы W-2 будет равняться 0 долларам. У некоторых более крупных инвесторов в недвижимость есть «компании по управлению недвижимостью», но они обычно создаются как отдельная организация.В этом случае доход W-2 управляющей компании не будет включен в расчет вычета QBI. Если вы владеете недвижимостью или недвижимостью и нуждаетесь в компании по управлению недвижимостью, чтобы помочь вам в организации и эксплуатации вашей собственности, то важно провести исследование в вашем районе, чтобы найти компанию по недвижимости, которая может вам в этом помочь. Еще одно особое примечание: 2,5% рассчитаны на нескорректированной основе и не уменьшаются за счет амортизации. Однако материальное имущество должно подлежать амортизации в последний день года, чтобы иметь право на вычет.Это означает, что даже несмотря на то, что 2,5% не уменьшаются для суммы амортизации, уже начисленной на имущество, имущество все еще должно находиться в «периоде амортизации» в последний день года, чтобы иметь право на вычет QBI. Тони Нитти, писатель Forbes также отмечает следующие ключевые моменты:

— 10 лет, или- последний день последнего полного года в «обычном» (не ADS) периоде амортизации актива. который амортизируется в течение 39 лет, владелец может продолжать фиксировать амортизацию здания, но это не повлияет на 2.5% нескорректированное базовое число за полные 39 лет периода амортизации.

  • Любой актив, который был полностью амортизирован до 2018 года, если он не был введен в эксплуатацию после 2008 года, не будет учитываться при расчете основы.

  • Акционеры или партнеры могут принимать во внимание только в целях применения ограничения 2,5% его или ее распределяемой доли в основе собственности. Таким образом, если общая базовая стоимость коммерческой собственности составляет 1 000 000 долларов, а вы являетесь владельцем 20%, ваше базовое ограничение составляет 1 000 000 долларов x 20% x 2.5% = 5000 долларов

Постепенное введение порогового значения

Обычно я получаю следующие вопросы: «Если я женат, и наш общий налогооблагаемый доход составляет 320 000 долларов, что всего на 5000 долларов сверх порогового значения, должен ли я автоматически использовать более сложный расчет? » Специальные расчеты «проходят этапы» сверх следующих пороговых значений совокупного налогооблагаемого дохода: лица, подающие индивидуальные документы: 157 500 — 207 500 долларов США Совместная подача документов, состоящих в браке: 315 000 — 415 000 долларов «порог дохода», который мы уже прошли, но просто знаем, что это будет смесь прямого вычета 20% и W-2 & 2.5% скорректированный базовый расчет.

Квалифицированное торговое или деловое требование

В августе 2018 года IRS выступило с дополнительными разъяснениями относительно того, как вычет QBI будет применяться к недвижимости. Чтобы иметь право на вычет QBI для дохода от недвижимости, ваши владения недвижимостью должны квалифицироваться как «торговля или бизнес». Определение торговли или бизнеса для целей QBI немного отличается от традиционного определения IRS. Существует безопасная гавань, которая гласит, что если вы тратите более 250 часов в год на работу в этом бизнесе, он будет иметь право на вычет.При расчете 250 часов необходимо учитывать несколько моментов. Так называемые «проездные», когда владелец проводит время, проезжая мимо своей собственности, чтобы проверить ее, не засчитываются в 250 часов. Если у вас есть компания по управлению недвижимостью, часы, которые они тратят на управление вашим имуществом, могут быть засчитаны в счет ваших 250-часовых требований. Тем не менее, управляющая компания должна предоставить вам соответствующую документацию, чтобы претендовать на эти зачисленные часы.

Проконсультируйтесь с вашим бухгалтером

Я сертифицированный специалист по финансовому планированию®, а не бухгалтер.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *