Как сделать землю в собственность: Как оформить земельный участок в собственность, оформление земли в Москве и Подмосковье.

Оформление земли в собственность в 2021 году: особенности процедуры

Поделиться Подписаться 176329

2021-03-13

Собственник земельного участка может передавать надел по наследству, в аренду, продавать его, но возможно это при наличии справок, подтверждающих прохождение регистрации. Как оформить землю в собственность, в какие органы обращаться, какие бумаги подготовить подскажет представленный материал.

Законодательная база Российской Федерации не стоит на месте, развивается, предлагая гражданам выгодные условия пользования имуществом. Земельные участки, перешедшие в собственность до 2001 года, оформлялись в одном порядке, начиная с 2001 года, процедура изменила характер, теперь действуют нововведения, ознакомиться с которыми рекомендуется каждому. 

Оформление земли в собственность в 2021 году носит упрощенный порядок. В этом порядке можно зарегистрировать:

 

1. Надел, на который право собственности получено до 2001 года.
2. Участок с жилым объектом недвижимости (если земля получена до 1990 года).
3. Земли, предназначенные для сада/огорода, на которых построены дома без разрешения на строительные работы.

 

Упрощенный порядок оформления предусмотрен для садовых сообществ, кооперативов. Если субъект давно владеет ЗУ, в книге хозяйственного учета есть записи, документы, подтверждающие право собственности старого образца, процедура оформления участка земли в собственность носит упрощенный характер. 

Пошаговая инструкция 

Владелец земли для эксплуатации надела в рамках закона должен пройти процедуру регистрации. Если этого не сделать, права в пользовании, действиях будут ограничены, сделки признаны незаконными. 

Пошаговая инструкция оформления земли в собственность в 2021 году поможет сделать все правильно, в нужной последовательности. Действия субъекта:

 

1. Сбор документов.
2. Обращение в Росреестр.
3. Подача заявления.
4. Выписка из ЕГРН

 

Подать обращение можно не только в Росреестр, но и в МФЦ. Обращение рассматривается на протяжении двух недель с момента приема. 

Это процедура, если земля имеет установленные приделы. Если нет, нужно пригласить специалиста для проведения межевания. Если сроки не горят, воспользуйтесь услугой бесплатно, но нужно ждать. Если хотите решить вопрос в короткие сроки, придется заплатить. План межевания нужен для составления акта границ, который можно находится в

справке из ЕГРН. 

Для проведения разного рода манипуляций с землей, участок должен стоять на учете. Делается это в Кадастровой палате или МФЦ. 

Следующий шаг – обращение в администрацию местного поселения. После можно регистрировать право собственности.

Тонкости оформления при купле-продаже

Закон об оформлении земли в собственность предусматривает прохождение процедуры через нотариальную контору. В присутствии адвоката стороны дают согласие на проведение сделки (согласие формируется в письменной форме). 

После покупатель обращается в регистрационный орган ля закрепления прав собственности на надел. 

Документы для оформления земли в собственность:

 

1. Выписку из ЕГРН, отображаемую кадастровый план.
2. Квитанцию, подтверждающую оплату всех расходов (государственной пошлины). 
3. Договор купли-продажи.
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

 

Если заявитель не может лично обратиться в регистрационный орган, этим правом обладает лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. Доверенный субъект должен иметь при себе документ, удостоверяющий его личность, подтверждение права управления личными делами. 

Рекомендуется предварительно уточнять у представителей регистрационного органа перечень документации. Обстоятельства перехода права земли от одного субъекта к другому разные, в зависимости от них может меняться перечень справок. 

После приема пакета документации, представитель регистрационного органа выдает заявителю на руки расписку. Информация о готовности справки передается в телефонном режиме. 

Для регистрации собственности можно обратиться в регистрационные органы лично, подать обращение в МФО, зайти на сайт Госуслуг, отправить форму в электронном виде.

Получение разрешения снимает ограничения права распоряжаться недвижимым имуществом, если разрешения нет, права собственника ограничены (актив нельзя продавать, передавать в аренду, по наследству, дарить).

Внимание! Обязательный после регистрации права земельного участка, обязательно закажите выписку из ЕГРН на официальном сайте: https://rosreestor.com/ для того, чтобы убедиться в правильности данных.

Приватизация земельного участка

Приняв решение приватизировать земельного участка, будьте готовы к сложному длительному процессу. Жители города подают документы в городскую администрацию, жители района в поселковый совет. Решение выносится на протяжении 14 дней с момента принятия пакета.

При положительном решении последующие действия зависят от ситуации – надел передается платно или бесплатно. Платно – договор купли-продажи, бесплатно – по наследству. 

Независимо от способа приема ЗУ, следующий шаг – обращение в Росреестр. На момент обращения в регистрационный орган, субъект должен иметь на руках такие документы:

 

1. Удостоверение личности.
2. Договор купли-продажи.
3. Решение государственной администрации.

 

Дополнительно прикладывается квитанция об оплате налогового сбора, выписка из кадастрового плана, заявление с просьбой зарегистрировать земельный актив. Вместе с землей можно оформить стоящие на ней строения, оформление в собственности земли и дома носит упрощенный характер. 

 

Важно! Если стоящая на участке конструкция является собственностью поселкового совета, рекомендуется не приватизировать ее, а оформить выкуп. 

Переход права по дачной амнистии

Упрощенную форму регистрации права собственности на надел имеет дачная амнистия (новое в оформлении земли в собственность). Это временная программа, сроки продлены до конца 2021 года. Эксперты рекомендуют каждому, кто хочет получить право собственности на недвижимый актив, воспользоваться дачной амнистией.  

Категория граждан, имеющая право воспользоваться дачной амнистией:

 

1. Особы, имеющие право на надел, оспорить которое не возможно (бесспорное право).
2. Владелец надела (земля принадлежит товарищескому сообществу).
3. Лица, начавшие, но не закончившие регистрацию.

 

Справки, бумаги передаются представителям Росреестра или МФЦ. Примите во внимание: представители государственных органов могут потребовать кадастровый паспорт или план межевания.

Решение выносится на протяжении 10-30 дней, процедура действует до конца декабря 2021 года, по окончанию этого срока оформление переводится на стандартный режим. 

Если земля в собственности, обязательно нужно заказать выписку из ЕГРН!

Оформление права после аренды

Собственник ЗУ может распоряжаться наделом на свое усмотрение, дарить его, продавать, передавать во временное пользование по договору аренды. 

Пользователь активом, взятым в аренду, может выразить желание купить участок. Передача ЗУ в собственность происходит одним из способов:

 

1. Приватизация.
2. Купля-продажа (перед договоров нужно купить выписку из ЕГРН).

 

Приняв решение выкупить надел, первое, что должен сделать будущий владелец – получить разрешение. Недвижимый объект может иметь собственника в виде частного лица или в виде муниципалитета, сельского совета. Без разрешения дальнейшие манипуляции невозможны. 

Получив разрешение, можно обращаться к нотариусу для заключения и удостоверения сделки. Заключается сделка в письменном виде, после документация передается в Росреестр или МФЦ . 

Если арендатор планирует на земле возвести здание (сарай, гараж, складское помещение) для занятия сельскохозяйственной деятельностью, рекомендуется ЗУ приватизировать. 

Обязательно во время оформления нужно предъявить договор-основание. Если такого нет, будьте готовы к сбору большого дополнительных справок, подтверждающих факт передачи земельной площадки в аренду.  

---

Заказать выписку из ЕГРНВыписка из ЕГРН

Законопроект Росреестра упростит оформление прав на дома и землю

С 2006 года «дачной амнистией» воспользовались более 14 млн заявителей, однако у граждан на руках по-прежнему имеются свидетельства на землю и другие документы старого образца, отметил статс-секретарь — замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. Остается нерешенным вопрос оформления прав наследников на земельные участки, которые были предоставлены предыдущим хозяевам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Например, если гражданину был предоставлен в постоянное пользование огород, на котором строить нельзя, то несмотря на использование земельного участка на протяжении десятков лет, он не перейдет по наследству ни его детям, ни внукам. Этот участок придется приобретать на общих основаниях у органов публичной власти. Законодательная инициатива Росреестра направлена на решение этого вопроса.

«С одной стороны, причиной того, что «старые» права до сих пор не переоформлены, является сама по себе необходимость «похода» в органы регистрации прав. С другой стороны, дальнейшее развитие земельного законодательства требует завершения земельной реформы 90-х годов. В связи этим Росреестр предлагает признать права собственности граждан на земельные участки в силу закона. Таким образом, все права граждан постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения в силу закона будут признаваться правом собственности независимо от вида их разрешенного использования», — отметил Бутовецкий.

Закон также позволит решить и проблему легализации и оформления жилья, построенного еще в советский период. «Многие граждане сегодня лишены возможности оформить право собственности на свои жилые дома, хотя пользуются ими долгие годы, большинство — еще с советских времен. Проблема — в отсутствии необходимых документов как на сами жилые дома, так и на земельные участки под ними и, соответственно, в невозможности оформить одно без другого. Эти дома могут числиться учтенными в старых документах совхозного (колхозного) учета, похозяйственного учета бывших поселковых советов, в учетных документах бывших БТИ. Однако этого сейчас недостаточно для внесудебного и простого оформления прав. Законопроект предлагает комплексное решение вопроса: в упрощенном порядке оформить права на жилые дома, построенные еще в советский период, и земельные участки под ними в собственность бесплатно», — пояснил Бутовецкий.

Воспользоваться таким упрощенным порядком можно будет, если жилой дом был построен до мая 1998 года (до вступления в силу первого Градостроительного кодекса РФ), находится в границах населенного пункта и расположен на государственной или муниципальной земле.

Граждане должны будут подать заявление в орган местного самоуправления о предоставлении участка под существующим домом и приложить любой документ, подтверждающий факт владения домом (документы о выделении земли, об уплате коммунальных услуг, о проведении государственного технического учета или технической инвентаризации. Возможны и другие документы, их перечень вправе дополнительно определить региональные власти. Регистрацию права собственности предлагается осуществлять одновременно и на земельный участок, и на сам жилой дом — по заявлению органа власти или органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок.

Чтобы создать более комфортные условия для оформления прав граждан на садовые и жилые дома, Росреестр предлагает сделать постоянным действующий до 2026 года упрощенный порядок регистрации прав на жилые и садовые дома. Это актуально, поскольку введенный с 4 августа 2018 года уведомительный порядок строительства жилых домов предусматривает встречный ответ уполномоченного органа (уведомление о соответствии или несоответствии), что, по сути, гражданами приравнивается к получению разрешения на строительство.

Есть нововведения, которые касаются и многоквартирных домов. Так, законопроект предлагает образовывать земельные участки под многоквартирными домами не только путем подготовки проекта межевания территории, но и на основании схемы расположения на кадастровом плане территории, подготовленной с соблюдением процедуры общественных обсуждений. Это позволит ускорить процесс оформления земли под многоквартирными домами — в первую очередь, для защиты жилищных прав граждан на придомовые территории, подчеркивают в Росреестре.

«Дачной амнистией» называют упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки и отдельные виды зданий и сооружений, в том числе дачные и садовые дома, гаражи и хозпостройки. При таком порядке не требуются разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Наибольшей популярностью «дачная амнистия» пользуется в Дагестане, Татарстане, Иркутской и Волгоградской областях, Красноярском крае. В конце прошлого года был принят закон о продлении «дачной амнистии» на пять лет — до марта 2026 года.

Как оформить в собственность землю под гаражом

Нужно ли приватизировать землю под гаражом

Гараж оформлен в собственность, а земля под ним находится в бессрочной аренде — это нередкая ситуация в нашей стране. Разберемся, чем частная собственность лучше аренды.

Муниципалитет вправе менять вид разрешенного использования земли. Владелец гаража всегда должен быть готов, что однажды будет принято решение изъять землю на государственные нужды. От этого не защищены и те, у кого участок в аренде, и те, кто приватизировал землю. Но при изъятии владелец гаража, у которого земля в аренде, получит компенсацию только за постройку. Владелец же гаража и земли под гаражом получит компенсацию и за то, и за другое. Разница может быть очень существенной.

При желании продать гараж в более выгодном положении будут те, кто приватизировал земельный участок. И цена недвижимости будет выше, и проблем с оформлением сделки меньше.

Если ваш гараж находится в гаражном кооперативе

Обычно кооперативы устроены так: гаражи нескольких собственников — это одно здание с общим фундаментом и общим въездом на территорию. Гараж в этом случае является частью имущества кооператива. Если у вас гараж в кооперативе, значит, вы владеете долей в общей собственности, пропорциональной площади гаража. А земля, скорее всего, находится в коллективном пользовании у всех членов кооператива. Это распространенная ситуация.

Приватизировать землю в этом случае можно только тогда, когда все дольщики оформят право собственности на свои гаражи, а затем соберутся и примут решение о переводе земли из статуса коллективного пользования в статус общей собственности.

Приватизация пройдет “безболезненно”, если земля досталась кооперативу в пользование до 30.10.2001. Если же участок под строительство гаражей был получен позже, нужно будет выкупить землю. Обычно нужно заплатить от 1% до 20% от кадастровой стоимости участка.

Итак, чтобы оформить землю под гаражом в кооперативе, нужно сделать следующее.

• Поговорить с другими членами гаражного кооператива, заручиться их поддержкой, объяснить, почему важно приватизировать землю.


• Провести собрание членов гаражного кооператива, на котором принять решение об оформлении земельного участка под гаражами в общую долевую собственность — это обязательно нужно зафиксировать в протоколе собрания.


• Подать коллективное заявление в местную администрацию (в отделение имущественных отношений) на перевод земли из статуса бессрочного пользования в общую долевую собственность.

Для оформления понадобятся следующие документы:

• протокол собрания членов гаражного кооператива с решением о переводе земли в общую долевую собственность;


• документы о постановке кооператива на учет в налоговой инспекции, о государственной регистрации, выписка из реестра юридических лиц;


• устав гаражного кооператива;


• кадастровый паспорт земельного участка, на котором стоят гаражи;


• документы, подтверждающие факт передачи земли кооперативу согласно разрешенному использованию;


• технические паспорта на все гаражи.

Если гараж — это отдельная постройка

Если ваш гараж — это отдельное сооружение с отдельным въездом, возведенное на своем отдельном фундаменте, и у вас есть документы, подтверждающие право собственности на гараж, то вы можете приватизировать землю под ним.

Правда, обычно, такая приватизация не бесплатна: муниципалитет предложит выкупить землю за 1-3% от кадастровой стоимости.

---

Если землю выделили для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства до 30.10.2001, приватизировать участок можно бесплатно.

---

Чтобы приватизировать землю под гаражом, нужно подать заявление на выкуп земельного участка в местную администрацию. Там его рассмотрят в течение 1 месяца и дадут ответ. Если решение будет положительным, вам останется заключить договор купли-продажи участка и зарегистрировать сделку в Росреестре (документы подать можно через МФЦ).

Понадобятся документ, подтверждающий право бессрочного пользования земельным участком или договор аренды, кадастровый паспорт на земельный участок и выписка из ЕГРН на построенный гараж.

Спасти и оформить: что делать уже сейчас, чтобы не потерять гараж | Статьи

Президент России Владимир Путин подписал закон, призванный внести ясность в регулирование оформления прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены. Закон позволит россиянам в течение пяти лет бесплатно получить в собственность государственные и муниципальные земельные участки, на которых находятся их гаражи. Отныне права и на землю, и на гараж будут регистрироваться одновременно. Подробности — в материале «Известий».

Махните бумагами разом

Закон № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступит в силу 1 сентября 2021 года. В настоящее время, по данным Росреестра, в России на государственный кадастровый учет поставлено свыше 5,6 млн зданий, сооружений, помещений (объектов гаражного назначения). Но права зарегистрированы лишь на 3,5 млн объектов. При этом в реальности количество объектов гаражного назначения, по оценкам Росреестра, существенно больше.

— Самое исключительное — что одновременно будут регистрироваться права и на землю, и на гараж, — объяснили «Известиям» в пресс-службе управления Росреестра по Москве.

Новый закон определяет механизм предоставления гражданам земельных участков, на которых размещены гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (ГК РФ), то есть до 30 декабря 2004 года. При этом предусматривается одновременный кадастровый учет и регистрация права собственности на гараж и земельный участок, на котором он расположен.

Для «гаражной амнистии» в Госдуме специально изменили процедуру подачи документов. Теперь понадобится всего лишь одно заявление. К нему прилагаются документы, которые подтверждают правомерность пользования этим гаражом и земельным участком. По одному заявлению можно оформить право собственности как на постройку, так и на сам земельный участок, исходя из того, что это единый объект — гараж, как недвижимое имущество, разъяснили в нижней палате парламента.

Фото: РИА Новости/Екатерина Лызлова

По словам представителей общественного совета при Росреестре, закон будет защищать владельцев от строительства на этой территории.

— Плюсы «гаражной амнистии» — это то, что в течение пяти лет можно разом и без уплаты госпошлины оформить права собственности на гараж и участок под ними с одновременной постановкой их на кадастровый учет. Все процедуры бесплатны, — говорит член Ассоциации юристов России (АЮ РФ) Артем Коростелев. — Соответственно, собственник гаража и участка под ним сможет их передать в наследство, продать, подарить, взять под них, как имущество, кредит. Кроме того, при передаче земли под городские нужды собственники гаражей будут иметь право на компенсацию.

Вице-президент Гильдии риелторов Московской области Олеся Рудакова отмечает, что в новом законе есть формулировка: «…в случае отсутствия у гражданина документа, подтверждающего предоставление или иное выделение ему земельного участка… к заявлению может быть приложено».

— И дальше идет перечень вспомогательных документов, позволяющих доказать право собственности, — например, договоры о подключении к сетям и оплате ЖКХ. Формально выходит, что нужно предоставлять либо одни документы, либо вторые. Но я бы советовала собрать все имеющиеся бумаги, которые могут подтвердить право собственности разом, — рекомендует Рудакова. Повторюсь, могут быть различные толкования закона на местах, могут запросить дополнительные документы — и если их больше, то и шансы на «амнистию» выше.

На какие гаражи распространяется «амнистия»

«Гаражная амнистия» распространяется как на объекты капитального строительства, так и на гаражи некапитального типа, которые находятся в гаражно-строительных кооперативах и гаражных товариществах. Сооружения должны быть одноэтажными, без жилых помещений. Земля, на которой расположен гараж, должна быть государственной или муниципальной.

Воспользоваться «гаражной амнистией» смогут владельцы гаражей, возведенных до вступления в силу Градостроительного кодекса, их наследники, граждане, которые приобрели гаражи, возведенные до вступления в силу ГК РФ, по соглашению у лица, подпадающего под «гаражную амнистию».

Не попадают под «гаражную амнистию» самовольные постройки и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах.

Фото: ТАСС/Алексей Устимов

— Сразу имейте в виду, что на самовольные постройки, подлежащие сносу, «гаражная амнистия» не распространяется, — поясняет юрист в сфере недвижимости и член Гильдии риелторов Московской области Наталия Булахова. — Также эта «амнистия» не затронет объекты вспомогательного использования по отношению к объектам ИЖС, садовые дома, объекты производственного, промышленного или коммерческого назначения, некапитальные сооружения — любые металлоконструкции, которые относятся к движимому имуществу.

Но, по словам Артема Коростелева, «скорее всего, по «гаражной амнистии» землю в собственность всё же получат не все, так как в регистрации права собственности на землю могут отказать, например, если она относится к природоохранной зоне или если выяснится, что ее владелец — не государство».

— Под «амнистию» точно не попадают: подземные гаражи; гаражи, используемые для предпринимательской деятельности, — мойка, ремонт, техобслуживание автомобилей и т.д.; гаражи, расположенные на территории многоквартирных домов и предприятий; гаражи-«ракушки», — предупредил член Ассоциации юристов России.

Как попасть под «амнистию»

Необходимо обратиться в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Нужно подать заявление о предоставлении (а при необходимости и образовании) участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом.

Законом устанавливается перечень таких документов. Например, длительное добросовестное использование, ранее полученное решение о распределении гаража, ранее полученные документы технической инвентаризации и др. Регионы вправе утверждать дополнительные перечни документов, которые позволят приобрести право на землю под гаражом.

Уполномоченный орган в случае принятия положительного решения самостоятельно направляет в Росреестр необходимые документы. При этом одновременно регистрируются права гражданина как на гараж, так и на земельный участок, на котором он расположен. Новый закон защищает также права инвалидов. Для этого органы местного самоуправления должны будут утвердить схему размещения таких гаражных объектов. Для инвалидов услуга будет бесплатна.

Фото: РИА Новости/Сергей Пятаков

— Главное, чего не стоит делать в своем стремлении сохранить гараж, — это подделывать документы, — говорит вице-президент Гильдии риелторов Московской области Олеся Рудакова. — Ну и еще момент — когда гараж станет легальной недвижимостью, он будет облагаться налогом.

Не стоит откладывать хлопоты на сентябрь. Уже сейчас начинайте собирать справки о выплаченном кооперативном пае или все бумаги о том, что вы платили некогда за свой гараж любым иным способом, призывает юрист в сфере недвижимости Наталия Булахова.

— Ели кооператива уже не существует, а правоустанавливающие документы отсутствуют, требуется срочно обратиться в местные органы власти с заявлением о восстановлении всех возможных документов на ваш гараж. Вам нужно подтвердить, что вы некогда являлись членом этого кооператива. В этом вам помогут архивы. Именно их вам и стоит уже сейчас начать искать, так как на это может уйти целых полгода, а то и год. Можно обратиться в местный комитет по имуществу или в местную администрацию или через Росреестр заказать заново документы, подтверждающие права на землю и гараж на ней.

Ведущий научный сотрудник Института государства и права РАН, бывший первый зампредседателя Верховного суда РФ Владимир Радченко сказал в беседе с «Известиями», что гаражных «нелегалов» может оказаться значительно больше 5 млн.

— Нелегальные гаражи ведь у нас возникали многие десятилетия. Многие уже их просто наследуют. На этих 5–10 кв. м сегодня у многих россиян проходит полуквартирная жизнь — там собираются с друзьями, складируют продукты, — сказал Радченко.

По его мнению, «гаражная амнистия» может быть продлена и на более долгий срок, так как за пять лет провести такую ревизию будет непросто.

— Это будет зависеть от того, куда будет направлена политическая воля. Очевидно, сегодня она идет в налоговом русле, поскольку глава правительства бывший налоговик. Отсюда стремление — сделать гаражи объектом налогообложения, — отметил Радченко.

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева

Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна. «Право.Ru» разбирается в истории этого «разделения», в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь.

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см. «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

Корнями в советское законодательство

Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».

Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к. ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев. – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев. «То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к. ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью». Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

«Уникальная» судьба

В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. «Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка». Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому постулату «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций

Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания. При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Естественный отрыв от развитых правопорядков

Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев. Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

Это положение дел опрошенные «Право.Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».

По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. «На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он. – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners». «При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

«Сближение» объектов

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства. И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях».

Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

Чужая земля

Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. «Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации». «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности». Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

***

Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране. Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период. С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

Оформление гаража в собственность | Журнал кадастрового инженера

Оформление гаража в собственность

В данной статье пойдет речь на тему «Оформление гаража в собственность».

Каким образом можно оформить гараж в собственность, если у вас нет никаких правоустанавливающих документов на гараж, но вы пользуетесь им как собственник 15 и более лет? Как оформить гараж, если вы являетесь членом гаражного кооператива? Как оформить в собственность землю под гаражом? На все эти и некоторые другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Итак, вы, наверное, задались вопросом: «А зачем мне вообще оформлять гараж в собственность?» Ну, самое главное, зачем нужно это сделать, это возможность впоследствии после оформления продать, завещать или подарить гараж. Без свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж никаких сделок вам совершить не удастся.

Тогда может возникнуть другой вопрос: «Зачем мне оформлять гараж, если я не собираюсь его продавать?» Если у вас есть гараж, но нет разрешения на строительство гаража, а также нет никаких документов на землю под гаражом, то у вас могут изъять этот кусочек земли в пользу администрации, если нагрянет проверка, а также заставят убрать гараж с этого места, выпишут вам штраф за самовольную постройку. В этом случае вы уже не успеете оформить свой гараж в собственность, так как это достаточно длительная процедура. Таким образом, вы лишитесь своего гаража.

Я призываю вас относиться к своему имуществу бережно! Своевременно оформляйте его согласно действующему законодательству, иначе в один прекрасный момент вы можете его лишиться.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ если гараж кооперативный, и вы полностью внесли за него пай, то вы являетесь собственником данного гаража.

Итак, процесс оформления:

1. обратитесь к председателю кооператива за справкой, подтверждающей ваше членство в гаражном кооперативе и выплату пая
2. сделайте копию свидетельства (договора аренды) на землю, выделенную гаражному кооперативу
3. обратитесь к кадастровому инженеру с заявлением о составлении технического плана на гараж
4. с техническим планом идете в Росреестр (кадастровую палату) и получаете кадастровый паспорт на гараж
5. с кадастровым паспортом идете в регистрационную палату и получаете свидетельство на гараж

Но здесь есть свои нюансы.

 Если ваш гараж входит в линейку гаражей, то есть имеет смежные гаражи, с которыми у вас есть общие стены, то эта линейка гаражей считается зданием, а ваш гараж помещением в нем.

То есть вы получите кадастровый паспорт помещения (бокса/гаража). И поставить на кадастровый учет такое помещение возможно только при том условии, что такое здание (линейка гаражей) уже стоит на учете. Либо можно сделать это одновременно — поставить на учет здание и помещение (ваш гараж).

Для подготовки технического плана здания потребуются следующие документы:

1. проектная документация здания и разрешение на ввод здания в эксплуатацию
2. или изготовленный до 1 января 2013 г. технический паспорт здания
3. или, если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие проектной документации и разрешения на ввод здания в эксплуатацию, декларация

Для подготовки технического плана помещения (гаража) потребуются следующие документы:

1. проектная документация здания или сооружения и разрешение на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию
2. или изготовленный до 1 января 2013 г. технический паспорт здания или сооружения, в котором расположено помещение
3. или изготовленный до 1 января 2013 г. технический паспорт помещения
4. или, если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие проектной документации и разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, в котором расположено помещение, декларация

 Если ваш гараж расположен в гаражном кооперативе и не имеет смежных стен с другими гаражами, то ваш гараж будет считаться зданием. Этот случай более редкий.

В результате вы получите кадастровый паспорт здания, а затем свидетельство о государственной регистрации права на гараж как на здание. Но в данной ситуации для технического плана потребуются документы, необходимые для подготовки технического плана здания.

Если у вас отдельно стоящий гараж, не входящий в гаражно-строительный кооператив, то у вас должен быть на руках документ на земельный участок под гаражом (договор аренды земли или свидетельство о гос. регистрации права собственности на землю). Имея такой документ на руках, вы можете обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на гараж. Впоследствии технический план предоставляется в кадастровую палату для рассмотрения, выдается кадастровый паспорт на гараж. С кадастровым паспортом и документом на земельный участок вы можете зарегистрировать право собственности на гараж.

Если у вас нет документа о предоставлении земельного участка под гаражом, то сначала вам нужно обратиться в местную администрацию с заявлением о предоставлении земли в аренду или в собственность.

Земельный участок под гаражом – очень ценная вещь. Если у вас на руках будут свидетельство на гараж + свидетельство на земельный участок под гаражом, то никто и ни при каких обстоятельствах не отнимет у вас ваш автодомик. Ваш гараж будет полностью защищен законодательно.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса собственник гаража имеет право выкупить из государственной или муниципальной собственности земельный участок под гаражом.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вам придется пройти процедуру постановки на государственный кадастровый учет земельного участка под гаражом.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Если земельный участок предоставляется через аукцион:

Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Совместно с органом местного самоуправления будет оформлен договор купли-продажи на землю, с которым нужно пойти в Росреестр и зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Если же вы собственник гаража в кооперативе, то здесь процедура немного иная. Земля под гаражами кооператива должна быть оформлена целиком. Для этого необходимо, чтобы все собственники гаражей кооператива имели на руках свидетельства на свои гаражи, оформленные правильно. Тогда будет иметь место общедолевая собственность на земельный участок под гаражами.

В данной статье мы с вами выяснили, что оформление гаража в собственность — это вполне разрешимая и необходимая задача. Были рассмотрены вопросы оформления гаражей, а также земельных участков под гаражами. Если у вас есть вопросы или вам есть, что дополнить по теме, пишите в комментариях.

Если вам интересно читать статьи о недвижимости, подпишитесь на новости в правой части сайта.

Почитайте другие интересные статьи:

Приватизация земельного участка в 2019 году: с чего начать?

Приватизация земельных участков — это возмездное переоформление государственных и муниципальных земель в собственность граждан. Порядок приватизации земельного участка вызывает множество вопросов.

Разберем основные:

• кто имеет право на бесплатную приватизацию земли;
• какие земельные участки можно приватизировать;
• какие документы необходимы для приватизации земельного участка;
• каков порядок приватизации земли.

Кто имеет право на бесплатную приватизацию

Приватизировать земельные участки бесплатно имеют право следующие категории граждан:

• лица, использующие государственные и муниципальные земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ) более 5 лет;
• многодетные семьи;
• иные, социально незащищенные категории граждан.

Какие земельные участки подлежат приватизации

Действующее законодательство допускает приватизацию следующих земельных участков:

• переданные гражданам на праве бессрочного пользования или полученные в наследство;
• на которых имеются строения и сооружения, оказавшиеся в пользовании граждан до введения в действие Земельного кодекса РФ;
• переданные в аренду под индивидуальное жилищное строительство и подсобное хозяйство;
• под гаражными кооперативами, садовые, дачные и огородные земельные участки.

Какие документы необходимы для приватизации земельного участка

Для приватизации земельного участка вам потребуются следующие документы:

1. Заявление на приватизацию земельного участка.
2. Оригинал и копия документа, удостоверяющего личность гражданина.
3. Если землю приватизирует юридическое лицо — оригиналы и копии уставных документов, документов, подтверждающих полномочия главного исполнительного органа юридического лица, и нотариальная доверенность на представителя.
4. Выписка из ЕГРН на земельный участок. Если земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, необходимо провести процедуру межевания.
5. Технический паспорт на строения, расположенные на земельном участке.
6. Документы, подтверждающие основания для приватизации земельного участка (право бессрочного пользования земельным участком, договор аренды и т.п.).

Порядок приватизации земельного участка

После написания заявления на приватизацию и сбора всех необходимых документов, нужно обратиться за разрешением на приватизацию в орган власти, в чьей собственности находится земельный участок:

1. в земельный департамент, если собственник земли — муниципалитет;
2. в региональный отдел Росимущества, если земля является федеральной или региональной собственностью.

После получения от собственника земельного участка положительного решения на приватизацию, нужно оформить права собственности на землю в Росреестре и поставить земельный участок на кадастровый учет.

При получении от собственника земельного участка отрицательного решения на приватизацию, оспорить данное решение можно в судебном порядке.

Основы землевладения: права частной собственности

«Лучшая инвестиция на земле — это земля». — Луис Гликман

Простая плата Землевладение дает некоторые фундаментальные права частной собственности, независимо от того, какой землей вы владеете и где вы ее владеете. Понимание ваших прав на частную собственность с самого начала, даже до того, как вы приобретете собственность, гарантирует, что вы получите максимум удовольствия от своей собственности, не нарушая права других.

Fee simple »относится к недвижимости или земле. Владелец собственности имеет полное и безотзывное право собственности на землю и любые постройки на этой земле. Он волен делать с землей все, что пожелает, в соответствии с местными постановлениями о зонировании. Плата простая и простая абсолютная — это одно и то же. Плата за простоту — высшая форма собственности ».

«Права частной собственности являются одним из столпов капиталистической экономики, а также многих правовых систем и моральных философий», — говорится в статье, определяющей права собственности.

Право владения

Как только вы полностью владеете своим земельным участком и получаете титул, вы сохраняете владение и контролируете его права. Если у вас есть ипотека, то кредитор, вероятно, удерживает ваш титул на землю до тех пор, пока ссуда и проценты по ней не будут выплачены в полном объеме. До этого момента у вас будут ограниченные права владения и потенциально ограниченные права частной собственности на использование. В зависимости от того, где вы живете, и условий вашего кредитного договора, кредитор может быстро забрать недвижимость, как только вы перестанете производить платежи.

Право распоряжения

Предполагая, что вы не живете в районе или городе, где действуют правила зонирования или другие законы, запрещающие определенные виды деятельности, вы можете участвовать в любом судебном иске на принадлежащей вам земле.

Имейте в виду, что ассоциации соседей и подобные организации часто заключают соглашения, ограничивающие определенные действия, поэтому вы должны убедиться, что ни одно из них не распространяется на вашу собственность. Заветы могут включать относительно безобидные требования, например, требовать, чтобы трава была видна с дороги.Другие условия могут ограничивать такие действия, как разведение животных, ведение бизнеса или использование химических удобрений.

Всегда внимательно читайте местные заветы и законы перед покупкой земли. Использование земельного эксперта в вашем районе — лучший способ узнать о ваших правах собственности.

Право пользования и пользования

Право на использование и пользование означает, что вы можете заниматься любой законной деятельностью на своей собственности. Слово «юридический» имеет в этом предложении большой вес.Например, владение землей не означает, что вы можете открыть там казино без государственной лицензии. Вы должны всегда соблюдать местные, государственные и федеральные законы. Фактически, Министерство юстиции может наложить арест на имущество, которое, по их мнению, было использовано для совершения преступления. Федеральный закон о конфискации позволяет государству получить право собственности даже без доказательств того, что это было связано с преступлением.

Вам также потребуется собрать информацию о любых правилах зонирования, связанных с вашей собственностью. По мнению экспертов-юристов, «правила и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ» и, следовательно, ограничивают, ограничивают или иным образом определяют использование собственности.

Право предоставлять другим право пользования

Как землевладелец, вы можете предоставлять доступ к своей собственности другим людям. Фактически, для многих это один из самых прибыльных аспектов владения земельной недвижимостью. Вы можете разрешить другим доступ к земле бесплатно или можете взимать плату за доступ. Например, инвесторы могут покупать сельхозугодья, чтобы заработать деньги, сдавая их в аренду фермерам. Владельцы рекреационных земель могут взимать плату за доступ к своей собственности. Землевладельцы могут взимать плату с посетителей за доступ к агротуризму, например, за сбор фруктов, тыквенные грядки или кукурузные лабиринты.

Право на неприкосновенность частной жизни и исключение других

Никто не имеет права доступа к вашей собственности без разрешения. У вас есть право сказать другим людям, что они не могут проникнуть на вашу частную территорию.

Есть только два предостережения в отношении права на неприкосновенность частной жизни и исключение. Сотрудники правоохранительных органов могут проникнуть в вашу собственность, преследуя подозреваемого. Им не нужно прекращать погоню, чтобы получить ваше разрешение. Правоохранительные органы также могут получить доступ к вашей собственности без согласия судьи, чтобы он выдал ордер.Если у судьи есть основания полагать, что на вашей собственности совершаются незаконные действия, то офицерам требуется только один документ для расследования.

Кроме того, следует учитывать людей, которым было предоставлено законное право использовать собственность для доступа или другого использования предыдущими владельцами.

Право передачи собственности

Когда вы владеете землей, вы имеете право передавать права собственности по своему усмотрению. Вы можете подарить недвижимость родственнику или другу.Вы можете включить землю в завещание или доверие. Вы также можете передать право собственности, продав кому-нибудь недвижимость.

Право пользования имуществом в залог

Ваша земля имеет стоимость, которую вы можете использовать в качестве залога при использовании ипотечного кредита для покупки другой собственности. Залог может помочь вам получить ипотечный или иной заем, и вы можете получить более низкую процентную ставку, потому что ваша земля компенсирует некоторые риски кредитора. Имейте в виду, что невыплата ипотеки может означать потерю прав на вашу собственность.

Права воздуха

По большей части вы владеете правом использовать воздушное пространство над вашей землей. Однако есть ограничения на ваши права на использование воздуха. Вы потенциально можете построить на своем участке небоскреб, если это не мешает другим владельцам пользоваться своей землей и не нарушает какие-либо законы о зонировании, упомянутые выше.

У вас также нет права строить горизонтально на чужой земле. Вы можете строить только вертикальные здания, которые соответствуют границам вашей собственности.Если здание нависает над линией собственности, то соседний владелец может потребовать, чтобы вы удалили строение. Права на воздух особенно важны, когда речь идет о застройке на коммерческих или жилых землях в урбанизированных районах.

Что не включает права собственности на землю

Владение землей дает вам значительные права на ее использование, что является одним из самых привлекательных факторов для покупателей земли на всех рынках. Однако права на поверхность не гарантируют, что вы контролируете доступ к земле под ногами или воздуху над головой.Перед покупкой земли имеет смысл провести обширный поиск по титулу или поиску прав на полезные ископаемые. Вы можете обнаружить, что минералы, нефть и другие ценности под поверхностью вашей собственности уже принадлежат кому-то другому.

Понимание ваших прав на частную собственность

Землевладение дает вам исключительные права, но права частной собственности могут иметь ограничения. Убедитесь, что вы понимаете свои права частной собственности, прежде чем покупать участок земли. Это может повлиять на то, где вы решите покупать недвижимость и как вы ее используете.

Когда дело доходит до изучения ваших прав собственности, аккредитованный земельный консультант Мэтт Дэвис из Cushman & Wakefield в Сан-Диего, Калифорния, говорит: «Помимо личного удовольствия, которое вы и ваша семья можете получить от того, что проводите время на своей собственности, владение землей — это проверенный и верный способ сохранения и приумножения богатства. Используя опыт специалиста по земле на раннем этапе поиска недвижимости, вы можете быть уверены, что знаете, что покупаете, какие права могут иметь другие люди, которые влияют на недвижимость, и что вы сможете использовать недвижимость так, как хотите, для будущих поколений.”

Лучший способ узнать о своих правах собственности или узнать о правах собственности на недвижимость, которую вы хотите приобрести, — это найти консультанта по земле, например, аккредитованного консультанта по земле, в вашем районе, обладающего опытом работы на рынке земли.

5 Общие методы владения правовым титулом

Люди могут владеть недвижимостью в качестве основного места жительства или сдавать в аренду недвижимость, и их право собственности определяется так называемым титулом.Существуют различные виды права собственности на недвижимое имущество, а также менее распространенные методы владения титулом на недвижимое имущество. Об этих различиях важно знать, чтобы вы могли решить, какой метод лучше всего соответствует вашим потребностям.

Прежде чем вдаваться в эти различия, сначала поймите, что недвижимость — это тип собственности, состоящий из земли, а также любого строения, расположенного на ней. Улучшения структуры также засчитываются в собственность. Определение также включает любые другие недвижимые ресурсы, которые могут появиться на этом участке земли, включая растительность, зерновые культуры, природные ресурсы и даже воду.

Недвижимость может быть как коммерческой, так и жилой. Коммерческая недвижимость включает офисные здания, склады, торговые центры и другие типы торговых площадей. С другой стороны, жилая недвижимость состоит из домов, кондоминиумов, квартир и любого другого типа собственности, предназначенного для проживания в жилых помещениях.

Ключевые выводы

• Название относится к документу, в котором указан законный владелец объекта собственности.
• Заголовки могут быть выданы для обозначения владения как личным, так и недвижимым имуществом.
• Различные типы прав собственности на недвижимое имущество: совместная аренда, общая аренда, арендаторы целиком, единоличное владение и общественная собственность.
• Другими, менее распространенными видами собственности являются корпоративная собственность, товарищеская собственность и доверительная собственность.

Что такое титул?

Термин «титул» относится к документу, в котором указан законный владелец объекта недвижимости. Заголовки могут быть выданы для обозначения владения как личным, так и недвижимым имуществом.Личная собственность — это все, что не включает недвижимость, например бытовую технику, автомобили, антиквариат или произведения искусства.

С другой стороны, недвижимость включает в себя физическую собственность недвижимого имущества, а также совокупность прав владения и пользования. Право собственности на недвижимость должно быть передано при продаже актива, и оно должно быть разрешено для передачи.

Освобождение правового титула на недвижимое имущество означает определение того, что оно не имеет залогов или обременений, которые могут представлять угрозу его владению.

Владение недвижимостью может принимать несколько форм, каждая из которых имеет последствия для передачи права собственности, финансирования, обеспечения и налогообложения. Каждый тип метода титула имеет свои преимущества и недостатки, в зависимости от конкретной ситуации человека и того, как человек хочет, чтобы право собственности передавалось в случае таких вещей, как смерть, развод или продажа. Наиболее распространенными из этих методов владения титулом являются:

• Совместное владение
• Совместное владение
• Арендаторы целиком
• Единоличное владение
• Общинное владение

Давайте посмотрим, что означают эти типы заголовков, а также их преимущества и недостатки.

Совместная аренда

Совместная аренда имеет место, когда два или более человека совместно владеют недвижимым имуществом с равными правами на владение имуществом в течение своей жизни. Если один из партнеров умирает, их права собственности переходят к оставшимся в живых арендаторам в рамках юридических отношений, известных как право на наследство. Арендаторы могут одновременно вступать в совместную аренду. Обычно это происходит через поступок.

Преимущества

Как упоминалось выше, основным преимуществом заключения совместной аренды является то, что право собственности переходит к оставшемуся арендатору, если он переходит, что позволяет избежать завещания даже без наличия завещания.Еще одно преимущество заключается в том, что ни одна из сторон собственности не должна состоять в браке или состоять в родстве. Если стороны не состоят в браке, они могут продать имущество без обращения в суд, если все стороны согласны на раздел имущества. Кроме того, ответственность за имущество делится между арендаторами. Это означает, что любое финансовое бремя, связанное с недвижимостью, принадлежит всем, а не только одному человеку.

Недостатки

Обратной стороной является то, что любое финансирование или использование собственности для получения финансовой выгоды должно быть одобрено всеми сторонами и не может быть передано по завещанию внешней стороне после того, как одна из них прошла, поскольку она автоматически переходит к оставшемуся владельцу.

Еще один существенный недостаток заключается в том, что кредитор, имеющий судебное решение о взыскании долга с одного из владельцев, также может подать в суд ходатайство о разделе собственности и принудительной продаже для взыскания по своему решению. Другими словами, каждый из владельцев рискует сделать выбор в пользу другого.

Общая аренда (TIC)

При совместной аренде (TIC) два или более человека владеют недвижимостью совместно с равными или неравными долями владения.Сара, например, могла иметь 40% -ную долю в собственности, а Боб — 60% -ную долю. В то же время все аспекты собственности принадлежат людям, указанным в названии. Это означает, что Сара не ограничена доступом только к 40% физической собственности или, например, только 40% времени. Каждый собственник имеет право занимать и использовать всю собственность. Процентный процент просто определяет финансовое владение недвижимостью.

В отличие от совместной аренды, общие арендаторы владеют правом собственности индивидуально на свою соответствующую часть собственности и могут распоряжаться ею или обременять ее по своему желанию.Этот тип права собственности может быть заключен в любое время — даже спустя годы после того, как другие владельцы заключили соглашение. Право собственности может быть передано другим сторонам, и в случае смерти право собственности переходит к наследникам этого владельца без разделения.

Преимущества

Совместная аренда позволяет одному владельцу использовать богатство, созданное его частью собственности, в качестве обеспечения финансовых транзакций, а кредиторы одного владельца могут помещать залог только в отношении той части собственности, которая принадлежит этому владельцу.Такие названия также значительно упрощают покупки.

Недостатки

TIC не допускает автоматических прав выжившего. Все арендаторы несут ответственность за любые долги по собственности. Например, солидарная ответственность может применяться в отношении налогов на имущество. Это означает, что каждый владелец несет ответственность в размере полной причитающейся суммы. Если один собственник не может выплатить свою долю, ответственность несут другие. Любые залоговые права на собственность должны быть сняты для полной передачи права собственности.

Арендаторы по полноте (TBE)

Этот метод можно использовать только в том случае, если владельцы состоят в законном браке. Полностью арендаторы (TBE) — это владение недвижимостью при условии, что пара является одним лицом для юридических целей. Этот метод передает право собственности им как одному лицу, при этом титул полностью переходит к другому в случае смерти одного из них.

Преимущества

Преимущество этого метода заключается в том, что в случае смерти супруга не требуется возбуждать судебное дело.Нет необходимости в завещании, завещании или другом судебном иске.

Недостатки

Передача собственности должна производиться вместе, и собственность не может быть разделена на части. В случае развода этот тип титула автоматически переходит в общую аренду, что означает, что один собственник может передать право собственности на свою часть собственности кому угодно.

Единоличное владение

Единоличное владение можно охарактеризовать как владение физическим или юридическим лицом, имеющим право владеть этим титулом.Чаще всего единоличное владение принадлежит одиноким мужчинам и женщинам, а также женатым мужчинам или женщинам, которые владеют собственностью отдельно от своего супруга, а также предприятиям, корпоративная структура которых позволяет им инвестировать в недвижимость или владеть долей в ней.

Когда состоящие в браке люди желают владеть недвижимостью отдельно от своего супруга, компании по страхованию титула обычно требуют, чтобы супруг специально отказался от своего права владения недвижимостью или отказался от него.

Преимущества

Основным преимуществом владения титулом в качестве единственного владельца является легкость, с которой могут быть выполнены транзакции, поскольку не нужно консультироваться с другой стороной для авторизации транзакции.

Недостатки

Очевидным недостатком является возможность возникновения юридических проблем, связанных с передачей права собственности, если единственный владелец умрет или станет недееспособным. Если не существует специальной юридической документации, такой как завещание, передача права собственности в случае смерти может стать очень проблематичной.

Общинная собственность

Общинная собственность — это форма собственности супругов во время брака, которой они намерены владеть вместе. При общественной собственности каждый супруг владеет (или должен) всем в равной степени, независимо от того, кто заработал или потратил деньги.Таким образом, каждый супруг получает равное разделение недвижимого имущества в случае развода или смерти. В Соединенных Штатах в девяти штатах есть законы о совместной собственности: Калифорния, Аризона, Невада, Луизиана, Айдахо, Нью-Мексико, Вашингтон, Техас и Висконсин. За исключением недвижимости, личное имущество, приобретенное во время брака, такое как автомобили, мебель и произведения искусства, может считаться общественной собственностью.

В зависимости от состояния общественной собственности, в которой вы проживаете, недвижимость, приобретенная во время гражданского брака, также может считаться общественной собственностью.Например, Техас — это штат с общинной собственностью, в котором также признаются гражданские браки.

Общинная собственность с правом наследования

Общинная собственность с правом наследования — это способ для супружеских пар иметь право собственности на собственность, хотя она доступна только в штатах Аризона, Калифорния, Невада, Техас и Висконсин. позволяет одному из супругов в случае его смерти переходить без завещания к пережившему супругу (супругу) в активах общественной собственности.

Другие способы удержания титула

Юридические лица, не являющиеся физическими лицами, могут владеть недвижимым имуществом в полном объеме:

Собственность корпорации

Владение недвижимостью может осуществляться как корпорация, при этом юридическим лицом является компания, принадлежащая акционерам, но рассматриваемая по закону как существующая отдельно от этих акционеров.

Собственники товарищества

Недвижимость также может находиться в товариществе . Партнерство — это объединение двух или более людей, ведущих коммерческую деятельность в качестве совладельцев. Некоторые товарищества создаются специально для приобретения недвижимости. Эти партнерства также могут быть структурированы как партнерства с ограниченной ответственностью, в которых инвесторы несут ограниченную ответственность, не принимая управленческих решений в отношении решений по управлению или сделкам. В этих случаях один генеральный партнер обычно несет ответственность за принятие всех деловых решений от имени партнеров с ограниченной ответственностью.

Доверительное владение

Недвижимость также может принадлежать трасту. Эти юридические лица владеют недвижимостью и управляются доверенным лицом от имени бенефициаров траста. У владения недвижимостью есть много преимуществ и недостатков, которые выходят за рамки данной статьи, но все они связаны с преимуществами, связанными с управленческим влиянием, финансовой и юридической ответственностью, помимо налоговых соображений и соображений бенефициара.

Итог

Право собственности на недвижимость — это метод передачи прав собственности во время покупки и продажи недвижимости.Способы владения недвижимостью определяются законодательством штата, поэтому лица, пытающиеся определить лучший способ приобретения и владения титулами на недвижимость, должны провести исследования, чтобы определить уникальные различия для каждого метода, установленные их штатом.

Тем, кто рассматривает возможность владения недвижимостью через коммерческое предприятие, такое как корпорация, траст или партнерство, рекомендуется проконсультироваться со специалистами по недвижимости, юристами и налогами, чтобы определить, какая структура собственности является наиболее выгодной для их конкретной ситуации.

В случае единоличного и совместного владения отдельными лицами потенциальные владельцы должны подумать о том, как их права собственности должны или могут быть переданы путем продажи или в случае смерти, прежде чем один метод будет предпочтен другому.

Как инвестировать в землю

Люди часто рекомендуют покупать землю из-за ее нехватки. Помня об этом, инвесторы должны понимать практичность владения землей и ведения наземного коммерческого предприятия.Им также необходимо знать о конкретных типах инвестиционных возможностей, связанных с землей, доступных через инвестиционные продукты, такие как биржевые фонды (ETF) и биржевые ноты (ETN).

Виды вложений в землю

Самостоятельно состоятельные люди могут приобретать землю для личного пользования, отдыха и, да, инвестиций. К сожалению, большинство людей не попадают в эту категорию. Возникает вопрос: способны ли возможности владения землей и коммерческие предприятия приносить приемлемую отдачу от инвестиций для мелких инвесторов, при этом доставляя им радости и атрибуты, связанные с владением землей? Чтобы ответить на этот вопрос, вам необходимо уметь оценить 10 общих категорий потенциальных инвестиций в землю:

• Земля под застройку
• Земля под коммерческую застройку
• Рядовая пашня
• Земли животноводства
• Тимберленд
• Земли добычи полезных ископаемых
• Овощные угодья
• Виноградники
• Сады
• Земля отдыха

Инвестиции в жилые и коммерческие земли

Развитие жилых и коммерческих земель предлагает реальный вход для инвестиций, поскольку практически неограниченное количество возможностей застройки может быть структурировано с учетом ограничений по капиталу и времени инвестора.Для большинства мелких инвесторов ETF инвестиционного фонда недвижимости (REIT) являются идеальным выбором, поскольку они не требуют прямого управления, они широко диверсифицированы по типу собственности, они географически диверсифицированы, их можно покупать или продавать в режиме реального времени. , и они очень недорогие. Некоторые из них специализируются на каком-либо типе недвижимости, но другие, например, Vanguard REIT ETF (VNQ), обеспечивают диверсифицированный доступ к промышленным, офисным, розничным, медицинским, общественным хранилищам и жилым объектам недвижимости.

К сожалению, такие инвестиции лишают землевладельца возможности пользоваться землей с удовольствием. Следовательно, строительство жилых и коммерческих земель не является подходящим вариантом для людей, которые хотят по-настоящему испытать чувство собственности на землю.

Пахотные земли и земли для животноводства

Земля, приобретенная для выращивания пропашных культур или для животноводства, дает возможность пользоваться землей в смысле домовладения, а также с точки зрения получения дохода.Однако перед мелкими инвесторами, покупающими землю для управления предприятиями такого типа, возникает множество проблем. Во-первых, масштаб, необходимый для обработки пропашных культур или животноводства, должен быть очень большим, чтобы быть финансово жизнеспособным. Это, в свою очередь, требует значительных первоначальных капитальных затрат, намного превышающих то, что большинство людей может себе позволить. Более того, постоянные постоянные расходы, связанные с ведением этих видов сельскохозяйственных работ, чрезвычайно высоки.

Это, в свою очередь, означает, что финансовые рычаги и бизнес-риски для таких операций также очень высоки.В результате на землевладельца ложится значительная нагрузка, чтобы сделать бизнес такого рода финансово успешным. Во многих случаях уровень стресса намного превышает выгоды, которые люди жаждут как землевладельцы. Имея это в виду, будет справедливой оценкой сказать, что большинству мелких инвесторов следует избегать проведения таких крупномасштабных сельскохозяйственных операций, поскольку риски и трудности такой деятельности, вероятно, превысят любые выгоды.

Хотя владение традиционным производством пропашных культур или животноводством, вероятно, нецелесообразно для большинства мелких инвесторов, многие варианты инвестиций в сельское хозяйство обеспечивают приемлемые инвестиционные возможности для традиционных сельскохозяйственных предприятий.Например, некоторые фонды обеспечивают доступ к соевым бобам, кукурузе, пшенице, хлопку, сахару, кофе, соевому маслу, живому рогатому скоту, коровам, какао, постным свиньям, пшенице Канзас-Сити, маслу канолы и соевому шроту. Следовательно, вкладывая средства в этот продукт, мелкие инвесторы получат широкие возможности для инвестиций в традиционные сельскохозяйственные операции. Это, в свою очередь, может быть использовано инвестором, чтобы быть в курсе традиционных методов ведения сельского хозяйства, а также для получения привлекательной прибыли на инвестиции с течением времени.

Мелкие инвесторы также могут использовать различные биржевые векселя (ETN) для инвестирования в определенные типы традиционных сельскохозяйственных операций.Например, iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN (JJATF) обеспечивает инвестиционную привлекательность мягких товаров, таких как кукуруза, пшеница, соевые бобы, сахар, хлопок и кофе, а iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW) обеспечивает инвестиции в крупный рогатый скот и свиней.

С точки зрения использования ETF и ETN в качестве инвестиционных возможностей, связанных с землей и сельским хозяйством, инвесторы должны понимать, что многие из этих типов продуктов используют производные инструменты, такие как фьючерсные контракты, для создания рыночной позиции.В результате инвесторам необходимо провести тщательную комплексную проверку этих типов инвестиций, чтобы полностью понять их потенциальные риски и выгоды. Тем не менее, использование ETF и ETN, вероятно, предоставит наилучшую возможность для участия в традиционных крупномасштабных сельскохозяйственных операциях.

Возможности для инвестиций в малые фермерские хозяйства

Для мелких инвесторов, которые действительно наслаждаются более традиционным чувством владения землей, возможно, лучшими вариантами являются лесные фермы, земли разработки полезных ископаемых, огороды, фруктовые сады, виноградники и земли для отдыха.Эти типы сельскохозяйственных предприятий гораздо более привлекательны для мелких инвесторов: масштаб покупки земли может быть адаптирован к ограничению капитала инвестора; операции могут приносить постоянный поток доходов, и инвесторы могут наслаждаться пребыванием на земле, пока она используется.

С учетом сказанного, множество ETF и ETN также напрямую связаны с этими типами фермерских хозяйств. Поэтому мелкие инвесторы могут захотеть рассмотреть возможность инвестирования в них, если они решат, что ведение мелкого фермерского хозяйства требует слишком много их времени и ресурсов.

Invesco MSCI Global Timber ETF (CUT) предназначен для отслеживания результатов деятельности лесозаготовительных компаний по всему миру и включает холдинги в компаниях, которые владеют или арендуют лесные угодья и заготавливают древесину для коммерческого использования и продажи продукции из древесины. Кроме того, SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) является одним из многих вариантов инвестирования, которые обеспечивают доступ к освоению минеральных земель.

Вопросы для рассмотрения

После того, как было принято решение о покупке земли под землей в качестве инвестиций или для развития, инвесторы должны понимать многие вопросы, касающиеся юридических формальностей, связанных с использованием определенных участков собственности.Например, ограничения на землепользование могут ограничивать то, как земля может использоваться владельцем, земельные сервитуты могут предоставлять доступ к части собственности несвязанной стороне, а передача прав на добычу полезных ископаемых может предоставлять несвязанной стороне разрешение на добычу и продажу полезных ископаемых с целью получения финансовой выгоды.

Кроме того, прибрежные и прибрежные права могут предусматривать доступ землевладельца к прилегающим водным путям, а расположение земли может определять, находится ли она в пойме, что в значительной степени повлияет на способ использования земли.К счастью, потенциальные покупатели земли могут получить ответы на эти вопросы, ознакомившись с юридической спецификацией земельного участка, которая содержится в документе, известном как земельный акт. Этот тип документа обычно доступен для общественности через Интернет, или его можно получить старомодным способом, посетив отдел земельной документации и документов соответствующего окружного клерка.

Помимо юридических вопросов, мелкие инвесторы должны учитывать доступ земли к основным коммуникациям, таким как электричество или телекоммуникации.Инвесторы также должны пересмотреть ежегодные налоговые обязательства земли по налогу на имущество, оценить возможность нарушения прав владения и проанализировать удаленность земли от землевладельца, а также от ближайшего населенного пункта. Все эти вопросы важны, потому что отсутствие инженерных коммуникаций может значительно ограничить возможность использования земли, удаленность земли может повлиять на возможности землевладельца пользоваться собственностью, а налоги на имущество могут повлиять на финансы землевладельца. Помня об этих проблемах, потенциальные землевладельцы должны провести комплексную комплексную оценку, прежде чем принимать решение о покупке земли.

Общий обзор оценки земли

Инвесторы, рассматривающие возможность покупки земли в недрах, должны понимать, что они занимаются чисто спекулятивными инвестициями. Это связано с тем, что неосвоенные земли не приносят никакого дохода, и, следовательно, любая отдача от инвестиций должна быть обеспечена за счет потенциального прироста капитала, который может быть получен после продажи земли. Имея это в виду, стоимость долга по ссуде на фермерскую недвижимость может быть использована для проведения предварительного инвестиционного анализа.

С чисто инвестиционной точки зрения, необработанная земля имеет очень непривлекательную отдачу от инвестиций, особенно если учесть продолжительность времени, в течение которого инвесторы обычно должны владеть землей, чтобы получить отдачу от инвестиций. Кроме того, процентные ставки по ссудам на сельскохозяйственные земли могут повыситься в будущем, а это означает, что повысится и ставка безубыточности для будущих покупок земли.

Если стоимость долга по ссуде на фермерскую недвижимость не удерживает мелких инвесторов от желания покупать землю в качестве спекулятивных инвестиций, и они искренне верят, что могут создать небольшое фермерское хозяйство, которое будет соответствовать их требованиям к капиталу, доходам и временным ограничениям , многие отчеты об оценке легко доступны.Эти отчеты могут быть получены на сельскохозяйственных факультетах государственных государственных университетов, чтобы помочь оценить осуществимость создания малого фермерского бизнеса. Таким образом, мелкие инвесторы, которые хотят создать лесозаготовительную ферму, овощеводческую ферму, виноградник или фруктовый сад, должны иметь возможность найти исчерпывающий и своевременный анализ, который объясняет, как установить эти типы операций, объем работы, который они, вероятно, повлекут за собой, и размер капитала. требуемых затрат, времени, необходимого для получения окупаемости инвестиций, и вероятной окупаемости инвестиций, которую небольшое фермерское хозяйство получит со временем.

Наконец, что, возможно, наиболее важно, инвесторы должны понимать, что инвестирование в землю для ведения малого фермерского бизнеса, вероятно, будет самым сложным и рискованным видом бизнеса, который может быть осуществлен. Это связано с тем, что в дополнение к риску, присущему любой предпринимательской деятельности, сельскохозяйственные операции несут на себе множество рисков, с которыми не сельскохозяйственным предприятиям не приходится иметь дело. Примерами являются угроза различных болезней сельскохозяйственных культур, возможность заражения вредителями, постоянно меняющаяся погодная среда и нестабильные рыночные цены.По этим причинам, в сочетании с тем фактом, что ведение малого фермерского бизнеса требует значительных физических сил, выносливости и очень сильной трудовой этики, подавляющее большинство инвесторов вряд ли смогут справиться со всеми фермерскими потребностями. прочная основа.

Итог

Покупка необработанной земли — очень рискованное вложение, потому что она не принесет никакого дохода и может не принести прирост капитала при продаже собственности. Более того, использование ссуды на приобретение земли в фермерском хозяйстве очень рискованно.Принимая во внимание эти моменты, рекомендуется, чтобы большинство мелких инвесторов, стремящихся владеть землей или управлять малым фермерским бизнесом, использовали широкий спектр ETF и ETN, которые теперь доступны для мелких инвесторов, которые когда-то были доступны только для хедж-фондов. . Используя эти типы инвестиционных продуктов, инвесторы должны иметь возможность удовлетворить свое желание заниматься рекреационными мероприятиями, связанными с землей, при этом со временем получая разумную отдачу от инвестиций.

форм собственности на землю | UMass Amherst MassWoods

Еще одним важным юридическим фактором при принятии решения о будущем вашей земли является определение типа юридической собственности на вашу землю.Это определяет, кто контролирует землю, как она передается, как облагается налогом и, помимо прочего, как будет распределяться ответственность.

Определение того, какая форма собственности лучше всего подходит для вас, зависит от нескольких факторов, включая количество людей, которые будут делить собственность, проблемы ответственности, то, как доход от земли облагается налогом, пока вы живы, и как земля облагается налогом, когда она переведен. Есть несколько вариантов владения землей. Доведение ваших целей или целей вашей семьи к поверенному по планированию недвижимости, имеющему опыт сохранения земель, — отличный способ разобраться, какой тип личной или деловой собственности подходит лучше всего.Ниже приведены некоторые формы собственности, которые семьи использовали для достижения своих целей:

• Индивидуальная собственность. Земельный участок находится в собственности одного лица. В случае смерти собственника земля передается по его завещанию.
• Совместные арендаторы. Право собственности на землю принадлежит двум или более лицам. После смерти владельца доли в собственности автоматически переходят к выжившим владельцам.
• Общие арендаторы. Имущество принадлежит двум или более лицам определенными акциями. Если один человек умирает, его доля переходит по его воле.

Учитывая, что многие землевладельцы владеют своей землей для личного пользования и уединения, а не для получения дохода, может показаться странным рассмотреть вопрос о передаче права собственности на землю бизнес-структуре. Тем не менее, владение бизнесом может обеспечить эффективный механизм передачи права собственности на землю от вас к вашей семье при одновременном снижении налогов и ограничении ответственности.Ниже приведен список некоторых форм собственности, которые семья Shave использовала для достижения своих целей:

• Полное товарищество. Право собственности на землю совместное: между двумя и более людьми. Владельцы разделяют прибыль, убытки и ответственность.
• Семейные товарищества с ограниченной ответственностью. Существует соглашение о юридическом партнерстве между членами семьи по управлению и контролю над землей. Иногда это используется для минимизации налогов на дарение и наследство.
• Общество с ограниченной ответственностью. Право собственности делится на акции, а правила, регулирующие деятельность компании, заключаются в договор и согласовываются со всеми первоначальными акционерами. Иногда это используется для минимизации налогов.

Права собственности на недвижимое имущество

Когда вы владеете недвижимым имуществом, у вас есть определенные права, которые связаны с этим правом собственности, в том числе:

• Право владения
• Право контролировать
• Право на использование и спокойное пользование
• Право чтобы предоставить другим право использования (лицензии и аренды)
• Право на неприкосновенность частной жизни и исключение других
• Право распоряжаться или передавать собственность кому-то другому путем продажи, дарения или наследования
• Право использовать собственность в качестве залога через ипотека

Ваши права собственности на недвижимость включают право на использование земной поверхности, называемое «правами на поверхность».«У вас также есть право использовать то, что находится под поверхностью, например нефть, газ и полезные ископаемые. Это так называемые «права на недропользование». Ваши права собственности включают «права на воду» или «прибрежные права», которые представляют собой права на любую воду на вашей собственности, а также право разумного использования проточной воды, которая проходит через вашу собственность или проходит мимо нее.

Кроме того, у вас есть право использовать пространство над землей, в том числе право не допускать, чтобы воздух прямо над вашим имуществом был заблокирован зданиями на соседних владениях.Приобретая недвижимость, вы должны внимательно определить, были ли проданы или заложены какие-либо из этих прав, например права на эфир.

Ваши права собственности на недвижимость также включают право на улучшение вашей собственности, например, на строительство зданий. В большинстве юрисдикций право владельца собственности на улучшение подлежит ограничениям в соответствии с местными ограничениями в отношении размера, конфигурации и использования недвижимого имущества («законы о зонировании»), а также постановлений, которые регулируют как способ выполнения строительства, так и порядок его использования. минимальные стандарты, которым должны соответствовать здания («строительные нормы и правила»).

Законы о зонировании, принятые в городах, часто создают систему торговых ограничений на развитие, известных как «права на развитие». Эти права позволяют владельцу собственности, которая не полностью развита в соответствии с законом о зонировании, продавать неиспользованный потенциал развития собственности владельцам соседней собственности, которые хотят построить здания, которые больше, чем закон о зонировании в противном случае разрешил бы.

Редакторы по юридическим вопросам: Уильям П. Уолзер и Терренс М. Данн, октябрь 2017 г.

В этой области права могут произойти изменения.Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.

Владение землей для новичков: наш любимый совет

Вы купили землю, что теперь? Мы рассмотрим лучшие советы, которые мы собрали, о том, как построить на своей земле, создать ландшафтный дизайн и даже создать ферму.

Покупка вашего первого участка земли может во многом напоминать возвращение домой вашего первого ребенка из больницы: когда ваш «ребенок» полностью принадлежит вам, вы не можете не задаться вопросом: «Неужели они действительно доверяют мне не испортить это? ”

Есть так много вопросов, на которые нужно ответить, когда вы только начинаете. Вот почему мы говорим с людьми, которые были там, чтобы помочь вам понять некоторые основы. Отмечая первый день рождения Rethink: Rural, мы возвращаемся к некоторым из наших любимых советов по владению загородной землей.

Другие результаты нашего первого года:

Советы по строительству дома

Как найти подходящего подрядчика

Вы нашли недвижимость своей мечты и теперь готовы построить свою усадьбу. Но как найти хорошего подрядчика? Ваш строитель может создать или разрушить будущее вашей собственности. Земельный агент расскажет о факторах, которые необходимо учитывать при поиске лучшего застройщика.

Как построить зеленый дом

Вы мечтаете о зеленом строительстве… до тех пор, пока не станет реальностью дизайнерский ценник на экологичный дом? К счастью, не обязательно быть настолько дорогим, чтобы построить дом, который — в конечном итоге — сэкономит вам деньги, будучи более энергоэффективным, чем традиционный дом.Мы поговорим с ветераном дизайна зеленого дома Мариусом «MJ» Смуком о его 16 безумно практичных советах по созданию экологичного дома с ограниченным бюджетом. Он должен знать: он занимается экологическим бизнесом более 50 лет!

Комплекты домов: они не все одинаковы

Walk Pakkala имеет уникальный взгляд на строительство домов из набора: он построил два бревенчатых дома из набора за свою жизнь, и результаты были очень разными. Он объясняет, что он сделал для строительства домов, и объясняет факторы качества, которые определяли всю разницу между трудностями, которые он испытывал при строительстве и поддержании первого дома, и легкостью, с которой он справлялся со вторым.

Консультации по почвенно-ландшафтному дизайну

Как узнать тип почвы и почему это важно

Прежде чем строить дом, ставить септик или строить сад, вам нужно знать, какая почва у вас на земле. Простой тест за 10 долларов может сэкономить вам 100 или даже 1000 долларов в будущем. Мы поговорили с агентом по расширению службы округа Полк, штат Техас, чтобы получить пошаговые инструкции.

9 шагов к самостоятельному озеленению

Что такое пермакультура? Permaculture работает с природой, а не против нее, используя систему принципов и методов проектирования для развития природных экосистем, которые должны быть устойчивыми и самодостаточными.

Подождите! Прежде чем использовать химикаты для уничтожения всего, что растет естественным образом на вашем газоне, просто чтобы использовать больше химикатов, чтобы сохранить то, что не растет естественным образом, рассмотрите альтернативу. Эксперт по пермакультуре Джесси Блум предлагает свои советы о том, как сделать вашу собственность более устойчивой, самодостаточной и продуктивной, используя проверенные методы пермакультуры.

Как построить пруд или озеро на своем участке

Вы нашли собственность своей мечты, но ей не хватает одного: пруда, в котором могут плескаться утки, когда наступает летняя жара.Вы хотите установить один из них, но слышали ужасающие истории о том, что запланированные пруды превратились в высохшие ямы. Эксперт по пермакультуре Клифф Дэвис из компании Spiral Ridge Permaculture объясняет, как правильно обустроить пруд или озеро на вашей земле.

Советы по использованию альтернативных источников энергии и воды

4 способа экономии солнечной энергии

Консультант по солнечной энергии объясняет, как использование солнечной энергии не только сэкономит вам деньги на расходах на электроэнергию, но также может принести вам деньги, поскольку электрическая компания «выкупает» энергию, которую вы не используете.

Разоблачение 4 мифов о сборе дождевой воды

Основатель школы сбора дождевой воды

Скотт Шаффер объясняет, как правильно и безопасно собирать дождевую воду, чтобы она была безопасной для питья.

Советы по сельскому хозяйству для начинающих

Как начать и запустить успешную CSA

Владелец фермы Cane Creek Farms в Каммингсе, штат Джорджия, объясняет, как ее семья основала успешную сельскохозяйственную ферму, поддерживаемую сообществом, в которой члены сообщества инвестируют в урожай в обмен на регулярную долю вознаграждения.

5 шагов к успеху в аквапонике

Мег Стаут, автор книги The Complete Idiot. Руководство по аквапонике , объясняет, как настроить свою собственную аквапоническую систему. Все более популярный метод ведения сельского хозяйства требует гораздо меньших площадей, чем традиционная ферма, и качество почвы не имеет значения. Вместо этого система использует рыбу для удобрения воды, которая затем фильтруется и направляется к растениям, растущим в теплицах.

Какие документы могут подтвердить право собственности на землю?

••• kali9 / E + / GettyImages

Существует несколько документов, подтверждающих право собственности на землю.Большинство документов о недвижимом имуществе, которые создают право собственности на физических лиц, доступны в офисе регистратуры графства. Кредиторы, кредиторы и другие третьи стороны также регистрируют документы, такие как ипотечные векселя и залоговые права механика, которые создают залоговое право в отношении собственности. Эти документы также доступны для публичного доступа в офисе регистратора и подтверждают право собственности на землю.

TL; DR (слишком долго; не читал)

Свидетельство о собственности, доверительное управление, ипотечное письмо и удовлетворение ипотечного письма — все это может подтвердить право собственности на землю.

Документы на собственность

Фактический документ на собственность показывает имя текущего владельца и описание собственности. Акт будет подписан предыдущим владельцем или праводателем собственности. Существуют разные виды имущественных договоров. Наиболее распространенный вид договора — это договор общей гарантии, который показывает, что лицо, предоставившее право, передало четкое право собственности текущему владельцу. Акт о прекращении права собственности также доказывает наличие права собственности на землю, но текущий владелец может иметь только ограниченную форму собственности на собственность.Когда физическое лицо использует акт о прекращении права собственности для передачи собственности, новый владелец получает только те интересы, которые имел предыдущий владелец в собственности.

Документы регистратора

Когда лицо приобретает долю владения землей, оно должно зарегистрировать акт и другие документы о праве собственности в регистратуре округа, где находится недвижимость, чтобы уведомить общественность. Когда вы регистрируете документ, вы предоставляете конструктивное уведомление любому, кто заинтересован в обнаружении текущего владельца определенного земельного участка, а также цепочки правового титула предыдущих владельцев.Правильно оформленный документ становится общедоступным, и вы можете приобрести его копии в офисе регистратора округа, чтобы продемонстрировать доказательство права собственности на землю.

Доверительный акт

Некоторые штаты требуют от кредиторов оформлять доверительный договор, когда заемщик покупает недвижимость с использованием ипотеки. Документ о собственности передается на имя доверительного управляющего, которым обычно является титульная компания, до тех пор, пока заемщик не выплатит ипотечный долг. Как только владелец недвижимости выплачивает ипотечный долг, право собственности переходит к этому владельцу.Заемщик может получить копию доверительного договора, чтобы доказать свое намерение в конечном итоге приобрести землю в собственность, даже если заемщик не получит юридического титула на собственность до тех пор, пока не будет выплачен ипотечный долг. Копию доверительного договора также можно получить в офисе регистратора округа.

Ипотечная нота

Ипотечная нота — это документ, созданный кредиторами в некоторых штатах для обеспечения ипотечного долга.