Инвестиции в жилищное строительство: Инвестиции в жилищное строительство – эффективность капиталовложений в новостройки

Инвестиции в жилищное и коммерческое строительство

Инвестиции в жилищное и коммерческое строительство — поиск инвестора — наша профессия!

Инвестор? У нас куча проектов — звони и выбери удобное и надежное вложение денег в стройку!

Инвестиции в жилое и коммерческое строительство — одна из основных сфер деятельности Группы компаний Абажур — мы уверены в своих силах и имеем все необходимые ресурсы для реализации современных многопрофильных проектов!

Поиск инвестора, инвестиции в жилищное и коммерческое строительство — найдите с нами надежного партнера и инвестора!

Жилищный и коммерческий строительный сектор составляет важнейшую часть строительного комплекса России. В связи с ростом объемов возведения новых и реконструкции старых домов строительные фирмы предоставляют все больше рабочих мест. В свою очередь темпы жилищного строительства полностью зависят от поступления бюджетных или инвестиционных средств. Первую скрипку тут играют инвесторы, которые зачастую выступают и как генподрядчики, и как застройщики.

Разработаем бизнес-план инвестиционного проекта

• Разработка бизнес-плана и плановых финансово-экономических показателей проекта, необходимых для включения в состав пакета документов, прилагаемых к заявке на участие в конкурсе по предоставлению мер государственной поддержки инвестиционной деятельности , осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Новосибирской области
• Разработка бизнес-плана, необходимого для включения в состав пакета документов для получения статуса масштабного инвестиционного проекта
• Разработка бизнес-плана, необходимого для предоставления в кредитное учреждение или иную организацию для привлечения финансирования инвестиционного проекта в соответствии с требованиями соответствующего кредитного учреждения или организации
• Разработка бизнес-плана, необходимого для присвоения статуса резидента индустриального парка
• Разработка концепции масштабного инвестиционного проекта
  , не связанного со строительством жилья и соответствующего перспективным направлениям инвестиционной деятельности Новосибирской области
• Формирование пакета документов для получения технических условий на технологическое присоединение к объектам инженерной инфраструктуры инвестиционных проектов, соответствующих перспективным направлениям инвестиционной деятельности Новосибирской области
• Разработка организационно-финансовой и правовой моделей ГЧП/МЧП проектов

Инвесторы строительного рынка — это бизнесмены!

Наши Партнеры готовы вкладывать свои средства в любую стадию реализации проекта: земельный участок, ГПЗУ, разрешение на строительство или момент возведения первых этажей.

Инвестиции в строительство жилья и квартиры: проект и обоснование

Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых – покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных – игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях. Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

• жильё;
• коммерческую недвижимость;
• гостиничные и развлекательные комплексы;
• коттеджные поселки;
• промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев малых капиталов, как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Содержание статьи

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата – больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

• Высокая рентабельность инвестиций.
• Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
• Надежность размещения капитала.
• Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной – и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует. 

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной – застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

• обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;
• банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Инвестиционный проект строительства – обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

• само обоснование;
• бизнес-план;
• проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

• Цели инвестирования
• Экономический и социальный эффект инвестирования
• Обоснование выбора места строительства
• Основные строительные решения
• Сроки и очередность проведения работ
• Оценку воздействия строительства на среду
• Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ – вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть инвестирование в недвижимость, которая уже построена и готова к эксплуатации.

Особенности инвестиций в человеческий капитал и варианты реализации инвестиций.

Стоит ли открывать фермерское хозяйство.

Инвестиции в жилую недвижимость: жилищное строительство

Условия приобретения строящихся квартир.
Сам по себе рынок строящегося жилья предполагает увеличение стоимости квадратного метра со старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию в среднем на треть. Но серьезные и грамотные застройщики предпочитают гибкую работу с инвесторами, делая выгодные предложения уже на этапе инвестирования. Так, ГК КОРТРОС предлагает скидку 10% от рыночной цены на строящиеся квартиры в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ярославле крупным частным инвесторам и риэлторам. Горизонт инвестирования – 3 года.

Применяемые строительные технологии.
То, какие инженерные решения закладываются в проект, влияет на качество его эксплуатации в дальнейшем и значительно определяет стоимость жилья в долгосрочной перспективе. Очевидно, что здания, построенные с применением энергосберегающих технологий, современных теплоизоляционных материалов и “умных” коммуникаций будут цениться намного выше, поскольку их жильцы смогут ощутимо экономить на оплате коммунальных услуг и жить с комфортом. Передовые технологии энергоэффективного строительства уже давно используются в ГК КОРТРОС в рамках комплексного освоения территории. Собственные котельные, инженерные узлы и системы коммуникаций позволяют решать задачи энергосбережения не на уровне отдельного дома, а в масштабах целого квартала, что приводит к повышению КПД сетей до 80%.

Планировочно-архитектурные решения.
На качество жизни в новостройке влияет множество факторов, и хорошо, когда они предусмотрены уже на этапе проектирования застройки. На примере объектов ГК КОРТРОС очевидно, как грамотный подход к расположению домов, парковок, социальных объектов (детских садов, школ, магазинов и поликлиник) улучшает и внешний облик квартала, и уровень безопасности для проживания в нем. За современный эстетичный вид проектов компании отвечают ведущие архитектурно-дизайнерские бюро Европы. А свободные планировки квартир позволяют воплощать в жизнь любые интерьерные решения.

Местоположение объекта, перспективы развития территории.

Люди, покупающие жилье в объектах точечной застройки, не защищены от рисков, что рядом появится еще один дом (или несколько), повышающий дорожный трафик и нагрузку на существующие коммунальные сети, парковочные места, учреждения образования и здравоохранения. Точечная застройка – “кот в мешке” для инвестора, поскольку она не учитывает долгосрочной перспективы развития всей прилегающей территории, ее социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры.

Инвестиции в строительство: жилья, квартиры, » FxTrend.info

За ваши деньги – хоть завод, хоть новый город!

Инвестиции в строительство однозначно выгодны: динамика цен на недвижимость в разные короткие периоды (3-5 лет) может изменяться как в большую сторону, так и наоборот, но в долгосрочной перспективе цены всегда растут.

Но и риски есть. Поэтому: в первую попавшуюся компанию деньги не заносят, а сначала садятся и самостоятельно прорабатывают всю информацию по данному вопросу. Для чего? Причины следующие:

1. Чтобы не нарваться на строительных мошенников (примеров предостаточно).
2. Чтобы не нарваться на строительство, где выгода будет мизерной или итоговый «выхлоп» меньше, чем сами затраты на стройку. Что это значит: новый пентхаус в чистом поле никому не нужен, даже если через 50 лет вокруг него будет город-сад.
3. Изменяющаяся динамика цен, которую необходимо изучить для понимания вопроса. Желательно, последние 10 лет. Может оказаться, что вам не обязательно инвестировать в строительство квартиры, даже в центре города. По собранной информации вы вполне можете принять решение отремонтировать полуразваленный цех или построить новый гараж на территории старого АТП. Возможно, в промзоне требуются склады, или, в обозримом будущем, вырастет новое большое предприятие, которое потянет весь район вверх. Даже если этого не случится, то позже все равно выгоднее будет продать его под гаражи. Как видите, вариантов – масса.

Инвестирование в строительство жилых объектов.

Состояние российского жилья (судя по серьезным отчетам бизнес-агентств и государственных органов статистики) оценивается как «возрастное» – таких объектов больше 50% по всей территории страны. 2-3% каждый год признаются ветхими. Нового строится мало – те же 2-3%.

Паритет вроде сохраняется, но реальная скорость старения жилфонда выше, чем его обновление. Новостройки растут, главным образом, в центральных районах страны в мегаполисах, которые и тянут всю статистику на себя. В остальных регионах застройщики шевелятся намного медленнее. О массовом строительстве в районных центрах и сельской местности остается только мечтать (единичные примеры – не в счет). Поэтому потребность в новом жилье – объективная.

Но в краткосрочной перспективе заработать много не получится. Лучший вариант: построиться, сдать в аренду на 10 лет, потом продать. За десять лет, при отсутствии форс-мажорных обстоятельств непреодолимой силы, инвестиции в жилищное строительство окупаются.

Вкладывать деньги в строительство многоэтажек прибыльно – цена готовой квартиры по сравнению с вложенными средствами гарантирует прирост в районе 15-20%, а может и все 40% (понимаешь это, глядя на московские цены) – престижность района, вид из окна на угол Кремля, все это повышает стоимость квартиры и значительнее.

Но чтобы определиться, насколько выгодны такие инвестиции в строительство жилья и насколько рискованны, вам придется перелопать массу информации о самом застройщике. Досконально изучить объект строительства, его привлекательность для будущих жильцов. Проанализировать местную инфраструктуру и перспективу развития района в целом (вспоминаем «пентхаус в чистом поле»).

Наиболее безопасными сегодня являются инвестиции в строительство коттеджного поселка. Как правило, заказчики и участники строительства, люди с высоким достатком и положением. Сами объемы и сроки строительства невелики. Значительно увеличить цену построенного жилья вы не сможете, но спрос на такую недвижимость относительно стабильный: всегда есть семьи, которые готовы выехать жить за пределы мегаполиса. Если покупатель влюбится в ваш домик с участком для шашлыков – можете заработать до 10-15% сверх вложенных средств.

В плане колебаний цен – жилой сектор достаточно устойчивый: цены на жилье в 10-летнем периоде постоянно растут на 5-25% (все зависит от региона). Но цена на каждый объект изменяется индивидуально. Если за окнами стоит долгострой или появился недавно мусоросжигающий завод, а еще хуже – только морг (даже не кладбище, все указанные случаи в практике были) – вложенные деньги вы вернете, но скорее всего без прибыли.

Опираясь на вышесказанное, добавим: в подобных ситуациях есть риск прославиться в СМИ и потерять массу времени на борьбу за свои инвестиции (свое место жительства) в плане окружающей эстетики. Инвесторы строящихся и жители уже построенных объектов проводят массу встреч, митингов, судебных заседаний, только бы рядом с ними не строили запланированные 40 лет назад очистные сооружения, железнодорожный мост или нефтепровод «Дружба-2014». Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо поинтересоваться планом развития территории или генеральным планом строительства города. Причем, усердно поинтересоваться.

И самое главное: как получить запланированную прибыль? Построить то недолго, а вот быстро продать, например в текущем 2014 г., будет большим вопросом: цены сегодня падают (пример г. Москвы, см. график 2), предложения много, а покупателей не густо.

Инвестирование в коммерческую недвижимость.

«Капризный» сектор, который полностью зависит от экономического положения в стране. Можно вложить деньги в строительство нового сверхсовременного пафосного бизнес-центра и потом поселиться в нем самостоятельно – последний кризис тому свидетель. Правда, при разумной ценовой политике, можно худо-бедно существовать за счет аренды и потихоньку окупать вложения.

Когда в стране и регионе все развивается, работает и цветет – однозначно «да» инвестициям в коммерческую недвижимость! Этот сектор дает максимально быструю прибыль при продаже или стабильную хорошую прибыль при аренде. Аренда даже выгоднее: строительство, в популярных ареалах обитания бизнесменов, окупается за 3-5 лет (с этих денег можно скромно жить), и дальше приносит чистую прибыль!

Вложить деньги в строительство гостиницы – тоже неплохой вариант. Но сам гостиничный бизнес окупается долго, поэтому рассчитывать на то, что будущий счастливый хозяин гостиницы сразу вас озолотит – не стоит. 10-20% сверхприбыли конечно вам гарантированы, но не больше точно.

Строительство торгового центра. Здесь все интересно: этот вариант может вас обогатить, а может и разорить. Верный вариант – продать свои квадраты торговой площади и ввязаться в новую авантюру по строительству очередного молла или супермаркета.

А можно выиграть и на аренде– торговые здания ценятся всегда. Но жить на широкую ногу с этого дохода не советуем. При резком снижении покупательской способности вы снова останетесь наедине со своей постройкой и не сможете ни заработать на ней аренде, ни продать. Придется откладывать на содержание здания в «неурожайные» годы.

Периоды всплесков развития и затишья торговли чередуются с частотой 5-8 лет и зависят от особенности региона. Если, например, вы решите вложить деньги в постройку овощного магазина на севере, то объект будет популярен всегда: там свежие овощи-фрукты в цене. Хорошим индикатором являются сами торговые центры: пройдитесь и посмотрите, сколько площадей пустует. Если по вашей вскидке 30% и больше – время вкладывать в строительство торгового центра еще не пришло.

Инвестирование в строительство промышленных объектов и объектов инфраструктуры.

Этот вид инвестирования не очень прибыльный и динамичный, зато прогнозируемый.

Строительство промышленных зданий и сооружений не такое затратное, как жилых. Удельная стоимость построек может быть в 3-4 ниже, чем в жилом и коммерческом строительстве. Например, создать производственные площади «с нуля» обходится в $150-250 за 1м², в то время как жилое строительство обходится в $450-800 за 1м² и выше.

Сроки ожидания прибыли, конечно, тоже не маленькие, но все это время можно безбедно жить за счет аренды или прибыли предприятия, которое базируется на объекте. Как показывают отзывы маклеров, продажа таких объектов не носит какой-то упорядоченный характер и прогнозировать крайне трудно, когда появится именно ваш покупатель. Но он обязательно появится.

Опять же не забываем, что строить нужно не в чистом поле, а в живом экономическом районе: рядом должны быть подобные объекты, заводы, заправки, железная дорога.

Ну а самый медленный способ заработать деньги, но зато самый надежный и долгоиграющий, у нас пока не развит. Мы не можем инвестировать в дороги, провода или трубный транспорт – это доступно только государству и крупным корпорациям – вечный бизнес!

График 1. Динамика роста стоимости 1 м² в Москве с 1999 по 2014 г (источник – http://www.irn.ru/)

График 2. Стоимость 1 м² в Москве 06.2013-04.2014 г. и прогноз изменения стоимости до июля 2014. (источник – http://www.irn.ru/)

Квадратура круга инвестиций в жилищное строительство

Главной темой прошедшей 24 сентября 2019 года практической конференции «FinLEGAL залоги. Новые правовые практики с недвижимостью: счета эскроу и модернизация стандартов оценки» по новым практикам работы с недвижимостью через эскроу-счета и модернизации стандартов оценки стала правоприменительная практика деятельности строительной отрасли и банковского сектора в рамках проектного финансирования, введенного с 1 июля 2019 года. Полемика и работа над поправками в Закон № 214-ФЗ, продолжавшиеся длительное время, породили новые правила игры, в деталях которой и разбирались участники конференции, направляемые модераторами — независимым экспертом по работе с банковскими залогами Николаем Вольхиным и вице-президентом ВТБ Павлом Юровым.

 

Николай Вольхин (слева) и Павел Юров. Фото Ирина Сычева/«Б.О»

Забавно, что в тот же день, 24 сентября, состоялась рабочая встреча Владимира Путина и Эльвиры Набиуллиной, в которой первым пунктом было как раз обсуждение текущего положения работы банков с эскроу-счетами и взаимодействия с застройщиками. Согласно данным ЦБ, до трети застройщиков пока находятся в «серой зоне» и не работают по-новому законодательству, а наибольшие проблемы возникают в проектах в небольших городах. В целом, лидером среди российской банковской системы в работе по новому Закону является Сбербанк, который, надо отметить, начал работать через эскроу-счета еще до официальной даты начала действия 214-ФЗ, и его представитель подробно рассказал в начале конференции об успешной практике работы Банка по новой схеме.

Новая страница банковской истории

Сейчас к работе с эскроу-счетами допущено около 95 банков, но фактически начали работу по этой схеме 13 из них. Перед строителями была поставлена весьма амбициозная задача достичь уровня ввода в эксплуатацию 120 млн кв. метров жилья в год, при том что в последнее время этот показатель составлял около 80 млн кв. метров.

Николай Вольхин отметил, что значительная часть пока небольшого числа заявок от застройщиков на новую схему финансирования получает отказы от банков. Основная причина отказов — неполно или неправильно собранные документы, при том что требования к ним у банков пока не унифицированы. В связи с этим появилось совместное поручение к профильному комитету Госдумы и Банку России утвердить исчерпывающий перечень документов и форму обеспечения кредитов, предоставляемых на принципах проектного финансирования, а также рекомендации банкам по использованию этих залоговых требований. Для залоговых служб кредитных учреждений это означает более углубленную стоимостную экспертизу строительных проектов, активизацию взаимодействия с компаниями, представляющими услуги по строительной экспертизе, и так далее, к чему не все банки сейчас готовы.

 

Мария Макарова (Росреестр). Фото Ирина Сычева/«Б.О»

Замруководителя Росреестра по Москве Мария Макарова рассказала об учетно-регистрационных действиях в отношении договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве и ипотечном кредитовании. Она проиллюстрировала это сравнительной статистикой заключения ДДУ в период с 2017 по 2019 год и прокомментировала колебания числа заключенных договоров в разные периоды, подчеркнув, что, как правило, эти перемены напрямую связаны с изменением ключевой ставки ЦБ.

Вместо денег дольщиков банковский кредит

Дмитрий Сергиенко, старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА», рассказал о кредитных рейтингах застройщиков — из чего они складываются и о путях их повышения. Эксперт посетовал на ключевую, по его мнению, проблему — недостаточную капитализацию строительной отрасли по тем нормативам, которые приняты в новой редакции Закона. В новой парадигме, когда «бесплатные» деньги дольщиков заменяются кредитами, пусть даже по льготным ставкам, в первую очередь страдает рентабельность жилищного строительства. Кроме того, есть сомнение в том, что банки в короткие сроки смогут заместить деньги дольщиков в том объеме, который необходим для решения задачи по вводу в эксплуатацию 120 млн кв метров жилья в год.

Управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова поделилась оценкой собственного участия со стороны банков в проектном финансировании и своим взглядом на то, как соблюсти баланс интересов банков и застройщиков. Рассказывая о работе Сбербанка с продуктами для застройщиков, она выделила несколько ключевых аспектов, которые интересуют банкиров: что из себя представляет застройщик, каков конкретный проект, какова структура его бюджета и маркетинговая составляющая и, конечно, какова исходно-разрешительная документация. Дефицит средств компании-застройщика — это данность, поэтому Сбербанк придумал линейку продуктов, которые помогли бы застройщику сформировать собственный капитал. Здесь самое простое — это кредит банка под готовые непроданные квартиры с дисконтом 60% оценочной стоимости. Эти деньги компания может учесть как собственное участие.

 

Светлана Назарова (Сбербанк). Фото Ирина Сычева/«Б.О»

Ирина Вишневская, управляющий партнер компании «ИРВИКОН», рассказала о рисках и страхах кредитной организации, занимающейся кредитованием строительства, на примере нескольких проектов, нереализованных или реализованных с большими трудностями в силу недостаточной оценки или переоценки рисков. А об особенностях проектного финансирования жилой недвижимости Банком «Дом.РФ» рассказала руководитель направления корпоративных продаж проектного финансирования Банка Анна Король.

Как работать с залоговой недвижимостью

На второй сессии конференции гендиректор XL Partners Наталья Морина проинформировала собравшихся о том, как изменились федеральные стандарты оценки. Рабочий орган по стандартам оценки при Совете по оценочной деятельности был создан в конце 2018 года. При этом абсолютных новаций в области стандартов оценки нет, а все новое здесь является хорошо забытым старым. Стандарты оценки должны быть пронизаны идеей последовательного роста объективности оценочных заключений. Помимо этого в оценках должна присутствовать возможность отступления от жестких правил, а стандарты должны содержать рекомендации и упоминание о возможности у оценщиков поступиться некоторыми требованиями в случае необходимости.

Управляющий партнер «Юристата» Валерий Новиков объяcнил, что такое кадастровая стоимость и как на нее исчисляются налоги.

В новой парадигме, когда «бесплатные» деньги дольщиков заменяются кредитами, пусть даже по льготным ставкам, в первую очередь страдает рентабельность жилищного строительства

Директор департамента управления недвижимостью компании ILM Юрий Сигал рассказал о капитализации залоговой недвижимости на базе Facillity management и собственном опыте увеличения этой капитализации за счет «умного» управления, в частности, объектами коммерческой недвижимости.

Его мысли и идеи поддержал гендиректор «Аверта Групп» Алексей Шаров, озвучивший тему «Особенности оценки инвестпроектов коммерческой недвижимости».

На состоявшейся по итогам сессии панельной дискуссии, модерируемой директором департамента консультационных услуг CBRE Александром Копыловым, обсуждались такие вопросы, как оценка банком доли собственного участия девелопера, различия интересов банков и застройщиков, практики оценки участков под строительство, стресс-тестирование банками финансовых моделей, почему рушится экономика проектов, что закладывать в модели (себестоимость либо цены реализации жилья), а также вопросы надзора со стороны ЦБ за кредитными организациями.

Воспитание квалифицированного оценщика

Завершающая сессия конференции началась с выступления Юлии Усовой, члена совета Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков (СМАО), ректора Института профессионального образования, на тему качества оценочных услуг через призму анализа замечаний Банка России.

Ирина Комар, управляющий партнер «Профессиональной Группы Оценки», отметила, что на сегодняшний день уровень доверия к оценщикам весьма низок, это выражается в том, что многие банки не отдают на аутсорсинг оценку проектов, создавая свою собственную внутреннюю службу. В связи с этим возникла необходимость в апелляционном органе при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвития. Ирина Комар раскрыла основные аспекты деятельности создаваемого органа и его полномочия.

На тему качества и ликвидности залога выступили адвокат, старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский и Антон Солощенко, вице-президент, ведущий юрист Райффайзенбанка.

 

Итог сессии подвела соответствующая теме сессии панельная дискуссия «Залоги корпоративных прав». По мнению участников дискуссии, эта практика только начинает входить в обиход. Но данная тема, пусть трудная и малопонятная обывателю, тем не менее интересна и заслуживает пристального рассмотрения, поскольку тема корпоративных прав будет развиваться. Это доказывает тот факт, что подобные споры все чаще попадают в сферу внимания нотариусов и юристов. Конечно, залог корпоративных прав — вещь новая, поэтому вопрос залу «Кто знает, что это такое?» вызвал поначалу некоторое оживление. Проще говоря, эта тема важна и нужна в случаях передачи активов или долей акций компании, чтобы обеспечить лицу, которое передает права на доли или акции, цивилизованный контроль за процессом. То есть в цепочке «передача акций — оплата» лицо, передающее права, должно иметь гарантию оплаты за счет залога корпоративных прав. Судя по реакции зала, у этой темы есть интересное будущее.

---

Презентации спикеров

Анна Король, руководитель направления корпоративные продажи проектного финансирования, Дом.РФ. Проектное финансирование жилой недвижимости

Ирина Вишневская, управляющий партнер, ИРВИКОН. Банкир-строитель. Риски или страхи?

Дмитрий Сергиенко, cтарший директор по корпоративным и суверенным рейтингам, Эксперт РА. Кредитные рейтинги застройщиков

Наталья Морина, генеральный директор, XL Partners. Модернизация федеральных стандартов оценки

Валерий Новиков, управляющий партнёр, Юристат. Кадастровая стоимость и налоги

Юрий Сигал, директор департамента управления недвижимостью, ILM. Капитализация залоговой недвижимости на базе Facillity management

Олег Хмелевский, старший юрист, адвокат, BGP Litigation. Залог товаров в обороте. А точно ли залог?

Ирина Комар, управляющий партнер, Профессиональная Группа Оценки. Создание апелляционного органа при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ: основные аспекты и полномочия

Антон Солощенко, вице-президент, ведущий юрист, Райффайзенбанк. Проблематика при установлении требований залоговых кредиторов и реализации предметов залога

ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ | Опубликовать статью ВАК, elibrary (НЭБ)

Рохманова Д.А.

Студентка,

Санкт-Петербургский государственный экономический университет

ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Аннотация

Данная статья посвящена актуальной проблеме привлечения инвестиций в строительство. Рассматриваются причины снижения инвестиционной активности в жилищном строительстве. Подчеркивается, что современная практика инвестирования жилищного строительства требует совершенствования схем привлечения инвестиций в эту сферу.

Ключевые слова: строительство, инвестиции, жилая недвижимость.

Rokhmanova D. A.

Student,

Saint-Petersburg State University of Economics

CONSTRUCTION INVESTMENT IN MODERN CONDITIONS

Abstract

This article is devoted to the problem of attracting investment in construction. Discusses the causes of the decline in investment activity in housing construction. It is emphasized that the current practice of investing in housing construction requires improvement schemes to attract investment in this area.

Keywords: construction, investment, residential real estate.

Современная экономика очень сильно зависит от инвестиций, их количества и сферы инвестирования. Инвестирование – долгосрочное вложение любых видов имущественных и интеллектуальных ценностей в предпринимательскую деятельность с целью извлечения прибыли либо достижения экономического или иного положительного эффекта [1]. Большие объемы инвестирования в строительство объясняются высоким уровнем рентабельности инвестиций, оптимальным соотношением степени рисков и уровнем прибыли этого вида деятельности. Любое направление инвестирования имеет свои плюсы и минусы. Прибыльность проектов, как и их риски достаточно сильно отличаются, именно поэтому инвестор должен определить цель своих вложений, а затем уже выбрать самый сбалансированный и подходящий вариант, учитывая все нюансы [2, 3]. Большая часть инвестированных средств является средствами, направленными именно в строительство коммерческой и жилой недвижимости, это объясняется более высокой доступностью и низким уровнем риска инвестирования в сравнении с промышленным строительством. Жилищное строительство – это наиболее популярная сфера инвестирования, при всей его материало- и трудоемкости, оно является достаточно открытым для инвестирования. В России ежегодный рост спроса на объекты жилищного строительства – это общеизвестный факт. Его неудовлетворенность, даже с учетом роста производства обусловлена ростом спроса на жилую недвижимость, процесс ускорения строительства нового жилья не успевает за процессом выбытия площадей, то есть объемы ввода жилой площади в России не соответствуют простому воспроизводству жилья. Соответственно, цены на новую жилую недвижимость с каждым годом становятся выше [4].

Проведя анализ рынка строящейся недвижимости, можно заключить, что цены на недвижимость на стадии возведения фундамента намного ниже цен на жилье, сдаваемого в эксплуатацию. Поэтому, если целью покупки недвижимости является максимизация выручки, а также желание снизить затраты, то следует понимать, что инвестировать в строительство жилой недвижимости, выгоднее всего на начальных этапах строительства. Это объясняется повышенными рисками при инвестировании на ранних стадиях реализации проекта, при этом инвестор берет на себя всю полноту риска долгостроя, заморозки строительства и др. Рентабельность такого вложения часто намного выше размера банковского депозита [5, 6]. Доступность инвестирования в строительство жилья расширяет список возможных инвесторов: наряду с инвестиционными компаниями, девелоперскими компаниями, инвесторами являются и физические лица, выступающие в роли дольщиков в случаях строительства многоквартирных домов, а также единоличных инвесторов при строительстве частных домов. Все категории инвесторов применяют различные механизмы инвестирования, но при этом цель у всех одна – получить максимальную прибыль.

В настоящее время рынок показывает повышенный спрос на жилую недвижимость, это объясняется опасениями граждан в связи со сложившейся экономической ситуацией в России, в связи с ростом курса валют, повышением ключевой ставки и соответственно с удорожанием в обозримом будущем ипотечного кредитования и цен на жилье. Сегодня многие банковские организации повысили и без того, не самые низкие ставки по ипотеке, а рынок понемногу снижает свой спрос в ожидании еще большего повышения ставок по ипотеке и кредитным средствам [7]. Спрос на жилую недвижимость делает такие инвестиции ликвидными. И, тем не менее, при всей выгоде таких инвестиций, существует риск потерять вложенные средства. При этом важно отметить, что разработка и развитие Федерального Законодательства, защищающего покупателей (инвесторов) жилой недвижимости хоть и не могут нивелировать риски, однако гарантируют ответственность девелоперов перед покупателями.

Рассматривая в данном контексте Санкт-Петербург, следует констатировать, что наблюдается приостановка некоторых крупных проектов, что прямо связано с удорожанием строительства. Исследуя современную проблему повышения рисков, снижения активности инвестиционных процессов в строительстве, можно сказать, что впереди не лучшие времена для отрасли, ожидается снижение спроса на жилую недвижимость, рост курса валют, который прямо влияет на стоимость многих материалов, и как следствие на общую стоимость инвестиционно-строительных проектов, подготовленных к реализации в регионе.

Литература

1. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
2. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. №2. С.28-30.
3. Бугров О.Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8 (35). С. 20-23.
4. Селютина Л.Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37-41.
5. Селютина Л.Г., Васильева Н.В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2003. №1. С. 114-118.
6. Бойцова Е.А. О некоторых инновационных решениях в сфере жилищного строительства // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. 2014. №17. С. 62-65.
7. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.

References

1. Seljutina L.G., Bulgakova K.O. Razvitie nekommercheskogo zhilishhnogo fonda kak sposob formirovanija dostupnogo i komfortnogo zhil’ja v Sankt-Peterburge // Teorija i praktika obshhestvennogo razvitija. 2014. № 1. S. 374-376.
2. Seljutina L.G. Sovremennye aspekty processa upravlenija investicionnoj dejatel’nost’ju v sfere vosproizvodstva zhilishhnogo fonda // Paradigmata poznani. 2014. № 2. S.28-30.
3. Bugrov O.B. Zhilishhnaja politika i innovacionnoe razvitie zhilishhno-stroitel’noj sfery // Jekonomika i menedzhment innovacionnyh tehnologij. 2014. № 8 (35). S. 20-23.
4. Seljutina L.G. Innovacionnyj podhod k upravleniju investicionnymi processami v sfere vosproizvodstva zhilishhnogo fonda // Sovremennye tehnologii upravlenija. 2014. № 11. S. 37-41.
5. Seljutina L.G., Vasil’eva N.V. Razvitie form vosproizvodstva zhilishhnogo fonda: terminologicheskij aspekt problemy // Izvestija vysshih uchebnyh zavedenij. Stroitel’stvo. 2003. №1. S. 114-118.
6. Bojcova E.A. O nekotoryh innovacionnyh reshenijah v sfere zhilishhnogo stroitel’stva // Jekonomika i upravlenie: analiz tendencij i perspektiv razvitija. 2014. № 17. S. 62-65.
7. Seljutina L.G. Kompleksnye rekonstruktivno-stroitel’nye programmy v zhilishhnoj sfere megapolisa // Vestnik INZhJeKONa. Serija «Jekonomika». 2014. № 1 (68). – S. 24-28.

Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного оформления

Библиографическое описание:

Еремина, А. А. Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного оформления / А. А. Еремина. — Текст : непосредственный // Новый юридический вестник. — 2017. — № 1 (1). — С. 33-37. — URL: https://moluch.ru/th/9/archive/66/2304/ (дата обращения: 16.08.2021).



Статья посвящена анализу проблемы договорного оформления инвестиционных отношений в сфере жилищного строительства. В статье рассматриваются наиболее распространенные из предусмотренных действующим законодательством договорные конструкции для оформления инвестиционных правоотношений в сфере жилищного строительства, а также проводится их сравнительный анализ.

Ключевые слова: инвестиции, инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве, смешанный договор, договор купли-продажи будущей вещи, предварительный договор, договор подряда, договор простого товарищества

Строительство на протяжении всей человеческой истории было и остается одной из самых ресурсозатратных сфер человеческой деятельности, поскольку оно требует аккумулирования в одном месте колоссального объема материальных и трудовых ресурсов, что не всегда бывает под силу сделать отдельно взятому лицу, а потому все чаще население страны прибегает к инвестированию собственных и привлеченных средств в строительство объектов жилого назначения для собственных нужд.

В то же время, все большую популярность в последние годы набирает и другой процесс — инвестирование излишних, неиспользуемых средств в строительство жилых объектов в качестве источника дохода в будущем. Выгода в данном случае очевидна, ведь стоимость построенного и сданного в эксплуатацию объекта недвижимости значительно превышает фактические затраты на его строительство, что делает привлекательным вложение средств в недвижимость на этапе ее проектирования и строительства с целью дальнейшей продажи готового объекта. Кроме того, из объекта недвижимости возможно систематическое извлечение прибыли посредством сдачи его в аренду (наем), что также делает капиталовложения в сфере строительства привлекательными для инвесторов.

Какими договорами должны оформляться отношения между сторонами в первом и во втором случае? Разные ли это будут договоры, или существует единая договорная конструкция для обеих ситуаций? На эти вопросы автор и попытается дать ответ в настоящей статье.

Для начала необходимо определиться с понятиями инвестиций и инвестиционной деятельности. Действующее законодательство содержит нормативные определения этих понятий. Так, инвестициями, согласно абзацу 2 статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. Указанное определение, по мнению автора, является недостаточно конкретным, поскольку понятие «полезный эффект» очень субъективно. Нормативное определение понятия «инвестиционная деятельность», имеющееся в абзаце 3 вышеназванной статьи, также содержит отсылку к полезному эффекту: инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. Нормативного определения самого понятия «полезный эффект» действующее законодательство не содержит. Полезным эффектом мы можем считать и приобретение жилого помещения для собственных нужд. Но является ли инвестированием (по смыслу законодательства об инвестиционной деятельности) вложение средств в строительство жилплощади для собственных нужд, или правоотношения, возникающие в таком случае, нужно расценивать как куплю-продажу недвижимой вещи, которая будет создана в будущем? Возможно, существует иной, особый порядок договорного оформления таких правоотношений? От ответа на эти вопросы зависит выбор договорной конструкции, которой будут оформляться правоотношения при жилищном строительстве с использованием привлеченных средств в том или ином случае.

Согласно пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами [2]. В этом положении и заключается один из главных постулатов принципа свободы договора. При этом пункт 3 вышеназванной статьи содержит понятие смешанного договора, который объединяет в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Здесь гражданское законодательство проводит разделительную линию между непоименованным и смешанным договорами, для которых устанавливаются различные правила договорного оформления и законодательного регулирования.

С точки зрения автора, понятие инвестиционного договора можно расценивать двояко: как обобщенную категорию (все договоры, связанные с вложением капитала с целью извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта, являются инвестиционными в широком смысле этого слова), и как собственно инвестиционный договор (непоименованный в гражданском законодательстве договор, отношения по которому регулируются законодательством об инвестиционной деятельности) [3].

Основываясь на указанной выше позиции, автор разделяет все договоры, связанные с вложением средств в жилищное строительство, на две большие группы: собственно инвестиционные договоры (регулируемые законодательством об инвестиционной деятельности) и прочие договоры, поименованные и непоименованные гражданским законодательством.

Начнем рассмотрение с собственно инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства. Инвестиционные правоотношения в Российской Федерации, наряду с общими положениями гражданского законодательства, регулируются также специализированными законами: Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Закон РСФСР действует в той части, в которой не противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Однако ни в одном из специальных законов, как и во всем гражданском законодательстве России, нет понятия «инвестиционный договор». Этот факт не налагает запрет на заключение таких договоров (поскольку в стране действует принцип свободы договора, о котором говорилось выше), но, в то же время, значительно затрудняет регулирование таких договорных отношений и разрешение конфликтов, возникающих при исполнении обязательств по таким договорам.

Попыткой разрешить проблему, вызванную таким законодательным пробелом, стало издание 11 июля 2011 года Пленумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации Постановления № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 54). По сути своей, указанное Постановление разъясняет судам порядок разрешения наиболее распространенных споров, возникающих при реализации инвестиционных отношений в сфере строительства.

Так, абзац 1 пункта 4 указанного выше Постановления устанавливает, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с осуществлением инвестиционной деятельности в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) Гражданского кодекса Российской Федерации и других, то есть перечень аналогий закона в данном случае является открытым [4]. Таким образом, само по себе понятие «инвестиционный договор» не может достаточно полно отразить сущность тех или иных инвестиционных отношений в сфере строительства, поскольку инвестиционный договор не поименован российским гражданским законодательством, а это значит, что и единой законодательно определенной договорной конструкции для него не существует. Для разрешения конфликтов, основанных на инвестиционном договоре, необходимо применять аналогию закона. В зависимости от юридической природы каждого отдельно взятого инвестиционного договора, применяется аналогия закона, регулирующего один из поименованных видов гражданско-правовых договоров, наиболее близкий по своему содержанию к такому инвестиционному договору. Наиболее распространенными договорами в рамках применения аналогии закона в таких случаях являются: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор подряда и договор простого товарищества (договор совместной деятельности).

Согласно абзацу 2 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, если судом не установлено иное, надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Абзац 3 пункта 4 указанного Постановления устанавливает, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) этого права за покупателем [4]. Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности инвестора на возведенное за его счет недвижимое имущество, объект незавершенного жилищного строительства находится в собственности лица, осуществляющего такое строительство, а значит и все риски, связанные с порчей или утратой такого имущества, несет такое лицо, а не инвестор.

Также следует обратить внимание на то, что, согласно части 2 статьи 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации [5]. Этот факт указывает на отсутствие запрета на заключение инвестиционных договоров с участием граждан, однако действующее законодательство все же содержит ряд ограничений в этой связи. О них речь пойдет ниже.

Помимо инвестиционных договоров, существует целый ряд договорных конструкций, которыми могут оформляться отношения, связанные с инвестированием в жилищное строительство, например, договоры участия в долевом строительстве, которым в настоящее время значительно уступают по популярности инвестиционные договоры в этой сфере. Такая популярность обусловлена целым рядом факторов: детальностью законодательного регулирования договорных отношений, повышенными требованиями к застройщику, предъявляемыми законом, защищенностью интересов участников долевого строительства (дольщиков) со стороны государства, а также другими факторами. Остановимся на договорах участия в долевом строительстве более подробно.

Договоры участия в долевом строительстве (в юридической литературе их также именуют договорами долевого участия, ДДУ), в отличие от инвестиционных, поименованы гражданским законодательством, их нормативное определение содержится в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве). Так, согласно части 1 статьи 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Указанный закон содержит также перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве (пункт 4 статьи 4 Закона) и указание на обязательность государственной регистрации такого договора (пункт 3 статьи 4 Закона) [6].

Разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве (о чем пункт 11 Постановления содержит соответствующую оговорку). Согласно указанному Постановлению, судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве [7], то есть:

1) по договору участия в долевом строительстве;

2) посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищными накопительными и жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральным законодательством, регулирующим деятельность таких кооперативов [8].

Таким образом, при привлечении средств граждан (физических лиц) для строительства объекта жилого назначения с последующим оформлением этого объекта в собственность лица-инвестора, законом допустима единственная договорная конструкция: договор участия в долевом строительстве (иные допустимые способы — внедоговорные).

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по созданию (строительству) объектов недвижимости, многоквартирных домов в том числе, и не основанные на договоре долевого участия. Отношения, не связанные с договором участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством России об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав посредством уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по созданию (строительству) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в создаваемом (строящемся) многоквартирном доме, не допускается. Таким образом, законодатель прямо запретил подмену договора участия в долевом строительстве инвестиционным договором.

Значительно шире диапазон договоров, которыми могут оформить инвестиционные отношения в сфере строительства юридические лица и индивидуальные предприниматели. Помимо инвестиционного договора, о котором шла речь в начале настоящей статьи, юридические лица и индивидуальные предприниматели, наряду с гражданами, могут инвестировать средства в жилищное строительство посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, поскольку запрета на заключение таких договоров с указанными субъектами Закон о долевом участии в строительстве не содержит.

Существуют и более традиционные для российской правоприменительной практики способы договорного оформления инвестиционных правоотношений в сфере строительства с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, такие как: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор подряда, договор простого товарищества (договор совместной деятельности), предварительный договор купли-продажи. Если с первыми тремя видами договоров все достаточно определенно (существуют законодательно закрепленные основы договорных конструкций и права инвестора защищены), то с четвертым видом (предварительный договор купли-продажи) все не так просто. Предварительный договор содержит одну единственную обязанность продавца — заключить основной договор купли продажи в будущем. Так, в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу, инвестор лишается возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору останется лишь требовать возмещения убытков в суде (а доказать реальный размер таких убытков бывает очень непросто). Предварительные договоры купли-продажи в сфере инвестирования строительства (в том числе жилищного) были особо популярны с момента утверждения 25 февраля 1999 года Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» до момента выхода Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [9]. Такая популярность предварительных договоров купли-продажи в этот период объясняется очень просто: законодатель предусмотрел возможность инвестирования в строительство, а единой договорной конструкции для оформления таких инвестиционных правоотношений не предусмотрел. Руководствуясь вполне логичным по тем временам суждением о том, что купить и продать недвижимую вещь, которая еще не создана, невозможно, юридические лица и индивидуальные предприниматели оформляли инвестиционные правоотношения предварительными договорами купли-продажи, что в дальнейшем порождало немалые трудности для инвестора при неисполнении или недобросовестном исполнении своих обязательств продавцом (застройщиком).

Подытоживая вышеизложенное, автор приходит к выводу, что действующее законодательство не содержит единой договорной конструкции для оформления правоотношений в области инвестиций в жилищное строительство, однако наиболее привлекательной для инвесторов (как физических, так и юридических лиц) договорной конструкцией является договор участия в долевом строительстве.

Литература:

1. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» – «Собрание законодательства РФ» – 1999 – № 9 – ст. 1096.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) – «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3. Еремина А. А. Инвестиционный договор: юридическая природа и место в системе гражданско-правовых договоров // Молодой ученый: международный научный журнал. – 2017 – № 9(143) / 2017. – С. 215-217.
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» – «Вестник ВАС РФ» – № 9 – 2011.
5. Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» – «Ведомости СНД и ВС РСФСР» – 1991 – № 29 – ст. 1005.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) – «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
7. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» – «Вестник ВАС РФ» – № 9 – 2011.
8. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) – «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
9. Кулаков А. Коммерческое будущее ДДУ // ЭЖ-Юрист. 2016. № 16. С. 11.

Основные термины (генерируются автоматически): инвестиционная деятельность, долевое строительство, Российская Федерация, договор, жилищное строительство, инвестиционный договор, договор участия, долевое участие, действующее законодательство, строительство.

Real Estate Investment Group (REIG) Определение

Что такое группа по инвестициям в недвижимость (REIG)?

Группа инвестиций в недвижимость (REIG) относится к бизнесу, который сосредотачивает большую часть своих усилий и капитала на недвижимости. В поисках прибыли инвестиционные группы в сфере недвижимости могут покупать, ремонтировать, продавать или финансировать недвижимость. Группы по инвестированию в недвижимость обычно выкупают многоквартирные дома, продавая их инвесторам, беря на себя ответственность за управление и обслуживание собственности.

Как правило, инвестиционные группы в сфере недвижимости либо не выбирают, либо не имеют права быть инвестиционным трастом в недвижимость (REIT).

Ключевые выводы

• Инвестиционная группа в сфере недвижимости (REIG) может быть любой организацией с несколькими партнерами, которая фокусирует большую часть своего бизнеса на недвижимости.
• В типичной инвестиционной группе в сфере недвижимости компания покупает или строит набор многоквартирных домов или кондоминиумов, а затем позволяет инвесторам приобретать их через компанию, тем самым присоединяясь к группе.
REIG
• не квалифицируются как REIT и не подлежат каким-либо конкретным ограничениям или раскрытию информации.
• REIG могут быть структурированы по-разному, хотя большинство из них организованы как партнерства, которые передают доход, указанный в налоговых документах K-1.
• Одно из преимуществ REIG — это общий капитал, доступный для инвестиций.

Понимание инвестиционных групп в сфере недвижимости (REIG)

Инвестиционные группы в недвижимость состоят из нескольких партнеров или частных акционеров.Наличие нескольких источников капитальных вложений обеспечивает больший объем капитала и большую возможность инвестировать в более широком смысле.

Группы по инвестициям в недвижимость сосредотачивают большую часть своего бизнеса на недвижимости, но они не обязательно подчиняются какому-либо конкретному статусу объекта недвижимости или связаны каким-либо конкретным типом операций. Таким образом, они могут гибко структурировать свой бизнес несколькими способами и при желании могут инвестировать в недвижимость.

Кроме того, инвестиционные группы в сфере недвижимости могут участвовать в другой коммерческой деятельности, такой как финансирование собственности, передача собственности, сдача ее в аренду клиентам или компаниям по управлению недвижимостью для получения части дохода от аренды или продажа единиц собственности при сохранении общего контроля.В целом, нет никаких конкретных ограничений на деятельность, в которой может участвовать группа, занимающаяся инвестициями в недвижимость. Многие REIG будут продвигать себя как таковые, чтобы инвесторам было легче их идентифицировать.

Целью REIG является обеспечение ежемесячных денежных потоков от вложений в недвижимость.

REIG Инвестирование

Инвестиционная недвижимость может быть привлекательной благодаря своей многоаспектной доходности. REIG стремятся воспользоваться множеством инвестиционных возможностей, создав портфель инвестиций в недвижимость.

В общем, существует несколько способов получения доходов у REIG. Они могут инвестировать в многоквартирные дома, сдаваемые в аренду дома, коммерческие здания или коммерческие объекты. Он может получать доход от ипотечного кредитования, аренды недвижимости или сборов за управление недвижимостью. REIG часто обращаются к состоятельным инвесторам, которые стремятся напрямую инвестировать в недвижимость, но не желают брать на себя все обязанности по управлению недвижимостью.

REIG также привлекают инвесторов, которые самостоятельно управляют недвижимостью, сдаваемой в аренду, или занимаются сдачей домов.REIG позволяет такому индивидуальному инвестору покупать одну или несколько объектов недвижимости через операционную компанию. Операционная компания коллективно управляет всеми подразделениями и занимается их маркетингом. Взамен операционная компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Диверсификация может помочь предотвратить значительные убытки во время экономических спадов и сбоев в сфере недвижимости.

В целом, одним из самых больших преимуществ для REIG является объединенный капитал, который они получают от структуры с несколькими партнерствами или структуры капитала, основанной на акционерном капитале.Партнеры REIG обычно должны вкладывать больше денег в качестве первоначальных инвестиций, чем другие возможности для инвестиций в недвижимость; однако они обычно видят большую прибыль.

REIG Структурирование

Группы по инвестициям в недвижимость (REIG) и инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) часто используются как взаимозаменяемые, несмотря на их разные значения. REIT, учрежденные Конгрессом в 1960 году, составляют финансовую отчетность и соблюдают применимое налоговое законодательство. REIG, с другой стороны, могут выбрать любую структуру юридического лица, двумя наиболее распространенными из которых являются партнерства и корпорации.

Партнерство

Партнерство — это бизнес, принадлежащий двум или более людям, которые разделяют прибыль, убытки и долги. Партнеры принимают доли в бизнесе пропорционально их инвестициям. Согласно налоговому кодексу США партнерства не облагаются налогом. Скорее партнерства передают весь свой доход партнерам и сообщают об этом доходе на K-1. Партнеры, получающие K-1, должны индивидуально подавать свои партнерские доходы в форме 1040, если они являются физическими лицами, или в форме 1120, если они являются корпорациями.

В зависимости от структуры партнерства партнеры могут участвовать или не участвовать в управлении бизнесом. В соглашениях о партнерстве подробно описаны все условия бизнеса, включая минимальные инвестиции, комиссионные, распределения, голосование партнеров и многое другое. В некоторых партнерствах для принятия инвестиционных решений используется форум, состоящий из участников, в то время как другие оставляют основное управление бизнесом нескольким руководителям. Как правило, команда управления партнерством находит и определяет сделки до инвестирования партнерского капитала в соответствии с соглашением о партнерстве.

Некоторые партнерства по инвестициям в недвижимость принимают инвестиции от 5000 до 50 000 долларов. Хотя этого может быть недостаточно для покупки единицы, партнерство может объединить деньги от нескольких инвесторов для финансирования собственности, которая находится в совместном владении и в совместной собственности.

Корпорация

Создание корпорации, государственной или частной, — вариант для любого бизнеса. Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) управляет государственными корпорациями, тогда как Регламент D SEC регулирует частные корпорации.Публичные компании должны предоставлять регулярную, ежеквартальную и прозрачную финансовую отчетность. Более того, почти любое юридическое лицо, кроме индивидуальных предпринимателей, может выбрать налогообложение как корпорация, если они соответствуют требованиям.

Создание бизнеса позволяет компании продавать долевые участия в бизнесе. Доли участия составляют часть общего капитала компании. Стоимость публичных акций варьируется в зависимости от их стоимости для публичных торгов; в качестве альтернативы частные акции оцениваются в частном порядке.

Команда высшего руководства управляет корпорациями. Однако акции могут быть структурированы с различными правами голоса, что дает инвесторам возможность влиять на общее руководство компании.

Краудфандинг

Краудфандинговые онлайн-платформы по недвижимости можно назвать одним из видов инвестиционной группы в сфере недвижимости. Эти платформы структурированы как партнерства и передают весь доход партнерам-инвесторам с отчетностью по K-1.

Появление платформ краудфандинга в сфере недвижимости упрощает как аккредитованным, так и неаккредитованным инвесторам возможность инвестировать в недвижимость.Сбор средств — один из примеров популярной платформы краудфандинга в сфере недвижимости, которая предлагает инвесторам возможность инвестировать в финансирование заемного капитала или приобретать часть акций в недвижимости.

Преимущества и недостатки инвестиционных групп в сфере недвижимости

Группы по инвестициям в недвижимость диверсифицируют свои инвестиции для получения максимальной прибыли. Объединенные ресурсы позволяют осуществлять множественные инвестиции, часто принося большую прибыль.

Под управлением опытных профессионалов инвестиции группы можно достаточно хорошо диверсифицировать, чтобы управлять рисками и снижать жизнеспособность.REIG также выигрывают от того, что у них мало ограничений на то, чем они могут заниматься и как они действуют.

Некоторые инвестиционные группы в сфере недвижимости имеют официальные соглашения, в которых оговаривается, когда и как участники могут получить доступ к своим деньгам. Таким образом, кто-то, желающий выйти из группы, может не иметь возможности немедленно окупить свои вложения или долю прибыли.

Кроме того, REIG часто имеют подзаконные акты, которые регулируют правила и положения и устанавливают сборы. Эти сборы могут быть дорогостоящими, особенно когда прибыль невелика или когда происходят убытки.Некоторые группы взимают плату ежегодно или чаще. Наконец, успех группы во многом зависит от людей, принимающих решения. Если ими руководят неквалифицированные и неопытные люди, риск может перевесить вознаграждение.

Плюсы

• Неограниченные инвестиционные возможности

• Объединенный капитал для предприятий

• Диверсифицированный портфель для максимальной прибыли

Минусы

• Групповые сборы могут снизить прибыль

• Соглашение REIG может помешать свободному доступу к средствам

• Неисправность возможна у неквалифицированной и неопытной группы

REIG vs.REITs

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) создается, когда создается корпорация (или траст) для использования денег внешних инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход собственности. REIT покупаются и продаются на основных биржах, как и акции и биржевые фонды (ETF).

Чтобы квалифицироваться как REIT, предприятие должно выплачивать акционерам 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов. Поступая таким образом, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, тем самым съедая прибыль, которую она могла бы распределить между своими акционерами.REIT очень ликвидны, потому что торгуются на бирже. Другими словами, вам не понадобится риэлтор и передача правового титула, чтобы вывести деньги на свои инвестиции. На практике REIT представляют собой более формализованную версию группы, инвестирующей в недвижимость.

Таким образом, REIT более строго регулируется и имеет более конкретную бизнес-структуру и операционную структуру, чем REIG.

Часто задаваемые вопросы о инвестиционной группе в сфере недвижимости

Где я могу найти группы по инвестициям в недвижимость?

Поищите в Интернете группы по инвестированию в недвижимость или свяжитесь с инвесторами через сайты социальных сетей, например LinkedIn, чтобы найти группы по интересам.Новичку может быть полезно присоединиться к местной группе, чтобы оставаться в тесной связи с группой и быть в курсе ее деятельности и прогресса.

Как я могу присоединиться к группе инвестиций в недвижимость?

Вы можете присоединиться к группе по инвестированию в недвижимость или начать свою собственную. Профессиональные сетевые группы и веб-сайты, такие как LinkedIn, являются хорошей отправной точкой, и присоединение к группе может быть столь же простым, как подписание соглашения и оплата членских взносов.

Сколько денег мне нужно, чтобы присоединиться к группе инвестиций в недвижимость?

Сколько денег вам нужно, чтобы присоединиться к группе, инвестирующей в недвижимость, варьируется и во многом зависит от группы.У REIG часто есть устав, которому должен следовать каждый член. Кроме того, каждая группа устанавливает свои собственные требования к капиталу, если таковые имеются, и комиссионные, которые могут уплачиваться ежегодно или чаще.

Что мне следует искать в группе, инвестирующей в недвижимость?

Найдите группу по инвестициям в недвижимость, чья миссия соответствует вашим целям. Просмотрите историю группы, а также их выступления. Не каждое предприятие должно быть успешным, но должно быть достаточно успехов, чтобы сделать его привлекательным вариантом.Также убедитесь, что лица, принимающие решения, обладают знаниями, опытом и навыками.

Как начать инвестиционную группу в сфере недвижимости?

Прежде чем начать, проведите тщательное исследование того, что необходимо для создания группы по инвестициям в недвижимость, и возможно ли это для вас. Проконсультируйтесь со специалистами по недвижимости или другими лицами, которые работают с REIG, чтобы получить представление о том, что происходит и чего ожидать. Составьте план того, как вы хотите, чтобы ваш REIG работал (например, правила, сборы и встречи) и в какие типы недвижимости вы хотите инвестировать; затем пригласите участников, в том числе тех, кто имеет опыт и навыки в области инвестиций в недвижимость.Как только группа сформирована, обращайтесь к инвесторам.

Сколько денег вам нужно, чтобы создать инвестиционную группу в сфере недвижимости?

Партнерами-учредителями инвестиционной группы в сфере недвижимости, вероятно, будут крупнейшие инвесторы, внесшие от 5000 до 50 000 долларов. Что необходимо для создания инвестиционной группы, зависит от того, как группа будет структурирована и какие типы предприятий в сфере недвижимости будут востребованы.

Итог

Инвестиции в недвижимость могут быть прибыльными, но могут быть трудными, если делать это в одиночку.Группы по инвестициям в недвижимость предоставляют возможность инвестировать в недвижимость, не принимая на себя исключительно обязательства и не являясь источником финансирования. Если вы хотите присоединиться к клубу инвестиций в недвижимость, сначала проведите тщательное исследование; затем определите группу, которая тесно связана с вашими целями.

Лучшие краудфандинговые сайты 2021 года

Часто задаваемые вопросы

Что такое краудфандинг в сфере недвижимости?

Краудфандинг — это способ финансирования проекта или предприятия путем объединения небольших инвестиций от большой группы инвесторов.Идея состоит в том, что когда достаточное количество людей делает небольшие инвестиции, можно быстро собрать значительные суммы денег. Один из самых известных краудфандинговых сайтов — GoFundMe, платформа, используемая для сбора денег на все, от творческих проектов до медицинских счетов.

Краудфандинг в сфере недвижимости привлекает капитал для инвестиций в недвижимость. Когда девелоперы или профессионалы в сфере недвижимости находят возможности для инвестиций, они могут не захотеть финансировать всю инвестицию самостоятельно (или не смогут).Таким образом, они обращаются к краудфандингу, чтобы позволить отдельным инвесторам финансировать проект. Этот процесс позволяет инвесторам инвестировать в недвижимость без необходимости владеть, финансировать или управлять недвижимостью.

Плюсы

• Доступ к недвижимости без необходимости владения, финансирования или управления недвижимостью

• Низкие минимальные вложения, поэтому вы можете получить доступ к активам, которые в противном случае были бы недоступны

• Высокий потенциал прибыли за счет распределения и единовременный возврат в конце инвестиции

• Автоматическое инвестирование на большинстве платформ

Минусы

• Неликвидный, поэтому ваши деньги могут быть заблокированы на срок от трех до пяти лет

• Более высокий риск, чем другие виды долевых инструментов

• Высокие комиссии, в зависимости от выбранной платформы и инвестиций

• Некоторые возможности только для аккредитованных инвесторов

Как работает краудфандинг в сфере недвижимости?

Платформы для инвестиций в недвижимость связывают инвестиционные возможности с финансированием.У большинства краудфандинговых сделок с недвижимостью есть спонсор, краудфандинговая платформа и инвесторы. Вот краткое изложение того, как это работает:

1. Спонсор — физическое или юридическое лицо, ответственное за проект. Спонсор приобретает, управляет и продает инвестиции.
2. Платформа краудфандинга связывает спонсора с заинтересованными инвесторами. Он объясняет сделки потенциальным инвесторам, решает нормативные вопросы и собирает деньги с инвесторов от имени спонсора.
3. Инвестор вносит вклад в финансирование проекта в обмен на
   доли прибыли.

Как начать краудфандинг в сфере недвижимости?

Платформы краудфандинга объединяют спонсоров и инвесторов в недвижимость. Чтобы начать краудфандинг в сфере недвижимости, изучите различные краудфандинговые сайты, чтобы найти возможность, которая вас интересует — будь то отдельная собственность или фонд, владеющий десятками объектов недвижимости.

Обратите пристальное внимание на процесс проверки платформой сделок, а также ее спонсоров. Лучшие платформы применяют высокий уровень должной осмотрительности, чтобы убедиться, что спонсоры и любые предложения, предлагаемые спонсорами, были тщательно оценены.

Можете ли вы привлечь средства на коммерческую недвижимость?

Да, краудфандинговые платформы в сфере недвижимости предоставляют индивидуальным инвесторам доступ к проектам коммерческой недвижимости, таким как отели, жилые комплексы, медицинские комплексы, складские помещения и розничная торговля. Без краудфандинга эти крупномасштабные инвестиции
были бы недоступны для большинства людей.

Можно ли заработать на краудфандинге?

Да, краудфандинг в сфере недвижимости дает возможность получить конкурентоспособную прибыль.
По некоторым оценкам, средний доход от краудфандинга в сфере недвижимости составляет
от 11% до 15% в год.

Тем не менее, краудфандинг в сфере недвижимости считается рискованным вложением средств. Как и на фондовом рынке, здесь нет гарантированной прибыли, и вы можете потерять все свои вложения. Вдобавок — в зависимости от инвестиций и в отличие от фондового рынка — ваши деньги могут быть привязаны на несколько лет.

Платформы для инвестирования в недвижимость предоставляют инвесторам возможности для инвестирования.Хотя можно получить конкурентоспособную прибыль, вы можете потерять все свои вложения. Прежде чем вкладывать деньги, внимательно изучите платформу краудфандинга, спонсора и возможности.

Как мы выбирали лучшие краудфандинговые сайты

Чтобы выбрать лучшие краудфандинговые сайты в сфере недвижимости, мы учли множество факторов, в том числе:

• Минимальные инвестиции
• Плата за платформу
• Общее количество инвесторов
• Итого дивиденды инвестора
• Историческая годовая прибыль
• Возможности реинвестирования
• Прозрачность веб-сайта (насколько легко найти комиссии платформы, минимальные суммы и варианты погашения)
• Рейтинг Better Business Bureau
• Учебные предложения

Мы также исследовали онлайн-репутацию каждой компании, включая среднемесячный объем поиска, последние новости, отзывы клиентов и жалобы, чтобы убедиться, что платформа пользуется уважением и является законной.

Определение краудфандинга недвижимости

Что такое краудфандинг в сфере недвижимости?

Краудфандинг — это метод сбора денег для бизнеса и более простой способ получить доступ к таким предприятиям для инвесторов. Он использует Интернет и социальные сети, такие как Facebook, Twitter и LinkedIn, для охвата аудитории потенциальных инвесторов.

Идея краудфандинга заключается в том, что многие люди готовы инвестировать небольшую сумму, и когда они это делают, большие суммы денег могут быть собраны довольно быстро.

Краудфандинг предлагает компаниям доступ к капиталу, который они, возможно, никогда не смогут привлечь. Краудфандинг предлагает инвесторам возможность стать акционерами компании или недвижимого имущества.

Ключевые выводы

• Краудфандинг в сфере недвижимости использует социальные сети и Интернет для подключения инвесторов к инвестициям в недвижимость.
• Краудфандинг в сфере недвижимости похож на инвестирование в акционерный капитал, поскольку инвестор может приобрести недвижимость и стать акционером.
• Crowdfunding предлагает компаниям доступ к капиталу, который они, возможно, никогда не смогут привлечь.
• Crowdfunding предлагает инвесторам возможность стать акционерами компании или недвижимого имущества.

Как работает краудфандинг

В прошлом краудфандинг чаще всего ассоциировался с операциями с акциями, когда компании использовали этот процесс для привлечения капитала. Краудфандинг объединяет деньги, чтобы малые и средние могли использовать средства для инвестирования в будущее компании, например, для покупки оборудования или строительства завода.

Традиционно краудфандинг акций был открыт только для аккредитованных инвесторов. Аккредитованные инвесторы включают банки, пенсионные планы, страховые компании, а также состоятельных и опытных инвесторов. Чтобы человек мог считаться аккредитованным инвестором, он должен был заработать 200 000 долларов или иметь собственный капитал, превышающий 1 000 000 долларов.

Преимущества и недостатки

Одним из преимуществ краудфандинга является то, что инвесторам не требуется больших денежных средств, а в некоторых случаях — минимум 1000 долларов для инвестирования в компанию.Кроме того, если компания в конечном итоге станет публичной, что означает, что они выпустят новые акции через IPO или первичное публичное размещение акций, это может иметь огромный потенциал для получения прибыли от инвестиций.

Конечно, одним из самых больших рисков или недостатков краудфандинга является то, что инвесторы вкладывают деньги в довольно неизвестную компанию. Другими словами, у компании не так уж много финансовой истории. В результате существует риск того, что инвесторы могут потерять все свои вложения.

Краудфандинг возник в результате принятия Закона Jumpstart Our Business Startups Act (JOBS), который позволил краудфандингу помогать малым и средним компаниям в удовлетворении их потребностей в капитале.

Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) с тех пор сняла ограничения, запрещавшие неаккредитованным инвесторам инвестировать в краудфандинговую деятельность.

Несмотря на наличие ограничений, неаккредитованные инвесторы могут участвовать в краудфандинге как в сделках с акциями, так и в сделках с недвижимостью.

Текущий краудфандинг недвижимости

До принятия Закона о РАБОТЕ инвесторы в недвижимость могли инвестировать в недвижимость только путем покупки физического имущества или инвестирования в REIT (инвестиционные фонды недвижимости).Однако краудфандинг открыл совершенно новый метод инвестирования в недвижимость.

Краудфандинг в сфере недвижимости очень похож на краудфандинг акций в том смысле, что инвестор может приобрести недвижимость и стать акционером. Инвестору не нужно покупать всю недвижимость. Вместо этого инвестор может получить часть прибыли, полученной от инвестиций в недвижимость. Например, любой доход, полученный от дохода от аренды здания или любой выручки от продажи здания, будет выплачиваться инвесторам.

Одно из преимуществ краудфандинга в сфере недвижимости для неаккредитованных инвесторов — это обычно требуемые низкие минимальные суммы инвестиций. В некоторых случаях инвесторы могут стать акционерами недвижимости за 5000 долларов.

Кроме того, краудфандинг в сфере недвижимости может помочь инвесторам снизить риск, связанный с портфелем акций. Другими словами, краудфандинг в сфере недвижимости помогает инвесторам диверсифицировать риски своих инвестиционных портфелей, поскольку не все их средства размещаются на фондовом рынке.

Лимиты инвестиций для краудфандинга

Поскольку любой тип краудфандинговых инвестиций сопряжен с рисками, Комиссия по ценным бумагам и биржам установила лимиты на инвестиции для неаккредитованных инвесторов. Ниже приведены инвестиционные лимиты SEC.

Менее 107 000 долл. США

Если ваш годовой доход или ваша чистая стоимость меньше 107 000 долларов, то в течение любого 12-месячного периода вы можете инвестировать до 2200 долларов или 5% от меньшего из вашего годового дохода или чистой стоимости.

Более 107 000 долл. США

Если и ваш годовой доход, и ваша чистая стоимость равны или превышают 107 000 долларов США, то в течение любого 12-месячного периода вы можете инвестировать до 10% годового дохода или чистой стоимости, в зависимости от того, что меньше, но не более 107 000 долларов США.

Доступное жилье: инвестирование с целью получения прибыли

Успешные инвесторы в недвижимость — это больше, чем просто домовладельцы. Они также опытные руководители бизнеса. Инвесторы в недвижимость действуют во многом как портфельные менеджеры и бизнес-менеджеры, которые стремятся максимизировать прибыль при создании ценности для клиентов.

Инвестиции в доступное жилье могут быть как бизнесом, так и инвестиционной стратегией.

Ключевые выводы

• Доступное жилье входит в портфели многих инвесторов в недвижимость в основном из-за связанных с этим государственных налоговых льгот.
• Инвесторы в недвижимость, заинтересованные в доступном жилье, должны убедиться, что такие вложения являются прибыльными и востребованными в их районе.
• Инвесторы должны рассчитать затраты, связанные с покупкой, ремонтом и обслуживанием доступного жилья, чтобы определить, является ли это жизнеспособным инвестиционным предложением.
• В идеале, инвестор будет иметь лучшую недвижимость в желаемых районах по хорошим ценам, чтобы гарантировать адекватный спрос и прибыльность.

Понимание доступного жилья

Цель доступного жилья — обеспечить жильем членов общества с ограниченными доходами. Владельцы недвижимости получают налоговые льготы, если они используют часть своей собственности в качестве доступного жилья (например, определенное количество арендных единиц в здании). Арендаторы также получают помощь от правительства в ежемесячной оплате арендной платы.В доступном жилье обычно нуждаются четыре группы людей.

Пенсионеры и инвалиды

Люди 65 лет и старше, а также инвалиды составляют значительную часть населения США. Исследования показывают, что эти цифры растут и достигнут рекордного уровня в следующие 20–30 лет. Людям в этих группах необходимо жилье, расположенное близко к общественным местам и модифицированное, чтобы помочь им в повседневной жизни. Модификации включают пандусы вместо лестниц, ванные комнаты для инвалидов, поручни и модифицированные шкафы и туалеты.

Студенты

Растущее число взрослых и нетрадиционных студентов колледжей и университетов увеличило потребность в жилье за ​​пределами кампуса. Взрослым студентам с семьями необходимо частное жилье недалеко от кампуса. Иностранным студентам необходимо жилье, доступное круглый год, потому что оно дешевле и удобнее, чем частые международные поездки на каникулах и летние каникулы.

Военные

У военнослужащих есть варианты жилья на базе и за ее пределами.Жилье на базе требует строительства, управления имуществом и обслуживания территории, в то время как для жилья вне базы требуется дополнительная помощь в размещении, индивидуальное строительство и финансирование покупки.

Жилье вне базы должно быть близко к базе, и чтобы в него было легко въезжать и выходить из него. Инвесторы в военное строительство должны быть знакомы с федеральными контрактами, а также с конкретными руководящими принципами для каждого рода войск.

Программы реабилитации и повторного въезда

Часть населения нуждается во временном жилье.Например, бездомным и семьям, выздоравливающим наркоманам и недавно освобожденным из исправительных учреждений требуются формы временного жилья. Некоторым взрослым и детям, участвующим в государственных службах защиты и программах охраны психического здоровья, требуются групповые дома и жилье по соседству.

Квартиры и пансионаты должны быть достаточно большими, чтобы обеспечить жильцам адекватные удобства и уединение, но они также должны обеспечивать уровни безопасности и доступности, подходящие для каждой группы.

Требования к инвестициям в доступное жилье

Доступность важна для инвесторов, потому что она определяет два важных момента: прибыльность и конкурентоспособность. Программы субсидирования жилья, такие как Раздел 8, помогают семьям с низкими доходами оплачивать арендную плату, выплачивая часть рыночной цены за арендуемые квартиры. Инвесторы в доступное жилье должны знать средний доход в своем районе, чтобы определить, какую прибыль они могут получить при покупке недвижимости и использовании ее для получения доступного жилья.

Несколько источников могут помочь инвестору определить средний доход. Бюро переписи населения США составляет средние доходы по штатам, округам и городам. Веб-сайты по недвижимости предоставляют эту информацию для людей, заинтересованных в покупке домов в определенных регионах.

Наконец, информация также доступна через органы власти штата и местные органы власти, агентства экономического развития и жилищные органы:

1. Для доступной аренды рассчитайте 30% от среднего дохода в вашем районе.Это ваш ожидаемый валовой доход на доступную арендуемую квартиру.
2. Для доступного домовладения рассчитайте 35% от среднего дохода по основной сумме, процентам, налогу на имущество, страхованию домовладельцев и взносам ассоциации. Затем рассчитайте ожидаемую цену продажи, вычтя сумму налога, страховки и сборов на основе действующих ставок для данного района. Используйте разницу, принцип и процент, чтобы определить покупную цену на основе текущих процентных ставок для вашего региона. Специалист по банковскому делу или ипотеке может помочь вам быстро определить эти суммы.

Рентабельность

Чтобы определить потенциальную прибыльность инвестиций, оцените свои операционные расходы. При аренде жилья начните с налогов и страховки, которые вы платите как владелец. Включите все коммунальные расходы, затраты на содержание здания и территории, а также затраты на передачу, такие как осмотр, подтверждение занятости, регистрация и другие сборы, требуемые вашим округом или муниципалитетом.

Для единиц продажи определите свои финансовые затраты, затраты на закрытие при приобретении и во время продажи, материальные и трудовые затраты на строительство или реконструкцию, а также затраты на передачу.

Как для единиц аренды, так и для продажи определите свои маркетинговые и рекламные расходы. Величайший проект провалится, если вы не сможете привлечь арендаторов или покупателей. Даже простая и эффективная рекламная стратегия будет стоить как денег, так и времени. Учитывайте затраты на ведение бизнеса, которые влияют на вашу прибыль.

Далее определите свой доход. Для арендных единиц используйте сумму ожидаемого валового дохода на доступную квартиру. Для продаваемых единиц используйте покупную цену, определенную выше. Используйте стандартную формулу:

Учитывайте свой денежный поток.Если вы платите за коммунальные услуги, некоторые программы позволяют субсидирующим органам выплачивать дополнительные суммы для покрытия части коммунальных услуг арендатора.

Наконец, посмотрите на свою ситуацию с подоходным налогом. Амортизация повлияет на ваши налоговые обязательства и будет по-разному влиять на фактический денежный поток или реальную чистую прибыль.

Товарность

Инвестор доступного жилья должен найти и изменить жилые дома, которые соответствуют руководящим принципам в отношении субсидий на аренду, предоставляемых местными жилищными властями.Продавцы должны сосредоточить внимание на минимизации затрат на строительство и реконструкцию единиц, которые будут продаваться на рынке.

1. Начните с простой логики. Если это нерентабельно, оно не продается. Обратное также верно.
2. Воспользуйтесь преимуществами отчужденных домов. Есть много домов на одну и две-четыре семьи, которые были заброшены из-за потери права выкупа.
3. Свяжитесь с местными агентствами экономического развития, которые приобретают эти единицы по цене ниже рыночной, и продают местным застройщикам или заключают с ними договор для восстановления и перепродажи.Кроме того, узнайте все тонкости продаж шерифов в вашем районе. Ознакомьтесь с инструкциями для каждого округа, на который вы нацеливаетесь, поскольку инструкции могут отличаться в разных округах одного региона или штата. Эти устройства часто покупаются незамеченными на месте и могут потребовать значительных затрат на реабилитацию и время выполнения работ для перепродажи.
4. Поработайте с риэлтором и узнайте о местном рынке для продажи собственником (ФСБО). Вы можете найти возможности для коротких продаж, когда продавец или агент по продаже договорились о сниженной выплате по ипотеке, чтобы облегчить снижение цены при быстрой продаже.Ремонт и перепродажа этих устройств могут быть наименее дорогими.

Успешные инвесторы знают, когда и как двигаться на рынке. Не забывайте проводить постоянный анализ сдаваемых в аренду единиц покупки-продажи. Если затраты на рабочую силу, материалы и финансирование высоки, возможно, сейчас не время покупать дополнительную недвижимость. Если на вашем рынке больше арендаторов, возможно, сейчас не самое выгодное время для продажи квартир, даже если процентные ставки низкие. Если рыночная арендная плата и средний доход в вашем районе высоки, возможно, сейчас самое выгодное время для сохранения собственности в соответствии с ежемесячным доходом от аренды, который она может приносить.

Относитесь к своему портфелю недвижимости так же, как к своему пенсионному портфелю, с небольшим количеством краски и приспособлений.

Финансирование

Изучите различные варианты финансирования, доступные инвесторам. Читайте веб-сайты Fannie Mae, Freddie Mac и HUD Multifamily Financing. Работайте с местным банкиром и коммерческим ипотечным брокером или консультантом, чтобы определить программы кредиторов и найти частных инвесторов. Присоединяйтесь к местным ассоциациям строителей, ремонтников и инвесторов в недвижимость.Станьте членом торгово-промышленной палаты и сотрудничайте с агентствами экономического развития. Используйте эти отношения, чтобы определить государственное и частное финансирование и операционные партнерства.

План действий

1. Будьте в курсе. Узнайте о доступном жилье по всей стране и в вашем районе.
2. Участвуйте. Сделайте рынок доступным жильем. Определите нишу в вашем районе и заполните ее. Налаживайте партнерские отношения с инвесторами-единомышленниками и источниками финансирования.
3. Будьте прибыльным инвестором. Выполнять функции как портфельного менеджера, так и бизнес-менеджера. Применяйте общепринятые инвестиционные идеи и рекомендации по бизнес-стратегии.

Особенности инвестирования в доступное жилье

Инвестором доступного жилья должен быть домовладелец, инвестор и руководитель бизнеса. В качестве арендодателя учитывайте человеческий фактор. Помните, что вы можете создать рынок, помогая семьям и своему сообществу. Как инвестор создайте портфель недвижимости с высокими фишками.Иметь лучшую недвижимость в самых желанных районах по лучшим ценам, которые приносят наибольшую прибыль.

Как руководитель бизнеса создайте бренд, создайте репутацию и максимизируйте рыночную стоимость своего бренда не только на отдельных единицах. Помните, что ваша деятельность также создает рабочие места и возможности трудоустройства для строительных рабочих и агентов по продаже недвижимости. Ваша деятельность по маркетингу и управлению недвижимостью помогает привлечь рабочих в районы, где расположены ваши подразделения.Вы можете не только получать личную прибыль, но также создавать экономические возможности для людей и сообществ за счет инвестиций в доступное жилье.

мэров и генеральных директоров по инвестициям в жилищное строительство в США

мэров и генеральных директоров по инвестициям в жилищное строительство в США

Разжигание национального диалога

Мэров и генеральных директоров компании U.S. Housing Investment разжигает общенациональный разговор, который напоминает нации, что жилье ориентировано на интересы семьи, рабочих мест и инвестиций.

Подтверждение того, что федеральное правительство играет роль и должно быть партнером

Нам нужно, чтобы федеральное правительство, предприятия и местные органы власти взаимодействовали по-новому, чтобы обеспечить сохранение ресурсов федерального жилья и помощи бездомным.

Привлечение частного сектора к столу

Мэры и генеральные директора по инвестициям в жилищное строительство США привлекают частный сектор в качестве влиятельных партнеров, которые понимают, как инвестиции в наши сообщества приводят к экономическому росту, увеличению численности персонала и укреплению городов.

Пропаганда, чтобы изменить ситуацию

Наша коалиция выступает за влияние на основные реформы в области политики и финансирования жилищных программ и программ для бездомных на федеральном уровне.

Цитаты мэров США

«Каждый день люди спрашивают меня о бездомности и ее растущей заметности во Фремонте, как видно из подсчета моментов времени за 2019 год, проведенного в районе залива и на всей территории США.S. Хотя не существует «серебряной пули», мы также знаем, что не решим эту сложную проблему, сидя в сторонке и спрашивая, кто или каков ответ. Это социальная проблема — проблема, которая растет во Фремонте и по всей стране, особенно в последние годы, — и мы должны найти ответ сами. Тем не менее, как Фремонт, штат Калифорния и другие правительства штатов и местные органы власти по всей стране инвестируют в изменение этой тенденции, так и федеральное правительство должно внести свой вклад, потому что ни один город или штат не может справиться с этим национальным кризисом в одиночку.От имени жителей Фремонта я присоединяюсь к мэрам и генеральным директорам по инвестициям в жилищное строительство США с целью обеспечить, чтобы у всех жителей была возможность получить входную дверь, в которую они могут войти, крышу над головой, адрес, по которому они могут получить зарплата и дом, в котором они могут содержать семью ».

Люди возвращаются домой в американские города, и с возрождением городского ядра происходит значительное перемещение населения и потребность в дополнительных социальных услугах — две движущие силы, над которыми мы работаем в Колумбии.И хотя возрождение является намеренным, так же как и местные решения на основе данных, которые мы внедряем, чтобы Колумбия стал городом для всех людей, включая бонусы за проживание для служб быстрого реагирования и новые умные способы использования средств гранта на развитие сообщества для привлечения других новых доступное и кадровое жилье, инвестиции и финансирование. Но нам нужно федеральное правительство как наш партнер, инвестирующий в доступное жилье в больших масштабах в Колумбии, а также в городах, пригородах и сельских районах по всей нашей стране.Мэры и руководители жилищных инвестиций США — это средство для достижения этой цели, используя возможности городов и предприятий для репатриации налоговых долларов США из Вашингтона и обратно в наши местные сообщества.

«Пандемия создала беспрецедентные проблемы в решении растущих проблем доступности жилья и бездомности в нашей великой стране. Благодаря сотрудничеству с нашими местными, государственными и федеральными партнерами мы строим лучший Бейкерсфилд, а это означает, что мы продолжаем инвестировать в доступное жилье строительство в сочетании с комплексной поддержкой и услугами по ведению дел.Но нам нужно партнерство Вашингтона для проведения системных изменений, в которых нуждаются наш город и наша страна. Я рад присоединиться к моим коллегам-мэрам и лидерам бизнеса Америки в этой коалиции, чтобы заручиться поддержкой, необходимой для реализации значимых решений ».

«Мы строим Филадельфию, которая подходит для каждого района — и это начинается с возможности получить надежную крышу над головой. К сожалению, десятилетия работы показывают, что правительство не может решить проблему бездомности и потребности в доступном жилье в одиночку — как и бизнес.Теперь эти двое объединяют усилия, чтобы добиться, как мы надеемся, существенного прогресса в этих связанных и неприятных вопросах «.

«Многие города борются с доступностью и доступностью жилья, перепланировкой и расширением кварталов, инвестициями в инфраструктуру и озабоченностью ценообразованием и маргинализацией секторов своих сообществ. Все города борются с продолжающимся сокращением федеральной поддержки строительства и ремонта субсидированного жилья.США могут решить эту проблему, проявив оптимизм и готовность воспользоваться открывающимися перед нами возможностями и финансировать их на уровне города, штата и, да, на федеральном уровне. Юджин присоединяется к этой коалиции, чтобы гарантировать, что федеральное правительство вернется к своей роли сотрудника и инвестора в решении самых больших проблем нашей страны — потому что это, несомненно, одна из них ».

«Мэры и руководители бизнеса обладают уникальным пониманием потребностей сообщества и экономических барьеров, которые мешают городам достичь своей цели по созданию стабильных и процветающих сообществ.Создание двухпартийной коалиции, состоящей из выборных должностных лиц и генеральных директоров, работающих во взаимодействии с лидерами некоммерческих организаций и политическими экспертами, станет убедительным сигналом нашему федеральному правительству о том, что инвестиции в доступное жилье и программы по предотвращению бездомности приведут к экономическому росту. лучше обученная и подготовленная рабочая сила, а также более сильные и устойчивые города ».

«Мы собрали лучших из Фресно — государственных экспертов, местных некоммерческих организаций и защитников бездомных, широко известных в обществе, — чтобы помочь всем нашим соседям как можно быстрее обеспечить безопасное жилье.Но в последние годы количество бездомных в нашем городе выросло, и масштаб проблемы требует гораздо большего, в том числе партнерства федерального правительства. Это не пристрастный, а американский вопрос, и я считаю, что, объединив мэров нашей страны с руководителями ведущих американских компаний, мы сможем сотрудничать с Вашингтоном, чтобы увеличить объем федеральных инвестиций в жилищное строительство ».

«Мы знаем, что более доступное жилье и комплексные медицинские услуги — это самые простые решения, чтобы покончить с бездомностью в Фениксе и во всем США.S. Но все заинтересованные стороны — местные органы власти, федеральное правительство и бизнес — должны вкладывать больше времени и ресурсов, чтобы сделать эту концепцию общей реальностью. В Финиксе мы изучаем создание совершенно новых стимулов для строительства доступного жилья, и я верю, что эта мощная коалиция моих коллег-мэров и нашего великого делового сообщества поможет генерировать новые идеи для решения одной из величайших проблем нашей страны ».

«В Вашингтоне, округ Колумбия, мы стремимся положить конец бездомности и расширить доступ к безопасному и доступному по цене жилью.Пока лидеры по всей стране работают над решением этих проблем, мы понимаем, что лучшее, что мы можем сделать для наших жителей и сообществ, — это собраться вместе, поделиться своими решениями и инвестициями, а также поддержать и приумножить эффективные программы и идеи. Мы осознаем, что, инвестируя в доступное жилье, мы инвестируем в более безопасные и сильные сообщества и прокладываем новые пути к среднему классу для наших наиболее уязвимых жителей ».

«К сожалению, и это слишком часто, слишком много людей в наших городах не могут знать, где они в следующий раз найдут крышу, чтобы спать, или еду, чтобы поесть.Я рад присоединиться к инициативе мэров и генеральных директоров по инвестициям в жилищное строительство в США, чтобы пролить свет на эти проблемы и работать над решениями, которые расширят возможности тех, кто в них нуждается, и обеспечат сильные и безопасные сообщества ».

«West Sacramento работает над развитием города, в котором вопросы, имеющие ключевое значение для жизни наших людей, отражены в наших планах и достигнутом прогрессе. Чтобы обратить вспять жилищный кризис и решить проблему бездомности, потребуются крупные и регулярные инвестиции, а также государственные ресурсы помогли открыть больше жилья с помощью Project Roomkey, который охватывает исключительно временные варианты убежища на случай чрезвычайной ситуации на пути к постоянному жилью.Чтобы найти более прочное и долговременное решение, нам нужно федеральное правительство в качестве нашего партнера, и я с нетерпением жду совместной работы с моими коллегами-мэрами, чтобы добиться этого ».

«Пожилые люди, работающие семьи, студенты колледжей и все те, кто испытывает бездомность в Лонг-Бич, заслуживают своей возможности иметь доступный дом в нашем городе. И хотя никто не мог предсказать экономический ущерб от нашей нынешней пандемии, реальность такова, что Калифорния не построила достаточно жилья для поддержания нашего динамичного роста населения.И хотя Лонг-Бич добился прогресса, чтобы действительно удовлетворить масштаб спроса, нам нужно федеральное правительство как наш партнер. Я вместе с моими коллегами-мэрами и руководителями бизнеса приглашаю Вашингтон присоединиться к нам в объединении усилий и стремлении к светлому завтрашнему дню для всех наших жителей ».

«Каждый в Эверетте заслуживает того, чтобы чувствовать себя в безопасности и верить в возможность дома. Мы находимся впереди всех, предлагая инновационные совместные ответы на сложные проблемы, стоящие перед нашим городом и страной.Тем не менее, нам предстоит пройти долгий путь, и мы не добьемся прочного успеха без активного участия и инвестиций всех участников: местных и национальных предприятий, местных органов власти, правительства штата и федерального правительства. Мэры и генеральные директора для инвестиций в жилищное строительство США — это подходящая платформа для мэров и предприятий, чтобы найти решения, которые любой город может воспроизвести — и таким образом заработать инвестиции федерального правительства в свое обещание ».

«Города по всей стране вступают в новаторские государственно-частные партнерства с частным сектором, чтобы безотлагательно, творчески и всесторонне решить проблему бездомных.В Сакраменто Sutter Health предприняла меры по обеспечению критически необходимыми ресурсами для постоянного жилья, временных приютов с богатым набором услуг и передовой информационно-пропагандистской деятельности. Вместе мэры и генеральные директора приступают к кампании по защите ресурсов и политики, которые, как мы знаем, помогают справиться с кризисом ».

«Шарлотта — это город с жилищными проблемами, которые затрагивают многие сектора нашей рабочей силы.Как мэр Шарлотты, я рад «засучить рукава» с другими мэрами и исполнительными директорами по всей стране для совместной работы над разработкой двухпартийных решений по доступному жилью, которые будут способствовать развитию возможностей и роста для всех жителей. Инвестируя в жилье с разной ценой, мы обеспечим возможности для восходящей экономической мобильности, создавая при этом более сильные районы и более безопасные сообщества ».

«Портленд продолжает превращаться в поистине глобальный город, и жилье, без сомнения, является самой важной проблемой, с которой мы сталкиваемся.Жилье связывает людей с работой, детей — со школами, а семьи — с учреждениями по всему нашему сообществу. Безопасное и доступное по цене жилье позволяет семьям делать то, что семьям нужно делать больше всего остального: проводить время вместе. Это и является для меня главным приоритетом Портленда — и я буду работать над тем, чтобы это стало главным приоритетом и для федерального правительства «.

«Сиэтл понимает, что наш кризис доступного жилья и бездомности беспрецедентен и требует столь же необычных инструментов и ресурсов для его решения.Наш подход к созданию как можно большего количества доступного жилья должен быть многомерным и основываться на прочном партнерстве между государственным и частным секторами. Но Сиэтл и сообщества по всей стране могут добиться долгосрочного успеха только в том случае, если федеральное правительство присоединится к городам и бизнесу Америки в их участии и инвестициях. Вот почему мы входим в состав группы мэров и генеральных директоров компании US Housing Investment ».

«Я горжусь тем, что присоединяюсь к своим коллегам-мэрам и нашим деловым партнерам из числа мэров и генеральных директоров компании US Housing Investment, чтобы бороться за ресурсы для решения нашего кризиса доступного жилья и бездомных.Города, пригороды и сельские поселки не могут решить эти растущие проблемы в одиночку — для этого потребуются инвестиции со стороны федерального правительства и деловых кругов. Американцы должны иметь доступ к доступному и стабильному жилью, и мы должны инвестировать в услуги по психическому здоровью и лечению от наркозависимости. Настало время для федерального правительства принять меры по этим неотложным вопросам, а мэры и генеральные директора по инвестициям в жилищное строительство США предоставляют платформу для достижения результатов ».

«В Сан-Диего мы работаем вместе над устранением препятствий, стимулированием строительства жилья рядом с остановками общественного транспорта и созданием рабочих мест, уделяем приоритетное внимание доступному жилью на излишках городской земли и превращаем гостиничные номера в вспомогательное жилье, чтобы убрать с улиц людей, страдающих хронической бездомностью.Подобные стратегии должны объединяться на национальном уровне с участием всех сторон — местных властей, правительств штатов и федерального правительства, работающих с частным сектором для разрешения этого социально-экономического кризиса. Я горжусь тем, что присоединяюсь к моим коллегам-мэрам и бизнес-лидерам нашей страны и призываю к устойчивому и целенаправленному плану, чтобы у каждого было стабильное и доступное место, где можно было бы позвонить домой ».

«Для меня большая честь присоединиться к другим лидерам по всей стране, чтобы защищать интересы бездомных и тех, кто борется с доступностью жилья.Проблемы такого масштаба слишком велики, чтобы один офис или организация могли решать их в одиночку. С помощью нашего бизнес-сообщества местные лидеры могут говорить громче и открывать инновационные способы улучшения качества жизни людей, которым мы служим. Недавно запустив серию программ реабилитации домов, занимаемых традиционными владельцами, я с нетерпением жду возможности сотрудничества с этой коалицией, поскольку мы вместе работаем над реализацией обещания и основного достоинства жилищного равенства ».

«Мы неустанно работаем над тем, чтобы наш рынок жилья работал для всех, кто называет наш город своим домом, и нам нужно использовать все возможные рычаги, чтобы предложить нашим людям более доступные варианты.Объединившись, чтобы выступить за увеличение инвестиций в доступное жилье здесь, в Денвере и по всей стране, мы можем лучше предоставить отдельным лицам, семьям и тем, кто нуждается в хорошем доме, чтобы они могли считаться своим собственным, поддержку, необходимую им для построения своей жизни и построения собственного фьючерсы ».

«Силиконовая долина неизменно входит в тройку самых дорогих рынков жилья в стране. Хотя с 2015 года мы разместили около 8000 бездомных, еще больше наших соседей вытесняются на улицу.Слишком многие наши родители работают на нескольких работах только для того, чтобы платить за квартиру. Но Кремниевая долина также инновационна и устойчива. Мы работали над тем, чтобы уравновесить высокие рабочие места и рост населения, приняв инклюзивную жилищную политику, требующую, чтобы при новых рыночных ценах зарезервировалась процентная доля новых единиц доступного жилья или выплачивалась плата для финансирования строительства нового доступного жилья. Мы принимаем строгие постановления о защите арендаторов, быстро расширяем масштабы строительства домов на заднем дворе, расширяем крошечные жилые дома и содействуем инновационным методам строительства для более быстрого строительства более доступного жилья.Мы делаем успехи. Поскольку мы опубликовали наш план строительства 25 000 новых домов к 2022 году, мы обратились к другим, чтобы увеличить финансирование доступного жилья, и в марте этого года они рассмотрят меру, которая будет инвестировать почти 70 миллионов долларов в год в решения по доступному жилью. Но для решения этой огромной проблемы в ее масштабах необходимо сделать гораздо больше. Городам необходимо федеральное правительство как партнер, который предсказуемо инвестирует в доступное жилье, чтобы гарантировать всем американцам имеют возможность получить доступную крышу над головой и обещание нового завтрашнего дня.«

«Мы считаем, что Оклахома-Сити может продолжать процветать, только если мы найдем общую цель. Это включает в себя инвестиции в действительно доступное жилье как средство борьбы с бездомностью в нашем городе и по всей Америке. И хотя работа местных властей состоит в том, чтобы объяснить эту сложную проблему нашим соседям и почему инвестиции подходят для OKC, мы можем решать масштаб этой проблемы только с федеральным правительством как с сильным и последовательным партнером.Я с нетерпением жду совместной работы с моими коллегами-мэрами и руководителями бизнеса, чтобы это произошло ».

«Доступное по цене место для жизни должно быть доступно каждому в Америке, кто мечтает улучшить жизнь своей семьи. Слишком много городов по всей стране столкнулись с беспрецедентным жилищным кризисом. Мы здесь, чтобы призвать лидеров в Вашингтоне разработать новые источники доходов и стимулы, необходимые сообществам для строительства и сохранения доступного жилья, которого заслуживают все наши сообщества.”

Посмотреть все

Никто не должен выбирать

Стабильное и доступное жилье дает людям с низким и средним доходом возможность добиться финансовой стабильности, которая поддерживает бизнес и экономический рост в местных сообществах. Но текущие программы и федеральное финансирование не удовлетворяют спрос, поскольку каждая четвертая семья, снимающая жилье в нашей стране, получает зарплату вдали от бездомности, а семьи больше не могут позволить себе безопасные места для жизни.Вот почему местным лидерам необходимо развивать партнерские отношения с федеральным правительством, благотворительными организациями, застройщиками недвижимости и жилья и другими предприятиями, чтобы усилить голоса борющихся семей и отдельных лиц и признать, что доступное жилье — это инвестиции в стабильные и процветающие сообщества. Никто не должен выбирать между домом, который он не может себе позволить, длительными поездками на работу, школой с более низкими баллами, а иногда даже предметами первой необходимости, такими как еда и лекарства.

Мы меняем разговор

Впервые мэры и генеральные директора U.S. Housing Investment объединяет
избранных высших должностных лиц города и различных руководителей бизнеса, чтобы осветить жилищные проблемы, выступить против сокращения финансирования на
и выступить за критически важные инструменты для развития государственно-частных партнерств для поддержки
доступного жилья и решения проблемы бездомности.

В качестве государственно-частного партнерства эта коалиция дает мощный сигнал о том, что инвестиции в новые и существующие жилищные программы приносят пользу всем нам. Вместе мы помогаем высказаться нашим соседям, которых обслуживают эти программы, и напоминаем Конгрессу и федеральным чиновникам, что помощь трудолюбивым людям помогает создавать сильные и безопасные сообщества.

Совместная работа

Для достижения наших целей наша коалиция работает локально в наших городах и на федеральном уровне с Конгрессом и администрацией через единую национальную повестку дня, состоящую из трех основных элементов:

Коалиция → Политика → Связь

Двухпартийные мэры, помогающие вести эту кампанию, представляют географически разные городские, сельские и пригородные муниципалитеты. В коалицию также входят различные группы заинтересованных сторон, идейные лидеры и научные круги, включая Национальный альянс за искоренение бездомности, Сообщество предпринимателей, Ассоциацию афроамериканских мэров, Округ муниципальных колледжей Лос-Анджелеса, Лигу городов Калифорнии и другие.

Скоординированные усилия

Чтобы связать нашу работу в каждом городе и гарантировать, что мэры и генеральные директора имеют необходимую политическую и коммуникационную поддержку, Holland and Knight LLP и Национальная лига городов (NLC) координируют коалицию в качестве членов исполнительного комитета. По всем вопросам обращайтесь:

Eve O’Toole с Holland & Knight
Brooks Rainwater с NLC

Авторские права © 2021 Мэры и генеральные директора для U.S. Инвестиции в жилье // Веб-сайт Gemini Creative

Программа экстренной помощи арендаторам

Часто задаваемые вопросы арендаторам

Как подать заявку?

Срок подачи заявок на участие в Программе экстренной помощи арендаторам города Лос-Анджелеса в связи с COVID-19 на 2021 год закончился.

К сожалению, из-за значительного экономического воздействия COVID-19 спрос на помощь в аренде значительно превысил доступные средства. Если у вас есть какие-либо вопросы по программе, посетите раздел часто задаваемых вопросов.Если появятся дополнительные средства, информация будет опубликована на этом сайте.

Каковы принципы 50% AMI на 2020 год в отношении общего дохода до или после налогообложения?

Семейный доход — это общий заработанный семейный доход, поэтому доход семьи должен быть не выше этой суммы до вычета налогов, в зависимости от количества людей в семье.

Могут ли арендаторы, проживающие в односемейной собственности, подавать заявление?

Да, арендаторы, проживающие в односемейных объектах аренды, могут подать заявление

Я снимаю кондоминиум, смогу ли я подать заявку?

Кондоминиумов, расположенных в городе Лос-Анджелес, имеют право на участие в программе.

Могу ли я подать заявку, если мое имя не указано в договоре аренды или аренды? Я всегда жил в съемной квартире и недавно развелся, однако мой домовладелец отказался обновить договор аренды.

Кандидатам необходимо предоставить документы о том, что они проживают в съемной квартире и платят арендную плату. Это не обязательно должен быть договор аренды / аренды. Это может быть какой-то другой документ, который связывает их с этим адресом, например уведомление от домовладельца или счет за коммунальные услуги.

Должен ли я, как арендатор, задерживать арендную плату, чтобы иметь право на участие в программе?

Нет, арендатор не обязательно должен просрочить арендную плату, но приоритет программы — оплата просроченной арендной платы соответствующего критериям арендатора, начисленной начиная с 1 апреля 2020 г. Если позволяет финансирование, программа может выплачивать предполагаемую арендную плату за трех (3 ) месяцы.

Вы должны быть гражданином США, чтобы иметь право на участие в программе?

Нет, программа открыта для всех арендаторов, независимо от иммиграционного статуса.

Какую информацию мне нужно будет предоставить, чтобы подтвердить свое право на получение финансовой помощи в рамках Программы экстренной помощи арендаторам?

Арендатор должен предоставить:

• Подтверждение того, что они проживают в городе Лос-Анджелес, например, удостоверение личности и т. Д.
• Подтверждение аренды жилого помещения, например договор аренды / аренды, или уведомление, выданное вашим нынешним арендодателем и т. Д.
• Подтверждение текущей и просроченной суммы арендной платы, например, квитанция об арендной плате или книга арендной платы и т. Д.
• Подтверждение семейного дохода, например, налоговая декларация, 1099 или контактная информация работодателя и т. Д.
• Доказательство безработицы и / или финансовых трудностей из-за COVID-19, например выписка о пособии по безработице, письмо от работодателя об увольнении, увольнении, сокращении рабочего времени и т. Д.

Чтобы просмотреть полный список других форм документов, которые можно подать, щелкните здесь для английского языка или щелкните здесь для испанского языка.

Если у меня нет доказательств дохода, таких как налоговые декларации или квитанции о заработной плате, как я могу подтвердить свой уровень дохода?

Если у арендатора нет налоговых деклараций или квитанций о заработной плате, он может предоставить заявление работодателя с такой контактной информацией, как имя, адрес, телефон, дата работы и полученный доход.

У меня есть удостоверение личности с фотографией, выданное государственным органом, но оно отражает мой предыдущий адрес, а не текущий в Лос-Анджелесе. У меня есть все другие доказательства того, что я съемщик в Лос-Анджелесе.Будет ли это проблемой, когда я подаю заявку на участие в Программе экстренной помощи арендаторам?

Удостоверение личности с фотографией государственного образца с другим адресом все равно будет использоваться для подтверждения вашей личности. Вы можете предоставить другой документ, подтверждающий вашу аренду, например, недавнее уведомление, адресованное на ваше имя от вашего текущего арендодателя, или счет за коммунальные услуги на ваше имя с указанием адреса вашей арендуемой квартиры.

Распространяется ли эта программа на субарендаторов?

Субарендатор имеет право подать заявку на участие в программе.Однако, как и для всех заявителей, арендодатель, который получит платеж, должен быть лицом, ответственным за недвижимость. Финансовая помощь не может быть выплачена главному арендатору.

Я живу с не связанными друг с другом соседями по комнате, и мы разделили арендную плату и коммунальные услуги. Я потерял работу из-за COVID-19, однако мои соседи по комнате все еще работают и платят свою часть арендной платы, но я больше не в состоянии позволить себе свою долю. Имею ли я право на участие в программе, хотя совокупный доход моих соседей по комнате превышает 50% от требуемого дохода семьи AMI?

Семейный доход основан на общем доходе всех членов (связанных и не связанных), проживающих в одной съемной квартире, поэтому общий семейный доход всех соседей по комнате не должен превышать 50% AMI.

Если у меня нет информации о владельце, могу ли я ввести контактную информацию управляющего недвижимостью?

Да, нам нужна информация о вашем арендодателе, собственнике недвижимости или управляющей компании, которой вы платите арендную плату. Таким образом, если вы выбраны для участия в программе, мы будем знать человека, ответственного за то, чтобы связаться с вами и выплатить финансовую помощь от вашего имени.

Если меня выбрали для получения финансовой помощи, обязан ли я ее вернуть?

Арендатор не обязан возвращать денежную помощь, это грант.Финансовая помощь будет выплачиваться непосредственно арендодателю от имени арендатора.

Я перехожу в новое подразделение. Имею ли я право на финансовую помощь?

Если выбрано, оплата будет производиться арендодателю по адресу арендуемой квартиры, указанному в заявлении. Финансовая помощь не может быть переведена на другой адрес арендуемой квартиры.

Я больше не живу по адресу, указанному в моем заявлении.Имею ли я право на получение субсидии на аренду?

Начиная с 28 июня 2021 г., если вы больше не проживаете в арендуемой квартире и по-прежнему имеете задолженность по арендной плате перед бывшим арендодателем с 1 апреля 2020 г., вы все равно можете иметь право на получение финансовой помощи. Если ваше приложение было закрыто по этой причине, оно будет открыто повторно.

Кому выплачивается финансовая помощь?

Финансовая помощь выплачивается напрямую домовладельцу. Помощь не будет выплачиваться арендодателю, если арендатор не прошел квалификацию, предоставив документацию, подтверждающую его право на получение помощи.Если домовладелец решит не участвовать в программе, арендатору будет выплачена финансовая помощь в размере 25% просроченной арендной платы.

Должен ли мой домовладелец что-либо делать, чтобы получить финансовую помощь?

Чтобы арендодатель получил помощь, арендодатель должен соблюдать федеральные, государственные и местные законы и предоставить следующие документы:

• Подтверждение личности
• Заполненная форма W-9
• Подтверждение текущей ежемесячной и просроченной арендной платы арендатора
• A заполненное соглашение об участии в программе ERAP города Лос-Анджелеса

Если арендатор выбран для получения финансовой помощи, может ли арендатор получить возмещение за арендную плату, уже уплаченную домовладельцу?

Нет, возмещения или возврата денег нет.Финансовая помощь предназначена для обремененных арендной платой арендаторов, которые не смогли полностью оплатить арендную плату из-за обстоятельств, связанных с COVID-19, с 1 апреля 2020 года по 31 марта 2021 года.

Я подавал заявку не один раз. Будут ли дисквалифицированы обе заявки?

Нет. Последнее приложение, которое вы подали, будет сохранено, а все более ранние приложения будут удалены.

Может ли арендатор (или домовладелец) обратиться в штат и город за помощью в аренде?

Нет, жители города Лос-Анджелес не имеют права подавать заявку на участие в программе штата, поскольку город Лос-Анджелес создал свою собственную программу в сотрудничестве с правительством штата и федеральным правительством.

Считается ли безработица частью дохода моей семьи?

Да, пособие по безработице считается доходом и должно быть включено в расчет дохода вашей семьи. Однако единовременные стимулирующие выплаты не считаются доходом.

Почему город разрешает только жителям с семейным доходом 50% AMI, а не 80%?

Федеральное правительство и правительство штата разрешили местным властям разработать программу более адресной помощи жителям их города.В городе Лос-Анджелес очень высока доля жителей с низким доходом, пострадавших от пандемии COVID-19. Большинство арендаторов в Лос-Анджелесе имеют доход ниже 50% AMI. Из-за высокого процента арендаторов с низким доходом в городе, городской совет Лос-Анджелеса решил отдать приоритет финансированию, доступному в настоящее время, тем, кто больше всего в нем нуждается, и уделить дальнейшее внимание тем домохозяйствам с самым низким доходом, которые составляют 30% от AMI. Если будет получено дополнительное финансирование, количество домохозяйств, имеющих право на получение помощи, может быть увеличено.

Я не могу загрузить свои документы в онлайн-заявку?

Чтобы загрузить документы в приложение, в инструкциях указывается, что нужно установить флажок для типа документа, который вы будете предоставлять для этой категории соответствия. После выбора появится кнопка ЗАГРУЗИТЬ для загрузки этого документа.

Меня выбрали для участия в программе, и мне нужно загрузить больше документов. Я больше не могу получить доступ к своей учетной записи, как мне загрузить документы?

Когда статус арендатора — «Право арендатора на рассмотрении», его учетная запись заблокирована.Если документы отсутствуют, арендатор будет проинформирован по электронной почте и / или по телефону о недостающих документах, и заявитель сможет загрузить недостающие документы после уведомления. Арендатор может получить доступ к своей учетной записи только в том случае, если статус — «Арендатор ожидает первоначального представления документов» или «Арендатор ожидает окончательного представления документов».

В настоящее время я живу со своим арендодателем, но снимаю отдельную комнату, имею ли я право на получение финансовой помощи по этой программе?

К сожалению, арендодатель и арендатор не могут жить в одном доме, независимо от того, живут ли они в отдельной спальне.

Часто задаваемые вопросы арендодателям

Покроет ли финансовая помощь штрафы за просрочку платежа или другие сборы?

Нет, финансовая помощь не будет покрывать штрафы за просрочку платежа, проценты или другие сборы. Арендодателям также следует знать о мерах защиты арендаторов от COVID-19, которые запрещают взимать проценты или пени за неуплаченную арендную плату из-за COVID-19. Узнайте больше здесь: https://hcidla.lacity.org/covid-19/renter-protections

. Получу ли я 1099?

Да, правила IRS требуют, чтобы для выплат финансовой помощи выдавался номер 1099.

С какими условиями программы должны согласиться арендодатели?

Арендодатель должен согласиться соблюдать федеральное, государственное и местное законодательство в отношении невыплаты арендной платы, процедуры выселения и увеличения арендной платы. Арендодатель должен согласиться принять платеж в качестве платежа в полном объеме за период времени, охватываемый платежом ERAP, и не должен выселять арендатора за неуплату арендной платы, причитающейся за период времени, охватываемый платежом ERAP.

Какие документы требуется предоставить домовладельцу, если он согласен участвовать в программе ERAP?

Арендодатель должен предоставить следующие документы:

• Подтверждение личности
• Заполненная форма W-9
• Подтверждение текущей ежемесячной и просроченной арендной платы арендатора.
• Заполненное соглашение об участии арендодателя в программе ERAP города Лос-Анджелеса.

Что произойдет, если я подаю заявление от имени своего арендатора, а мой арендатор не ответит или не предоставит документы?

Для того, чтобы арендодатель получил финансовую помощь от имени своего арендатора для оплаты просроченной арендной платы, арендатор должен доказать, что он соответствует требованиям программы, и должен предоставить документацию, подтверждающую это. Арендодателям рекомендуется информировать своих арендаторов о программе и уведомлять арендаторов, чтобы они проверяли свою электронную почту на наличие уведомлений.

Почему город разрешает только жителям с семейным доходом 50% AMI, а не 80%?

Федеральное правительство и правительство штата разрешили местным властям разработать программу более адресной помощи жителям их города. В городе Лос-Анджелес очень высока доля жителей с низким доходом, пострадавших от пандемии COVID-19. Большинство арендаторов в Лос-Анджелесе имеют доход ниже 50% AMI. Из-за высокого процента арендаторов с низким доходом в городе, городской совет Лос-Анджелеса решил отдать приоритет финансированию, доступному в настоящее время, тем, кто больше всего в нем нуждается, и уделить дальнейшее внимание тем домохозяйствам с самым низким доходом, которые составляют 30% от AMI.Если будет получено дополнительное финансирование, количество домохозяйств, имеющих право на получение помощи, может быть увеличено.

Может ли арендатор (или домовладелец) обратиться в штат и город за помощью в аренде?

Нет, жители города Лос-Анджелес не имеют права подавать заявку на участие в программе штата, поскольку город Лос-Анджелес создал свою собственную программу в сотрудничестве с правительством штата и федеральным правительством.

Я не могу загрузить свои документы в онлайн-заявку?

Чтобы загрузить документы в приложение, в инструкциях указывается, что нужно установить флажок для типа документа, который вы будете предоставлять для этой категории соответствия.После выбора появится кнопка ЗАГРУЗИТЬ для загрузки этого документа.

Губернатор Ньюсом недавно объявил, что в рамках программы помощи арендаторам COVID-19 будет выплачиваться 100% невыплаченной арендной платы. Означает ли это, что арендодатели, участвующие в городской программе, получат 100% невыплаченной арендной платы с 01.04.2020 по 31.03.2021 вместо 80%?

Существующая Программа экстренной помощи арендаторам на 2021 год была учреждена в соответствии с положениями Закона 91 Сената штата Калифорния.В связи с принятием Закона о собрании 832 в программу были внесены поправки, предусматривающие выплату 100% неоплаченной арендной платы арендатору. Арендодатели, которым было выплачено 80% невыплаченной арендной платы, получат дополнительные 20% платежа для покрытия оставшейся невыплаченной арендной платы. Повторная заявка не требуется; Город обработает дополнительную оплату.

* В зависимости от наличия финансирования городские власти могут открывать в будущем заявки на съем домохозяйств с доходом до 80% от AMI.

Заявление об ограничении ответственности

Остерегайтесь мошенников.Сотрудники города не будут запрашивать у вас личную информацию, такую ​​как ваш номер социального страхования, по телефону, связанного с этой инициативой. Пожалуйста, используйте безопасные средства для передачи личной контактной информации городу для этой инициативы.

Любая личная информация, предоставленная в департамент, может считаться общедоступными записями, подлежащими публичному раскрытию запрашивающими сторонами, в соответствии с Законом Калифорнии о публичных записях, хотя некоторая конфиденциальная информация может быть отредактирована до раскрытия запрашивающим сторонам.

Город Лос-Анджелес не несет ответственности за любой ущерб, который может возникнуть в результате использования, невозможности использования или неправильного использования веб-сайта и / или материалов, содержащихся на веб-сайте, или который является результатом ошибок, упущений, перерывов в работе. , удаление файлов, ошибки, дефекты, задержки в работе или передаче или любой сбой в работе.

Как инвестировать в недвижимость: 5 способов начать работу

Если у вас когда-либо был домовладелец, вы, вероятно, не мечтаете им стать: звонки по поводу слишком больших ошибок и переполненных туалетов не кажутся нравится самая гламурная работа.

При правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, если не броским. Это может помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода. И многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления на каждом шагу от арендатора.

Проблема в том, что многие новые инвесторы не знают, куда и как вкладывать деньги в недвижимость. Вот несколько лучших способов заработать на недвижимости: от низких до высоких.

Лучшие способы инвестирования в недвижимость

1.Купить REIT (инвестиционные фонды недвижимости)

REIT позволяют вам инвестировать в недвижимость без физической недвижимости. Часто сравнивают с паевыми инвестиционными фондами, это компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и отели. REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их обычным вложением средств при выходе на пенсию. Инвесторы, которые не нуждаются в регулярном доходе или хотят его, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего увеличения своих вложений.

«Новые инвесторы могут захотеть придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через онлайн-брокера.”

Является ли REIT хорошей инвестицией? Они могут быть, но также могут быть разнообразными и сложными. Некоторые торгуют на бирже, как акциями; другие не торгуются на бирже. Тип REIT, который вы покупаете, может иметь большое значение для риска, который вы принимаете, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать и их трудно оценить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через брокерские фирмы.

Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, открытие занимает менее 15 минут, и многие компании не требуют начальных вложений (хотя сам REIT, скорее всего, будет иметь минимум вложений).

Реклама

Рейтинг NerdWallet Рейтинг NerdWallet определяется нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.	Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.	Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.
Комиссии 1% могут применяться другие сборы		Комиссии от 0,50% до 2,5% для фондов; Стоимость проекта варьируется

2.Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость

Если вы знакомы с такими компаниями, как Prosper и LendingClub, которые объединяют заемщиков с инвесторами, желающими одолжить им деньги на различные личные нужды, такие как свадьба или ремонт дома, вы поймете онлайн-инвестирование в недвижимость.

Эти платформы соединяют девелоперов недвижимости с инвесторами, которые хотят финансировать проекты за счет заемных средств или капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие значительного риска и уплату комиссии платформе.Как и многие другие инвестиции в недвижимость, они спекулятивны и неликвидны — их нелегко выгрузить так, как вы торгуете акциями.

Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы зарабатывать деньги. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых Комиссией по ценным бумагам и биржам как люди, заработавшие более 200 000 долларов США (300 000 долларов США с супругом) за каждый из последних двух лет или имеющие чистую стоимость в 1 миллион долларов США. или более, не включая основное место жительства. Альтернативы для тех, кто не может выполнить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.

3. Подумайте об инвестициях в арендуемую недвижимость

Тиффани Алекси не собиралась становиться инвестором в недвижимость, когда она купила свою первую арендуемую недвижимость в 21 год. Затем, когда она училась на старших курсах колледжа в Роли, Северная Каролина, она планировала посещать аспирантуру по месту жительства и решил, что покупка будет лучше, чем аренда.

«Взлом домов позволяет вам жить в своей инвестиционной собственности, сдавая в аренду комнаты или квартиры. «

» Я зашел на сайт Craigslist и нашел квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, оформленную в стиле студенческого жилья.Я купил ее, жил в одной спальне, а остальные три сдал в аренду », — говорит Алексий.

Установка покрыла все ее расходы и принесла дополнительные 100 долларов в месяц наличными — это далеко не мелочь для аспиранта, и этого достаточно, чтобы Алекси поймал ошибку с недвижимостью. Сейчас ей 27 лет, она арендует пять квартир и является брокером и владельцем Alexy Realty Group в Роли.

Алекси вышел на рынок, используя стратегию, которую иногда называют взломом дома — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость.По сути, это означает, что вы занимаетесь своей инвестиционной недвижимостью, либо сдавая в аренду комнаты, как это делал Алекси, либо сдавая в аренду единицы в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по развитию и маркетингу компании, говорит, что взлом домов позволяет инвесторам покупать недвижимость до четырех квартир и при этом иметь право на получение жилищного кредита.

Конечно, вы также можете купить и сдать в аренду всю инвестиционную недвижимость. Найдите тот, чьи совокупные расходы меньше суммы, которую вы можете взять в аренду. И если вы не хотите быть человеком, который появляется с ремнем для инструментов, чтобы исправить утечку, или даже человеком, который звонит этому человеку, вам также придется заплатить управляющему недвижимостью.

«Если вы управляете им самостоятельно, вы многое узнаете об отрасли, а если вы купите будущую недвижимость, вы войдете в нее с большим опытом», — говорит Мейер.

4. Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость

Это оживает HGTV: вы инвестируете в дом по заниженной цене, нуждаясь в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете с прибылью. Эта стратегия, получившая название «переворот дома», немного сложнее, чем кажется по телевизору.

«Существует более серьезный элемент риска, потому что большая часть математики, лежащей в основе переворачивания, требует очень точной оценки того, сколько будет стоить ремонт, что непросто», — говорит Мейер.

Его предложение: Найдите опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы найдете подрядчика, который хорошо оценивает расходы или управляет проектом», — говорит он.

Другой риск переворота заключается в том, что чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что выплачиваете ипотеку, не принося никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, если будете жить в доме, когда будете его ремонтировать. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений носит косметический характер, и вы не возражаете против небольшой пыли.

5. Сдать комнату

Наконец, чтобы хоть чуть-чуть окунуться в воду с недвижимостью, вы можете арендовать часть своего дома через такой сайт, как Airbnb.