Алгоритм действий при покупке квартиры в ипотеку: Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации :: Деньги :: РБК Недвижимость

Рассказываем о том, что необходимо сделать для получения ипотечного кредита

Фото: Валерий Матыцин/ТАСС

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

1. Оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

2. Выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

3. Выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

4. Cоберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

5. Отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

6. Дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

7. Внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

8. Оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

Другие материалы об ипотеке на РБК Недвижимость

Дистанционная покупка квартиры: как происходит и что для этого нужно?

Собственная недвижимость в Сочи – мечта людей из самых разных уголков страны. Воплотить мечту в реальность решается далеко не каждый. Причины для этого могут быть разные: от отсутствия финансовых возможностей до нехватки времени для того, чтобы приехать и выбрать вариант, устраивающий по всем параметрам!

Содержание:

1. Покупка квартиры в другом городе: как выбрать подходящий вариант
   1. Оцениваем расположение
   2. Оценка внутреннего состояния и прилегающей территории
2. Алгоритм действий, необходимых для покупки
   1. Квартиры в новостройках
   2. Вторичная недвижимость
3. Дистанционная покупка в ипотеку

Дистанционная покупка квартиры сегодня – это не фантастика, а обыденная реальность. Многие люди, у которых нет времени на поиски недвижимости, доверяют выбор подходящего варианта специалистам. Современные технологии позволяют совершать сделки без личного присутствия и изучать объекты на расстоянии тысяч километров от них. Колоссальная экономия личного времени и сил!

В статье мы подробно расскажем вам о том, как купить квартиру находясь в другом городе, как сделать правильный выбор и какие документы для этого потребуются. В случае, если вы хотите купить квартиру в Сочи и находитесь в поиске ответственных специалистов, которые возьмут все на себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы с большим удовольствием вам поможем!

Рынок недвижимости курортной столицы насыщен предложениями на любой вкус и бюджет. Первоочередно рекомендуем определиться с целью покупки и начать поиски, опираюсь на эту самую цель. Например, если вы хотите приезжать в Сочи на отдых, то рассмотрите квартиры, расположенные в прибрежном кластере или в уютных курортных районах. Рассматриваете покупку как перспективное инвестиционное вложение? Обратите внимание на строящиеся жилые комплексы и квартиры, которые можно сдавать в аренду по очень выгодной цене!

Одной из главных сложностей в вопросе того, как купить квартиру в другом регионе, часто является банальное незнание города. Сочи – это самый длинный город России с достаточно сложным рельефом. Вы можете открыть карту и оценить расположение объекта, «погулять» по улицам через специальные сервисы или же попросить вашего агента устроить для вас виртуальную экскурсию по видеосвязи.

Обязательно учитывайте следующие параметры:

• близость важных объектов инфраструктуры;
• экологическая обстановка;
• транспортная доступность;
• сколько времени занимает дорога до моря.

Если вы рассматриваете квартиру для переезда с детьми, то оцените, как далеко находится школа, детский садик, поликлиника, образовательные центры. Если переезд связан с работой, то с помощью навигатора, вы можете посмотреть, как долго вам придется добраться.

Перед покупкой в обязательном порядке нужно запросить у продавца или вашего персонального менеджера как можно больше информативных фотографий и видео. Обязательно попросите отобразить в графических материалах:

• состояние санузлов и кухни;
• состояние коммуникаций;
• подъезд, лифт;
• вид из окон;
• состояние мебели и бытовой техники;
• общий вид двора, игровой площадки;
• паркинг.

Лучше всего чтобы владелец предоставил вам фотографии, сделанные в разное время года, и суток (если такая возможность есть). Это необходимо для того, чтобы вы имели максимально реалистичное представление о квартире.

Как мы уже говорили выше, дистанционные сделки сегодня – это обычная практика. Специалисты компании «Винсент Недвижимость» ежедневно работают с клиентами, которые находятся в других городах и желают купить собственную квартиру в курортном городе.

Всю недвижимость можно поделить на две глобальные группы – новостройки и вторичное жилье. Рассказываем о том, как дистанционно купить квартиру в другом городе!

Предположим, что вы решили приобрести недвижимость в новом жилом комплексе, который только что введен в эксплуатацию или пока еще только строится.

1. Необходимо выслать застройщику отсканированные страницы паспорта покупателя – человека, на которого будет оформлена квартира;
2. Застройщик заполняет договор, в котором приписываются реквизиты сторон, сроки оплаты. Затем договор отправляется покупателю для ознакомления;
3. Если вас все устраивает, и вы согласны со всеми пунктами, то необходимо распечатать договор в трёх экземплярах и подписать его, оплатить государственную пошлину;
4. Необходимо сделать нотариальную доверенность на юриста компании-застройщика или на ваше доверенное лицо, коим может выступать риелтор;
5. Пакет собранных документов, включающий в себя 2 подписанных договора, квитанцию об оплате пошлины и доверенность, отправляете юристу или доверенному лицу;
6. Застройщик вместе с доверенным лицом сдают документы в МФЦ;
7. После того, как договор зарегистрирован, застройщик отправляет его вам;
8. Как только регистрация сделки состоялась, вы оплачиваете сумму, указанную в договоре.

Обращаем ваше внимание на то, что при нахождении в браке, дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие от второго супруга.

При дистанционной покупке квартиры на вторичном рынке, алгоритм действий не сильно отличается от приобретения недвижимости в новом доме. Вам необходимо отправить вашему доверенному лицу скан паспорта покупателя, нотариальную доверенность. В назначенный день представитель и продавец подписывают договор, производят расчет заранее оговоренным способом и отправляют документы в МФЦ для государственной регистрации.

Для того, чтобы дистанционно купить квартиру с привлечением ипотечных средств, необходимо учитывать ряд нюансов. Банки не всегда охотно предоставляют кредит на покупку недвижимости в другом городе.

Чтобы взять ипотеку в другом регионе, потребуется следующее:

• определение суммы займа и первого взноса;
• подача заявки в банк;
• получение одобрения;
• предоставление банку пакета документов на квартиру;
• выбрать схему заключения сделки.

Не стоит забывать и об оформлении нотариальной доверенности на лицо, которое будет заниматься решением данного вопроса – вашего родственника, близкого друга или риелтора.

Можно купить квартиру в ипотеку, находясь при этом в другом городе, но при этом обязательно нужно учитывать тот факт, что банк может несколько затянуть с проверкой юридической чистоты объекта.

Ипотека: Ошибки и рекомендации при покупке квартиры в ипотеку

На сегодняшний день ипотечное кредитование является одной из наиболее популярных банковских услуг для желающих купить квартиру в ипотеку. Этому поспособствовало быстрое восстановление рынка недвижимости после кризиса и значительный рост объема выдачи ипотечных кредитов.

Как купить квартиру в ипотеку?

В целом процедура покупки квартиры в ипотеку состоит из трех этапов:

— подача документов в банк и одобрение заемщика; — одобрение квартиры для принятия его в залог; — сделка купли-продажи квартиры с последующей регистрацией в ГУ ФРС.

Однако уже первый этап, подача документов в банк и одобрение заемщика, вызывает массу вопросов. В результате — тратится дополнительное время, средства и нервы.

Основные ошибки при одобрении ипотеки на квартиру

Одной из основных ошибок при одобрении ипотечного кредита для покупки квартиры на вторичном рынке жилья является неверный алгоритм действий:

— сначала покупатель находит нужную квартиру; — вносит за квартиру аванс или задаток; — и только потом подаёт документы на одобрение ипотеки.

Данная ошибка может повлечь за собой множество трудностей, связанных с покупкой понравившейся квартиры.

Трудности при покупке квартиры в ипотеку

Во-первых, банк может не одобрить ипотечный кредит или одобрить сумму меньше заявленной. Причины могут быть самые разные: негативная кредитная история, судимости, маленький доход, слишком низкий первоначальный взнос. Во-вторых, одобрив ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке жилья, заемщик не сможет получить одобренный кредит на покупку комнаты или на покупку загородной недвижимости. То есть, получив положительное уведомление от банка по одной программе, использовать ипотечный кредит на тех же условиях по другой программе уже не получится. Необходимо будет заново получать одобрение ипотечного кредита. В случае неправильного алгоритма одобрения ипотеки может сложиться неблагоприятная ситуация с возвратом аванса по квартире. Т.к. сделка срывается по вине покупателя, аванс продавцом не возвращается. Иногда на покупателя квартиры накладываются дополнительные штрафные санкции. Нередко возникает необходимость продавцу занизить стоимость продажи квартиры. И если банк, в котором получено одобрение ипотеки, не делает занижение стоимости, то, скорее всего, продавец откажется продавать квартиру.

Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке?

Изначальное оформление документов на покупку квартиры в ипотеку на вторичке и её одобрение банком даёт чёткое понимание того, на какую сумму покупатель может рассчитывать и, соответственно, какую квартиру можно купить на выделенные ипотечные средства. Уведомление об одобрении ипотеки в большинстве банках действительно в течение трех месяцев с возможностью пролонгации. Этого срока вполне достаточно, чтобы подобрать квартиру, соответствующую пожеланиям и возможностям покупателя, а также требованиям одобрившего ипотеку банка.

Как купить квартиру в ипотеку в новостройке?

Что касается покупки квартиры в ипотеку в новостройке, то здесь алгоритм прямо противоположен. Сначала следует выбрать квартиру в новостройке, забронировать квартиру и только затем оформлять и получать одобрение на ипотеку. Причем подавать документы на одобрение ипотеки возможно только в те банки, которые аккредитовали данную новостройку.

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками — Вторичное жильё

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами 

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры 

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено. 

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть 

Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.

Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего. 

В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.

Если продают одну квартиру, чтобы купить другую 

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. 

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. 

Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.

Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.

Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки. Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи. 

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки. 

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так,  для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика. 

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую. Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку. Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям. Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.  

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками 

Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка

Такая ситуация способна обернуться отменой сделки. 

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно. 

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным. 

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье. 

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке. Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка. Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру

Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.

При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. 

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. 

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. 

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки. 
3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли. 
4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю. 
6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

Что делать после подписания акта приема передачи квартиры в ипотеке

С чего начинается оформление новостройки?

Первое, с чего начинается оформление новостройки, это с подготовки пакета документов застройщиком и ввода здания в эксплуатацию. После окончания цикла строительства компания застройщик проводит предварительную подготовку к вводу в эксплуатацию. В ходе этой работы проверяется работоспособность все инженерных и коммуникационных сетей. Необходимы точные замеры, поскольку важнейшим этапом становится постановка здания на кадастровый учет. А для этого застройщик доложен получить паспорт дома в бюро технической инвентаризации. Одновременно застройщик заказывает в БТИ поэтажные планы, различные экспликации и паспорта на каждую квартиру в отдельности.

Следующим этапом строительная компания проводит собрание, по результатам которого оформляется протокол о распределении всех возведённых площадей. В этом документе указываются те помещения, которые обладают коммерческим назначением и жилые площади. Проектная документация подразумевает наличие подъездных путей, благоустройства территории вокруг возведённого многоэтажного дома. Поэтому все эти моменты тоже должны быть учтены в оформлении протокола.

Составление акта передачи для обращения в департамент по жилищной и строительной политике в местном муниципалитете – это еще одна обязанность подрядчика. Как только этот документ будет готов, на объект приезжает комиссия, состоящая из представителей проектного бюро, сотрудников муниципалитета, архитектора и инженера. Проводятся исследовательские работы. Проверяются все инженерные системы, коммуникации, работоспособность лифтов, безопасность конструкций, соответствие объекта проектной документации, утверждённой в процессе получения разрешения на строительство.

Подписание акта передачи построенного объекта открывает возможность на получение разрешения на поэтапный ввод жилого сооружения в эксплуатацию. После данного шага к дому подключаются электрификация, газификация 9если это предусмотрено проектом), вводится в действие канализация, запускается водоснабжение (горячее и холодное), запускается система вентиляции, начинают работать лифты.

Это все дает возможность поставить объект на кадастровый учет, присвоить ему почтовый адрес и начать процесс выделения квартир участникам долевого строительства для оформления ими права собственности на свои квадратные метры.

Статьи о недвижимости от ГК «Прок»

13.10.2021
Что делать, если купил квартиру с коммунальной задолженностью?
Что делать, если купил квартиру с коммунальной задолженностью? Возможно ли взыскать долг с предыдущего владельца? 

06.10.2021
Самозанятость для сдачи квартиры
Зачем регистрироваться в качестве самозанятого для сдачи недвижимости в аренду. Насколько меньше становится налог. Как пройти регистрацию.

29.09.2021
Как выкупить квартиру, выставленную за долги?
Как можно выкупить квартиру, которая отошла банку за долги. Торги, аукционы и виртуальные витрины — что выгоднее?

22.09.2021
Ужесточение требований ЦБ по ипотеке
Каким образом ЦБ ужесточил ипотечные требования в 2021 году. Какие причины и последствия.

15.09.2021
Военная ипотека в 2021
Суть военной ипотеки, условия в 2021 году. Кто может взять военную ипотеку, и как растет размер накопительной части.

08.09.2021
Налоговый вычет в 2021 году
Как получить налоговой вычет в 2021 году. Каким образом упростилась система, нужно ли заполнять справку 3-НДФЛ.

01.09.2021
Материнский капитал 2021
Какие изменения произошли с маткапиталом в 2021 году. Какие новые нюансы появились. На что можно потратить материнский капитал.

25.08.2021
Trade-In на рынке недвижимости
Что такое и как работает Trade-in на рынке недвижимости. Выгодно ли использовать вторичное жилье в качестве взноса при покупке квартиры в новостройке. Какие риски существуют.

18.08.2021
Раздельный сбор мусора в многоквартирном доме
Правила и нормы раздельного сбора мусора в многоквартирном доме. Как организовать раздельный сбор по инициативе жильцов. Полный алгоритм действий.

11.08.2021
Коммерческая недвижимость в новостройках
Перспективы и выгоды приобретения коммерческих помещений на первом этаже в новостройках. Правила ведения бизнеса, ограничения и нормы законодательства. 

04.08.2021
Кладовые в новостройках

Каким образом можно приобрести кладовую в новостройке. Зачем нужны келлеры и выгодно ли их покупать?

28.07.2021
Квартиры-трансформеры
Новый тренд в российской архитектуре — квартиры-трансформеры. Все, что вы хотели узнать о преимуществах и недостатках этого вида малогабаритного жилья.

17.05.2021
Переуступка квартиры в новостройке
Покупка жилья в еще строящемся доме обойдется дешевле, чем на первичном или вторичном рынке. Но как быть, если все квартиры куплены еще до начала строительства? В этом случае можно переоформить право требования квартиры на другого человека по договору переуступки.

14.05.2021
Как выбрать машиноместо в новостройке
Места для парковки автомобилей в новостройках зачастую стоят дороже, чем сами автомобили. Поэтому важно основательно выбирать машиноместо, чтобы в будущем не возникло трудностей ни с технической, ни с юридической стороны.

11.05.2021
Как взять ипотеку без первоначального взноса

При оформлении ипотеки большинство банков требуют первоначальный взнос. Обычно он составляет около 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Первоначальный взнос гарантирует банку возврат части денег, если заемщик не сможет продолжать исполнять финансовые обязательства. В качестве взноса могут выступать личные средства, субсидии или потребительский кредит.

30.04.2021
Обратный выкуп квартиры застройщиком
Некоторые застройщики предлагают услугу обратного выкупа квартиры, при которой покупатель гарантированно может продать недвижимость обратно. В чем суть данной сделки? Есть ли подвох или такая услуга действительно выгодна для покупателя? 

27.04.2021
Закладная на квартиру по ипотеке
При оформлении займа на приобретение жилья банк может потребовать регистрацию закладной. Важно правильно заполнить и зарегистрировать документ, а также учесть ряд нюансов. Иначе впоследствии у заемщика, который отдает недвижимое имущество в залог банку, могут возникнуть трудности.

23.04.2021
ЕГРН и ЕГРП
При любых операциях с недвижимостью, будь то покупка квартиры, оформление ипотеки или получение наследства требуются выписки из Госреестра. Чем отличается выписка ЕГРН от ЕГРП? Какой документ необходимо заказывать и как это сделать?

16.11.2020
Апартаменты и квартиры — в чем разница
Около 25% от всех предложений в новостройках от столичных застройщиков — это апартаменты. Обсуждаем особенности этого вида недвижимости, плюсы и минусы инвестиций в такое жилье и принципиальные отличия от обычных квартир. 

10.11.2020
Продление ипотеки с государственной поддержкой под 6,5%
Продление ипотеки с государственной поддержки на 2021 год. Разбор условий программы для покупки квартиры в новостройке в кредит под 6.5% годовых.

Новости 1 — 20 из 189
Начало | Пред. | 1 2 3 4 5 | След. | Конец | Все

Полезные статьи | «Оценочная компания №1»

Оценка квартир

Оценка квартиры является важной процедурой при оформлении ипотеки. Результаты исследований влияют на сумму кредита, размер процентной ставки, срок погашения и другие условия по договору с банком. Малейшая ошибка в отчете может привести к серьезным последствиям, поэтому к выбору оценщика нужно подойти внимательно и ответственно.

Читать дальше →

Оценка ущерба автомобиля после дтп

После ДПТ перед владельцем пострадавшего автомобиля встает проблема получения страховой премии и ремонта транспортного средства. Оформление выплат доступно после проведения экспертной оценки ущерба от аварии.

Читать дальше →

Электронные отчеты об оценке.

В силу века новых технологии и внедрения электронного документооборота (ЭДО) в Российской Федерации, большинство Банков просит предоставить Отчет об оценке в электронном формате.

Читать дальше →

Тонкости оценки ущерба при заливе: что делать, если затопили соседи?

Что делать, если вас затопили соседи? Пошаговая инструкция ваших действий после залива.

Читать дальше →

Где и как оценить квартиру

Мы поможем Вам разобраться в многообразии предлагаемых на современном рынке услуг и определить какой тип оценки вам необходим.

Читать дальше →

Оценка для ипотеки/залога

Как правильно выбрать оценщика при покупке квартиры в ипотеку или при оформлении собственности на квартиру?

Читать дальше →

Продажа квартиры – что нужно делать в первую очередь

В сегодняшних условиях на рынке недвижимости продать свою квартиру является непростой задачей: спрос значительно превышает предложения, а банки и строительный фирмы предлагают выгодные условия на новый фонд.

Читать дальше →

Для чего нужна оценка недвижимости

Мы поможем разобраться вам для чего и в каких ситуациях Вам необходима оценка недвижимости.

Читать дальше →

Оценка жилой недвижимости: что влияет на стоимость квартиры/комнаты?

Что влияет на стоимость вашей квартиры или комнаты. В этой статье мы попробуем описать основные моменты, которые могут повлиять на стоимость квартиры или комнаты.

Читать дальше →

Оценка квартиры после залива

С вами произошла неприятная ситуация — вас залили соседи? Читайте что необходимо сделать.

Читать дальше →

Оценка ущерба после залива квартиры

Алгоритм действий и последующей оценки ущерба после залива выглядит так…

Читать дальше →

Залив квартиры: оценка ущерба

Что делать, если вас затопили соседи? Пошаговая инструкция ваших действий после залива.

Читать дальше →

Экспертная оценка: что это и когда она необходима?

Экспертная оценка анализирует параметры процессов или объектов, которые нельзя измерить непосредственно. Она проходит на основании профессионального опыта одного или нескольких специалистов. Экспертная оценка может содержать не только информацию о текущем состоянии объекта, но и давать прогноз его дальнейшему развитию и изменению ситуации. Результат анализа даёт возможность принять грамотное решение, опираясь на мнение профессионалов.

Читать дальше →

Оценка движимого имущества

Актуальные вопросы, связанные с оценкой движимого имущества

Читать дальше →

Оценка для наследства

Мы поможем вам разобраться для чего необходима оценка при получении наследства.

Читать дальше →

Порядок действий при получении выплаты после ДТП

Мы поможем Вам разобраться и подскажем примерный порядок действий после ДТП для получения выплаты со страховой компании

Читать дальше →

Оценка бизнеса

Актуальные вопросы, связанные с оценкой бизнеса

Читать дальше →

Оценка недвижимости

В данной статье мы поможем разобраться Вам о том, какие виды оценки недвижимости бывают

Читать дальше →

Что означает искусственный интеллект для покупателей жилья, рынок недвижимости

Обычная недвижимость может показаться единственной материальной вещью, оставшейся во все более виртуальном мире, но она тоже захватывается искусственным интеллектом.

Некоторые из крупнейших компаний в этой сфере, такие как Compass, Zillow и LoanSnap, теперь используют ИИ, чтобы помочь найти покупателям идеальную ипотеку и идеальный дом. А для агентов по недвижимости это уже может изменить правила игры.

Большая часть данных о недвижимости является общедоступной, от земельной документации до правоустанавливающих документов, цены покупки и даже залогового права на ипотеку.Проблема заключалась в том, что идти в местные офисы и получать всю информацию было обременительным. Уже нет. Компьютерные алгоритмы теперь могут просматривать миллионы документов за секунды, анализируя стоимость собственности, уровни долга, ремонт дома и даже некоторую личную информацию домовладельца.

В LoanSnap, ипотечном кредиторе из Сан-Франциско, ИИ используется на различных этапах ипотечного процесса, от поиска идеального типа ссуды для заемщика до поиска подходящего инвестора для получения ссуды.

Сначала вводится финансовая информация о заемщике. Затем система «берет всю эту информацию, прогнозирует ее на будущее и рассматривает тысячи, тысячи и тысячи вариантов», — сказал Карл Джейкоб, генеральный директор LoanSnap. «Это разные способы погашения долга, разные варианты ссуд, и это один из первых случаев, когда ИИ был превращен в то, что помогает потребителям, а не причиняет вред потребителям».

Что касается рефинансирования, он сказал: «Мы строим финансовую модель для кого-то и показываем им, сколько именно денег они теряют ежемесячно и ежегодно, а затем показываем им, как они потенциально могут решить эту проблему и сэкономить деньги в будущем.Опять же, за секунды ».

Джейкоб признает, что почти каждая компания сейчас заявляет об использовании ИИ в каком-то отношении, но говорит, что не все действительно применяют его в полной мере.

« Девяносто пять процентов этого — это риторика, верно? Это популярный термин. Люди зацикливаются на подобных вещах и говорят: «О да, мы тоже используем ИИ». На самом деле ИИ — это машины, которые думают и / или ищут возможности, которые раньше не рассматривались », — добавил он. современный ультраконкурентный рынок жилья.Предложение домов на продажу упало до нескольких рекордных минимумов с начала пандемии, когда покупательский спрос внезапно вырос. Агенты отчаянно пытаются найти новые объявления, а ИИ открывает новые возможности.

«Традиционный агент стучится в двери многих домов. Теперь ИИ помогает найти дома, которые с наибольшей вероятностью будут проданы в ближайшие 12 месяцев, и делает это путем триангуляции всех данных, связанных с домом. например, когда дом был продан в последний раз, как долго владелец занимал дом, по какой цене дом продается в этом конкретном районе », — сказал Джозеф Сирош, технический директор Compass, брокерской компании по недвижимости.

AI «триангулирует всю эту информацию, чтобы предсказать, какой дом, вероятно, будет выставлен на продажу, чтобы агент теперь мог обратиться к этому домовладельцу, предложить свои услуги и иметь гораздо более высокую вероятность».

Сирош сказал, что у агентов Compass на 94% больше шансов выиграть потенциальный листинг, на который они нацелены с помощью ИИ, чем нет. Предполагается, что агенты могут более точно оценивать дом и более конкретно нацеливать маркетинг.

Для тех, кто хочет купить дом, все доступные данные могут также помочь им найти именно то, что они ищут, а не путешествовать по дому за домом.

Используя AI Compass, они могут оценивать стоимость своей собственности по сравнению с другими объектами на рынке, искать определенные типы домов в ультра-специфических местах, вводить желаемую площадь внутренних и наружных пространств, а затем получать немедленные оповещения. когда что-то попадает на рынок.

Zillow недавно повысил свою популярную домашнюю цену « Zestimate», заявив, что теперь он использует нейронные сети или машинное обучение, сопоставимое с тем, как работает мозг.

«В случае алгоритма Zestimate модель нейронной сети коррелирует домашние факты, местоположение, тенденции рынка жилья и стоимость жилья.В результате этого обновления Zestimate теперь может быстрее реагировать на динамические рыночные условия, предоставляя домовладельцам более точную оценку [прогноз] текущей стоимости дома », согласно релизу Zillow.

В настоящее время компания внедряет это Zillow предлагает новые знания о своем бизнесе покупки жилья за наличные. дома, имеющие право на предложение наличными, вероятно, вырастут на 30% », — говорится в сообщении.

Искусственный интеллект не делает ничего, чего не могли бы сделать традиционные исследования, но он действительно значительно ускоряет процесс, что на быстро меняющемся и сверхконкурентном рынке имеет решающее значение для этих предприятий.

«ИИ позволяет вам перейти к измерению самоуправления, то есть ИИ передает на аутсорсинг тяжелую работу, связанную с сделкой с недвижимостью: сложные данные, соблюдение требований, оформление документов, поиск дома, переговоры, предложения. Я думаю, что это действительно заставляет транзакцию проходить намного быстрее.Это проще и часто дешевле », — сказал Сирош.

С такой скоростью, по его словам, искусственный интеллект может победить самый человеческий компонент любой сделки с недвижимостью: стресс.

Все, что нужно сделать покупателям

Как человек, который никогда раньше не покупал дом (но мечтает сделать это в один прекрасный день!), вы, вероятно, уже знаете, что вам понадобится первоначальный взнос, а также поговорите с кредитным специалистом и агентом по недвижимости в какой-то момент. Но у вас есть еще вопросы : «Когда проводится проверка? Что с задатком? Как мне узнать, какой вид жилищного кредита выбрать?»

Для новых покупателей процесс покупки дома может быть совершенно утомительным.Мы знаем, что покупка вашего первого дома состоит из множества этапов. Мы насчитали 17 из них и разбили их все, чтобы вы точно знали, чего ожидать и когда этого ожидать. Давайте пройдемся по этапам, которые проведут вас от арендатора к домовладельцу, открыв собственную входную дверь.

Источник: (Toa Heftiba / Unsplash)

Шаг 1. Оцените свою готовность

Легко увлечься романтикой домовладения, но самое главное: настало ли время для вас сделать одну из самых больших покупок в своей жизни? Обычно мы думаем, что домовладение предпочтительнее аренды.И во многих случаях это более разумный финансовый выбор. Однако бывают случаи, когда аренда имеет больше смысла, чем получение ипотечной ссуды.

Оценивая свою готовность к приобретению жилья, убедитесь, что вы обдумываете решение с прицелом на ближайшие четыре года или около того. Почему четыре? Обычно именно столько времени требуется, чтобы окупить покупку дома. Если вам придется продать дом до того, как вы окупитесь, вы потеряете деньги. Так что, если вы, вероятно, переедете в ближайшие несколько лет из-за своей карьеры, семьи, отношений или просто старомодной доброй страсти к путешествиям, вероятно, сейчас не лучшее время для покупок.

С другой стороны, если вы, скорее всего, останетесь в своем сообществе и можете видеть, что проживаете в одной и той же собственности как минимум четыре года, это может быть отличным шагом для вас. Ваш дом должен идеально соответствовать вашим сегодняшним и потенциальным потребностям в будущем. Например, если вы хотите в ближайшее время создать семью, возможно, вам стоит рассмотреть недвижимость с немного большим пространством, чем вам нужно в данный момент.

Шаг 2. Изучите рынок

Два главных соображения для покупателей жилья — это обычно местоположение и бюджет.Если вы еще не определили районы, в которых хотели бы жить, начните с них. Следующие факторы могут помочь вам сузить список целевых районов:

• Ехать на работу
• Школы
• Доступность
• Удобства
• Налоги на недвижимость
• Тип дома, который вы ищете (односемейный, таунхаус, кондоминиум и т. Д.).

По мере того, как вы ориентируетесь на районы с домами, которые соответствуют большинству критериев из вашего списка, обратите внимание на то, за сколько эти дома недавно были проданы и как долго они были на рынке.Вам нужно будет взглянуть на квадратные метры и размер участка дома, чтобы понять, сколько места вы сможете получить в разных ценовых категориях.

Если вы уже нащупали желаемые районы, ваш агент по недвижимости может предоставить вам списки в целевых районах, которые соответствуют вашим критериям.

Шаг 3. Проверьте свой кредитный отчет и исправьте все, что вы можете.

Хороший кредит — это ключ к получению ипотеки с хорошими условиями и более низкой процентной ставкой.Ваш кредитный рейтинг используется для определения доступных вам займов и процентной ставки, которую вы можете получить.

Существует много различных типов жилищных ссуд (подробнее об этом в шаге 8), и их доступность зависит от дохода покупателя и кредитного рейтинга. Обычно считается, что обычные ссуды имеют самые выгодные условия и ставки. Чтобы иметь право на получение большинства обычных займов, вам потребуется набрать 620 баллов или выше. Кредитный рейтинг 740 или выше обычно считается оптимальным вариантом для фиксации лучших процентных ставок.

Если ваш кредитный рейтинг не такой, как вы хотите, рекомендуется исправить его, прежде чем начинать процесс покупки жилья. Во-первых, убедитесь, что ваши кредитные отчеты точны. Если есть какие-либо неточные счета, оспорите их в кредитном бюро.

Коэффициент использования кредита также является ключевым фактором в вашей оценке; Он сравнивает ваш кредитный баланс с суммой возобновляемого кредита, к которому вы можете получить доступ. Если вам нужно повысить свой счет, работайте над тем, чтобы уплатить остаток до уровня ниже 30%, погашение долгов и поддержание этого более низкого баланса может серьезно помочь быстро улучшить ваш счет.

Кредиторы также повышают требования к кредитному рейтингу, когда кредитная среда является более рискованной, например, когда существует рецессия или угроза рецессии. Мы видели, как кредиторы повысили минимальные требования к кредитному рейтингу в 2020 году, например, во время пандемии коронавируса.

Источник: (Майкл Лонгмайр / Unsplash)

Шаг 4: Начните копить

Двадцать процентов часто называют целевой суммой, которую нужно отложить на дом. Этот процент может отпугнуть некоторых потенциальных покупателей жилья даже от мысли о покупке дома.По данным Национальной ассоциации риэлторов 2018 года, средний первоначальный взнос для впервые покупающих жилье в 2019 году составил 6%. Большинство покупателей жилья (даже постоянных покупателей) не тратят полные 20% на покупку дома.

«Вам не обязательно иметь огромную сумму денег, чтобы быть первым покупателем жилья. Я думаю, что многие покупатели жилья впервые этого не осознают », — подтверждает Русси Вейдл, самый продаваемый агент из Сэндфорда, Флорида, который продал на 73% больше недвижимости, чем средний региональный агент.

Тем не менее, затраты на покупку жилья быстро растут.Хорошая идея — разработать пошаговый план экономии необходимых средств. Если вы не получаете ссуду VA или USDA, вам понадобится как минимум 3%, если не 3,5%, чтобы отложить на свой дом. Простой калькулятор авансового платежа поможет вам лучше понять, сколько вы должны были сэкономить.

Как и в случае с кредитными рейтингами, когда условия кредитования более рискованные, кредиторы также повышают требования к первоначальному взносу. В 2020 году некоторые кредиторы повысили требования к первоначальному взносу для обычных кредитов до 20% из-за пандемии коронавируса.

Шаг 5. Определите, сколько вы можете себе позволить

Теперь, когда ваши финансы в предварительной форме, пора начать оценивать бюджет и диапазон цен на дом для себя! Хороший примерный показатель для определения того, сколько дома вы можете себе позволить, можно найти, умножив ваш общий доход до вычета налогов на три. Этот быстрый расчет должен дать вам общую цифру для начала, но поговорите с агентом и ипотечным брокером, чтобы получить более четкое представление.

Чтобы составить более информированный бюджет, обязательно учитывайте существующий долг, свои сбережения, потенциальные затраты на закрытие, выплаты по студенческим ссудам, алименты, текущий кредитный рейтинг и т. Д.Вместо того, чтобы пытаться рассчитать это самостоятельно, введите числа в этот простой калькулятор доступности дома. Это также даст вам почувствовать ежемесячные платежи, которые являются доступными, растянутыми или слишком агрессивными для вашего финансового положения.

Источник: (Austin Distel / Unsplash)

Шаг 6: Найдите агента

Агент подходящего покупателя поможет вам в этом процессе, найдет идеальный дом, обсудит ваше предложение и проведет вас к заключительному столу. (Не уверены, что вам нужен агент? Вот несколько вещей, о которых следует помнить, прежде чем приступить к процессу покупки жилья самостоятельно.)

Лучшие агенты по недвижимости постоянно держат руку на пульсе рынка и используют этот опыт, чтобы помочь вам обеспечить лучшую цену на ваш новый дом. Чтобы адаптировать поиск агента вашего покупателя к вашим конкретным потребностям, воспользуйтесь нашим бесплатным и беспристрастным алгоритмом поиска партнеров.

Шаг 7. Изучите программы для начинающих покупателей

Ваш город или штат может предлагать программы или гранты для впервые покупателя жилья, чтобы покрыть стоимость вашего первоначального взноса или заключительных расходов. Эти программы варьируются от классов по обучению покупателей, ориентированных на жителей с умеренным доходом, до жилищной помощи для преподавателей и специалистов по оказанию первой помощи.Стоит изучить все варианты, доступные вам как впервые покупателю.

Шаг 8: Изучите варианты ипотеки

Уф, есть много вариантов ипотеки. Если от попыток угнаться за всеми различными вариантами у вас кружится голова, сначала начните с разбивки ипотеки 101. Мы упоминали обычные займы и займы, обеспеченные государством (VA, FHA, USDA), но вы также захотите рассмотреть продолжительность срока и выбрать ли вы ссуду с фиксированной или регулируемой ставкой.

Стандартная ставка срока — тридцать лет, но вы также можете посмотреть 15, 20 или 25 лет.Если вы спросите, многие кредиторы сделают индивидуальные ставки. Более краткосрочная ставка может быть выгодной, если вы хотите уменьшить сумму процентов, которые вы платите в течение срока ссуды, и можете позволить себе более высокий ежемесячный платеж.

В большинстве случаев вы можете заплатить вперед по ипотеке, выполнив дополнительные основные платежи. Обязательно проконсультируйтесь с вашим кредитором, чтобы убедиться в отсутствии штрафных санкций за предоплату.

Процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой не меняется в течение срока действия ссуды.Единственный способ изменения вашей процентной ставки — это рефинансирование. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой позволяют легко составлять бюджет и точно знать, сколько вы должны.

В случае ссуды с регулируемой ставкой процентная ставка может меняться. Ваша начальная процентная ставка будет ниже, чем рыночная ставка для ссуд с фиксированной ставкой, но со временем она изменится. Частота изменения процентной ставки зависит от частоты корректировок ссуды.

Шаг 9. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Предварительное одобрение ипотеки выгодно и вам, и продавцу.Во-первых, это помогает подтвердить, что вы можете позволить себе то, что, по вашему мнению, можете себе позволить. (Всегда хорошо!) Во-вторых, продавцы более серьезно относятся к предложениям от предварительно утвержденных покупателей. Помните: продавцы не хотят иметь дело с предложением, которое не выполняется из-за отсутствия финансирования или средств. После денежного предложения предложение с письмом о предварительном одобрении является самым сильным.

Примечание: не путайте предварительное квалификационное письмо с предварительным одобрением. Между ними и необходимой документацией есть большая разница.

Источник: (Джонатан Франциска / Unsplash)

Шаг 10: Начните делать покупки

А вот и самое интересное, чего вы так долго ждали! Время покупки дома. Посещение выставок и дней открытых дверей на какое-то время превратится в работу с частичной занятостью, в зависимости от того, сколько времени потребуется, чтобы ее найти. Чтобы сэкономить время, пусть ваш агент настроит вас на ленту доступных домов на MLS, которые соответствуют вашим критериям.

Шаг 11. Сделайте предложение

Как только вы нашли дом, соответствующий вашим критериям и бюджету, самое время сделать предложение.Если ваше предложение — это то, что ищет продавец, оно может быть сразу принято. После этого у вас будет контракт. Или продавец может представлять встречные предложения до тех пор, пока вы не приземлитесь на приемлемых условиях.

Ваш агент поможет вам составить наиболее привлекательное предложение. В некоторых случаях вы можете приложить личное письмо к своему предложению, чтобы дать себе преимущество перед конкурентами. Помните, что письменное предложение является юридически обязательным документом. Ваше личное письмо — это просто вишенка на торте (и вам следует поговорить со своим агентом, чтобы убедиться, что вы случайно не нарушаете какие-либо руководящие принципы справедливого жилищного права, изложенные в вашем письме).

Если вы находитесь на высококонкурентном рынке, множественные непредвиденные обстоятельства и сжатые сроки закрытия могут подтолкнуть ваше предложение к низу. Это не означает, что вы не можете попросить то, что вам нужно, но вы должны знать о потенциальном влиянии этих запросов на продавцов.

Шаг 12: Доставьте задаток

Ваш задаток демонстрирует вашу приверженность покупке. Это своего рода гарантийный залог, который помогает защитить продавца, если сделка сорвется.Сумма варьируется, но обычно составляет от 1% до 3% от стоимости недвижимости. Эти средства обычно доставляются через кассовый чек и будут храниться у титульной или условной компании до окончательной продажи. Существуют стандартные удобства, которые помогут защитить вас как покупателя, если что-то пойдет не так, как планировалось.

Источник: (Francesca Tosolini / Unsplash)

Шаг 13: Проверка

Как покупатель, самое время убедиться, что дом находится в том состоянии, которое вы готовы принять, прежде чем завершить покупку.Хороший осмотр дома также предоставит вам информацию, необходимую для принятия решения о ремонте по любым вопросам или просто уйти.

Обычно осмотр дома проводится через 7–10 дней после подписания контракта. Есть несколько различных типов проверок, которые вы можете запланировать, поэтому не забудьте заранее изучить свои варианты.

Шаг 14: Оценка

Процесс оценки может занять несколько недель, если оценщики в вашем районе заняты.Фактический осмотр собственности может длиться от получаса до нескольких часов.

Для покупателей ключевой вывод здесь заключается в том, что вы хотите, чтобы оценка была такой же или выше, чем ваше предложение. Вам не повезло, если оценка ниже вашего предложения, но есть дополнительные препятствия, которые нужно преодолеть. На этом этапе вы можете договориться с продавцом, заплатить разницу или отказаться от сделки.

Шаг 15: Поиск заголовка

Поиск по названию предназначен для того, чтобы убедиться, что продавец имеет полные права на продажу дома.Титульная компания будет искать любые неуплаченные налоги, залоговые права или вопросы, связанные с правом собственности на недвижимость. Этот поиск должен произойти до того, как может произойти окончательная транзакция.

Ваша титульная компания также оформит страхование титула, чтобы защитить вашего кредитора от любых будущих претензий на право владения недвижимостью. Однако эта политика защищает финансовые интересы вашего ипотечного кредитора в собственности, а не ваши собственные. На всякий случай вы можете приобрести полис собственника, который будет покрывать ваши интересы в собственности до тех пор, пока у вас есть право собственности.

Источник: (Sia Moore / Unsplash)

Шаг 16: Окончательное прохождение

А теперь пора в последний раз пройтись по дому со своим агентом, чтобы убедиться, что все в порядке.

Вот то, что вам следует искать в этом последнем пошаговом руководстве:

• В доме чисто и нет никаких вещей, которые вы не согласились оставить.
• Освещение, система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, туалеты и раковины в рабочем состоянии.
• Любой согласованный ремонт завершен и эффективен.
• Проверьте все квитанции о ремонте.

Шаг 17: Закрытие

Время закрытия! Пора переехать в новый дом … ну, домой!

На этом последнем этапе право собственности передается от продавца к вам как покупателю, и вы официально получаете ипотечный кредит, что требует подписания большого количества документов. Есть несколько человек, которые могут присутствовать на вашем закрытии; Вот разбивка того, чего ожидать в счастливый день.

Теперь, когда дом ваш, что дальше? После того, как вы все устроитесь и отпразднуете крупную покупку, мы предлагаем составить окончательный список дел для новых домовладельцев.

Источник изображения заголовка: (Bernard Hermant / Unsplash)

Как купить дом — руководства по недвижимости

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно посмотрите на свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и свои привычки в отношении расходов за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все, от счетов за мобильный телефон до потоковых сервисов и еженедельной еды на вынос в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает средство отслеживания расходов, которое поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотеке около рекордно низкой территории составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение ссуды, эти ставки в сумме дают значительную экономию в течение 30-летней ссуды.

Когда вы составите более полное представление о своих привычках в расходах, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за дом. Эта цифра включает вашу основную сумму, проценты, налог и страховой платеж, которые в сумме составляют вашу ежемесячную сумму ипотеки.

Формула Федерального жилищного управления, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процент вашего ежемесячного дохода на выплату жилищного фонда . Эта цифра будет меняться в зависимости от вашей суммы долга. Покупатели с нет другой долги могут иметь возможность внести в бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета пойдет на отопление, воду, электричество, текущее обслуживание дома и еду.) В целом, отношение вашего общего долга к доходу, включая платежи за автомобиль и счета по кредитным картам, не должно превышать 43%.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш ежемесячный валовой доход составит 4 167 долларов. В результате у вас должно остаться 1292 доллара, или 31 процент, которые можно потратить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц. Наш калькулятор ипотеки может помочь вам определить размер вашей ежемесячной ипотечной ссуды — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные разовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая затраты на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, например, осмотр дома. И не забывайте о плате за переезд или ремонт дома.

Пандемия также увеличивает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, стремясь получить преимущество, теперь предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты.Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если произойдет что-то непредвиденное. Они позволяют отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость в значительном ремонте дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик жилья считает, что стоимость дома значительно меньше покупной цены. Условие ипотеки дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в разумные сроки. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе новый, вы должны сделать свое предложение зависимым от продажи собственного дома.

Отказ от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также будут уязвимы для дополнительных затрат после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

Тайная предвзятость, скрытая в алгоритмах одобрения ипотеки

Новый дом с четырьмя спальнями в Шарлотте, Северная Каролина, был личной американской мечтой Кристал Мари и Эскиаса МакДэниелса, причиной, по которой они переехали туда из дорогого Лос-Анджелеса.

Пышная длинная лужайка, 2700 квадратных футов жилой площади, блестящая кухня, а также соседний бассейн и игровая площадка для их сына Назрета.Всего за 375 000 долларов.

Предварительный отбор на ипотеку прошел очень легко: они имели высокие кредитные рейтинги, зарабатывали примерно шестизначные суммы каждый и накопили больше, чем им нужно для первоначального взноса.

Но за два дня до того, как они должны были подписать, в августе 2019 года кредитный специалист позвонил Кристал Мари и сообщил плохие новости: сделка не собиралась закрывать.

«Казалось, что алгоритм отвергает его, — сказала она, — а затем был человек, который мог вмешаться и решить, отменять это или нет.

Ей сказали, что она не соответствует требованиям, потому что является подрядчиком, а не штатным сотрудником, хотя ее коллеги тоже были подрядчиками. И у них была ипотека.

Коллеги Кристал Мари белые. Она и Эскиас черные.

«Я думаю, что для кого-то вроде меня было бы действительно наивно не учитывать, что раса сыграла роль в этом процессе», — сказала она.

Расследование, проведенное The Markup, показало, что кредиторы в 2019 году с большей вероятностью отказывали в жилищных кредитах цветным людям, чем белым людям с аналогичными финансовыми характеристиками — даже когда мы контролировали новые доступные финансовые факторы, которые в прошлом имела ипотечная отрасль. сказал, что объяснил бы расовое неравенство в кредитовании.

—

Об этом сообщила The Markup, а сама история и данные были распространены Associated Press.

—

Уравновешивая 17 различных факторов в комплексном статистическом анализе более 2 миллионов обычных ипотечных заявок на покупку жилья, представленных в правительство, мы обнаружили, что по сравнению с аналогичными белыми заявителями, кредиторы были:

● 80% с большей вероятностью отклонят заявителей из числа чернокожих

● На 70% больше вероятность отклонить заявителей из числа коренных американцев

● На 50% выше вероятность отклонить заявителей из Азии / Тихоокеанского региона

● На 40% выше вероятность отклонить заявителей из числа латиноамериканцев

Это национальные ставки .

Когда мы исследовали города по отдельности, мы обнаружили различия в 90 метрополитенах, охватывающих все регионы страны. Кредиторы на 150% чаще отклоняли чернокожих кандидатов в Чикаго, чем аналогичные белые кандидаты там. Кредиторы более чем на 200% чаще отклоняли латиноамериканских заявителей, чем белые заявители в Уэйко, штат Техас, и отклоняли заявителей из азиатских и тихоокеанских островов, чем белые заявители в Порт-Сент-Люси, Флорида. И они были на 110% чаще отказывать абитуриентам из числа коренных американцев в Миннеаполисе.

«Кредиторы говорили нам:« Это потому, что у вас нет кредитных профилей; этно-расовые различия исчезли бы, если бы они у вас были », — сказал Хосе Лойя, доцент кафедры городского планирования Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, который тщательно изучил данные по государственной ипотеке и проанализировал нашу методологию. «Ваша работа показывает, что это неправда».

Американская ассоциация банкиров, Ассоциация ипотечных банкиров, Ассоциация общинных жилищных кредиторов и Национальная ассоциация кредитных союзов подвергли анализ критике.

В письменных заявлениях ABA и MBA отклонили наши выводы из-за того, что не были включены кредитные рейтинги или государственные ссуды, которые являются ипотечными кредитами, гарантированными Федеральной жилищной администрацией, Департаментом по делам ветеранов и другими.

Государственные ссуды имеют разные пороговые значения для одобрения, которые привлекают на рынок людей, которые в противном случае не соответствовали бы требованиям, но обычно обходятся покупателям дороже. Даже Федеральная резервная система и Бюро финансовой защиты потребителей, агентство, которое публикует данные об ипотеке, разделяют обычные и государственные ссуды в своих исследованиях неравенства ссуд.

Для нас было невозможно включить кредитные рейтинги в наш анализ, потому что CFPB удаляет их из общедоступной версии данных — отчасти из-за лоббирования ипотечной индустрии, ссылаясь на конфиденциальность заемщиков.

Хотя решения о жилищном кредитовании официально принимаются кредитными специалистами в каждом учреждении, они в основном принимаются программным обеспечением, большая часть которого санкционируется парой квазигосударственных агентств.

Freddie Mac и Fannie Mae были основаны федеральным правительством для стимулирования домовладения и теперь покупают около половины всех ипотечных кредитов в Америке.В результате они по сути устанавливают правила с самого начала процесса одобрения ипотеки.

Они требуют от кредиторов использовать особый алгоритм оценки кредитоспособности, «Классический FICO», чтобы определить, соответствует ли заявитель минимальному порогу, который должен рассматриваться для получения обычной ипотечной ссуды, в первую очередь, который в настоящее время составляет 620 баллов.

Запущено более 15 лет назад, основываясь на данных 1990-х годов, Classic FICO широко считается вредным для цветных людей, потому что он вознаграждает традиционные кредиты, к которым у них меньше доступа, чем у белых американцев.Он не учитывает, среди прочего, своевременную оплату аренды, коммунальных услуг и счетов за мобильную связь, но снижает оценки людей, если они задерживают оплату этих счетов и отправляют их сборщикам долгов. В отличие от более поздних моделей, он наказывает людей за прошлый медицинский долг после его выплаты.

Тем не менее, Fannie и Freddie с 2014 года сопротивлялись потоку жалоб от адвокатов, ипотечных и жилищных предприятий, а также Конгресса о разрешении новой модели. Они не ответили на вопросы о том, почему.

Для процесса утверждения также требуется зеленый свет от Fannie или программного обеспечения автоматического андеррайтинга Freddie. Исследователи обнаружили, что даже их регулирующий орган, FHFA, точно не знает, как они решают, но некоторые из факторов, которые, по словам компаний, учитывают их программы, могут по-разному влиять на людей в зависимости от их расы или этнической принадлежности.

Например, традиционные банки реже, чем продавцы ссуд до зарплаты, открывают отделения в районах, населенных в основном цветными людьми.Кредиторы до зарплаты не сообщают о своевременных платежах, поэтому они могут только нанести ущерб кредитам.

Гигантские рабочие, которые являются цветными, с большей вероятностью будут считать эту работу своим основным источником дохода, а не побочной работой, чем белые кабриолеты. Это может сделать их доход более рискованным.

Рассмотрение активов заявителя помимо первоначального взноса, которые кредиторы называют «резервами», может вызвать особые проблемы для цветных людей. Во многом благодаря богатству поколений и прошлой расистской политике типичная белая семья в Америке сегодня имеет в восемь раз больше богатства, чем типичная семья черных, и в пять раз больше, чем у латиноамериканской семьи.У белых семей более крупные сберегательные счета и портфели акций, чем у цветных людей.

Президент торговой группы, представляющей оценщиков недвижимости, недавно признал, что в отрасли широко распространены расовые предубеждения, которые устанавливают стоимость собственности, и запустил новые программы по борьбе с предвзятостью.

«Если данные, которые вы вводите, основаны на исторической дискриминации, — сказал Арасели Панаменьо, директор по делам латиноамериканцев Центра ответственного кредитования, — то вы, по сути, закрепляете дискриминацию с другой стороны.

В письменных заявлениях Fannie заявила, что ее программное обеспечение анализирует приложения «без учета расы», а Fannie и Freddie заявили, что их алгоритмы регулярно проверяются на соответствие законам о справедливом кредитовании как внутри компании, так и в FHFA и Департаменте жилищного строительства и городского развития. . HUD сказал, что попросил пару внести изменения в результате, но не раскрывает детали.

Многие крупные кредиторы также запускают соискателей через собственное андеррайтинговое программное обеспечение своих учреждений.Как работают эти программы, остается загадкой; они тоже проприетарные.

Некоторые сторонники справедливого кредитования начали задаваться вопросом, следует ли изменять систему ценностей в ипотечном кредитовании.

«Как отрасль, нам нужно подумать о том, какие альтернативы менее дискриминационные, даже если они являются действительным предиктором риска», — сказал Дэвид Санчес, бывший политический аналитик FHFA, который в настоящее время руководит исследованиями и разработками в некоммерческой организации. Стабилизационный фонд национального сообщества.«Потому что, если мы позволим риску руководить всеми нашими решениями, мы окажемся в том же самом месте, что и сейчас, когда дело доходит до расового равенства в этой стране».

Кредитор Кристал Мари и Эскиаса МакДэниелса отрицал, что расовая принадлежность имела какое-либо отношение к их отрицанию. В электронном письме вице-президент по коммуникациям CreditDepot Лори Уайлдрик заявила, что компания следует закону и ожидает «справедливого и равноправного отношения» к каждому заявителю.

Пара отказалась сдаваться после того, как кредитный инспектор сказал им, что ипотека провалилась, и заручилась поддержкой своего агента по недвижимости.Работодатель Кристал Мари прислал за нее несколько писем.

Около 20:00 в ночь перед первоначальной датой закрытия Кристал Мари получила электронное письмо от кредитора: «Вы можете закрыть». Она до сих пор не понимает, как она добралась до «да», но она почувствовала облегчение и ликование.

«Это так много значит для меня, как для чернокожего, — сказала Кристал Мари, которая сказала, что ее семья произошла от рабов из соседней Южной Каролины, — иметь собственность в месте, где не так много поколений назад вы были собственностью.

«Это так много значит».

___

Об этом сообщила The Markup, а сама история и данные были распространены Associated Press.

Руководство по покупке жилья в 2020 году

Покупка дома — одно из важнейших финансовых решений, которые когда-либо принимало большинство людей.

Поэтому неудивительно, что вокруг него существует МНОГО заблуждений. Несколько распространенных:

• Аренда — это потеря денег, потому что у вас нет дома!
• Дома — хорошее вложение, потому что они увеличивают капитал.
• Вам нужно , чтобы купить дом (выйти замуж и завести детей) после окончания колледжа.

К счастью, это все ерунда.

На самом деле аренда может быть лучше владения. Это действительно зависит от того, где вы живете (посмотрите этот отличный калькулятор от NYT, чтобы узнать, что это значит для вас).

Кроме того, недвижимость не так уж и хороша для инвестиций. Фактически, экономист Йельского университета и лауреат Нобелевской премии Роберт Шиллер сообщил, что с 1890 по 1990 год доходность жилой недвижимости после инфляции была почти нулевой.

Возможно, самое главное, , покупка дома — это очень личное решение. Это означает, что никто не может и не должен говорить вам, стоит ли вам покупать.

Аренда и владение — два совершенно разных образа жизни. Точное знание того, что входит в оба эти параметра, является ключом к принятию правильного решения для вас.

Вот почему мы хотим подробно остановиться на том, что входит в покупку дома и как его купить, если вы действительно этого хотите.

Перед покупкой дома: узнайте истинную стоимость

Легко подумать, что, снимая аренду, вы выбрасываете деньги.В конце концов, ваши чеки на аренду отправляются домовладельцу, который фактически владеет недвижимостью.

Однако зачастую это далеко от истины.

Почему? Все просто: фантомные затраты.

Это невидимые затраты, которые многие люди не принимают во внимание при покупке дома. В конце концов, владение домом — это гораздо больше, чем ипотека.

Примеры фантомных затрат:

• Сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ)
• Налоги на недвижимость
• Страхование
• Коммунальные услуги
• Ремонт дома
• Проценты
• Плата за обслуживание

В конце концов, эти расходы добавят сотни долларов в месяц к вашим расходам на проживание сверх выплата по ипотеке.

Ознакомьтесь с этой инфографикой ниже, чтобы узнать, как это может выглядеть в течение 30 лет ипотеки.

Но это не значит, что покупка всегда плохое решение. Фактически, вы можете оказаться в таком месте в своей жизни, когда это имеет больше смысла (например, у вас есть дети и вам нужно больше места, работа требует, чтобы вы переехали в определенное место и т. Д.).

Если это ваш случай, важно точно знать, сколько дома вы можете себе позволить, прежде чем начинать его искать, что приводит нас к…

Знайте, сколько дома вы можете себе позволить

Если вы собираетесь купить дом, знание того, сколько дома вы можете себе позволить, является первым шагом в этом процессе.

Знание суммы, которую вы можете потратить, позволит вам получить правильный заем и убедиться, что вы сможете его выплатить.

Найти нужную сумму тоже просто, используя удобное правило 28/36.

Это отличная скрытая система, которую даже ипотечные кредиторы будут использовать, чтобы определить, можете ли вы позволить себе дом.

И это просто:

• Ваши максимальные семейные расходы не должны превышать 28% вашего валового ежемесячного дохода.Включая все, что входит в ваш домашний платеж.
• Ваш общий семейный долг не должен превышать 36% вашего валового ежемесячного дохода. Это также известно как отношение вашего долга к доходу.

Например, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц валового дохода, лучшая ипотека, которую вы, вероятно, получите, будет составлять не более 840 долларов в месяц, потому что это 28% вашего валового дохода.

По той же рубрике, если ваш долг составляет или превышает 1080 долларов в месяц, вам, вероятно, следует сосредоточиться на выплате долга, а не на покупке дома.

Если вы хотите узнать больше по этой теме (а вам следует это сделать), обязательно ознакомьтесь с нашей статьей о том, сколько дома вы можете себе позволить.

Знайте свой кредитный рейтинг

Если вы планируете получить ипотечный кредит на покупку дома, вам обязательно нужно проверить свой кредитный рейтинг.

Не только это, но вы также должны убедиться, что ваш кредитный рейтинг хорош, чтобы получить хороший жилищный заем.

Невыполнение этого требования может привести к потере десятков тысяч долларов в течение срока ипотеки.

Это тоже не преувеличение. Представьте себе двух человек: у одного отличный кредитный рейтинг 790, а у другого низкий кредитный рейтинг 630. Оба хотят получить 30-летний жилищный заем с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов.

Как вы думаете, сколько они будут платить проценты? Взгляните:

Источник: MyFico.com , рассчитано на декабрь 2019 г.

Тот, у кого плохой кредитный рейтинг, в конечном итоге заплатит на 66 000 долларов на больше, чем на , чем тот, у кого хороший кредитный рейтинг! Это при условии, что они вообще смогут получить ипотечный кредит с таким баллом.

Если ваш кредитный рейтинг не самый лучший, вы захотите его улучшить. Вот несколько ресурсов от IWT, которые помогут вам в этом.

Ставка по ипотеке в 2020

Хорошие новости: в течение последних нескольких лет наблюдается тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам, и ожидается, что они останутся низкими в 2020 году.

По состоянию на январь 2020 года ставки были ниже 4% с 2019 года (Фредди Мак). Это невероятно низкая ставка по ипотеке и благо для любого покупателя жилья в этом году.

Итог: сейчас самое время для покупки, так как ставки сейчас очень низкие.

Наличные деньги: авансовые платежи и скрытые расходы

Принято считать, что для получения ипотеки необходим 20% первоначальный взнос. Хотя это отличная цель сбережений, к которой стоит стремиться, вам, скорее всего, не понадобится столько, чтобы получить ссуду.

Например, покупатели жилья впервые могут получить ссуду FHA, которая требует всего лишь 3,5% первоначального взноса. Даже самые обычные первоначальные платежи могут составлять всего 5% (Бюро по защите прав потребителей).

НО в конечном итоге имеет значение, какой будет ваш первоначальный взнос.Почему? Чем больше вы заплатите в счет первоначального взноса, тем меньше вы будете платить процентные ставки с течением времени.

Представьте, что вы хотите купить дом за 200 000 долларов. При первоначальном взносе в размере 20% у вас останется 160 000 долларов, которые нужно выплатить. При первоначальном взносе в размере 5% вам останется выплатить 190 000 долларов.

Как вы думаете, какой из них будет более интересным? Конечно, с 5% первоначальным взносом.

Чем больше вы заплатите по первому взносу, тем ниже потенциально будет и ваша процентная ставка.Ипотечные кредиторы любят, когда вы оплачиваете как можно большую часть своего дома еще до того, как вносите ипотечный платеж. Это показывает, что вы с большей вероятностью будете оплачивать счета каждый месяц.

Итог: вам не нужен 20% первоначальный взнос для получения ипотеки, но это определенно поможет, если вы пытаетесь сэкономить.

Работа с агентом по недвижимости

Хороший агент по недвижимости — это тот, кто будет работать с вами и представлять ваши интересы. Плохой человек будет просто заботиться о себе и не заботиться о том, чтобы найти дом, который вам подходит.

Вот почему так важно, чтобы вы нашли время, чтобы найти хорошего агента по недвижимости, которому вы доверяете.

Есть два типа агентств недвижимости:

1. Агентство продавца. Эти агентства представляют человека, продающего настоящий дом. Они существуют для защиты интересов продавца. Вы не ищете агента продавца.
2. Агентство покупателя. Эти агентства представляют вас и хотят защитить ваши интересы. Вы хотите найти агента покупателя.

Чтобы найти агентство покупателя, свяжитесь с советом риэлторов штата, и они помогут вам найти того, кто подберет для вас хороший дом.

Щелкните здесь, чтобы найти информацию о вашем государственном совете.

Due Diligence — Контрольный список того, что следует искать и учитывать

Есть миллион разных вещей, на которые следует обратить внимание, когда вы собираетесь купить дом. Вот лишь несколько очень важных, о которых вам следует помнить:

• Нанять инспектора по недвижимости: Это сторонний специалист, который осмотрит ваш дом на предмет структурных дефектов, повреждений и предложений по ремонту.Они предоставят вам полный отчет о своих выводах, и вы сможете использовать его в случае переговоров. Или, если они обнаружат что-то действительно плохое, вы можете гораздо проще отказаться от сделки.
• Получите оценку жилья: После утверждения ссуды у вас есть возможность попросить своего кредитора провести оценку дома. Это позволяет кредитору учитывать различные факторы, которые могут повлиять на цену дома (количество комнат, бассейнов, стоимость домов поблизости и т. Д.). Эта оценка даст вам представление о том, какой будет хорошая запрашиваемая цена.
• Магазин вокруг: Многие покупатели жилья (особенно новички) склонны влюбляться в местоположение и спешить с покупкой. Вместо этого притормози. Не забудьте присмотреться к магазинам, когда дело доходит до вашего дома. И разнообразьте способы поиска жилья. Просмотрите объявления в газетах, сайты, такие как Zillow, и спросите у своего риэлтора о местонахождении.
• Не ограничивайтесь ценой: При переговорах о доме помните, что вы всегда можете договориться не только о цене дома.Может, можно попросить продавца включить стиральную машину и сушилку? Или, может быть, вы можете попросить их почистить ковры или покрасить стены в другой цвет? Проявите творческий подход!

Программы для новых покупателей жилья, которые должны знать о

Программы для первоначального покупателя жилья — это программы помощи, которые помогут вам приобрести дом за счет хороших процентных ставок, налоговых льгот и финансовых грантов.

Как и ожидалось, у всех есть условия (например, вы должны быть военнослужащими на действительной военной службе).Вот некоторые из них, которые мы предлагаем:

Кредит FHA

Это ссуда Федерального управления жилищного строительства, и она отлично подходит для покупателей жилья с низким кредитным рейтингом.

Фактически, если ваш кредитный рейтинг 580 или выше, вы можете получить одобрение на получение ссуды с первоначальным взносом в размере 3,5%. Если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579, вы можете получить одобрение на получение ссуды с 10% первоначальным взносом.

Есть загвоздка: ссуды FHA требуют, чтобы покупатели жилья приобрели ипотечную страховку.Вам необходимо будет заплатить два страховых взноса: авансовый взнос и годовой взнос. Это увеличит стоимость вашего опыта покупки дома в целом.

Дополнительную информацию можно найти на веб-сайте Министерства жилищного строительства и городского развития США здесь.

ВА заем

Кредит предоставляется ветеранам и военнослужащим. Если это вы, вы можете получить довольно выгодную сделку с ссудой VA по сравнению с обычными ссудами.

Насколько прибыльно? С ссудой VA вам может не потребоваться первоначальный взнос, вы получите низкие процентные ставки, и они предлагают защиту на случай невыполнения обязательств по ссуде.

Также нет требований к взносам по ипотечному страхованию. и . Вам не обязательно быть первым покупателем, чтобы принять участие.

Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт ссуды VA.

Кредит USDA

Верно. Те же люди, которые проверяют, безопасны ли ваши стейки, предлагают отличную кредитную программу.

Министерство сельского хозяйства США предоставляет так называемую «Программу гарантированного жилищного ссуды на одну семью» для лиц с низким и средним доходом.Его цель: привлечь потенциальных покупателей жилья к тому, чтобы они жили в сельских районах страны.

Некоторые преимущества включают:

• Без первоначального взноса
• 100% финансирование
• Низкие требования к кредитному рейтингу

Конечно, вы можете жить только в районах, одобренных Министерством сельского хозяйства США. Но не волнуйтесь, они не ждут, что вы будете жить на ранчо или ферме.

Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт ссуды USDA.

Добрый сосед по соседству

Этот заем предоставляется Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD).Его цель — помочь «сотрудникам правоохранительных органов, учителям дошкольного и 12-го классов, пожарным и специалистам скорой медицинской помощи» добраться до дома.

Если вы соответствуете этому требованию, ссуда Good Neighbor Next Door может помочь вам получить 50% скидку от прейскурантной цены дома — что удивительно.

Конечно, есть оговорки. Вы должны взять на себя обязательство проживать в этой собственности не менее 36 месяцев в качестве единственного места жительства. И дом должен попасть в «зону возрождения», как определено HUD (подходящие объекты можно найти на их веб-сайте здесь)

Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт HUD.

Рассмотрение других вариантов финансирования

Некоторые другие варианты финансирования, которые вы, возможно, захотите рассмотреть, включают поиск некоммерческой организации по оказанию помощи при покупке жилья. Такие места, как Habitat for Humanity и Neighborhood Assistance Corporation of America, помогают предоставлять жилье малообеспеченным людям.

Если вы ищете дополнительное финансирование, мы лучше всего сэкономим на первоначальном взносе. Это означает автоматизацию ваших финансов, чтобы вы экономили деньги пассивно и безболезненно.

И это просто: каждый месяц, когда приходит ваша зарплата, деньги автоматически отправляются куда угодно (счета, сбережения, пенсия и т. Д.). Таким образом, вам не придется вручную вносить деньги на сберегательный счет , потому что ваша система настроена так, чтобы делать это за вас.

Чтобы узнать, как настроить эту систему, посмотрите это видео.

Затраты на закрытие, которые необходимо знать перед покупкой дома

Затраты на закрытие — это ряд расходов и услуг при покупке дома.Большая часть затрат на закрытие сделки ложится на покупателя, но продавец также несет ответственность за некоторые из них.

В большинстве случаев покупатели могут рассчитывать заплатить от 2% до 5% от покупной цены в качестве комиссии за закрытие сделки. Итак, если дом стоит 200000 долларов, ожидайте, что вы заплатите от 4000 до 10000 долларов на закрытие.

Понимание того, как работают закрывающие расходы и что они покрывают, поможет вам составить соответствующий бюджет, чтобы обеспечить беспроблемную транзакцию на заключительных этапах покупки дома.

Некоторые из наиболее распространенных затрат на закрытие включают:

• Сбор за оценку
• Сбор за осмотр дома
• Кредитный отчет
• Сбор за поиск титула
• Сбор за страхование ипотеки
• Налоги на недвижимость

Существуют и другие, помимо этого списка.Убедитесь, что у вас есть четкое представление о заключительных расходах, необходимых для покупки дома, чтобы вас не удивили дополнительные сборы.

Наличие средств, готовых для оплаты ваших заключительных расходов, упростит процесс транзакции на заключительных этапах продажи.

Не торопитесь

Покупка дома — ВАЖНОЕ финансовое решение. Вот почему так важно, чтобы вы узнали о процессе, а также обо всех способах экономии денег в долгосрочной перспективе. Обязательно ознакомьтесь с несколькими другими нашими статьями о покупке дома, чтобы узнать о других системах, которые могут вам помочь:

Знаете ли вы свой потенциал заработка?

Пройдите мой тест на потенциальный заработок и получите индивидуальный отчет, основанный на ваших уникальных сильных сторонах, и узнайте, как начать зарабатывать дополнительные деньги всего за час.

Расовые различия в оценке дома

Введение и резюме

«Места проживания различных групп людей и дома, в которых они живут, не являются просто нейтральным или случайным демографическим явлением. Они сильно влияют на распределение вознаграждений в Соединенных Штатах ».

— Грегори Сквайрс, 2007

В прошлом году исполнилось 50 лет со дня публикации отчета Кернера и принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении.В докладе Кернера, вызванном расовыми беспорядками, вспыхнувшими в более чем 100 городах США в период с 1965 по 1968 год, осуждались структурные барьеры на пути экономического равенства, от которых страдают чернокожие общины в Соединенных Штатах. В докладе указывается на роль белого расизма и повсеместной дискриминации и сегрегации афроамериканцев в вопросах жилья, занятости и образования в создании и сохранении двух обществ: «одно черное, другое белое — отдельные и неравные». Закон о справедливых жилищных условиях, который был принят в апреле 1968 года как Раздел VIII Закона о гражданских правах, был призван устранить явную дискриминацию и неравенство на рынке жилья и, в конечном итоге, положить конец сегрегации по месту жительства.В частности, он запрещал дискриминацию при продаже или аренде жилья; финансирование жилья; и предоставление брокерских услуг на основе принадлежности человека к защищенному классу, включая расу, цвет кожи и национальное происхождение.

Получайте еженедельные обзоры прогрессивной политики. Подпишитесь на

InProgress

Несмотря на экономические и политические успехи, которых афроамериканцы достигли с момента принятия Закона о гражданских правах, между афроамериканцами и белыми неиспаноязычными языками все еще существуют значительные различия в доступе к домовладению, качественному образованию и занятости, а также другим активам.Эти различия отражаются в сохраняющейся жилищной сегрегации и расовом сегментированном рынке жилья, и они имеют серьезные последствия для экономической мобильности афроамериканцев. Сегрегация, неодинаковый доступ к кредитам и домовладению, а также последовательная девальвация домов в черных кварталах в совокупности ограничивают способность афроамериканцев создавать справедливость и накапливать богатство за счет домовладения.

В этом отчете основное внимание уделяется типам жилья чернокожих и белых неиспаноязычных заемщиков ипотечных кредитов и расовым различиям в оценке жилья в районах, где эти заемщики покупают свои дома.На протяжении всего отчета автор использует термины «афроамериканец» и «черный», а также «белый неиспаноязычный» и «белый» как синонимы. Районы, в которых покупатели жилья покупают свои дома, способствуют повышению их стоимости и шансов на повышение со временем, что имеет важные последствия для долгосрочной финансовой отдачи, связанной с домовладением. Прежде чем представить оригинальный анализ жилищного ипотечного кредитования черных и белых покупателей жилья до и после финансового кризиса 2008 года, в этом отчете обсуждаются государственная политика и другие факторы, которые привели и продолжают способствовать сохраняющейся сегрегации афроамериканцев.В докладе также содержится обзор Закона о справедливом жилищном обеспечении в отношении жилищной дискриминации и сегрегации. Несмотря на некоторый прогресс в достижении интеграции, недостатки в обеспечении справедливого жилищного права подрывают способность Закона о справедливом жилищном обеспечении ликвидировать сегрегацию и бороться с дискриминацией. Формы дискриминации, которые были обычным явлением в прошлом, со временем меняются, и жилищная дискриминация — наряду с сохраняющейся сегрегацией по месту жительства — продолжает препятствовать способности афроамериканских покупателей жилья добиваться справедливости.Афроамериканские заемщики жилищной ипотечной ссуды по-прежнему сконцентрированы в сегрегированных по месту жительства районах, где цены на дома не растут такими же темпами, как и в районах, где белые заемщики чаще покупают свои дома.

Отчет завершается рекомендациями о том, как усилить соблюдение справедливых жилищных условий, даже несмотря на то, что администрация Трампа отказывается от политики справедливого жилищного строительства и средств интеграции. Рекомендации включают:

• Возложить на местные юрисдикции еще раз ответственность за планирование для достижения справедливого жилищного права .В частности, следует полностью восстановить правило «Позитивное содействие справедливому жилищному строительству» (AFFH).
• Предоставить федеральным, региональным и местным органам власти и некоммерческим организациям полномочия по обеспечению соблюдения Закона о справедливом решении жилищных вопросов. Необходимо выделить больше средств на Программу справедливых жилищных инициатив (FHIP) и на укомплектование персоналом Управления справедливого жилищного строительства и равных возможностей (FHEO) Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD).
• Поймай и останови систематическую дискриминацию, а не увековечивай ее .В частности, важно, чтобы HUD строго соблюдал — а не пересматривал и размывал — правило несопоставимого воздействия Закона о справедливом решении жилищных вопросов.

Сегрегация по месту жительства — не совпадение

Несмотря на неуклонное снижение с пиковых уровней 1960-х и 1970-х годов, сегрегация по месту жительства все еще сохраняется в мегаполисах США, и афроамериканцы продолжают испытывать самые высокие уровни сегрегации среди всех расовых и этнических групп. Эмпирические исследования показывают, что сегодня типичный афроамериканец проживает в районе, где только 35 процентов белого населения.Это не лучше, чем то, что было обычным явлением в 1940 году, когда средний черный житель жил на участке переписи, где белые неиспаноязычные жители составляли 40 процентов от общей численности населения.

Наблюдаемая сегодня сегрегация по месту жительства возникла не случайно. Как писал Ричард Ротштейн в своей книге Цвет закона: Забытая история того, как наше правительство сегрегировало Америку , «вчерашняя государственная политика по-прежнему формирует расовый ландшафт сегодняшнего дня». Это особенно верно в жилищной сфере, поскольку правовые формы дискриминации и политика федерального правительства с расовой предвзятостью сыграли решающую роль в создании и сохранении сегрегированных афроамериканских кварталов на протяжении значительной части 20-го века.В частности, двухуровневый подход к жилищной политике, возникший как реакция на Великую депрессию, функционировал в основном в пользу белых семей среднего класса, при этом преднамеренно причиняя вред цветным людям. С одной стороны, федеральное правительство стремилось стабилизировать финансовые условия домовладения путем создания Корпорации жилищного кредитования (HOLC), Федерального жилищного управления (FHA) и вторичного ипотечного рынка. Введение обеспеченных государством, с низким первоначальным взносом, полностью амортизируемых, долгосрочных ипотечных жилищных ссуд с фиксированной ставкой способствовало росту спроса на жилье и стимулированию строительства и кредитования.С другой стороны, создание жилищного отдела Управления общественных работ (PWA) спонсировало строительство государственного жилья и расчистку трущоб с целью улучшения жилищных условий семей с низкими доходами и увеличения занятости в строительной отрасли.

Но такой двухуровневый подход к жилищной политике во многом способствовал сегрегации населения. Поддержка домовладений со стороны федерального правительства систематически нацеливалась на белых заемщиков и исключала афроамериканцев и других цветных людей.HOLC, в частности, институционализировал красные черты как способ оценки качества кварталов на основе их расового и этнического состава. Районы с большим населением афроамериканцев и других цветных людей обычно получали самые низкие оценки и считались слишком рискованными для получения ипотечных кредитов, поддерживаемых государством. Инвестиционные деньги постоянно отводились от центральных городов, где были сосредоточены цветные люди. В то же время проекты по очистке трущоб перемещали жителей из числа меньшинств и, как правило, вынуждали их переезжать глубже в трущобы, потому что большинство финансируемых государством единиц жилья были недоступны для цветных семей с очень низкими доходами, а ограничительные условия не позволяли им переехать в интегрированные дома. окрестности.Кроме того, программа PWA установила особые правила распределения жилищных единиц. В частности, Правило о составе микрорайонов требовало, чтобы жилищные проекты не изменяли расовый характер окружающих их районов.

Институционализированные таким образом модели сегрегации были усилены Жилищным законом 1937 года, который ввел в действие первую крупную программу государственного жилищного строительства. Местные жилищные органы имели дискреционный контроль над тем, где они будут разрабатывать проекты государственного жилья и на кого будут ориентированы эти проекты.Эта ранняя попытка строительства государственного жилья вызвала сильное сопротивление общественности, особенно со стороны Национальной ассоциации советов по недвижимости.

В качестве уступки противникам государственного жилья, так называемое правило эквивалентной ликвидации, содержащееся в Законе о жилищном строительстве 1937 года, требовало от жилищных властей устранения некачественного жилья для каждой новой построенной единицы государственного жилья. Чтобы не мешать рынку частного жилья, государственное жилье не должно было увеличивать общее предложение жилья.В результате проекты государственного жилья были построены преимущественно в городских районах, чтобы заменить существовавшие ранее трущобы, и, таким образом, помогли сдерживать афроамериканские районы и районы других меньшинств.

Двухуровневый подход к жилищной политике закрепился в послевоенные годы, когда спрос на новое жилье побудил федеральное правительство поддержать существующие программы и разработать новые. Эти программы сыграли ключевую роль в укреплении расово сегрегированных районов. Кредитные программы FHA и Управления по делам ветеранов приняли рейтинговую систему HOLC.Эти программы отказывали в кредите цветным общинам в центре города, обслуживали преимущественно белых покупателей и стимулировали бегство белых и переселение в пригороды. В частности, в «Руководстве по андеррайтингу» FHA содержались конкретные рекомендации по оценке собственности и окрестностей таким образом, чтобы усилить расовую сегрегацию. Федеральное жилищное управление, «Руководство по андеррайтингу»]. Бегство белых также поддерживалось крупными федеральными инвестициями в строительство шоссе, которые часто преднамеренно планировались для создания расовых барьеров между кварталами белых и районами с большим присутствием афроамериканцев и других расовых и этнических меньшинств. .В то же время Закон о жилищном строительстве 1949 года ограничил государственное жилье только людьми с очень низким доходом, и проекты государственного жилья стали постоянным жилищным решением для цветных людей с очень низкими доходами, которые все больше отделялись от основного общества. Программа обновления городов, представленная в 1954 году как поправка к Закону о жилищном строительстве 1949 года, была направлена ​​на борьбу с болезнями, стимулирование инвестиций в центр города и содействие строительству автомагистралей. Однако в результате программы целые кварталы для чернокожих в непосредственной близости от основных районов и учреждений для белых — например, недавно запланированные университеты и больничные комплексы — были снесены бульдозерами, и были построены крупные проекты государственного жилья для содержания перемещенных чернокожих жителей.

Закон о справедливом жилищном обеспечении, 50

Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года был первым открытым законом, призванным исправить ошибки расово предвзятых законов и политики, которые преднамеренно создали сегрегированные сообщества по всей территории Соединенных Штатов. В частности, закон запрещает жилищную дискриминацию при сделках с государственным и частным жильем. Закон также требовал, чтобы федеральное правительство управляло всеми федеральными программами жилищного строительства и развития сообществ таким образом, чтобы способствовать достижению целей закона о справедливом жилищном обеспечении.В качестве условия получения средств, администрируемых HUD, участники программы должны были предпринять активные шаги по устранению исторически сложившихся моделей сегрегации. Среди дискриминационных методов жилищного строительства, запрещенных Законом о справедливом жилищном строительстве, был прямой отказ сдавать в аренду или продавать; отказ от переговоров; обманчивое отрицание наличия жилья; отказ в выдаче жилищной ипотечной ссуды; предоставление ограниченной рекламы; а также принуждение, запугивание и угрозы на основании принадлежности к защищенному классу. Закон предоставил секретарю HUD законные полномочия по обеспечению соблюдения положений закона о недискриминации и потребовал от секретаря обеспечить соблюдение требований AFFH Закона о справедливых жилищных условиях.Кроме того, закон предусматривает принудительные меры, подаваемые Министерством юстиции США (DOJ), и частные иски в федеральном суде к отдельным жертвам жилищной дискриминации.

Закон был принят во время серьезных потрясений, поскольку города по всей стране переживали волну волнений на почве расы из-за давней дискриминации афроамериканцев. Президент Линдон Джонсон уже пытался ввести закон о справедливом жилищном обеспечении в 1966 году.Однако раннее предложение президента Джонсона о всеобщем запрете дискриминации при продаже и аренде жилья было встречено серьезным сопротивлением со стороны Национальной ассоциации брокеров по недвижимости и отклонено флибустьером Сената. Только после выпуска отчета Кернера и убийства доктора Мартина Лютера Кинга-младшего был принят первый закон о справедливом жилищном обеспечении. Закон о справедливых жилищных условиях был быстро разработан за закрытыми дверями после убийства Кинга, без каких-либо слушаний в Сенате, наценок, скрупулезных дебатов или документальных подтверждений намерений Конгресса, необходимых для руководства будущими судами и сторонами в судебном процессе.

Быстрые переговоры и значительный компромисс во многом повлияли на окончательный статут. Первоначально действие Закона о справедливых жилищных условиях ограничивалось расой, цветом кожи, религией и национальным происхождением. Он также включал исключение, согласно которому жилище не подпадало под действие закона, если у него было менее пяти съемных единиц и его владелец проживал в одной из них. Самое главное, что в законодательстве отсутствовали важные положения о правоприменении. Гражданские штрафы отсутствовали, и HUD не имел каких-либо полномочий по прекращению и воздержанию, чтобы временно удерживать жилую единицу с рынка во время процесса примирения.В течение первых 20 лет после принятия закона HUD и Министерство юстиции не имели возможности принудительно добиваться помощи отдельным жертвам жилищной дискриминации, отчасти потому, что им не хватало политической поддержки, персонала и ресурсов.

Чтобы устранить неадекватность положения закона о принудительном применении закона, Конгресс внес поправки в Закон о справедливом жилищном обеспечении в 1988 году. Поправки добавили два новых защищенных класса — инвалидность и семейный статус — создали новый процесс подачи административных жалоб и усилили штрафы, связанные с нарушением справедливого жилищного права. Жилищный закон.Кроме того, HUD уполномочил комиссии штата и местные комиссии по правам человека, принявшие «практически эквивалентные» законы о справедливом жилищном обеспечении, проводить примирения.

Два важных изменения в Законе о справедливом жилищном обеспечении были внесены во время правления бывшего президента Барака Обамы. В 2013 году HUD опубликовал окончательное правило, озаглавленное «Осуществление стандарта дискриминационных последствий Закона о справедливом решении жилищных вопросов», в соответствии с которым практика с неоправданным дискриминационным эффектом, в том числе не имеющая дискриминационного намерения, считается ответственной.Согласно правовой доктрине несопоставимого воздействия действия могут считаться дискриминационными, если они оказывают несопоставимое воздействие на защищаемые классы, даже если это не было целью этих действий. В 2015 году Верховный суд США в деле Департамент жилищного строительства и общественных дел штата Техас против Inclusive Communities Project Inc. постановил, что иски о разрозненных последствиях подпадают под действие Закона о справедливом жилищном обеспечении. Кроме того, в 2015 году администрация Обамы ввела правило AFFH, которое усилило мандат AFFH в отношении Закона о справедливом решении жилищных вопросов и сделало его применимым.За прошедшие годы из-за отсутствия четких инструкций по реализации и обеспечению соблюдения многие получатели средств HUD не смогли выполнить существующее обязательство AFFH. Правило AFFH 2015 года предоставило участникам программы HUD инструмент для анализа местных и региональных проблем справедливого жилья и выявления моделей сегрегации и доступа к возможностям.

Несмотря на некоторый прогресс, сегрегация по месту жительства и жилищная дискриминация сохраняются.

Некоторый прогресс в достижении интеграции и борьбе с дискриминацией был достигнут после принятия Федерального закона о жилищном строительстве.Например, сегодня наблюдается большая интеграция черных и белых по сравнению с 1968 годом. Вплоть до конца 1960-х годов высокий уровень сегрегации по месту жительства был широко распространен в мегаполисах США. Дуглас С. Мэсси и Джонатан Таннен указывают, что в 1970 году, сразу после принятия Закона о справедливых жилищных условиях, почти половина чернокожего населения США проживала в 1 из 40 гиперсегрегированных городских агломераций. Гиперсегрегация — понятие, разработанное в 1989 году Мэсси и Нэнси А. Дентон, — возникает, когда расовая или этническая группа сильно сегрегирована по крайней мере по 4 из 5 измерений сегрегации, включая неравномерность, изоляцию, кластеризацию, концентрацию и централизацию.К 2010 году количество гиперсегрегированных районов упало до 21. Однако средняя сегрегация в этих районах снизилась незначительно, и гиперсегрегация по-прежнему широко распространена в мегаполисах, где проживают одни из крупнейших афроамериканских сообществ США. К ним относятся Балтимор и Чикаго, среди других городов.

Коренные причины сегрегации по месту жительства были и продолжают широко изучаться и обсуждаться в научных исследованиях. Некоторые утверждают, что сегрегация по месту жительства является результатом нерасовых демографических и социально-экономических обстоятельств, тогда как другие объясняют разделение расовых групп в жилом ландшафте расистскими взглядами и практиками, такими как предрассудки и дискриминация на рынке жилья.Всесторонний обзор и критика недавних данных о причинах сегрегации между черными и белыми по месту жительства приводит к выводу, что, хотя расовые предрассудки и расовые различия в доходе, вкусе и информации о жилье для покупателей жилья играют определенную роль в сохранении сегрегации по месту жительства, эти факторы способствуют справедливости небольшая часть наблюдаемых сегрегационных моделей проживания, которые все еще наблюдаются в Соединенных Штатах. Недавние данные более убедительно подтверждают пятую гипотезу, согласно которой дискриминация на рынке жилья продолжает приводить к сегрегации черных и белых и усиливает порочный структурный цикл, который ставит черных покупателей жилья в явное невыгодное положение по сравнению с белыми покупателями жилья, находящимися в аналогичном положении.

Нет никаких сомнений в том, что юридические оспаривания дискриминационной жилищной практики привели к более строгому соблюдению закона, особенно после внесения поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении в конце 1980-х годов. До Федерального закона о жилищном строительстве 1968 года агентам по недвижимости было разрешено отказывать афроамериканцам и другим цветным людям в доступе к съемным квартирам и домовладению по причине их расы. Как показывает серия национальных исследований жилищной дискриминации, которые Urban Institute провел для HUD, количество наиболее явных форм жилищной дискриминации сократилось за последние несколько десятилетий.Однако данные показывают, что расовая дискриминация на рынке жилья все еще существует, и, как предупреждает Мэсси, расовая дискриминация является подвижной мишенью, поскольку формы дискриминации, которые были распространены в прошлом, со временем меняются.

Таким образом, возникли новые формы расовых предубеждений в жилищной сфере. Например, расовое управление стало более распространенным явлением. В соответствии с этой практикой агенты по недвижимости намеренно отводят афроамериканцев от желанных районов в районы с более высокой концентрацией цветных людей, более высоким уровнем бедности и более низким качеством жилья по сравнению с районами, в которые переселяются белые.Аудиторское исследование Urban Institute 2012 года доказывает, что покупателям жилья из числа меньшинств постоянно предлагается меньше вариантов жилья, чем белым покупателям жилья. В частности, агенты по недвижимости склонны отдавать предпочтение белым покупателям жилья, предоставляя информацию и показывая больше доступных домов, чем в случае столь же квалифицированных чернокожих покупателей жилья. Кроме того, чернокожие покупатели жилья на 2,4 процента чаще, чем равно квалифицированные белые покупатели жилья, получают отказ в личной встрече. Более того, районы, где рекомендованы и показаны дома белым покупателям жилья, как правило, характеризуются большим присутствием белых жителей, чем районы, где черным покупателям жилья рекомендуются и показываются дома.Исследование HUD 2012 года показывает, что «белые слышат больше положительных отзывов о районах проживания белых и больше отрицательных отзывов о районах проживания меньшинств, чем чернокожие, что потенциально уводит их из районов со смешанным населением или меньшинствами». Недавние расследования и судебные дела показывают, что агенты жилищной индустрии — риэлторы, арендодатели и брокеры, которые намереваются нарушить законы о справедливом жилищном обеспечении, стали более искусными в сокрытии своего дискриминационного поведения, чтобы не быть обнаруженными. Поставщики жилья часто не рекламируют доступные квартиры.В частности, с распространением рекламы жилья в социальных сетях и в Интернете дискриминационный цифровой маркетинг стал более распространенным явлением. После того, как расследование ProPublica в 2016 году выявило практику Facebook, позволяющую своим рекламодателям исключать пользователей Facebook из просмотра рекламы жилья на основании их расы и этнической принадлежности, Национальный альянс за справедливое жилищное строительство и другие защитники гражданских прав подали в суд на компанию. В результате судебного разбирательства в марте 2019 года Facebook согласился прекратить разрешать арендодателям, кредиторам и работодателям, среди других рекламодателей, дискриминировать цветных людей и другие защищенные классы.В том же месяце HUD также выдвинул обвинения против Facebook за нарушение законов о справедливом жилищном обеспечении.

Формы дискриминации в отношении заявителей на жилищную ипотеку, которые преобладали до принятия Закона о равных кредитных возможностях 1974 года и Закона о реинвестировании населения 1977 года, также уменьшились, но не исчезли, перейдя от прямого отказа в выдаче ипотечных кредитов потенциальным заемщикам к хищническим действиям. , субстандартное кредитование и невыгодные условия кредитования. Расовая дискриминация часто присутствует на различных этапах процессов продажи жилья и ипотечного кредитования, а дискриминация при ипотечном жилищном кредитовании часто проявляется в алгоритмической оценке.Последние данные показывают, что кредиторы, занимающиеся финансовыми технологиями, обычно взимают с цветных заемщиков на восемь базисных пунктов более высокие процентные ставки, чем с белых заемщиков. Кроме того, после финансового кризиса «красная линия» вновь превратилась в обычную — хотя и менее явную, чем в прошлом — форму дискриминации среди кредиторов, которые отказались от районов проживания меньшинств, разместив филиалы, брокеров и ипотечные службы за пределами этих сообществ. .

Сегрегация продолжает подрывать способность афроамериканских покупателей жилья создавать собственный капитал.

Дискриминация на рынке жилья усиливает модели жилищной сегрегации, которые в значительной степени сформировались десятилетиями предвзятой расовой политики в области жилья.Что наиболее важно, жилищная дискриминация и сегрегация по месту жительства мешают афроамериканским покупателям жилья обеспечивать равенство. Дома в преимущественно афроамериканских кварталах обычно отличаются более нестабильным спросом и ценами, чем дома в преимущественно белых районах, где сконцентрированы такие ресурсы, как доступ к хорошо оплачиваемой работе и качественным школам, что способствует повышению спроса и цен на жилье. Напротив, прошлые и нынешние расовые предубеждения и дискриминационная практика на рынках недвижимости, такие как выделение красных черт, управление, вариации в методах оценки и расовое восприятие окрестностей оценщиками, среди прочего, способствуют снижению спроса на жилье в афроамериканских кварталах.Низкий спрос на жилье в этих районах снижает цены на жилье. Исследования показывают, что даже с учетом жилищных характеристик дома в районах с большой концентрацией афроамериканцев, а также в районах с переходной расовой принадлежностью, как правило, стоят меньше и оцениваются по более низкой цене, чем дома в преимущественно белых кварталах. Новое исследование Института Брукингса показывает, что в районах, где афроамериканцы составляют большинство населения, дома оцениваются примерно в половину стоимости домов в районах, где нет афроамериканцев.Девальвация домов, принадлежащих афроамериканцам, особенно очевидна в районах, ранее подвергавшихся красной ноте. Кроме того, после пика жилищного бума районы с большим афроамериканским населением обесценились больше и с меньшей вероятностью восстановятся, чем районы с преобладанием белых. В период с 2003 по 2009 год — то есть во время жилищного бума и последовавшего за ним кризиса потери права выкупа — чернокожие домовладельцы, которые остались в своих домах, накопили меньше собственного капитала, чем белые домовладельцы, и с большей вероятностью завершили период с отрицательным капиталом.

Поскольку покупатели жилья склонны искать варианты жилья в тех сообществах, где они ожидают большего прироста капитала, дискриминация и низкая стоимость жилья непропорционально вредит преимущественно чернокожим кварталам. Между тем, из-за десятилетий расовой предвзятости политики и практики на рынках недвижимости и труда США и ограниченного доступа к кредитам афроамериканцы продолжают отставать от белых на рынке домовладения. Афроамериканцы не только получают пропорционально меньше жилищных ипотечных ссуд, получают более дорогие и рискованные ссуды и с меньшей вероятностью владеют своими домами, чем белые люди, но они также ограничены в выборе жилья и продолжают покупать в преимущественно афроамериканских районах, где у них есть меньше шансов, чем у белых покупателей жилья в аналогичном положении, приобрести активы, которые быстро растут.

Этот порочный круг ставит афроамериканцев в невыгодное положение с точки зрения их способности наращивать капитал и накапливать богатство. Для чернокожих домовладельцев собственный капитал составляет большую часть их чистой стоимости, чем для белых домовладельцев. Анализ данных Федеральной резервной системы Центром американского прогресса показывает, что на основные места проживания приходится 58 процентов чистой стоимости активов афроамериканцев по сравнению с 40 процентами портфеля богатства белых, который более диверсифицирован, чем у небелых домохозяйств.Тем не менее, в 2016 году среднее чистое жилищное богатство белых домовладельцев составляло 215 800 долларов по сравнению с 94 400 долларами среди чернокожих домовладельцев.

афроамериканцев продолжают покупать дома в преимущественно небелых районах

Данные по ипотеке показывают, что, хотя кредитование афроамериканских заемщиков продолжало расширяться после жилищного кризиса 2007 года, пагубные модели сегрегации сохраняются. В частности, в посткризисные годы афроамериканцы и белые неиспаноязычные заемщики ипотечных кредитов продолжали покупать недвижимость в разных кварталах.

Как и в годы перед рецессией, афроамериканские заемщики по-прежнему в основном покупают дома в районах, где проживает большое количество цветных людей. (см. Таблицу 1). В среднем 51 процент населения в районах, где афроамериканцы обычно покупают свои дома, состоит из цветных людей, по сравнению с только 22 процентами населения в районах, где преобладают белые покупатели жилья. Эти различия сохраняются даже с учетом уровня доходов заемщиков и переписных участков.При всех уровнях дохода заемщиков присутствие цветных людей в районах, где сосредоточены афроамериканские заемщики, намного больше по сравнению с районами, где их белые коллеги покупают свои дома. Например, в Соединенных Штатах 44 процента населения в районах, где сосредоточены черные заемщики с высоким доходом, состоят из цветных людей, по сравнению с 22 процентами населения в районах, которые ищут белые покупатели жилья с высоким доходом.

Семьдесят пять процентов черных заемщиков и 88 процентов белых заемщиков, соответственно, покупают свои дома в районах со средним и высоким доходом.Однако расовый состав этих кварталов значительно различается даже после учета доходов заемщиков. Сорок один процент населения в районах со средним и высоким доходом, где чернокожие покупатели жилья с высоким доходом покупают дом, составляют цветные люди, по сравнению с 21 процентом в районах со средним и высоким доходом, где проживают белые заемщики с высоким доходом. . Более того, 16 процентов населения в переписных районах с высоким доходом, где чернокожие заемщики с высоким доходом покупают свои дома, являются чернокожими, по сравнению с только 5 процентами населения в переписных районах с высоким доходом, привлекающих белых покупателей жилья с высоким доходом.(см. рисунок 1)

Дома в районах, где сосредоточены чернокожие покупатели жилья, стоят меньше

Афроамериканские ипотечные заемщики продолжают покупать дома в районах, где стоимость домов снижается или повышается медленнее, чем в районах, где живут белые покупатели жилья.

Таблица 1 показывает, что в среднем в районах, где афроамериканские заемщики покупали свои дома во время жилищного бума с 2003 по 2007 год, цены все еще ниже, чем до финансового кризиса.В 2017 году цены на жилье в этих районах были на 7 процентов ниже, чем в 2006 году. Напротив, цены на жилье в районах, где средние белые покупатели жилья приобрели свои дома в тот же период, восстановились; в период с 2006 по 2017 год они увеличились на 2 процента.

В целом, расовые различия в оценке жилья сохранялись на национальном уровне даже после Великой рецессии, несмотря на общий рост цен на жилье. В 2017 году цены на жилье в районах, где с 2013 года сконцентрировались чернокожие заемщики, были на 6 процентов ниже, чем в 2006 году.Цены на дома в переписных районах, привлекающих белых домовладельцев, напротив, выросли на 3 процента. На Рисунке 2 показано, что расовые различия в оценке жилья сохраняются даже после учета уровня доходов заемщиков.

Расовые различия на крупнейших рынках, где сконцентрированы чернокожие покупатели жилья

В этом разделе рассматриваются шесть мегаполисов с наибольшим объемом ипотечных ссуд афроамериканским заемщикам: Атланта, Балтимор, Чикаго, Даллас, Хьюстон и Вашингтон, округ Колумбия.C. В этих районах больше чернокожего населения по сравнению со средним показателем по стране, составляющим 13 процентов. В Атланте, Балтиморе и Вашингтоне, округ Колумбия, афроамериканцы составляют треть населения мегаполисов. Несмотря на большое количество афроамериканцев и большой объем ссуд, предоставляемых этой группе, чернокожие заемщики жилищной ипотечной ссуды недопредставлены в этих мегаполисах и, в соответствии с национальными тенденциями, получают пропорционально меньше ссуд, чем белые соискатели, даже когда доход заемщика составляет приходилось.В Балтиморе, например, афроамериканцы составляют 29 процентов населения мегаполиса. Однако после Великой рецессии только 15 процентов всех ипотечных жилищных ссуд были предоставлены черным заемщикам, в отличие от 60 процентов всех ссуд, выданных белым заемщикам. (см. таблицу 2)

Несмотря на снижение уровней сегрегации за последние три десятилетия, афроамериканцы в этих мегаполисах по-прежнему сильно отделены от белых неиспаноязычных народов.Стандартные показатели сегрегации по месту жительства показывают, что более половины афроамериканского населения в этих мегаполисах — от 57 процентов в Далласе до 75 процентов в Чикаго — должны были бы жить в другом районе своих мегаполисов, чтобы добиться большего. рассредоточенное географическое распределение и меньшее отделение от белых жителей. (см. индексы несходства в таблице 2)

Расовая сегрегация очевидна в результатах покупки жилья афроамериканцами и белыми покупателями жилья в шести крупных городах, особенно в Вашингтоне, округ Колумбия.С., Чикаго, Атланта и Балтимор. Здесь афроамериканцы с любым уровнем дохода покупают дома в районах, где чернокожие жители составляют очень большую долю от общей численности населения. (см. Таблицу 2) В Вашингтоне и Чикаго, например, афроамериканские покупатели жилья концентрируются в районах, где афроамериканцы составляют большинство населения. Напротив, белые заемщики покупают дома в районах, где афроамериканцы составляют в среднем очень небольшую долю от общей численности населения; в Чикаго эта доля составляет всего 6 процентов.

На рисунках с 3 по 8 показано распределение чернокожих покупателей жилья в этих шести мегаполисах по отношению к географическому распределению чернокожего населения. Как показывают карты, плотность чернокожих покупателей жилья, как правило, выше в переписных районах, где чернокожее население наиболее сконцентрировано, по сравнению с районами, где преимущественно проживают не чернокожие. Это особенно очевидно в таких регионах, как Вашингтон, округ Колумбия, Балтимор и Чикаго, где наблюдается очень высокий уровень сегрегации.(см. Таблицу 2). Географическое распределение чернокожих покупателей жилья более рассредоточено в Далласе. Цифры также показывают, что распределение чернокожих покупателей жилья с высоким доходом в целом совпадает с распределением всех чернокожих покупателей жилья в выбранных мегаполисах.

В соответствии с существующими исследованиями, анализ тенденций в индексе цен на жилье по переписным участкам в выбранных мегаполисах, проведенный географическими информационными системами (ГИС), выявляет общее совпадение между обесценивающимися районами и районами, которые характеризуются большой концентрацией афроамериканцев.Вторя национальным тенденциям, шесть мегаполисов характеризуются расовым неравенством в оценке дома в тех районах, где черные и белые заемщики покупают свои дома. (см. Таблицу 2) В целом районы, в которых сконцентрированы чернокожие покупатели жилья, оцениваются меньше, чем районы, где белые ипотечные заемщики покупают основное жилье, даже в таких районах, как Даллас и Хьюстон, где для обеих расовых групп дома в 2017 году оценивались выше, чем в 2006 году. В Вашингтоне и Чикаго дома в районах, где чернокожие покупатели жилья преимущественно покупают, имеют цены, которые все еще на 20 процентов и 22 процента, соответственно, ниже уровней 2006 года.В Атланте, в то время как цены на жилье в районах, привлекающих белых покупателей жилья, с 2006 года выросли на 5 процентов, цены на жилье в районах переписи населения, где сосредоточены чернокожие покупатели жилья, все еще на 6 процентов ниже уровней 2006 года.

Пора усилить соблюдение справедливого жилищного законодательства

Из-за сложной взаимосвязи между сохраняющейся сегрегацией по месту жительства и другими социальными и экономическими факторами, ограничивающими экономическую мобильность афроамериканцев, для устранения сегрегации могут потребоваться инструменты, выходящие за рамки федеральной политики справедливого жилищного строительства; CAP представила широкий анализ и ряд рекомендаций в своем отчете за 2018 год «Систематическое неравенство: как структурный расизм в Америке помог создать разрыв в богатстве между черными и белыми».Однако справедливая жилищная политика сегодня, как и в прошлом, представляет собой важнейшую отправную точку для предотвращения и искоренения различных форм дискриминации на рынке жилья, которые увековечивают сегрегацию и ее последствия. Справедливую жилищную политику необходимо укреплять, а не откатывать назад, вопреки тому, что пытается сделать администрация Трампа. Заместитель госсекретаря Бен Карсон, в частности, HUD предложил значительно сократить меры по обеспечению соблюдения справедливого жилищного законодательства и средств интеграции.Госсекретарь Карсон подверг критике усилия федерального правительства по интеграции как форму «неудавшегося социализма». Поэтому CAP рекомендует предпринять следующие действия.

Возложить на местные юрисдикции еще раз ответственность за планирование для достижения справедливых жилищных условий

В частности, должно быть полностью восстановлено правило «Позитивное продвижение справедливого жилья» (AFFH) 2015 года. В 2018 году HUD приостановил обязанность местных юрисдикций подавать планы в соответствии с правилом AFFH, несмотря на доказательства того, что это правило было эффективным в побуждении получателей финансирования HUD к серьезным обязательствам по соблюдению справедливости в отношении жилья.Осуществление правила AFFH следует возобновить и расширить, поскольку оно представляет собой важный инструмент для борьбы с дискриминационной практикой и сохраняющимися моделями сегрегации по месту жительства, одновременно способствуя более справедливому инвестированию в цветные сообщества в Соединенных Штатах, которые продолжают обесцениваться и характеризуются низким уровнем жилья. потребность.

Уполномочить федеральные органы власти, правительства штата и местные органы власти и некоммерческие организации в полной мере обеспечивать соблюдение Закона о справедливых жилищных условиях

Необходимо выделить больше средств на Программу справедливых жилищных инициатив (FHIP) и на укомплектование штатов в Управлении справедливого жилищного строительства и равных возможностей (FHEO) HUD.Введенная в 1987 году и управляемая FHEO, FHIP представляет собой федеральную программу, которая специально финансирует государственные и частные организации, занимающиеся вопросами справедливого жилищного строительства, занимающимися образованием, информационно-просветительской деятельностью, предварительными расследованиями и тестированием. Программа FHIP недофинансируется, в результате чего многие нарушения справедливого жилищного строительства и справедливого кредитования остаются невыявленными, заниженными и неразрешенными. Увеличение ассигнований, выделяемых на эту программу, позволит организациям, занимающимся справедливым жилищным строительством, а также государственным и местным правительственным учреждениям решить проблемы, связанные с нарушениями справедливого жилищного законодательства и справедливого кредитования, и провести превентивные расследования.Слишком часто дискриминация менее очевидна, чем в прошлом, и ее трудно обнаружить. Кроме того, бремя правоприменения часто ложится на жертв дискриминации.

Хотя важно, чтобы программа FHIP поддерживала расследования жалоб, поданных потенциальными жертвами, также важно, чтобы эта программа поддерживала проактивные расследования, независимые от индивидуальных жалоб, с целью выявления систематической дискриминационной практики, которую жертвам трудно обнаружить; усилить контроль над участниками, которые не охвачены действующими законами о справедливом жилищном обеспечении; отслеживать дискриминационную практику в группах риска; и изучить стратегии, которые эффективны в предотвращении дискриминационной практики и обращении вспять моделей сегрегации.Кроме того, финансирование FHEO должно быть увеличено, чтобы более адекватно поддерживать способность офиса проводить расследования и управлять FHIP и другими программами справедливого жилья.

Поймайте и прекратите систематическую дискриминацию, а не увековечивайте ее

В частности, важно, чтобы HUD строго соблюдал, а не пересматривал и ослаблял правило несопоставимого воздействия Закона о справедливом жилищном строительстве. В июне 2018 года HUD опубликовал уведомление о своем намерении пересмотреть окончательное правило 2013 года, вводящее в действие стандарт разрозненного воздействия Закона о справедливом жилищном строительстве.Стандарт разрозненного воздействия — очень важный инструмент для выявления и устранения дискриминационной жилищной практики, которая систематически затрагивает цветные сообщества, но которую трудно доказать. Даже когда нет намерения проводить дискриминацию, очень важно привлекать жилищные агентства и игроков к ответственности за дискриминационные последствия их действий, которые в конечном итоге приводят к системному расовому неравенству на рынке жилья и усиливают его.

К сожалению, расовые различия, проиллюстрированные в этом отчете, сигнализируют о том, что сегрегация на рынке жилья все еще существует, с негативными последствиями для создания капитала и накопления богатства для афроамериканских покупателей жилья.Требуется дальнейшее расследование для выявления и отслеживания конкретных субъектов и практик, которые увековечивают этот деструктивный процесс.

Заключение

Анализ данных по жилищной ипотеке, представленный в этом отчете, показывает, что афроамериканские покупатели жилья по-прежнему сосредоточены в небелых районах, даже если у них есть финансовые ресурсы, чтобы позволить себе дома в любом районе по своему выбору, где есть возможности для строительства собственного капитала. аналогичны таковым у белых покупателей жилья сопоставимого социально-экономического статуса.Эти закономерности вызывают беспокойство, потому что они отражают и способствуют сохраняющейся расовой сегрегации в жилом ландшафте.

Закон о справедливых жилищных условиях направлен на устранение явной дискриминации и неравенства на рынке жилья и, в конечном итоге, на прекращение сегрегации по месту жительства. Хотя Закон о справедливом жилищном обеспечении преуспел в устранении наиболее вопиющих форм дискриминации, которые были распространены 50 лет назад, рынок жилья США по-прежнему сильно сегментирован по расовому признаку. Наследие федеральной красной черты и дискриминационной жилищной политики и частной практики все еще заметно сегодня, поскольку жилищная дискриминация принимает различные формы, а афроамериканские кварталы продолжают обесцениваться по сравнению с белыми кварталами.

Результаты, представленные в этом отчете, подтверждают существующие свидетельства стойкого лишения избирательных прав чернокожих домовладельцев в Соединенных Штатах. Не только афроамериканские покупатели жилья по-прежнему покупают дома в преимущественно небелых районах, но и цены на жилье в сегрегированных районах, где концентрируются чернокожие покупатели жилья, также продолжают тенденцию к медленному росту по сравнению с ценами в районах, где белые покупатели жилья покупают свои дома. Это сохранялось даже в то время, когда национальные цены на жилье продолжали восстанавливаться после недавнего финансового краха.Чтобы приступить к решению этих проблем, директивным органам следует серьезно рассмотреть рекомендации, представленные в этом отчете.

Об авторе

Микела Зонта — старший аналитик отдела жилищной политики Центра американского прогресса. Она имеет обширный опыт исследований, преподавания и консультирования в области жилищного строительства и развития сообществ. Она опубликовала работы о государственных предприятиях; практика ипотечного кредитования принадлежащих этническим меньшинствам банков в иммигрантских общинах; несбалансированность работы и жилья в общинах меньшинств; сегрегация по месту жительства; бедность и доступность жилья.Зонта имеет степень бакалавра политических наук Миланского университета, а также степень магистра и доктора городского планирования Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

Благодарности

Автор благодарит Гбенгу Аджилоре, Дедрика Асанте-Мухаммада, Дебби Голдберг, Энди Грина, Марка Ярсулича, Джейсона Ричардсона, Даниэль Соломон и Кристиана Веллера за их неоценимый вклад.

Приложение

Статистический и ГИС-анализ, обсуждаемый в этом отчете, был проведен со следующими данными:

• Данные по жилищной ипотеке взяты из серии данных Закона о раскрытии жилищной ипотеки (HDMA).В частности, в анализе используются данные из наборов данных за 2003–2007 и 2013–2017 годы. Хотя данные за 2017 год предоставлены Бюро финансовой защиты потребителей, данные за предыдущие годы доступны через Экспертный совет федеральных финансовых учреждений и Национальный архив. Анализ ипотечных ссуд фокусируется на двух периодах: предкризисный и посткризисный. Для предкризисных лет анализ объединяет данные HMDA с 2003 по 2007 год. Данные HMDA с 2013 по 2017 год объединяются для анализа ипотечного кредитования в посткризисный период.Анализ сосредотачивается на ссуде под залог покупки жилья для домов на одну-четыре семьи, занимаемых владельцами. Данные для США, за исключением Пуэрто-Рико. Данные HMDA предоставляют идентификаторы участков переписи, с помощью которых можно объединить характеристики участков переписи, поступающие из Бюро переписи США и Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), с данными ипотечного кредитования.
• Годовой индекс цен на жилье (HPI), поступающий из FHFA для переписных участков с 2006 по 2017 год. Годовой индекс цен на жилье представляет собой широкую меру динамики цен на дома для одной семьи.
• Исследование американского сообщества 2012–2016 гг., Которое предоставляет подробную информацию о расовом составе на уровне переписных участков.

Примечания

15 шагов к покупке дома

Мы разделили процесс покупки дома на 15 основных шагов. Назовите это контрольным списком покупки дома. Каждый шаг включает в себя выбор и действия. Некоторые из них вызывают стресс, некоторые довольно крутые, а некоторые, в общем, немного раздражают. Но каждый из них на шаг приближает вас к цели владения домом.

1. Убедитесь, что вы готовы

Конечно, есть финансовая готовность купить дом (см. Шаг 2). Но готовы ли вы эмоционально? Даже если это будет ваш первый дом, вы берете на себя большие финансовые обязательства и пускаете корни.

Вы захотите подумать о своих других целях на следующие несколько лет. Вы покупаете с партнером, и если да, то когда дело касается денег, находитесь ли вы на одной странице? Есть ли шанс, что вам нужно будет переехать на работу? Вы думаете о создании семьи? Эти общие вопросы могут добавить плюсов (или минусов) того, подходящее ли сейчас время для покупки дома.

2. Приведите свои финансы в порядок

Покупка дома может быть самым важным финансовым решением, которое вы когда-либо принимали, поэтому, прежде чем сделать решительный шаг, вы должны быть уверены, что ваши финансы стабильны.

Использование калькулятора доступности жилья может помочь вам определить свой бюджет с учетом вашего дохода, долгов, местоположения и суммы первоначального взноса (подробнее об авансовых платежах чуть позже). Вы сможете увидеть, как могут складываться ваши ежемесячные выплаты по ипотеке и как могут выглядеть ваши финансы как домовладельца.

Это может быть важно для сдерживания ваших амбиций. Возможно, вы сможете претендовать на значительную ипотеку, но это не значит, что вы действительно хотите направить такую ​​большую часть своего бюджета на жилье.

Также проверьте свой кредитный рейтинг. Более высокий кредитный рейтинг — единственный наиболее эффективный способ заработать более низкую процентную ставку по ипотеке. Знайте варианты ипотеки для своего кредитного рейтинга. Если ваш кредитный рейтинг может потребовать некоторой работы, возможно, стоит воздержаться от права собственности на жилье и посмотреть, что вы можете сделать, чтобы увеличить свой счет.

Нужна проверка кредитного отчета?

Зарегистрируйте учетную запись, чтобы всегда иметь под рукой бесплатный кредитный отчет и счет.

3. Составьте план авансового платежа

Определив, что вы можете себе позволить, вы сможете определить, сколько вы хотите сэкономить на первоначальном взносе. Хотя 20% первоначальный взнос был нормой, многие домовладельцы предпочитают платить меньше. Меньший первоначальный взнос требует меньших авансовых платежей, но означает, что вам придется оплатить ипотечную страховку.Тип используемого ипотечного кредита также влияет на необходимый минимальный первоначальный взнос.

Если это ваш первый дом или если у вас не было дома какое-то время, вы также можете изучить государственные программы покупки жилья впервые. Многие предлагают финансовую помощь, в том числе помощь в выплате первоначального взноса.

Ботанический совет: вы захотите отложить деньги не только на первоначальный взнос. Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от общей стоимости кредита. Также неплохо иметь средства на случай непредвиденных обстоятельств на случай непредвиденного ремонта дома.

Видишь, сказал тебе, что будет несколько забавных шагов! И составление списка того, что необходимо и что нужно иметь для вашего дома, определенно одна из них. Ищете ли вы новый дом или место, где вы можете представить себе жизнь на долгие годы, есть много мелких деталей, но вот некоторые из наиболее важных решений, которые вы можете принять при составлении своего списка:

Частный дом или пристроенный дом Ед. изм? Если вам нужен задний двор, традиционный дом на одну семью для вас. Но если вы находитесь в более густонаселенном районе или не хотите заниматься всем этим обслуживанием, покупка квартиры или таунхауса может быть вашим лучшим выбором.В некоторых городах также возможны кооперативы.

Какое место для вас идеальное? Предполагая, что вы живете в штате и знаете, в каком районе вы хотите жить, пришло время выбрать район. Подумайте о таких факторах, как безопасность, удобства (например, пешеходная доступность, зеленые насаждения или кафе) и затраты (которые могут включать налоги на недвижимость и, если это входит в ассоциацию домовладельцев, сборы ТСЖ). Также разумно учитывать школьный округ. Даже если вы не планируете иметь детей, качество школы может повлиять на стоимость дома — и помочь или снизить вашу цену при перепродаже, если и когда вы решите продать.

Готова к заселению или фиксатор-верх? Нет ничего проще, чем купить дом, в котором все, что вам нужно сделать, это въехать. Но если вы находитесь на дорогом или ином конкурентном рынке, приобретение собственности, которая требует TLC, может помочь вам позволить себе более крупный дом или попасть в более дорогой район. С фиксирующим верхом вам нужно будет вложить в него работу и деньги, чтобы сделать его пригодным для жизни, поэтому убедитесь, что вы справляетесь с этой задачей.

5. Найдите подходящую ипотеку для вас

Тип ипотеки, которую вы используете для покупки дома, влияет на то, что вам нужно для получения ссуды (включая требуемую сумму первоначального взноса), и на то, как вы ее будете платить назад.Выбор правильного жилищного кредита может повысить ваши шансы на одобрение и может сэкономить вам тысячи в долгосрочной перспективе.

Прежде чем вы решите, какой тип ипотеки выбрать, важно изучить преимущества и недостатки каждой из них. Вот некоторые из основных типов ипотеки:

• Обычные ссуды — это ипотеки, не гарантированные федеральным правительством. Они предлагают низкие минимальные первоначальные взносы, но имеют более строгую квалификацию.

• Ссуды FHA — это ипотечные кредиты, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией.На них, как правило, легче претендовать, чем на обычные ссуды, но они предъявляют более строгие требования к ипотечному страхованию.

• Ссуды VA от Департамента по делам ветеранов предназначены для действующих или бывших военнослужащих и соответствующих супругов. Кредиты на покупку VA позволяют вам не вносить первоначальный взнос.

• Джамбо-ссуды — это ипотека для домов, стоимость которых превышает стандартные лимиты ссуды. Обычно для этого требуются более крупные первоначальные взносы и более высокий кредитный рейтинг.

• Ссуды на ремонт позволяют включить затраты на улучшение дома в общую сумму жилищной ссуды. Особенно при низких ставках по ипотеке это может быть способом занять больше денег на ремонт, выплачивая меньшие проценты, чем если бы вы использовали другой вид ссуды на улучшение жилищных условий, например, личный ссуду.

С каждым из этих типов ссуд у вас может быть возможность выбрать между ипотекой с фиксированной или регулируемой ставкой (также называемой ARM). Как вы, наверное, догадались по названиям, фиксированные ставки статичны; регулируемые ставки могут двигаться вверх или вниз.Вам также нужно будет выбрать срок ипотеки. Тридцатилетняя ипотека является наиболее распространенной, но могут быть доступны 10-, 15- или 20-летние сроки.

6. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Вы знаете свой бюджет на покупку жилья и решили, какой тип жилищного кредита подойдет вам. Пришло время заняться поиском ипотечного кредитора. Есть много кредиторов, в том числе крупные обычные банки со знакомыми названиями, небанковские кредиторы, работающие только в режиме онлайн, и более мелкие местные банки и кредитные союзы, которые могут предложить более индивидуальное обслуживание.

Когда вы смотрите на кредиторов, определение того, предлагают ли они тот тип ссуды, который вам нужен, является первым шагом. (Если вы приняли решение о ссуде FHA, а они не являются одобренным FHA кредитором, переходите к следующему.) Но помимо этого основного препятствия, вы захотите посмотреть, как их процентные ставки соотносятся с сегодняшней ипотечной ссудой. ставки, выясните, за какие расходы вы будете нести ответственность, и сравните сборы за выдачу ипотеки. Вероятно, вы найдете часть этой информации прямо на их сайтах; чтобы получить некоторые цифры, вам придется поговорить с кредитным специалистом.

Работа с кредитором для получения предварительного одобрения на ипотеку — важный шаг в точном определении вашего бюджета. Предварительное одобрение ипотеки даст вам реальные цифры, поскольку кредитор будет иметь подробную информацию о ваших финансах. Это включает в себя сложный запрос, который будет отображаться в вашем кредитном отчете. Хорошие новости: если вы подадите заявку сразу у нескольких кредиторов примерно в одно и то же время, это будет считаться только одним жестким обращением.

Сбор всех документов для предварительного утверждения может занять много времени.Но то, что вы получите, того стоит. Наряду с письмом о предварительном одобрении, в котором указывается, сколько кредитор готов предоставить вам ссуду, вы также можете получить форму оценки ссуды. Эта форма не является окончательной, но позволяет легко сравнивать ставки, комиссии и другие расходы кредиторов, поскольку все они используют одну и ту же форму. Письмо о предварительном одобрении обычно действительно от 60 до 90 дней, после чего его необходимо обновить.

Письмо с предварительным одобрением также показывает продавцам и агентам по недвижимости, что вы являетесь серьезным покупателем, который может получить финансирование, что может дать вам решающее преимущество перед конкурирующими покупателями дома.И нет, это не то же самое, что предварительная квалификация — это всего лишь приблизительная оценка того, что кредитор может позволить вам занять.

7. Найдите агента по недвижимости

У вас есть предварительное разрешение и вы знаете, какой дом вы ищете, поэтому давайте найдем кого-нибудь, кто поможет вам поискать. Правильный агент по недвижимости может иметь огромное значение на протяжении всего процесса покупки дома, от знания тонкостей местного рынка до оказания моральной поддержки, когда поиск кажется бесконечным, до помощи в переговорах с продавцом.

Было бы неплохо опросить как минимум трех агентов. Спросите людей, которых вы знаете, которые недавно купили дом, порекомендуют ли они своего агента. Здесь есть только одно твердое «нельзя»: не обращайтесь к агенту по недвижимости, который продает дом, который вы надеетесь купить. Вам нужен собственный агент, который будет защищать и вести переговоры от вашего имени.

Как правило, продавец выплачивает комиссию агенту покупателя. Пока вы подпишете с агентом по недвижимости договор о представительстве, вам не придется платить им.

Да, этот шаг заслуживает восклицательного знака — пора перейти на следующий уровень при просмотре онлайн-списков недвижимости и действительно увидеть некоторые дома лично. Получите максимум удовольствия от прогулки, так как вы можете увидеть дом только один раз, прежде чем сделать предложение, особенно на горячем рынке. Постарайтесь, чтобы другие покупатели из дома или агент продавца (который мог присутствовать или не присутствовать на мероприятии) не сбивали вас с толку.

Делайте снимки на телефон, чтобы освежить память, когда вы решаете, делать ли предложение.Было бы легко вспомнить тот очаровательный уголок для завтрака или дополнительную спальню, которая могла бы стать идеальным домашним офисом, но стареющая техника или настил, которые нуждаются в замене, могут быть вне поля зрения, вне памяти. Потенциальные проблемы могут повлиять на сумму, которую вы предлагаете, или о том, что нужно обсудить с домашним инспектором.

Нашли дом, который вам подходит? Пришло время сделать предложение. Ваш агент по недвижимости может быть здесь огромным ресурсом, предоставляя вам сопоставимую информацию о продажах и любую информацию о продавцах, которую они могли получить от агента по продаже (например, если они уже нашли новое место и имеют дополнительную мотивацию для продажи).Вам также может потребоваться помощь адвоката по недвижимости. В некоторых штатах юрист должен участвовать в любой сделке с недвижимостью.

Если продавец отклонит ваше предложение, вы можете сделать встречное предложение или уйти — это зависит от того, почему они вам отказали. Если продавец отвечает, обсудите это со своим агентом, чтобы решить, принимать ли встречное предложение или делать собственное. Именно во время этих переговоров агент покупателя действительно зарабатывает себе на жизнь.

Предложение принято? Поздравляю! Теперь вам осталось сделать еще несколько шагов.Вы также, вероятно, напишете свой первый чек на этом этапе. Задаток — это залог, который вы сделаете для покупки дома. Обычно он поступает на счет условного депонирования, и когда продажа проходит, большинство покупателей используют его как часть своей наличности для закрытия.

Вы знаете, какую недвижимость хотите купить и сколько за нее придется заплатить. Теперь вы выберете кредитора, у которого хотите получить ипотеку (вы можете пойти с кредитором, который предварительно одобрил вас, или начать заново с другим). Даже с онлайн-кредитором вы часто будете работать в тесном контакте с кредитным специалистом, чтобы заполнить фактическое заявление.

Это сложный процесс, поэтому будьте готовы к загрузке. Вот что вам, вероятно, понадобится:

• формы W-2 за последние два года (возможно, больше, если вы поменяли работодателя).

• квитанции об оплате за последние 30–60 дней.

• Подтверждение других источников дохода (включая документацию о подарочных деньгах).

• Федеральные налоговые декларации за последние два года.

• Недавние банковские выписки (обычно за последние пару месяцев).

• Подробная информация о долгосрочных долгах, таких как ссуды на покупку автомобиля или учебу.

• Идентификационный номер и номер социального страхования.

После того, как ваша заявка на ипотеку будет заполнена, вы перейдете к андеррайтингу. Во время этого процесса кредитор принимает окончательное решение о том, предоставлять ли вам ссуду — он в основном удостоверяется, что в сделке нет ничего слишком рискованного.

Андеррайтинг включает в себя глубокое изучение ваших финансов, поэтому вам может потребоваться еще больше документов.Кредитор также рассмотрит выбранный вами дом посредством оценки (см. Шаг 13 ниже) и запросит поиск по названию.

Невероятный совет: андеррайтинг может показаться сложным — вы готовы к закрытию, так что же делает ваш кредитор? А во время пандемии ссуды закрываются дольше. Поскольку многие люди покупают и рефинансируют, кредиторы имеют дело с большим объемом кредитов. На другом конце спектра они также работают с заемщиками, которые испытывают трудности с выплатой по ипотеке и нуждаются в подаче заявления о отсрочке платежа.Соблюдение правил штата может также означать, что кредиторы недоукомплектованы персоналом, поскольку они могут быть ограничены количеством сотрудников, которые могут находиться в офисах.

11. Получите страховку домовладельцев

Может показаться немного странным оформление страхового полиса на дом, которым вы еще не владеете, но большинство кредиторов делают страхование домовладельцев условием предоставления вам ипотеки. Вам понадобится достаточное покрытие для полной замены дома (которое может не совпадать с вашей покупной ценой или оценочной стоимостью), и, как правило, политика вступает в силу в дату закрытия.

12. Запланировать домашний осмотр

Базовый домашний осмотр может поднять проблемы, с которыми вы можете столкнуться в дороге, и указать на любой необходимый ремонт. Эта визуальная оценка охватывает все аспекты дома и его систем, от фундамента до крыши. Если у вас есть особые опасения, такие как плесень или радон, вы можете пройти один из более специализированных видов домашнего осмотра в дополнение к стандартному осмотру.

Вы выбираете домашнего инспектора и оплачиваете домашний осмотр.Если он обнаружит проблемы, которые не были включены в раскрытие информации продавцом, вы можете провести переговоры с продавцом (см. Шаг 14).

13. Проведите оценку дома

Оценка дома полностью отделена от осмотра дома. В то время как осмотр дома нужен для вашего душевного спокойствия, оценка на самом деле предназначена для кредитора, который не хочет ссужать вам денег больше, чем на самом деле стоит дом. Оценка внимательно изучает дом, который вы покупаете, и сопоставимые недавно проданные дома, чтобы определить рыночную стоимость собственности.

Ваш кредитор выберет оценщика, но вы будете платить за оценку. (Даже если вы покупаете дом за наличные, вы можете подумать о том, чтобы нанять оценщика самостоятельно, чтобы быть уверенным в своих инвестициях.)

14. Обсудите любой ремонт или кредит с продавцом

Хотя некоторые предметы, например пропорциональное распределение налогов на недвижимость или сборов ТСЖ уже было рассмотрено в вашем письме с предложением, возможно, вам еще предстоит обсудить некоторые вопросы перед закрытием.

Ваша способность вести переговоры может зависеть от того, на каком рынке вы находитесь.На рынке сильных продавцов может быть сложно добиться уступок, поскольку продавец может просто перейти к следующему предложению. Но если это проблема, с которой столкнется любой покупатель — например, необходимый ремонт, который будет отмечен любым домашним инспектором, — у вас все еще могут быть рычаги воздействия.

Невероятный совет: просьба о кредите при закрытии, а не о том, чтобы продавец выполнил необходимый ремонт, может помочь продвижению сделки. Продавец просто возмещает вам оговоренную сумму за определенные улучшения.Это может сэкономить вам немного денег при закрытии, плюс самостоятельное выполнение ремонта (будь то самодельный или профессиональный ремонт) гарантирует, что работа будет выполнена к вашему удовлетворению.

15. Закройте свой новый дом

Наконец-то вы дошли до последнего шага! Заблаговременное ознакомление со стандартными закрывающими документами может сделать процесс закрытия менее нервным.

Ваш кредитор должен предоставить вам заключительную информацию по крайней мере за три дня до фактического закрытия.Вы можете сравнить ее со своей оценкой ссуды, чтобы увидеть, изменились ли и как изменились затраты на закрытие сделки.